המדינה אמנם רשאית להפקיע קרקעות לצרכי ציבור, אך מנגד עומדת לבעל הקרקע הזכות להתנגד ללקיחה הכפויה של אדמתו או לכל הפחות לקבל על כך פיצוי. מתי מותר להפקיע? איך אפשר למחות? ומה לעשות כדי לקבל פיצוי ראוי? עו"ד יעל פרי מדריכה את בעלי הקרקעות.
חוק הקרקעות, שלא שונה משנות ה-40 של המאה הקודמת, קובע שתשעים אחוז משטח הקרקעות בישראל שייך למנהל מקרקעי ישראל, שרשאי להלאימן לשימושים ציבוריים. המשמעות היא, שבעת הצורך, רשאית המדינה להפקיע כמעט כל קרקע שהיא מעוניינת בה, כל עוד היא מתכננת להשתמש בה לצרכים ציבוריים כמו סלילת כבישים, הקמת מגרשי משחקים, פארקים ציבוריים ועוד.
בין פקודות לחוקים
ישנם שני סוגי הפקעות עיקריים: הפקעה לפי פקודת הקרקעות שהיא בסמכות שר האוצר או הפקעה על פי חוק התכנון והבנייה השונים, שהסמכות ניתנת בה בהתאם לסוג ההפקעה: פקודת הדרכים ומסילות הברזל מאפשרת הפקעה לצורכי תחבורה; חוק המים מעניק סמכות ל"מקורות" להפקיע שטחים לצורך הובלת מים וחוק העתיקות מאפשר הפקעת קרקעות שיש בהן אוצרות היסטוריים ועתיקות.
הפקעה לפי פקודת הקרקעות מעניקה לשר האוצר סמכויות נרחבות להפקיע מקרקעין ללא הסכמת הבעלים, תמורת פיצוי.
שר האוצר רשאי להעביר את סמכות ההפקעה לרשות המקומית שבמקרה כזה תצטרך לשלם את הפיצוי מכיסה.
הפקעת? שלמי
ההפקעה מתבצעת בשני שלבים:
- השלב התכנוני - שבו משנים את ייעוד הקרקע לצרכי ציבור.
- השלב הקנייני – הפקעת הקרקע בהתאם לייעודה החדש.
בשלב התכנוני, בעלי הקרקע זכאים לפיצויים בשיעור ההפרש שבין שווי הקרקע לפני שינוי התכנית לבין שוויה לאחר השינוי.
בשלב הקנייני, ניתן להפקיע עד 40% מהקרקע ללא תשלום פיצויים אם ההפקעה היא לצרכי גנים, שטחי נופש וספורט או בנייני חינוך, תרבות, דת ובריאות. מעבר לכך, אמורות הרשויות לשלם פיצוי. בפועל שיעור ההפקעה ללא תמורה יכול להגיע גם ל-50%!
הפיצוי שמעבר לשיעור ההפקעה המותר ייקבע בהתאם להערכת שמאי. ניתן לקבל פיצוי על החלק המסוים של הקרקע שהופקע, במידה והשארית לא ניזוקה, או לחילופין, לדרוש מהרשות להפקיע את כל החלקה ולקבל פיצוי מלא. הפיצוי נעשה בתשלום כספי או בקרקע חלופית. ככלל, עדיף לקבל קרקע חליפית במקום פיצוי כספי מאחר שהתשלום מהווה אירוע מס.
עד מתי ניתן להגיש תביעת פיצוי?
פעם היה מקובל לחשוב שתביעת פיצויי הפקעה אינה מתיישנת אך היום דעת שופטי בג"ץ שונה: עד להלכה שניתנה ב-2013 דעותיהם היו חלוקות - חלקם טענו לשבע שנים מיום תפיסת חזקה, חלקם לשבע שנים מיום סירוב הרשות לפיצוי, ואחרים שניתן להגיש תביעה שבע שנים מיום מימוש המטרה הציבורית של ההפקעה.
ב-2013 ניתנה הלכה חדשה שלמעשה קיצרה את תקופת ההתיישנות וקבעה כי העילה לתביעת פיצויי הפקעה לפי פקודת הקרקעות נולדת לכל המאוחר במועד בו תפסה הרשות את הקרקע, וממועד זה נמנית תקופת התיישנות של שבע שנים.
עם זאת, מכיוון שמדובר בהלכה חדשה, נקבע שהיא לא תחול במשך שלוש שנים מיום מתן פסק הדין. המשמעות היא שההלכה לא תחול על תובענות לפיצויי הפקעה התלויות ועומדות לעת הזו ושטרם ניתן בהן פסק דין חלוט וגם לא לגבי תובענות שתוגשנה בשנתיים הבאות.
ומה אם הרשות לא משתמשת?
בג"צ קבע שהשתהות במימוש מטרת ההפקעה היא עילה לביטולה. אם הרשות שקטה על השמרים, בעל הקרקע יכול להצליח להחזיר לעצמו את הקרקע בטענה שהרשות זנחה את המטרה שלשמה הפקיעה אותה.
יש לציין כי נטיית בתי המשפט בשנים האחרונות ובעידן שלאחר כינונו של חוק יסוד כבוד האדם וחירותו, היא להגן על זכות הקניין של האזרח. ואולם, אין ליפול לשאננות ומומלץ להילחם בהפקעה אם באמצעות התנגדות לתכנית ואם בערעור בבית משפט.
פיצוי, מישהו?
חישוב הפיצוי לבעל קרקע שהופקעה כפוף לקריטריונים המנויים בפקודת הדרכים ומסילות הברזל, ומתחשב, בין היתר, בייעוד המקרקעין במועד ההפקעה, בנזק שנגרם לבעל הקרקע ובשווי הקרקע אילו הייתה נמכרת בשוק. את התביעה ניתן להגיש תוך שלוש שנים מרגע ההפקעה ואישור התכניות.
מחאה על הפקעה
כשמדובר בהפקעת קרקע לפי פקודת הקרקעות בעלי הקרקע זכאים למחות עליה בפני המדינה תוך העלאת נימוקים הגיוניים. בהפקעה לפי חוק התכנון והבנייה, על בעלי הקרקע להגיש התנגדות לוועדה המקומית. ההתנגדות חשובה גם אם לא תתקבל, שכן לאחר מכן ניתן להשתמש בה לצורך בקשת פיצויים.
כיצד לנהוג בעת הפקעה?
ככלל, השלב הראשון של הליך ההפקעה הוא ייעוד הקרקע לצורכי ציבור (השלב התכנוני). ייעוד כזה פוגע בקרקע עוד לפני שההפקעה בוצעה בפועל (בשלב הקנייני).
במקרה כזה, בעל הקרקע זכאי לקבל מהוועדה המקומית פיצוי מלא על ירידת הערך. תביעה כזו יש להגיש בתוך 3 שנים מיום אישור תכנית בניין העיר (תב"ע). לאחר שההפקעה מבוצעת בפועל ניתן גם להגיש תביעה לפיצויי הפקעה לפי שווי הקרקע המופחת.
להילחם על הקניין הפרטי
הליכי ההתנגדות לתכנית והערעורים המשפטיים הנלווים לכך נמשכים זמן רב, ובמהלכם ניתן לנהל משא ומתן מקיף עם העירייה. כלי עזר חשוב בניהולו הוא שומת פיצויי ההפקעה, שכדאי להצטייד בה תמיד.
בסופו של דבר, הפסיקה מעידה כי המלחמה מביאה לתוצאות: ב-2003 חקלאי, שפרנסתו נפגעה עקב הפקעת אדמתו לצורך סלילת" חוצה ישראל", הגיש תביעה נגד החברה. ביהמ"ש פסק, כי הוא זכאי לא רק לפיצוי על אבדן הכנסותיו אלא גם לקרקע חלופית דומה לזו שהופקעה. משתלם – לא?
* עו"ד יעל פרי עוסקת בתחום האגודות השיתופיות, מושבים, קיבוצים, בנים ממשיכים, מקרקעין ירושות וצוואות.
** המידע המוצג במאמר הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמור.
אתר המשפט הישראלי "פסקדין"
www.psakdin.co.il
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין