לפסק הדין בעניין סיטי נ' פרי
הסכם תיווך בין בעל דירה למתווך העניק למתווך בלעדיות של חצי שנה על הדירה. כשבוע לפני תום התקופה ניהל בעל הדירה מגעים עם רוכש פוטנציאלי מאחורי גבו של המתווך ואף מכר לו את הדירה. האם המתווך זכאי לשכר הטרחה?
במאי 2010 חתם בעלים של דירת מגורים במודיעין על שני מסמכים עם בעל סוכנות תיווך: הראשון היה הסכם להזמנת שירותי תיווך למכירת הדירה, והשני - הסכם בלעדיות לתקופה של חצי שנה. דמי התיווך עמדו על שיעור של בין 1.5% ל- 2% בהתאם למחיר הדירה. עם זאת, הסכימו הצדדים בעל פה כי בעל הדירה יוכל לפעול לשיווק הדירה בעצמו לצורכי שכירות בלבד.
ימים ספורים לפני תום הבלעדיות איתר בעל הדירה שוכר פוטנציאלי והפנה אותו לפגישה עם המתווך. המתווך, שזיהה את ההזדמנות העסקית, שכנע אותו לרכוש את הדירה במקום להשכירה.
אולם, השוכר הפוטנציאלי, שהפך לרוכש פוטנציאלי, החל לנהל את המשא ומתן לעניין הרכישה עם בעל הדירה, תוך הסתרת המגעים ביניהם מהמתווך. בסופו של דבר, ההסכם למכירת הדירה נחתם ללא ידיעת המתווך ולאחר שתקופת הבלעדיות הסתיימה.
המתווך חש מרומה והגיש לבית משפט השלום ברמלה תביעה כנגד בעל הדירה, בדרישה לקבל את שכר הטרחה המגיע לו ואת הפיצוי המוסכם על פי הסכמי התיווך והבלעדיות, כ-85 אלף שקל. לטענת המתווך, בעל הדירה מתחמק מתשלום שכר התיווך חרף העובדה כי סוכנות התיווך עמלה רבות לשיווק הדירה.
בעל הדירה מיהר להתגונן וטען, כי שני ההסכמים עליהם חתם היו חסרים את חתימת המתווך עצמו, ועל כן אין להם תוקף משפטי מחייב. הוא הוסיף, שמכירת הדירה התבצעה בפועל לאחר תום תקופת הבלעדיות ולכן המתווך אינו זכאי לשכר טרחה.
מי הגורם היעיל?
השופט זכריה ימיני ציין, כי על פי החוק הסכמי תיווך חייבים לשאת את שמו של המזמין בלבד ואין כל הכרח כי יישאו גם את חתימת המתווך עצמו.
בהמשך דבריו הוסיף השופט, שהסיבה לרכישת הדירה מקורה בחילופי הדברים בין הרוכש למתווך, במסגרת תקופת הבלעדיות, ועל כן המתווך הוא שהביא לחתימת הסכם המכר, גם אם ההסכם עצמו נחתם לאחר תום הבלעדיות.
משום כך נפסק, כי בעל הדירה ישלם למתווך כפל דמי תיווך ופיצוי מוסכם, בהתאם לקבוע בהסכמי התיווך והבלעדיות. בסך הכל, מדובר בסכום של כ- 71 אלף שקל. בעל הדירה אף חויב בהוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 12 אלף שקל.
עו"ד זיוה ארנסטי, העוסקת בדיני חוזים ומקרקעין, מסבירה: "חוק המתווכים במקרקעין קובע את הכלל על פיו מתווך זכאי לקבל שכר עבור עבודתו אך ורק אם הוא היה הגורם היעיל שהביא ליצירת העסקה. המשמעות המשפטית של כלל זה הינה כי נדרש להראות קשר סיבתי ממשי בין עבודת המתווך לבין יצירת העסקה".
"עם זאת, לכלל זה יש חריג, על פיו, במידה שהוסכם שהמתווך יטפל בעסקה באופן בלעדי והוכח שנקט שתי פעולות שיווקיות לפחות - החזקה היא כי הוא היה הגורם היעיל להשגת העסקה".
מאחר שהסכם בלעדיות מעניק יתרון משמעותי למתווך, ממליצה עו"ד ארנסטי לבחון טוב אם מדובר בהסכם בלעדיות.
לפסק הדין בעניין סיטי נ' פרי
למדור: דיני חוזים
אתר המשפט הישראלי "פסקדין"
www.psakdin.co.il
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין