ע"א 7260/12עמליה פרנק כהן נכסים והשקעות בע"מ ואח' נ' חברת "וזוב נכסים בע"מ"

הנשיאה מ' נאור:

עניינו של הערעור שלפנינו הוא בשאלת מעמדם של חלקים בבניין שטרם נרשם כבית משותף: מעברים (לרבות מבואת כניסה), גגות, שטח פריקה וטעינה וחדר אשפה; של מבנים שנבנו על חלקים אלה; ושל זכויות הבנייה בבניין. האם נחשבים אלה לרכוש משותף של כלל הדיירים ובהם המערערות או שמא הם מהווים רכושהּ הבלעדי של המשיבה, חברת וזוב נכסים בע"מ, שהבניין וחלק מהדירות בו מצויים בבעלותהּ.

רקע עובדתי והשתלשלות ההליכים

1. הערעור עוסק במקרקעין המצויים בחלקות 1040 ו-1043 בגוש 6850 וממוקמים ברחוב אחוזה 96-94 ברעננה (להלן: המקרקעין). על המקרקעין בנוי מרכז מסחרי בשטח של כ-9,500 מ"ר הידוע בשם מרכז אלרם (להלן: מרכז אלרם או המרכז). מרכז אלרם נבנה על-ידי אלרם חברה לשיכון בע"מ (להלן: אלרם) ועל-ידי בעלי זכויות נוספים (להלן יכונו כולם ביחד: הבעלים המקוריים). בנייתו של המרכז הסתיימה בשנת 1996 והוא כולל שני מרתפי חניה, שטחים מסחריים בקומת הקרקע ובקומה הראשונה (להלן: הקומות המסחריות), שלוש קומות משרדים וקומת מחסנים. המרכז יועד להירשם כבית משותף. בהתאם לתקנון שעל-פיו נועד להירשם בבית משותף, קיימות במרכז 54 יחידות המסוּוגות כ"דירות" ובהן חנויות, חניונים, משרדים, מחסנים וחדרים שונים (מפ/20).

2. לנוחות הקורא אציג עתה את החלקים במרכז אלרם שבהם עוסק הערעור. סקירה זו מבוססת על תשריטים, על תמונות ועל ראיות אחרות שהוצגו בתיק: מפ/20; נ/1; מפ/3; ת/3; ת/6; מוצג 6 בכרך המוצגים מטעם המשיבה.

           החלק הראשון הוא המעברים. שטחי המעברים במרכז הם בהיקף של כ-1300 מ"ר. חלק הארי שלהם מצוי בשתי הקומות המסחריות. שטחם של המעברים בקומת המסחר הראשונה (קומת הכניסה) 557 מ"ר והוא כולל בין היתר כניסה ראשית, מבואת כניסה, כניסת נכים, מסדרון המוביל מכניסת הנכים למבואת הכניסה, מבואת מעליות, אזור תיבות דואר, מדרגות נעות המובילות לקומה הראשונה ומעברים בין החנויות השונות. דומה כי מרבית שטחי המעברים בין החנויות בקומת הכניסה משמשים בפועל למעבר, למעט שטח במרכז הקומה המשמש כבית-קפה (ראו תמונות שצורפו בת/6; ראו גם סעיף 12(ד) בסיכומיה של המשיבה). שטחם של המעברים בקומה המסחרית השנייה (הקומה הראשונה במרכז) הוא 483 מ"ר. שטח זה כולל מבואת מעליות, מדרגות נעות ומעברים בין החנויות השונות. שטח המעברים בכל אחת מקומות המשרדים 104-71 מ"ר והוא כולל – בכל קומה – מבואת מעליות, מסדרון קומתי שממנו הכניסה למשרדים, שירותים ומטבחון. החלק השני שבו עסקינן הוא הגגות. במרכז ישנם מספר גגות, הן מעל חלקו המסחרי הן מעל מבנה המשרדים. שטחם הכולל הוא כ-1,000 מ"ר. על הגג המרכזי (כפי שכינָהו בית-המשפט המחוזי) ממוקמים נכון להיום מתקני המיזוג של הדיירים. החלק האחרון הרלוונטי לענייננו הוא שטחים מסוימים הממוקמים במרתפי החניה: שטח המיועד לפריקה ולטעינה ששטחו 191 מ"ר וחדר אשפה בשטח של 32 מ"ר.

3. ביום 14.9.1995 חתמו המערערת 2 ואדם נוסף, מר דוד כהן, על הסכם עם הבעלים המקוריים לרכישתם של שלושה משרדים במרכז אלרם (מוצג 1 בכרך המוצגים מטעם המערערות; להלן: הסכם המכר)). בהסכם המכר נכללו הוראות שונות הנוגעות להצמדות, לשטחים המשותפים ולזכויות הבניה, מרביתן בפרק התשיעי בהסכם. הוראות ההסכם ינותחו בהמשך הדברים אך אציג את עיקרן תחילה לנוחות הקורא:

"העיסקה

2. א.       [...]