"הגורם היעיל בעסקה": מתווכים במכירת דירה יקבלו את מה שמגיע להם

בעל דירה בבית שמש חתם על הסכם עם חברת מתווכים, אך לאחר שדירתו נמכרה סירב לשלם, בטענה שהחברה לא היתה הגורם היעיל במציאת הרוכש. השופטת חשבה שהוא פשוט מנסה להתחמק.

בית משפט השלום בירושלים קיבל בשבוע שעבר את תביעתה של חברת "גרם תעשיות", העוסקת בתיווך נדל"ן בבית שמש, נגד בעל דירה בעיר ששכר את שירותיה אך סירב לשלם דמי תיווך לאחר שדירתו נמכרה.

סגנית הנשיא, השופטת דורית פיינשטיין, דחתה את גרסת בעל הדירה, שטען כי החברה לא היתה "הגורם היעיל בעסקה", תוך שציינה כי לא ניכרו בדבריו "אותות אמת".

במרץ 2016 נחתם בין הצדדים חוזה להזמנת שירותי תיווך בבלעדיות, במסגרתו שני מתווכים של החברה קיבלו מהנתבע הרשאה לפעול עבורו לשיווק דירתו לתקופה של שלושה חודשים באופן בלעדי. בהסכם נוסף שצירפה החברה הוארכה תקופת הבלעדיות בחודשיים נוספים (עד אמצע ספטמבר 2016), אך ללא חתימות הצדדים.

בתקופת הבלעדיות הנתבע התחייב שלא לקבל שירותים ממתווכים אחרים, ואם יעשה כן, יצטרך לשאת במלוא דמי התיווך.

עוד קבע הסכם התיווך, כי לאחר תקופת הבלעדיות יוותר הסכם התיווך בתוקפו, ולפי תנאיו, למעט הבלעדיות.

באוקטובר 2016 הנכס נמכר תמורת 1.75 מיליון שקלים. החברה טענה בתביעתה כי הביאה לקוחות פוטנציאלים לראות את הנכס, כולל אותו רוכש – שראה את הדירה באוגוסט 2016 יחד עם מתווך מטעמו, ומאוחר יותר רכש אותה – ולאור זאת היא היתה הגורם היעיל בעסקת המכר.

משכך היא טענה כי על הנתבע לשלם לה את דמי התיווך שסוכמו בהסכם (2% ממחיר המכירה).

מנגד, הנתבע טען בין היתר כי החברה אינה זכאית לדמי תיווך משני טעמים עיקריים: האחד, משום שהעסקה למכירת הדירה נחתמה באוקטובר – לאחר שהסתיימה כבר תקופת הבלעדיות.

הטעם השני, כאמור, משום שלא הוכח כי היתה הגורם היעיל בעסקה – הוא הקריטריון שעליה להוכיח כאשר אינה בתקופת בלעדיות – משום שלא ביצעה פעולות אקטיביות שהביאו למכירת הנכס.

תירוצי שווא

באופן כללי השופטת פיינשטיין הזכירה כי בתיווך "רגיל" יש לבחון האם המתווך היה הגורם היעיל להתקשרות, בתיווך בבלעדיות מספיק להוכיח שהמתווך ביצע פעולות לשיווק כללי של הנכס בשוק.

במקרה זה לאחר ניתוח של העדויות השופטת שוכנעה כי המתווכים של החברה כן היו הגורם שהביא להתקשרות בין הנתבע לבין הרוכש, שכן הקשר אליו נעשה באמצעותם ובאמצעות מתווך מטעם הרוכש, ולכן זכאים לדמי תיווך.

בנסיבות אלה, השופטת הבהירה שאין צורך להעמיק בשאלת תוקף הסכם הבלעדיות, משום שבכל מקרה הוכח שהחברה היתה הגורם היעיל בעסקה. "הסכם התיווך נחתם כדין. פעולות שיווק בוצעו כנדרש בהסכם ובדין, וכתוצאה מכל אלו הגיעו הרוכש והמוכר להבנות אשר בסיומו של יום מצאו דרכם להסכם מכר מחייב, אשר בוצע ומומש", הוסיפה.

קביעות אלה נבעו מעדויות המתווכים וכן עדות הרוכש, שהיו עקביות ונתמכו במסמכים, לעומת עדות הנתבע, לגביו השופטת התרשמה כי הוא "מנסה להתחמק בכל דרך מתשלום דמי תיווך, באמתלות שווא".

בסיכומו של דבר נקבע כי הנתבע ישלם לחברה 35,000 שקל בתוספת מע"מ והפרשי הצמדה. בנוסף, הנתבע חויב בשכ"ט עו"ד בסך 18,000 שקל, וכן בהוצאות משפט בסך 10,000 שקל. סכום זה נפסק על הצד הגבוה, בנימוק שהנתבע הרחיב שלא לצורך בטענות וחקירות שאינן לגופו של עניין, והכבידו על חקר האמת.

·       שמות ב"כ הצדדים לא צוינו בפסק הדין

בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין