רכישת נכס מקרקעין היא מהעסקאות הגדולות והחשובות אותן עושה אדם ממוצע במהלך חייו. מדובר בעסקה בסכומים ניכרים, המתפרשת על פני זמן ממושך וקיימים בה סיכונים רבים. עו"ד רון ישראלי מפזר את אי הוודאות.
אישה, שרכשה בשלהי שנות ה-80 של המאה שעברה מגרש להשקעה בראשון לציון, גילתה כעבור 20 שנה, ש המגרש, אותו רכשה במיטב כספה, עומד להפוך לכביש מהיר. לאחר בירור גילתה האישה שהקרקע הופקעה ממנה ושעורכת הדין שייצגה אותה ברישום הזכויות בנכס, לא דאגה לרשום את זכויותיה במגרש בטאבו. משכך, המדינה גם סירבה לשלם לה את פיצויי ההפקעה גם תביעה שהגישה האישה לא סייעה בידה, והיא נותרה קרחת מכאן ומכאן, ונאלצה לנהל הליך משפטי ממושך.
לבחור נכון
לצד הסיכונים "הטבעיים" שקיימים גם כך בעסקת מקרקעין, עומדת הסכנה שבבחירה לא נכונה של עורך הדין המטפל בעסקה עבורכם. ההצפה בשוק עורכי הדין מזמנת לא מעט עורכי דין צעירים לנסות את מזלם בתחום, תוך שהם מתחרים ומפחיתים את מחיר השירות המשפטי על מנת לצבור ניסיון, לא אחת על חשבון הלקוח, שכלל אינו מודע לסיכון אליו נחשף.
בעבר, היה נהוג לחייב עבור ייצוג בעסקת מכר דירות יד שנייה 1.5% ממחיר הדירה, ולעיתים אפילו יותר. היום צנח מחיר השירות עד כדי 0.5% ממחיר הדירה. המחיר הנמוך וההיקף ההולך וגדל של תביעות רשלנות נגד עורכי דין בענייני מקרקעין, מלמדים על ריבוי בעסקאות שמסתבכות וגוררות את הלקוח להליכים משפטיים ממושכים.
על חובות עורך הדין כלפיכם
לרוב, רוכשים או מוכרים פונים לעורך דין לאחר שכבר הושלם המו"מ וסוכמו התנאים העסקיים, כמו מחיר הדירה ופריסת התשלומים. בפועל, כדאי להכניס את עורך הדין לתמונה מיד לאחר קבלת ההחלטה על רכישת הדירה (או מכירתה). בשלב זה עשוי עורך הדין להעניק ייעוץ משפטי נרחב עוד בטרם סוכמו תנאי העסקה ולמנוע מראש סיכונים או את כישלון המו"מ.
טעות היא לחשוב שתפקיד עוה"ד מסתכם בניהול המו"מ, ניסוח ההסכם והחתמת הצדדים. עוה"ד צריך לבצע בדיקות מקדמיות רבות הדורשות מיומנות כדי להבטיח את זכויות לקוחו. עורך דין שאינו עושה זאת, אגב, מפר את הוראות הדין ואף עלול להיחשב כרשלן.
כך למשל, כשעורך דין מייצג רוכש דירה, עליו לבדוק כבר בשלב המקדמי, עוד לפני ניסוח הסכם הרכישה, מהן זכויות המוכר בנכס והאם קיימות תכניות פיתוח באזור או צו הריסה. בנוסף, עליו לברר האם רשומים על הנכס חיובים, זכויות או הערות אזהרה המונעים את העברתו. לעיתים, הזכויות או החובות נרשמות במספר מקומות, ולכן יש לערוך בדיקה יסודית בכל המרשמים הרלבנטיים.
גל עבירות הבנייה של השנים האחרונות מחייב את עורך הדין לבדוק אם השינויים שנעשו בנכס חוקיים. אם לא כן, עלול הרוכש למצוא עצמו מול דרישה לתשלום היטל השבחה כתנאי להשלמת רישום זכויותיו, או במצב שכלל אינו יכול לרשום את הנכס על שמו. היעדר רישום עלול, בין השאר, להקשות עד כדי לאיין את האפשרות למכור את הנכס בבוא העת.
השינויים האחרונים בהוראות חוק מיסוי מקרקעין מחייבים את עוה"ד לבחון בשימת לב את משמעויות המס הנלוות לעסקה, בפרט אלו הנוגעות לפטורים מתשלום מס שבח.
סיום מערכת היחסים: רק עם הרישום
חשוב לדעת, שעסקת מקרקעין יכולה להסתיים גם שנים לאחר חתימת ההסכם. קבלת המפתחות עצמה אינה נחשבת ל"סיום מוצלח" כל עוד לא נרשמו זכויות הרוכש בנכס. השלמת רישום הזכויות הוא הליך מורכב וממושך, שבמהלכו יש ללקט היתרים ואישורים מגורמים רבים, ביניהם אישורי מיסים ואישורים על היעדר חובות, ולהמציאם למי שאמון על רישום הזכויות.
לאור זאת, הרי שההתקשרות עם עורך הדין היא למשך תקופה לא מבוטלת, ולכן חשוב לעגן את מערכת היחסים עמו בהסכם כתוב, שיפרט את היקפי ומועדי תשלום שכר הטרחה. כדאי מאד לכלול בהסכם גם את ההשלכות הכספיות במקרה שהעסקה לא תושלם או שהייצוג יופסק עוד לפני השלמתה.
לבסוף, כדאי לדעת, שמפאת מורכבותה של עסקה במקרקעין, חובת הנאמנות של עורך דין מייצג בעסקה כזו היא חובה מורחבת החלה גם כלפי הצד השני לעסקה, בייחוד כאשר האחרון אינו מיוצג כלל.
*עו"ד רון ישראלי עוסק בדיני מקרקעין.
** המידע המוצג במאמר זה הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
אתר המשפט הישראלי "פסקדין"
www.psakdin.co.il
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין