תחום ההתחדשות העירונית תופס נפח הולך וגדל בחיינו. מה ההבדל בין תמ״א 38 לפרויקט פינוי בינוי? מהם הסדרי הערבויות השונים? עו״ד ומגשר חיים פרטוש עם המונחים שכדאי להכיר.
בשנים האחרונות יוצאים לפועל יותר ויותר פרויקטים של פינוי בינוי ותמ״א 38, זאת כחלק מהתפתחות תחום התחדשות עירונית ומתוך רצון לנצל את משאבי הקרקע המוגבלים בערים.
לעתים, חוסר הידע של בעלי הדירות ופערי הכוחות בינם לבין היזמים עלולים להביא לניצול ולפגיעה בזכויותיהם. ריכזנו עבורכם הסברים למושגי היסוד הבסיסיים שאותם תפגשו בתהליך המורכב.
תמ"א 38
מטרתו הרשמית של פרויקט תמ״א (תכנית מתאר ארצית) מספר 38 הוא חיזוק בניינים ישנים מפני רעידות אדמה. מכיוון שעלות החיזוק והתאמת הבניין לתקן הישראלי גבוהה, נקבעו בתקנות תמריצים כלכליים בדמות הענקת זכויות בניה וקיצור ההליכים הבירוקרטיים להשגת היתר בניה.
בתכנית נקבעו תנאי הסף הנדרשים לקבלת זכאות לביצוע הפרויקט ומדובר בדרך כלל במבנים ישנים שנבנו לפני 1980 או מבנים שאינם עומדים בתקן הבניה הנדרש בחוק.
מימון הפרויקט נעשה באמצעות זכויות הבניה שמתווספות למבנה הקיים מכוח הוראות התכנית (תיקון 1 או תיקון 3). במקביל, קיים מתווה נוסף שמכונה ״פרויקט פינוי בינוי קטן״ שמאפשר לקבל תוספת זכויות בניה, הן מכוח התמ"א והן מכוח התב"ע (תוכנית בניין עיר) החלה, באמצעות הריסה ובניה מחדש של הבניין (תיקון 2).
פינוי בינוי
מטרתו של פרויקט פינוי בינוי היא הריסה ובניה של מתחם שהוכרז על ידי הרשות המקומית כמיועד להתחדשות עירונית. ההכרזה על אזור מסוים כמיועד לפינוי בינוי נעשית כדי לאפשר שימוש יעיל יותר בקרקע ולשקם שכונות מוזנחות. במסגרת הפרויקט ניתנות תוספות של זכויות בניה והטבות מיסוי על מנת לאפשר כלכליות ובכך לעודד יזמים ודיירים להוציאו לפועל.
חשוב להבין שהכללים המשפטיים והתנאים הבסיסיים החלים על פרויקט תמ"א 38 לעומת אלו החלים על פרויקט פינוי בינוי שונים בתכלית זה מזה וערבוב בין השניים יכול להוביל לתוצאות בעייתיות. כך למשל, הרוב הדרוש מבין בעלי הדירות לצורך הנעת הפרויקט ודרכי ההתמודדות מול דיירים מתנגדים משתנים מפרויקט לפרויקט.
בין אם בבניין מבוצע פרויקט מסוג תמ"א 38 ובין אם מדובר בפרויקט פינוי בינוי, על בעלי הדירות להקפיד לקבל ערבויות וביטחונות מהיזם או הקבלן.
ערבות חוק מכר
ערבות שמקבלים בעלי הדירות מהבנק לשם הבטחת קבלת הדירה החדשה או שוויה. מתי יקבלו הדיירים את שווי הדירה? יש פרויקטים בהם בעלי הדירות מתפנים מדירותיהם ועוברים לדירות שכורות עד לשלב בו ניתן למסור להם את המפתח לדירה. ואולם, כשהפרויקט לא מתקדם ונדרש מימוש של הערבות, הבנק יעביר לבעלי הדירות את סכום שווי הדירה כנגד וויתור מצדם על הזכאות לדירה החדשה. לחילופין, הבנק יבצע את הפרויקט וימסור לדיירים דירה חדשה במקום היזם או הקבלן, כשסד הזמנים במקרה כזה מתארך. ערבות מסוג זה מתבקשת בדרך כלל בפרויקטים של פינוי בינוי או תמ"א 38 הריסה ובניה מחדש.
ערבות ביצוע
ערבות אוטונומית שמטרתה להבטיח את ביצוע עבודות הבניה לחיזוק המבנה, לכל הפחות. מתבקשת לרוב בפרויקטים של תמ"א 38 חיזוק ותוספת בניה.
ערבות מיסים
בכל סוגי הפרויקטים הקבלןחייבלהעמיד לדיירים ערבות מתאימה להבטחת תשלום המיסים (ועל אף שלרוב, בעלי הדירות אמורים להיות פטורים מתשלומי מיסים בפרויקטים אלו).
ערבות שכירות
ערבות אוטונומית להבטחת תשלום דמי שכירות במקרה בו, כחלק מהפרויקט, הבעלים נדרשים לעזוב את דירתם ולעבור למגורים בשכירות למשך תקופת ביצוע הפרויקט. ערבות זו נדרשת בדרך כלל בפרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38 הריסה ובניה מחדש, אולם ניתן גם לקבלה במקרים של פרויקט תמ"א 38 חיזוק ותוספת בניה, כשהדבר תלוי בנסיבות הפרויקט ובהיתכנות הכלכלית שלו.
ערבות בדק
מטרתה להבטיח את ביצוע תיקוני הבדק (ליקויי בניה) לאחר מסירת הדירה החדשה לבעלים ונדרשת בכל סוג של פרויקט.
ערבות רישום בית משותף
מטרתה להבטיח את תיקון רישום צו הבית המשותף ורישום זכויות הבעלים בדירה החדשה ונדרשת בכל סוג של פרויקט.
ערבות לתשלום דמי ניהול
נהוגה בדרך כלל בפרויקטים של פינוי בינוי ובמקרים בהם היזם או הקבלן נוטל על עצמו לשלם את דמי הניהול במקום בעלי הדירות למשך תקופה מוסכמת.
ערבות למחיקת הערת אזהרה
נדרשת למקרה בו יזם או קבלן מפר הסכם או כשהצדדים מסכימים לוותר על הפרויקט וכעת יש על זכויות הבעלים הערות שחובה למחוק אותן. נדרשת בכל סוג של פרויקט.
בנוסף לערבויות השונות, חשוב להסדיר בהתקשרות מול היזם או הקבלן פוליסות ביטוח מתאימות לסוג הפרויקט והיקפו. לדוגמא, ביטוח עבודות קבלניות, ביטוח לציוד, לגוף, למבנה ועוד, הכל בהתאם לסוג הפרויקט.
כמובן ששווי ותנאי הערבויות, כמו גם הביטוחים, צריכים להיות תואמים לסיכונים שבפניהם עומדים בעלי הדירות באופן שיאפשר פינוי, ביצוע, תיקון או פיצוי לפי העניין.
* עו"ד ומגשר חיים פרטוש עוסק בתחום ההתחדשות העירונית
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין