שני בעלי חנות המהווה 5% מהזכויות בבניין, ניסו למנוע מחברה שמחזיקה ב-95% מהזכויות לפתח את המקרקעין בדרכה אל פינוי-בינוי. השופט הבין ללבם, אך הבהיר שאין הצדקה שלא להיענות לבקשת החברה.
בית משפט השלום בתל-אביב קיבל את בקשתה של חברת "לב הנחלה נכסים" לפירוק שיתוף בבניין עתיק בתל-אביב, וקבע כי בין הצדדים תיערך התמחרות פנימית. בכך דחה השופט עמית יריב את עמדת הנתבעים, המחזיקים ב-5% מזכויות השימוש בנכס, שהתנגדו לפירוק, והבהיר כי אין הצדקה למנוע משותף במקרקעין את הזכות לפירוק שיתוף כל עוד מימושה נעשה בתום לב.
מדובר בבניין בן מאה שנה ובו שלוש קומות. שני הנתבעים מחזיקים בחנות בקומת הקרקע, שלאורך השנים הושכרה לשימושים שונים, כיום חנות לשמלות כלה.
החברה-התובעת, פועלת בשנים האחרונות לפיתוח הקרקע, כולל נקיטת הליכי פינוי נגד דיירים מוגנים, והשקעה בעריכת תכניות בנייה והגשתן לרשויות. בבקשתה הנוכחית היא ביקשה לפרק את השיתוף על מנת לקדם את מטרתה – ביצוע פינוי-בינוי.
טענתם העיקרית של הנתבעים היתה כי הרישום של 5% בלבד על שמם, אינו משקף נכונה את שווי החלק הפיזי שבו הם מחזיקים.
לשיטתם, אופי הנכס (החנות) הופך את שוויו לגבוה בהרבה. בנוסף, אחד מהם התדגיש כי לבניין יש ערך סנטימנטלי עבורם, בשל הקשר לתולדות משפחתם בארץ.
פיצוי מוגדל
באופן כללי השופט יריב הבהיר כי קשה מאד למצוא טענת הגנה מפני תביעה לפירוק שיתוף, שכן לפי חוק המקרקעין, לכל שותף בקרקע יש זכות לדרוש פירוק שיתוף, כמעט ללא סייג, כל עוד מימוש הזכות נעשה בתום לב.
לגופו של עניין השופט ציין כי "סירובם של הנתבעים לוותר על קניינם, ואף הקשר הרגשי שהם חשים כלפי המקרקעין – ואבהיר כי אין בלבי ספק כי אכן, קשר רגשי כזה אכן קיים בלבם – אינם מהווים טענת הגנה ראויה מפני תביעה לפירוק השיתוף".
בתוך כך השופט דחה את טענת הנתבעים והבהיר כי הם לא הציגו אף חוות דעת מקצועית שלפיה הם זכאים לזכויות העולות על חלקם הרשום.
מכאן השופט עבר לשאלה כיצד לבצע את הפירוק – האם "פירוק בעין", כלומר חלוקה בפועל, רישום כבית משותף, או שמא מכירת הקרקע לכל המרבה המחיר או בדרך אחרת שבית המשפט יראה כיעילה ונכונה יותר בנסיבות העניין.
בסופו של דבר, לנוכח חוות דעת שמאי, השופט קבע כי הדרך הנכונה תהיה התמחרות פנימית בין השותפים, תוך קביעת מחיר התחלתי להתמחרות, שישקף את העובדה שהמכירה נכפתה על אחד הצדדים.
בנסיבות שבהן החברה כבר השקיעה השעקות ניכרות, ובהתחשב בכך שהיא מחזיקה ב-95% מהזכויות, השופט סבר שהדבר ההוגן יהיה לאפשר לה להמשיך ולפתח את המקרקעין בהתאם לתוכניותיה, ולא לראות את השקעתה יורדת לטמיון ואת הנכס נמכר לצד שלישי כלשהו.
השופט אף קבע כי ההתחמרות תיערך על בסיס הערכת שמאי, שהערכתו תכלול, בין היתר, את כל ההשבחות והשינויים שערכה התובעת (למשל פינוי דיירים, שינוי המצב התכנוני). השופט הבהיר כי הוא ער לכך שמחיר זה למעשה מגדיל את פיצוי הנתבעים, מאחר שהחברה היא שהשקיעה משאבים, שיגולמו בהערכת השווי.
עם זאת, מאחר שהמהלך יתבצע בניגוד לרצונם של הנתבעים, ומאחר שההתמחרות אינה מאוזנת, השופט הבהיר שיש לשקף במחיר הפתיחה מעין "פרמיית שליטה", על מנת להבטיח שהפגיעה בצד שיפסיד תהיה "המצומצמת ביותר האפשרית".
הנתבעים חויבו לשלם לתובעת הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך 35,000 שקל בשלב זה של ההליך.
- ב"כ התובעים: עו"ד דורון טל, עו"ד מיכאל שטיינבך
- ב"כ הנתבעים: עו"ד יעקב נטר
עו"ד יורם פיינברג
עוסק/ת ב-
מקרקעין ונדל"ן
** הכותב/ת לא ייצג/ה בתיק.
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין