שכנים בבית משותף בירושלים הסתכסכו בנוגע לזכויות הבנייה בעקבות שיפוץ נרחב שנערך בדירת המרתף. בימ"ש השלום בירושלים אסר לאחרונה על הבנייה לחלוטין אך לא סבר שלשכנים התובעים מגיעים פיצויים, משום שלא הוכיח שנגרמו להם נזקים בפועל.
התובעים רכשו את זכויותיהם בדירות שבבניין המשותף שבירושלים בשנים 2007, 2008, ואילו הנתבעים רכשו את הזכויות ב-1969 והגדילו אותן בהדרגה על ידי בניית קומה נוספת ב-1976 ורכישת חלק נוסף בשנת 2000.
זקוקים להיתר בנייה?
עורך דין תכנון ובנייה
טיבן של הזכויות נלמד מהסכמי חכירה מורכבים שנחתמו בשנות ה-60, שקבעו הוראות לגבי בנייה עתידית, אך לא היתה התייחסות לאחוזי הבניה על הנכס ואופן חלוקתם.
עמימות זו הובילה לסכסוך בין התובעים לנתבעים לאחר שבשנת 2008 משפחת התובעים החלה לשפץ את דירת המרתף ולהכשיר חלק מהשטח המשותף. משפחת הנתבעים, שסברה כי השטח שייך לה מימים ימימה נזעקה והגישה בקשה דחופה לצו מניעה. המהלך הסתיים בכך שהצדדים קיבלו את הצעת בימ"ש השלום לבנות אבל בחלק מצומצם של השטח.
באותה שנה, משפחת הנתבעים הגישה תביעה בה ביקשה מביהמ"ש להכריז כי 75% מזכויות הבנייה שייכים לה, על סמך פרשנות חוזי החכירה המקוריים.
בימ"ש השלום דחה את התביעה על סמך פסיקת ביהמ"ש העליון, שלפיה בהיעדר התייחסות מפורשת בחוזים לאחוזי הבנייה, זכויות הבנייה הן בבעלות משותפת של כל בעלי הזכויות במקרקעין, לפי שיעורם היחסי במקרקעין עצמם –2/3 לתובעים ו- 1/3 לנתבעים. ערעור שהוגש לבית המשפט המחוזי בירושלים נדחה.
לפני כשלוש שנים שוב נפגשו הצדדים בבית המשפט, הפעם בעקבות חידוש היתר הבנייה למשפחת הנתבעים שאפשר להם לבנות בחלק מהשטח שבמחלקות. התביעה הוגשה גם נגד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה שהוציאה את ההיתר.
התובעים ביקשו לאסור על הנתבעים להיכנס לשטחים שנפסק במפורש שהם בבעלותם, ולצוות עליהם להימנע מביצוע עבודות כלשהן בשטחים אלה.
בנוסף, הם ביקשו פיצויים של יותר ממיליון שקל, בטענה שנגרמו להם נזקים כתוצאה מעוולות שביצעו הנתבעים כלפיהם בשני אופנים: ביטול חוזה מכר לצד שלישי והפסד רווחים שהיו יכולים להרוויח אם היו מצליחים לנצל את 2/3 זכויות הבניה שעומדים לרשותם.
מנגד, הנתבעים טענו, בין היתר, כי השטח שבמחלוקת הוצמד לחלקו של הבעלים הקודם של דירתם, משום שבחוזה החכירה נרשם "ולחלקת קרקע בשטח של 180 מ"ר בערך (בשטח זה נכלל גם שטח הדירה) בחלק הדרומי והמערבי של הבית".
כשאין הסכמה האחוזים קובעים
השופטת מרים קסלסי הסבירה בהרחבה שפסק הדין של בית המשפט המחוזי הפך להיות חלוט, כפי שאומרים בעגה המשפטית, כולל הקביעה כי בהעדר הסכמה אחרת, הזכויות באחוזי הבנייה המוקנים לבית המשותף נגזרים לפי שיעורי הבעלות בו, כלומר, 1/3 לנתבעים ו-2/3 לתובעים.
המסקנה הנובעת מכך שכל עוד לא התקבלה הסכמת התובעים, המהווים את רוב הזכויות בבית המשותף, אין לנתבעים זכות לבנות ברכוש המשותף, היות שהשטח הבנוי שבבעלותם מהווה 1/3 בלבד, מכלל הבעלות ובהתאם 1/3 בלבד מזכויות הבנייה.
לפיכך השופטת קיבלה את עמדת התובעים והוציאה צו מניעה קבוע שמונע מהנתבעים את השימוש בהיתר הבנייה.
עם זאת, השופטת דחתה את התביעה לפיצויים, כיוון שהתובעים לא הוכיחו כי הפסידו אף לא שקל אחד, אלא דיברו למעשה על נזקים תיאורטיים בלבד. אם ייתבעו בעתיד, יוכלו לפנות בהודעת צד שלישי נגד הנתבעים.
כיוון שחלק מן התביעה נדחה, הנתבעים חויבו "רק" ב-30,000 שקל הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד.
- ב"כ התובעים: עו"ד אלי אביקזר ואח'
- ב"כ הנתבעים: עו"ד אלון דיסקין ואח'
- ב"כ הנתבעת 3 (הועדה המקומית): עו"ד אינגריד הר אבן
* עורך דין איל בן זקן עוסק בדיני תכנון ובנייה
** הכותב לא ייצג בתיק.
*** המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
גולשים בסלולרי? לשירות מיידי מעורך דין הורידו את Get Lawyer
אתר המשפט הישראלי "פסקדין"
www.psakdin.co.il
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין