ההחלטה לעבור לדיור מוגן כרוכה לרוב בוויתור על הבית הפרטי ובחתימה על הסכמים מורכבים. אלה חלק מהנושאים שכדאי להסדיר בטרם החתימה
הידעתם שרכישת זכויות ביחידת מגורים בדיור מוגן איננה עסקה במקרקעין? אין זו עסקת נדל"ן קלאסית והזכויות הנרכשות הן זכות למגורים בלבד בהתאם לתנאי ההסכם.
רבים מבני הגיל השלישי מחליטים למכור או לשעבד את דירת המגורים האהובה שלהם, בה חיו שנים רבות, ולעבור לגור בדיור מוגן המספק להם מעטפת רחבה של שירותים חברתיים, רפואיים ואישיים התורמים לתחושת הביטחון האישי.
רכישת זכויות מגורים בדיור מוגן מעוגנת בהסכמים ייחודיים ארוכים ומורכבים, אף יותר מעסקת נדל"ן רגילה. אלה המאפיינים העיקריים שיש לבדוק בחוזה:
הרישיון ותוקפו
יש לוודא שלבית הדיור המוגן קיים רישיון הפעלה מהממונה על דיור מוגן במשרד העבודה והרווחה והשירותים החברתיים.
מסמך גילוי
על בית הדיור המוגן חלה חובה למסור לדייר פוטנציאלי מסמך גילוי לפני כריתת הסכם, המפרט את העניינים המהותיים וביניהם: מהות זכות בעל הרישיון במקרקעין עליהם בנוי בית הדיור המוגן; התנאים לקבלה לבית הדיור המוגן; תיאור המבנה והדירות בבית הדיור המוגן; תיאור השטחים הציבוריים; תקופת הניסיון בבית הדיור המוגן ומשכה; סל השירותים שיספק בית הדיור המוגן בסיווג לפי שירותי חובה, שירותים לפי הסכם ושירותי רשות; התשלומים שהדייר ישלם; מנגנון קיזוז הפיקדון; אופן השבת הפיקדון; הצמדת הפיקדון; פרטיי דמי אחזקה; כל תשלום אחר שאינו כלול בדמי אחזקה; הבטחת כספי הפיקדון שישולמו ופרטי הבטוחה; ביטול ההסכם; מחלקה סיעודית; מגורי מטפל בדירה בבית הדיור המוגן; מעבר מדירה אחת לדירה אחרת ועוד.
תקופת הניסיון ומשכה
חשוב לוודא שקיים בחוזה תקופת ניסיון שאינה פחותה משלושה חודשים, אך אינה ארוכה משנה.
זכות לביטול ההסכם
על ההסכם לכלול אפשרות ביטול על ידי הדייר עם הודעה של 3 חודשים מראש.
סל השירותים
בשירותי החובה על בית הדיור המוגן לספק: שירותי אחזקה לבית הדיור המוגן, ובכלל זה לדירות, לשטחים הציבוריים, למערכות ההפעלה ולציוד בבית הדיור המוגן, שירותי ניקיון לבית הדיור המוגן, ובכלל זה לשטחים הציבוריים שבו, למעט ניקיון הדירות, כניסה מבוקרת לבית הדיור המוגן, הפעלת מנגנון של מענה אנושי לקריאה לעזרה של דייר לכל אורך שעות היממה, מתן שירותי בריאות לדיירים בידי אחות, שירותי עזרה ראשונה בבית הדיור המוגן במשך כל שעות היממה, פעילות תרבות, העשרה וספורט, שתקבע בהתייעצות עם ועד הדיירים ושירותי עבודה סוציאלית בידי עובד סוציאלי.
חובת הקמת מחלקה סיעודית
בית דיור מוגן שבו 250 דירות לפחות, חייב להקים מחלקה סיעודית.
כללי התנהגות בבית הדיור המוגן
על בית דיור מוגן לקבוע כללי התנהגות סבירים שעל הדיירים, המבקרים והמטפלים לנהוג על פיהם. למשל: שיתוף פעולה עם הדיור המוגן, שמירה על סדר וניקיון, איסור הצבת חפצים מחוץ לדירה, איסור איחסון חפצים בדירה בכמות המקשה על ביצוע אחזקה וניקיון שוטפים, שעות מנוחה, אופן שימוש בשטחים ציבוריים, כיבוד אורח חיי הדיירים האחרים וכדומה.
משכנתה להבטחת כספי הפיקדון
עם העברת סכום העולה על 7% מהפיקדון או יותר מ 70,000 שקל (לפי הנמוך), יש לוודא רישום משכנתא לטובת הדייר על זכותו במקרקעין שעליהם בנוי בית הדיור המוגן, באמצעות רישום משכנתא לטובת נאמן שהדיירים מינו.
השבת הפיקדון
יש להסדיר את תנאי השבת הפיקדון ליורשים בתום ההתקשרות בהתאם למנגנון הפחתת הפיקדון שנקבע בהסכם ההתקשרות בין הצדדים.
מע"מ ריבית רעיונית
יש לדרוש שהדייר לא ישא במע"מ ריבית רעיונית בגין הפיקדון ולהתעקש שהמע"מ ינוכה מדמי הפיקדון ולא מהתשלומים השוטפים.
דמי אחזקה
חשוב לקבוע מנגנון אובייקטיבי לעליית דמי האחזקה בחוזה.
מגורי מטפל בדירה
יש לוודא שהדייר רשאי לשכן בדירתו, באחריותו ובמימונו, מטפל/ת מטעמו, ובלבד שהדירה מותאמת למגוריי אדם נוסף והצוות המקצועי בבית הדיור המוגן אישרה כי יש צורך רפואי במטפל/ת.
שיפוצים ביחידת הדיור המוגן
יש להסדיר את תוכנית השיפוץ והתאמת היחידה בטרם ההתחייבות.
הוועדה המקצועית
הנושאים בהם תדון ותחליט הועדה המקצועית בבית הדיור המוגן הם: ועדת קבלה, שינוי מהותי במצבו הבריאותי של הדייר והטיפול שיקבל, נחיצותו של מטפל/ת, אשפוז במחלקות האשפוז, מתן טיפול סיעודי בדירת הדייר ועוד.
אדגיש כי הנושאים שלעיל מהווים רשימה מצומצמת של עיקרי ההיבטים בהסכם התקשרות לרכישת זכויות מגורים בדיור מוגן, ולכל מקרה יש את המאפיינים הייחודיים שלו שיש להתייחס אליהם בהסכם.
מעבר לדיור מוגן היא החלטה משמעותית ואחת החשובות שתקחו בחייכם. מומלץ לעשות את התהליך עם עורך דין הבקיא בהסכמים מסוג זה שילווה אתכם בבטחה בתהליך, יבטיח את כספיכם וימקסם את מה שתקבלו מבית הדיור המוגן לאורך שנים רבות.
* עו״ד אפרת יוסים עוסקת בדיני מקרקעין
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין