האם דייר יכול להפסיק לשלם לחברת ניהול עקב תחזוקה לקויה?

בשנים האחרונות פרץ סכסוך בין בעלת דירות במגדל "דניאל" – מלון דירות בהרצליה פיתוח – לבין חברת הניהול שלו. פסק דין של המפקחת על המקרקעין שהכריע לטובת חברת הניהול מבהיר: דמי ניהול צריך לשלם.  

שני מקרים נדונו בפני המפקחת על רישום מקרקעין בנתניה, אסתי שחל. במקרה אחד נדונה תביעה של חברת ההשקעות רז א.מ.ל.ד., שבבעלותה דירות בבניין, ובה ביקשה להורות לחברת הניהול לאפשר לאנשים מטעמה כניסה חופשית לבריכת המלון.

התובעת טענה כי בהתאם להסכם שירותי אחזקה מ-2014 היא זכאית, כמו יתר בעלי הדירות, לקבל שירותי בריכה וספא.

מנגד, חברת הניהול טענה כי לתובעת אין זכות לקבל כרטיסי כניסה לבריכה, ולחלופין גם אם יש לה זכות, הרי שהיא אינה משלמת את חלקה בהוצאות תחזוקת הרכוש המשותף ולכן החברה רשאית שלא להנפיק כרטיסי כניסה (בהתאם לתקנון).

התובעת הודתה שלא שילמה את דמי האחזקה – וזו הסיבה לכך שחברת הניהול הפסיקה לאפשר לה כניסה לבריכה – אולם לטענתה היא הפסיקה לשלם בשל רשלנות החברה שלא מספקת שירותי תחזוקה ראויים, דבר שהביא לנזקים ונזילות חוזרות ונשנות בדירותיה. 

המפקחת שחל דחתה את התביעה וחייבה את התובעת בשכ"ט עו"ד בסך 6,000 שקל. המפקחת קבע כי לפי התקנון חברת הניהול הייתה רשאית להפסיק לספק לה שירותי בריכה לנוכח העובדה שאינה משלמת את דמי האחזקה.

אין פטור

ובהמשך לדברים אלה, באותו שבוע הוכרעה תביעה מצד חברת הניהול שביקשה לחייב את  חברת ההשקעות בחוב של 52 אלף שקל שלטענתה צברהכשלא נשאה בחודשים מסוימים לאורך השנים 2012-2014 בהוצאות השוטפות לתחזוקת הבניין.

גם כאן חברת ההשקעות חזרה על טענותיה בדבר אחזקה לקויה וביצוע תיקונים רשלניים ו"קוסמטיים" בלבד, והפנתה לכך שהגישה בבית משפט השלום בהרצליה תביעה בנושא על סך למעלה מ-1.1 מיליון שקל, עבור נזקים שנגרמו לה בגין חדירות מים.

אולם המפקחת הבהירה כי "הלכה פסוקה היא, שאין בעל דירה רשאי להימנע מקיום חובותיו, ואין הוא זכאי להתנות את השתתפותו בהוצאות תחזוקת הרכוש המשותף של הבית".

כלומר, לפי המפקחת, ביקורת או טענות כלפי חברת הניהול אינן מעניקות פטור מהחובה לשלם הוצאות תחזוקה.

בתוך כך המפקחת דחתה את טענתה של חברת ההשקעות שלפיה חברת הניהול הייתה צריכה לגבות את החוב משוכרי היחידות. המפקחת הבהירה כי לפי התקנון החובה לשלם הוצאות תחזוקת רכוש משותף חלה על בעלי הדירות עצמם, ובלי קשר לעובדה שהם עשויים להטיל אותה על השוכרים במסגרת הסיכומים ביניהם.

בסיכומו של דבר, המפקחת הורתה לחברת ההשקעות לשלם לחברת הניהול כ-27,000 שקל בגין חובותיה, וכן כ-13,000 שקל עבור קרן שיפוצים, בתוספת שכ"ט עו"ד בסך 6,000 שקל. יש לציין שסכום הפיצוי היה קטן מן הסכום שנתבע, מאחר שהמפקחת דחתה טענות שונות של חברת הניהול, למשל בנוגע לזכאותה לריבית.  

לפסק הדין בעניין הבריכה

לפסק הדין בעניין החוב 

• ב"כ אחזקה ושירותים מלון דניאל: עו"ד יניב גלבוע
• ב"כ רז א.מ.ל.ד. ייעוץ והשקעות ונכסים בע"מ: עו"ד יורם גרוס, עו"ד יחיאל קיי

פרסומת - תוכן מקודם
פסקדין הוא אתר תוכן משפטי ופלטפורמה המספקת שירותי שיווק דיגיטלי למשרדי עורכי דין,
בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של פסקדין.