ויכוח על חיוב בהיטל השבחה שהוטל על תושב חולון הביא את השופטת יהודית שיצר לקרוא לרפורמה בנושא כדי להקל על הציבור, ובמסגרתה לאחד את מועדי החיוב בהיטל השבחה כשמדובר בעסקה שמתבצעת בבית משותף.
הפרשה שהובאה לשולחנה של שופטת ביהמ"ש לעניינים מנהליים בחיפה עסקה בשאלה האם בעל דירה, שהעביר את חלקו בדירת קרקע בבית משותף בחולון לגרושתו, חייב בהיטל השבחה בשל תכניות מתאר שאפשרו להרחיב את הבנייה על הגג שנחשב לרכוש משותף.
במרס 2011 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חולון חייבה את בעל הדירה לשלם היטל השבחה של 11,173 שקל. אולם בערר שהגיש יחד עם גרושתו התקבלה עמדתם לפיה מאחר שהם לא נהנו מההשבחה המתייחסת לגג, אין כל הצדקה לחייבם בהיטל.
עם ביטול החיוב הגישה הוועדה המקומית ערעור, בו טענה שכשמדובר בדירות גן וגג, יש לחייב את בעלי הזכויות בבניין בהיטל השבחה בהתאם לחלקם היחסי ברכוש המשותף.
הוועדה טענה כי העובדה שבעל הדירה בקומה העליונה בבניין בנה על הגג מוכיחה כי בינו לבין המשיב לערעור היה "הסכם משתמע" לבנייה.
מנגד טענו בעל הדירה וגרושתו – המשיבים – כי מי שצריך לשאת בהיטל הוא מי שנהנה והתעשר מההשבחה, ובמקרה הזה מדובר בבעל הדירה שבנה על הגג.
עוד נטען כי ההנחה שבין בעל דירת הגג לבינם נעשתה איזושהי עסקת חליפין של "הצמדות" (חצר תמורת גג) שגויה ולא מבוססת.
לא יעיל ולא הוגן
היות שסברה כי מדובר בסוגיה בעלת השלכות רוחב, השופטת שיצר ביקשה את התייחסת היועמ"ש לממשלה בנושא.
בחוות דעתו תמך היועץ המשפטי בעמדת ועדת הערר והבהיר כי באופן עקרוני אין לחייב בעלי דירות קרקע בהיטל השבחה על תכניות שניתנות למימוש רק בדירות הגג, אלא אם יוכח באופן פוזיטיבי שגם דירותיהם הושבחו, שכן עליית ערך היא תנאי לחיוב בהיטל.
השופטת הקדישה חלק נרחב של פסק הדין לסוגיה "המתעתעת" של מועד החיוב בהיטל השבחה. מועד זה הוא המועד שבו מומשו הזכויות. "מימוש" כזה יכול להיות למשל בעת שמבוצעת בנייה בפועל או כשמוכרים את הזכויות בנכס. אולם הנטייה של הרשויות היא לגבות את ההיטל רק ברגע המכירה.
לפי השופטת, עניין זה יוצר קושי כשמדובר בבית משותף, שכן מעטים יודעים שבנייה ברכוש המשותף תחייב גם אותם – ולא רק את השכן שבנה – בהיטל ההשבחה.
השופטת קבעה כי כעקרון, הדבר שנכון היה לעשות במקרה כזה הוא לגבות את היטל ההשבחה מבעלי הדירות במועד הבנייה. לדעתה, המתנה עד למימוש הזכויות בידי מי מהדיירים לא רק שאינה יעילה אלא גם אינה הוגנת, שכן בעלי הדירות כלל לא מודעים לכך שהבנייה ברכוש המשותף עלולה לעלות להם.
מכל מקום, השופטת קבעה כי במקרה הנוכחי הוועדה המקומית, שהציגה טיעונים "כלליים וסתמיים", לא הצליחה להוכיח כי דירת המשיבים הושבחה עקב הבנייה על הגג, וגם לא הוכח שהם הסכימו לבנייה. משכך, ערעורה נדחה והיא חויבה ב-25,000 שקל הוצאות משפט.
לפני סיום השופטת הביעה את הצורך בגיבוש "מדיניות ציבורית ושיפוטית נכונה" שתאחד את מועדי הגבייה של היטל ההשבחה כשמדובר בבתים משותפים.
השופטת אף הציעה פתרון פשוט בדמות טופס שמבהיר לכל השכנים מה המשמעות של הסכמה לבנייה ברכוש המשותף, דבר שיקל גם על הציבור וגם על הרשויות, ואף יביא לגבייה יעילה יותר של היטל ההשבחה.
- ב"כ המערערת: עו"ד עופר צילקר, עו"ד כרמית פרוסט
- ב"כ המשיבים: עו"ד ניסים אזולאי
עו"ד יוסף שקד
עוסק/ת ב-
מקרקעין ונדל"ן
** הכותב/ת לא ייצג/ה בתיק.
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין