כללי המשחק בעבירות בנייה השתנו - פסקדין

שני פסקי דין שניתנו לאחרונה מאותתים כי עידן ה"ננסה להישפט ונקווה לטוב" בדרך לסיומו

במשך עשורים רווחה בישראל תפיסה שגויה ומסוכנת: "תבנה עכשיו, תשלם קנס קטן אחר כך". בעלי נכסים רבים ראו בקנסות של הרשות המקומית או של בתי המשפט סוג של "הוצאה מוכרת" בדרך להרחבת הנכס. אך בחודשים האחרונים, שני פסקי דין דרמטיים – האחד של בית המשפט העליון והשני של המחוזי בבאר שבע – חברו יחד כדי לנפץ את הקונספציה הזו לרסיסים. המסר המשותף שלהם חד וברור: המשחק השתנה, והוא הפך ליקר ומסוכן הרבה יותר.

"הלכת גרין": בית המשפט העליון קובע את ה"רצפה"

המהלומה הראשונה הגיעה מכיוונו של בית המשפט העליון ב"הלכת גרין". בפסק דין תקדימי, קבע כבוד השופט נעם סולברג כי הקנס המנהלי שקיבלתם מהמפקח בשטח הוא כבר לא בגדר "הצעה למשא ומתן". הקנס המנהלי הפך לעונש המינימום בחוק.

משמעות הדבר היא שמי שבוחר בנתיב של "בקשה להישפט" כדי לנסות את מזלו בבית המשפט, עלול למצוא את עצמו מול דלת סגורה. העליון הבהיר כי נקודת הפתיחה של השופט היא הקנס המקורי, ומכאן הדרך היא כמעט תמיד כלפי מעלה. הציפייה ל"הנחת סוף עונה" בבית המשפט התחלפה בחובה משפטית להטיל קנסות כבדים, אלא אם קיימות "נסיבות מיוחדות" נדירות ביותר.

מקרה ערד: כש"דמי השימוש" הפכו למכה כלכלית

אם פסק דין "גרין" קבע את העיקרון, הרי שפסק הדין של המחוזי בבאר שבע בעניין ערד הראה איך זה נראה במציאות הכואבת בשטח. בפרשה זו, בני זוג הקימו מבנים בקומת העמודים של בניין מגורים. בערכאה הראשונה הוטלו עליהם קנסות של 10,000 ו-5,000 שקל – סכומים שרבים היו מוכנים "לספוג" עבור יחידת דיור נוספת.

אלא שהמדינה לא ויתרה, ובית המשפט המחוזי בראשות כבוד השופט אלון אינפלד קיבל את הערעור. השופט אינפלד חשף את האריתמטיקה המעוותת של העבריינות: כשעבירה נמשכת שנים, וקנס כולל מסתכם ב"דמי שימוש" מגוחכים של כ-10 שקלים ליום, העבריינות פשוט משתלמת. בתגובה, בית המשפט כמעט שילש את הקנסות (ל-29,000 ו-14,000 שקל) וקבע: "במדינת ישראל הבנייה הבלתי חוקית משתלמת – והגיע הזמן שזה ייפסק".

"לבנות היה כסף, אבל לקנס אין?"

החידוש המרתק ביותר בפסיקה האחרונה נוגע לטענת ה"מצוקה הכלכלית". בתי המשפט סימנו גבול ברור: אדם שמשקיע עשרות אלפי שקלים בבנייה אסורה (במקרה ערד הושקעו כ-50,000 שקל), לא יכול להישמע בטענה שאין לו כסף לשלם את הקנס. נוצרת כאן "אנומליה ערכית" – המערכת כבר לא קונה את בקשת הרחמים מחמת עוני כשהנאשם בחר להשקיע את כספו בבטון ומלט על חשבון החוק. ככל שההשקעה בעבירה גדולה יותר, כך פוחת המשקל שבית המשפט ייתן למצבכם הכלכלי.

אז מה עושים מכאן והלאה

בעולם של עבירות תכנון ובנייה לא מדובר ב"יצר רגעי", אלא בתכנון, השקעה והחלטה. לכן, בתי המשפט עברו למודל של ענישה כלכלית מרתיעה שנועדה להפוך את הבנייה לנטל ולא לנכס.

שני פסקי הדין יחד מייצרים מסר ברור שלפיו מי שקיבל קנס מנהלי או זימון לחקירה, מי שנמצא מול צו הריסה, או מי שנכנס להליך פלילי - לא יכול להרשות לעצמו להמר על מזל. במציאות שבה הקנס המנהלי הוא המינימום, ובהמשך הדרך הערכאות עלולות לתקן "קנסות של דמי שימוש", חשוב לפעול מהר: לאתר פגמים מנהליים, להתנהל נכון בשלב החקירה, ולבנות את קו ההגנה מוקדם, בשילוב עם תכנון ורישוי.

כמי ששירת בלב המערכת הציבורית במשך 15 שנה, אני מזהה את הזרמים האלו לפני שהם הופכים לצונאמי ששוטף נכסים ומשפחות. במציאות שבה הלכת "גרין" חוסמת את הדרך להקלות ופסיקת "ערד" מנפחת את הקנסות, צריך להבין את התנהלות רשויות האכיפה ולפתח אסטרטגיה משפטית מתאימה. ביטול קנס או צו הריסה הוא כבר לא עניין של מזל, אלא של איתור פגמים מנהליים והצגת עילה משפטית שתצליח לעקוף את חומת הענישה החדשה. ב-2026, השתהות כבר לא מעניקה עוד כמה חודשים של שקט, אלא היא לעיתים הטעות היקרה ביותר.

• עו"ד משה גשייד עוסק ב- מקרקעין ונדל"ן, מייצג נאשמים בעבירות תכנון ובנייה מורכבות

פרסומת - תוכן מקודם
פסקדין הוא אתר תוכן משפטי ופלטפורמה המספקת שירותי שיווק דיגיטלי למשרדי עורכי דין,
בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של פסקדין.