בן עוז נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה

יו"ר הוועדה, כבוד השופטת וינשטיין:

פתח דבר:

המחלוקת בערר זה עוסקת בשאלה מהו הנכס שרכשה העוררת, גב' משי בן עוז (להלן - העוררת): האם, כטענתה, רכשה "דירת מגורים", או שמא רכשה קרקע, כפי עמדת המשיב, מנהל מיסוי מקרקעין חיפה (להלן – המשיב).

הערר דנן הוגש בגין החלטת המשיב מיום 14.1.2021, בה דחה את ההשגה שהוגשה מטעם העוררת, על שומת מס הרכישה שהוצאה לה. בהחלטה בהשגה קבע המשיב כי לעניין מס הרכישה החל על העוררת, הנכס הנרכש הוא קרקע ולא "דירת מגורים" – כמשמעותה בסעיף 9(ג) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 (להלן - חוק מיסוי מקרקעין או החוק). זאת, בשל כך שהוגשה בקשה להריסת הנכס הקיים והקמת מבנה מגורים חדש תחתיו - בחלוף כשלושה חודשים בלבד ממועד החתימה הסכם הרכישה.

העובדות שאינן שנויות במחלוקת:

1.ביום 30.7.2019 נחתם הסכם מכר (להלן – הסכם המכר) במסגרתו רכשה העוררת מגב' גבריאלה מיכלסון (להלן – המוכרת) בית מגורים דו-משפחתי ברחוב גולדברג לאה, חיפה, בגוש 12256 חלקה 106/1 (להלן – הנכס) (נספח 1 לכתב הערר) וזאת תמורת סך של 2,250,000 ₪.

2.ביום 26.8.2019 דיווחה העוררת למשרדי המשיב על רכישת דירת מגורים (נספח 2 לכתב הערר).

העוררת הצהירה כי הדירה שרכשה תשמש למגורים בשלמות וכחטיבה אחת וכי היא מתחייבת למכור את דירתה הנוספת במסגרת פרק הזמן הקבוע בחוק, וביקשה לשלם מס רכישה על דירת מגורים יחידה. שומתה העצמית של העוררת בגין רכישת הנכס מושא הסכם המכר הועמדה על סך של 22,925 ₪. בהמשך, מכרה העוררת את דירתה הנוספת בפרק הזמן הקבוע בחוק. יצוין, כי העוררת חזרה בה מבקשה למתן פטור לנכה (העוררת לקוית ראייה).

3.ביום 16.3.2020 הוציא המשיב לעוררת שומת מס רכישה לפי מיטב השפיטה (נספח 5 לכתב הערר), בה צוין, כי על פי הנתונים שבידי המשיב הדירה לא תשמש למגורים ועל כן העוררת אינה זכאית למס רכישה לפי השיעור החל על דירת מגורים יחידה. המשיב קבע כי יש לחייב את העוררת במס רכישה לפי שיעור המס החל על קרקע, וכן צוין כי תישקל הטלת קנס גירעון.

המשיב קבע בשומה בשלב א' את מס הרכישה על סך של 135,000 ₪.

4.ביום 19.5.2020 הגישה העוררת השגה על השומה לפי מיטב השפיטה (נספח 6 לכתב הערר). העוררת טענה בהשגה כי היא לקוית ראייה וכי רכשה את הדירה על מנת לגור בסמיכות להוריה. עוד נטען, כי בדירה קיים כל הדרוש על מנת שתשמש למגורים ובכוונת העוררת להתגורר בה, לאחר ביצוע שיפוץ הכרחי.

5.ביום 31.12.2020 דחה המשיב את השגת העוררת (להלן – ההחלטה בהשגה) (נספח 7 לכתב הערר). המשיב נסמך על פסיקת בית המשפט העליון בע"א 278/84 דליה פרידמן נ' מנהל מס שבח מקרקעין חיפה (10.8.1987) (להלן – פרשת פרידמן).

המשיב קבע כי אמנם אין מחלוקת לגבי התקיימות המבחן האובייקטיבי שנקבע בפסיקה, אך העוררת אינה עומדת במבחן הסובייקטיבי ולא הוכיחה כי כוונתה היתה להתגורר בנכס הספציפי שנרכש לאור העובדה שהוגשה בקשה להריסת הנכס והקמת בית מגורים חדש תחתיו, בחלוף כשלושה חודשים בלבד ממועד חתימת הסכם הרכישה.

על כן, נקבע כי כוונתה הסובייקטיבית של העוררת במועד הרכישה הייתה לרכוש את הנכס בכדי להרסו, ולבנות תחתיו בית מגורים חדש. עוד ציין המשיב, כי אם יוכח שהנכס עבר שיפוץ בלבד ולא נהרס, תיבחן השומה מחדש.

על כך הוגש הערר דנן.

תמצית טענות העוררת: