ענב יזום - מוהליבר נ' מטקו

בקשת למתן סעד זמני בדמות צו עשה, המורה למשיבה לחתום על מסמכי הליווי הנדרשים לצורך התחלת ביצוע פרויקט פינוי בינוי במתחם הקרוי פרויקט "מהוליבר" ביהוד, המצוי במקרקעין הידועים כגוש 6711 חלקות 413,416,417, כמו גם חלקות 391-394, 396-399, 403-404, 406-407 (להלן: "הפרויקט" ו/או "המקרקעין").

נימוקי הבקשה

1. לטענת המבקשת היא קידמה במשך שנים פרויקט של פינוי בינוי במקרקעין, במסגרתו יפונו ויהרסו 18 בניינים, וייבנו תחתם 20 בנייני מגורים אשר יכללו בסיומו של יום 1,344 דירות מגורים וכן 1,600 מ"ר מסחר, כמו גם 850 מ"ר מבני ציבור.

    

2. המשיבה הינה בעלת זכויות בדירת מגורים הידועה כגוש 6711 חלקה 413, תת חלקה 18 (להלן: "הדירה" ו/או "דירת המקור"), המצויה במקרקעין.

    

3. לשיטת המבקשת, כלל התנאים הנדרשים לצורך התחלת ביצוע הפרויקט הבשילו, לרבות חתימת כלל בעלי הדירות בפרויקט, לרבות המשיבה, על הסכמי התחדשות עירונית מחייבים ואישור תב"ע המאפשרת את ביצוע הפרויקט, והמבקשת עומדת בפני השלמת התנאים אשר נותרו לצורך קבלת היתר בנייה.

   עוד נטען כי המבקשת התקשרה בהסכם ליווי פיננסי, והיא קרובה לגיבוש הסכם לביצוע הפרויקט עם קבלן מבצע, לרבות לוחות הזמנים לביצוע העבודות עם סיום תקופת הפינוי, וכל שנותר הוא קבלת חתימת המשיבה על מסמכי הליווי.

    

4. הוסיפה המבקשת וטענה כי יתר בעלי הזכויות הוחתמו על מסמכי הליווי אלא כי המשיבה אשר הגיעה לחתימה ביום המרוכז אשר נקבע לצורך כך, הודיעה כי אינה מוכנה לחתום על מסמכי הליווי בשל מה שהיא רואה כטעות בשטח דירתה (כאשר לטענתה השטח הוא 76.5 מ"ר ולא 71.5 מ"ר כמפורט בצו הארנונה) וטעות זו משליכה לשיטתה על היקף שטח דירת התמורה אותה היא עתידה לקבל.

    

5. כל זאת הגם כי המשיבה חתמה בעבר על הסכם פינוי הבינוי/התחדשות עירונית, בחרה את דירת התמורה על כל הצמדותיה הרלוונטיות ולאורך שנים לא העלתה טענה כלשהי באשר למשמעות או השלכות אופן רישום שטח דירתה במרשמי עיריית יהוד על שטח דירת התמורה אותה היא זכאית לקבל, או כי הינה מחזיקה בדירה אשר שטחה גדול יותר מזה הנקוב בצו הארנונה.

    

6. המבקשת ביקשה בעניין זה להדגיש כי בהתאם להוראות סעיף 1.6 להסכם הפינוי בינוי, שטח הדירה (71.5 מ"ר) הינו כמפורט בצו הארנונה וכפי המופיע במרשמי העירייה במועד חתימת הדייר הראשון על הסכם הפינוי בינוי בשנת 2012.

    

7. בנסיבות אלו, דין טענותיה המאוחרות של המבקשת ביחס לשטח דירתה להידחות, וודאי מקום בו המשיבה חתמה על הסכם הפינוי בינוי בידיעה מלאה בדבר התחייבויותיה ואין בצעדים הנוכחיים אשר ננקטו על ידה אלא כדי ניסיון חסר תום לב לקבל תמורה שאינה שוויונית, תוך שהיא מעמידה את המבקשת, הפרויקט, התוכנית ויתר בעלי הדירות בפני שוקת שבורה.

    

8. לטענת המבקשת מתקיימים במקרה דנן תנאי הוראות הדין מכוחם ובשלם יש הצדקה למתן הסעד הזמני המבוקש, וכל זאת עת כי 97.22% מבעלי הזכויות הרלוונטיים חתמו על הסכמי הליווי, וכל יום שחולף גורם למבקשת וכן לצדדים שלישיים, לנזק כלכלי בהיקף עצום.

    

   תשובת המשיבה

    

9. לטענת המשיבה אין כל הצדקה במתן הסעד הזמני המבוקש מקום בו המבקשת פעלה תוך שיבושים קשים במנגנון התמורה, אפליה קיצונית ומרחיקת לכת וניצול לרעה של בעלי זכויות תמימים, תוך שספק באם אותם בעלי זכויות מודעים לתוכן המסמכים עליהם חתמו, כמו גם להעדרם או אי הצגתם של מסמכים חשובים ובסיסיים אשר אם היו מוצגים היו מביאים לביטולו של הסכם ההתחדשות העירונית.

    

10. לשיטת המשיבה, בניגוד לנטען בגוף הבקשה, לא הוצגו ראיות בדבר חתימתם של 97.22% מבעלי הזכויות, ההסכם נחתם ע"י למטה מ-67% מבעלי הזכויות, וממילא נדרשת חתימת 100% מבעלי הזכויות.

     

11. דגש מהותי ניתן על ידי המשיבה לטיעון על פיו לא מתקיימים התנאים החריגים הקבועים בהוראות הדין מכוחם ובשלם יינתן סעד זמני כה קיצוני, בדמות צו עשה, וכל זאת עת כי מטרת הסעד הזמני הינה שימור מצב קיים, וממילא אין התנאים החריגים אשר נקבעו בפסיקתו של כב' בית המשפט העליון לעניין מתן סעד זמני בדמות צו עשה, מתקיימים במקרה דנן.

     

12. לגוף הבקשה נטען כי בית המשפט אינו מוסמך לכפות הסכם בין הצדדים המנוגד להסכם ההתחדשות עצמו, ובמהותה יש לראות את הבקשה כזו אשר במסגרתה עותרת המבקשת לכפות על המשיבה תנאי הסכם מפלים, מקפחים ועושקים, ואף אלו שהינם בחלקם הפוכים לתנאים אשר ננקבו במסגרת הסכם ההתחדשות.

     

13. במקרה דנן המדובר בהסכם ליווי, נפרד ועצמאי מהסכם ההתחדשות, והוא בגדר הסכם חד צדדי, בעל תנאים דרקוניים, המחייב בחינה עצמאית.

     

    כמו כן מדובר בגופים פיננסיים שאינם בנקים, ואף זאת, בניגוד להוראות סעיף 17.3 להסכם ההתחדשות.

     

14. לטענת המשיבה, לא התקבלו האישורים הנדרשים בהתאם להוראותיו של הסכם ההתחדשות העירונית לצורך החתימה על מסמכי הליווי, באמצעות עורך הדין של הדיירים, וממילא אף אם הסכם הליווי קיבל את אישורו של עורך הדין, המדובר בייצוג רשלני באופן קיצוני.

     

15. באשר להסכם הליווי נטען כי תנאיו קיצוניים ומקפחים וזאת לרבות זהות המממן, קיומם של מספר גופים ממנים, מתן ערובה החורגת מגדרי הפרויקט, קיומן של הגבלות בלתי חוקיות של שימוש בדירות המגורים כבטוחה, מתן התחייבויות כוזבות מכוחו של הסכם הליווי, כמו גם קביעתן של התחייבויות חריגות, אשר אינן סבירות ואינן חוקיות, בגוף הסכם הליווי.

     

    כך לעניין התחייבויות שלא לבטל את ההסכם, איסור מכירה למשך חיי הפרויקט, מתן הפטר למממן מהסכם ההתחדשות, ויתור על זכות ביטול, שלילה של התחייבויות מצד המממן, כמו גם סכום השעבוד והגבלת תקרת הבטוחה, אפשרות המחאת השעבוד על ידי הגוף המממן, העדרן של ערבויות רלוונטיות, חסרים באופן ניסוחה של הערבות לתשלום דמי השכירות, העדרו של הסכם באשר לזהות עורך הדין אשר יחזיק בנאמנות את כתבי הערבות ועוד.

     

16. לתשובה נלווה תצהיר בתה של המשיבה אשר יוחד לטענת הקיפוח בדבר היקף הזכויות אשר הוקנו לאמה בהשוואה לבעלי זכויות אחרים.

     

17. ביום 7 באפריל 2025 התקיים דיון במסגרתו שנו הצדדים טענותיהם ובעיקר התנהל דיון מחוץ לפרוטוקול אשר מטרתו הבאת הצדדים להסדר דיוני אשר יאפשר קידומו של הפרויקט, ואשר כלל בחובו הסכמה כי לעת הזו, ומבלי שיהא בדבר ויתור על טענות, תישמרנה למשיבה שתי דירות (האחת בהיקף של 95 מ"ר והאחרת בהיקף של 110 מ"ר) כאשר אחת מהן תימסר לחזקתה בסיומו של ההליך ובכפוף לתוצאותיו; המשיבה תחתום על מסמכי הליווי ותקיים את החיובים הנקובים בהם; הוגדרו נוסחי הערבויות אשר יופקדו בקופת בית המשפט כל עוד לא ניתנה החלטה אחרת; הוגדרו דמי השכירות להם תהא המבקשת זכאית לתקופת הביניים ובית המשפט יעשה שימוש בסמכותו בהתאם להוראות תקנה 99 לתקנות סדר הדין האזרחי התשע"ט 2018 (להלן : "תקנות סדר הדין האזרחי"), תוך קידום מהיר של ההליך.

     

    למרבית הצער, לא ניתנה הסכמת הנתבעת למתווה, וחלף זאת ניתנה לצדדים האפשרות להגיש השלמת טיעון/סיכומים בכתב, ולאחריהם יש להידרש להכרעה בבקשה לגופה.

     

18. לאחר עיון בכתב התביעה, בבקשה, בתשובה ובסיכומי הצדדים, באתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להתקבל, וזאת בסייגים הנקובים בגוף ההחלטה ומן הטעמים אשר יפורטו להלן;

     

19. תקנות סדר הדין האזרחי קובעות כי מטרת הסעד הזמני היא הבטחת זכות לכאורה, במסגרת הליך משפטי, כמו גם את קיומו התקין והיעיל של ההליך או את ביצועו הראוי של פסק הדין (ר' ת' 94 לתקנות סדר הדין האזרחי ).

    במסגרת תקנה 95 לתקנות סדר הדין האזרחי, נקבע המנגנון הבא:

    "...(ב) הוגשה בקשה למתן סעד זמני במסגרת תביעה, רשאי בית המשפט לתת את הסעד המבוקש, אם שוכנע, על בסיס ראיות מספקות לכאורה בקיומה של עילת תביעה, בקיום התנאים למתן הסעד כאמור בפרק זה ובנחיצות הסעד הזמני לצורך הגשמת המטרה.

    ...

    (ד) בהחלטתו אם לתת סעד זמני וכן בקביעת סוג הסעד, היקפו ותנאיו, ישקול בית המשפט, בין השאר, את השיקולים האלה:

    1. הנזק שעלול להיגרם למבקש אם לא יינתן הסעד הזמני לעומת הנזק שעלול להיגרם למשיב אם יינתן הסעד הזמני, וכן נזק העלול להיגרם לאדם אחר או לעניין ציבורי;

       1. אם אין סעד אחר שפגיעתו במשיב קלה יותר, המשיג את התכלית שלשמה נועד הסעד הזמני;

       2. תום לבם של בעלי הדין, הן בקשר לגוף העניין והן בקשר להגשת התביעה ובקשת הסעד הזמני, והאם המבקש לא השתהה יתר על המידה בנסיבות העניין בהגשת כתב התביעה או בהגשת הבקשה לסעד הזמני...."

           

20. החלטת בית המשפט לעניין צווי מניעה זמניים היא פרי שיקול דעת שיפוטי.

     

    בבואו של בית המשפט לשקול מתן סעד זמני עליו לבחון, בין היתר, את מהות הסעד המבוקש, סיכויי הצדדים להוכיח את טענותיהם (קיומה של זכות לכאורית של המבקשים לקבל את הסעד המבוקש על ידם), מאזן הנוחות, קיומו של סעד אחר שפגיעתו בנתבע קלה יותר, וכן שיקולים הנוגעים לניקיון כפיים ותום הלב של בעלי הדין (לעניין זה ראה לדוגמא רע"א 6614/06 כפרית תעשיות (1993) בע"מ נ' ICC INDUSTRIES INC (4.1.2007); רע"א 5095/93 פ.א. ארבן בע"מ נ' גבי א.ג.ר. שותפות לבנין ופיתוח, פ"ד מט(1) 730 (1995); רע"א 3071/10 רידר נ' ל. רפאל חברה לבניין בע"מ,(20.5.2010); ע"א 8415/07 חברת אנ.די סי. יצרני תכשיטים בע"מ נ' בנק הפועלים בע"מ, (24.10.2007) רע"א 5741/19 מוסדות בית הכנסת ישיבה וכולל אבן החיים (ע"ר) נ' חוג ידידי המדרשיה בישראל (ע"ר), (11.9.2019); רע"א 3569/10 אלו עוז בע"מ נ' קליל תעשיות בע"מ, (28.6.2010)).

     

    דומה כי הכלי של סעד זמני נובע, בין היתר, מההכרה באפשרות קיומו של צורך במניעתם של שינויים או הליכים אשר תוצאתם סיכול ביצועו של פסק הדין, אם יימצא לתתו, או כי מימושו של פסק הדין לא יהיה עוד אפשרי (לעניין זה ראה אורי גורן סוגיות בסדר דין אזרחי 908-909 (מהדורה 11, 2013) (להלן: "גורן"); יואל פרייליך סעדים זמניים ומיידיים במשפט העסקי 56 (2013) (להלן: "פרייליך"); ד. שוורץ סדר דין אזרחי 245 (2007); ע"א 732/80 ארנס נ' "בית אל - זכרון יעקב", פ"ד לח(2) 645, 652 (1984)).

    נתון נוסף אליו נדרש בית המשפט בעת בחינתה של ההצדקה במתן או אי מתן הסעד הזמני, הינו זו המתייחס לנזק אשר עלול להיגרם לצדדים שלישיים.

     

21. לצד אלו יש לזכור כי "דרך המלך" המשפטית היא זו אשר במסגרתה ניתנים סעדים בסיומו של ההליך, ובכפוף לתוצאותיו. משכך, על בית המשפט לנהוג משנה זהירות קודם שיימצא להיעתר לבקשה לסעדים זמניים. למעלה מכך, בעוד שמתן כל סעד זמני הוא בגדר חריג, מתן סעד זמני בדמות צו עשה, הוא החריג שבחריג.

    נתון נוסף אשר נדרש לתת לו את הדעת בעת בחינתה של בקשה למתן סעדים זמניים, הינו זה המתייחס ליחס בין הסעד הזמני המבוקש לסעד הסופי, כאשר מקום בו קיימת זהות בין השניים, גובר הטעם להימנע ממתן הסעד הזמני. לעניין זה יופנו הצדדים, בין היתר לרע"א 7696/19 ההתאחדות לכדורגל בישראל נ' עירוני מודיעין העמותה העירונית לספורט מודיעין מכבים רעות (25.11.2019).

     

    ומן הכלל אל הפרט;

     

22. בהינתן הנקוב לעיל, נהיר כי נדרש כי יתקיימו תנאים חריגים, מאוד, קודם שתמצא הצדקה למתן הסעד לו עתרה המבקשת במסגרת בקשה זו, וזאת בין היתר בהינתן השלב בו מצוי ההליך ומהותו של הסעד המבוקש.

    הגם כל אלה, ותוך מתן הדעת לכל הנקוב לעיל, מצאתי כי במקרה דנן, מתקיימים אותם תנאים חריגים, קיצוניים, אשר בשלם ומכוחם יש הצדקה למתן הסעד הזמני המבוקש, ואפרט;

     

23. אקדים ואציין כי בתשובתה של המשיבה יש משום התעלמות כמעט מלאה מארבע סוגיות מהותיות כדלהלן:

    1. חתימתה של המשיבה, לפני שנים רבות, על הסכם ההתחדשות העירונית.

    2. השלכות הוראותיו של הסכם ההתחדשות העירונית על סוגית חתימת המשיבה על מסמכי הליווי.

    3. ייצוג דיירי הפרויקט על ידי עורך דין בזמנים הרלוונטיים לחתימה על הסכם ההתחדשות העירונית ומסמכי הליווי;

    4. המשמעות המעשית וההשלכות של אי חתימתה של המשיבה על המסמכים, על יתר בעלי הזכויות במתחם.

        

       כל אלו יידונו בשורות הבאות;

        

24. יוסף כי בחלק מטיעוני הצדדים בסיכומים נמצא משום ניסיון להרחבת חזית. זו לא תותר.

     

    משמעות חתימת המשיבה על הסכם ההתחדשות העירונית

     

25. במסגרת תשובתה של המשיבה ניתן משקל מזערי לעובדה פשוטה, בסיסית וראשונית, על פיה היא עצמה חתמה, עוד בשנת 2020, על הסכם ההתחדשות העירונית, במסגרתו היא התחייבה, בין היתר, לחתום על מסמכי הליווי.

     

    עיון בתשובת וסיכומי המשיבה מלמד כי עיקרן של טענותיה, עומד בסתירה להתחייבויות אותן היא נטלה על עצמה במסגרת הסכם ההתחדשות העירונית.

     

    בשלב זה ובהינתן אותה חתימה של המשיבה על הסכם ההתחדשות - אין די בטיעון בדבר היות הוראות הסכם זה מקפחות, או לא סבירות, כמו גם בהתבטאויות הלא פשוטות כלפי המבקשת, עורכי הדין של הדיירים או הצדדים השלישיים, על מנת להצדיק התעלמות מהמשמעות המשפטית הברורה של חתימת אדם בוגר וכשיר על הסכם, והשלכות נטילת ההתחייבויות החוזיות במסגרתו.

     

    עוד אין בעובדה כי המשיבה מבקשת כיום, בדיעבד, ושנים לאחר חתימה על הסכם ההתחדשות העירונית, "לפתוח" את הדיון מחדש ביחס להוראותיו, על מנת שתמצא ההצדקה לעשות כן. וכל זאת, עוד קודם ומבלי שאדרש כלל לטענות לגופן.

     

    בניגוד לטענות המשיבה בתשובתה ובסיכומים, אין עסקינן באירוע במסגרתו מבקש צד אחד לכפות על אחר חתימתו של הסכם, יש מאין, או באפשרות של בית המשפט לכפות על המשיבה לחתום על חוזה חד צדדי אשר נכפה עליה - אלא בעתירת המבקשת כי המשיבה תוסיף ותחתום על מסמכי הליווי של הפרויקט, כחלק ובהמשך לחתימה רצונית קודמת שלה, עוד בשנת 2020, על הסכם ההתחדשות.

     

    בבחינת למעלה מן הנדרש אוסיף ואדגיש כי איני מתעלמת מטענות המשיבה בסיכומיה על פיהן המדובר בהסכם שהוא בבחינת בטל מעיקרו בשל טענת עושק.

    גם ביחס לכך יש להוסיף ולהבחין, כבר כעת, בין טענות המועלות על ידי המשיבה באופן כללי, לטענות הנוגעות להסכם ההתחדשות העירונית (החתום מזה משנים) ולטענות המועלות בהתייחס למסמכי הליווי עצמם.

     

    וביחס לכל אלו ועת נדרשת, לצורך ההכרעה בבקשה זו לסעד זמני, גם בחינת סיכויי ההליך – לא ניתן להתעלם מהעובדה כי המשוכות להן נדרש אדם הטוען לעושק הן גבוהות במיוחד, וחשוב מכך – אין המדובר במי שעתרה לביטולו של הסכם ההתחדשות העירונית מטענות אלו ואחרות, אלא במי שחתמה על הסכם ובמסגרתו התחייבות לחתימה על מסמכי הליווי, נתנה אישור והסכמה מפורשים על פיהם היא מודעת לכך כי הפרת התחייבות זו בסעיף 17 להסכם מהווה הפרה יסודית, כמו גם נתנה אישורה המפורש כי היא מודעת לכך כי הפרת התחייבויותיה החוזיות מכוח הוראות הסכם ההתחדשות העירונית (ואלו כאמור כוללים בחובם גם את מסמכי הליווי), תגרום לנזק ליזם וגרוע מכך לכלל הדיירים בפרויקט (לעניין זה ר' לדוגמא סעיף 25 להסכם ההתחדשות העירונית).

    מהותית, יש בהחלטת המשיבה שלא לחתום על המסמכים כדי לחסום את האפשרות לקידומו של פרויקט עם יתר בעלי זכויות, וכל זאת תוך התבוננות צרה אשר אין בה משום ראיית האחר.

     

26. זה גם המקום להבהיר כי איני מתעלמת מטענות המשיבה באשר לתוקפו של הסכם ההתחדשות העירונית, הפרתו, כמו גם טענותיה הפרטניות של המשיבה בהתייחס להוראות מסמכי הלווי.

     

    ביחס לכל אלו יש להוסיף ולהדגיש כי מטיעוני שני הצדדים עולה, כי נוסחם של ההסכמים השונים, לרבות מסמכי הליווי, אושר על ידי עורך דין מטעם הדיירים, קודם שנחתם על ידי מי מהם.

     

    כן יוסף, בזהירות המתבקשת נוכח השלב בו מצוי ההליך, כי הנתונים מלמדים כי דיירי הפרויקט היו לכאורה מיוצגים לאורך השנים על ידי שני משרדי עורכי דין שונים, כאשר שני המשרדים ביכרו לייעץ לבעלי הזכויות לחתום על המסמכים השונים דהיינו על ההסכם הבסיסי להתחדשות עירונית, ובהמשך על המסמכים הנוגעים להסדר הליווי.

     

    בנסיבות אלו, אין די בעובדה כי באת כוחה הנוכחית של המשיבה סבורה כי הייעוץ המשפטי אשר ניתן, בנסיבותיהם של המסמכים השונים, אינו סביר או מיטבי, על מנת להביא לאיונה של המשמעות המשפטית והמעשית של אותו ייצוג ואותו ייעוץ.

     

    עוד יובהר כי גם בעובדה כי מסמכי הליווי אושרו על ידי משרד עורכי הדין החדש של הדיירים, משרדו של עו"ד פורת, ואשר המשיבה אינה נותנת בו כיום אמון, אינה מאיינת את אותו אישור, או את השלכותיו.

     

    במסגרת סיכומיה טענה המשיבה כי כבר היו בעבר מקרים בהם 20 עורכי דין בדקו מסמכים והדיירים של אותו פרויקט נותרו בפני שוקת שבורה.

    איני ערה לקיומם או זהותם של אותם מקרים, ואף איני מתעלמת מטענות המשיבה כיום לגוף המסמכים, ואולם - מצב דברים במסגרתו יוכל כל אחד מבעלי הזכויות בפרויקט להחליט, בדיעבד, ולאחר אישורו של עורך הדין המלווה את הדיירים, כי הוא אינו מעונין לחתום על מסמכי הליווי או מסמכים אחרים הקשורים במימושו של הפרויקט, או שהוא מבקש להתנות חתימתו על מסמכים אלו בתנאים חדשים אלו ואחרים או שינויים אלו ואחרים, אינו סביר בעליל. מצב כזה אף יביא, בהתכנות גבוהה, לאיונה של כל התכנות ממשית למימושם של פרויקטים מסוג זה, וממילא עומדים כוונה או רצון זה בניגוד להוראות מפורשות בהסכם ההתחדשות לרבות סעיף 3.13 לאותו הסכם.

    למעלה מכך, והגם הערכתי הרבה לבאי כוח כל הצדדים, ניתן להניח כי החוכמה והאמת במלואה אינה מצויה בכיסו של אדם בודד כלשהו.

     

    וכל זאת, עוד קודם שאתן דעתי לגוף הטיעונים, לרבות לעובדה כי נמצא כי בחלק מטיעוני המשיבה בסיכומים יש משום הרחבת חזית (אל מול הנטען בתשובה), כמו גם להבנה כי הסכם ההתחדשות העירונית, לרבות מסמכי הלווי הבנקאי הקשורים בו, הם חלק ממארג כולל של התחייבויות , וויתורים והסכמות הדדיות, של כל הצדדים, והוא תוצאה של משא ומתן בסיומו קיבל כל אחד מהצדדים תמורה מוגדרת והתחייב בהתחייבויות מוגדרות.

     

    משכך, ממילא ספק באם היה מקום לבחון את רכיבי ההסכם אליהם הפנתה המשיבה, במנותק מהתמונה הכוללת.

27. אל הנקוב לעיל מצטרפת גם העובדה הפשוטה על פיה המדובר בהסכם אשר אמור להיות בעל רכיבים שוויוניים, ואין די ברצונו או העדפתו של בעל זכויות בודד, האחרון במספר, לשנות מתנאיו של ההסכם, על מנת להצדיק התעלמות מהשלכות הרוחב שתהיינה לאותו שינוי על כלל הדיירים.

    לעניין זה, ותוך מתן הדעת לטיעוני המשיבה בתשובתה לבקשה, אבהיר כי עיון בנספחים 2-3 לתגובה לתשובה מלמד כי בניגוד לטענות המשיבה, על הסכם ההתחדשות חתמו 100% מבעלי הזכויות ועל מסמכי הליווי כלל הדיירים למעט המשיבה, דהיינו כ-72 בעלי הזכויות בדירות.

     

    שטחה של דירת התמורה

28. הטענה המהותית ביותר אשר נטענה על ידי המשיבה, וזו אשר לכאורה קדמה גם לפתיחתו של הליך זה, הוא ביחס לדירת התמורה, או ליתר דיוק, מהו שטחה של דירת התמורה אשר בהתאם להסכם ההתחדשות העירונית, זכאית המשיבה לקבל.

     

    לעניין זה, וכנקודת מוצא- אין חולק בין הצדדים, כי היקף שטח הדירה הנוכחית/המקורית של המשיבה, משליך על היקף שטח דירת התמורה אותה היא תהא זכאית לקבל.

     

    עיון בהסכם ההתחדשות העירונית מלמד כי בהתאם להוראות הטבלה המצויה בסעיף 1 להסכם ההתחדשות העירונית, הוסכם בין הצדדים כי דיירים בעלי דירות נוכחיות (על פי ארנונה) כמפורט בעמודה א' של הטבלה הנקובה באותו סעיף, יהיו זכאים לדירות התמורה החדשות כמפורט בעמודה ב' של אותה טבלה.

     

    כנקוב באותה טבלה, זכויות מקוריות בדירה אשר היקף שטחה נע בין 61-75 מ"ר יזכו בדירת תמורה בת 4 חדרים בשטח של 95 מ"ר, ואילו זכויות מקוריות בדירה אשר היקף שטחה נע בין 76-90 מ"ר, יזכו בדירת תמורה בת 4.5 חדרים ובשטח של 110 מ"ר (כל זאת מבלי להתייחס לעת הזו לסוגיות נוספות כגון שטח מרפסת וכו').

     

    במהות, טוענת המשיבה כי היקף שטח דירתה עומד על כ- 76.5 מ"ר, ואילו המבקשת טוענת כי בהתאם לדיווחים לרשות המקומית בצו הארנונה, שטח דירתה של המשיבה, הוא בהיקף של 71.6 מ"ר בלבד.

     

    כל אחד מהצדדים הוסיף וביקש להפנות לראיות לכאוריות אשר יש בהן , לשיטתו של אותו צד, כדי תמיכה בגרסתו באשר לאופן או לדרך בה יש לקבוע את היקף שטח דירת התמורה.

     

    המבקשת הפנתה, בין היתר, להוראות סעיף 6.1 להסכם ההתחדשות הקובע כי שטח הדירות נקבע בהתאם לחיובי הארנונה במועד בו חתם הדייר הראשון על הסכם ההתחדשות העירונית. לטענתה, חיובים אלו, בעניינה של המשיבה, נותרו על כנם עד היום, תוך צירוף מסמכים לכאוריים רלוונטיים (לדוגמא נספח 2 לבקשה).

     

    מן העבר השני ביקשה המשיבה מצדה, להפנות לפער הקיים לכאורה בינה לבין דיירים אחרים אשר שטח דירתם זהה בפועל לשטח דירתה, וקיבלו דירת תמורה בשטח גדול יותר. כן הוסיפה המשיבה וטענה טענות עובדתיות באשר לאופן השונה בו התייחסה המבקשת לדיירים אחרים בפרויקט בסוגיה זו, לטענה על פיה גורמי התכנון והבנייה בעיר אישרו כי הדירות מעולם לא נמדדו לצורכי תשלום ארנונה, כמו גם לאופן בו הוצגה להם עמדתו הסדורה של ראש עיריית יהוד בעניין זה.

     

    בהתאם להוראות הדין כמו גם פסיקתו של כב' בית המשפט העליון, בחינת סיכויי ההליך, או הסיכוי לקבלת טענותיו של צד, נבחנת במסגרת הבקשה לסעדים זמניים באופן לכאורי בלבד, ואין בה כדי קביעת מסמרות עובדתיות.

     

    בזהירות המתבקשת אציין כי לכאורה, נוכח טיעוני הצדדים, יש להבחין בין שלוש שאלות עובדתיות/משפטיות נפרדות, כדלהלן:

    האחת, הינה שאלת פרשנות ההסכמות החוזיות בין הצדדים, והאם במסגרתן של אלו יש להורות כי שטח דירתה המקורית של המשיבה "נגזר" מהשטח הרשום בצו הארנונה בלבד, או מהיקף השטח בפועל;

    ככל שהנתון הרלוונטי הינו השטח בפועל, מהו היקף אותו שטח;

    והשאלה האחרונה הינה שאלת השוויון בין שווים, או ליתר דיוק, האם פעלה המבקשת באופן שונה בעניינם של דיירים שונים לעניין אופן חישוב דירת התמורה;

     

    המקום והמועד להכרעה בשאלות אלו, אינו במסגרת בקשה למתן סעד זמני. בזהירות המתבקשת אציין כי לעת הזו, דומה כי סיכויי ההליך הלכאוריים לא נוטים לכיוונה של המשיבה בכל הנוגע לשאלה הראשונה, וזאת בהינתן הוראות הסכם ההתחדשות, ועת כי גם המשיבה לא טענה כי הרשום בצו הארנונה שונה מזה הנטען על ידי המבקשת ואף נטען כי נתנה בעבר הסכמתה (לכאורה באמצעות בתה) בהתייחס לזיהוי דירת התמורה המקורית.

    מן העבר השני וככל שעסקינן בשאלה השנייה – נוטים סיכויי ההליך, לעת הזו, לכיוונה של המשיבה.

     

    בהינתן הנקוב, ואם בכך היו טיעוני הצדדים מסתכמים, ייתכן שהיה ניצב מחסום מהותי בפני קבלת בקשתה של המבקשת.

    אלא כי במסגרת הדיון אשר התקיים לפניי, הוסיפה המבקשת והבהירה כי היא נכונה, כשלב ביניים, לפעול בהתאם לרצונה של המשיבה, וזאת בין אם על דרך של הפקדת ערבות בנקאית על סך הפרשי השווי בין דירות התמורה הפוטנציאליות (כאשר לעניין זה נמצאה התייחסות קודמת עוד במסגרת הבקשה למתן סעד זמני), ובין אם על דרך של הותרת שתי דירות תמורה – האחת בשטח של 95 מ"ר והאחרת בשטח של 110 מ"ר, מבלי שיימסרו/יימכרו לצדדים שלישיים, וזאת עד להכרעת בית המשפט במחלוקת בין הצדדים באשר לשטח הדירה אותה זכאית המשיבה לקבל.

     

    דהיינו, המבקשת אפשרה למשיבה לבחור בין שתי חלופות, האחת כספית במהותה והאחרת זו המותירה את האפשרות לקבלת הדירה הגדולה יותר מבין השתיים (עד ובכפוף להכרעה).

     

    בהתייחס לחלופה זו, אין אני מתעלמת מטענות המשיבה על פיהן קיים פער בין דירת התמורה הגדולה יותר אשר הוצעה לה, לבין דירות התמורה אשר הוצעו לשכניה (לכאורה בעיקר בשל העובדה כי הדירה המוצעת מצויה בקומה שנייה ולא בקומה רביעית או בכיוונים אלו ואחרים), אלא כי בחינת כלל האינטרסים הצריכים לעניין, במיוחד אלו הנוגעים לחובה לשקול גם את טובתם של הצדדים השלישיים – דהיינו יתר הדיירים בפרויקט, אינה מכוונת למסקנה על פיה המדובר בטענה אשר מכוחה או בשלה יש לעכב את קידומו של פרויקט שלם, ולמעלה מכך אני מוצאת כי יש בהעלאתה כדי לעורר חוסר נוחות.

     

    לעניין זה ובבחינת למעלה מן הנדרש אוסיף ואציין שניים:

    • עיון בהסכם ההתחדשות מלמד על תהליך מובנה לעניין האופן בו תתבצע בחירת דירות התמורה על ידי בעלי הזכויות וניתן להניח כי ממילא אין זהות מלאה בין דירת תמורה אחת לאחרת (בהיבט של זהות המבנה, קומה וכיוונים).

    • אף אם יימצא לאמץ את מלוא טענותיה של המשיבה לעניין זכאותה לקבלת דירה בשטח של 110 מ"ר, בקומה גבוהה יותר ועם כיווני אוויר שונים מאלו המוצעים – ביחס לכל אלו לא ניתן להתעלם מסבירות הצעתה של המבקשת כך שתועמד לרשותה הדירה הגדולה יותר, וביחס לכל הפרש שווי ישולם פיצוי כספי, אם תימצא הצדקה בדין לעשות כן.

       

      בנוסף, ובשולי סוגיה זו אציין, כי היה בחלק מטיעוני המשיבה במסגרת הסיכומים כדי הרחבת חזית, וזאת לדוגמא בהתייחס לנקוב בסעיף 32ב'. די בכך כדי להביא לדחיית טענות אלו, ואולם על מנת שלא תמצא ההחלטה כחסרה אוסיף ואבהיר כי בהתאם להוראותיו של הסכם ההתחדשות העירונית נקבעה טבלה ובמסגרתה טווחי שטחים מקוריים והיקף הזכאות הנובע מהם. כך לדוגמא נקבע כי שטח דירה מקורי שעד ל- 60 מ"ר יזכה בדירה בת 3.5 חדרים ובשטח של 80 מ"ר ואילו שטח דירה מקורי של 61 מ"ר (מטר אחד יותר...) יזכה בדירה בת 4 חדרים ובשטח של 95 מ"ר.

      אלו ההסכמות אליהן הגיעו הצדדים, ובנסיבות אלו, עת עסקינן בבניינים חדשים אשר עתידים להכיל דירות מוגדרות, כמו גם הצורך בהגדרת היקף התמורה המלא מראש, יקשה עלי לקבל את טענות המשיבה בדבר היות ההחלטה שרירותית או מעוולת.

       

29. די בנקוב לעיל כי לעקר מתוכן חלק ניכר מטענות המשיבה כלפי המבקשת. בבחינת למעלה מן הנדרש ואך לצורך הצגת הדברים במלואם, מצאתי להוסיף ולהתייחס לטענה מהותית נוספת אשר מצאה ביטוי בתשובת המשיבה כמו גם בסיכומיה ועניינה זהותו של הגורם המלווה.

     

    במסגרת התשובה לבקשה טענה המשיבה כי עצם ההתקשרות עם גורם מלווה אשר אינו בנק, מהווה הפרה של הסכם ההתחדשות העירונית עת כי התחייבותה של המשיבה, בהתאם להוראות סעיף 17 להסכם ההתחדשות, מתייחס להסכמה לשעבוד זכויותיה, לטובת בנק מלווה בלבד.

     

    ואולם, עיון בהוראותיו של הסכם ההתחדשות מלמד על קושי באימוץ טענות אלו של המשיבה, מקום בו סעיף 17.1 להסכם ההתחדשות קובע כי היזם יהא רשאי להתקשר עם מוסד פיננסי וכי אותו מוסד פיננסי יכונה לצורכי אותו סעיף "הבנק המלווה" או "הבנק".

     

    שמורות לצדדים טענותיהם לעניין פרשנותו של המונח "מוסד פיננסי" ואולם לא ניתן להתעלם מהנקוב או לאמץ כלאחר יד את פרשנותה של המשיבה כמפורט על ידה בתשובה, על כל רבדיה. מהותית, נמצאו חלק מטענות המשיבה ביחס לסוגיה זו כאלו אשר יש בהן משום ניסיון לקרוא לתוך ההסכם, את שאינו נקוב בו.

     

    מאזן הנוחות

     

30. כל אחד מהצדדים טען כי מאזן הנוחות נוטה לכיוונו. הגם כי נמצא טעם בחלק מטיעוני שני הצדדים, אני מוצאת כי הכף נוטה, לכיוונה של המבקשת אשר הציגה טיעון ונתונים המלמדים לכאורה, על השלמת ההתקשרות עם כלל בעלי הזכויות בפרויקט למעט המשיבה, עלויות מימון הנובעות מעיכוב קידומו של הפרויקט, התקשרות עם צדדים שלישיים לצורך קידום הפרויקט לרבות קבלני דיפון וחפירה וכיוצא באלו.

    מן העבר השני, למעט טיעון בדבר חשש להשלכות אופן ניסוחם של כתבי הערבות, אין בכל תשובת המשיבה כל טעם מהותי מדוע לא ייחתמו מסמכי הליווי – וכל זאת נוכח ובהינתן הסכמות המבקשת ביחס להוראות הסדר מתווה הביניים.

     

31. חשוב מכך, הגורם המהותי ביותר אליו יש לתת את הדעת, וזה אשר בשלו אני מוצאת כי הכף נוטה, באופן מובהק, לכיוון קבלתה של בקשת המבקשת, הוא זה המתייחס לאינטרסים והצרכים של יתר בעלי הזכויות.

     

    מהותית, משמעות אי מתן הסעד הזמני – הינה מעין סעד זמני דווקא למשיבה וזאת על דרך של הקפאת הפרויקט בכללותו, סיכון התכנות מימושו, וכל זאת, בשעה שעשרות רבות של דיירים, אשר אין חולק כי מתגוררים כיום במבנים ישנים מאוד, אשר אין בהם ממ"ד ומצבם הפיזי רעוע, ימשיכו להתגורר באותם מבנים, ללא הגבלת זמן, עד ובכפוף לקבלת הסכמת המשיבה לחתום על מסמכי הליווי, אם וככל שתבקש לעשות כן.

     

32. לצד הרצון והכוונה לקדם הליך זה לגופו, בלוח זמנים קצר ככל שניתן, לא ניתן להתעלם מלוח הזמנים אשר יידרש לצורך בירור המחלוקות בין הצדדים לגופן במסגרת ההליך העיקרי, והפוטנציאל ההרסני של השלכות אותו לוח זמנים על הצדדים השלישיים כפועל יוצא של עיכוב קידומו של הפרויקט.

     

    זה גם המקום להוסיף ולהדגיש כי בעוד שהצורך במתן הדעת להשלכות מתן/אי מתן צווים זמניים על צדדים שלישיים הייתה בעבר תוצר של פסיקת כב' בית המשפט העליון בלבד, הוסיף מחוקק המשנה ונתן לנתון זה משקל סגולי של ממש בגוף תקנות סדר הדין האזרחי (לעניין זה ראה לדוגמא רע"א 1767/04 טוויל נ' סולל בונה בע"מ (7.3.2004); רע"א 8983/15 ס.א.ד.ר חברה לעבודות בענין בע"מ נ' איילת חן השקעות כפר יונה בע"מ, (9.2.2016)).

     

33. בעניינם הפרטני של בעלי הדין שלפניי אני מוצאת כי המדובר בתוצאה שהיא בלתי סבירה, וודאי נוכח תוכנו של המתווה הדיוני אשר הוצע למשיבה, והטומן בחובו מתן מענה בהיקף לא מבוטל לטענות/חששות המשיבה, ובמיוחד בכל הנוגע לאפשרות קבלתה של דירת תמורה גדולה יותר.

     

34. בין סיכויי התביעה ומאזן הנוחות, מתנהל מערך של "כלים שלובים" ויחסי גומלין. ככל שהזכות לכאורה טובה יותר, יינתן משקל נמוך יותר לשיקולי מאזן הנוחות, ולהיפך; אלא כי לשני שיקולים אלו, מצטרף רכיב נוסף, והוא זה הנוגע לתום הלב וניקיון הכפיים.

    סעד זמני מעצם טיבו הינו סעד מדיני היושר, כאשר למערכת דיני היושר, כללים משלה.

     

    בעניין זה ועוד בשנותיה הראשונות של מדינת ישראל קבע כב' הנשיא אולשן במסגרת ע"א 233/53 טהרני נ' גרינברג פ"ד ט(2) 1283 (1955), את הדברים הבאים:

    " צד המחפש עוגן הצלה בעקרונות היושר, עליו להראות כי מצדו נהג לפי הכללים האלה".

     

35. במקרה דנן אני מוצאת קושי מהותי בהתנהלותה של המשיבה אשר מחד גיסא לא פעלה מעולם לביטול הסכם ההתחדשות העירונית ולכאורה, מדברי ב"כ בדיון, אף מעוניינת בקידומו של אותו פרויקט, אך בוחרת כיום, לאחר שהפרויקט הגיע לנקודת ציון דרמתית, לפועל על דרך של "שב ואל תעשה", תוך הותרת המבקשת, וחשוב מכך יתר בעלי הזכויות, כשהם תלויים ברצונה הטוב

     

    סוף דבר,

     

36. לאחר שחזרתי ונתתי דעתי לכלל טיעוני הצדדים, הוראות הדין הרלוונטיות והמצב העובדתי הלכאורי, אני מורה בזאת כדלהלן:

    1. המשיבה תבהיר לא יאוחר מיום 8.5.2025 האם היא מבקשת כי המבקשת תותיר בידיה את שתי הדירות אליהן התייחסה המבקשת בדיון (95 מ"ר ו-110 מ"ר לפי נספח 2 לסיכומי המבקשת), או את הערבות הבנקאית (אוטונומית, בלתי מותנת לטובת המשיבה על סך של 313,165 ₪) .

    2. לא תתקבל הודעה עד למועד הנקוב, תופקד הערבות בקופת בית המשפט לא יאוחר מיום 12.5.2025.

    3. המשיבה תחתום לא יאוחר מיום 13.5.2025 על כלל מסמכי הליווי הנדרשים בפרויקט.

       בהינתן הנקוב בסיכומי הצדדים אוסיף ואבהיר כי בהעדר חתימת המשיבה, תהא המבקשת זכאית לפנות בכל בקשה רלוונטית לרבות לעניין מינויו של כונס נכסים על זכויותיה של המשיבה במקרקעין.

    4. עד למתן החלטה אחרת, יועמדו דמי השכירות אותם תהא המשיבה זכאית לקבל על סך של 4,850 ₪ לחודש, והם ישולמו במועדים ובהתאם להוראות ההסכמים השונים.

       אין באמור כדי הבעת עמדה או ויתור על איזה מטענות הצדדים והמדובר בהחלטת ביניים בלבד.

    5. למען הסר ספק יובהר כי בהתייחס ליתר תנאי הסכם הליווי, יחולו ההוראות הנקובות באותם מסמכים.

        

37. באשר להוצאותיה של בקשה זו אבהיר כי אני ערה להוראות הדין כמו גם לפסיקתו של כב' בית המשפט העליון בדבר הצורך בחיוב המשיבה בהוצאותיה הראליות של המבקשת בהתייחס לבקשה זו.

    עם זאת, תוך מתן הדעת למורכבות הלכאורית במצבה של המשיבה, אני מוצאת להוסיף ולהורות כי סוגיה זו תבוא במניין השיקולים עם סיומו של ההליך ובכפוף לתוצאותיו.

     

     

38. בהתייחס להליך לגופו, יבהירו שני הצדדים, לא יאוחר מיום 19.5.2025, עמדתם לעניין אופן המשך קידומו של הליך זה, תוך מטרה לנסות ולקדם את ההליך בלוח זמנים קצר ככל שיומני יאפשר זאת לרבות בכל הנוגע למחלוקות בהתייחס לדירת התמורה. בכפוף לקבלת תשובת הצדדים, יועבר למתן הנחיות נוספות.

     

    משימה למתן החלטה ליום 20.5.2025

     

    ניתנה היום, ז' אייר תשפ"ה, 05 מאי 2025, בהעדר הצדדים.