בעלי הדירות הודיעו על ביטול הסכם עיבוי-בינוי ללא עילה ואף שהיזמית עשתה מאמצים לקבלת היתר בנייה. בית המשפט קבע כי פעלו שלא כדין וחייב אותם לכסות את הוצאותיה.
בית משפט השלום בהרצליה חייב לאחרונה 21 דיירים בבניין שברחוב חביבה רייך בחיפה לפצות את יזמית הבנייה "ד.א. מעלה הכרמל" בכ-670 אלף שקל בעקבות ביטול לא חוקי של הסכם "עיבוי-בינוי" והחלפתה ביזמית אחרת. השופט גלעד הס קבע כי לדיירים לא הייתה עילה לבטל את ההסכם וכי היזמית עשתה מאמצים רבים כדי לעמוד בלוח הזמנים שסוכם עמם.
ההסכם לחיזוק הבניין ושיפוץ הדירות תמורת תוספת של 22 יחידות דיור נחתם ב-2012, ובמסגרתו סוכם כי "מעלה הכרמל" תגיש בקשה להיתר בנייה בתוך שלושה חודשים ותוציא את ההיתר בפועל תוך 12 חודשים מיום הגשתה. לצד זאת, ההסכם אפשר לה לבקש מהדיירים ארכה של חצי שנה להוצאת היתר הבנייה, וביוני 2013 היא ביקשה לממש את האופציה הזו.
אלא שבתגובה הודיעו לה הדיירים על ביטול ההסכם, וחודשים ספורים לאחר מכן הם התקשרו עם יזמית אחרת בשם "גרינברג את שניאור" לצורך פרויקט פינוי-בינוי מלא (הריסה ובנייה מחדש).
בעקבות זאת תבעה היזמית מהדיירים פיצויים על הפרת ההסכם, תוך שהדגישה בתביעתה כי הייתה יכולה לעמוד בלוח הזמנים לו הדיירים היו מאפשרים לה לממש את זכותה להארכת המועד לקבלת ההיתר.
מנגד טענו הדיירים כי הייתה להם זכות מלאה לבטל את ההסכם. זאת, בין היתר משום שהיזמית לא עמדה בלוח הזמנים להגשת הבקשה להיתר, לא מילאה אחר דרישות הוועדה המקומית, ניהלה מגעים למכירת הפרויקט וממילא לא הייתה מצליחה להוציא את ההיתר בזמן גם אם הייתה מקבלת ארכה.
פרויקט מורכב
אולם השופט הס קבע הדיירים לא היו רשאים לבטל את ההסכם - לא בשל הפרות עבר ולא בטענה שההפרה הייתה צפויה משום שהיזמית לא הייתה מקבלת את ההיתר במועד שנקבע בו.
השופט קבע כי הבקשה להיתר התעכבה בגלל הדיירים שהשתהו בבדיקתה, וכי יישום דרישותיה של הוועדה המקומית לאחר הגשתה לא הוגבל בלוח זמנים כל וכל עוד ההיתר היה מתקבל במועדו הדבר היה נתון לשיקול דעתה של היזמית.
בנוסף נקבע כי ההסכם לא אסר על היזמית לבחון את האפשרות של מכירת הפרויקט לחברה מנוסה לצורך ביצוע פינוי-בינוי. "ההפך הוא הנכון", נכתב, "משאים ומתנים שכאלו מתנהלים פעמים רבות לגבי פרויקטים מגוונים ומהווים חלק חשוב מהתפתחות של שוק נדל"ן חופשי ומשגשג".
מעבר לזה, השופט הדגיש כי המשא ומתן התנהל אחרי הודעת הביטול של הדיירים, כך שלא זו הייתה הסיבה לביטול ההסכם.
לבסוף, השופט שלל את האפשרות שהיזמית הייתה מפרה את ההסכם ממילא כיוון שלא הייתה עומדת בלוח הזמנים. לדבריו, העדויות והראיות בתיק מוכיחות שהיזמית נקטה בפעולות רבות לצורך קבלת ההיתר לפרויקט המורכב, ועשתה מאמצים לעמוד בתנאים הסבוכים שהציבה בפניה הוועדה המקומית. לפיכך, לו הדיירים היו נותנים לה את הארכה לה הייתה זכאית לפי ההסכם סביר שהייתה מקבלת את ההיתר בזמן.
בנסיבות אלה נקבע כי הדיירים הם אלה שהפרו את ההסכם וצריכים לשלם ליזמים פיצויים על הוצאותיה עבור הפרויקט. סכום הפיצוי הועמד על כ-590 אלף שקל בנוסף להוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין של 80,000 שקל.
- שמות באי הכוח לא צוינו בפסק הדין
עו"ד רועי פריד
עוסק/ת ב-
תמ"א 38
** הכותב/ת לא ייצג/ה בתיק.
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין