עירית ירושלים נ' נצר ואח'

מי החייב בחוב ארנונה, בעלי המקרקעין, או מי שנטען לגביו ששכר אותם? ומהם חובות העירייה בבדיקת הודעה על שינוי זהותו של מחזיק במקרקעין? אלו השאלות שבפני.

רקע, השתלשלות העניינים וטענות הצדדים

1. ביום 14.8.14 הגישה התובעת, עיריית ירושלים (להלן ולשם קיצור: "העירייה"), תביעה כנגד הנתבע מס' 1 (להלן ולשם קיצור "נצר") בגין חוב ארנונה לתקופה שמיום 15.3.10 ועד ליום 31.12.13. נצר לא הגיש בקשת רשות להתגונן, וביום 16.2.15 ניתן נגדו פסק דין בהעדר הגנה.

2. ביום 30.1.19 הגיש נצר בקשה לביטול פסק הדין, בטענה שכתב התביעה ופסק הדין לא הומצאו לו, עד שביקש לצאת מהארץ ונודע לו שיש נגדו צו עיכוב יציאה. לגופו של עניין, טען נצר שמעולם לא התגורר בעיר ירושלים בכלל, ובנכס נשוא התביעה בפרט. הנתבע הוסיף וציין כי בא כוחו צילם את תיק הנכס במשרדי העירייה, ושם הופתע לגלות שמאן דהוא דיווח שהוא המחזיק בו, וכי לדיווח צורף הסכם שכירות עליו הוא לכאורה חתום כשוכר. הנתבע הכחיש את חתימתו על המסמך, וציין כי זויפה.

3. בדיון ביום 8.5.19 בוטל פסק הדין, והותר לתובעת לתקן את כתב התביעה, ולצרף את הנתבע 2 כנתבע נוסף, מכח היותו הבעלים של המקרקעין. הנתבע 2 יכונה להלן: "דאוד".

4. כתב התביעה תוקן, שני הנתבעים הגישו בקשות רשות להתגונן, ושניהם טענו שלא החזיקו בנכס בגינו נוצר חוב הארנונה (להלן: "הנכס") במועדים הרלוונטיים. דאוד טען שהנכס היה מושכר לנצר, ונצר טען שהסכם השכירות מזויף, וכי הנכס לא הושכר לו מעולם. בנוסף טען דאוד לשהוי ניכר בהגשת התביעה נגדו, שכן זו הוגשה שנים רבות לאחר שחוב הארנונה הפך חלוט.

5. בדיון ביום 7.10.19 ניתנה לשני הנתבעים רשות להתגונן, והוסכם על מינוי מומחית לכתבי יד שתבחן את הסכם השכירות, ותקבע אם חתימת נצר זויפה. בהתאם להסכמה, מונתה הגב' סימה אנקונה לבחינת החתימות.

6. לאחר עיכובים רבים הן בהמצאת דוגמאות חתימה והן בתשלום שכר המומחית, ביום 6.12.2020 הוגשה חוות הדעת. בחוות דעתה, קבעה המומחית שהיא לא מצאה התאמה בתכונות הכתיבה בין החתימה על הסכם השכירות לבין דוגמאות החתימה של נצר. כך, נמצא שבחתימה על הסכם השכירות יש הפסקות ברצף הכתיבה, לעומת דוגמאות החתימה שנכתבו ללא הפסקות, וזאת בנוסף לאי התאמות נוספות. לפיכך הגיעה המומחית למסקנה שסביר מאד שלא נצר הוא זה שחתם על הסכם השכירות. חוות דעת זו תומכת בטענת נצר לפיה אין לחייב אותו בדמי הארנונה.

7. על אף האמור בחוות הדעת, עמד דאוד על טענתו לפיה נצר חתם על הסכם השכירות, וכי עליו לשלם את דמי הארנונה. בנוסף, טען דאוד שככל שתתקבל טענת נצר שהסכם השכירות זויף, יש לפטור גם אותו מחוב הארנונה, שכן היה על העירייה לוודא את זהות המחזיק שהתייצב בפניה בטרם שינתה רישומיה, וכי אם לא עשתה כן, אין לאפשר לה להעביר את חוב הארנונה על שם הבעלים בדיעבד.

8. העירייה אינה נוקטת עמדה בשאלה האם הסכם השכירות מזויף. לשיטתה, ככל שיתברר שנצר אכן שכר את המקרקעין, יש לחייבו בחוב הארנונה החלוט. במידה ותתקבל טענתו לפיה הוא לא שכר אותם, יש להטיל את החיוב על הבעלים שלהם. העיריה חולקת על טענת דאוד לפיה מוטלת עליה חובה לזהות את המחזיק באמצעות תעודת זהות כל אימת שמתייצב בפניה אדם המבקש לדווח על הסכם שכירות, וכי הימנעותה מלעשות כן מונעת ממנה את האפשרות לגבות את החוב.

9. בשאלת האותנטיות של הסכם השכירות ובשאלת חובות העירייה בזיהוי המחזיק יעסוק פסק הדין שלהלן.

   דיון והכרעה

   האם הסכם השכירות מזויף?

10. אין מחלוקת שהבעלים של הנכס הוא דאוד. על פי עדותו של דאוד, הוא השכיר את הדירה הסמוכה לעמותה בשם Save the Children (להלן: " העמותה"), וכי נצר היה עובד של העמותה וביקש לשכור את הנכס נשוא ההליך למגוריו. עוד העיד דאוד שלאחר חתימת ההסכם נצר הוא שהלך לעירייה לדווח על שינוי המחזיק בנכס, שכן הייתה זו חובתו על פי ההסכם. ואולם, על פי ההודעה על שינוי מחזיק המתויקת בתיקי העירייה (נספח 5 לתצהיר מטעמה), דאוד הוא זה שהתייצב במשרדיה ודיווח על השינוי. דאוד לא טען שחתימתו על מסמך זה זויפה.

11. בחקירתו הנגדית הרחיב דאוד והעיד שפגש בנצר פנים אל פנים מספר פעמים, הן לצורך המשא ומתן וחתימת ההסכם והן לצורך תשלום דמי השכירות, ששולמו במזומן (עמ' 12 ש' 22-23). מנגד, בהמשך העיד דאוד שנצר שלח אחרים שישלמו עבורו את שכר הדירה (עמ' 14 ש' 9).

12. על פי עדותו של דאוד, לאחר תום תקופת השכירות, לא חודש החוזה (עמ' 13 ש' 14-15). אלא שלא ברור מההסכם מה תקופת השכירות. מחד, נרשם בהסכם שהוא לתקופה של שנה אחת מיום 1.9.09 (דהיינו עד ליום 1.9.10). מאידך, בהסכם נרשם שסוף תקופת השכירות היא ביום 1.9.11. על פי עדותו של דאוד, נצר שכר את הנכס עד ליום 1.9.11. כאשר נשאל על כך שעל פי לשון ההסכם הוא לתקופה של שנה אחת בלבד, השיב שהחוזה הוארך (עמ' 19 ש' 2).

13. לא ברור מהעדות מה אירע לאחר תום תקופת השכירות. מחד, דאוד העיד שהוא ואימו עשו בדירה שימוש לסירוגין. מאידך, העיד שהעמותה היא שהחזיקה בנכס. יתר על כן, על פי הודעה שמסר דאוד לעירייה ביום 11.4.19 (נספח 5 לתצהיר מטעם העירייה) הצהיר דאוד שנצר החזיק בדירה עד ליום 31.12.18. כשעומת בחקירתו אל מול הסתירות, הודה שאינו זוכר את התאריכים, אולם עמד על דעתו שהוא קיבל תשלום עבור השכירות כסדרה (עמ' 13 ש' 14 - 29).

14. כאמור, נצר הצהיר שמעולם לא התגורר בירושלים, ולא שכר את הנכס. בתצהירו, הוסיף נצר והעיד כי מעולם לא פגש את דאוד. יתרה מזו, נצר הוא תושב שטחים, ועל פי הצהרתו, בתקופה זו לא נכנס לירושלים כלל בהעדר היתר. בחקירתו נשאל נצר כיצד ייתכן שהעתק תעודת הזהות שלו נמסר לעירייה, ולא ידע להשיב. הוא נשאל באשר לקשר שלו לעמותה והסביר שהוא היה מנהל מועדון ספורט בכפר דומא, וכי מכח תפקידו זה הכיר את פועלה של העמותה, וכי ייתכן שחתם על הסכם עימה, אף שלטענתו הסכם זה נחתם שנים רבות לאחר שהסכם השכירות הוצג לעירייה.

15. כאמור לעיל, על פי חוות דעת המומחית, החתימה על גבי הסכם השכירות אינה חתימתו של נצר. אף אחד מהצדדים לא ביקש לחקור את המומחית.

16. עדותו של נצר נראתה לי עקבית ומהימנה, והיא מקבלת סיוע משמעותי מחוות דעת המומחית. מנגד, עדותו של דאוד הייתה רצופה סתירות, כפי שפורט לעיל, וניכר שהוא אינו זוכר מה אירע בשנים 2010 עד 2013. במצב דברים זה, איני יכולה להסתמך על העדות לפיה הוא מזהה את פניו של נצר, אשר אותו פגש לכל היותר פעמים ספורות לפני למעלה מעשור. סביר יותר בעיני שאדם אחר התחזה לנצר וחתם על ההסכם בשמו.

17. מכל מקום, גם לשיטתו של דאוד, במרבית תקופת החיוב (מחודש ספטמבר 2010 או 2011), הדירה לא הייתה מושכרת לנצר, אלא מוחזקת על ידי דאוד עצמו, או על ידי העמותה.

18. בנסיבות אלה, אני מעדיפה את עדותו של נצר, וקובעת שהוא לא שכר את הדירה נשוא ההליך, ודין התביעה נגדו להידחות.

    האם יש לחייב את בעלי הדירה בחוב הארנונה?

19. מהמסמכים שצורפו לתצהיר העירייה עולה שביום 9.11.10 הוגשה לעירייה הודעה על שינוי מחזיק, לפיה החל מיום 14.3.10 דאוד פינה הנכס, ובמקומו נכנס נצר (עמ' 23 לתצהיר). על ההודעה חתם דאוד ולה צורף העתק מהסכם השכירות, וכן העתק תעודת זהות של נצר. במאמר מוסגר אציין שנצר אינו מכחיש שתעודת הזהות שצולמה היא תעודת הזהות שלו, אף שטוען שאינו יודע מהיכן הגיע העתק שלה לתיק העירייה. דאוד לא טען שהחתימה על הודעתו לעירייה זויפה, אף שבעדותו העיד שנצר הוא זה שדיווח לעירייה שהוא המחזיק.

20. אין מחלוקת שעל פי ס' 326 לפקודת העיריות [נוסח חדש], הבעלים של נכס או המחזיק בו חייבים בתשלום ארנונה:

    "326. נעשה אדם בעלו או מחזיקו של נכס שמשתלמת עליו ארנונה, יהא חייב בכל שיעורי הארנונה המגיעים ממנו לאחר שנעשה בעל או מחזיק של הנכס, אלא שאם הייתה כאן מכירה או העברה חייבים המוכר או המעביר או נציגיהם - ואם הייתה כאן השכרה לתקופה של שנה או יותר חייבים המשכיר או נציגו - למסור לעירייה הודעה על העסקה כאמור, ובה יפרשו שמו של הקונה, הנעבר או השוכר; כל עוד לא ניתנה הודעה כאמור, יהיו המוכר, המעביר או המשכיר חייבים בארנונה שהקונה, הנעבר או השוכר היו חייבים לשלם ולא שילמו. בהשכרה לתקופה הקצרה משנה אחת, יהיה המשכיר חייב בארנונה."

    במילים אחרות, בהעדר מחזיק אחר, החוב מוטל על הבעלים.

21. בסיכומיו, טען דאוד שכאשר נמסר לעירייה דיווח על מחזיק, עליה לבדוק את הדיווח, ואם נמנעה מלעשות כן, לא תוכל לחזור אל הבעלים, גם אם בדיעבד יתברר שהדיווח מזויף.

22. דין הטענה להידחות. הלכה היא ש"תכליתו של סעיף 325 לפקודת העיריות הינה להעביר את נטל ההודעה על שינוי חזקה אל המחזיק העוזב. הוראה זו נועדה להקל על הרשות לגבות את מיסי הארנונה בלא שתידרש לעקוב בעצמה אחר השינויים בחזקה..." (בר"ם 1962/06 שלמה כהן נ' מנהלת הארנונה בעיריית חיפה (16.10.06), וכן ר' בר"מ 867/06 מנהלת הארנונה בעיריית חיפה נ' דור אנרגיה (1988) בע"מ (17.4.08) ובע"א (מחוזי תל-אביב) 1982/97 כהן צדוק נ' עיריית תל-אביב-יפו (30.5.1999), מפי השופטים גולדברג, גרוניס וחיות (סעיף 7 לפסק הדין).

23. אמנם, בית המשפט העליון הכיר בקיומם של מצבים קיצוניים בהם מוטלת על הרשות לערוך בדיקה אקטיבית של זהות המחזיק, אולם חובה כאמור תתעורר רק באותם מצבים קיצוניים, בהם קיימים "נתונים הזועקים" ש"קיימת הצטברות של נסיבות" שיוצרות "מצב קיצוני המטיל חובת בדיקה אקטיבית על הרשות עצמה" (כלשון בית המשפט בבר"מ 867/06 שנזכר לעיל‏‏, שם גם יש פירוט מצבים קיצוניים אלה).

24. בכל הנוגע לחובות העירייה לבחון את ההודעות שנמסרות לה בנוגע לחילופי מחזיקים, נקבע כי "העיריות רשאיות לקבל את הודעות הפרט על העברת ההחזקה בנכס ולרשום בהתאם את ההודעה על חילופי המחזיקים, ללא בדיקה מיוחדת זאת עד אשר "קיימות נסיבות חריגות המעוררות, על פני הדברים ובלא צורך בחקירה ודרישה – חשד מבוסס כי להודעה אין בסיס" (עת"מ 33098-10-13 מזרחי נ' עיריית תל אביב (13.11.14).

25. גם כאשר הטיל בית המשפט על העירייה חובת בדיקה, נקבע רק כי "על העירייה לדרוש כי להודעות שנשלחות לעירייה יצורף חוזה העברת הזכויות בנכס, ועליה לבחון כי קיימת התאמה וודאות מלאה בנוגע לפרטי הנכס נשוא ההודעה ופרטי המחזיק החדש" (עת"מ (חי') 46488-09-17‏ צ'ובנקו נ' מוסך בזק חיפה בע"מ (8.6.18)) וכן ר' עת"מ (מינהליים ת"א) 40678-01-19 אלון סמואל נ' עירית תל-אביב-יפו (15.7.19)‏‏.

26. ואולם, מקום בו הוצג הסכם שכירות, אליו צורף צילום של תעודת זהות של המחזיק החדש, לא ניתן לומר שהעירייה התרשלה, במיוחד נוכח הכלל שנקבע לפיו יש להקל עם העיריות, ואין מקום לחייבן בבדיקות מיוחדות, אלא אם ישנן נסיבות חריגות. במקרה שבפני, דאוד לא הצביע על נסיבות חריגות כלשהן, ועל כן אין מקום לקבוע שהעירייה התרשלה, באופן הפוטר אותו מחובת תשלום דמי הארנונה.

27. יתר על כן, דין הטענה לדחייה במיוחד מקום בו דאוד עצמו הוא שמסר את הדיווח, שכן אין מקום לטענה לפיה העירייה התרשלה כשלא חשדה בו עצמו שהוא מוסר לה דיווח שקרי ומסמך מזויף. מונע הנזק היעיל ביותר מפני הנזק הטמון בהסכם מזויף הוא המשכיר, אשר לו יש אינטרס ראשון במעלה לבדוק את זהות השוכר החותם על הסכם השכירות, ואשר לידיו הוא מוסר נכס יקר ערך, כגון דירת מגורים. ממילא, העירייה רשאית להסתמך על המשכיר המציג לה הסכם. על כן, אף אילו סברתי שהעירייה התרשלה, וכאמור איני סבורה כן, היה מקום לייחס לדאוד אשם תורם בשיעור של 100%.

28. במאמר מוסגר אציין שאיני סבורה שעיריית ירושלים השתהתה בתביעתה. התביעה הוגשה בשנת 2014, בגין חוב ארנונה לשנים 2010 – 2013. התביעה הומצאה בנכס בגינו נוצר חוב הארנונה, והתקבל פסק דין. בנוסף, נקטה העירייה פעולות גביה, והוציאה צו עיכוב יציאה מהארץ כנגד החייב. קיים קושי מובנה בנקיטת הליכי גביה כנגד תושבי הרש"פ, ועל כן, אין לומר שהיה על העירייה לנקוט הליכי גביה נוספים. למרבה הצער, רק כאשר ביקש נצר לצאת מהארץ נודע לו דבר קיומם של הליכי ההוצאה לפועל, והוא ביקש את ביטול פסק הדין. אלמלא התקלה שיצר דאוד עצמו בהגשה של הסכם עליו זויפה חתימת נצר, הייתה התביעה מוגשת מלכתחילה נגדו כבר בשנת 2014. בנסיבות אלה, אין מקום לדחיית התביעה בשל שיהוי.

29. אין בפני מחלוקת באשר לגובה החוב, ולפיכך אני מחייבת את הנתבע 2 במלוא סכום התביעה.

    לסיכום

30. בעלי הנכס נשוא ההליך דיווח לעיריית ירושלים על שינוי במחזיק. לדיווח צירף הסכם שכירות עליו חתימה מזויפת של השוכר לכאורה. אלא שאותר שוכר לכאורה העיד שמעולם לא החזיק בנכס, ואני מקבלת את עדותו. בנסיבות אלה, לא ניתן לחייב אותו בחוב הארנונה בגין נכס שאין לו זיקה אליו. לפיכך אני דוחה את התביעה כנגד הנתבע 1.

31. ממילא, בהעדר מחזיק אחר, על הבעלים לשאת בחוב הארנונה. העירייה הייתה רשאית להסתמך (כפי שבפועל עשתה) על הסכם השכירות שהגיש לה הבעלים, לפעול על פיו ברישום ה"שוכר" כמחזיק, ולנקוט נגד ה"שוכר" בפעולות גביה. אולם מעת שהוברר שחתימת ה"שוכר" זויפה, וכי הנתבע 1 לא החזיק במושכר, על הבעלים לשאת בתוצאות.

32. ולפיכך אני מחייבת את הנתבע 2 במלוא סכום התביעה בסך 204,188 ₪, נכון ליום 28.5.19, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום התביעה ועד היום.

33. בנוסף, יישא הנתבע 2 בהוצאות התובעת והנתבע 1 בסך 15,000 ₪ לכל אחד.

     

     

     

    ניתן היום, כ"ז כסלו תשפ"ב, 01 דצמבר 2021, בהעדר הצדדים.