עירית ירושלים נ' בנית אחזקות בע"מ

תביעה לתשלום חוב ארנונה נטען בסך של 26,052 ₪ (סכום החוב הוא נכון ליום 29.07.2015).

התביעה הוגשה בחודש יולי 2015, ללשכת ההוצאה לפועל בירושלים, במסגרת של בקשה לביצוע תביעה על סכום קצוב, לפי הוראת סעיף 81א(1ד) לחוק ההוצאה לפועל, התשכ"ז-1967 (תיק מס' 502351-01-16).

בתביעה נתבעה הנתבעת, לשלם חוב שנצבר בגין ארנונה, עבור נכס מס' 30188-010-000-0060, ברחוב דרך חברון 42/44 בירושלים (להלן – הנכס או נכס "060"), לתקופה שמיום 01.01.2005 ועד ליום 30.04.2006.

על פי האמור בתביעה, בעבר סברה העירייה, כי שוכרת בשם גב' עובדיה (להלן – גב' עובדיה או השוכרת), שכרה את הנכס מהנתבעת, בעלת הנכס, בתקופה הרלבנטית לתביעה. ואולם, במסגרת הליכי פשיטת רגל, שבהם הייתה נתונה גב' עובדיה, התברר כי השוכרת פונתה מהנכס, על ידי הנתבעת, לכל המאוחר ביום 31.12.2004. בתביעה נטען, כי משכך, והואיל והנתבעת, בעלת הנכס, לא יידעה את העירייה, בזמן אמת, כי גב' עובדיה פינתה את הנכס, הרי שגם הנתבעת חבה, מכוח הוראות סעיף 326 לפקודת העיריות [נוסח חדש] (להלן – פקודת העיריות), בחוב הארנונה האמור.

ביום 27.03.2016 הוגשה התנגדות מעטם הנתבעת. בהתנגדות (שנתמכה בתצהירו של מר בנית), נטען להתיישנות החוב מושא התביעה, ובנוסף, הוכחשה הטענה שלפיה גב' עובדיה פונתה מהנכס בתקופה הרלבנטית לחוב.

ההתנגדות הועברה לדיון בבית המשפט, ובהחלטה מיום 07.04.2016, ניתנה לנתבעת רשות להתגונן, והתביעה החלה להתברר במסלול של תביעה בסדר דין מהיר.

בהמשך להחלטה האמורה ובהתאם להוראות התקנות, הגישו הצדדים השלמת מסמכים מטעמם.

העירייה צירפה, במסגרת זו, בין היתר, הודעה על שינוי מחזיקים, שמסרה לה הנתבעת, ביום 12.1.2004. על פי האמור בהודעה, גב' עובדיה החלה לשכור את הנכס מהנתבעת ביום 1.11.2003, בהתאם להסכם שכירות שצורף (ההסכם הוא לתקופה של שנה עם אפשרות לשוכר להארכת התקופה למשך שנתיים נוספת, או ליתר דיוק, לשתי תקופות נוספות בנות שנה כל אחת). בנוסף, צורפו אסמכתאות להליכים שונים, שבהם נקטה העירייה לאורך השנים, כלפי שוכרת הנכס, לצורך גביית החוב מושא התביעה, לרבות אישור מסירה בדבר מסירה שבוצעה לשוכרת, בנכס, בשנת 2005, באמצעות בעלה, ולרבות תביעת חוב שהוגשה לנאמן במסגרת הליכי פשיטת הרגל שבהם הייתה נתונה השוכרת, לתשלום חוב ארנונה שמיום 11.1.2003 ועד ליום 30.4.2006. בנוסף, צורפה פניית הנאמן לעירייה (מיום 12.4.2011), שבה התבקשה העירייה, בין היתר, להבהיר את תקופת החוב הנטען, בשים לב לכך שבידי הנאמן, לדבריו, אינדיקציות לכך שהשוכרת, שניהלה בנכס תחנת דלק "פיראטית", פונתה ממנו כבר כעבור 6 חודשים לאחר מועד כניסתה אליו. צורפה גם תשובת העירייה לפנייה זו (מיום 13.6.2011), שלפיה השוכרת לא מסרה הודעה בדבר עזיבתה את הנכס, ולכן, בהתאם להוראות פקודת העיריות, חבה בתשלום הארנונה עד למועד שבו נמסרה לעירייה הודעה בדבר כניסתו של שוכר חדש לנכס (חודש אפריל 2006). לבסוף, צורפה החלטת הנאמן, מיום 6.4.2014 (פש"ר 4834/08), שלפיה העסק שניהלה השוכרת בנכס נסגר, על ידי משטרת ישראל והעירייה, ושלפיה השוכרת פינתה את הנכס, לא יאוחר מיום 31.12.2004. הנאמן, בהחלטתו, הכיר בתביעת העירייה בגין החוב שנצבר עד למועד האמור בלבד, חרף העובדה שהשוכרת לא מסרה לעירייה הודעה בדבר שינוי מחזיקים עם עזיבתה את הנכס. זאת, בין היתר, הואיל והעירייה עצמה, לדבריו, הייתה מעורבת בפינוי, וממילא ידעה עליו.

הנתבעת מצדה צירפה, מספר הסכמים, ומסמכים נוספים, הנוגעים לאחזקה בנכס על ידי שוכרים אחרים בתקופות אחרות, ולדיווחים שנמסרו לעירייה על כך, וכן לגבי המחזיקים בנכס סמוך (נכס "045"), שאף הוא בבעלות הנתבעת. ממסמכים אלה עולה, כי בנכס הסמוך החזיקה, בתקופה הרלבנטית, חברה בשם "א.ס. יוניברסיטי", וכי בעלה של השוכרת, מר עובדיה, ערב להתחייבויותיה של חברה זו מכוח הסכם השכירות; כי בהמשך החזיקה בנכס "045" חברה אחרת, בבעלות הבעל, בשם "ליאור שירותי אנרגיה"; כי הבעל ערב גם להתחייבויות גב' עובדיה, מכוח הסכם השכירות של הנכס מושא התביעה. בנוסף, צורפו מספר דפי יומן מיומנו (כך על פי הטענה) של פלוני בשם אבו נג'מה, אשר שכר נכס סמוך, ואשר רכש, לטענת הנתבעת, על פי האמור בדפי היומן, דלקים מבעלה של השוכרת, בשנים 2005-2006.

במעמד הישיבה המקדמית טען ב"כ הנתבעת, בין היתר, כי השוכרת עדיין הייתה בנכס (הכוונה לאחר שנת 2004), וכי למעשה, "היא אף פעם לא הייתה שוכרת, בעלה היה שוכר" ואף נותר בנכס הרבה אחרי המועד שבו קבע הנאמן כי פונה הנכס, כעולה מרישומי היומן האמורים. באת כוח התובעת התנגדה לדברים בהיותם, לשיטתה, הרחבת חזית, וטענה, כי עולה מהם כי הנתבעת נתנה את ידה לתרמית נגד העירייה, שכן המחזיקה הרשומה שדווחה לעירייה (גב' עובדיה), לא היא שהחזיקה בפועל בנכס (אלא בעלה).

בתצהיר העדות הראשית מטעמה (תצהיר מאת גב' דדון, אחראית גבייה בעירייה) חזרה העירייה על טענתה הבסיסית כפי שנטענה בכתב התביעה, שלפיה משפונתה השוכרת מהנכס, מבלי שנמסרה לה (לעירייה) הודעה על כך, הרי שהנתבעת, בהיותה בעלת הנכס, חבה בתשלום הארנונה בגין הנכס. העירייה הפנתה לעניין זה, למסמכים האמורים, שצורפו לרשימת המסמכים מטעמה.

הנתבעת, בתצהיר עדות ראשית מאת מר בנית, אשר ניהל את נושא השכרת הנכס עבור הנתבעת, חזרה אף היא על טענת ההתיישנות, ועל הכחשתה את הטענה שלפיה השוכרת פינתה את הנכס בסוף שנת 2004. לדברי מר בנית, בני הזוג עובדיה ניהלו יחדיו בשני הנכסים ("045" ו- "060") עסק (אחד), למכירת דלקים. בתחילה נוהל העסק מהמבנה שבנכס "060", שבו גם הוקמה תחנת דלק מאולתרת. הרשויות הרסו את תחנת הדלק שבנכס "060" (וזה לשיטתו הפינוי שאליו התייחס הנאמן), ומר עובדיה שכר, באמצעות חברות שבבעלותו, את נכס "045", שבו הוקמה תחנת דלק מאולתרת חלופית, תוך שבני הזוג, לרבות גב' עובדיה, ממשיכים, גם בשנת 2005, לנהל את העסק, משני הנכסים, לנכוח פיסית בשניהם, ולשלם דמי שכירות בגין שניהם (לדברי מר בנית, הנתבעת כלל לא ידעה על פשיטת הרגל של גב' עובדיה, עד להגשת תביעת העירייה נגדה (נגד הנתבעת)). לתמיכה בטענה זו, הפנה מר בנית למסירה האמורה שבוצעה בנכס עבור השוכרת בשנת 2005 (לאחר מועד הפינוי הנטען). מר בנית ציין, כי נוכח חלוף הזמן, התקשתה הנתבעת להשיג מסמכים נוספים מהתקופה הרלבנטית, שיש בהם כדי להראות כי השוכרת לא פינתה את הנכס בשנת 2004, והפנה, לעניין זה, לדפי היומן האמורים, המעידים, לטענתו, על המשך שהיית השוכרת בנכס גם בשנים 2005-2006.

ישיבת הוכחות במעמד הצדדים התקיימה לפניי ביום 12.06.2017. בחקירתה הנגדית, חזרה נציגת התובעת, על עיקר הטענות כפי שהופיעו בכתב התביעה. לדבריה, רק לאחר שנודע לתובעת על חדילתה של גב' עובדיה מהחזקה בנכס, בעקבות הכרעת הנאמן מחודש אפריל 2014, פנתה התובעת לנתבעת, כבעלת הזיקה הקרובה ביותר לנכס. נציג הנתבעת, מר יהודה בנית, חזר אף הוא על עיקרי גרסת הנתבעת. מר בנית הוסיף, כי הוא מנהל נכסי הנתבעת משנת 1990, ואחראי על השכרת הנכסים העומדים במוקד התביעה דנן. לגרסתו, גב' עובדיה שכרה את הנכס המסתיים בספרות "0060", החזיקה בו, ושילמה דמי שכירות לכל אורך התקופה (אם כי, לדבריו, לא שמר, נוכח חלוף הזמן, את כרטסת הנהלת החשבונות שבה תועדו תשלומים אלה).

בסיכומיה, טענתה התובעת, כי הנתבעת היא שהחזיקה בפועל בנכס מושא התובענה במועדים הרלוונטיים. לדבריה, אמנם בהתאם להסכם השכירות מיום 31.10.2003 אשר הנתבעת דיווחה עליו לתובעת, שכרה גב' עובדיה את הנכס החל מיום 01.11.2003, ועל כן נרשמה כמחזיקה בנכס על פי הודעה שנמסרה מהנתבעת לעירייה ביום 12.01.2004; וביום 10.05.2006 נמסרה לתובעת הודעה מאת הנתבעת על חדילת גב' עובדיה מלהחזיק בנכס ביום 01.05.2006 והעברתו לחזקתו של אחר, ובשל כך נרשמה גב' עובדיה כמי שהחזיקה בנכס עד ליום 30.04.2006. כמו כן, בהמשך, מאחר שחוב הארנונה לא הוסדר, נשלחו לגב' עובדיה התראות ודרישות לתשלום, ואף ננקטו נגדה הליכי גבייה מנהליים. בנוסף, ביום 10.11.2008 ניתן צו כינוס בעניינה של גב' עובדיה, והיא החלה בהליכי פש"ר, במסגרתם הגישה התובעת תביעת חוב לנאמן, לצורך גביית חוב הארנונה האמור. ואולם, ביום 29.04.2014 הכריע הנאמן בתביעת החוב האמורה, כי השוכרת עזבה את הנכס עקב סגירתו על ידי המשטרה והעירייה לכל המאוחר ביום 31.12.2004, ולפיכך, תביעת החוב התקבלה עד למועד זה בלבד. מדובר, לשיטת העירייה, בהכרעה שדינה כדין פסק דין. לטענת התובעת, בעקבות החלטת הנאמן, למדה לראשונה על כך שגב' עובדיה פונתה מהנכס כבר ביום 31.12.2004 – כך שהנכס חזר לחזקת הנתבעת (בעלת הנכס), אשר שבה להיות, בשלב זה, בעלת הזיקה הקרובה ביותר לנכס. בנסיבות אלה, ומשהנתבעת לא דיווחה לעירייה בזמן אמת (בעת פינוי הנכס) על שינוי חזקה בנכס, הרי שעל הנתבעת לשאת בתשלום החוב מיום פינויה של גב' עובדיה מהנכס ועד ליום הודעת הנתבעת על כניסתו של המחזיק החדש לנכס (בשנת 2006).

עוד טענה העירייה, כי "רב הנסתר על הגלוי" בכל הנוגע לזהות המחזיק בנכס בתקופה הרלבנטית. הסכם השכירות נכרת מול גב' עובדיה; בעלה של גב' עובדיה ערב להתחייבויותיה מכוח ההסכם, וחברות הקשורות אליו, החזיקו בנכס הסמוך (נכסים אשר תשריטיהם כפי שצורפו להסכמי השכירות, זהים זה לזה); ב"כ הנתבעת ציין בישיבה המקדמית, כי הגב' עובדיה לא הייתה למעשה השוכרת, אלא בעלה; ובהמשך עודכנה ו"עודנה" גרסה זו – נוכח ההבנה כי מדובר בהודאה בכך שהסכם השכירות שנמסר לעירייה, אינו משקף את זהות השוכר בפועל – ונטען כי שני בני הזוג ניהלו יחדיו, בשני הנכסים, עסק של מכירת דלקים. לטענת העירייה, בנסיבות אלה, שבהן, קיימת אי בהירות בנוגע לזהות השוכר הנכס, וקיים חשש כבד כי הנתבעת דיווחה לעירייה דיווח כוזב בדבר זהות השוכרת, שכן השוכרת שדווחה לעירייה לא היא שהחזיקה בפועל בנכס, אלא בעלה, היה על הנתבעת, לכל הפחות, להציג ראיות ברורות לעניין זה – ראיות אשר יש להניח כי (בניגוד לטענתה) מצויות בידיה, נוכח היותה בעלת הנכס ומי שהשכירה אותו בתקופה הרלבנטית. משלא עשתה כן הנתבעת (לרבות הימנעותה מלפנות לגב' עובדיה לקבלת תצהיר ממנה, הימנעותה מלפנות לנאמן, והימנעותה מהגשת הודעה לצד שלישי נגד השוכרת), יש לחייבה בתשלום הארנונה לתקופה האמורה. העירייה הוסיפה לעניין זה, כי דפי היומן האמורים שצורפו, אינם קבילים, ובכל מקרה, אינם מעידים על אחזקת השוכרת (בשונה אולי מבעלה) בנכס (וכך גם אישור המסירה האמור – שכן המסירה בוצעה, על פי האמור בו, לידי הבעל).

העיירה טענה גם, כי הסכם השכירות נחתם לתקופה של שנה עם אפשרות להארכתו לתקופה נוספת, וכי הנתבעת מצדה לא הציגה ראיות לכך שהאופציה להארכת ההסכם אכן מומשה, ולא הגישה, כאמור, הודעה לצד שלישי נגד השוכרת.

העירייה הוסיפה, כי הדרך לתקוף את חיוב הארנונה, בטענה כי הנתבעת לא החזיקה בנכס בתקופה הרלבנטית (קרי, בטענת "אינני מחזיק"), היא בהגשת השגה מכוח חוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), תשל"ו-1976 (להלן – חוק הערר) – דבר אשר לא נעשה – ולא בהגשת התנגדות לביצוע תביעה על סכום קצוב.

לבסוף טענה העירייה, כי אין מקום לטענות ההתיישנות והשיהוי. העירייה פעלה לאורך כל התקופה לגביית החוב מהשוכרת, שהייתה רשומה כמחזיקה בנכס בהתאם לדיווח שנמסר לה. העירייה למדה על פינוי הנכס על ידי השוכרת, רק בעקבות החלטת הנאמן, וגם אם הייתה יכולה ללמוד על סגירת העסק גם בדרך אחרת, הרי שבהעדר הודעה מאת הנתבעת, לא יכולה הייתה יכולה לדעת כי השוכרת עזבה, בפועל, את הנכס. כמו כן, לאחר שלמדה על פינוי הנכס על ידי השוכרת, פנתה ללא דיחוי לנתבעת, ובהמשך הגישה תביעה זו. בנסיבות אלה, לטענת העירייה, אין מדובר בתביעה שהתיישנה, או הוגשה בשיהוי.

הנתבעת מצדה, טענה בסיכומיה, כי לא חלה עליה כל חובה להגיש הודעה לצד שלישי נגד השוכרת (וכי נוכח מצבה של השוכרת, גם לא היה בכך טעם).

עוד טענה הנתבעת, כי לא נמסרה לה כל הודעת תשלום שבה מצוינת האפשרות להגיש השגה על חיובה בארנונה, כך שממילא לא נדרשה לעשות כן, וכי משניתנה לה רשות להתגונן, הרי שניתנה לה, בכל מקרה, רשות להעלות גם טענה הנוגעת להעדר אחזקה בנכס בתקופה הרלבנטית.

הנתבעת הוסיפה, כי על בעלים או מחזיק חלה החובה להודיע לעירייה על חדילה מאחזקה בנכס, וכי נקבע, כי בהעדרה של הודעה מעין זו, ימשיך אותו מחזיק להיות מחויב בארנונה. לצד זאת, פקודת העיריות, אינה מחייבת בעלים ליידע את העירייה כאשר נכס שהוחזק על ידי שוכר, מוחזר לחזקתו (לחזקת הבעלים). העירייה מצדה, רשאית, ולעיתים אף חייבת, על פי הפסיקה, לשנות את רישומיה, גם בהעדר הודעה, ככל שישנן בידיה ראיות ברורות לכך שהרישום אינו משקף את מצב האחזקה בפועל של הנכס. הנטל לעניין זה מוטל על העירייה, ובמקרה הנוכחי – מוטל על כתפיה הנטל להראות כי השוכרת אכן עזבה את הנכס בסוף שנת 2004.

ואולם, לטענת הנתבעת, העירייה לא הציגה ראייה כלשהי לעניין זה, ומבקשת להסתמך, לצורך ביסוס מסקנה זו, על החלטת הנאמן בלבד, וזאת, חרף העובדה שהקביעות הכלולות בהחלטה זו, גם אם יש לראותה כפסק דין, אינן קבילות בהליך הנוכחי (אין מדובר בהשתק פלוגתא ואין הוראת חוק מפורשת הקובעת כי יש לקבל את קביעת הנאמן בהליך מסוים גם בהליכים אחרים).

הנתבעת עצמה, לטענתה, אינה נדרשת להביא ראיות כדי להראות אחרת, שכן הנטל לעניין זה, כאמור, מוטל על התובעת. בנוסף, נוכח חלוף הזמן (כ-13 שנים, לשיטת הנתבעת), גם התקשתה הנתבעת להשיג ראיות מעין אלה, למעט דפי היומן אמורים ולמעט אישור המסירה האמור שהוצג על ידי התובעת דווקא, ושעליו ביקשה התובעת עצמה להתבסס כדי להראות שהנתבעת קיבלה מסירה בנכס לאחר שנת 2004 (ולכן הייתה בנכס), כך שאינה יכולה לטעון אחרת כעת (מדובר לשיטת הנתבעת ב"השתק שיפוטי").

בנסיבות אלה, לשיטת הנתבעת, לא הוכחה התביעה (ואף הוכח ההפך), כך שיש לדחותה.

מעבר לכך, טענה הנתבעת, כי התביעה התיישנה. התביעה הוגשה בשנת 2015 בגין חוב לתקופה שסיומה בשנת 2006. העירייה אמנם נקטה בפעולות גבייה – אך לא כלפי הנתבעת. כמו כן, ככל שניתן היה להתבסס על החלטת הנאמן, משנת 2014, שלפיה השוכרת עזבה את הנכס לפני סוף שנת 2004, הרי שלא ניתן לאמץ רק את החלקים בהחלטה הנוחים לעירייה, ויש לאמץ גם את קביעת הנאמן, שלפיה עזיבת השוכרת את הנכס, הייתה ידועה לעירייה בזמן אמת, כמי שהייתה מעורבת בפינוי השוכרת מהכנס. בנסיבות אלה, אין לקבל טענה שלפיה נודע לעירייה כי השוכרת פונתה מהנכס רק בעקבות החלטת הנאמן בשנת 2014, ואין להחיל את החריגים הקבועים לעניין זה בחוק ההתיישנות.

ואשר לטענות בדבר הטעיית העירייה, ומסירת דיווח כוזב, הרי שטענות אלה לא נטענו כלל בכתב התביעה. כתב התביעה התייחס רק לטענה שלפיה השוכרת עזבה את הנכס בשנת 2004, ולא נטען בו דבר לעניין דיווח כוזב באשר לזהות המחזיק בפועל בנכס. מדובר, לפיכך, בהרחבת חזית, ואין לקבל טענות אלה. הנתבעת הוסיפה לעניין זה, כי האמור בתצהיר מר בנית, בדבר ניהול העסק, משני הנכסים, לרבות זה מושא התביעה, על ידי שני בני הזוג, לרבות השוכרת, ובדבר פינויו החלקי בלבד של הנכס, לא נסתר, בעוד שטענות התובעת בדבר זהות השוכרים השונים בשני הנכסים הן בגדר "סלט", והטענה בדבר דיווח כוזב "קלוטה מהאוויר" ולא הוכחה (הצדדים היו חלוקים בסיכומיהם לגבי השאלה האם השוכרים ששכרו את הנכס הסמוך שילמו את דמי הארנונה בגינו, ואולם, אף אחד מהצדדים לא התייחס לכך לפני הגשת הסיכומים, ולא הציג ראיות לעניין זה).

לאחר שעיינתי בחומר הרלבנטי, ושקלתי את טענות הצדדים, הגעתי לכלל מסקנה, כי דין התביעה להידחות.

בשים לב לכך שמדובר בתביעה בסדר דין מהיר, ובהתאם להוראות התקנות, תנומק מסקנה זו באופן תמציתי בלבד.

המחלוקת במקרה הנוכחי, כפי שהונחה לפני בית המשפט בכתב התביעה, בבקשת הרשות להתגונן, ובהמשך, בתצהירי הצדדים, היא האם גב' עובדיה אמנם פונתה מהנכס בתום שנת 2004, כפי שהכריע הנאמן וכפי שטוענת התובעת, או שמא המשיכה לעשות בנכס שימוש עד ליום 30.04.2006, עת הודיעה הנתבעת לעירייה על שינוי מחזיקים בנכס, כפי שטוענת הנתבעת.

כידוע, החבות בארנונה על פי פקודת העיריות חלה על "המחזיק", בהיותו בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס. "מחזיק" מוגדר בסעיף 1 לפקודה כ"אדם המחזיק למעשה בנכס כבעל או כשוכר או בכל אופן אחר".

אמנם, לפי לשון החוק, הן בעל הנכס והן השוכר מוגדרים כ"מחזיק", וחייבים בתשלום הארנונה. ואולם, בפסיקה נקבע, ודומה שעל כך אין חולק, כי מקום בו קיים, למשך תקופה מסוימת, שוכר בנכס (ונמסרה על כך הודעה בכתב לעירייה בהתאם להוראות סעיף 326 לפקודת העיריות), הרי אותו שוכר – ולא הבעלים – הוא שחייב בתשלום הארנונה.

"המחוקק ביקש להדגיש, כי בנקטו את הביטוי 'מחזיק' אין הוא מתכוון דווקא למי שמוקנות לו הזכויות המשפטיות המקיפות ביותר לגבי הנכס, אלא למי שהוא – יחסית – בעל הזיקה הקרובה ביותר אל הנכס. זיקתו של הבעל לנכס, לצורך עניין זה, יכולה להידחק למקום שני, אם יש שוכר או בר-רשות או מחזיק באופן אחר" (ר"ע 422/85 חברת בתי גן להשכרה בע"מ נ' עיריית תל-אביב-יפו, פ"ד לט(3) 341 (1985), וראו גם ב"ש 28/90 אגד נ' עיריית דימונה, תשנ"ג(2) 309 (1992)); בר"מ 7856/06 איגוד ערים אילון נ' מ.א. חבל מודיעין (פורסם בנבו, 16.03.2008)).

במקרה הנוכחי, נמסרה, כאמור, הודעה בכתב לעירייה, בצירוף חוזה שכירות, שלפיו שכרה גב' עובדיה את הנכס מושא התביעה החל מיום 1.11.2003. בהמשך, בשנת 2006, נמסרה הודעה נוספת לעירייה, בדבר שינוי זהות המחזיק, ושוכר "חדש" נרשם כמחזיק בנכס.

לפיכך, ככל שאותה שוכרת אכן החזיקה בנכס בתקופה הרלבנטית, לא ניתן לחייב את הנתבעת בתשלום הארנונה בגין הנכס (אלא את השוכרת בלבד, כפי שניסתה לעשות, לאורך השנים, העירייה). לעומת זאת, ככל שהשוכרת עזבה את הנכס, במועד מוקדם יותר (מבלי שנמסרה על כך הודעה לעירייה), הרי שניתן לחייב את הנתבעת בתשלום הארנונה, מכוח היותה בעלת הנכס.

לעניין זה יש להוסיף, כי משמסרה הנתבעת לעירייה הודעה בדבר שינוי מחזיקים, בצירוף חוזה שכירות, דבר שברגיל יש בו כדי לענות על דרישות הדין והעירייה לצורך הקביעה כי השוכרת היא שהחזיקה בנכס (ולא הבעלים), הרי שהנטל להראות אחרת – קרי, כי השוכרת עזבה את הנכס לפני תום תקופת השכירות – מוטל על העירייה.

במקרה הנוכחי, לא עמדה העירייה בנטל זה.

כפי שטענה הנתבעת, לצורך ביסוס טענתה האמורה בדבר עזיבת השוכרת את הנכס עד יום 31.12.2004, צירפה העירייה אך ורק את החלטת הנאמן.

ואולם, קביעות הנאמן בהחלטתו, לרבות הקביעה כי השוכרת עזבה את הנכס לכל המאוחר בסוף שנת 2004, אינן קבילות במסגרת הליך זה.

כך, חרף המעמד שיש לייחס להחלטות נאמן, כהחלטות המקבילות, במידה רבה, לפסקי דין של בית משפט, הרי שבדומה לקביעות שנקבעו בפסק דין, ניתן לאמצן בהליך אחר, שאינו זה שבו מונה הנאמן, רק מכוח הכללים בדבר השתק פלוגתא (שאחרת מדובר, למעשה, בעדות מכלי שני ובעדות סברה, שאינן קבילות). במקרה הנוכחי, הואיל והנתבעת לא הייתה צד להליך שהתנהל בפניי הנאמן, לא ניתן לאמץ את קביעותיו כתקפות כלפיה, במסגרת ההליך הנוכחי.

ודוק, החלטת הנאמן יכולה הייתה להוות אינדיקציה עבור העירייה, לכך שהשוכרת עזבה את הנכס לפני תום שנת 2004. כמו כן, בכך שבחרה העירייה שלא לתקוף את החלטת הנאמן, הרי שדומה כי אכן הכירה בכך שהשוכרת עזבה את הנכס עד למועד האמור, ואימצה עמדה, שלפיה הנכס חזר, לפיכך, במועד זה, לחזקת הנתבעת (בעלת הנכס). במצב דברים זה, ביקשה העירייה לתבוע את תשלום החוב מהנתבעת.

ואולם, העירייה, לאחר שבחרה להגיש תביעה, אינה פטורה מהוכחתה – באמצעות עדים וראיות ישירות אחרות – וזאת, כאמור, לא עשתה העירייה.

די באמור, למעשה, כדי להביא לדחיית התביעה.

העובדה כי הנתבעת לא הציגה ראיות, מלבד דפי היומן האמורים, כדי להוכיח אחרת, אין בה כדי לשנות את המסקנה האמורה.

הנטל להוכיח את תביעתה, לרבות את העובדה כי השוכרת עזבה את הנכס עד סוף שנת 2004, מוטל, כאמור, על התובעת. התובעת לא הרימה נטל זה, והנתבעת מצדה, רשאית הייתה להסתפק בכך, ולא הייתה מחויבת להביא ראיות משל עצמה לעניין זה.

ודוק, במצב שבו נטל הראייה מוטל על התובעת, ושבו אף אחד מהצדדים לא הציג, למעשה, ראיות של ממש, בנוגע למועד עזיבת השוכרת את הנכס (למעט תצהירו של מר בנית מטעם הנתבעת), ולא ביקש, בין היתר, להעיד את השוכרת, דין התביעה להידחות.

במצב דברים זה, גם אין מקום לפנות להלכה שלפיה הימנעות (הנתבעת) מהבאת ראיות המצויה בידיה, צריכה לפעול כנגדה. ראשית, גם העירייה, כאמור, לא הביאה ראיות לעניין זה (אשר יש להניח כי מצויות בידיה נוכח נסיבותיו הנטענות של פינוי הנכס). ושנית, נוכח חלוף הזמן, לא ניתן לשלול את טענת הנתבעת, שלפיה התקשתה באיתור ראיות הנוגעות לעניין.

ויובהר, מסקנתי האמורה, אינה מבוססת על דפי היומן האמורים (שאינם קבילים ואינם תומכים במסקנה שלפיה דווקא השוכרת היא שמכרה בתקופה הרלבנטית דלקים מהכנס, במובחן, למשל, ממכירתם על ידי בעלה, ומהנכס הסמוך), או על אישור המסירה האמור (שלפי האמור בו בוצעה אמנם בשנת 2005 מסירה בנכס עבור הנתבעת, אך לידי הבעל דווקא) – אלא על אי הרמת הנטל האמור על ידי העירייה.

באופן דומה, אין מקום לטרוניית העירייה בדבר הימנעות הנתבעת מלהגיש הודעה לצד שלישי נגד השוכרת. מדובר בפעולה משפטית שהיא בגדר זכות ולא בגדר חובה, ואשר ספק רב אם הייתה מביאה תועלת מעשית לנתבעת, נוכח מצבה המשפטי והכלכלי של השוכרת, גם במקרה של קבלת התביעה נגדה.

מעבר לכך, אני סבור כי גם אם הייתה התובעת מראה – וכאמור היא לא הראתה זאת – באמצעות החלטת הנאמן, כי השוכרת אכן עזבה את הנכס עד סוף שנת 2004, היה מקום להורות על דחיית התביעה, בשל התיישנותה.

התביעה הוגשה בשנת 2015, בגין חוב נטען לתקופה שסופה בשנת 2006, ולכן, לכאורה, התיישנה.

בנוסף, הנאמן קבע בהחלטתו, לא רק כי השוכרת עזבה את הנכס עד סוף שנת 2004, אלא גם כי התובעת הייתה מודעת, בזמן אמת, לעובדה זו, וזאת בשים לב לנסיבות העזיבה – פינוי שבו הייתה מעורבת העירייה.

בנסיבות אלה, קיים קושי לקבל טענה, להארכת תקופת ההתיישנות, שלפיה העירייה לא הייתה מודעת לכך שבעל החוב הנכון אינו השוכרת, אלא הנתבעת, וכי הדבר לה נודע רק בעקבות החלטת הנאמן.

לעניין זה יש להוסיף, כי אפשר שבנסיבות אחרות, ניתן היה לטעון, כי משלא הודיעה הנתבעת לתובעת על עזיבת השוכרת את הנכס, יש בכך כדי להאריך את תקופת ההתיישנות, גם מקום בו מחלקה אחרת של העירייה, שאינה מחלקת הארנונה, הייתה מודעת לפינוי השוכרת (שכן מדובר, כידוע, בגוף גדול, שאינו נדרש, על פי הפסיקה, לקיים מעקב רציף אחר זהות המחזיק בנכס, וניזון, ברגיל, לעניין זה, מהודעות על שינוי מחזיקים).

ואולם, במקרה הנוכחי, כפי שפורט לעיל, פנה הנאמן לעירייה, בשנת 2011, וביקש ממנה להבהיר מדוע היא תובעת חוב מהשוכרת, בגין תקופה שבה לא החזיקה בנכס (שכו פונתה ממנו). תשובת העירייה לפנייה זו, לא הייתה, כי השוכרת דווקא כן החזיקה בפועל בנכס בתקופה האמורה, וכי לא ידוע לה אחרת. תשובת העירייה הייתה, כי יש לחייב את השוכרת בתשלום הארנונה בגין התקופה האמורה, גם במצב שבו עזבה את הנכס, כל עוד לא מסרה הודעה על שינוי מחזיקים. במצב דברים זה, לא יכולה העירייה לטעון, כעת, כי החלטת הנאמן היא שלימדה אותה לראשונה (לרבות את מחלקת הארנונה אצלה), כי השוכרת עזבה את הנכס לפני סוף שנת 2004.

דברים אלה בדבר דחיית התביעה מחמת התיישנות נאמרו מעבר לדרוש, שכן דין התביעה, כאמור, להידחות לגופה.

יש לדחות גם את טענת התובעת, שלפיה הנתבעת לא הוכיחה, כי השוכרת מימשה את האופציה להארכת הסכם השכירות. ראשית, הטענה הועלתה לראשונה בסיכומים, כך שמדובר בהרחבת חזית. כמו כן, העירייה לא העלתה טענה זו במועד, ועילת התביעה מכוחה, ככל שהייתה כזאת, התיישנה (ומדובר בטענה שניתן היה להעלות עוד בזמן אמת, וללא כל קשר להחלטת הנאמן). ודוק, התובעת רשמה את השוכרת כמחזיקה בנכס על בסיס הסכם השכירות, אשר כלל אפשרות להארכתו לתקופה נוספת, והותירה את הרישום כפי שהוא, עד שנמסרה לה, בשנת 2006, הודעה שלפיה שוכר אחר החל להחזיק בנכס. בנסיבות אלה, ככל שנדרשה, לשיטת העירייה, הצגת אסמכתא כלשהי, שלפיה הסכם השכירות עם השוכרת אכן הוארך (אכן מומשה האופציה להארכתו), לצורך המשך רישום השוכרת כמחזיקה – דבר שלכאורה אינו מתיישב עם הוראות פקודת העיריות שלפיהן ממשיך השוכר להיות מחויב בארנונה כל עוד לא נמסרה הודעה בכתב בדבר עזיבתו את הנכס – היה מקום לדרוש זאת עוד בשנת 2004, עם תום שנת השכירות הראשונה, ולא להעלות טענה זו רק כעת.

גם טענות העירייה שלפיהן הנתבעת מסרה לה דיווח כוזב בדבר זהות השוכר בנכס, וכי רב הנסתר על הגילוי לעניין זה, דינן להידחות.

ראשית, גם טענות אלה לא נטענו בכתב התביעה (או בתצהירי העירייה) ומדובר בשינוי חזית. לעניין זה יצוין, כי גם בהנחה שהעירייה גיבשה טענות אלה רק בעקבות השלמת המסמכים שצירפה הנתבעת, או לאחר הישיבה המקדמית, צריכה הייתה לבקש לתקן את כתב התביעה על מנת שתכללנה בו, ולא להעלותן בסיכומיה בלבד.

ומעבר לכך, טענות אלה לא הוכחו.

כך, העובדה כי בעלה של התובעת ערב לחיוביה מכוח הסכם השכירות, וכי חברות הקשורות אליו שכרו את הנכס הסמוך מהנתבעת, אין משמעה, בהכרח, כי הנתבעת לא הייתה השוכרת האמתית של הנכס מושא התביעה, וכי לא החזיקה בו בפועל.

השוכרת, בעלה, והחברות האמורות, עשויים היו להתקשר בהסכמים האמורים, ובאופן האמור דווקא, מול הנתבעת, מטעמים שונים, לגיטימיים יותר או פחות, שאינם קשורים כלל לתובעת (ושאינם מעוררים קושי מבחינת הנתבעת, כל עוד משולמים לה למי השכירות).

ודוק, אפשר כי השוכרת החזיקה בפועל בנכס, וניהלה ממנו, יחד עם בעלה (כמו גם מהנכס הסמוך) עסק (כפי שטענה הנתבעת), ואפשר כי הייתה חתומה למראית עין על הסכם השכירות, וכי הנכס הוחזק בפועל על ידי בעלה בלבד.

הנטל לבסס את הטענה כי האפשרות השנייה האמורה היא שהתקיימה בפועל, מוטל על העירייה, ולצורך ביסוס טענה מעין זו, אין די בהצבעה על זיקתו של בעלה התובעת לנכס הסמוך (וכאמור לא הוצגו ראיות נוספות כלשהן לעניין זה).

אמנם דברי בא כוח הנתבעת בישיבה המקדמית, תמכו לכאורה באפשרות השנייה האמורה. עם זאת, אין מדובר בעדות, ואילו גרסתה המלאה של הנתבעת לדברים, הובאה, כמפורט לעיל, בתצהיר העד מטעמה (וכאמור, התובעת לא ביקשה לתקן את כתב התביעה בעקבות דברי בא כוח הנתבעת בישיבה המקדמית).

לבסוף, נוכח האמור לעיל, ובשים לב לכך שמדובר בחוב ישן, אשר הוסב על שם הנתבעת כעבור שנים, ומבלי שהודעה לה זכותה להגיש השגה על כך, גם לא ראיתי מקום לקבל את הטענה, שלפיה יש לקבל את התביעה, מהטעם שלא הוגשה השגה בהתאם לחוק הערר (בהנחה שניתן היה להגיש השגה מעין זו בשנת 2015 לגבי חוב משנת 2006); וככל שיש צורך בכך, ניתנת רשות לנתבעת, בהתאם להוראות סעיף 3(ב) לחוק הערר, להעלות טענת "אינני מחזיק" לפני בית משפט זה.

סיכומו של דבר, התביעה נדחית.

התובעת תישא בשכר טרחת עורכי דין הנתבעת, בסך של 5,000 ₪.

ניתן היום, א' טבת תשע"ח, 19 דצמבר 2017, בהעדר הצדדים.