בעל דירה שפתח דלת מדירתו לחצר חויב להחזיר את המצב לקדמותו אפילו שקיבל היתר בנייה. המפקח על המקרקעין קבע שמלבד ההיתר דרושה גם הסכמת בעלי הדירות האחרים לפגיעה ברכוש המשותף
בעל דירה בבניין שעבר תמ"א 38 בפתח תקווה חויב לאחרונה לאטום דלת שפתח מהדירה שלו לחצר המשותפת אפילו שקיבל היתר בנייה ועורך הדין שייצג את הדיירים בפרויקט חתם בשמם על בקשת ההיתר. המפקח על רישום המקרקעין בפתח תקווה מאיר פורת קבע כי עורך הדין לא היה מוסמך לחתום בשם הדיירים אחרי שהפרויקט הסתיים, וכי היה על בעל הדירה לקבל את הסכמתם המפורשת לפגיעה ברכוש המשותף.
הבניין עבר פרויקט תמ"א 38 שהסתיים ב-2018. כחצי שנה לאחר מכן קיבל בעל הדירה שבקומת הקרקע היתר בנייה לפתיחת דלת מדירתו לחצר המשותפת בבניין על סמך בקשה שנחתמה על-ידי עו"ד שייצג את הדיירים בפרויקט החיזוק.
בתביעה שהגיש נגדו בעל הדירה שמעליו בעקבות זאת למפקח על המקרקעין, אליה הצטרפה גם נציגות הבניין, הם ביקשו לחייב אותו לאטום את הדלת ולפנות את החצר.
התובע טען בין היתר שהדיירים האחרים לא הסכימו בשום צורה שישתלט על החצר המשותפת ושהשוכרים של הדירה הקימו בה "זולה" עם תאורה, מעשנים ומרעישים בה, ומונעים מיתר השכנים את השימוש בחצר. עוד נטען כי עורך הדין שחתם על בקשת ההיתר סיים את תפקידו כשהבניין קיבל טופס 4 ולא היה מוסמך לחתום בשם הדיירים על בקשת ההיתר.
הנתבע טען כי פעל בתום לב ובהתאם להיתר, וכי עורך הדין קיבל ייפוי כוח בלתי חוזר מהדיירים. עוד הוא טען כי נאלץ לפתוח את הדלת כיוון שזו הייתה הגישה היחידה שלו לבלוני הגז של דירתו. הוא הוסיף שהדיירים שלו עושים בחצר שימוש סביר ולא מטרידים אף אחד, וממילא מדובר בחצר כלואה שאין אליה גישה.
בעיניים קנייניות
המפקח על רישום המקרקעין מאיר פורת ביקר במקום והתרשם שהנתבע לא היה חייב לפתוח את הדלת כדי להגיע לבלוני הגז, כיוון שאפשר להגיע לחצר גם דרך חזית הבניין.
הוא קבע כי פתיחת הדלת בקיר החיצוני של הבניין גרמה לפגיעה ברכוש המשותף ולפיכך דרשה לפי החוק הסכמה מפורשת של בעלי הדירות במסגרת אסיפה כללית. השופט הבהיר כי קיומו של היתר בנייה הוא רק תנאי אחד לביצוע הבנייה. "היתר בנייה נבחן ב'עיניים תכנוניות', הסביר, אך לא ב'עיניים קנייניות'.
השופט קבע כי הנתבע לא קיבל את ההסכמה הדרושה מהשכנים. בהקשר הזה, הוא דחה את הטענה של הנתבע כי חתימת עורך הדין שייצג את בעלי הדירות בפרויקט התמ"א נחשבת להסכמה. השופט הבהיר כי עורך הדין הוסמך לייצג את בעלי הדירות במסגרת הפרויקט וברגע שהסתיים סיים את תפקידו, וייפוי הכוח כבר לא היה תקף.
מלבד זאת, הוסיף השופט, בתקופת הפרויקט התחייב היזם שלא לפגוע בזכויות הקנייניות של בעלי הדירות אלא לאחר קבלת הסכמה בכתב מהנציגות.
לפיכך נקבע כי הנתבע לא היה רשאי לפתוח את הדלת לחצר והתביעה התקבלה. השופט הורה לנתבע להסיר את הדלת, לאטום את הפתח ולהחזיר את המצב לקדמותו בתוך 60 יום – על חשבונו. בנוסף הוא חייב את הנתבע בהוצאות של 4,000 שקלים לתובע ו-2,000 שקלים לנציגות.
לפסק הדין בתיק 6-163-2020
* עו"ד חן רואימי ממשרד כספר רואימי עוסק בדיני מקרקעין ותמ"א 38
** הכותב לא ייצג בתיק
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין