בימים אלו, כאשר מדובר על תיקון פקודת מס הכנסה, ראוי לא לשכוח לערוך תיקונים גם בחוק מס שבח. במאמר זה אציע תיקון שבמהותו לכאורה הוא פטור נוסף ממס שבח לדירת מגורים ולמעשה הוא נועד לתת פטור שמתאים לרוח החוק, ולהביא לצדק חברתי תוך צמצום הפטורים הקיימים כיום.
התווית הדרך לתיקון נמצאת לדעתי בפסק דינו של בית המשפט העליון בעניין פטור ממס שבח למוסד ציבורי (שהתייחס לקופת חולים) כמפורט להלן.
ביום 25.6.2008 ניתן פסק דינו של כבוד המשנה לנשיאה השופט א. ריבלין ובהסכמת כב' השופטים ס. ג'וברן וח. מלצר. (עא 9946/06). פסק הדין מתייחס לפטור ממס שבח הניתן במסגרת סעיף 61(ב)(1) לחוק מסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג – 1963, למקרקעין שהזכות שבהם הייתה בידי מוסד ציבורי ושימשו אותו במישרין.
מנהל מס שבח ביקש לפצל את המכירה בטענה ש"זכויות הבניה" (הבלתי מנוצלות) אינן זכויות שהמוסד משתמש בהם במישרין ולפיכך ביקש לפצל את תמורת המכירה ולשלול את הפטור משווי זכויות הבניה.
בית המשפט העליון שלל את גישתו של מנהל מס שבח. בית המשפט קבע שלעניין הפטור אין לקבל את הטענה שמתבצע שימוש במישרין במקרקעין ולא מתבצע שימוש בזכויות הבניה.
אני סבור שאת המושג 'שימוש במישרין' בפרשנותו כפי שהיא מופיעה בפסק הדין יש ליישם גם בעניין הפטור ממס שבח לדירת מגורים מזכה.
ובמה דברים אמורים?
בסעיף 49ז' לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג – 1963 נשלל הפטור ממס שבח המוענק ל"דירת מגורים מזכה" ממרכיב זכויות בניה נוספות הצמודות לה.
אינני מלין על פיצול תמורת המכירה במקום בו מדובר על זכויות בנייה ליחידות מגורים נוספות הקיימות במקרקעין. אולם במקרה ומדובר בזכויות נוספות המתווספות ליחידת מגורים אחת, כותב שורות אלה מוצא לנכון להציע לצרף את המושג "שימוש במישרין" הקיים בסעיף 61(ב)(1) על פרשנותו, למסגרת הגדרת הפטור לדירת מגורים מזכה, כך שבמקרה שהמקרקעין כוללים יחידת מגורים בה משתמש המוכר במישרין, יינתן פטור מלא. פרשנות ושינוי זה יתקנו עיוות הפוגע באזרחים במקום שבו המחוקק התכוון להיטיב עמם בזמן שקבע את הפטור ממס שבח לדירת מגורים.
העיוות יוסבר במקרה השכיח הבא הלקוח מהמציאות:
בעל יחידת דיור צמודת קרקע אשר גר בה והשתמש בכל המגרש כחצר (ובהרבה מקרים מדובר על מחזיק שהשתמש שנים רבות בדירתו), יאלץ לשלם במכירה מס שבח (לעיתים על מרבית הסכום שקיבל תמורתה במכירה), בגלל אפשרויות לתוספות בניה, כאשר ברור שבדיוק אליו התכוון המחוקק כאשר קבע את הפטור.
לעומתו הקונה, אשר קנה את הנכס ובנה והרחיב את כל אשר ניתן לבנות לפי זכויות הבניה ימכור את הנכס בפטור מלא, וברור שהוא לא מיצג את המקרה שאליו הכוונה המהותית בפטור.
אימוץ המושג 'שימוש במישרין' ופרשנותו כפי שקבע כב' השופט א. ריבלין לצורך קביעת הפטור לדירת מגורים מזכה, יביא לכך שהפטור יינתן בהתאם לרוח המחוקק, ימנעו חיכוכים רבים בין האזרח למס שבח, תוך שהוא מרגיש שקופח, ותתבצע הכוונה המקורית הנכונה של הפטור.
מנגד שלטונות מס שבח יחסכו משאבים רבים שהם מקצים לצורך בדיקת וקביעת השומות המורכבות הדורשות קביעת שווי על פי הערכה לצורך קביעת פיצול החלק הבלתי פטור בתמורה.
כמו כן, ברור שהגדרה של שימוש במישרין תשלול פטורים רבים הניתנים כיום ובסך הכל גביית המס הכולל תעלה. כיום ובמיוחד כאשר שיעור המס הנו 20% לא נראה שיש צורך לאומי להעניק את הפטור במקום שהדירה איננה משמשת במישרין את המוכר.
כמובן שתיקון זה יצריך תיקון חקיקה, ולכל הפחות פרשנות מקלה שתיתמך בהוראת ביצוע מתאימה, אך אני מקווה שבהתאם לעקרונות הסוציאליים שהנחו את עמנו במשך השנים, נזכה לתקן גם את חוק מס שבח ובפרט בתיקון זה ,לאור המקרים האופייניים כפי שהוסברו לעיל, בהם הוא נחוץ, וניתן תשובה נאותה לתפילה "אל תשליכנו לעת זיקנה", לכל הפחות ככל שמדובר בעולם של מטה וביציאה מכובדת לגמלאות.
* כותב המאמר הוא כלכלן, שמאי מקרקעין מוסמך, ובעל משרד עריכת דין המתמחה בדיני תכנון ובניה ומסוי מקרקעין.
** כל המוצג במאמר זה הינו מידע כללי בלבד ואין בו כדי להוות יעוץ ו/או חוות דעת משפטית כלשהי. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין