כלי עזר חשוב ביותר טרם קבלת ההחלטה האם לתבוע מוכר דירה או קבלן בנייה הוא חוות דעת מקצועית של מהנדס או שמאי מקרקעין. איתור הליקויים בשלב זה יכול לסייע בהערכת הנזק ואפילו לייתר את ההליך המשפטי המורכב.
ניהול משפט בגין ליקויי בניה, אולי יותר מאשר בעניינים אחרים, מחייב שיקול מעשי בין היתר לגבי היקף התביעה וסיכוייה. כלי-עזר מרכזי להתארגן לקראת התביעה ואולי גם לייתר את הגשתה הוא חוות דעת מאת מהנדס בנין או שמאי מקרקעין.
להיערך מראש
איתור ליקויים, הצבעה על בנייה בסטייה מתקנים רלוונטיים, המלצה לגבי אופן התיקון, אומדן עלות התיקון, הערכה ביחס לירידת ערך עקב ליקויים שאינם ניתנים לתיקון וכיוצא באלה הם עניינים שבמומחיות הנדסית ושמאית, ומקובל להוכיחם באמצעות חוות דעת של מומחה לדבר.
משמעות הדבר היא, כי מעבר לעלות ניהול ההליך בפני בית המשפט (אגרת תביעה, שכר טרחת עורך-דין, הפסד ימי עבודה וכולי), בעל דין בתביעה בגין ליקויי בנייה יצטרך לקחת בחשבון הוצאות עבור שכר מומחים.
יש להניח כי אם הרוכש-התובע הגיש כתב תביעה שצורפה לו חוות דעת הנדסית להוכחת קיומם של ליקויים ושומתם, גם המוכר-הנתבע יעדיף להגיש חוות דעת נגדית של מומחה מטעמו. הוגשו חוות דעת מאת הצדדים להליך, ככל שהפער בין חוות הדעת מטעמם יהיה גדול יותר כן תגדל הסבירות למינוי מומחה מטעם בית המשפט שתפקידו לסייע לשופטים הדנים בתיק לרדת לשורש המחלוקת בין המומחים מטעם בעלי הדין ולהכריע ביניהם ביעילות.
תקנות סדר הדין, אשר הוראותיהן מסדירות את ניהול ההליכים בבתי המשפט האזרחיים, לא מחייבות הגשת חוות דעת יחד עם הגשת כתבי התביעה או ההגנה. בעל דין החפץ להוכיח עניין שבמומחיות, לפי גרסתו, ונכון לעשות כן באמצעות מומחה מטעמו, רשאי להגיש חוות דעתו במועד שבו עליו להגיש ראיותיו.
אבל, אין זאת אומרת כי עליו למנות מומחה רק בעיצומו של ההליך המשפטי; נהפוך הוא – ראוי למנות מומחה בשלב ההיערכות לקראת המשפט, ולהבין באמצעותו את היקף הליקויים, אם קיימים, או עד כמה קיימת סטייה מתקנים מחייבים, אם מתקיימת; עלויות חזויות של ביצוע התיקונים וכיוצא באלה. חוות הדעת ההנדסית , בנסיבות כאלה, היא אבן פינה בגיבוש התביעה.
לקבלן זה עדיף
שימוש מושכל יותר בחוות דעת הוא להציג אותה לגורם שממנו נרכשו הזכויות בדירה (המוכר או הקבלן) ולתבוע ממנו לבצע תיקונים בהתאם לאמור בחוות הדעת. מידת ההיגיון מחייבת לצמצם סיכונים ככל האפשר; אם עניינו של רוכש הזכויות בדירה הוא כי לא יהיו בה ליקויים, הרי שאם אפשר להשיג תוצאה זו מבלי להיזקק להליך שיפוטי, רצוי לחתור להשגת המטרה במישרין, קרי בהידברות עם המוכר ככל שהדבר אפשרי.
היה המוכר קבלן בניין, ביצוע התיקון יהא כדאי לו, ובדרך כלל הוא יעדיף לבצע תיקונים במקום לשאת בהוצאות הכרוכות בניהול המשפט. מה עוד שבסופו הוא עלול להימצא חייב בדין ויחויב לשלם לתובע פיצויים והוצאות ולהסתכן בביקורת שיפוטית על איכות שירותיו העלולה לקבל תהודה בתקשורת ובמרשתת.
הקבלן-המוכר, אשר מכיר את הבית וערוך לבצע את התיקונים באמצעות העובדים, הציוד ואמצעי הפיקוח שקיימים ברשותו, יכול לעשות זאת בעלות נמוכה מזו שבה יישא הרוכש, אם יגיעו הדברים לכדי ביצוע התיקונים בידי בעלי מקצוע מטעמו. במקרה כזה, אם יינתן פסק דין לטובת הרוכש עלויות הקבלן יהיו גבוהות בהרבה מאלה שהיה נושא בהן אלמלא ההליך המשפטי.
והכי טוב: לפני החתימה
שימוש אף יותר מיטבי בחוות דעת הנדסית יהיה אם הרוכשים יפנו לקבל חוות דעת עוד לפני ההתקשרות בהסכם עם המוכר. באופן הזה יהיה בידי הרוכש כלי לניהול המשא ומתן מול המוכר והוא ידע מראש האם כדאי לו לרכוש את הדירה.
לסיכום, בדיוק כמו שאדם החפץ לרכוש דירה זקוק לעורך דין שינהל את המשא ומתן להסכם המכר, כך מומלץ שייוועץ במהנדס בנוגע לנתונים הפיזיים של הדירה.
* עו"ד אברהם פטר רנד עוסק בתחום המקרקעין וליקויי הבנייה
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין