מארגנת קבוצת רכישה הצטרפה להסכם וחויבה במס: ״שני כובעים״

החברה טענה שקנתה יחידות כמלאי עסקי לצורך מכירתן, וכ״גורם מארגן״ היא פטורה מתשלום מס. עמדתה נדחתה בוועדת הערר שקבעה כי לצד היותה גורם מארגן היא גם חברה לכל דבר בקבוצת הרכישה

ועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין דחתה לאחרונה ערר שהגישה חברת ״טסרה יזמות והשקעות״ על החלטת מנהל מיסוי מקרקעין רחובות שחייבה אותה במס רכישה על 28 יחידות במסגרת קבוצת רכישה שארגנה. החברה טענה כי יש להתייחס אליה כאל כל קבלן שרוכש קרקע לצורך מכירתה וכי היא רק שימשה גורם מארגן. הוועדה דחתה את הטענה והבהירה כי בכובעה כחברת קבוצת רכישה, להבדיל מקבלן, החברה קיבלה על עצמה ביחס ליחידות שרכשה את כל ההתחייבויות שקיבלו על עצמם יתר חברי הקבוצה.

במאי 2017 התקשרה החברה עם בעלת מקרקעין בנס ציונה בהסכם אופציה סחירה לרכישת השטח לשם הקמת בניין משרדים. החברה מכרה חלקים מזכותה על פי הסכם האופציה לצדדים שלישיים, שהתקשרו ביניהם בהסכם שיתוף ביחס לחלקה. 

ביוני 2018 חתמה גם החברה על הסכם השיתוף לאחר שמימשה בעצמה את הזכויות מהסכם האופציה שנותרו בידה (כ-20% מכלל המקרקעין). לדברי החברה, חלק קטן מהשטח נרכש כדי לשמש אותה כרכוש קבוע ואילו הרוב המכריע יועד ושימש למכירה לצדדים שלישיים. בסך הכל רכשה החברה כ-28 יחידות משרדים מתוך כלל היחידות בפרויקט. 

עוד לפני קבלת היתר הבנייה מכרה החברה לצדדים שלישיים את כל היחידות שרכשה. היא טענה כי בנסיבות אלה התנאים הנדרשים על מנת להחשיבה כחברה ב״קבוצת רכישה״ אינם מתקיימים ואין לחייב אותה במס רכישה. 

לשיטתה, אין לה אינטרס זהה עם יתר חברי הקבוצה שכן זכויותיה נרכשו כמלאי עסקי על מנת למכרן כפי שארע בפועל, ואילו יתר חברי הקבוצה רכשו את המקרקעין לצורך השקעה. 

כמו כן לדבריה, כשם שאין לחייב קבלן במס רכישה על רכישת דירת מגורים, אם רכש קרקע ובנה עליה דירות ולאחר מכן המשיך להחזיק בחלק מהן, כך אין לחייב אותה במס רכישה.

חבר מסוג אחר

יו״ר ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי מרכז-לוד, השופט שמואל בורנשטין, דחה את עמדת החברה. הוא ציין שלשון החוק ברורה ולפיה מי שהצטרף למערכת ההסכמית עליה חתומים כלל חברי קבוצת הרכישה, גם אם קיים לו תפקיד נוסף של "גורם מארגן", הוא חבר בקבוצת רכישה ויש למסות אותו באופן שבו ממסים את יתר חברת הקבוצה.

השופט קבע עוד שניסיונה של העוררת ליצור, יש מאין, סוג חדש ומקורי של חבר בקבוצת רכישה, מעין חבר "על תנאי" או חבר "מסוג אחר" בקבוצת רכישה, אין לו כל בסיס. הוא הדגיש שאין דבר בהוראות החוק ממנו ניתן ללמוד כי הגורם המארגן עצמו אינו יכול להיות חבר בקבוצת הרכישה, ככל שהצטרף למסגרת החוזית. 

הוא הוסיף כי ברור שאין להוציא מכלל חברי הקבוצה את מי שמכר את היחידה שרכש, ואפילו אם מכר אותה סמוך לאחר רכישתה, בין אם התכוון לעשות כן מלכתחילה ובין אם לאו. 

עוד קבע השופט שהעוררת בכובעה כ"גורם מארגן" בוודאי שאינה קבלן המחויב לבנות את הדירות עבור הרוכשים על כל המשתמע מכך, ואילו בכובעה כחברת קבוצת רכישה, להבדיל מקבלן, היא קיבלה על עצמה את כל ההתחייבויות שקיבלו על עצמם יתר חברי קבוצת הרכישה. 

בסופו של דבר הערר נדחה ללא צו להוצאות.

• ב״כ העוררת: עו"ד ערן למפרט, עו"ד טל אלו
• ב״כ המשיב: עו"ד חן אבידוב

בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין