סכסוך בנוגע לשטחים מסוימים במרכז קניות שברעננה הגיע באחרונה לבית המשפט העליון והוביל לפסק דין מעמיק של הנשיאה נאור בשאלת מעמדו של רכוש משותף בבתים משותפים.
ברחוב אחוזה ברעננה עומד מרכז "אלרם", מבנה גדול ובו 54 יחידות המסווגות כ"דירות" (וכוללות חנויות, משרדים, מחסנים ועוד).
ב-1995 עורכת דין ואדם נוסף רכשו מבעלי המבנה המקוריים שלושה משרדים במרכז. בהסכם המכר נכללו הוראות שונות הנוגעות להצמדות, לשטחים המשותפים ולזכויות הבנייה. בשנת 2000 הם רכשו מספר משרדים נוספים בבניין.
לייעוץ בתחום:
עורך דין דיני מקרקעין
9 שנים לאחר מכן רכשה חברת "וזוב נכסים" את יתר השטח, כלומר את כל הזכויות של הבעלים המקוריים. זמן קצר אחר כך החלה החברה לבנות ולהשתמש בשטחים שונים בבניין.
בטענה שהחברה עושה שימוש לא חוקי ברכוש משותף בבניין, הגישו עורכת הדין וחברה שבבעלותה תביעה למפקחת על רישום המקרקעין בפתח תקווה.
העניין הועבר להכרעת ביהמ"ש המחוזי בלוד, שדחה את התביעה לאחר שנקבע כי התובעות היו מודעות לכך למשרדים שרכשו לא הוצמד כל חלק מהרכוש המשותף. כפועל יוצא נקבע כי הגגות, המעברים והמבואה בכניסה למרכז, אינם חלק מהרכוש המשותף והוצמדו כדין ליחידותיה של "וזוב".
עוה"ד והחברה ערערו לביהמ"ש העליון, בטענה שכל השטחים שבהם מדובר הם רכוש משותף. הן טענו בין היתר כי אין זה מספיק לקבוע את גורל הרכוש המשותף בסעיפים עמומים וגורפים, שאינם מפרטים באופן מפורש מה הם החלקים הנגרעים מהרכוש המשותף.
מנגד, המשיבה טענה כי שטחים אלה "מעולם לא היו רכוש משותף, ולא היה צורך להוציאם ממנו". טענתן המרכזית הייתה כי המערערות מנסות בחוסר תום לב להשתחרר מהתחייבויותיהן החוזיות, תוך הישענות על פרשנות דווקנית של חוק המכר (דירות).
מבחן דו שלבי
הנשיאה מרים נאור כתבה פסק דין ארוך ומעמיק, בו ניתחה את סוגיית הרכוש המשותף בחוק המכר (דירות) לעומת הסכם המכר הנוכחי.
בשלב הראשון, השופטת הבהירה כי מבחינה פיזית לחלק מהשטחים יש מאפיינים של רכוש משותף ולא של "דירות" (למשל מבואת הכניסה), כך שבכל מקרה לא ניתן להצמיד אותם לדירה מסוימת. בשלב השני השופטת בחנה האם שטחים מסוימים נגרעו כדין, והבהירה כי לפי החוק והפסיקה, הגריעה צריכה להיות מוצגת באופן "קונקרטי, ספציפי ומסוים". בנוסף, ככלל, הדבר צריך להיעשות במסמך נפרד מחוזה המכר.
בעיקרו של דבר, השופטת קבעה כי השטחים שבמחלוקת – מבואת הכניסה, המעברים, הגגות, שטחי פריקה וחדר אשפה – מהווים רכוש משותף.
השופטת ציינה כי "בנסיבות המקרה לא פורטו השטחים שנגרעו מהרכוש המשותף באופן מפורט, בהיר וקונקרטי כנדרש; וכי מכל מקום חלק מהשטחים שבהם עסקינן הם שטחים שלא ניתן על-פי דין לגרעם מהרכוש המשותף".
לאחר מכן, במחלוקת הקשורה לזכויות בנייה (שהיו קיימות במועד הסכם המכר ולא זכויות בנייה עתידיות), השופטת בחנה את הסעיפים הרלוונטיים בהסכם המכר, וקבעה כי זכויות אלה אכן הועברו למשיבה על ידי הבעלים המקוריים.
השופטים נועם סולברג ועוזי פוגלמן הצטרפו לדעתה של הנשיאה, ובסיכומו של דבר, הערעור התקבל ברובו.
יש לציין כי בפסק הדין אף הובעו דעות שונות "בדרך אגב", בשאלה האם בנוגע לגריעת חלקית מרכוש משותף, אכן חובה לעשות זאת במסמך נפרד או שמא במקרים חריגים ניתן להסתפק בחוזה המכר עצמו. השופטים נאור וסולברג נחלקו בעניין זה, אולם לא נקבעו מסמרות כיוון שהנושא לא היה נחוץ להכרעה.
- ב"כ המערערות: עו"ד צבי בר-נתן, עו"ד מרב ברוך, עו"ד יובל כהן
- ב"כ המשיבה: עו"ד דוד רום
* עורך דין דורי גורן עוסק בדיני מקרקעין
** הכותב לא ייצג בתיק.
*** המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
גולשים בסלולרי? לשירות מיידי מעורך דין הורידו את Get Lawyer
אתר המשפט הישראלי "פסקדין"
www.psakdin.co.il
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין