בימים אלו יוצאת אל הפועל ומתממשת הרפורמה במינהל מקרקעי ישראל. הרפורמה והשינוי במינהל מבוססים על שני שינויים מרכזיים הקשורים והשלובים זה בזה. השינוי הראשון מדבר על זכויות החוכר. מטרת שינוי זה היא להקל על תלות החוכר במינהל, לצורך הקניית והעברת זכות הבעלות שלו בנכס. השינוי השני מתייחס לתמורה ארגונית מקיפה שתחול במינהל מקרקעי ישראל, לשם הפיכתו לרשות ממשלתית.
מהי הקניית בעלות?
הקניית הבעלות לחוכר משמעותה, החלפה והמרת זכויות החוכר - מזכות חכירה לזכות בעלות. קרי, החוכר יירשם כבעלים של הנכס ולא כבעל זכות חכירה של הנכס. בשלב הראשון תוקנה הבעלות למי שהינו בעל זכויות בנכס צמוד קרקעי בישובי עדיפות לאומית א' ו- ב' וקו העימות.
נכון להיום, רוכש דירה, בית, חנות או כל נכס מקרקעין המנוהל ע"י המינהל, חותם למעשה על חוזה חכירה עם המינהל.
חוזה החכירה מבטיח לחוכר זכויות חכירה, שהינה שכירות לתקופה ארוכה, אך הבעלות על הקרקע נותרת בידי המדינה, קק"ל או רשות הפיתוח.
תנאי מוקדם של הקניית הבעלות הוא שהנכס יהיה מהוון. כלומר, שסך התשלומים העתידיים למינהל עבור תקופת החכירה שולמו ע"י החוכר למינהל. המינהל ברוב המקרים יעביר את הבעלות לחוכר ללא תמורה. אולם ישנם מקרים בהם יידרש תשלום, ולכן כל מקרה ייבדק לגופו. העברת הבעלות הינה זכות ולא חובה. כל חוכר יכול ורשאי להישאר במעמדו הנוכחי, אף אם העברת הבעלות מוצעת לו ללא תמורה.
מהן המטרות המרכזיות של הרפורמה?
בראש ובראשונה, המינהל טוען כי מטרת השינוי הינה לייעל את המערכת הממשלתית בניהול המקרקעין של המינהל. המינהל טוען, כי השינוי יגרום לירידה במחירי הקרקעות והדירות, וכן יגביר את הצמיחה של המשק. בנוסף, המינהל טוען, כי השינוי יביא לעידוד היוזמה הפרטית והיוזמה של הרשות המקומית לתכנון ופיתוח הקרקעות; ובאופן כללי, לקיצור וייעול הליכי התכנון.
מהן המטרותהעיקריותשלהקנייתהבעלות?
1. הקלה על החוכר וצמצום החיכוך שלו לקבלת הסכמת המינהל לצורך ביצוע פעולות שונות או
לשלם עבורן (כגון: סגירת מרפסת, התחייבות לרישום משכנתא וכיוצ"ב).
2. חיסכון בבירוקרטיה.
3. הורדת העומס והנטל על נציגי המינהל.
4. הפניית החוכר לרשות מקרקעי ישראל, שתהיה אמונה על הנושאים הנ"ל ותהווה גוף מקצועי.
5. הפניית הכח והמשאבים של המינהל לשיווק המקרקעין ושמירה על הקרקע.
6. המרצת הפעילות הכלכלית במשק.
יודגש, כי הרפורמה חלה בחלק מצומצם של קרקעות המדינה בעיקר במגזר העירוני ובהרחבות של המושבים.
האם יתכן שהרפורמה תביא להגדלת הפערים החברתיים?
לטענת המינהל, שאני מרשה לעצמי להטיל בה ספק, מי שייהנה בעיקר מהרפורמה הם דווקא חוכרים מהמעמד הנמוך והבינוני, וזאת כי המינהל יאפשר להם כעת ללא כל תמורה הקניית בעלות מלאה על הנכס שברשותם. אולם, ישנם נכסי מקרקעין על אדמות מינהל בסביון, רשפון וכדומה, ושם אין מדובר בחוכרים מהמעמד הנמוך או הבינוני. במגורים, מדובר על כל החוכרים בבניה רוויה בכל הארץ, וכן חוכרים בבניה צמודת קרקע בקו העימות ובאזורי עדיפות לאומית א' ו- ב'. ביתר חלקי הארץ, מדובר בחוכרים בבניה צמודת קרקע שעפ"י חוזה החכירה שטח המגרש שלהם אינו עולה על 280 מ"ר. ניתן לסכם, כי כל חוכר שהרפורמה חלה עליו, הלכה למעשה משביח את הנכס שלו, מבלי שעשה כל פעולה ו/או שינוי בנכס.
כיצדתשפיעהרפורמהעלהאזרח?
לטענת המינהל, הרפורמה תביא להקטנת וצמצום הבירוקרטיה העומדת בפני האזרח כאשר הוא מעוניין לבצע פעולות בנכס שלו, כגון תוספות בניה, שינוי ייעוד, העברת זכויות וכו'. למעשה, לאחר הקניית והעברת הבעלות מהמדינה לחוכר עצמו, יבוטלו התשלומים הנדרשים כיום מהחוכר בגין פעולות אלה.
החיים של החוכר יהיו קלים יותר במידה מסוימת ונוחים יותר, כיוון שלא יבוא במגע עם המינהל או עם רשות מקרקעי ישראל ויוכל לבצע שינויים בנכס שלו בהתאם להוראות הדין ובכפוף לאישור רשויות התכנון בלבד.
כיצד הרפורמה תשפיע על המגזר החקלאי?
בכדי שהרפורמה תהווה הזדמנות אמיתית למגזר החקלאי, יש ליצור כללים ברורים ליישומה, שעיקרם השוואת גובה דמי ההיוון בין המגזר העירוני לחקלאי. תנועת המושבים תובעת מהמינהל להשוות את זכויות המגזר החקלאי לזכויות המגזר העירוני בכל הקשור לזכויות בחלקת המגורים. קרי, שהכללים והתנאים הכספיים החלים על מגזר העירוני יחולו על השטחים שהם בעלי יעוד למגורים ולתעסוקה במגזר הכפרי.
אולם, לאמיתו של דבר, הרפורמה שאושרה, הכניסה את המגזר החקלאי למשחק, אך כללי המשחק לא הוגדרו. המינהל משאיר לבג"צ את המלאכה של הגדרת הכללים כפי שאלו יגזרו מהכרעת הדין בעניין החלטה 979[1] העוסקת בקביעת זכויות בחלקת הבניה (המגורים) בנחלות ובישובים חקלאיים.
בהחלטה 979 המועצה אישרה שינוי בהחלטה הנוגעת לקביעת זכויות למגורים בחלקת המגורים ביישובים חקלאיים, לעניין החלת הנחות הנהוגות באזורי עדיפות לאומית לזכויות שנרכשות ע"י חוכרים חקלאיים, למעט רכישת זכויות נוספות שלא נכללו בהסדר, ועבורן החוכר נדרש בתשלום מלא.
בהחלטה הקיימת נוצר עיוות לפיו בהקצאות חדשות למגורים באזורי עדיפות לאומית, קיימות הנחות אזור על הקרקע, בעוד שבפעולות כגון פיצול מגרש מחלקת מגורים במושב, רכישת הזכויות במלואן, שיוך מגרש מגורים בקיבוץ, לא הוחלו הנחות אזור ובגינן החוכר נדרש לשלם 33% מערך הקרקע מבלי להתחשב בהנחת אזורי עדיפות לאומית (הנחות הנ"ל לא יחולו על התשלום הבסיסי שנדרש להצטרפות להסדר - תשלום דמי חכירה בשיעור של 3.75% מערך חלקת המגורים במושב ובקיבוץ).
החלטה 979 שאושרה ע"י מועצת מקרקעי ישראל בשנת 2007, לא יושמה עדיין עקב פניה לבג"צ שעיכבה את ביצועה עד מתן פסק הדין. המינהל השאיר את החלטה 979 שבג"צ יכריע בה, מהם הכללים להכנסת המגזר החקלאי לרפורמה.
*עו"ד מירית עטיה, בוגרת אוניברסיטת בר אילן, בעלת תואר ראשון ושני במשפטים, מגשרת מוסמכת על ידי בית משפט השלום בת"א, סגנית ראש תחום מקרקעין בלשכת עורכי הדין בפורום הצעירים, מתנדבת בשדולת הנשים. משרדה עוסק במתן קשת רחבה של ייעוץ ושירותים משפטיים כגון: מקרקעין, חוזים, דיני חברות וייצוג בערכאות משפטיות. www.ma-law.co.il
** כל המוצג במאמר זה הינו מידע כללי בלבד ואין בו כדי להוות יעוץ ו/או חוות דעת משפטית כלשהי. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
[1] החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 979 מיום 27.03.07 הדנה בקביעת הזכויות למגורים בחלקת המגורים בישובים חקלאיים שהם מושב עובדים, כפר שיתופי, מושב שיתופי, קיבוץ או אגודה חקלאית שיתופית.
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
פרסומת - תוכן מקודם
פסקדין הוא אתר תוכן משפטי ופלטפורמה המספקת שירותי שיווק דיגיטלי למשרדי עורכי דין,
בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של פסקדין.