1.לפניי תביעה בסדר דין מהיר לתשלום סך של 41,255 ₪ בגין דמי תיווך.
הצדדים :
2.התובעת חברת גרם תעשיות בע"מ עוסקת במתן שירותי תיווך נכסי מקרקעין בעיר בית שמש.
הנתבע מרמשה כהן, היה הבעלים הרשום של דירה ברחוב נחל לכיש 6/3 בית שמש (להלן: "הנכס").
רקע:
3.ביום 20.3.16 נחתם "מסמך הזמנת שירותי תיווך בבלעדיות בנכס מקרקעין – מכירה 20543", בין הנתבע לבין המתווכים מתתיהו גורלניק ו/או הלל אברהמס (להלן: "המתווכים") מחברת גרם תעשיות בע"מ (התובעת – ד.פ) ו/או משרד התיווך סניצ'ורי 21 בית שמש (להלן: "הסכם התיווך")
4.לפי הוראות הסכם התיווך, קיבלו המתווכים הרשאה מאת הנתבע כבעל הדירה, לפעול עבורו באופן בלעדי לשיווק הנכס, לתקופה של שלושה חודשים, החל מ 21.3.2016 ועד 30.7.2016 (להלן: "תקופת הבלעדיות").
לכתב התביעה צורפו 2 עותקים של הסכם התיווך. נספח א' כולל הסכם תיווך בו תקופת הבלעדיות מסתיימת כאמור ב 30.7.19, אך בכותרתו בכתב יד נוספו המילים: "Updated until 21.9.2016. Via email". בצד תוספת זאת אין חתימות.
עותק שני של הסכם התיווך, בו תאריך החתימה משובש, והנו זהה לחלוטין להסכם הראשון מלבד תקופת הבלעדיות -צורף כנספח ב' לכתב התביעה. בעותק זה תקופת הבלעדיות מסתיימת ב 21.9.2016. בעותק זה לא מופיעות המילים בכתב יד שבראש הטופס כאמור לעיל.
עוד קובע הסכם התיווך, כי לאחר תקופת הבלעדיות יוותר הסכם התיווך בתוקפו, ולפי תנאיו, למעט הבלעדיות.
5.באשר לדמי התיווך, נקבע בסעיף 2 להסכם התיווך, כי על הלקוח / הנתבע בתיק שבפני, לשלם דמי תיווך בסך של 2% בתוספת מע"מ ממחיר המכירה הכולל של הנכס. תשלום זה יתבצע "במועד קבלת הכספים בפועל" (להלן: "דמי התיווך").
בתקופת הבלעדיות, התחייב הנתבע שלא לקבל שירותי תיווך ממתווכים אחרים, אלא באמצעות המתווכים, ואם יעשה כן, עדיין יצטרך לשאת במלוא דמי התיווך.
המתווכים מצידם התחייבו בהסכם התיווך, לבצע מספר פעולות לשיווק הנכס. לאור מהות הסכסוך שבפני, אפרט את התחייבויות אלו כלשונן כמפורט בהסכם התיווך:
"סעיף 6: פעולות שיווק: הלקוח מבקש בזאת, כי המתווך יבצע שתיים מפעולות השיווק המפורטות בסעיפים 6.6 – 6.1 שלהלן או את הפעולה בסעיף 6.7 שלהלן, על פי שיקול דעתו של המתווך (ניתן לשקול את ביצוע פעולת השיווק שבסעיף 6.7 שלהלן ביחד עם אחת מפעולות השיווק שבסעיפים 6.6 – 6.1 שלהלן או בלעדיה):
6.1פרסום באמצעות שילוט באחת או יותר מן הדרכים שלהלן:
6.1.1הצבת שלט על הנכס או בקרבתו
6.1.2הצבת שלט על גבי לוח מודעות ציבורי
6.1.3הצבת שלט במרכז קהילתי
6.1.4כל שלט אחר כפי שיוסכם בין המתווך ללקוח
6.2 פרסום בקרב קהל לקוחות מסויים, המופיע במאגר של המתווך, האמצעי אלקטרוני, באמצעות דיוור ישיר או באמצעי אחר כפי שיוסכם, או פרסום מודעה באתר אינטרנט או באמצעי ממוחשב אחר אשר יועדו לשיווק נכסי המקרקעין
6.3פרסום בעיתון יומי נפוץ אחד לפחות.
6.4פרסום בעיתון מקומי או בעיתון המיועד לקהל יעד מסוים בהתאם לבחירתו של הלקוח
6.5הזמנת רוכשים פוטנציאלים או מתווכים נוספים לבקר בנכס במועד שיוסכם עליו.
6.6הזמנתם של חמישה מתווכים אחרים לפחות, הפעילים ביישוב שבו מצוי הכנס העומד למכירה, לשתף פעולה לשם מכירת הנכס
6.7אחר: הלקוח עדכן את המתווכים בדבר הפרום אצל המתווכים האחרים בשוק."
6.כמו כן, בתום הסכם התיווך מופיע סעיף נוסף בכתב יד לפיו: "באחריות המתווך, לעדכן את כלל המתווכים בשוק, וישא באחריות המלאה לכך שאף מתווך לא ידרוש דמי תיווך מהלקוח, לכל תקופת הבלעדיות ובעקבותיה כמופיע בסעיף 2".
7.על פעולות המתווכים הלכה למעשה למכירת הנכס אדון בהמשך, אך כבר עתה אקבע כי הנכס נמכר ב 13.10.2016 למר ברנשטיין לאון תמורת סך של 1,750,000 ₪. סך התמורה הסופי שולם ביום 1.1.2017.
טענות הצדדים:
8.התובעת טוענת כי מאז החתימה על הסכם התיווך, פעלה לשם שיווקו. פרסמה את הנכס, הביאה לקוחות פוטנציאלים לראות את הנכס ובכללם הרוכש מר ליאון ברנשטיין (להלן: "הרוכש"), התלוותה לרוכשים פוטנציאלים בשעת ביקור במקום, והיתה לאור זאת הגורם היעיל בעסקת המכר.
התובעת טוענת כי בחודש אוגוסט 2016 הראתה את הנכס לרוכש ולמר רוג'ר היימן המתווך מטעם הרוכש.
9.אין חולק שביום 13.10.2016 נמכר הנכס תמורת סך של 1,750,000 ₪, ונמסר לרוכשים ביום 1.1.17.
לאור זאת טוענת התובעת כי היה על הנתבע לשלם לה ביום 1.1.17 את מלוא דמי התיווך, כמפורט בהסכם התיווך, בסך של 35,000 ₪ בתוספת מע"מ, וכן הפרשי הצמדה כחוק ממועד זה. התובעת העמידה את סך תביעתה הכולל בסכום של 41,255 ₪.
10.הנתבע מקדים וטוען כי אין יריבות בינו לבין התובעת. התובעת אינה "מתווך" כהגדרתו בחוק המתווכים במקרקעין תשנ"ו – 1996 (להלן: "חוק המתווכים"), שמה לטענתו, אינו מופיע בהסכם התיווך, ולנתבע לא היה כל מידע על קיומה של התובעת או הקשר בינה לבין המתווכים. על כן לשיטת התובע אין בינה לבין התובע יריבות.
11.כן טוען הנתבע שהתובעת אינה זכאית לדמי תיווך משני טעמים עיקריים:
העסקה למכירת הנכס נחתמה בתאריך 13.10.16 לאחר תום תקופות הבלעדיות ועל כן אין התובעת זכאית לתשלום מכל סעיף 14 (ב) לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996 (להלן: "החוק").
אם אין התובעת זכאית לדמי תיווך מכח הבלעדיות לפי סעיף 14 (ב) לחוק אזי הדרך האחרת הסלולה בחוק לקבלת דמי התיווך הינה הוכחה כי התובעת היתה "הגורם היעיל לבצוע העסקה". לטענת הנתבע, התובעת אינה עונה על קריטריון זה הן משום שאינה מתווך כהגדרתו בחוק והן בהעדר פעולות אקטיביות לשיווק מצידה אשר הביאו למכר הנכס.
12.היטיב ב"כ הנתבע לתמצת טענותיו בדיון אשר התקיים בפני ביום 9.4.2018: "עיקר הטענה שלנו היא שהתובעת לא היתה הגורם היעיל, והם לא טענו שהם היו הגורם היעיל בהסכם הבלעדיות. כאשר נחתם הסכם בבלעדיות, יש הטבה בחוק שניתנת למתווך, די בכך שינקוט במס' פעולות שיווק בהתאם לתקנות ובכך יעלה בידו לזכות בדמי התיווך גם אם הוא לא היה הגגורם היעיל בעסקה הספציפית..."
עוד מוסיף הנתבע וטוען כי לו ימצא כי התובעת זכאית לדמי תיווך הרי שיש לחשב את דמי התיווך באופן שישקף הן הסכמות שלטענת הנתבע הגיע עם המתווכים לפיהן יופחתו דמי התיווך באופן יחסי להפחתת מחיר המכירה בפועל של הנכס. הסכמות שלא מצאו מקום בהסכם התיווך. כן מבקש הנתבע לקזז מדמי התיווך הוצאות שנאלץ לטענתו לבצע לשם השבחת הנכס והפסד שנגרם לתובע עקב "ייעוץ נדל"ני שגוי" שקיבל מאת מר הלל אברהמס לגבי שווי הנכס.
דיון והכרעה:
13.לא ברור לי מדוע הנתבע בחר להרחיב לצורך ושלא לצורך בטענות, חקירות, והנמקות, אשר אינן לגופו של עניין ומכבידות על חקר האמת. אציין כבר עתה כי להכבדה זו יש משמעות בעת פסיקת ההוצאות.
העדר עילה:
14.אני דוחה את טענת הנתבע להעדר עילה של התובעת. מערכת המסמכים עליהם חתומים הצדדים, קובעת את התובעת כגורם רלוונטי ביותר לתביעה. הסכם הזכיינות עליו חתומים התובע והמתווך מגדיר מפורשות את המתווכים והתובעת כדלקמן: "הלקוח הזמין מאת מתתיהו ....(להלן: "המתווך") מחברת גרם תעשיות בע"מ..."
סעיף 8 ל "הזמנת שירותי תיווך בנכס מקרקעין" מיום 20.3.2016, אשר צורף כנספח ב' לתצהיר מר אברהמס, החתום גם כן בידי התובע והמתווך קובע מפורשות: "המתווך הודיע ללקוח, כי המחה את הזכות לקבלת דמי התיווך, ככל שיחולו, לגרם תעשיות בע"מ 514528546 אשר רשאית לפעול בשם המתווך ובמקומו לגביית דמי התיווך".
15.די במסמכים אלו כדי לדחות את טענת הנתבע להעדר עילת תביעה ישירה של התובעת. אך למעלה מן הצורך, בחנתי אף את טענות התובעת בדבר היותה זכיינית של חברת סנצ'ורי 21 בעיר בית שמש, ושיטת עבודתה בהעסקת מתווכים עצמאיים הפועלים מטעמה, ולא מצאתי בדבר כל פסול.
המתווך האחראי לעסקה נשוא תיק זה הינו מר אברהמס, אשר הועסק על ידי התובעת. אין כל מניעה לאור זאת שהתובעת תגיש התביעה בעצמה.
הזכות לדמי תיווך:
16.זכותו של מתווך לדמי תיווך מעוגנת בחוק ובתקנות לפיו.
לצרכי תיק זה, קיימות שתי אפשרויות עיקריות של עסקאות תיווך מטעם מוכרי נכסים (בארץ ובעולם קיימות דרכים נוספות, אך מאחר ואינן מעניינו של תיק זה, לא מצאתי לנכון להרחיב בהן – ד.פ): תיווך בבלעדיות, ותיווך שאינו בבלעדיות.
17.ההבדל בין שיטות התיווך הנ"ל הינו מהותי:
מתווך שאינו פועל בבלעדיות מטעם מוכר למכירת נכס, יהא זכאי לדמי תיווך לפי סעיף 14 (א) לחוק:
" מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה:
(1)הוא היה בעל רשיון בתוקף לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל עליו, באותה עת, פטור זמני בהתאם לאמור בסעיף 20;
(2)הוא מילא אחר הוראות סעיף 9;
(3)הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.
הוראות סעיף 9 לחוק קובעות כללים בדבר החתימה על הזמנת התיווך. בהתקיים התנאים המפורטים בסעיף 9 לחוק, הרי שיש לבחון אם המתווך היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות בין הצדדים.
החוק מבדיל בין תיווך "רגיל" המעוגן כאמור בהסכם תיווך, ובו ישולמו דמי התיווך לפי האמור לעיל, לבין מצב בו מוכר הנכס מעניק בלעדיות למתווך לתקופה המוגבלת בחוק.
18.סעיף 14 (ב) לחוק מגדיר את זכות המתווך בבלעדיות לקבלת דמי תיווך כדלקמן: "מתווך במקרקעין שביצע בתקופת הבלעדיות את פעולות השיווק שנקבעו לפי סעיף 9(ד) – חזקה שהיה הגורם היעיל כאמור בסעיף קטן (א)(3) לגבי עסקה שנכרתה בתקופת הבלעדיות".
19.הרציונל של סעיף זה הינו ברור. בעוד שבתיווך "רגיל" המתווך פועל כמקשר בין מוכר הנכס לבין קונה ספציפי, ועל כן הוא נבחן אם אכן היה הגורם היעיל להתקשרות, שאז מגיע לו שכר, הרי שבתיווך בבלעדיות, נדרש המתווך לבצע שורה של פעולות לשיווק כללי של הנכס בשוק. פעולות שחלקן אף דורשות מימון וחלקן שימוש במוניטין של המתווך, ופעילותו בקרב קהלי הקונים הפוטנציאלים וכן מול מתווכים אחרים.
אשר על כן, מתווך אשר פועל מתוך בלעדיות, נהנה מהחזקה לפיה הינו הגורם היעיל בעסקה, גם אם לא פעל בעצמו לקישור ישיר בין מוכר הנכס לקונה. די בבצוע פעולות השיווק הנדרשות, כדי להנות מחזקה זאת.
20.פעולות השיווק הנדרשות לשם קיום החזקה, מפורטות בסעיף 1 לתקנות המתווכים במקרקעין (פעולות שיווק), תשס"ה-2004 (להלן: "התקנות"), המותקנות מכח סעיף 9 לחוק.
1.(א) ניתנה למתווך במקרקעין בלעדיות כאמור בסעיף 9(ב) לחוק, יבצע המתווך שתי פעולות שיווק לפחות מבין הפעולות המנויות בפסקאות (1) עד (6), אלא אם כן סוכם שתבוצע פעולת שיווק כאמור בפסקה (7), יחד עם פעולה מהפעולות המנויות בפסקאות (1) עד (6) או בלעדיה, הכל כפי שיוסכם עם הלקוח:
(1) פרסום באמצעות שילוט באחת או יותר מן הדרכים שלהלן:
(א)הצבת שלט על הנכס או בקרבתו;
(ב)הצבת שלט על גבי לוח מודעות ציבורי;
(ג)הצבת שלט במרכז קהילתי;
(ד)כל שלט אחר כפי שיוסכם בין המתווך ללקוח.
(2)פרסום בקרב קהל לקוחות מסוים, המופיע במאגר של המתווך, באמצעי אלקטרוני, באמצעות דיוור ישיר או באמצעי אחר כפי שיוסכם, או פרסום מודעה באתר אינטרנט או באמצעי ממוחשב אחר אשר יועדו לשיווק נכסי מקרקעין;
(3)פרסום בעיתון יומי נפוץ אחד לפחות;
(4)פרסום בעיתון מקומי או בעיתון המיועד לקהל יעד מסוים בהתאם לבחירתו של הלקוח;
(5)הזמנת רוכשים פוטנציאליים או מתווכים נוספים לבקר בנכס במועד שיוסכם עליו;
(6)הזמנתם של חמישה מתווכים אחרים לפחות, הפעילים ביישוב שבו מצוי הנכס העומד למכירה, לשתף פעולה לשם מכירת הנכס;
(7)כל פעולת שיווק שאינה מנויה בפסקאות (1) עד (6), כפי שתוסכם בין הצדדים.
חזקת המתווך להיותו הגורם היעיל בעסקה, ומכח זאת זכאותו לדמי תיווך, תלויה אם כן בבצוע פעולות שיווק המפורטות בתקנות, ולענייננו אף מפורטות בניסוח דומה בהסכם הזכיינות.
21.כפי שהתברר במהלך העדויות כי המתווכים בצעו יותר משתי פעולות שיווק נדרשות, לשם מכירת הנכס עבור התובע. העידו בפני מנהל התובעת מר מתי גורלניק, והמתווך מר הלל אברהמס כי שיווקו את הנכס בדרכים שונות:
הצבת שילוט על הדירה
פרסום באתר האינטרנט יד 2
פרסום ברשת החברתית פייסבוק
פרסום בעיתונות מקומית
פניה למתווכים שונים העוסקים בייצוג רוכשים, והצגת הנכס בפניהם
22.עדויות אלו לא נסתרו אף בחקירותיהם הנגדיות, ובחלקן אושרו בידי הנתבע ואשתו בעדויותיהם בפני.
עוד עולה מעדויות רוכש הנכס, מר לאון ברנשטיין והמתווך מטעמו מר רוג'ר היימן כי אכן הם הכירו את הנכס באמצעות מר אברהמס. ביקרו במקום פעמיים, וניהלו את המו"מ בין הקונה לבין המוכר באמצעות המתווך.
אף עדויות אלו, אשר היו עקביות, ברורות ונתמכות במסמכים וראיות, לא נסתרו בחקירותיהם הנגדיות בפני.
23.מנגד, אין בידי ליתן אמון בעדות הנתבע בפני. אני דוחה את טענות הנתבע בדבר פגמים לכאורה שנפלו בעת המו"מ לכריתת הסכם, הטעיה או רשלנות מצד התובעת והמתווכים. לא מצאתי אותות אמת בעדות הנתבע, והתרשמתי כי הוא מנסה להתחמק בכל דרך מתשלום דמי התיווך, באמתלות שווא.
24.אשר על כן, אני קובעת שהמתווכים היו הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בעסקת המכירה של הנכס. אני מקבלת את טענת התובע כפי שקיבלה חיזוק מעדות רוכש הנכס והמתווך מטעמו, כי הקשר של הרוכש לנכס נעשה אך ורק באמצעות המתווכים.
25.בנסיבות העניין אינני מוצאת צורך להעמקה בטענות הנתבעבשאלת תוקף הסכם הבלעדיות מול מועד כריתת הסכם המכר. הסכם התיווך נחתם כדין. פעולות שיווק בוצעו כנדרש בהסכם ובדין, וכתוצאה מכל אלו הגיעו הרוכש והמוכר להבנות אשר בסיומו של יום מצאו דרכם להסכם מכר מחייב, אשר בוצע ומומש.
26.על כן בין אם פעלו המתווכים מכח הסכם הבלעדיות וקבלת החזקה שבדין, ובין אם פעלו מכח הסכם תיווך ללא חזקה שכזאת, אני קובעת כאמור שהם היו הגורם היעיל שהביא להתקשרות, ועל כן הם זכאים לדמי התיווך כפי שנקבעו בהסכם התיווך.למעלה מן הצורך אוסיף ואבהיר כי הסכמי התיווך ויתר הראיות בתיק זה, ובכלל זאת עדויות הצדדים בפני, מבהירים כי אכן ניתנה למתווכים בלעדיות, לתקופה של 6 חודשים ועל כן הם זכאים אף לחזקה שבדין בדבר היותם הגורם היעיל בבצוע העסקה.
שיעור דמי התיווך:
27.הנתבע הרחיב בטענותיו כנגד הסכם התיווך החתום, ובין היתר טען כי הוסכם בע"פ בינו לבין המתווכים כי דמי התיווך יופחתו במידה והנכס ימכר בסכום הנמוך מהנקוב בהסכם התיווך.
כראיה לטענות אלו הציג הנתבע הסכמי תיווך אחרים עליהם חתם עובר להסכם התיווך שם היה מנגנון הפחתת דמי תיווך כאמור.
28.אני מקבלת את טענת התובעת כי לא הסכימה להפחתה שכזאת, וכי דמי התיווך בסך של 2% בתוספת מע"מ, כפי שמופיע בהסכם התיווך, הם המוסכמים בין הצדדים. טענות הנתבע הן כנגד מסמך בכתב, וחופש החוזים מאפשר שינוי של סכום התיווך אך במקרה שלפני לא היתה הסכמה כאמור.
הרחבת חזית:
29.הנתבע הוסיף טענות רבות להרחבת חזית מטעם התובעת בדבר הצגת ראיות בשלב התצהירים ולא כנדרש עם כתב הטענות. כפי שהבהרתי במהלך ניהול תיק זה, לא מצאתי בטענות אלו דבר. חובת בית המשפט להגיע לחקר האמת, והראיות הנוספות שהוצגו אינן מהותיות כלל, אך סייעו בידי בחקר האמת.
סיכום:
30.לאור כל האמור לעיל, אני מקבלת את התביעה, וקובעת כי על הנתבע לשלם לתובעת דמי תיווך בשיעור של 2% מסכום העסקה, ובסך של 35,000 ₪ בתוספת מע"מ כדין. היות והסכם התיווך קובע כי יש לשלם את דמי התיווך "במועד קבלת הכספים בפועל", הרי שמיום 1.1.2017 ישאו דמי התיווך הפרשי הצמדה וריבית כחוק.
הנתבע ישלם לתובעת הוצאות משפט בסך של 10,000 ₪ וכן שכר טרחת עורכי דין בסך של 18,000 ₪ כולל מע"מ. סכומים אלו ישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום מתן פסק דין זה.
ניתן היום, ח' אייר תשע"ט, 13 מאי 2019, בהעדר הצדדים.
