הדיירות המוגנת היא מוסד שהולך ונעלם מן העולם, אולם עדיין קיימים לא מעט נכסים, החוסים תחת חוק הגנת הדייר. חשוב להאיר את עיני הדיירים המוגנים הוותיקים וכן את בני משפחותיהם, על מנת שזכויותיהם בנכסים שבהם הם מתגוררים במשך עשרות שנים לא תתפוגגנה כרעם ביום בהיר.
ברצוני לשתף אתכם בשיחה שהייתה לי לפני ימים בודדים, עם לקוח שהתקשר למשרדי, וסיפר לי על זוג קשישים, שקנו לפני למעלה משישים שנה בית מגורים בתל אביב בדמי מפתח. לאורך השנים הם גרו בנכס, טיפחו, הרחיבו ושיפצו אותו. לפני שנים הלך הבעל לעולמו, ולפני שבוע וחצי הלכה האישה לעולמה. כעת, ילדיהם מבקשים לברר את זכויותיהם.
לייעוץ בענייני דיירות מוגנת:
עורך דין דיני מקרקעין
לאחר שביררתי מי התגורר עם הקשישה לפני פטירתה (רק המטפלת), נאלצתי לבשר ללקוח כי זכויות המשפחה באותו נכס התפוגגו, פקעו.
מצער מאוד להבין ששיחה זו הגיעה מספר חודשים מאוחר מדי. אילו היו בני המשפחה נזכרים בשלב מוקדם יותר, ניתן היה, בתכנון ראוי ובטיפול נכון, לממש את הזכויות בנכס לכדי סכום של מאות אלפי שקלים. בפועל, הזנחת המצב בשל חוסר ידיעה, הביאה לאובדן של סכום זה, שירד לטמיון.
מהי דיירות מוגנת?
דייר מוגן הוא שוכר שיש לו הגנה מפינוי ומהעלאת שכר דירה כל עוד חוק הגנת הדייר בתוקף. ישנם דיירים מוגנים שרכשו את זכויותיהם בנכס מכוח תשלום "דמי מפתח" – פעם עסקאות מסוג זה היו נפוצות, ואפשרו למי שאין ביכולתו הכספית לרכוש דירה במחיר מלא, לרכוש זכויות מגורים או שימוש לכל ימי חייו בדירה, במחיר נמוך יחסית, וכן להבטיח את גובה השכירות.
אולם רכישת זכות דיירות מוגנת אינה הופכת את הדייר לבעל זכות קניינית. היא אינה רשומה בטאבו, ובנוסף הדייר אינו יכול לנהוג בדירה מנהג בעלים: בין היתר, הוא אינו רשאי לבצע בה שינויים, אינו יכול להשכירה בשכירות משנה ואינו יכול למכרה ללא מעורבות של בעל הדירה.
כמו כן, ישנם סוגים נוספים של דיירים מוגנים, אולם מאחר שזו אינה מטרת מאמר זה, לא אכביר על כך מילים.
הנקודה החשובה ביותר שברצוני להאיר היא העובדה שזכות הדיירות המוגנת אינה ניתנת להורשה, גם לא בצוואה. כלומר, כשילך הדייר המוגן לעולמו (או יעבור לבית אבות), זכות הדיירות המוגנת שלו תפקע, והנכס יהיה שייך טבין ותקילין לבעל הנכס. במילים אחרות, כשהדייר ינטוש לצמיתות את הנכס (וכל עוד לא התגוררו עמו בנכס קרובי משפחה בהתאם להוראות החוק), הנכס יועבר לבעליו.
למשפחתו של הדייר המוגן לא תיוותר אגורה שחוקה, והם יוותרו בפני "שוקת שבורה".
אז מה עושים?
אם דייר מוגן מעוניין לעזוב את הנכס, למשל לבית אבות, הוא רשאי להביא שוכר אחר שירכוש ממנו את זכות הדיירות המוגנת (הגדרת המונח בחוק לדייר המוגן העוזב: "דייר יוצא"). הקונה שהוא השוכר החדש (המכונה בחוק "דייר מוצע"), ישלם דמי מפתח בעבור זכות הדיירות המוגנת, ולא בעבור הבעלות על הנכס, וייכנס בנעליו של הדייר היוצא.
למה זה כדאי לדייר הנכנס? תשלום דמי מפתח הוא סכום חד פעמי בשווי של כמחצית משווי הבעלות בנכס בשוק החופשי. כלומר, במקרה של דירה השווה שני מיליון שקלים, דמי המפתח שישלם דייר נכנס יעמדו על סך של כמיליון שקלים בלבד. כמו כן, הדייר הנכנס יזכה לשלם דמי שכירות נמוכים מאוד, בשיעור של מאות שקלים בלבד לחודש. מרגע ששולמו דמי המפתח, הקונה נכנס לנעלי המוכר ומקבל הגנה מתוקף החוק.
למה זה כדאי לדייר היוצא? דמי המפתח המשולמים על ידי הדייר הנכנס יחולקו בין בעל הנכס לבין הדייר היוצא, בהתאם להוראות שנקבעו בחוק הגנת הדייר.
החוק מתייחס בקביעת חלקו של הדייר המוגן לנסיבות הפיכתו של הדייר לדייר מוגן – אם שילם דמי מפתח או לא, וכמה שנים הוא מחזיק במושכר – ויכול להגיע גם ל-60% ואף למעלה מכך, מדמי המפתח ששילם הדייר הנכנס.
כמו כן, במקרים רבים, עצם פתיחת הליך של דייר יוצא-דייר נכנס, יביא את בעל הנכס – שאינו מעונין בכניסת דייר מוגן חדש אלא רוצה ל"שחרר" את הנכס – לרכוש בעצמו את זכות הדיירות המוגנת מידי הדייר היוצא.
כך או כך, בדוגמא שהובאה לעיל, דירה ששוויה 2 מיליון שקלים, תניב לדייר המוגן כ-600,000 שקלים.
ונחזור למקרה שאיתו פתחנו. לו היו בני המשפחה נערכים מבעוד מועד, קרוב לוודאי שהם היו יכולים לממש את שווי הדיירות המוגנת, בסכום של מאות אלפי שקלים, ולא להותירה לבעל הנכס, שקיבל אותה כעת במתנה.
כמובן שכל מקרה מחייב בדיקה פרטנית לגופו. גם אם אין בידיכם מסמכים כגון חוזה שכירות או קבלה על תשלום דמי מפתח בעבר, אל ייאוש. אפשר וראוי לבצע בדיקה יותר מעמיקה ובמקרה הצורך להיעזר באיש מקצוע.
* עורכת דין ונוטריון שרונה פורת עוסקת בדיני מקרקעין ומייצגת בבתי משפט
*** המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחברת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
גולשים בסלולרי? לשירות מיידי מעורך דין הורידו את Get Lawyer
אתר המשפט הישראלי "פסקדין"
www.psakdin.co.il
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין