בית המשפט קבע כי חוק המכר מחייב מוכרי נדל"ן לגלות על כל פגם ואי התאמה בנכס. הסתרת המידע המהותי עשויה לעלות ביוקר גם אם הרוכשים לא ביצעו בדיקות מקדימות וחתמו על סעיף ויתור.
בית המשפט המחוזי בנצרת קיבל לאחרונה תביעה לביטול הסכם מכר של בית בקצרין. השופט הבכיר שאהר אטרש קבע כי המוכרים הטעו את הרוכשים כיוון שלא גילו להם על חריגות בנייה נרחבות ובכך הפרו את ההסכם ופגמו בתוקפו. "מוכר דירה שנבנתה בחלקה ללא רישיון", נכתב, "חייב בגילויה של עובדה מהותית זו לכל קונה פוטנציאלי". מלבד ביטול העסקה חויבו המוכרים לשלם לרוכשים את הפיצויים המוסכמים שנקבעו בהסכם על הפרה והוצאות משפט. בסך הכל כ-160 אלף שקל.
ההסכם לרכישת הבית תמורת 1,230,000 שקל נכרת ב-2015 ובמסגרתו הרוכשים הצהירו שהם מודעים לחריגת בנייה במבואה הדרומית-מערבית של הבית.
לפי הגרסה של הרוכשים בתביעה שהגישו ב-2017 לביטול ההסכם ופיצויים מהמוכרים, ימים ספורים אחרי שנכנסו לבית מפקח של המועצה המקומית הודיע להם על חריגות בנייה נרחבות, הרבה מעבר למבואה. בעקבות זאת הם פנו לשמאי שאיתר מבנים ללא היתר בשטח של כמאה מ"ר כמו חניות מקורות, צימר ומחסן.
הרוכשים טענו כי לא בדקו את הבית והסתמכו על הצהרת המוכרים שהמבואה היא חריגת הבנייה היחידה. לטענתם, המוכרים הסתירו מהם את האמת, הטעו אותם ונהגו בחוסר תום הלב.
המוכרים הציגו גרסה שונה. לטענתם הרוכשים ידעו על החריגות וניצלו את תמימותם כשהורו לעורך הדין שלהם לכלול בהסכם רק את המבואה. המוכרים טענו כי המשא ומתן ארך זמן רב, ובמהלכו הרוכשים הגיעו לבית ובדקו אותו. בנוסף, הם הצהירו בהסכם שהם מוותרים על כל טענה לגבי מצב הבית.
המוכרים הוסיפו כי מאז פניית התובעים הם פעלו למנוע את ביטול העסקה, והגישו בקשה לקבלת היתר לחריגות.
אין אשם תורם
השופט הבכיר שאהר אטרש לא שוכנע שהרוכשים ידעו על חריגות הבנייה. ההסכם מתייחס לחריגה אחת ספציפית, ולו המוכרים היו מדווחים על חריגות נוספות סביר להניח שהיו מתעקשים לפרט גם אותן. מכל מקום, הם לא העידו את עורך הדין כדי להוכיח את טענתם שהחריגות הושמטו במכוון.
המשמעות היא, קבע השופט, כי המוכרים הטעו את הרוכשים, פגמו בתוקף ההסכם והפרו אותו הפרה יסודית שמזכה את הרוכשים בסעד של ביטול.
"מוכר דירה שנבנתה ללא רישיון חייב בגילויה של עובדה מהותית זו לכל קונה פוטנציאלי", נכתב בפסק הדין. השופט הדגיש כי כאשר מוכר לא מגלה על פגם ידוע, החוק אינו מאפשר לזקוף אשמה או רשלנות תורמת על הקונים משום שלא ערכו בדיקות מקדימות, וגם סעיף הוויתור בהסכם לא תקף במקרה כזה. כמו כן השופט הבהיר כי מאמצי המוכרים להכשיר את הבנייה מבורכים אך לא מרפאים את ההפרה.
על כן השופט קבע שההסכם מבוטל והורה למוכרים להחזיר לרוכשים את כספם (תמורת השבת הבית) ולשלם להם פיצויים מוסכמים של 123 אלף שקל (10% מסכום העסקה) וכן הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסכום של 37,432 שקל.
עם זאת, השופט לא פסק לרוכשים פיצויים על נזקים שונים שנטענו בתביעה, תוך שהבהיר כי לא מגיע להם פיצוי נוסף מעבר לפיצויים המוסכמים.
עו"ד אביתר חימי
עוסק/ת ב-
מקרקעין ונדל"ן
** הכותב/ת לא ייצג/ה בתיק.
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין