לב הנחלה נכסים בע"מ נ' טרגנו (המנוח) ואח'

לפניי תביעה לפירוק השיתוף במקרקעין הידועים כחלקה 32 בגוש שומה 6921, השוכנים ברחוב מונטיפיורי 22 תל-אביב –יפו (להלן: "המקרקעין" או "הנכס", לפי העניין).

רקע עובדתי וטענות הצדדים

התובעת, חברת לב הנחלה נכסים בע"מ (להלן: "התובעת") היא בעלת 19/20 מזכויות הבעלות הרשומות במקרקעין. הנתבעים 1 ו-2 הם בעלי 1/60 כל אחד מזכויות הבעלות הרשומות, ואילו הנתבעים 5-3 הם חליפיה של גב' סיליה (סילביה) טרגנו ז"ל (להלן: "המנוחה"), שהייתה אף היא בעלת 1/60 מזכויות הבעלות הרשומות במקרקעין. מכאן שהתובעת מחזיקה ב-95% מזכויות הבעלות במקרקעין ואילו הנתבעים מחזיקים, כולם כאחד, 5% נוספים מן הזכויות.

התובעת מבקשת לפתח את המקרקעין, שעליהם בנוי בניין בן כמאה שנה, וכולל שתי קומות מגורים ומשרדים מעל קומת קרקע מסחרית. לטענת התובעת, על פי תכניות בניין עיר תקפות, זכויות הבניה במקרקעין הן ל-162.5% בבניין בן ארבע קומות, בתוספת חדרי יציאה לגג או דירת גג ומרתפים. השימושים המותרים על פי התב"ע החלה הם מגורים, מלונאות, מסחר ועסקים.

אין מחלוקת בין הצדדים, כי הנתבעים מחזיקים בפועל, מזה שנים רבות, בחנות בקומת הקרקע של הבניין בשטח של כ-24 מ"ר, חנות שאותה הם משכירים לשימושים שונים, בימים אלה – לחנות לשמלות כלה. אולם אין מחלוקת כי בין הצדדים אין הסכם שיתוף כתוב, ואין תשריט המסדיר את החלוקה בפועל של השימוש במקרקעין. עם זאת, שימוש זה הוכר בפסק דינו של בית משפט זה בת"א 25014/83 (כב' השופטת מ' פורת מיום 28.11.1985, להלן: "ההליך הקודם").

התובעת עותרת לפירוק השיתוף, ואף עותרת לפירוקו על דרך של רכישת חלקם של הנתבעים על-ידי התובעת. לחלופין – עותרת התובעת להורות על מכירת המקרקעין בהתמחרות פנימית בין השותפים, ולחלופי חלופין – עותרת התובעת להורות על פירוק השיתוף על דרך של מכירה לכל המרבה במחיר.

הנתבעים מתנגדים למבוקש. הטעם העיקרי להתנגדותם הוא טענתם כי חלקם הרישומי במקרקעין, 5%, אינו משקף אל נכון את שווי החלק הפיזי שהם מחזיקים, קרי – החנות. לשיטתם של הנתבעים – "אמנם כל אחד מהנתבעים הוא בעלים של 1.66% מכל החלקה, אולם חלקם של הנתבעים גבוה בהרבה לאור אופי הנכס שבידיהם" (סעיף 14 לכתב ההגנה). הנתבעים, ובעיקר הנתבע 1, מדגישים גם את הערך הסנטימנטלי שהם רואים בנכס, שבו הם מוצאים קשר ישיר לתולדות משפחתם בארץ.

דיון והכרעה

הטיעון החוקתי – פגיעה בזכות הקניין?