צעירה שרכשה בית והגישה בקשה להריסתו לא תקבל הטבת מס רכישה

סטודנטית לקוית ראיה רכשה בית ליד הוריה בחיפה וזמן קצר לאחר מכן הגישה בקשה להרוס אותו. ועדת ערר קבעה שהיא לא זכאית להטבת מס על רכישת דירת מגורים יחידה 

ועדת ערר בראשות השופטת אורית וינשטיין דחתה לאחרונה ערר שהגישה צעירה נגד החלטת מנהל מיסוי מקרקעין חיפה לחייב אותה במס רכישה. הצעירה קנתה בית מגורים דו משפחתי ביולי 2019 וביקשה לשלם מס רכישה על דירת מגורים יחידה. הוועדה קיבלה את עמדת מנהל המיסוי שטען כי היא לא מתכוונת לגור בנכס לנוכח בקשתה להרוס אותו ולבנות בית אחר תחתיו, כך שאינה זכאית להטבה.  

לפני כארבע שנים חתמה הצעירה על הסכם מכר בו רכשה בית מגורים דו משפחתי בחיפה, תמורת 2,250,000 שקל. 

היא הצהירה בדיווח למנהל מיסוי מקרקעין כי הדירה שרכשה תשמש למגורים וכי היא מתחייבת למכור את דירתה הנוספת בפרק הזמן הקבוע בחוק. היא ביקשה לשלם מס רכישה על דירת מגורים יחידה והגישה שומה עצמית על סך 22,925 שקל, ובהמשך אכן מכרה את דירתה הנוספת. 

מנהל המיסוי הוציא לה שומת מס רכישה בה צוין כי על פי הנתונים שבידיו הדירה לא תשמש למגורים שכן הרוכשת הגישה בקשה להרוס אותו בתוך שלושה חודשים בלבד ממועד הרכישה. לכן, היא לא זכאית למס רכישה מופחת החל על דירת מגורים יחידה. הוא קבע שיש לחייב אותה במס רכישה לפי שיעור המס על קרקע, בסך של 135,000 שקל. 

בערר שהגישה טענה הצעירה כי ביקשה לקנות את הבית, לשפץ אותו ולהרחיבו כדי לגור בסמוך להוריה. היא הסבירה כי היא לקוית ראיה וזקוקה לעזרתם ותמיכתם של ההורים. 

לדבריה, השינוי התכנוני לגבי שיפוץ הדירה התרחש רק לאחר מועד הרכישה, כשאדריכל מסר לה ולאביה שעדיף מבחינה כלכלית ותכנונית להרוס את המבנה שנרכש ולא לשפצו. 

מנהל המיסוי טען מנגד כי כוונתה הסובייקטיבית של הצעירה הייתה לקנות את הנכס כדי להרוס אותו ולבנות מחדש. הוא ציין בין היתר כי מחומר הראיות עלה שהיא לא ביקרה בבית לפני הרכישה ולא ביררה דבר לגבי עלויות השיפוץ. כמו כן, מחיר העסקה נמוך ומשקף את עלות הקרקע בלבד.

דירה ישנה

ועדת הערר בראשות השופטת אורית וינשטיין דחתה את הערר. היא ציינה כי כדי לעמוד במבחן הסובייקטיבי ולהראות כי הייתה כוונה לרכוש את הנכס למטרת מגורים, על הרוכשת לשכנע כי היא התכוונה לגור בדירה. 

הוועדה הוסיפה כי מדובר בנכס שלא שימש למגורים במשך מספר שנים, והרוכשת הצהירה בהסכם כי ידוע לה שמדובר בדירה ישנה במצב תחזוקתי בעייתי. 

הוועדה קבעה שהצעירה לא הצליחה להוכיח כי כוונתה הסובייקטיבית הייתה לרכוש את בית המגורים הספציפי שהיה על המקרקיען למטרת מגורים בו. גם כיום, ארבע שנים לאחר החתימה על הסכם הרכישה, הנכס לא שופץ, לא בוצעה הרחבה והוא לא משמש למגורים. הרוכשת לא גרה בו מעולם והוא לא הושכר. עם זאת, קיימת בקשה לתכנית הריסה עבורו. 

זאת ועוד, מעדות הצעירה עלה כי היא כלל לא ביקרה בנכס טרם רכישתו, על אף טענתה כי רצתה לגור בו. לכך מתווספת עדות אביה של הצעירה שלפיה ביקש לקדם את רכישת הנכס בשל מיקומו, בסמיכות לבית ההורים. 

בסיכומו של דבר קבעה הוועדה שהרוכשת לא הוכיחה שהתכוונה לרכוש את הנכס למטרת מגורים, ולכן יש לקבוע כי היא רכשה קרקע ולחייבה במס רכישה בהתאם לשווי העסקה. 

הצעירה חויבה בהוצאות ושכ״ט עו״ד בסך 25,000 שקל.

• ב״כ הצעירה (העוררת): עו"ד פז בית-הלחמי ואח'
• ב״כ מנהל המיסוי (המשיב): עו"ד רונית ליפשיץ מפרקליטות מחוז חיפה (אזרחי)

בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין