איצקוביץ ואח' נ' נווה ואח'

לפניי תביעת בעלי דירות שהתקשרו עם יזם בעסקת פינוי בינוי לפי חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס"ו – 2006 (להלן: "חוק פינוי בינוי" וגם: "החוק") (בשמו הקודם חוק פינוי בינוי (פיצויים), תשס"ו- 2006), כנגד שני בעלי דירות אחרים במתחם. התביעה נסובה על הטענה כי הנתבעים מסרבים סירוב בלתי סביר לביצוע עסקת פינוי בינוי. משכך, התבקש להצהיר על הנתבעים כבעלי דירה סרבנים, לאשר את ביצוע עסקת הפינוי בינוי ולמנות עורך דין או רואה חשבון שיהיה מוסמך להתקשר בעסקה בשם הנתבעים, בהתאם לסעיף 2(א)(2) לחוק פינוי בינוי. עוד התבקש, להתיר לתובעים פיצול סעדים, באופן שבו ככל ותידחה התביעה, לא תפגע זכות התובעים לתבוע פיצוי נזיקי מאת הנתבעים בשל הנזקים שנגרמו מסרבנותם, בהתאם לסעיף 2(א)(1) לחוק פינוי בינוי. עוד התבקש, לחייב את הנתבעים בהוצאות ושכר טרחת עורך דין בשיעור ריאלי בתוספת מע"מ כדין.

פרויקט הפינוי בינוי, נושא התביעה דנא

פרויקט הפינוי בינוי

התביעה הוגשה על ידי בעלי דירות בשני מבנים ברחוב כצנלסון 2 ו- 4 בלוד, הידועים כגוש 5905 חלקה 8 (להלן: "כצנלסון 2") וגוש 3960 חלקה 5 (להלן: "כצנלסון 4") (להלן יחד: "המתחם" או "הבניינים").

מדובר בבניינים בעלי 4 קומות ו- 24 יחידות דיור. אין מחלוקת כי מצבם הפיזי ירוד, ללא ממ"דים ואינם מחוזקים או עמידים בפני רעידות אדמה.

החל משנת 2018 התקשרו התובעים – מרבית בעלי הזכויות במתחם – עם חברת כח השקעות בע"מ (להלן: "היזם"), בהסכם להקמת פרויקט פינוי בינוי במתחם (להלן: "ההסכם"). ההתקשרות בהסכם, מטעם היזם, נעשתה באמצעות מר אדיר קינן (להלן: "מר קינן").

היזם הוא חברה אשר, נכון להיום, מורכבת משלוש בעלות מניות: חברת גרסטנפלד חברה להשקעות ולבניין (1985) בע"מ (להלן: "חברת גרסטנפלד"), אשר בבעלותה חברה בעלת סיווג קבלני ג'5 (חברת גרסטנפלד הנדסה ובניין בע"מ); חברת כח נדל"ן התחדשות עירונית בע"מ שבבעלות מר קינן וחברת הראל עזר לישראל אחזקות 2002 בע"מ שעוסקת בתחום היזמות.

במסגרת הפרויקט, תכנן היזם להרוס את שני הבניינים ולבנות במקומם שלושה בניינים חדשים, יחד עם חלקה 7 בגוש 5905 הרשומה על שם רשות הפיתוח כ"קרקע משלימה". הפרויקט תוכנן להתבצע בשני שלבים: בשלב הראשון פינוי והריסת הבניין הקיים בכצנלסון 2, המכיל 8 יחידות דיור, והקמת שני בנייני מגורים העתידים לכלול 96 יחידות דיור, שטחים מסחריים ושטחים ציבוריים; בשלב השני, לאחר סיום השלב הראשון, פינוי והריסת הבניין הקיים בכצנלסון 4, המכיל 16 יחידות דיור, מסירת 16 דירות תמורה לבעלי הדירות בבניינים החדשים שנבנו בשלב הראשון והקמת בניין מגורים אשר עתיד לכלול 34 יחידות דיור ושטחים מסחריים (להלן: "הפרויקט") (נספח 19 לתצהיר עדות ראשית אדיר קינן בעמ' 245).

ביום 15.4.18 אישר הפורום להתחדשות עירונית בלוד את קידום הפרויקט, לבקשת רוב בעלי הדירות והיזם (עמ' 1 לנספח 6 לכתב הגנה מתוקן של נתבע 1).

בהתאם לכך, קידם היזם תב"ע להתחדשות עירונית שמספרה 406-0699488 (י"ב התשפ"ב, 9991, 1394) בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז מרכז (להלן: "התכנית" ו- "הוועדה המחוזית", בהתאמה). התכנית גובשה וקודמה בשיתוף פעולה עם עיריית לוד והחברה הכלכלית לוד ובליווי המנהלת העירונית להתחדשות בעיריית לוד אשר גם ליוותה את בעלי הדירות בכל הקשור לבחירת עורך דין ונציגות דיירים, בחינת ההסכם וכיו"ב (להלן: "המבואה") (נספח 6 לכתב הגנה מתוקן של נתבע 1).

ביום 9.12.19 נדונה התכנית בפני הועדה להתחדשות עירונית אשר החליטה על הפקדתה בתנאים (נספח 5 לכתב הגנה מתוקן נתבע 1).

ביום 8.1.21 הופקדה התכנית. לתכנית הוגשו התנגדויות, ביניהן על ידי הנתבעת 2 ועל ידי היזם. ביום 18.4.21 נדונה התכנית בפני הועדה להתנגדויות. ביום 11.5.21 התקיימה ישיבה של ועדת המשנה להתחדשות עירונית בוועדה המחוזית במסגרתה נידונו ההתנגדויות לתכנית (נספח 5 לכתב הגנה מתוקן של נתבע 1). ביום 24.5.21 ניתנו החלטותיה.

התנגדות היזם נסבה בין היתר על טענה לטעות סופר בטבלת הזכויות בתכנית, בה הושמטו שטחים למגורים בשטח של 794 מ"ר שטחים עיקריים ו- 1,748 מ"ר שטחי שירות עיליים, לכלל יחידות הדיור בפרויקט. היזם טען כי על פי חוות דעת שמאית, הפרויקט אינו עומד בדרישת הרווח היזמי לפי תקן 21.1 (הוראות הנחיית מועצת שמאי המקרקעין, תקן 21 (להלן: "תקן 21.1")). ככל ולא תתוקן טעות הסופר ולא יגדל שטח הפרויקט, תיפגע הרווחיות הנמוכה ממילא של הפרויקט. הוועדה המחוזית קיבלה את ההתנגדות בחלקה, כך שנוספו לפרויקט 1,748 מ"ר שטחי השירות העיליים המבוקשים, ללא השטחים העיקריים (נספח 5 לכתב הגנה מתוקן נתבע 1).

התנגדות הנתבעת 2 נסבה בין היתר על טענות נגד היקף הזכויות המוצע והצפיפות המתקבלת מהתכנית. לטענתה, הבניין יהיה חריג בסביבה המתאפיינת בבנייה של כ- 8 קומות. התכנית תפגע באיכות החיים של תושבי השכונה ותביא לירידת ערך. הוועדה המחוזית דחתה ההתנגדות, בסוברה כי הצפיפות והגובה המוצעים אינם חורגים מהקיים בעיר, שכן ממערב לשכונה ובצמידות לה אושרה תמל/2002/ב הכוללת מבנים בני 25 קומות. התכנית מנצלת ביעילות את משאב הקרקע באזור. הוועדה המחוזית קבעה כי טענות בדבר ירידת ערך יש לבחון במסגרת הדינים הקבועים בחוק (נספח 5 לכתב הגנה מתוקן נתבע 1).

לאור האמור ודחיית יתר ההתנגדויות, החליטה הוועדה המחוזית ליתן תוקף לתכנית, בכפוף להערות טכניות ומשפטיות של אגף התכנון, אשר אינן רלוונטיות להליך דנא (נספח 5 לכתב הגנה מתוקן נתבע 1).

ביום 14.11.21 פורסמה התכנית למתן תוקף ברשומות.

ביום 3.9.23, שנה וחצי לאחר הגשת התביעה, התקבל היתר בנייה בתנאים לפרויקט, להריסת הבניינים והקמת שלושה בניינים חדשים במסגרת ההתחדשות העירונית. על פי ההיתר בשלב הראשון: הבניין בכצנלסון 2 ייהרס ויוקם בניין בן 9 קומות מעל קומת קרקע למסחר ומגורים הכולל 32 יחידות דיור. בקרקע המשלימה ייבנה בניין בן 17 קומות מעל קומת קרקע לציבורי ומגורים, 64 יחידות דיור ו- 3 קומות מרתף המשותף לשני הבניינים. בשלב השני: ייהרס הבניין בכצנלסון 4, ויוקם בניין בן 10 קומות מעל קומת קרקע למסחר ומגורים המכיל 34 יחידות דיור וכן 2 קומות מרתף. במסגרת החלטת הועדה המקומית בבקשה למתן היתר הבנייה, הוחלט לאמץ את המלצת המהנדסת לאשר את ההיתר בכפוף לקיום תנאים מסוימים שהרלוונטי בהם לענייננו הוא כי ההסכם יהיה מאושר וחתום על ידי כל הצדדים (נספח 3 לתצהירו של מר אדיר קינן).

הוראות ההסכם

דירות התמורה – בהתאם להסכם, בעלי הדירות הקיימות יקבלו דירה חדשה, באותה קומה לפחות בה מצויה דירתם הקיימת, תוך ניסיון לשמור על אותם כיווני אוויר. גודלן של דירות התמורה יהיה בתוספת של 10% משטח הדירה הקיימת (שטח עיקרי כולל ממ"ד, ללא מרפסת ושטחי שירות), ובנוסף מרפסת "סוכה" בשטח של 8 מ"ר לפחות, מחסן בגודל של 4 מ"ר, חניה בחניון תת קרקעי וחלקים בלתי מסוימים מהרכוש המשותף (סעיף 2.12 להסכם).

נשיאה בהוצאות בעלי הדירות – היזם התחייב לשאת בתשלום הוצאות בעלי הדירות לרבות תשלום שכר טרחת עורכי דינם, דמי אחזקה כמפורט בתקנון התב"ע של עיריית לוד, עלות מפקח, תשלום דמי הובלה, חיבור הבית המשותף החדש והדירות לרשת החשמל, המים, והגז, הוצאות פיתוח ועוד (סעיפים 2.16 ו- 9 להסכם). בנוסף התחייב לשאת בתשלום דמי שכירות לכל תקופת הפינוי של בעלי הדירות שיפונו מדירתם הקיימת (תוספת להסכם מיום 23.3.22, עמ' 122 לתצהיר מר קינן).

מימון עלויות לצורך ביצוע הפרויקט – היזם התחייב לממן את כל העלויות הנדרשות לצורך ביצוע הפרויקט, לרבות קידום ואישור התב"ע, הכנת תכניות ועבודות הבנייה, קבלת היתרי בנייה, העסקת יועצים, רישום צו בתים משותפים, רישום תקנון מוסכם, רישום זכויות הבעלים בדירות החדשות ותשלומי מיסוי, למעט תשלום דמי היוון לרמ"י בגין הדירות הקיימות (סעיפים 4.8, 4.9, 4.12, 4.14, 19 להסכם).

ליווי בנקאי – היזם התחייב לממן את הפרויקט באמצעות ליווי פיננסי בנקאי סגור, עצמאי ונפרד מפרויקטים אחרים של היזם (סעיף 10.1 להסכם).

ערבויות – היזם התחייב כי בעלי הדירות יקבלו ערבות בנקאית על פי חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 או פוליסת ביטוח בשווי הדירה החדשה בסכום שיקבע שמאי מטעם הבנק המלווה בדו"ח אפס (סעיף 10.14 להסכם); ערבות מיסים (סעיף 10.15 להסכם); ערבות בדק (סעיף 10.17 להסכם) וערבות רישום בית משותף (סעיף 10.16 להסכם).

מנגנון בחירת הדירות – בהסכם נקבע מנגנון לבחירת הדירות החדשות. לפיו, בהתאם לדו"ח שמאות שיוכן על ידי שמאי שייבחר על ידי היזם בשיתוף עם ב"כ בעלי הדירות, יכין השמאי המוסכם טבלת ניקוד המדרגת את שווי הדירות הקיימות לפי מצבן המשפטי והפיזי, לרבות מיקומן, כיווניהן ועוד. הדירה שתזכה לשווי גבוה יותר תקבל קדימות בבחירת הדירה החדשה. בין דירות שוות בניקוד, תקבל קדימות הדירה שבעליה חתם מוקדם יותר על ההסכם (סעיף 11 להסכם).

תנאים מתלים להסכם – בהסכם נקבע כי ההסכם ייכנס לתוקפו בכפוף לקיומם של התנאים המצטברים הבאים: תנאי מתלה ראשון: (א) ההסכם נחתם על ידי "רוב מיוחס מהבעלים" כהגדרתו בהתאם לחוק פינוי בינוי בתוך 12 חודשים מיום חתימת בעל הדירה הראשון, היזם רשאי להודיע על הארכת מועד זה ב-12 חודשים נוספים; (ב) היזם יחתום על ההסכם 7 ימים לאחר המועד הקובע (שהוגדר כ-"60 ימים מהמועד בו ייחתם ההסכם על ידי רוב מיוחס מבעלי הדירות" בסעיף 2.38 להסכם); (ג) החל מהמועד הקובע יפעלו היזם ובעלי הדירות שחתמו על ההסכם כנגד בעלי הדירות שלא חתמו. בעלי הדירות שחתמו על ההסכם יגישו נגד בעלי הדירות הסרבנים תביעות במסגרתן, בין היתר, יעתרו לאכוף את ביצוע ההסכם; תנאי מתלה שני: הפרויקט יוכרז כ-"מתחם" בהתאם לאחת החלופות על פי הפרק החמישי לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, וכן תנאים נוספים בעניין מיסוי מקרקעין שאינם רלוונטיים להליך דנא; תנאי מתלה שלישי: תפורסם תב"ע חדשה ותקבל תוקף בהתאם לאבני דרך, שאינם רלוונטיים להליך דנא; תנאי מתלה רביעי: קבלת היתר בנייה כדין עד ולא יאוחר מ- 16 חודשים ממועד אישור התב"ע. ככל ויבוטל ההסכם מעיקרו בשל אי קיום התנאים המתלים, היזם יהיה מחוייב ליתן הודעה בכתב לבעלי הדירות ולבא כוחם בתוך 15 ימים מהיום בו נועד לו על אי התקיימות התנאים המתלים. ככל והמועדים האמורים יחלפו, יהיו בעלי הדירות רשאים לבטל ההסכם ולחתום על תצהירי ביטול מטעמם (סעיף 3 להסכם).

רווח יזמי ליזם הפרויקט

בשנת 2019, המבואה, אשר כאמור ליוותה את הפרויקט ואת בעלי הדירות, מראשית הדרך, ביצעה בדיקה כלכלית ראשונית לפרויקט באמצעות כלכלן מטעמה (נספח 6 לכתב הגנה מתוקן של נתבע 1- חוות דעת לתב"ע להתחדשות עירונית מתחם כצנלסון 2+ 4 לוד). בבדיקה עלה כי שיעור הרווח היזמי נכון לאותו מועד עמד על כ- 17.5%. בהתאם ל"מסמך מדיניות להתחדשות המרקם העירוני הותיק בלוד" של מבואה, אשר כפי הרשום בו, נערך על ידי פז כלכלה, בהנחיית החברה הכלכלית לוד, אגף התכנון בעיריית לוד והמבואה, שעיור הרווח היזמי הרצוי בעיר לוד עומד על 17%, בהינתן הוכחת אפשרות קבלת מימון מבנק מלווה (סעיף 6.3 למסמך המדיניות). לאור האמור שיעור הרווח אשר פורט בבדיקת מבואה את הפרויקט, איפשרה את יציאת התכנית אל הפועל לפי המדיניות העירונית של לוד. בהינתן האמור, המליצה המבואה לקדם את התכנית במתווה מוצע של 128 יחידות דיור לפחות, אשר אפשר כלכלית את ביצוע התכנית (נספח 6 לכתב ההגנה המתוקן הנתבע 1).

בשנת 2020 נערכה חוות דעת כלכלית על יד פז כלכלה, לפיה הרווח היזמי עומד על 17.2% (נספח 18 לתצהיר מר קינן; להלן: "חוות הדעת משנת 2020"). ביום 31.8.22 נערכה חוות דעת כלכלית מעודכנת על ידי פז כלכלה, לפיה הרווח היזמי ירד ועמד על 16% (נספח 19 לתצהירו של א.קינן), (להלן: "חוות הדעת משנת 2022"). חוות הדעת משנת 2022 נערכה לבקשת היזם לצורך עדכון הנתונים כגון טבלת שטחי הפרויקט, תמהיל הדירות, סקר המחירים לדירות ולקרקע, תקציב הפרויקט ואומדן שווי הדירות והקרקע נכון למועד עריכת חוות הדעת. בחוות הדעת משנת 2022 נאמר בין היתר כי המבנה הציבורי יוקם ברמת גמר מלא במסגרת תקציב ההקמה לפרויקט וכי ל- 8 דיירים ישולם שכר דירה חלופי במשך 36 חודשים.

דירות מיוחדות

דירת משפחת טויטו

התובעים 29-30, מר רישר טויטו וגב' מדלין נאוה טויטו, הם בעלי דירה מס' 5 בכצנלסון 2, בגודל של 110 מ"ר (להלן: "משפחת טויטו"). לדירה מוצמד שטח נוסף בגודל של 24 מ"ר, בהתאם לאישור זכויות מרשות מקרקעי ישראל מיום 21.10.13: "שטח 110 מ"ר בנוסף קיימת הצמדה של כ- 24 מ"ר בפינה של צד צפון מזרח לגרג' או לכל מטרה אחרת לפי רצונו". משפחת טויטו עושה שימוש בשטח המוצמד כמחסן והיא משכירה אותו לצד שלישי.

על רקע תוספת השטח לדירת משפחת טויטו, ביום 17.12.18 נחתם בין משפחת טויטו לבין היזם "נספח תוספת להסכם בינוי פינוי", במסגרתו הגיעו להסכמות שונות. הוסכם כי שטח דירת התמורה שתקבל משפחת טויטו יעמוד על תוספת של 10% משטח הדירה הקיימת (כמו יתר דירות התמורה), שתכלול 6 חדרים. עוד הוסכם בין היתר כי דירת התמורה תקבל תוספות שונות במטבח (דיון מיום 28.9.23) וכי משפחת טויטו תהיה זכאית לדמי שכירות בזמן הפינוי בסך של 5,500 ₪ לחודש, בעוד יתר בעלי הדירות יהיו זכאים לדמי שכירות בסך של 4,000 ₪ לחודש. ההפרש בדמי השכירות הינו בגין תוספת השטח.

להשלמת התמונה יצוין כי הוסכם שהיזם ישתתף בחלקה של משפחת טויטו באחזקת הבניין למשך 5 שנים ממועד קבלת הדירה החדשה (כפי שהתחייב גם כלפי יתר בעלי הדירות בהסכם).

דירת משפחת איצקוביץ

התובעים 1-2, מר אהרון איצקוביץ וגב' אריאלה איצקוביץ, הם בעלי הדירה מס' 1 בכצנלסון 4, המשמשת מזה שנים כמרפאת שיניים (להלן: "משפחת איצקוביץ"). ביום 8.1.19 נחתם "נספח תוספת להסכם בינוי פינוי" בין היזם לבין משפחת איצקוביץ. הוסכם כי היות והדירה הקיימת של משפחת איצקוביץ משמשת כמרפאת שיניים (ולא דירת מגורים), ועתידה להיהרס לצורך הפרויקט, במהלך תקופת הבנייה משפחת איצקוביץ לא תעבור לבניין החדש שייבנה על הקרקע המשלימה, אלא תפונה לכל מקום שתחפוץ ובגין כך ישולמו לה דמי שכירות. לאחר בניית הבניין, תשוב משפחת איצקוביץ לבניין הממוקם בכצנלסון 4 ותקבל יחידה בייעוד מסחרי בקומת הקרקע. היזם יבצע על חשבונו התאמה של דירת התמורה כך שתשמש כמרפאת שיניים, שתכלול בין היתר, חלוקה לחדרים באמצעות קירות גבס, מטבחון, עמדת קבלה, ריצוף מותאם, חשמל מותאם וכיו"ב. היזם יבצע על חשבונו הובלה של תכולת המרפאה הקיימת אל המרפאה שתושכר, וממנה חזרה אל דירת התמורה. היזם יישא בתשלום שכר מעצב פנים לפגישה בת שלוש שעות לכל היותר. משפחת איצקוביץ תוותר על זכותה על פי ההסכם לחניה.

הדירה של עמידר

עמידר החברה הלאומית לשיכון ישראל בע"מ (להלן: "עמידר"), הינה בעלת דירה מס' 11 בכצנלסון 4. עמידר אינה נמנית על התובעים. עמידר חתמה על נספח שינויים להסכם פינוי בינוי ביום 17.4.19 לפיו שטח דירת התמורה שתקבל תהא מוקטנת (דירת 4 חדרים בשטח של 85 מ"ר). בתמורה, עמידר תקבל מהיזם תשלום כספי בגובה ההפרש בין שווי הדירה החדשה שתתקבל לבין שווי הדירה לה עמידר הייתה זכאית לפי ההסכם.

הדירה של גב' אליזבטה חוש ז"ל

כמו דירת משפחת איצקוביץ, גם דירת גב' אליזבטה חוש (להלן: "גב' חוש") שימשה כמרפאת שיניים ולא כדירת מגורים. לפיכך, התחייב היזם כי תכולת מרפאתה תועבר בשלמותה לבניין החדש. כמו כן, ככל והמרפאה נוהלה עם כל האישורים הנדרשים לניהול תקין וככל שיתקבלו אישורים להפעלת מרפאה בבניין החדש שיקום, יפעל היזם לרשום בתקנון צו הבית המשותף כי לא תהיה מניעה להפעלת מרפאה בדירה החדשה. נקבע כי האחריות בטיפול קבלת האישורים היא על גב' חוש.

להשלמת התמונה יצוין כי ביום 14.12.19, בטרם הגשת התביעה, נפטרה גב' חוש.

טענות הצדדים

עיקר טענות התובעים

התובעים הסכימו להתקשר עם היזם בעסקת פינוי בינוי והם מהווים "רוב מיוחס מבין בעלי הדירות" כהגדרתו בחוק פינוי בינוי (92% חתימות).

הבניינים בהם גרים הצדדים הם בנייני שיכון ישנים, במצב פיזי רעוע, ללא ממ"דים ואינם מחוזקים או עמידים בפני רעידות אדמה. בבניינים בעיות תשתיות ותחזוקה רבות – בביוב, בחשמל, בתשתיות ועוד – באופן המקשה על חיי היומיום ומגביר את הצורך האקוטי בביצוע תהליך התחדשות עירונית. הדיירים בפרויקט צפויים לקבל דירות גדולות ומשופרות בהשוואה לדירות הקיימות, בבניינים חדשים, נוחים ובטוחים, שצפויים להעלות את רמת חיי המתגוררים בהם.

על פי חוות הדעת לתכנית (משנת 2020), שיעור הרווח היזמי הינו 17.2%. על אף הרווח היזמי הנמוך, החליט היזם לקדם את הפרויקט, אשר עתיד להביא להתחדשות עירונית ולשיפור משמעותי ברמת הדיור של תושבי הבניינים.

הנתבעים הם בעלי דירות שמסרבים סירוב בלתי סביר לפרויקט ולא הראו טעם כלשהו לסירובם המתמשך.

סירוב הנתבע 1, בעל דירה מס' 14 בבניין כצנלסון 4:

1. הנתבע רכש את הדירה רק לאחר תחילת קידום הפרויקט. בתחילת תקופת קידום הפרויקט הייתה הדירה בבעלותו של מר יעקב אינוך ז"ל ("מר אינוך"). מר אינוך היה מיוצג על ידי עורכת הדין שרה נווה, אמו של הנתבע 1 (להלן: "עו"ד נווה"), וההתקשרות בעניין החתימה על ההסכם נעשתה באמצעותה. עו"ד נווה גם ייצגה את הצדדים בעסקת מכירת הדירה של מר אינוך לנתבע 1, תוך מודעות לכך שבבניין מקודם הפרויקט.

2. בתקופת הבעלות של מר אינוך בדירה, נשלח אליו מכתב התראה מטעם ב"כ התובעים, בו התבקש להבהיר את עמדתו ביחס להסכם. בתגובה למכתב, ציינה עו"ד נווה כי מר אינוך מסרב לחתום על ההסכם משום לטענתו (העמומה והמוכחשת) הופנו כלפיו איומים, האשמות וניסיונות הכפשה, תוך פגיעה וניסיון לשלול ממנו זכות בסיסית לפעול באופן שקול וענייני בנוגע לרכושו האישי. בנוסף, נטען כי אין בידיהם את מלוא המסמכים הרלוונטיים לעניין ההסכם, ודרשו לקבלם. לבסוף, צוין שממילא מר אינוך מעוניין למכור את הדירה. אלא שאין בטעמי הסירוב של מר אנוך ממש, והם אינם רלוונטיים כיום: מלוא החומר הרלוונטי הועבר לעו"ד נווה זמן קצר לאחר שביקשה אותו ולא התבקש כל מידע נוסף. בנוסף, מר אינוך מכר את דירתו לנתבע 1.

3. לאחר מכירת הדירה, ניסו היזם וב"כ התובעים לקדם את החתימה על ההסכם עם הנתבע 1. במהלך פגישת זום, שיחות והתכתבויות בין הצדדים, דרשה עו"ד נווה שייצגה את נתבע 1 (בכובעו כרוכש הדירה) מסמכים שכבר הועברו לה בעבר (במסגרת ייצוגה את מר אנוך), מסמכים שזמינים לצפייה באתר מנהל התכנון "תכנון זמין" וכן מסמכים שאינם רלוונטיים. ב"כ היזם וב"כ התובעים העבירו לה את המסמכים והשיבו לה על שאלות רבות. מדובר בתהליך שחזר על עצמו במהלכו פנתה עו"ד נווה בבקשות חוזרות ונשנות למידע נוסף, אשר גרר בקשות נוספות אחריהן, באופן שלא קידם את הסכמתה לחתימה מזה שנים. ב"כ היזם וב"כ הדיירים ניסו לתחם בזמן את ההתנהלות, ללא הועיל.

4. למרות הנכונות למסור את המסמכים ולהשיב על השאלות (שאינן קשורות ממילא לעילות סירוב סבירות לחתימה על הסכם), הניסיון לייתר את ההליך המשפטי ולהגיע להסכמה, לא צלח. ביום 23.3.22 הודיעה עו"ד נווה כי היזם מתנהל באופן "דורסני ומאיים" והודיעה שאין כוונה לשתף פעולה.

5. מדובר בהתחמקות וסרבנות בלתי סבירה שנועדה "למתוח" את הליך המשא ומתן ולהאריכו עד אין קץ.

6. הנתבע 1 אינו מתגורר בבניין. ה"עלות" של עיכוב הפרויקט הינה קטנה עבורו, והוא לא נאלץ לחיות בבניין ישן בעל תשתיות לקויות ומסוכנות. בנוסף, הנתבע 1 ידע כאשר רכש את הדירה, כי הבניין נמצא בהליכים מתקדמים של פרויקט פינוי בינוי.

סירוב הנתבעת 2, בעלת דירה מס' 4 בבניין כצנלסון 2:

1. כל הניסיונות לקבל את עמדת הנתבעת 2 עלו בתוהו. עמדתה ביחס להסכם התקבלה לראשונה כאשר הגישה התנגדות מטעמה לתכנית התחדשות העירונית. מתוכן ההתנגדות עולה שלטעמה, ליזם אושרו הקלות וזכויות שמהוות תוספת תמריצים גבוהה מדי שאינה מוצדקת, כביכול, שלא לטובת הדיירים. עוד נטען בהתנגדות, כי ערכה של דירה קיימת בבניין גבוה בטווח הארוך מערכה של דירה חדשה.

2. טעמים אלה אינם רלוונטיים כיום ואינם מהווים סירוב סביר לחתום על ההסכם: ההתנגדות של הנתבעת 2 נדחתה במלואה על ידי הוועדה המחוזית, היות ושיעור הרווח היזמי בפרויקט עמד על 17% בלבד. בנוסף, שיעור ההצטרפות הגבוה של יתר הדיירים בבניין מעיד שמדובר בפרויקט המגלם הטבה כלכלית משמעותית. גם לאחר דחיית ההתנגדות, הנתבעת 2 לא הסבירה מדוע היא עומדת על סירובה לחתימה על ההסכם ולא הציעה פתרון אפשרי שיפיס את דעתה ויאפשר את קידום הפרויקט.

3. בהידברות של נציגי היזם עם הנתבעת, התנתה הנתבעת 2 את הסכמתה לחתום על ההסכם, בדרישות שאינן סבירות.

   עיקר טענות הנתבעים בכתבי ההגנה

הנתבעים הגישו כתבי הגנה נפרדים לכתב התביעה. להלן תובאנה טענותיהם יחד:

היעדר כדאיות כלכלית - לפרויקט יש רווח יזמי נמוך. בחוות דעת הראשונה של פז כלכלה לא נלקחו בחשבון עלויות המסתכמות במיליוני ש"ח כגון עלות רכישת שטח השלמה מרמ"י, עלות בגין חפירת מי תהום, זיהום קרקע, זיהום מי תהום ובעיות איכות סביבה אחרות, פיצוי לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, עלויות כתבי שיפוי ועלות היטל השבחה. בנוסף אין התייחסות לערבות בנקאית להבטחת דמי שכירות לבעלי דירות בתקופת הבניה, ערבות ביטוחים וקרן תחזוקה. בנסיבות אלה, אין היתכנות כלכלית לפרויקט. המבואה לא ערכה בדיקה משפטית וכלכלית של ההסכם ועמידתו בהוראות חוק פינוי בינוי. קיים חשש שהפרויקט יכשל ויהפוך לאתר בנייה.

חוסר שוויון וחוסר הגינות בתמורות - מנגנון חלוקת הדירות לפיו בעל דירה שחתם על ההסכם מוקדם יותר ימוקם בעדיפות בטבלת בחירת דירות התמורה, מנוגד להוראות החוק ומפר את עקרון שוויון ההגינות.

התנהלות היזם והיעדר המצאת מסמכים - היזם הינו קבלן חתימות. היזם הפעיל לחץ על בעלי הדירות לחתום על ההסכם ויש להניח כי בכוונתו למכור את הפרויקט. היזם התנהל בחוסר תום לב וחוסר שקיפות שעה שהסתיר עובדות, מסמכים ומידע המעידים על כשלים מהותיים ופרוצדורליים (היעדר הון עצמי, איתנות כלכלית והיעדר ניסיון), כשמרבית בעלי הדירות הינם קשישים קשיי יום. על אף פניות רבות של עו"ד נווה, ב"כ התובעים סירב למסור מסמכים לרבות ההסכם וצרופותיו ומידע בנוגע לפרויקט, ועד היום לא מסר אף לא מסמך אחד באשר למצבו הכלכלי הרעוע של היזם. בנוסף, היזם הוכרז כמפר חוק שחובותיו הועברו להליכי גבייה באמצעות רשות האכיפה והגביה. לאחר אישור התב"ע החדשה היזם מכר מניות לידיים זרות ללא ידיעת והסכמת בעלי הדירות. בנוסף, תובעים מס' 26-27, ציון קינן ושמעון קינן, הם בעלי הדירה מס' 1 בכצנלסון 2 והם קרובי משפחה של היזם (להלן: "משפחת קינן"). משפחת קינן הרחיבה את דירתה על חשבון הגינה המשותפת, באופן בלתי חוקי. הדירה משמשת לשימוש מסחרי ללא היתר. היזם לא הצהיר על בן משפחה שמחזיק דירה בפרויקט בניגוד לחובת גילוי נאות. בנוסף, אחד מבני משפחת קינן מונה לנציגות בעלי הדירות בניגוד עניינים מובהק. כמו כן, מר יוסף דנדקנר ואשתו, דיירי בניין כצנלסון 2, הועסקו במשך שני עשורים בעבודות ניקיון ותחזוקה במשרדם של התובעים קינן. גם הוא מונה לנציגות, ופעל בשידול של בעלי הדירות לחתום על ההסכם. לאחר מכן התנגד לפרויקט אך בשל הפעלת לחץ החליט למכור את הדירה. התנהלות היזם המתוארת לעיל אינה עומדת במדיניות המבואה.

מטרת ההליך דנא להפעיל לחץ פסול על הנתבעים ולכפות עליהם שלא כדין את ההסכם, תוך השחרת שמם.

היעדר הרשאה - במועד הגשת התביעה, ב"כ התובעים לא צירף ייפוי כוח חתום על ידי כל בעלי הדירות התובעים. כתב התביעה הוגש על ידי 37 תובעים בלבד, וייפוי הכוח שצורף לכתב התביעה הינו ייפוי כוח שהועבר על ידי עו"ד גיא פרבמן, המייצג את בעלי הדירות בפרויקט (להלן: "עו"ד פרבמן"). החתימות על ייפוי הכוח חסרות פרטים מזהים כגון שם, מספר תעודת זהות ותאריך. בעלי הדירות לא נתנו הסכמה נפרדת ומפורשת בכתב להעביר את הייצוג לעורך דין אחר. בנוסף מהמסמכים עולה כי עמידר לא חתמה על ההסכם ואף לא נרשמה הערת אזהרה על הדירה, ללא הסבר.

ההסכם חסר תוקף ולכן אין עילת תביעה - ההסכם חסר תוקף בהתאם לסעיף 29 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים"), היות והתנאי המתלה הראשון להסכם באשר למועדי החתימות, לא התקיים.

היזם לא צירף להסכם מסמכי תאגיד כנדרש (החלטת החברה למינוי מורשה חתימה, פרוטוקול בעלי מניות המאשר את ההסכם, חתום ומאומת על ידי עורך דין), והחתימה של היזם אינה כוללת פרטים מזהים של החותם.

היעדר מתן ערבויות כנדרש - היזם אינו מספק את הערבויות הנדרשות להקמת הפרויקט, ואינו מספק ערבות אוטונומית מהבנק המלווה.

אשר לנתבע 1 - הנתבע 1 אינו סחטן. מדובר בדירתו הראשונה והיחידה. הנתבע 1 עבד שנים רבות וחסך, גם במהלך תקופת לימודי הרפואה, כדי לרכוש דירה קרובה למקום התמחותו בבית החולים אסף הרופא. עד תחילת התמחותו בבית החולים אסף הרופא הדירה הושכרה. הדירה נרכשה בשל קרבתה לבית החולים ומאפייניה (ממוקמת לצד מגדל מים עתיק ובשל המרפסת הצופה על פארק). במועד בו הנתבע 1 רכש את הדירה הסיכוי לפרויקט היה קלוש, ותושבי השכונה וחלק מבעלי הדירות התנגדו לו. אשר לטענות באשר למר אינוך – עו"ד נווה ייצגה אותו במשך שנים בעניינים שונים. מר אנוך התלונן בפניה כי הופעלו עליו לחץ ואיומים כבדים מצד היזם ונציגיו. עו"ד נווה פנתה ליזם בעניין נקודתי של התאמת התמורה בפרויקט כך שתתאים לקשיש בהתאם לתיקון מס' 6 לחוק פינוי בינוי, אך היזם סירב לכך.

אשר לנתבעת 2 - היזם לא הציע לנתבעת 2 מגורים חלופיים או דירת תמורה הכוללת התאמות למוגבלותה, כפי שיש בדירתה הקיימת. הנתבעת 2 אינה דיירת סרבנית או סחטנית, והיא לא הסכימה לחתום על ההסכם שכן הוא פוגע בזכויותיה. הנתבעת 2 ביקשה לקבל את אותם התנאים שיש בדירתה הקיימת. הנתבעת 2 סובלת מפגיעות אורטופדיות, והיא בעלת אחוזי נכות. בשל הנכות, אין ביכולתה להפעיל מיזוג אוויר בביתה והיא מסתמכת על דירתה כיום שיש בה שלושה כיווני אוויר על מנת לחיות חיים נורמטיביים. משכך, דרשה לקבל דירה עם שלושה כיווני אוויר ולא ביקשה תמורות עודפות.

עיקר תשובת התובעים בכתב התשובה

התובעים הכחישו את טענות הנתבעים: אין עילת סירוב סבירה בהתאם לחוק פינוי בינוי; ב"כ התובעים קיבל הרשאה מפורשת להגיש התביעה בשם התובעים; לפרויקט יש כדאיות כלכלית; היזם הוכיח איתנות פיננסיות; היזם העניק לדיירים ביטחונות מספקים וראויים; אין יסוד לטענות כי ההסכם בטל, והטענה נסמכת על פרשנות שגויה של ההסכם; אין ניגוד עניינים, מלכתחילה היזם התבקש על ידי קרוב משפחתו לסייע ולהציל את הבניין בשל הבעיות בו, שעה שיזמים אחרים נמנעו ממעורבות בפרויקטים של התחדשות עירונית בלוד; ההליך התנהל בשקיפות מלאה ובגילוי נתונים מלא, בהובלת מבואה, לרבות בשלבי בחירת הנציגות, מינוי היזם ובחירת עורך דין מלווה.

אשר לנתבע 1 – הוא אינו מכחיש שבאת כוחו, עו"ד נווה, ייצגה גם את מר אנוך, כך שהנתבע 1 רכש את הדירה ביודעו על הכוונה לבצע עסקת פינוי בינוי ועל גיבוש רוב מיוחס מבעלי הדירות הקיימות התומך בעסקה. הנתבע 1 קיבל מסמכים רבים מהיזם (באמצעות עו"ד נווה). היזם דרש כי הנתבע 1 יערוך רשימה סופית של מסמכים ומידע מבוקשים שלאחר קבלתם תינתן תשובה סופית לעסקה. הנתבע 1 סירב לכך.

אשר לנתבעת 2 – במהלך המגעים עמה, הנתבעת 2 העלתה דרישה אחת בלבד, לקבל דירה בעלת שלושה כיווני אוויר, שאחד מהם הוא כיוון מזרח, בבניין החדש. הנתבעת 2 הודיעה כי לולא תיענה דרישתה זו באופן מדויק, היא מסרבת לחתום על ההסכם. נציגי היזם הציגו לה את תכניות הבניין לפיהן אין בפרויקט דירות בעלות שלושה כיווני אוויר. לדיירים בפרויקט אין זכות יסודית לקבל "את הדירה שיש להם היום" בעסקת פינוי בינוי. אם היה נדרש היזם לספק לכל אחד מהדיירים דירה זהה לדירה הקיימת, לא ניתן היה לקדם עסקת פינוי בינוי לעולם או להשיג את היתרונות שבקידום עסקאות אלה. יתר הטענות שטענה בכתב הגנתה, הן טענות חדשות ומלאכותיות שנועדו להצדיק בדיעבד את הסירוב. בנוסף הנתבעת 2 דרשה לקבל תשלום כספי גבוה מאוד וחסר הצדקה, כתנאי להסכמתה.

השלמת מסמכים על ידי התובעים

ביום 12.12.22 התקיים דיון קדם משפט ראשון בהליך, בסיומו, בין היתר, נקבע כי התובעים יגישו את המסמכים הבאים: ייפויי כוח לעורך הדין החדש אשר ייצג את בעלי הדירות מעתה ואילך על רקע החלפת ייצוג התובעים; אישור מעו"ד פרבמן ב"כ בעלי הדירות בעסקת הפינוי בינוי כי ההסכם נחתם על ידי בעלי הדירות בפניו או מי ממשרדו; מסמכים נוספים שלא צורפו לכתב התביעה כגון חוות הדעת משנת 2022 ותוספות להסכמים שנחתמו עם חלק מבעלי הדירות.

ביום 19.1.23, הגישו התובעים הודעה בהתאם להחלטה מיום 12.12.22, לה צורפו חוות הדעת משנת 2022 ותצהיר עו"ד פרבמן. עו"ד פרבמן הצהיר כי כל התובעים חתמו בפניו או בפני עו"ד ממשרדו על ההסכם עם היזם ועל ייפוי הכוח שצורפו להסכם, לרבות ייפוי כוח כללי, ייפוי כוח לנקיטת הליכים משפטיים וייפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר.

ביום 5.3.23 הגישו התובעים ייפוי כוח חתומים על ידי כל התובעים למעט תובעות 12-13 ותובעים 35-36 לכתב התביעה המקורי. בהודעה מטעמם עדכנו כי התובעות 12-13 טרם אותרו לצורך החתמתן על ייפוי כוח; ותובעים 35-36 הסכימו לחתום על ייפוי כוח אך טרם תואמה פגישת חתימה. בנוסף, הודיעו כי התובע 20 ז"ל והתובע 24 ז"ל, מאיר אלבז ז"ל וי' ג' ז"ל, נפטרו ולכן התבקש למוחקם מהתביעה. כן התבקש להחליף את תובעת מס' 19, גב' חוש ז"ל שנפטרה, ביורשיה.

ביום 5.3.23 הוגשה על ידי התובעים בקשה לשינוי תובעים נוכח פטירתם של חלק מהתובעים. ביום 11.4.23 קבע בית המשפט כי התובעים יגישו כתב תביעה מתוקן אליו יצורפו ייפוי הכוח מטעם כלל התובעים וכן כל המסמכים הנדרשים כדין. ביום 14.5.23 הוגש כתב תביעה מתוקן.

המשך השתלשלות ההליך

עיקר טענות הנתבעים לכתב התביעה המתוקן

הנתבעים הגישו כתבי הגנה נפרדים לכתב התביעה המתוקן במסגרתו הוסיפו טענות חדשות לכתבי ההגנה המקוריים.

הנתבע 1 טען בין היתר, כי ההסכם נחתם בהיעדר גמירות דעת של בעלי הדירות; התובעים אינם מהווים רוב מיוחס של בעלי הדירות שכן עמידר לא חתמה על ההסכם; כתב התביעה הוגש ללא הרשאה כדין שכן אין חתימה של עמידר על ההסכם ולא צורפו ייפוי כוח או צו ירושה של תובעים שנפטרו; נחשפו הסכמים אישיים של היזם עם חלק מבעלי הדירות, התברר כי יש דיירים עם תמורות עודפות - דייר אחד קיבל דירת 6 חדרים בגודל של 134 מ"ר ומרפסת 20 מ"ר, ודייר שני קיבל דירה בגודל 128 מ"ר, שדרוגים, והתחייבות לתשלום דמי שכירות של 5,500 ₪, בעוד ששאר הדיירים יקבלו דירת 4 חדרים בגודל 100 מ"ר ו- 4,000 ₪ בגין דמי שכירות.

הנתבעת 2 טענה, בין היתר, כי לא הוגשו דיווחים לרשויות המס בגין ההסכם; מדובר בהסכם מארגן שתכליתו גביית עמלת תיווך בגין ארגון הדיירים וייזום תכניות; נחתמו הסכמים סמויים עם חלק מהתובעים עם תמורות לא שוויוניות; אין רוב מיוחס של בעלי הדירות על ההסכם; תנאי ההסכם גרועים במידה בלתי סבירה; העסקה פוגעת בזכויות הקניין שלה.

דיון קדם המשפט מיום 28.9.23 והמגעים לפשרה שלאחריו בין הנתבעת 2 לבין התובעים והיזם

ביום 28.9.23 התקיים קדם משפט במהלכו נחקרו מר קינן, מר רישר טויטו (להלן: "מר טויטו") ומר אילן חזן מנציגות הדיירים (להלן: "מר חזן"), זאת בהתאם לסמכותו של בית המשפט לפי תקנה 63(ב)(14) לתקנות סדר הדין האזרחי, תשע"ט-2018.

מר קינן העיד כי נשכרה חברה בשם פרו הנדסה כמפקחת מטעם התובעים אשר בדקה את התמורות בטרם הגשת הבקשה להיתר בנייה; בשל דרישת הנתבעת 2 לדירת שלושה כיווני אוויר, תוכננה לה דירה בהתאם בבניין השלישי שייבנה בשלב השני. הוצע לה כי עד קבלת הדירה תתגורר בדירה אחרת בבעלות היזם ללא תשלום דמי שכירות. אלא שבסופו של דבר הודיע היזם כי ההצעה אינה רלוונטית יותר בשל עלותה הגבוהה.

מר טויטו העיד בין היתר כי דירתו הקיימת הינה בגודל של 110 מ"ר בנוסף לתוספת השטח (המחסן נרכש מרשות מקרקעי ישראל כחניה מקורה והוא הוסיף בבנייה קלה שני קירות ללא היתר). עוד העיד, כי דירת התמורה שיקבל תהיה גדולה יותר ב- 10% מהדירה הקיימת כיום ועם תוספת שדרוגים במטבח בשל תוספת השטח של המחסן.

מר חזן העיד כי אף יזם לא רצה לבצע את הפרויקט. בעלי הדירות הם ששכנעו את מר קינן לשמש כיזם הפרויקט. בעלי הדירות הקיימות סובלים מנזילות מהתקרה, הבניינים אינם ראויים למגורים ומצבם חמור.

עוד במהלך הדיון, העידה הנתבעת 2 שציינה כי היא שוקלת לעבור להתגורר בדיור מוגן ולהשכיר את דירתה החדשה.

במעמד הדיון, הסכימו היזם והנתבעת 2 כי הנתבעת 2 תפרסם את דירתה למכירה באמצעות מתווך וככל והדירה תימכר, יישא היזם בשכר טרחת המתווך. הסכמה זו קיבלה תוקף של החלטה.

ביום 29.10.23 הגישה הנתבעת 2 הודעת עדכון ובקשה למתן הוראות, במסגרתה הודיעה כי במסגרת השיחות שקיימה לצורך פרסום דירתה, היא נדרשה למסור פרטים אודות דירת התמורה, וביקשה כי דירת התמורה תהיה עם שלושה כיווני אוויר. כן ביקשה לקבל תשריט הדירה המוצעת ואת תכנית הבניין, הכוללת את מספר הדירות הכולל בבניין ואת תמהיל הדירות.

ביום 29.11.23 הגישו התובעים תגובה להודעה במסגרתה התנגדו לבקשת הנתבעת 2 בטענה כי בכוונתה לקבל את הצעת התובעים לפשרה לקבל דירת שלושה כיווני אוויר אשר אינה רלוונטית עוד.

ביום 7.12.23 הגישה הנתבעת 2 תשובה לתגובת התובעים, במסגרתה דחתה את הטענות.

בקשת הנתבעים למינוי שמאי מקרקעין כמומחה מטעם בית משפט לבחינת התמורות המוענקות לכלל הדיירים והכדאיות הכלכלית של הפרויקט

ביום 16.1.24 (ארבעה חודשים לפני מועד דיוני ההוכחות), הגישו הנתבעים בקשה משותפת למינוי שמאי מקרקעין כמומחה מטעם בית משפט לבחינת התמורות המוענקות לכלל הדיירים והכדאיות הכלכלית של הפרויקט.

ביום 25.1.24 הגישו התובעים תגובה לבקשה במסגרתה התנגדו לבקשת הנתבעים.

ביום 11.2.24 הגישו הנתבעים תשובה לתגובה במסגרתה דחו את טענות התובעים.

ביום 4.4.24 ניתנה החלטת בית המשפט בגדרה נדחתה הבקשה למינוי מומחה, בין היתר היות והבקשה הוגשה בשיהוי בסמוך למועד ישיבת ההוכחות ולא הוצגה הצדקה לשיהוי בהגשת הבקשה.

תצהירי עדות ראשית, חוות דעת ודיוני הוכחות

מטעם התובעים, הוגשו תצהירי עדות ראשית של מר קינן ומר טויטו.

מטעם הנתבעים, הוגשו תצהירי עדות ראשית של הנתבע 1 והנתבעת 2. בנוסף הוגשה חוות דעת מומחה של השמאית גב' פנינה אבן חן מיום 28.2.24 שמטרתה בדיקת שוויין של דירות הנתבעים ביחס לדירות התובעים בפרויקט (להלן: "חוות דעת הנתבעים" ו- "שמאית הנתבעים", בהתאמה).

ביום 2.5.24 הגישו התובעים חוות דעת שמאית שנערכה על ידי פז כלכלה, המתייחסת לחוות דעת הנתבעים (להלן: "חוות הדעת המשלימה").

לבקשת הנתבעים, זומנו העדים: מר אהרון איצקוביץ; נציג מטעם המבואה; עו"ד גיא פרבמן ונציג פז כלכלה.

ביום 5.5.24 התקיימה ישיבת הוכחות במסגרתה נחקרו מר טויטו; מר קינן; מר איצקוביץ ומר ציון קינן.

ביום 19.5.24 התקיימה ישיבת הוכחות במסגרתה נחקרו נציג פז כלכלה שערך את חוות הדעת המשלימה, מר עמית טוטיאן (להלן: "פז כלכלה"); גב' עליזה טרונה מטעם המבואה; שמאית הנתבעים והנתבעת 2.

ביום 20.6.24 התקיימה ישיבת הוכחות במסגרתה נחקר הנתבע 1.

סיכומים והגשת צווי ירושה וקיום צוואה

ביום 23.2.25 התקיים דיון סיכומים בעל-פה, במסגרתו שבו הצדדים והציגו טענותיהם.

ביום 31.3.25 ובהתאם להחלטת בית המשפט מיום 26.3.25, הגישו התובעים צווי ירושה וקיום צוואה של התובעים שנפטרו מאז תחילת ההליך דנא: ביחס לגב' חוש, צורף צו קיום צוואה ממנו עלה כי יורשתה היחידה בנוגע לדירה היא בתה רשל מרקוס; ביחס למר מאיר אלבז ז"ל, תובע מס' 20, צורף צו ירושה לפיו יורשתו היחידה היא בת זוגו מסודי אלבז; ביחס למר י' ג' ז"ל, תובע מס' 24, צורף צו ירושה, לפיו יורשתיו היחידות הן בת זוגו מ' ס' ג' (13/14) ובתו הקטינה XXX (1/4). רשל מרקוס חתמה על יפוי כוח להגשת התביעה. בנות הזוג של מר מאיר אלבז ז"ל וי' ג' ז"ל חתמו על ייפוי כוח להגשת התביעה ועל הסכם הפינוי בינוי.

השאלות שבמחלוקת

על מנת לקבל את התביעה ולהורות על אכיפת ההסכם ועסקת הפינוי בינוי על הנתבעים לפי סעיף 2(א)(2) לחוק פינוי בינוי, יש לבחון ולהשיב על שתי שאלות: (1) האם קיים רוב מיוחס מבין בעלי הדירות במקבץ הפינוי בינוי לכרות עסקת פינוי בינוי, בהתאם לסעיף 1 לחוק פינוי בינוי? אם התשובה הינה חיובית – (2) האם הנתבעים מסרבים סירוב בלתי סביר להעביר את זכויותיהם לשם ביצוע העסקה או מתנים את הסכמתם לכך בתנאים בלתי סבירים, בהתאם לסעיף 2(א) לחוק פינוי בינוי? אם התשובה לשתי השאלות הינה חיובית – תתקבל התביעה.

להלן אבחן שתי שאלות אלו. בבחינת השאלה השנייה בדבר סבירות הסירוב, אבחן את הטעמים לסירוב כפי שהציגו הנתבעים.

דיון והכרעהמסגרת נורמטיבית – חוק פינוי בינוי

סעיף 2(א)(2) לחוק פינוי ובינוי מורה כדלהלן:

"2(א) הסכים רוב מיוחס מבין בעלי הדירות במקבץ לפינוי ובינוי לכרות עסקת פינוי ובינוי, ומצא בית המשפט כי בעל דירה באותו מקבץ מסרב סירוב בלתי סביר להעביר את זכויותיו לשם ביצוע העסקה או מתנה את הסכמתו לכך בתנאים בלתי סבירים (בחוק זה – בעל דירה מסרב), רשאי בית המשפט לפעול באחת מאלה –

(1) לקבוע כי בעל הדירה המסרב אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות באותו מקבץ המסכימים לעסקה, בשל הנזק שנגרם להם עקב אי-ביצוע העסקה;

(2) לאשר את ביצוע העסקה וכן למנות עורך דין או רואה חשבון, שאינו בעל דירה במקבץ, שיהיה מוסמך, בהתאם להוראות בית המשפט, להתקשר בעסקה בשם בעל הדירה המסרב."

"רוב מיוחס מבין בעלי הדירות" מוגדר בסעיף 1 לחוק פינוי ובינוי כדלהלן:

"רוב מיוחס מבין בעלי הדירות – בעלי הדירות במקבץ לפינוי ובינוי, שבבעלותם שני שלישים לפחות מתוך כלל הדירות שבמקבץ, וכן מתקיימים בהם שני אלה:

(1) בבעלותם שלוש חמישיות לפחות מהדירות בכל בית משותף שבאותו מקבץ, ואולם לעניין בית משותף שיש בו ארבע או חמש דירות בלבד – בבעלותם שלוש דירות לפחות מהדירות בבית המשותף, ויש בבית המשותף יותר משני בעלי דירות;

(2) יותר ממחצית מהרכוש המשותף בכל בית משותף שבאותו מקבץ צמודים לדירותיהם".

בע"א 3511/13 רגינה שורצברגר נ' שלום מרין (נבו 24.7.14) (להלן: "עניין שורצברגר"), סקר כב' השופט י' דנציגר את חוק פינוי בינוי ותכליתו, בקובעו כי מטרתו לעודד התחדשות עירונית ו-"לאפשר הוצאה אל הפועל של עסקאות פינוי בינוי בהן חפצים רוב בעלי הדירות בבית משותף הנתקלות בהתנגדות בלתי סבירה מצד אחד או יותר מבעלי הדירות" (פס' 14-15):

"חוק פינוי ובינוי נחקקבשנת 2006 במטרה להקל על פינויים של בניינים בשטחים שהוכרזו כמתחמי פינוי ובינוי. תכליתו היא לעודד התחדשות עירונית בערים, ולסייע במתן מענה לצורך החברתי-כלכלי של ניצול יעיל יותר של משאבי הקרקע בישראל למען התמודדות עם בעיית הצטמצמות השטחים הפתוחים, וכן לסייע בטיפול ושיקום של מתחמים עירוניים מתדרדרים. וזאת על ידי קידום בניה חדשה ורוויה יותר, לה נלווה חידוש של תשתיות ציבוריות ושטחים פתוחים [...]

ההסדר הקבוע בחוק פינוי ובינוי נועד לאפשר הוצאתן אל הפועל של עסקאות פינוי ובינוי בהן חפֵצים רוב בעלי הדירות בבית משותף, והנתקלות בהתנגדות בלתי סבירה מצד אחד או יותר מבעלי הדירות, על ידי חשיפת הדיירים המסרבים להצטרף לפרויקט בנסיבות אלה לסנקציה בדמות חיובם בתשלום פיצוי ליתר הדיירים בגין הנזק שנגרם להם בשל אובדן העסקה".

בבג"ץ 8958/21המכון לרפורמות מבניות בע"מ נ' כנסת ישראל(נבו 23.3.2025) (להלן: "עניין המכון לרפורמות"), ביאר כב' השופט י' כשר כי סעיף 2(א) לחוק פינוי בינוי נועד לפתור את כשל השוק של "בעיית הסחטן", המתעוררת כאשר בעל דירה סרבן עושה שימוש פסול בכוחו ובאמצעות זכות הווטו שבידיו מסכל הוצאה לפועל של עסקת פינוי בינוי. הפתרון הוא באמצעות אכיפת עסקת פינוי בינוי על בעל הדירה הסרבן, כאשר יש "רוב מיוחס מקרב בעלי הדירות" וכאשר בעל הדירה הסרבן מסרב מטעמים בלתי סבירים או מתנה הסכמתו בתנאים בלתי סבירים. וראו בפס' 3לפסק דינו של כב' השופט י' כשר בעניין המכון לרפורמות:

"נקודת המוצא, הנטועה בדיני הקניין, היא כי נדרשת הסכמה של כלל בעלי הדירות בבית המשותף כדי להרוס את הבית המשותף ולאפשר בנייה של בית משותף חדש תחתיו. נקודת מוצא זו מעוררת, בהקשר דנן, את כשל השוק של "בעיית הסחטן" (המכונה גם "Holdout problem") – הנוצר הואיל ובעל דירה יחיד עלול לעשות שימוש פסול בכוחו לסכל את הוצאתה לפועל של עסקת פינוי בינוי, הרצויה מבחינה חברתית, באמצעות זכות הווטו שבידיו. כדי להתמודד עם בעיה זו קבע המחוקק, בסעיף 2(א) לחוק פינוי בינוי, כי כאשר יש "רוב מיוחס מקרב בעלי הדירות", המסכים לכרות עסקת פינוי בינוי, ובעל דירה מסרב לעסקה מטעמים בלתי סבירים או מתנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים, בית המשפט מוסמך לחייב אותו בנזקי שאר בעלי הדירות, המסכימים לעסקה, בגין אי-ביצוע העסקה, או לכפות עליו את ביצוע העסקה."

סעיף 2(ב) לחוק פינוי בינוי מגדיר רשימה – שאינה סגורה – של נסיבות בהתקיימן לא ייחשב סירוב של בעל דירה לעסקת פינוי בינוי, לסירוב בלתי סביר, כדלהלן:

"(ב) סירוב להעברת זכויות כאמור בסעיף קטן (א) לא ייחשב כבלתי סביר, בין השאר, באחד מאלה:

(1) עסקת הפינוי ובינוי אינה כדאית כלכלית; קבע שמאי פינוי ובינוי כי העסקה כדאית כלכלית, תהווה קביעה זו חזקה כי היא כדאית כאמור לעניין בחינת סבירותו של הסירוב, אלא אם כן הוכח אחרת; קבע שמאי פינוי ובינוי כי העסקה תהיה כדאית כלכלית בהתקיים תנאים שקבע, חזקה כי היא כדאית כאמור בהתקיים התנאים שקבע, אלא אם כן הוכח אחרת;

(2) לא הוצעו לבעל הדירה המסרב מגורים חלופיים לתקופת הקמת הבנין החדש, ואם בעל הדירה המסרב או בן משפחתו המתגורר עמו הוא אדם עם מוגבלות – המגורים החלופיים שהוצעו לו אינם כוללים התאמות, ככל שהיו בדירה שהזכויות בה מועברות או ככל שהן מתחייבות ממאפייניהם של המגורים החלופיים;

(3) לא הוצעו לבעל הדירה המסרב בטוחות הולמות לביצוע עסקת הפינוי ובינוי, ואם נקבעו תנאים על ידי שמאי פינוי ובינוי לעניין כדאיות כלכלית – לא ניתנו ערבויות הולמות להתקיימות התנאים;

(4) קיימות נסיבות אישיות מיוחדות של בעל הדירה המסרב שבשלהן ביצוע עסקת הפינוי ובינוי, בתנאים שסוכמו עם שאר בעלי הדירות, הוא בלתי סביר;

(5) היה בעל הדירה או בן משפחתו המתגורר עמו אדם עם מוגבלות והתקיים אחד מאלה:

(א) כללה עסקת פינוי ובינוי מתן דירת קבע חלופית לבעל הדירה, והדירה האמורה אינה כוללת התאמות ככל שהיו בדירה שהזכויות בה מועברות או ככל שהן מתחייבות ממאפייניה של דירת הקבע החלופית;

(ב) לא כללה עסקת פינוי ובינוי מתן דירת קבע חלופית כאמור בפסקת משנה (א) – העסקה אינה כוללת תמורה בשל שוויין של ההתאמות ככל שהיו בדירה שהזכויות בה מועברות"..

אשר לסירוב בלתי סביר, בעניין שורצברגר נקבע כי סירובו של בעל דירה ייראה כבלתי סביר רק במידה ורוב מיוחס מקרב בעלי הדירות הסכים לעסקת הפינוי בינוי, וכן נמצא כי מדובר בעסקה כלכלית הכוללת בטוחות הולמות, כי הוצע לדייר הסרבן מגורים חלופיים ראויים, הכוללים, במידת הצורך, התאמות לתנאים מיוחדים הדרושים לו, תוך התחשבות בנסיבותיו האישיות והייחודיות, ככל שאלה מתקיימות:

"ודוק, במסגרת פרויקטי פינוי ובינוי בעלותם של בעלי הדירות בקניינם מועברת עבור תמורה הוגנת, או נשמרת, כאשר בדרך כלל תחת דירתם הקטנה והמיושנת זוכים בעלי הדירות לקבל דירה גדולה ומודרנית יותר. לפיכך בסופו של יום עתיד ערכו של נכס המקרקעין שבבעלותם לעלות על ערכה של הדירה הישנה אותה פינו. נוסף לאמור, על פי חוק פינוי ובינוי, סירובו של בעל דירה בבית משותף ייראה כבלתי סביר רק במידה ורוב מיוחס מקרב בעלי הדירות הסכים לעסקה שעל הפרק, וכן נמצא כי מדובר בעסקה כדאית כלכלית הכוללת בטוחות הולמות; וכמו כן, כי במסגרת ההצעה שהוצעה לדייר הסרבן הוצעו לו מגורים חלופיים ראויים, הכוללים, במידת הצורך, התאמות לתנאים מיוחדים הדרושים לו, והכול תוך התחשבות בנסיבותיו האישיות הייחודיות, ככל שאלה מתקיימות. כמו כן, יש ליתן את הדעת לכך שזכותם של כל בעלי הדירות לסרב להצטרף לפרויקט מוגבלת במידה שווה, וכי לפרויקטים אלו תכלית ציבורית ופרטית כאחד" (בפס' 25).

על רקע האמור, אפנה לבחון את השאלות המשפטיות שתוארו לעיל.

שאלה ראשונה: האם קיים רוב מיוחס מבין בעלי הדירות במקבץ פינוי בינוי אשר כרתו עסקת פינוי בינוי?

כאמור לעיל, "רוב מיוחס מבין בעלי הדירות במקבץ לפינוי ובינוי" הוגדר בסעיף 1 לחוק פינוי בינוי, באופן שיתקיים בהינתן שלושה תנאים מצטברים:

• בעלי הדירות במקבץ שבבעלותם שני שלישים לפחות מכלל הדירות במקבץ;

• בבעלותם של אותם שני שלישים שלעיל, שלוש חמישיות לפחות מהדירות בכל בית משותף שבאותו מקבץ...;

• צמודים לדירותיהם של אותם שני שלישים, יותר ממחצית מהרכוש המשותף בכל בית משותף שבאותו מקבץ.

בענייננו, בעלי הדירות אשר חתמו על ההסכם, עומדים בכל שלושת התנאים:

• בבעלותם 91.6% מהדירות במקבץ - (22 מתוך 24 דירות), יותר משני שלישים;

• בבית המשותף בכצנלסון 2, בבעלותם 87.5% מהדירות (7 מתוך 8 דירות); בבית המשותף בכצנלסון 4, בבעלותם 93.75% (15 מתוך 16 דירות) - יותר משלוש חמישיות;

• התובעים הם הבעלים של יותר ממחצית מהרכוש המשותף בכל בית משותף במקבץ.

הדבר עולה גם מתצהירו של עו"ד פרבמן, כי כל התובעים הנקובים בכתב התביעה וננקבו בייפוי הכוח שצורף לכתב התביעה, המהווים רוב מיוחס מבין בעלי הדירות במקבץ, חתמו בפניו או בפני עו"ד ממשרדו על ההסכם ועל ייפויי כוח (לרבות ייפוי כוח כללי, ייפוי כוח לנקיטת הליכים משפטיים וייפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר).

אשר לטענת הנתבעים כי עמידר לא חתמה על ההסכם ומשכך אין רוב מיוחס, לאחר שבחנתי הטענה, הגעתי לכלל מסקנה כי דינה להידחות. עמידר חתמה על תוספת להסכם במסגרתה עולה באופן חד משמעי כי היא מסכימה להוראות ההסכם, כך שחתימה על התוספת כמוה כחתימה על ההסכם עצמו.

בנסיבות האמור, הגעתי לכלל מסקנה כי רוב מיוחס מבין בעלי הדירות במקבץ לכריתת הסכם פינוי בינוי. כעת אפנה לבחון האם סירוב הנתבעים לחתום על ההסכם הינו סירוב סביר.

שאלה שניה: האם סירוב הנתבעים הינו סירוב בלתי סביר?

משנמצא כי קיים רוב מבין בעלי הדירות במקבץ לכריתת ההסכם, יש לבחון האם סירוב הנתבעים להצטרף לפרויקט הוא סירוב סביר בנסיבות העניין כמשמעו בחוק פינוי בינוי. בין היתר נדרש לבחון האם התנגדות הנתבעים נובעת מנימוקים כנים וראויים שיש להתחשב בהם, וכן אם התנגדותם אינה סבירה במשקפי החוק. ככל והתשובה תהיה שלילית, תתקבל התביעה כנגדם (ענין שורצברג, פס' 29):

"בבואו לדון בתביעה המוגשת על-פי חוק פינוי ובינוי, השאלה העיקרית הניצבת לפני בית המשפט, לאחר שבחן ומצא כי מדובר בבית משותף שהוכרז כמתחם פינוי ובינוי וכי הרוב המיוחס הדרוש מקרב בעלי הדירות בו כבר הצטרף לפרויקט, היא איפוא השאלה מתי ייחשב בעל דירה שמסרב להצטרף לפרויקט פינוי ופינוי, או מתנה את הצטרפותו בתנאים, כדייר סרבן, שסירובו בלתי סביר בנסיבות העניין. במסגרת הכרעתו, על בית המשפט להבחין בין בעל הדירה אשר התנגדותו נובעת מנימוקים כנים וראויים שיש להתחשב בהם, לבין בעל הדירה שהתנגדותו נובעת מנימוקים שאין מקום להתחשב בהם בנסיבות העניין, ולבין בעל הדירה שמטרת התנגדותו סחטנית – לנצל את מעמדו כמכשול האחרון הניצב לפני התנעת הפרויקט, לצורך השגת רווח כספי או תנאים מטיבים אחרים להם לא זוכים שאר בעלי הדירות. ככל שנמצא סירובו של בעל הדירה בלתי סביר, יפנה בית המשפט לקבוע באיזה חלק מנזקם של שאר בעלי הדירות יישא הדייר הסרבן, בהתאם לסעיף 3 לחוק ובכפוף להוכחת הנזק וקשר סיבתי בינו לבין הסירוב".

מבחינת טענות הנתבעים בכתבי הטענות, עולה כי ישנן ארבע סיבות מרכזיות להתנגדותם לחתום על ההסכם ולהצטרף לפרויקט: (1) היעדר כדאיות כלכלית של הפרויקט; (2) תמורות לא שוויוניות לבעלי הדירות; (3) התנהלות היזם; (4) טענת הנתבעת 2 לפיה דירת התמורה שתקבל תהיה ללא שלושה כיווני אוויר.

להלן אבחן את הסיבות הללו והאם הן סבירות אם לאו.

היעדר כדאיות כלכלית

רקע: אופן בחינת כדאיות כלכלית ורווח יזמי בהתאם לתקן 21.1

כאמור לעיל, סעיף 2(ב)(1) לחוק פינוי בינוי קובע כי סירוב בעל דירה לפרויקט פינוי בינוי לא ייחשב כבלתי סביר, אם הפרויקט חסר כדאיות כלכלית. בעניין זה קבע כב' השופט י' דנציגר בעניין שורצברגר (בפס' 30):

"דומה כי התנאי המרכזי במסגרת בחינת סבירות הסירוב, הינו התנאי הנוגע לאי כדאיות עסקת הפינוי ובינוי שעל הפרק (סעיף 2(ב)(1)) ...".

ביחס לנטל הוכחת כדאיות העסקה לפינוי בינוי, קבע כב' השופט י' דנציגר בפס' 32 לעניין שורצברגר:

"באשר לנטל הוכחת כדאיותה של עסקת הפינוי ובינוי; נטל זה מוטל על כתפיהם של התובעים לפי חוק פינוי ובינוי. תימוכין לכך נמצא בעובדה כי החוק מכיר בחזקה בדבר כדאיות העסקה במקום בו קבע שמאי פינוי ובינוי, כהגדרתו בסעיף 1 לחוק, כי העסקה כדאית כלכלית, או תהא כדאית בהתקיים תנאים שקבע, כאשר המנגנון הקבוע בסעיף 2א לחוק מאפשר דווקא לרוב מיוחס של בעלי הדירות לעניין זה (כהגדרתו בסעיף 1 לחוק) לפעול למינוי השמאי. עמדה זו מתיישבת גם עם הכלל כי המוציא מחברו עליו הראיה ..."

לעניין האופן בו יש לבחון את הכדאיות הכלכלית של העסקה לפינוי ובינוי, נקבע בעניין שורצברגר כי הבחינה הינה מנקודת מבט אובייקטיבית הבוחנת את הפרויקט כמכלול:

"באשר לאופן בחינת כדאיותה הכלכלית של עסקת פינוי ובינוי; זו תיבחן, מטבע הדברים, מנקודת מבט אובייקטיבית הבוחנת את הפרויקט כמכלול, ולא מנקודת מבט סובייקטיבית של כל אחד מבעלי הדירות. כך עולה הן מלשונו של סעיף 2(ב)(1) לחוק פינוי ובינוי, המתייחס לכדאיותה של "עסקת פינוי ובינוי" והן מתוכנו, בשים לב שקביעת שמאי פינוי ובינוי מקימה חזקה לעניין זה, כאמור" (פס' 33).

בחינת הכדאיות הכלכלית של הפרויקט נעשית בהנחיית תקן 21.1 (פרק א'), אשר אינו מהווה הוראת דין מחייבת אלא מנחה את עקרונות חישוב הכדאיות הכלכלית של פרויקט פינוי בינוי (פס' 49 לפסק דינה של כב' השופטת ר' ברקאי בעת"מ (מינהליים ת"א) 28180-02-20 ס. אלון חברה להשקעות ובנין בע"מ נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה - מחוז תל אביב (נבו 24.6.2021); פס' 29 לעניין המכון לרפורמות).

ככלל, תקן 21.1 (פרק א') נולד בשנת 2012 בשל הקושי בו נתקלו מוסדות התכנון לבחון את כלל ההיבטים הכלכליים של תכניות פינוי בינוי, כך שחלקן נותרו "על הנייר" ולא קודמו בשל היעדר כדאיות כלכלית. תקן 21.1 עודכן בשנת 2022 (עניין המכון לרפורמות, בפס' 5) והוא הרלוונטי לענייננו.

כך בואר תקן 21.1 בעניין המכון לרפורמות, בפס' 34-35 לפסק דינו של כב' השופט י' כשר:

"תקן 21.1 (וליתר דיוק – פרק א' של תקן 21.1), מביא לכך שבפני רשות התכנון תונח חוות דעת שמאית שבה יחושב הרווח היזמי הצפוי בהקשרה של תכנית מסוימת לפרויקט פינוי-בינוי, בין היתר כתלות בתמורות שייתן היזם לבעלי הדירות, וזאת לפי מספר חלופות (או "מדרגות"). ויודגש: הרווח היזמי ביחס לחלופות התמורות השונות נבחן ביחס לתכנית מסוימת. התחשיב המונח בפני רשות התכנון, מאפשר לה לוודא את ההיתכנות הכלכלית של הפרויקט, אם תאושר התכנית המוצעת...

אם כן, "תפקידו" של תקן 21.1, בהקשר האמור, מתמצה בהצגת התוצאה המתקבלת, לעניין הרווחיות הצפויה של היזם, בהינתן תכנית מסוימת הנבחנת על ידי השמאי, ביחס לכל אחת מחלופות התמורה לבעלי הדירות. התקן מסייע לרשויות התכנון לבחון אם במסגרת התכנית המסוימת העומדת לבחינה, אושרה תוספת שטחי בנייה בהיקף נמוך מדי או גבוה מדי, בהינתן האינטרס הנטען של עידוד תכניות פינוי בינוי אשר מחד תהיינה בעלות היתכנות כלכלית ומאידך שתוספת השטחים בהן תהיה מינימלית."

סעיף 5.14 לפרק א' לתקן 21.1 מפרט את מרכיבי הבדיקה השמאית הנדרשת לצורך בדיקת הכדאיות הכלכלית. בין היתר יש לבחון את המצב הקיים, את אומדן התקבולים (אומדן שווי דירות חדשות ושימושים נוספים המיועדים לשיווק על ידי היזם ללא מע"מ), את העלויות וכן את הרווח היזמי של היזם מהפרויקט.

רווח יזמי מוגדר בסעיף 5.14.יב לפרק א' לתקן:

"רווח יזמי הוא המנה המתקבלת מחילוק סך ההכנסות מהמיזם בסך ההוצאות למימושו. רווח יזמי מבטא את התמורה הראויה המגיעה ליזם עבור הסיכון שהוא לוקח על עצמו, עבור הפסד התשואה האלטרנטיבית להונו העצמי ועבור יגיע כפיו האישי.

השמאי, עורך התחשיב לפי תקן זה, יחשב ויציג, במסקנת חוות דעתו, את הרווח היזמי הנובע מהתכנון המוצע, בהתחשב בכל ההוצאות וההכנסות הנובעות מהמיזם, כמפורט בתקן."

פרק א' לתקן מנחה כי יש לבחון האם הרווח היזמי מהווה תמריץ ראוי למימוש תכנית פינוי בינוי, כאשר לשם גיבוש חוות דעת לעניין רווח יזמי ראוי, ייקח השמאי בחשבון את הרווח היזמי המקובל באותו מועד ובאותו אזור בהתאם למסמך "הרווח היזמי המזערי בתכניות פינוי בינויי" שהשמאי הממשלתי מפרסם והמתעדכן מעת לעת:

"בהינתן הרווח הנובע מהתכנון המוצע כאמור בסעיף קטן יב לעיל, יש לבחון האם הרווח המתקבל מהווה תמריץ ראוי למימוש התכנית המסויימת, אותו יציג השמאי בחוות דעתו. לצורך כך, יש לתת את הדעת לכך שרווח יזמי, המהווה תמריץ ראוי, משתנה בין מיזם למיזם ומושפע מגורמים רבים. כך, מיזם פינוי בינוי מבוצע בדרך כלל בהיקפים גדולים, נמשך זמן רב ויש בו מרכיבי סיכון שאינם אופייניים למיזמים אחרים. לכן, שיעור הרווח היזמי במיזמים אלה נדרש להיות גבוה יותר לעומת בנייה בקרקע פנויה, באותו מקום ובאותו זמן, ובשים לב לעובדה, שהמועד הקובע לתחשיב, לפי תקן זה, הוא ערב ההפקדה, בעוד הרווח היזמי המקובל הוא לאחר אישור התכנית.

לשם גיבוש חוות דעתו לעניין הרווח היזמי הראוי, יקח השמאי בחשבון את הרווח המקובל במיזמים של פינוי בינוי באותו מועד ובאותו אזור, בהתאם למסמך "הרווח היזמי המזערי בתכניות פינוי בינוי" שהשמאי הממשלתי פרסם והמתעדכן מעת לעת. השמאי, עורך חוות הדעת, יוכל לסטות מהשיעורים הקבועים במסמך, בהתייחס לתכנית מושא הבדיקה, בהתאם לפרמטרים להלן, וינמק את קביעתו, בשים לב לסוג המיזם (פינוי-בינוי או בינוי-פינוי-בינוי), מיקומו, היקפו, שיעור הסכמות הבעלים (ככל שידוע), פטור או אי פטור מהיטל השבחה (בתכנית המסוימת), מגבלות פיזיות ספציפיות, צורך בקרקע משלימה, מצב שוק השכירות ביחס לכמות המפונים (רווי לא רווי), הוראות בתכנית המחייבות דחייה במימוש וכיוצ"ב. פרמטרים אלה מבטאים בעיקר את הסיכון הכרוך במיזם" (סעיף 5.14.יג לתקן).

"הרווח היזמי אשר יהווה תמריץ כלכלי ראוי במיזם מסויים תלוי בגורמים רבים ומגוונים, בין השאר במועד ובמיקום. לפיכך, לא נכון לקבוע בתקן כללי, מהו הרווח היזמי הראוי בתכנית מסויימת. בנוסף, קביעה כללית של רווח יזמי ראוי עשויה ליצור מצב בו במקום שהתכנון יוביל, כמוסבר במבוא לתקן זה (סעיף 1 לעיל), הרווח היזמי הכללי הוא שינחה תכנונית, מבלי לדעת כלל האם הרווח שנקבע נכון ומתאים לתכנית המסויימת אותה מבקשים לקדם. לאור האמור, התחשיב השמאי-כלכלי בחלק זה נועד לבחון מהו שיעור הריווחיות הצפוי, מהמיזם המוצע, מבלי להגדיר, באופן כללי, מהו הרווח הראוי." (סעיף 5.14 רישא).

היינו, על השמאי הממשלתי לקבוע מעת לעת את הערך הרווח היזמי המזערי הספציפי בהתאם לזמן הפרויקט ולמקום הפרויקט, שעל בסיסו תיבחן הכדאיות הכלכלית של תכנית פינוי בינוי, וזאת בשלב של ערב הפקדת התכנית.

בהתאם לזאת, ביום 13.6.22 פרסם אגף שומת המקרקעין את נוהל "הרווח היזמי המזערי בתכניות פינוי בינוי" (להלן: "הנוהל"). בהתאם לסעיף 3 לנוהל, שיעור הרווח היזמי שנקבע עבור העיר לוד הוא 17%, בהינתן הסכמה של 60% מבעלי הדירות. יחד עם זאת, הנוהל קובע כי ניתן לסטות משיעור הרווח היזמי, כאשר שיעור הסטייה לא יעלה על 2% מתחת ו- 3% מעל הערכים הקבועים.

הכרעה

לאחר שבחנתי את טענות הצדדים, את הראיות שהגישו והתרשמתי מעדויותיהם, הגעתי לכלל מסקנה כי יש לקבל את טענות התובעים בעניין זה לפיהן הפרויקט הינו בעל כדאיות כלכלית וכי סירוב הנתבעים להתקשר בעסקה הינו בלתי סביר, מהנימוקים שלהלן:

ראשית, התובעים עמדו בנטל להוכיח כי הפרויקט כדאי כלכלית.

כאמור לעיל, טענת הנתבעים לפיה אין כדאיות כלכלית לפרויקט נשענת על כך שהרווח היזמי הינו נמוך לטענתם, ומשכך קיים חשש שהיזם לא יוכל לעמוד בפרויקט כך שבסופו של דבר הפרויקט ייכשל והבניינים יהפכו ל-"אתר בניה".

הנטל להוכיח כי הפרויקט הינו כדאי כלכלית מוטל על התובעים. סבורני כי הם עמדו בנטל זה. התובעים צירפו שתי חוות דעת שמאיות מתקופות זמן שונות, 2020 ו- 2022, לפיהן הפרויקט בעל כדאיות כלכלית. מנגד, הנתבעים לא הגישו כל חוות דעת נוגדת או סותרת (חוות הדעת היחידה שהגישו עוסקת בשווי התמורות לבעלי הדירות ולא בכדאיות כלכלית).

מצאתי כי חוות הדעת של פז כלכלה הן אמינות, מנומקות ומקצועיות, אשר לוקחות בחשבון את ההוצאות הכרוכות בביצוע עבודות בניית הפרויקט, בין היתר, את הוצאות התכנון, הובלה ואחסון, שכ"ט ייצוג משפטי, ארגון וניהול, דמי שכירות לדיירים, היטלי השבחה אם יחולו, מס רכישה, פיתוח חצר, הקמת מבנה ציבור, אגרות בניה, חיבור חשמל, שיווק ופרסום, הנהלה, בצ"מים (בלתי צפויים), עורך דין, שמאי ומפקח מטעם הדיירים, עלות רכישת קרקע משלימה, וכן הוצאות מימון.

ביחס לחוות הדעת משנת 2020, אשר קבעה רווח יזמי בשיעור של 17.2%, מדובר בחוות דעת שנערכה לצורך אישור התכנית, היא נדרשה לעמוד תחת ביקורת של הרשות המקומית ובסופו של דבר אושרה יחד עם התכנית. נכון להיום, חוות הדעת זמינה לצפייה באינטרנט. פז כלכלה היטיבה להסביר בחקירה את מהותה של חוות הדעת, וביארה כי היא נועדה לבדוק את כדאיות הפרויקט ואת הרווח היזמי לצורך בחינת היתכנות הפרויקט (פר' מיום 19.5.24 עמ' 276 ש' 26-25, עמ' 277 ש' 5-7, עמ' 279 ש' 24-26, עמ' 280 ש' 1-9). שוכנעתי כי עדותה של פז כלכלה הייתה אמינה, מקצועית, קוהרנטית וכי ניתן להסתמך עליה.

חוות הדעת משנת 2022 נערכה לצורך עדכון הנתונים בחלוף כשנתיים, וקבעה כי הרווח היזמי מאז חוות הדעת משנת 2020 פחת ונכון למועד חוות הדעת (2022) עמד על 16%.

כאמור לעיל, תקן 21.1 והנוהל שנערך בעקבותיו אינם מהווים הוראת דין מחייבת. הם אך מנחים את הרווח היזמי המזערי המקובל. שיעור הרווח היזמי בעיר לוד הינו 17% וניתן לסטות ממנו מטה ב- 2% לכל היותר, היינו, עד שיעור של 15%. הרווח היזמי שנקבע לפרויקט, הן בשנת 2020 והן בשנת 2022, עומד בהנחיות האלה. כך, חוות הדעת משנת 2020 קבעה רווח יזמי בשיעור של 17.2%, העולה על הרווח היזמי המקובל ב-0.2%. חוות הדעת משנת 2022 קבעה רווח יזמי בשיעור של 16%, שהינו בתוך טווח הסטייה התקין על פי הנוהל.

בנסיבות אלה, שוכנעתי כי ישנה כדאיות כלכלית לפרויקט. די בטעם זה לבדו כדי לקבוע כי סירוב הנתבעים לפרויקט בשל היעדר כדאיות כלכלית, אינו סביר.

שנית, הכדאיות הכלכלית של הפרויקט נבדקה ואושרה על ידי הגורמים העירוניים הרלוונטיים ובהם הוועדה המחוזית, עיריית לוד והמבואה, כך שבסופו של דבר התכנית אושרה. כפי שהעידה גב' עליזה טרונה, רכזת חברתית במבואה אשר ליוותה את הפרויקט (להלן: "גב' טרונה"), המבואה סייעה לדיירים בהתארגנות לקראת הקמת הפרויקט (ארגון הדיירים, בחירת נציגות ועורך דין) ולאחר תחילת הפרויקט (פר' מיום 19.5.24 עמ' 367 ש' 8-13). גב' טרונה העידה כי הרווח היזמי בפרויקט נבדק על ידי כלכלן של עיריית לוד (פר' מיום 19.5.24, עמ' 370-371) וכי עמדת המבואה הייתה להוציא את הפרויקט אל הפועל (עמ' 367 ש' 14-18). עדות זאת לא נסתרה. גם הוועדה המחוזית, לאחר ששמעה התנגדויות, מצאה את התכנית ראויה מבחינה כלכלית ואישרה אותה, וזאת אף לאחר שקיבלה (בחלקה) את התנגדות היזם להוסיף שטחים לפרויקט. ודוק. גם לשיטת הוועדה המחוזית, עיריית לוד והמבואה - הגורמים העירוניים אשר מטרתם לפקח על הפרויקט, לרבות על היתכנותו במובן הכלכלי - יש כדאיות כלכלית לפרויקט. בהתאם, החלה התכנית לצאת לפועל, באופן שמהווה אינדיקציה נוספת לכדאיותו הכלכלית.

שלישית, ולמעלה מן הצורך, אפילו אם היה בידי לקבל את טענת הנתבעים לפיה הרווח היזמי אינו גבוה דיו, וכי הפרויקט נעדר כדאיות כלכלית, לא מצאתי לקבל את טענתם כי קיים חשש שהפרויקט ייכשל ויהפוך ל"אתר בנייה", היות והפרויקט ילווה על ידי בנק מלווה ויסופקו ערבויות מספקות לבעלי הדירות, לרבות לנתבעים. על פי ההסכם, היזם התחייב לממן את הפרויקט באמצעות ליווי בנקאי. עוד התחייב, כי בעלי הדירות יקבלו ערבויות להגנה על זכויותיהם כגון: ערבות בנקאית על פי חוק המכר בשווי הדירה החדשה בסכום שיקבע שמאי מטעם הבנק המלווה בדו"ח האפס; ערבות מיסים; ערבות בדק; וכן ערבות רישום. בעלי הדירות בפרויקט לא יעזבו את דירותיהם הקיימות בטרם תובטחנה זכויותיהם באמצעות ערבויות מהבנק המלווה, בשווי דירת התמורה. בנסיבות אלה, ככל והפרויקט "ייכשל", זכויותיהם של בעלי הדירות תהיינה מוגנות ובטוחות באמצעות הבנק המלווה, וזאת בשווי גבוה יותר משווי דירתם הנוכחית. אדרבה, אם צודקים הנתבעים והפרויקט נעדר כדאיות כלכלית, הרי שממילא קטן הסיכוי למציאת בנק מלווה לפרויקט, וממילא הפרויקט לא יצא לפועל. בכך יש לאיין את חששם של הנתבעים.

רביעית, התרשמתי כי סירוב הנתבעים לפרויקט בטענת היעדר הכדאיות הכלכלית אינו נובע מנימוקים כנים וראויים אשר יש להתחשב בהם.

בחינת התנהלות הנתבעים בזמן אמת מלמדת כי הם לא הוטרדו בכנות מנושא הכדאיות הכלכלית של הפרויקט, באופן אשר מנע מהם לחתום על ההסכם:

1. הנתבעים כלל לא פעלו לבדוק את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט. הנתבעים לא ביקשו להיפגש עם נציגי המבואה אשר ליוו את הדיירים בפרויקט, לרבות בנושא הכלכלי, על מנת לבחון את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט או לבחון מדוע המבואה סברה כי יש לאשר את הפרויקט הגם שלשיטתם אין לו כדאיות כלכלית (וראו את עדותה של גב' טרונה לפיה לא הנתבעים ולא באי כוחם ביקשו להיפגש עם נציגי המבואה לצורך ביצוע בחינה כלשהי, בפר' מיום 19.5.24, עמ' 368 ש' 13-20; וכן את עדות הנתבעת 2, שאישרה בחקירתה כי לא פנתה למבואה בעניין זה, בפר' מיום 19.5.24, עמ' 440 ש' 9-17, עמ' 441 ש' 10-26).

2. הנתבעים לא הגישו התנגדות לתכנית בשל היעדר כדאיות כלכלית. אשר לנתבעת 2, ההפך הוא הנכון. התנגדותה התבססה (בין היתר) על הטענה כי ליזם אושרו הקלות וזכויות שמהוות תוספת תמריצים גבוהה מדי שאינה מוצדקת, כביכול, שלא לטובת הדיירים. הכיצד נתבעת 2 יכולה לטעון מחד גיסא כי אין כדאיות כלכלית לפרויקט (היינו, אין ליזם רווח יזמי מספק) ומאידך גיסא כי ליזם יש תוספת תמריצים גבוהה מדי? מדובר בטענות סותרות. ובכל מקרה, הנתבעת 2 לא הגישה בקשה למתן רשות ערר למועצה הארצית לפיסעיף 110(א)(2) לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, על החלטת הוועדה המחוזית לאשר את התכנית ולדחות את התנגדותה לאישור התכנית (שממילא, כאמור, לא נגעה לכדאיות כלכלית). בנוסף, הנתבעת 2 טענה באופן סותר גם כי הפרויקט נעדר כדאיות כלכלית וגם כי "פרויקט דנא שבמסגרתו הורסים שני בניינים ישנים המכילים 24 דירות ובמקומם בונים שלושה בניינים חדשים המכילים 130 דירות בנוסף לשטחי מסחר ושטחים ציבוריים הינו פרויקט רחוק מאוד מלהיות "לא רווחי" ונראה כי אין צורך להכביר במילים בעניין זה" (ההדגשה אינה במקור – י.ט.י) (פס' 31 לכתב ההגנה המקורי).

3. הנתבעים לא טרחו להגיש עתירה מנהלית כנגד ההחלטה לאשר את התכנית.

4. הנתבעים לא פנו לעירייה לאחר אישור התכנית והביעו דאגה או תלונה כי הפרויקט נעדר כדאיות כלכלית, ואף לא התנגדו לבקשה שהוגשה לאחר מכן למתן היתר בנייה.

5. אף מחקירת הנתבעים שוכנעתי, כי הנימוק של היעדר כדאיות כלכלית לפרויקט, פשוט אינו הסיבה לכך שהתנגדו לו.

6. אשר לנתבע 1, בחקירתו התגלו סתירות למול אמירות בכתבי ההגנה מטעמו ומתצהיר העדות ראשית שלו. הגם שבכתבי ההגנה מטעמו טען ובתצהיר העדות הראשית הצהיר, כי הפרויקט נעדר כדאיות כלכלית, מחקירתו התברר כי הוא כלל לא בדק את הנושא וכי הוא אינו יודע את הפרטים. הנתבע 1 לא ידע אם יש ליווי בנקאי לפרויקט או בכלל מהו ליווי בנקאי ומה משמעותו (פר' מיום 20.6.24 בעמ' 103 ש' 12-26, וכן בעמ' 104-106). כאשר נשאל האם עו"ד נווה הסבירה לו על ההתחייבות של הבנק המלווה ומה משמעות הבנק המלווה, השיב כי זה לא נושא שעסק בו וכי הוא "לא זוכר" (עמ' 106 ש' 1-19). הנתבע לא ידע להשיב כיצד ליווי בנקאי משפיע על הפרויקט והתחמק מהשאלה (עמ' 174 ש' 9-18). הנתבע 1 לא ידע להשיב לשאלות באשר לערבויות שתמסרנה לדיירים, התחמק ושינה נושא (עמ' 104 ש' 22-26, עמ' 105 ש' 1-9). הנתבע 1 לא היה מעורב בישיבות או פגישות בקשר עם הפרויקט ולא ניסה להבין את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט, וכאשר נשאל מדוע לא הגיע לישיבות או פגישות או שלח את באת כוחו, הוא התחמק ממענה ורק השיב באופן עמום כי ניסה לקבל מסמכים מהיזם (מבלי שידע לומר אילו מסמכים חסרים לו, כפי שיפורט להלן) וכי פנה לשמאי מטעם העירייה שטען שאין היתכנות לפרויקט, מבלי שהסביר מי הוא השמאי, מה נאמר, מתי, ומבלי שהציג ראיות מינימליות לכך, תוך שניסה להעביר נושא לעדות אחרת שניתנה במסגרת ההליך, של מר איצקוביץ, שאינה רלוונטית ושהינה מאוחרת בזמן לשאלות שנשאל על מעשיו בזמן אמת (עמ' 91 ש' 3-26, עמ' 92-93). בסופו של דבר הודה כי הוא לא מתנגד לפרויקט אלא שאין לו אמון ביזם (עמ' 94 ש' 1-18).

7. זה המקום לציין כי לאורך כל עדותו, הנתבע 1 לא ידע להשיב על שאלות ולמעשה באת כוחו התערבה שוב ושוב בחקירה עד שבית המשפט מצא לנכון להעיר לה מספר פעמים, באופן שיש בו כדי לפגום במהימנות ובמשקל עדותו של נתבע 1 (עמ' 41 ש' 21-26, עמ' 42 ש' 1-5, עמ' 43 ש' 26, עמ' 44 ש' 1-3, עמ' 85 ש' 15-18, עמ' 87 ש' 1-16, עמ' 122 ש' 8-26, עמ' 123 ש' 1-2, עמ' 147 ש' 13-26, עמ' 148 ש' 1-11, עמ' 160 ש' 13-15, עמ' 162 ש' 7-8).

8. אשר לנתבעת 2, כאשר היא נשאלה בחקירתה מדוע היא מתנגדת לפרויקט, מתשובותיה נעדרה סוגיית הכדאיות הכלכלית אלא השיבה כי "אילו המצב היה תקין מלכתחילה, כל ההליך היה תקין, אני הראשונה שהייתי בעד" (פר' מיום 19.5.24, עמ' 419 ש' 17-20); כי הפרויקט גורם להצפפה (עמ' 420 ש' 23); וכי אם בשנת 2022 היו אומרים לה שטויטו ואיצקוביץ היו מסכימים לקבל דירות תמורה זהות לדירת התמורה שלה, היא כן הייתה חותמת על ההסכם (עמ' 452 ש' 13-23).

בטרם סיום חלק זה, מצאתי להתייחס גם לטענת הנתבע 1 לפיה בחוות הדעת של פז כלכלה לא נלקחו בחשבון עלויות המסתכמות בסכום של מיליוני שקלים, כגון עלות רכישת שטח השלמה מרמ"י (חלקה 7), עלות בגין חפירת מי תהום, זהום קרקע ומי תהום ובעיות איכות סביבה נוספות, עלויות שיפוי, פיצויים בגין סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 ועלות היטל השבחה. לאחר שבחנתי את הטענה, מצאתי כי יש לדחותה. אשר לעלות רכישת קרקע משלימה, בניגוד לטענת הנתבע 1, היא כן נלקחה בחשבון בחוות הדעת (סעיף 13 לחוות הדעת משנת 2022; עדות פז כלכלה בפר' מיום 19.5.24, עמ' 331, עמ' 332 ש' 1). אשר ליתר ההוצאות, פז כלכלה הסבירה בחקירה כי בשלב בו נערכו חוות הדעת, לא ניתן היה להעריך את גובה העלויות, כך שחוות הדעת נוסחה כמקובל לשלב בו טרם ידועות העלויות הסופיות (פר' מיום 19.5.24, עמ' 332 ש' 12-26, 333 ש' 2-23). מהעדות של שפז כלכלה, אשר לא נסתרה, לא שוכנעתי כי יש בעלויות אלה, כדי להשפיע על הכדאיות הכלכלית של הפרויקט, באופן המצדיק את סירוב הנתבעים. חוות הדעת לוקחת בחשבון גם עלויות בלתי צפויות, כך שסביר להניח כי ניתן לכלול את העלויות שלטענת הנתבע 1 לא נלקחו בחשבון, בתוך העלויות הבלתי צפויות.

להשלמת התמונה יצוין כי לא נעלמה מעיניי טענת התובעים בסיכומיהם כי הטענה להיעדר כדאיות כלכלית היא טענה תכנונית שיש להעלותה בפני הוועדה המחוזית. בשל התוצאה אליה הגעתי, לא מצאתי להידרש לטענה.

בנסיבות אלה, הוכח כי הפרויקט כדאי כלכלית וכי סירוב הנתבעים בשל היעדר כדאיות כלכלית, אינה מהווה סירוב סביר בנסיבות העניין.

תמורות לא שוויוניות לחלק מבעלי הדירות והפרת עקרון השוויון בין בעלי הדירות בפרויקט

טענתם המרכזית של הנתבעים בהקשר זה הייתה כי יש בעלי דירות אשר מקבלים תמורה עודפת: משפחת טויטו מקבלת דירה גדולה בת שישה חדרים, דמי שכירות מוגדלים, חלוקה ועיצוב פנים, שדרוג מטבח וארונות, פטור מתשלום קרקע משלימה לרמ"י, ביטוח נגד נזקים וסיכונים, והשתתפות באחזקת הבניין; ומשפחת איצקוביץ, אשר בבעלותה דירה קטנה, תקבל יחידה מסחרית, דמי שכירות מוגדלים ותוספות שדרוג (סעיפים 7-8 לתצהיר עדות ראשית של נתבע 1; סעיפים 21-28 לתצהיר עדות ראשית של הנתבעת 2). יצוין כי הנתבעים טענו כי ישנם בעלי דירות נוספים שקיבלו תמורות עודפות, ברם בחקירתם זנחו את בעלי הדירות האחרים והתמקדו אך ורק בדירות התמורה למשפחת איצקוביץ ומשפחת טויטו (נתבעת 2: פר' מיום 19.5.24, עמ' 447 ש' 23-26, עמ' 448 ש' 1-20; נתבע 1: פר' מיום 20.6.24, עמ' 77 ש' 15-26, עמ' 78 ש' 1-21). מעבר לכך, הטענה באשר לבעלי דירות אחרים לא הוכחה. משכך, הדיון להלן יתקיים רק ביחס לשתי דירות אלה.

בהקשר זה ראוי לציין, כי טענת הנתבעים להיעדר תמורות שוויוניות נטענה בכתבי ההגנה בעלמא, מבלי שפורט מי הם אותם בעלי דירות אשר קיבלו תמורות עודפות. רק בתצהירי העדות הראשית מטעמם, ציינו הנתבעים את זהותם של בעלי הדירות שלשיטתם קיבלו תמורות עודפות. בחקירתו העיד הנתבע 1 כי "יש דירה נוספת, שישה חדרים, 130 מטר, שאף אחד לא יודע למי" (פר' מיום 20.6.24, עמ' 82, ש' 20-21). אי-ידיעה זו אינה מתיישבת עם העובדה שכבר בק"מ ביום 28.9.23 הודיע מר אדיר קינן כי בעל הדירה שמקבל את דירת 6 החדרים היא משפחת טויטו. כך גם הוצהר בתצהיר עדות ראשית של מר אדיר קינן, של מר טויטו ושל נתבע 1 עצמו.

לתמיכה בטענתם, צירפו הנתבעים את חוות דעתה של הגב' פנינה אבן חן מיום 28.2.24 (חוות דעת הנתבעים), הנושאת כותרת "בדיקת שוויין של שתי דירות הנתבעים (1) ו-(2) ביחס לדירות התובעים בפרויקט פינוי בינוי בתכנית [...]" (נספח 6 לתצהיר עדות ראשית של נתבעת 2). למקרא חוות הדעת עולה, כי מסקנותיה הן שתיים. האחת, כי אומדן שווי דירות הנתבעים בחוות דעת פז כלכלה לא מתחשבת בהפרשי שווי של הדירות בגין מיקום הדירות בקומה, שטח הדירות, שטח החצר הפנויה, צפיפות ועוד. השנייה, כי קיימים הפרשי שווי בין דירת הנתבעת 2 לדירת משפחת איצקוביץ ולדירת משפחת טויטו. בדירת משפחת איצקוביץ מנוהלת מרפאת שיניים (מסחרי) כאשר שוויו של נכס מסחרי גבוה יותר באופן כללי, ב- 30% משווי נכס למגורים. לדירת משפחת טויטו יש תוספת שטח של 40 מ"ר בשל חניה / מחסן שנבנו ללא היתר.

התובעים טענו, כי דירות משפחת טויטו ואיצקוביץ הן דירות ייחודיות. התמורה למשפחת טויטו נובעת מתוספת השטח הצמוד לדירה עוד בטרם תחילת הפרויקט. והתמורה למשפחת איצקוביץ היא יחידה מסחרית משום שהדירה משמשת את מר איצקוביץ למשלח ידו- כמרפאת שיניים (סעיפים 103-108 לתצהיר עדות ראשית של מר קינן).

התובעים צירפו לתמיכה בטענתם חוות דעת נוספת מיום 2.5.24 שעניינה התייחסות לחוות הדעת של הנתבעים (חוות הדעת המשלימה). בחוות דעת זו נטען, כי מסקנותיה של שמאית הנתבעים אבן חן בחוות דעת הנתבעים שגויות: ראשית, את דירות התמורה יש לבחון לפי חלק ב' לתקן 21.1. השמאית בחנה את התמורות לפי תקן 15 שעניינו עריכת טבלאות הקצאה ואיזון (טבלאות הקצאה ואיזון מהוות חלק ממסמכי התכנית). מתקן מס' 15, מסיקה שמאית הנתבעים כי היה מקום לשנות את אחוז השווי היחסי בקרקע שנקבע לדירות הנתבעים. ברם, ככל ולנתבעים יש טענות לגבי עריכת טבלת ההקצאה והאיזון, הרי שהיה עליהם להעלותן במסגרת ההתנגדות לתכנית ולא כעת, לאחר אישורה. שנית, שמאית הנתבעים בוחנת את שווי דירות הנתבעים נכון למועד אישור התכנית, ולא ברורה התבססותה על שווי למ"ר בנוי גבוה יותר. שכן, אם השווי למ"ר בנוי היה גבוה יותר בבניין, כנטען ע"י הנתבעים, הרי ששווי זה היה צריך להיות גם בכל היחידות האופייניות במתחם כך שמכל מקום השווי היחסי בטבלת ההקצאה והאיזון של כל דירה היה נשמר. לכן אין לבדיקה זאת נפקות לעניין האחוז היחסי בקרקע. שלישית, מפתח התמורה לבעלי הדירות האופייניות הינו אחיד וזהה- 10% משטח הדירה הקיים. רביעית, אשר לטענה להיעדר שוויון בתמורות בשל דירת איצקוביץ, שמאית הנתבעים מציגה טענה בה שווי מ"ר בנוי מסחר גבוה בכ-30% משווי מ"ר בנוי מגורים, מבלי להציג סקר שוק או אסמכתא לתמיכה בטענה. לא ברורה מטרת הקביעה מאחר וממילא, התמורה שתקבל משפחת איצקוביץ משקפת 10% משטח היחידה הקיימת (בין אם היא משמשת למגורים או לשימוש מסחרי).

מטעם התובעים הוגש תצהירו של מר רישר טויטו, שהצהיר כי בשל העובדה שמוצמד לדירה שטח בגודל של כ- 24 מ"ר, דירת התמורה שלו לוקחת בחשבון את השטח שהוצמד לו. בנוסף הוסכמו שינויים מינוריים במפרט הדירה. לתצהירו צורף אישור זכויות כי השטח מוצמד כדין.

הכרעה

במקרה שלפנינו, לא שוכנעתי כי קיים חוסר שוויון בין התמורות לבעלי הדירות. סירוב הנתבעים להתקשר בהסכם בשל חוסר שוויון הינו סירוב בלתי סביר.

ראשית, התנגדות הנתבעים בטענת היעדר שוויון בשל התמורה העודפת הנטענת של משפחות איצקוביץ וטויטו, לא עולה כדי סירוב סביר לפי הדין. ככלל, בחינת טענת היעדר שוויון נעשית באופן מהותי. התמורה עבור כל דירה לא חייבת להיות זהה. הבחינה הינה אם התמורה חושבה על יסוד תחשיב זהה או אם התחשיב נערך על בסיס שמאות עניינית ומקצועית. וראו את שקבעה כב' השופטת ה' עובדיה בת"א (מחוזי ת"א) 49303-10-20 ניר נ' שעשוע (נבו 12.7.23), בפס' 100 (על פסק הדין הוגש ערעור לבית המשפט העליון אשר הסתיים בפשרה, בע"א 8330/23 ‏אורי שאשא נ' נילי ניר ואח'‏ (נבו 20.8.24)) (להלן: "עניין שעשוע"):

"בית המשפט נדרש לבחון את השוויון בין התמורות המוענקות לבעלי הדירות הפרויקט באופן מהותי ואין משמעו של השוויון הנדרש בהכרח כי כל בעלי דירה יזכו בתמורה זהה לבעלי דירה שכנה בבית המשותף. נראה כי בנסיבות העניין מתקיים שוויון מהותי בפרויקט, והנתבעים לא טענו ולא הוכיחו כי התמורה שיקבלו פחותה מזו שקיבלו יתר בעלי הדירות זאת ביחס לשטח הרשום של דירתם או כי התמורה שהוצעה להם חושבה על יסוד תחשיב שונה עבור תוספת השטח המורחב בדירתם ביחס לדירות המורחבות האחרות בפרויקט, או כי התחשיב נערך שלא על בסיס שמאות עניינית ומקצועית".

בעניין שעשוע נדחתה הטענה להיעדר שוויון. נקבע כי משעה שהנתבעים הסרבנים לא הוכיחו כי התמורה שיקבלו פחותה מזו שקיבלו יתר בעלי הדירות ביחס לשטח הרשום של דירתם, כי התמורה שהוצעה להם חושבה על תחשיב שונה או כי התחשיב נערך שלא על בסיס שמאות עניינית ומקצועית, הרי שסירובם הינו סירוב בלתי סביר (פס' 100 ו- 105 לפסק הדין).

בעניין עש"א (ת"א) 13039-12-20 ניסני נ' חביב (נבו, 26.4.21) (להלן: "עניין ניסני") קבעה כב' השופטת ל' ביבי כי כלל האצבע לבחינת טענת היעדר שוויון בתמורות הוא היקף השטחים אשר מקבלת כל דירה, היינו, האם כל אחת מהדירות זוכה לתוספות שטחים דומים במהותן, להבדיל מדמיון בשווי או בתוספת ערך. פסק הדין אמנם אינו עוסק בפרויקט פינוי בינוי אלא בפרויקט תמ"א 38 לחיזוק, אך הנימוקים שם יפים לענייננו. וראו בפס' 60:

"ריכוז האמור מלמד ראשית שבחינת השוויון בין התוספות לכל אחת מהדירות יבחן קטגורית וכאשר כלל האצבע יהיה האם כל אחת מהדירות זוכה לתוספות שטחים דומות במהותן, בהבדל מדומות בשוויין או בתוספת הערך שהן מוסיפות לכל אחת מהדירות. שנית – שברי כי יש מי מבעלי הדירות שנהנה או סובל יותר מתוספות הבנייה ואולם, על מנת שהתנגדותו תשמע, צריך שהפגיעה בזכויותיו תהיה מהותית, שאם לא כן, המזור לדייר כאמור יהיה, לכל היותר, בתשלומי פיצוי."

בעניין ניסני נדחתה הטענה להיעדר שוויון, היות והדייר הסרבן קיבל תמורה זהה לתמורות הדיירים האחרים (פס' 72).

ראו גם עש"א (מחוזי ת"א) 14413-02-22שוחט ואח' נ' פרץ ואח' (נבו, 26.4.22) (ערעור על החלטת המפקחת לרישום מקרקעין במסגרתו ניתן צו לביצוע עבודות הריסה והקמה מחדש של בית משותף). באותו עניין חזרה כב' השופטת ל' ביבי על קביעותיה בעניין ניסני. על פסק הדין הוגשה בקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון ב- רע"א 4443/22 יוכבד פרץ נ' שלמה שוחט (נבו 7.8.2022). בקשת רשות הערעור נדחתה בקובעה כי על אף החשיבות העקרונית בשאלה המשפטית אם יש להיבט הכלכלי משקל מכריע בקיומו של קיפוח של הדייר המתנגד, בנסיבות אותו עניין, השאלה הייתה שאלה תיאורטית שלא הצדיקה מתן רשות ערעור.

בענייננו, בהתאם לאמות המידה שנקבעו, הנתבעים לא הוכיחו כי התמורה שיקבלו על פי ההסכם פחותה מזו שיקבלו יתר בעלי הדירות שיש להם את אותו שטח רשום, או כי התמורה שהוצעה להם חושבה על יסוד תחשיב שונה או שהוא נערך שלא על בסיס שמאות עניינית ומקצועית. כל בעלי הדירות בפרויקט מקבלים תוספת שטח של 10% מהשטח הרשום, מחסן, חניה ומרפסת.

בהקשר זה ראוי לציין כי חוק פינוי בינוי אינו קובע כי סירוב סביר הינו סירוב הנובע מהיעדר תמורות שוויוניות בפרויקט. סעיף 6 לחוק פינוי בינוי קובע כי מי שפועל מטעמו של יזם המעוניין בביצוע עסקת פינוי ובינוי, מי שמקבל או עתיד לקבל מהיזם שינוי שאינו זניח בהשוואה לבעלי דירות אחרים באותו מקבץ, ומי ששכרו תלוי בהתקיימותה של עסקת פינוי ובינוי, ידווח מיוזמתו לבעלי דירות במקבץ על כל שינוי בתמורה, שאינו זניח, שיקבל בעל דירה במקבץ, בהשוואה לבעלי דירות אחרים באותו מקבץ (סעיף 6(א)(2) וסעיף 6(ב) לחוק פינוי בינוי). הסעיף אינו קובע כי יש איסור להעביר תמורות שאינן שוויוניות או כי סירוב על בסיס היעדר שוויון הינו סירוב סביר. כל שהוא קובע הוא את חובת הגילוי והשקיפות בעניין זה. מבלי לקבוע מסמרות בעניין, ייתכן כי ההסדר החקיקתי הראוי במקרה זה הוא מתן סעד בדמות של פסיקת פיצוי הולם לבעלי הדירות שקופחו, ולא של מניעת פרויקט בו מעוניינים כל בעלי הדירות למעט הסרבנים.

שנית, התובעים הוכיחו כי דירותיהם של איצקוביץ ושל טויטו אינן זהות ליתר הדירות הפרויקט ולכן התמורה עבור דירותיהם הינה שונה.

ככלל, את נושא השוויון בתמורות יש לבחון בין שווים ולא בין שונים (עש"א (מחוזי ת"א) 48996-10-18 מזל כלב נ' בן אורי (1973) חברה לעבודות ציבוריות ובניין בע"מ (נבו 9.12.2018), כב' השופטת ל' ביבי, בפס' 19).

חלקים ב' וג' לתקן 21.1 מתווים את העקרונות המנחים לשמאי בבדיקה שמאית כלכלית לבחינה האם העסקה שהוצעה לבעלי דירות בפרויקט היא כדאית כלכלית ואת התמורות השונות לדירות (להבדיל מפרק א' לתקן שאוזכר קודם, הבוחן כדאיות כלכלית ליזם לצורך בדיקת היתכנות כלכלית).

סעיף 6.11(א) בחלק ב' לתקן מנחה כי "מפתח התמורה לבעלי הדירות האופייניות יהיה אחיד, בהתחשב בהבדלים בין שטחי הדירות הקיימות, כמו כן יובאו בחשבון שטחים נוספים כגון מרפסות, שטחים צמודים לדירות וכד'".

סעיף 7.11 בחלק ג' לתקן מנחה את העקרונות לבדיקת תמורה עודפת לבעל דירה מסוימת, לפיו יש לקחת בחשבון את נתוני הדירה לעומת נתוני הדירות האופייניות בבניין. הקריטריונים לבחינת מאפייני הדירה הם שטח הדירה, ההצמדות המשפיעות על שווי הדירה, מיקום הדירה, שיפוץ פנימי משמעותי שנעשה עד 7 שנים לפני המועד הקבוע וכן זכויות נוספות או תועלות כלכליות אחרות המיוחסות לדירה הפרטנית בהשוואה לדירה אופיינית מסוגה.

כפי שבואר על ידי כב' השופט י' כשר בעניין המכון לרפורמות, בפס' 41-43:

"תקן 21.1 כולל שלושה חלקים, שנועדו למטרות שונות ולשלבים שונים בהליך התכנון. בעוד חלק א', שבו צוינו מדרגות התמורה שנדונו לעיל, נועד לסייע לגורמי התכנון בבחינת הכדאיות הכלכלית של הפרויקט, חלקים ב' ו-ג' נועדו לסייע בבחינת הכדאיות הכלכלית של עסקה המוצעת לבעלי דירות על ידי יזם. חלקים ב' ו-ג' נבדלים זה מזה, בכך שחלק ב' עוסק בשומה שנערכת לבקשת קבוצת בעלי דירות, ואילו חלק ג' עוסק בשומה שנערכת לבקשת בעל דירה מסוים או ביחס לבעל דירה מסוים לבקשת שאר בעלי הדירות. שומה לפי חלקים אלו משמשת אכן את בית המשפט בבחינת סבירות התמורה. [...]

סעיף 6.11 לחלק ב', מתווה את העקרונות לבדיקת התמורה לבעלי הדירות. סעיף זה קובע, לדוגמא, כי מפתח התמורה לבעלי הדירות האופייניות יהיה אחיד, בהתחשב בהבדלים בין שטחי הדירות (תת-סעיף א'); כי מפתח התמורה לבעלי הדירות שאינן אופייניות יהיה אחיד, בהתחשב בשווי הדירות ביחס לדירות האופייניות (תת-סעיף ב'), כי היזם יישא בכל הוצאות בעלי הדירות (תת-סעיף ג'); וכן הוראות נוספות מעין אלו. לצד זאת, בתת-סעיף ד', נקבע, בקווים כלליים, מה תהא התמורה לבעלי דירה. בדומה, סעיף 7.11 מתווה את העקרונות לבדיקת התמורה לבעל הדירה המסוים, בשומה הנערכת לפי חלק ג'. העקרונות שבסעיף זה נועדו לסייע בבחינה האם לדירה המסוימת מאפיינים המצדיקים תמורה עודפת. כך, על השמאי להתחשב, בין היתר, בשטח הדירה, בהצמדות, במיקום הדירה, בקיומו של שיפוץ פנימי משמעותי, בזכויות נוספות המיוחסות לדירה, ובהתאמות של הדירה לצרכים מיוחדים לאדם בעל מוגבלות. אין בעקרונות שמתווה סעיף זה הגבלה כלשהי על התמורה לבעל הדירה או התייחסות כלשהי למדרגות התמורה אשר בחלק א' לתקן."

היינו, בהתאם לחלקים ב' וג' לתקן 21.1, לצורך בחינה האם מאפייני דירה מצדיקים מתן תמורה עודפת יש לקחת הן את שטחה והשטחים המוצמדים אליה (כמו במקרה של טויטו) והן את מאפייניה הכלכליים (כמו במקרה של איצקוביץ).

על רקע האמור, אפנה לבחון את הדירות של משפחת טויטו ומשפחת איצקוביץ.

דירת טויטו – למשפחת טויטו תוספת של שטח המוצמד לדירה כדין בגודל של 24 מ"ר (ראו: נספח 1 לתצהיר טויטו, עמוד 3 לתצהיר- אישור מצב זכויות בנכס מרשות מקרקעי ישראל ועמודים 41-44 הסכמי מכר באשר לדירה). מדובר בדירה היחידה במתחם לה מוצמד שטח וושטחה הוא הגדול ביותר במתחם. לכן, בדין דירת התמורה של משפחת טויטו (תוספת של 10% משטח הדירה הקיימת), הינה גדולה יותר מדירות התמורה של הנתבעים. ברי כי הבדלי שטחים בדירות הקיימות משליך באופן ישיר על הבדלי שטחים בדירות התמורה. ככל ולבעל דירה בבניין יש דירה גדולה יותר מלכתחילה, דירת התמורה שיקבל תהיה גדולה יותר (ראו והשוו: עש"א (מחוזי ת"א) 19339-01-23 עו"ד הלן אייזן נ' טקר ליאון ברנרד (נבו 15.5.2023), בפס' 25). תמורה באופן זה מהווה תמורה שוויונית וסטייה ממנה מהווה תמורה לא שוויונית.

גם הנתבעת 2 הסכימה עם היגיון זה. הנתבעת 2 אישרה בחקירתה, כי אילו היה מוצמד לה שטח "באופן תקני", אזי שהייתה מגיעה לה תמורה גדולה יותר (עמ' 422 ש' 9-26, עמ' 423 ש' 5). הנתבעת 2 אישרה כי בבניין בו מצויים דירתה ודירת טויטו הסדרת הזכויות נעשית על ידי רשות מקרקעי ישראל ("המנהל") (עמ' 425 ש' 1-16). הנתבעת אישרה כי באופן כללי, הצמדת שטח הינה תקנית אם היא רשומה במנהל (עמ' 423 ש' 22-24). ברם, כאשר הוצג לה בחקירתה אישור רמ"י לתוספת השטח המוצמד של טויטו, הנתבעת 2 התחמקה ממתן מענה (עמ' 426 ש' 1-26, עמ' 427 ש' 1-25).

נתבע 1 ביסס את טענתו בעניין זה, לכך שדירת התמורה שיקבל תהיה קטנה יותר מדירת התמורה של טויטו הגם שדירת טויטו קטנה יותר (73 מ"ר ועוד 24 מ"ר הצמדה), מדירתו שלו (105 מ"ר) (פר' מיום 20.6.24, בעמ' 126, ש' 8-26, עמ' 127-130). מדובר בטענה לא נכונה, דירת טויטו היא בגודל 110 מ"ר ללא תוספת השטח כך שהיא גדולה יותר מדירת הנתבע 1.

התוצאה היא אפוא, שגם לשיטת הנתבעים עצמם, התמורה למשפחת טויטו אינה תמורה עודפת.

לסיכום, בהינתן כי משפחת טויטו תקבל תוספת של 10% משטח הדירה הכולל גם את תוספת השטח המוצמד, לא מצאתי כי יש בדירת התמורה של משפחת טויטו תמורה עודפת.

אשר ליתר התוספות שמקבלת משפחת טויטו, לא שוכנעתי כי מדובר בהטבות משמעותיות (או הטבות בכלל), המצדיקות סירוב לעסקת הפינוי בינוי. אשר לתשלום בגין קרקע משלימה שנטען כי מדובר בתמורה עודפת למשפחת טויטו, אין המדובר כלל בהטבה למשפחת טויטו אלא בתשלום שעל היזם לשלם לרשות הפיתוח. בעלי הדירות כלל לא אמורים לשאת בו. מחקירת הנתבע 1 עולה כי הוא כלל לא יודע או מבין מהי קרקע משלימה, והוא סבר, באופן שגוי, כי מדובר בתוספת הבנייה של משפחת טויטו (עמ' 136 ש' 1-26, עמ' 137 ש' 1-14). אשר להשתתפות היזם באחזקת הבניין, מדובר בהטבה לכל בעלי הדירות במתחם ולא הטבה רק למשפחת טויטו. אשר לגובה דמי השכירות, היות ומדובר בדירה לא אופיינית, בדין הוסכם שדמי השכירות שתקבל יהיו גבוהים ב-1,500 ₪ מדמי השכירות ליתר בעלי הדירות. יש לכך הצדקה, היות ודירת משפחת טויטו שונה מיתר הדירות בבניינים. אשר לשדרוגים במטבח, לא הוכח כי מדובר בשדרוגים בעלי שווי משמעותי המצדיקים סירוב להתקשר בהסכם.

דירת איצקוביץ – מדובר בדירה שנעשה בה שימוש למרפאת שיניים לאורך שנים ללא היתר. התמורה שמשפחת איצקוביץ אמורה לקבל על פי התוספת להסכם הינה יחידה מסחרית; משפחת איצקוביץ תפונה לכל מקום שתחפוץ ובגין כך ישולמו לה דמי שכירות בסכומים הקבועים בהסכם; משפחת איצקוביץ תקבל התאמה של יחידת התמורה כך שתשמש כמרפאת שיניים, אשר תכלול בין היתר, חלוקה לחדרים באמצעות קירות גבס, מטבחון, עמדת קבלה, ריצוף מותאם, חשמל מותאם וכיו"ב; הובלה של תכולת הדירה הקיימת אל הדירה שתושכר, וממנה חזרה אל יחידת התמורה; תשלום שכר של מעצב פנים לצורך פגישה בת שלוש שעות לכל היותר. לא מצאתי כי יש בתמורה זו כדי להצדיק סירוב לפרויקט.

ראשית, בהתאם לתוספת להסכם של איצקוביץ, משפחת איצקוביץ מוותרת על זכותה לקבל חניה, אשר לה שווי משמעותי.

שנית, כאמור לעיל, סעיף 7.11 לחלק ג' לתקן 21.1 קובע כי יש להתחשב גם ב"תועלות הכלכליות" של הדירה. העובדה כי הדירה משמשת כמרפאת שיניים, מקור להכנסה, הופכת את דירת משפחת איצקוביץ לדירה אשר נבדלת מיתר הדירות במתחם. "התמורה העודפת" של משפחת איצקוביץ, אם קיימת, נובעת מהתועלת הכלכלית. מקובלת עליי טענת התובעים בהקשר זה כי העברת המרפאה למיקום אחר גוררת בהכרח עלויות, לדוגמה, אובדן ימי עבודה, הפסד מוניטין גיאוגרפי ולקוחות, הובלת ציוד רפואי, ועוד. מדובר בעלויות שאינן זהות לדיירים אחרים שדירותיהם משמשות כדירות מגורים (ראו למשל בתביעה שהתנהלה בפני המפקח על רישום המקרקעין בהליך שסימונו 853/19 יהב רון נ' יש ראל ניצה (נבו 5.12.2021), בפס' 58. ערעור שהוגש על החלטת המפקח נדחה בעש"א (ת"א) 32926-01-22‏‏ ישראל ניצה נ' יהב רון). הנתבעים לא התמודדו עם טענה זו. אמנם, דירת איצקוביץ משמשת כמרפאה ללא היתר. מדובר בהתנהלות שאינה תקינה, ואין בית המשפט מכשיר אותה או מצדיק אותה. יחד עם זאת, אין בפניי תביעה המוגשת על ידי עיריית לוד נגד משפחת איצקוביץ בשל שימוש חורג, אלא בתביעה לפי סעיף 2(א) לחוק פינוי בינוי במסגרתה נדרש בית המשפט אך ורק לשאלת סבירות סירוב הנתבעים לעסקת פינוי בינוי, בהתאם לנסיבותיו הייחודיות של המקרה. בנסיבות הייחודיות שבפניי, הנתבעים מעולם לא התנגדו לעצם השימוש של משפחת איצקוביץ בדירה כמרפאת שיניים (ראו למשל חקירת הנתבעת 2 בפר' מיום 19.5.24, בעמ' 455 ש' 11-20, עמ' 457 ש' 12-15 ועמ' 458 ש' 8-13). למעשה, הנתבעת 2 העידה בחקירה כי אם משפחת איצקוביץ מקבלת מרפאה בשטח גדול אזי ש"יבושם" לה (עמ' 469 ש' 26, עמ' 470 ש' 1-9).

נתבע 1 העיד בחקירתו כי הסיבה להתנגדותו הינה כי דירת התמורה של משפחת איצקוביץ הינה יחידה מסחרית ששווייה גדול ב-30% משווי דירת מגורים. ברם נתבע 1 לא ידע להעיד מהן העלויות המיוחדות בהן תדרש משפחת איצקוביץ לשאת בשל המעבר והאם העלויות משתוות לאותה "תמורה עודפת" נטענת (פר' מיום 20.6.24, בעמ' 144 ש' 1-24, עמ' 145 ש' 16-26, עמ' 146 ש' 1-21). כאשר נשאל בחקירתו מהו הפיצוי הראוי לשיטתו לאותם נזקים מיוחדים, הוא לא ידע להשיב. באת כוחו התנגדה לשאלה, התערבה והשיבה במקומו כי מדובר בטענה שבמומחיות (עמ' 147 ש' 5-25, עמ' 149 ש' 14-18). אדרבה, אם אכן מדובר בסוגייה שבמומחיות, הרי שהנתבעים לא הגישו חוות דעת מומחה בעניין.

בהקשר זה ראוי להתייחס לחוות דעת הנתבעים שצורפה כתמיכה בטענה להיעדר שוויון בתמורות. לאחר שבחנתי את חוות הדעת והתרשמתי מחקירת שמאית הנתבעים, מצאתי כי יש לייחס לה משקל נמוך. חוות הדעת נכתבה באופן לא ברור. המספרים בה לא נתמכו או הוסברו. לא נערכו בדיקות מינימליות. השמאית לא הייתה בקיאה בפרטים. השמאית התבססה על נתונים שגויים או חלקיים. מסקנותיה היו כלליות וחסרות נפקות משפטית לענייננו. ראשית, הגם שמטרת חוות הדעת הייתה לבחון את התמורות לבעלי הדירות, השמאית לא ראתה או בחנה את הסכם הפינוי בינוי ולא בדקה את התמורות לנתבעים (פר' 19.5.24, עמ' 379 ש' 23-24). השמאית גם לא ידעה כי הדיירים מקבלים הטבות (עמ' 400 ש' 5-11); שנית, השמאית אמרה בחקירה כי כל שהתבקשה בחוות הדעת הוא להראות את הפרשי השווי בין הדירות בהינתן שכל דירה היא שונה במאפייניה (פר' מיום 19.5.24, עמ' 380 ש' 2-15). מדובר בבחינה שאינה רלוונטית לשאלת השוויון בתמורות, שכן ברור שכל דירה היא שונה במאפייניה מדירת שכנתה בהתאם למיקום, קומה, נוף, וכיו"ב. בדיוק לשם כך נקבע מנגנון בחירת הדירות המנקד את שווי הדירות לפי מאפיינים וקובע את סדר בחירת הדירות; שלישית, בחוות הדעת צוין כי למשפחת טויטו יש מחסן/חניה ללא היתר. ברם השמאית לא ידעה כי תוספת השטח שלו מוצמדת כדין והיא מותרת לכל שימוש (פר' מיום 19.5.24, עמ' 390 ש' 22-25), ובחקירתה הודתה כי מדובר בנתון חשוב מאד (עמ' 391 ש' 1-10). יש קושי לגזור מסקנה משפטית מחוות הדעת אשר מתבססת על נתונים מהותיים שגויים; רביעית, אשר לדירת איצקוביץ, כל שנאמר בחוות הדעת, כי באופן כללי, יחידה מסחרית הינה בעלת שווי גבוה יותר מיחידה למגורים. השמאית אישרה בחקירתה כי מדובר בנתון כללי המשתנה בין מקרה למקרה ואשר כלל אינו נוגע למקרה הנוכחי (עמ' 404 ש' 6-16). נתון כללי זה אינו מלמד דבר בקשר להליך דנא או לדירת איצקוביץ. בנוסף השמאית לא ידעה להשיב על שאלות רלוונטיות כמו: מה העלויות הכרוכות בהעברת עסק רפואי (עמ' 403 ש' 2-8), האם ניתן לקבל היתר לשימוש חורג (עמ' 407 ש' 22-26) או מה המדיניות לאשר שימוש חורג (עמ' 408 ש' 1-5). בנסיבות אלה הגעתי לכלל מסקנה שלא ניתן להסיק מחוות הדעת מסקנה משפטית בקשר לטענת התמורה העודפת למשפחת איצקוביץ. חוות דעת הנתבעים אינה מבססת את טענתם להיעדר שוויון בתמורות.

לא נעלמו מעיניי טענות נוספות של התובעים בסיכומיהם בקשר לנפקות ואמינות חוות דעת הנתבעים. יחד עם זאת, בשל המסקנה אליה הגעתי, לא מצאתי להידרש גם לטענות אלה.

שלישית, מחקירות הנתבעים עולה כי התנגדותם לפרויקט בנימוק של היעדר שוויון בתמורות אינה התנגדות כנה ואמיתית. 

נתבעת 2 הודתה בחקירתה כי אפילו אם הייתה מקבלת דירה זהה לדירת התמורה של משפחת איצקוביץ או של משפחת טויטו, עדיין לא הייתה מסכימה לחתום על ההסכם, ועדיין הייתה עומדת על סירובה (פר' מיום 19.5.24, בעמ' 450 ש' 20-26, עמ' 451 ש' 1-7). ללמדנו כי התנגדותה אינה כנה ואמיתית.

נתבע 1 בחקירתו העיד כי הוא לא היה רוצה יחידה מסחרית כמו זו של משפחת איצקוביץ, הגם שאם לשיטתו מדובר ביחידה בעלת שווי גבוה יותר, לכאורה יכול היה למכור אותה ולרכוש דירה אחרת (פר' מיום 20.6.24, עמ' 149 ש' 20-26, עמ' 150-156). כאשר היזם הציע לו לקבל יחידה מסחרית זהה לזו משפחת איצקוביץ, השיבה באת כוחו במקומו כי בשביל לבחון את ההצעה נדרש לקבל מסמכים (עמ' 157 ש' 1-7). תשובה זו אינה ברורה. לנתבע 1 ובאת כוחו יש את כל המסמכים הנדרשים כדי לבחון את ההצעה. הרי לשיטת הנתבע 1 עצמו שווי של דירה התמורה לאיצקוביץ גבוה יותר ב- 30% מיתר הדירות שהן לשימוש למגורים. על כך מבוסס סירובו להתקשר בעסקת פינוי בינוי. לכן כלל לא ברור איזה מידע או מסמך חסרים לו. תשובה זו דווקא מוכיחה כי ההתנגדות היא חסרת בסיס וכי הנתבע 1 בעצמו לא מאמין כי התמורה למשפחת איצקוביץ היא עודפת.

בנוסף נתבע 1 כלל לא ידע מה גודל דירת משפחת טויטו וטעה לחשוב כי מדובר בדירה קטנה יותר (עמ' 126-130 לפר' מיום 20.6.24). העובדה שהנתבע 1 לא ידע פרטים מהותיים המהווים את הבסיס להתנגדותו, פרטים שבנקל יכולים היו להיות בידיעתו, אילו רק היה מעיין במסמכים שהוגשו בהליך, מעידה כי התנגדותו אינה כנה ואמיתית.

רביעית, ממילא, אין בתמורות שמקבלות משפחת איצקוביץ וטויטו כדי לפגוע בנתבעים. אפילו אם היה מוכח כי משפחת איצקוביץ ומשפחת טויטו מקבלות תמורות עודפות (ולא היא), הרי שמדובר בהטבה לפנים משורת הדין, על חשבון היזם. לא על חשבון בעלי הדירות. ההטבות לא פוגעות בנתבעים, לא באות על חשבונם ולא מפרות זכויות של הנתבעים (ראו והשוו: ת"א (מחוזי ירושלים) 7236/05 לוין נ' רביד (נבו 15.5.2006)). התמורה לנתבעים על פי ההסכם הינה תמורה ראויה בהחלט. תחת דירתם הנוכחית במבנה ישן, ללא ממ"ד ובבניין שאינו מחוזק מפני רעידות אדמה, הנתבעים יקבלו דירה חדשה, גדולה יותר, עם מרפסת, חניה ומחסן, וממ"ד, ובבניין המחוזק מפני רעידות אדמה. יתרונות ברורים וחשובים בהחלט. אין כל ספק כי הנתבעים ירוויחו מעסקה זו.

לסיכום חלק זה, ונוכח ה אמור, לא עלה בידי הנתבעים להוכיח כי משפחת טויטו ואיצקוביץ קיבלו תמורות עודפות או כי הנתבעים הופלו לרעה.

עוד טענו הנתבעים (על ידי נתבע 1), כי מנגנון בחירת הדירות בפרויקט מייצר תמורה לא שוויונית וכי העובדה כי נקבע ניקוד נוסף לבעלי דירות לפי מועד חתימתם על ההסכם מהווה הפרת עיקרון השוויון בחלוקת התמורות (סעיף 9 לתצהיר עדות ראשית של הנתבע 1). לאחר שבחנתי את הטענה, הגעתי לכלל מסקנה כי דינה להידחות. ראשית, בניגוד לנטען, לפי מנגנון בחירת הדירות, בעלי דירות לא מקבלים "ניקוד נוסף" לפי מועד חתימתם על ההסכם, אלא, הניקוד נקבע לפי מאפייני הדירה בלבד. רק וככל ויש דירות עם ניקוד זהה, אזי הסדר של בחירת הדירות בין אלה בלבד ייקבע לפי המועד בו חתמו בעלי דירות אלה על ההסכם. שנית, ההסכם, בו מעוגן מנגנון בחירת הדירות, נבדק ואושר גם על ידי המבואה שתפקידה כאמור ללוות את בעלי הדירות בפרויקט מטעם העירייה, גם על ידי בעלי הדירות עצמם שבחתימתם אישרו את המנגנון, וגם על ידי בא כוחם. שלישית, מנגנון בחירת הדירות הינו סביר ואינו - לא שוויוני. ברי כי ככל ודירות מסוימות בפרויקט מקבלות ניקוד זהה לאחר בחינה שמאית אובייקטיבית ועניינית, נדרש למצוא דרך לקבוע את סדר הקדימות של כל אחת מבעליהן. מועד החתימה על הסכם הפינוי בינוי אינו מהווה דרך פוגעת או בלתי סבירה. דרך פוגעת או בלתי סביר היא כזו אשר מחילה הוראות קדימות שונות ומפלות על בעלי דירות שונים ללא הצדקה. לא כך במקרה בענייננו. רביעית, מחקירת הנתבע 1 עולה כי סירובו להתקשר בעסקת הפינוי בינוי, אינה נובעת כלל ממנגנון בחירת הדירות. כאשר נתבע 1 נשאל בחקירתו על מנגנון בחירת הדירות, תחילה הוא לא ידע להצביע מה לשיטתו לא שוויוני בו, אלא התחמק מתשובה והשיב כי הוא חושש שלא יקבל בכלל דירה - כלומר לשיטתו אין בעיה במנגנון בחירת הדירות (פר' מיום 20.6.24, עמ' 164 ש' 3-18). לאחר שעומת שוב עם השאלה השיב כי הוא מצפה לבחור דירה "עם פרמטרים דומים לשלי, לפי תוספת מסוימת שקבועה" (עמ' 166 ש' 20-24). אלא שכך בדיוק המנגנון בהסכם. כאשר עומת עם העובדה שכך בדיוק המנגנון בהסכם, השיב "זו לא מהות הבעיה, מהות הבעיה שיש תמורות שונות לדיירים שונים, ויש יזם שפועל בחוסר תום לב ושיש חשש שהפרויקט לא יקום" (עמ' 167). כלומר סירוב הנתבע 1 לפרויקט אינו נובע ממנגנון בחירת הדירות.

לסיכום כל האמור, לאחר שבחנתי את טענות הצדדים והראיות שהוגשו מטעמם, ולאחר שהתרשמתי מעדויות העדים והמומחים, מצאתי כי הפרויקט הינו שוויוני כלפי כלל בעלי הדירות בפרויקט לרבות הנתבעים, וכי סירוב הנתבעים להתקשר בהסכם בטענה להיעדר שוויון בתמורות, אינו סביר בנסיבות העניין.

התנהלות היזם 

הנתבעים טענו טענות רבות באשר להתנהלות היזם, ובין היתר, היעדר שקיפות, היעדר המצאת מסמכים, הפעלת לחץ, ניגוד עניינים, חוסר תום לב, כי היזם הינו קבלן חתימות שמטרת ההסכם רק גביית עמלת תיווך ועוד. אקדים ואציין כי הנתבעים לא הוכיחו את טענותיהם ולא מצאתי כי נפל רבב בהתנהלות היזם. להלן אבחן את טענות הנתבעים באופן פרטני:

אשר לטענת הנתבעים להפעלת לחץ מצד היזם על בעלי הדירות לחתום על ההסכם. התובעים טענו כי בעלי הדירות לא מתנהגים כאנשים שהופעלו עליהם לחצים פסולים, דיירים רבים התייצבו לדיון בבית המשפט שנערך ביום 28.9.23, ובנוסף, משהוחלף הייצוג בתיק, בעלי הדירות שוב חתמו על ייפויי כוח. כלומר בעלי הדירות רוצים בפרויקט (סעיפים 23-25 לתצהיר עדות ראשית של מר קינן). לאחר שבחנתי את טענות הצדדים, הגעתי לכלל מסקנה כי דין טענת הנתבעים להידחות. הנתבעים לא הציגו כל ראיה להפעלת לחץ על בעלי הדירות. להפך. התרשמתי כי בעלי הדירות מעוניינים בכנות לקדם את הפרויקט.

הנתבעים טענו כי היזם התנהל בחוסר תום לב וחוסר שקיפות שעה שהסתיר עובדות, מסמכים ומידע המעידים על כשלים מהותיים ופרוצדורליים (היעדר הון עצמי, איתנות כלכלית והיעדר ניסיון), כשמרבית בעלי הדירות הינם קשישים קשיי יום. על אף פניות רבות, לא נמסרו מסמכים לרבות ההסכם וצרופותיו. התובעים הכחישו הטענות. לאחר שבחנתי את טענות הנתבעים בהקשר זה, הגעתי לכלל מסקנה כי דינן להידחות. הנתבעים לא הוכיחו כי נפל פגם בהתנהלות היזם בהקשר זה. הנתבעים לא הוכיחו כי היזם התנהל בחוסר תום לב או הסתיר עובדות או מסמכים. אף הנתבע 1 בחקירתו לא ידע לומר אילו מסמכים חסרים לו והודה כי לא היה מכותב להודעות דוא"ל בהן באת כוחו ביקשה מסמכים והוא לא ראה התכתבות בנושא (פר' מיום 20.6.24, עמ' 79 ש' 20-26, עמ' 80 ש' 1-26, עמ' 81 ש' 1-14). אם היו חסרים מסמכים במועד הגשת התביעה, הרי שמאז החל ההליך הנתבעים קיבלו לידיהם את כל המסמכים הנדרשים כך שנכון לעת הזו סירובם להתקשר בהסכם לא יכול להתבסס על היעדר מסמכים או על היעדר שקיפות.

הנתבעים טענו כי היזם הינו קבלן חתימות שמטרתו גביית עמלת תיווך (הסכם מארגן). טענה זו נטענה בעלמא. הנתבעים לא ציינו, הסבירו או הוכיחו כיצד יש בהסכם להוות "הסכם לארגון עסקת פינוי בינוי" בהתאם לסעיף 1 לחוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), תשע"ז-2017. יתרה מזאת, ההסכם עליו חתמו בעלי הדירות עם היזם הוא הסכם פינוי בינוי, הוא מפרט על הפרויקט, התמורות, הערבויות וכיו"ב. בהתאם להסכם, היזם פעל לקדם את הפרויקט כך שאושרה תכנית וניתן היתר בנייה בתנאים. בנסיבות אלה, מצאתי לדחות הטענה. אפילו אם טענת הנתבעים הייתה נכונה, לא מצאתי כי יש בה כדי להוכיח כי סירוב הנתבעים להתקשר בהסכם הינו סביר. הרי הנתבעים מלינים על התנהלות היזם. אילו אכן לשיטתם כל שהיזם מבקש לעשות הוא לארגן את הפרויקט ולא לשמש כיזם שלו, הרי שיתר טענות הנתבעים בדבר זהות היזם, מתייתרות.

הנתבעים טענו כי היזם הוכרז כמפר חוק שחובותיו הועברו להליכי גבייה באמצעות רשות האכיפה והגביה. לאחר שבחנתי את הטענה, הגעתי לכלל מסקנה כי היא אינה רלוונטית לשאלת סירוב הנתבעים להתקשר בעסקת הפינוי בינוי. אמנם, לפי נסח רשם החברות, בשנת 2022 היה ליזם חוב בשל אי תשלום אגרה שנתית שהועברה למרכז גביית קנסות (נספח ג' לכתב ההגנה המתוקן של נתבע 1). ברם אין בכך כדי להוכיח את סבירות הסירוב של הנתבעים להתקשר בהסכם. בנוסף, החוב משנת 2022, כאשר סירוב הנתבעים להתקשר בעסקה ניתן קודם לכן, כך שסירוב הנתבעים לא נבע, ולא נובע, מאותו חוב של אי תשלום אגרה שנתית.

הנתבעים טענו כי לאחר אישור התב"ע החדשה היזם מכר מניות לידיים זרות ללא ידיעת והסכמת בעלי הדירות. לא מצאתי פגם באמור. הנתבעים לא טענו להפרת ההסכם ואף לא קיימת להם זכות לטעון כאמור שעה שלא חתמו על ההסכם והם לא צד לו. הנתבעים לא הוכיחו כי יש קשר בין מכירת המניות לבין אופן ביצוע הפרויקט או כי נגרם להם נזק ממכירת המניות. מהחומר שבפניי עולה כי הפרויקט לא עוכב בשל מכירת המניות וכי הנציג והרוח החיה העומד מאחורי היזם נותר אותו אדם, מר קינן.

הנתבעים טענו כי היזם לא הצהיר על בן משפחה שמחזיק דירה בפרויקט (משפחת קינן) בניגוד לחובת גילוי נאות. לאחר שבחנתי את הטענה, מצאתי לדחותה. טענת הנתבעים אינה באה במניין הנסיבות המנויות בסעיף 2 (ב) לחוק פינוי בינוי, שבהתקיימן לא יחשב סירוב של בעל דירה לעסקת פינוי כסירוב בלתי סביר. הגם שמדובר רשימה שאינה סגורה. שנית, כפי שעולה מעדותם של אדיר קינן וציון קינן, הדבר היה ידוע מראש והוצג לבעלי הדירות (פר' 5.5.24, עמ' 195 ש' 1-6, עמ' 229 ש' 19-26, עמ' 230 ש' 1-3). שלישית, אף יזם אחר לא היה מעוניין בפרויקט ובעלי הדירות הם אלה ששכנעו את היזם לקדם את הפרויקט (פר' מיום 28.9.23, עמ' 18 ש' 7-9). שלישית

סירוב הנתבעת 2 לחתום על ההסכם היות ודירת התמורה שתקבל תהיה ללא שלושה כיווני אוויר

הנתבעת 2 טענה כי דרשה מהיזם לקבל את אותם כיווני אוויר כפי שיש בדירתה הקיימת היום, כפי שמקובל בעסקאות מסוג זה, וכי מצבה הרפואי מחייב אותה לגור בדירת שלושה כיווני אוויר לכל הפחות (סעיף 44 לכתב ההגנה המתוקן וסעיפים 14-18 לכתב ההגנה המקורי). גם בתצהיר העדות הראשית שלה, הצהירה הנתבעת 2 כי בשל צרכים רפואיים מיוחדים, היא נדרשת לדירה בעלת שלושה כיווני אוויר (סעיפים 18-19 לתצהיר העדות הראשית שלה). התובעים טענו כי הנתבעת 2 לא הגישה מסמך או חוות דעת המוכיחים כי יש לה מגבלה רפואית המונעת שימוש במיזוג אוויר (סעיף 73 לתצהיר מר קינן).

לאחר שבחנתי טענות הנתבעת 2, מצאתי כי אין הן עולות כדי סירוב סביר להתקשר בהסכם פינוי בינוי על פי החוק.

ראשית, מקובלת עליי טענת התובעים לפיה הנתבעת 2 לא הוכיחה כי מצבה הרפואי מחייב דירת שלושה כיווני אוויר. כל שהנתבעת 2 הציגה הוא אישור מביטוח לאומי כי יש לה 93% נכות לצמיתות. לא הוצגו מסמכים רפואיים המקשרים בין אחוזי הנכות שלה לבין מניעת שימוש במיזוג אוויר. בחקירתה אמנם העידה כי הרופאים המליצו לה להפסיק לעשות שימוש במיזוג אוויר (פר' 19.5.24, עמ' 429 ש' 21-25), ברם לא הציגה מסמכים המוכיחים זאת ובעצמה הודתה כי אין לה מסמכים כאמור (עמ' 431 ש' 11-26, עמ' 432 ש' 1-15).

שנית, הנתבעת 2 לא הוכיחה כי קיימת לה זכות לקבל דירה זהה לדירתה הקיימת באשר לכיווני אוויר והיא לא הוכיחה כי כך מקובל בעסקאות פינוי בינוי. אמנם, סעיף 2(ב)(ד) לחוק פינוי בינוי קובע כי סירוב ייחשב לסירוב סביר ככל ו"קיימות נסיבות אישיות מיוחדות של בעל הדירה המסרב שבשלהן ביצוע עסקת הפינוי ובינוי, בתנאים שסוכמו עם שאר בעלי הדירות, הוא בלתי סביר". יחד עם זאת, הסעיף מהווה חריג לכלל, רק "במקרים נדירים יצדיקו נסיבותיו האישיות של בעל הדירה הסרבן, כל שכן יחסו הסובייקטיבי לדירת מגוריו, לראות בסירובו סירוב סביר" (עניין שורצברגר, בפס' 35). ענייננו אינו אותו מקרה נדיר בו נסיבותיה האישיות של נתבעת 2 מצדיקות את סירובה להתקשר בהסכם.

שלישית, לא שוכנעתי כי מדובר בנימוק אמיתי וכנה שיש להתחשב בו. במהלך ההליך, הציע היזם לנתבעת דירת תמורה בעלת שלושה כיווני אוויר. הנתבעת 2 לא קיבלה את ההצעה שלבסוף הפכה ללא רלוונטית. לאחר מכן הגדיל היזם והציע לנתבעת 2 לבחון את האפשרות כי תמכור את דירתה בשוק החופשי כאשר היזם ישלם לה את שכרו של המתווך, חלף קבלת דירת שלושה כיווני אוויר. הנתבעת 2 קיבלה לכאורה הצעה זו, אך לאחר מכן הגישה הודעה ובקשה למתן הוראות במסגרתה ביקשה מהיזם להתחייב כי דירת התמורה שלה, שעתידה על פי ההצעה להימכר לצד שלישי, תהיה דירה בעלת שלושה כיווני אוויר. בקשה זו תמוהה, אינה עולה בקנה אחד עם הסכמות הצדדים שקיבלו תוקף של החלטה ואינה סבירה. אם הסיבה שנתבעת 2 נזקקת לדירה בעלת שלושה כיווני אוויר היא צרכים רפואיים, אזי מדוע נדרשת נתבעת 2 לדירה בעלת שלושה כיווני אוויר כשהיא מוכרת אותה וכלל לא גרה בה? סופו של דבר, היזם הציע לנתבעת הצעות שמספקות פתרון לקושי עליו הנתבעת 2 ביססה את סירובה, והנתבעת 2 נותרה בסירובה. ראו עניין שורצברגר בפס' 41, היפה לענייננו:

"יש להדגישכי לאחר הדיון שהתקיים לפנינו ובעקבות הצעתנו, ניהלו הצדדים מגעים נוספים, במסגרתם הוצעו למערערת הצעות נוספות, שדומה כי הינן עדיפות אף על ההצעות שהוצעו לה בעבר – אותן מצא בית המשפט המחוזי הוגנות – ובמסגרתן הוצעה למערערת תמורה העולה על ערך דירתה הנוכחית, לצד ויתור על חיובה בהוצאות משפט. אף על פי כן, עומדת המערערת על סירובה בטענה כי ההצעות השונות מקפחות אותה, מאחר והןאינן מעניקות לה כיום תמורה השווה בערכה לתמורה לה יזכו בעתיד שאר בעלי הדירות בבניין אשר הצטרפו לפרויקט. בכך, מגלה המערערת כי לשיטתה היא זכאית ליהנות מן התועלת הגלומה בפרויקט, מבלי להצטרף אליו. אין לקבל גישה זו, אשר משמעותהפגיעה בשוויון בין הדייר הסרבן לבין שאר בעלי הדירות בבית המשותף. שהרי, אם תתקבל גישה זו, יזכה הדייר הסרבן ליהנות מהטבה כלכלית העולה על זו ממנה ייהנו שאר בעלי הדירות, שכן, בניגוד אליהם, הוא לא ייאלץ להמתין עד להשלמת הפרויקט או לשאת בקשיים ובסיכונים כלשהם, בכדי ליהנות מן ההטבה הכלכלית הגלומה בפרויקט הפינוי ובינוי. ודוק, לא עומדת לדייר הסרבן זכות קנויה ליהנות ממלוא ההטבה הגלומה בפרויקט פינוי ובינוי אליו הוא ממאן להצטרף. כל שכן במקרה כגון דא, שעה שלמערערת הוצע להצטרף לפרויקט בתנאים מטיבים בהשוואה לשאר בעלי הדירות, או למכור את דירתה הנוכחית בתמורה העולה על ערכה, הצעות שאותן דחתה".

בנסיבות האמור, הגעתי לכלל מסקנה כי סירובה של הנתבעת 2 להתקשר בהסכם פינוי בינוי בשל כך שדירת התמורה שתקבל תהיה ללא שלושה כיווני אוויר, הינו סירוב בלתי סביר.

כעת אפנה לטענות נוספות שהעלו הנתבעים בכדי להצדיק סירובם להתקשר בהסכם.

טענות נוספות של הנתבעים

ראשית, הנתבעים טענו בסיכומיהם נגד חוות דעת התובעים ועדות פז כלכלה. נטען כי מר טוטיאן מטעם פז כלכלה אינו בקיא בנתונים הרלוונטיים ועלו סתירות בחלק מהנתונים שהעלה (עמ' 100 לפר' מיום 23.2.25). לאחר שבחנתי את הטענה, מצאתי כי יש לדחותה. ממילא, אין בחקירת המומחה מר טוטיאן, שהתקיימה בשנת 2024, כדי לבסס סירוב סביר של הנתבעים שניתנה שנים קודם לכן. על מנת שהנייר לא יימצא חסר, להלן אבחן את עיקר טענות הנתבעים בהקשר זה:

1. טענת פז כלכלה באשר לשוויוניות בתמורות, אינה נכונה, מאחר ולא בדקה את ההסכם - לאחר שבחנתי את הטענה הגעתי לכלל מסקנה כי דינה להידחות, היות וכאמור לעיל, התמורות שוויוניות.

2. פז כלכלה לא בדקה את התמורות לבעלי הדירות ולא ידעה לומר מהן התמורות הסופיות לדיירים - לאחר שבחנתי את הטענה, הגעתי לכלל מסקנה כי היא אינה רלוונטית ואינה מעלה או מורידה מהמסקנה אליה הגעתי בהתבסס על הראיות שבפניי באשר לתמורות הסופיות לבעלי הדירות, אשר אינן שנויות במחלוקת.

3. פז כלכלה לא ידעה בחקירה מה משמעות המונחים "מקדם אחיד" ו-"דירת תמורה" - לאחר שבחנתי את הטענה הגעתי לכלל מסקנה כי היא אינה נכונה ואינה עולה מהחקירה.

4. הועתקו לחוות הדעת פסקאות מחוות דעת אחרת ולכן לא ניתן להסתמך על חוות הדעת - לאחר שבחנתי את הטענה, הגעתי לכלל מסקנה כי דינה להידחות. אף אם נפלה טעות סופר בחוות הדעת, התרשמתי כי פז כלכלה הראתה בקיאות, מקצועיות והבנה וכי העדות הייתה קוהרנטית ואמינה.

5. מר טוטיאן מפז כלכלה אמר בחקירתו כי שווי מ"ר מבונה במצב יוצא, גבוה יותר משווי מ"ר מבונה במצב נכנס, מה שעומד בסתירה לסעיף 16 לתצהירו של מר קינן. לאחר שבחנתי את הטענה הגעתי לכלל מסקנה כי דינה להידחות. בחקירתו כל שנאמר כי "גם אם השווי למ"ר מבונה יכול להיות שלפעמים הוא נמוך יותר, במצב החדש, כי לצורך העניין יש יותר צפיפות.... עדיין בסופו של יום כל בעל זכויות מקבל כמות יותר גבוהה של יחידות (זכויות בנייה- י.ט.י). בגלל זה השווי במוצר החדש תמיד יהיה שווה יותר" (עמ' 294 לפר' מיום 19.5.24). בניגוד לנטען, אמירה זו תואמת בדיוק לסעיף 16 לתצהיר מר קינן כי "מדובר בפרויקט טוב וחיוני לדיירים...".

6. אשר לטענות נוספות של הנתבעים באשר לכך שחוות הדעת התובעים נעדרת התייחסות לתקן מס' 15; פז כלכלה לא ידעה להסביר הוצאות שננקבו בחוות הדעת, מדוע הרווח היזמי ירד והאם הוא עומד במדיניות המבואה; וכי על פי חקירת פז כלכלה, ההוצאות בחוות הדעת נופחו - נוכח המסקנה אליה הגעתי מהטעמים שפורטו לעיל, לא מצאתי כי יש בהן ממש.

7. בנסיבות אלה, לא מצאתי כי יש ממש בטענות הנתבעים באשר לחוות דעת התובעים.

הנתבעים העלו טענות נוספות בגינן הם מסרבים לחתום על ההסכם. להלן אתייחס לטענות אלה:

הנתבעים טענו כי היזם אינו מספק את הערבויות הנדרשות להקמת הפרויקט כגון ערבות אוטונומית. לאחר שבחנתי את הטענה, מצאתי כי יש לדחותה. הנתבעים לא הצביעו על ערבות בנקאית אשר לשיטתם חסרה. הנתבע 1 הודה בחקירתו כי אינו יודע לומר אילו ערבויות חסרות לו (עמ' 105 לפר' מיום 20.6.24, ש' 4-7). הנתבעת 2 טענה כי הערבות שחסרה לה היא ערבות לדמי שכירות וכי ממילא אין בערבויות כדי לסייע ככל והפרויקט "ייתקע" (עמ' 444-446 לפרוטוקול מיום 19.5.24).

לאחר שבחנתי הטענות, הגעתי לכלל מסקנה כי הן שגויות. בהתאם להסכם, על הבנק המלווה לספק ערבות בנקאית כך שהבנק יתחייב ויהיה אחראי כלפי בעלי הדירות בערבות מוחלטת ובלתי מותנית לתשלום כל סכום שיגיע לבעלי הדירות מהיזם בקשר עם ההסכם (היינו, לרבות דמי שכירות). על פי תנאי הערבות, הבנק מתחייב לשלם כל סכום שיידרש עד לגובה סכום הערבות המוגדל תוך 14 יום מקבלת הדרישה הראשונה בכתב (בהתאם לנוסח הערבות הבנקאית שצורף להסכם).

הנתבעים טענו כי ההסכם חסר תוקף בשל כך שהתנאי המתלה הראשון בהסכם, באשר למועדי החתימות על ההסכם, לא התממש. לאחר שבחנתי את הטענה, מצאתי כי יש לדחותה בשתי ידיים. התנהלות הצדדים מלמדת כי ההסכם בתוקף. הן היזם והן בעלי הדירות התנהלו ופעלו בהתאם להוראות ההסכם. בהתאם להסכם, הפרויקט החל לצאת לפועל וקודם ובשנת 2023 אף הוצא היתר בניה בתנאים לפרויקט, ובהתאם להסכם, בעלי הדירות שחתמו על ההסכם הגישו תביעה נגד בעלי הדירה הסרבנים. יתר על כן, אף אחד מהצדדים לא הגיש הודעת ביטול ובעלי הדירות לא חתמו על תצהירי ביטול בהתאם לסעיף 3 להסכם. יצוין כי לתמיכה בטענתם, הנתבעים אזכרו את ת"א (מחוזי ת"א) 8991-10-15 כוכבה יוסף נ' די סי אס חיזוק מבנים בע"מ (נבו 22.8.2021) במסגרתו התקבלה תביעת התובעים לביטול הסכםשנכרת בין הדיירים לחברה לביצוע פרויקט חיזוק ושיפוץ בבניין לפי הוראות תמ"א 38, משלא התקיימו תנאים מתלים שנכללו במסגרתו. אלא שנסיבות אותו מקרה שונות מענייננו. באותו מקרה, מדובר בטענה שנידונה כחלק ממערכת היחסים בין הצדדים החתומים על ההסכם (בעלי הדירות והיזם). בעלי הדירות התובעים היו צד לחוזה וביקשו לבטל את ההסכם ממספר סיבות ואף התנהלות הצדדים הוכיחה כי ההסכם בטל. נסיבות אלה שונות מענייננו בהן אין המדובר בסכסוך בין בעלי דירות ליזם. הצדדים להסכם בהחלט מעוניינים לקיים את ההסכם. הטענה הועלתה על ידי הנתבעים הסרבנים, שאינם צד להסכם, כטענת הגנה, בניסיון להצדיק את סירובם לחתום על ההסכם.

הנתבעים טענו להטעיה ו/או היעדר גמירות דעת של בעלי הדירות וכי היזם ו/או משפחת קינן, יחד עם בעלי דירות נוספים, הפעילו לחץ על בעלי דירות אחרים לחתום על ההסכם. לאחר שבחנתי את הטענה, הגעתי לכלל מסקנה כי דינה להידחות היות והיא נטענה בעלמא ולא הוכחה. הנתבעים לא צירפו ראיות לטענה, וממילא אילו היה בטענה ממש, בעלי הדירות היו מעלים את הטענות במהלך ההליך, לא חותמים על ייפוי הכוח החדש לטובת עורך הדין המייצג החדש או שהיו מבקשים לחזור בהם מההסכם. אלא שאף לא אחד מבעלי הדירות עשה כן. להפך. בנוסף, את בעלי הדירות ליוותה מתחילת הפרויקט מבואה שסייעה להם, פיקחה על ההתנהלות והסבירה להם את זכויותיהם לאחר שבחנה את ההסכם (ואף נפתחה קבוצת "וואטסאפ" של נציגות בעלי הדירות עם מבואה, המוכיחה את הקשר ההדוק בין המבואה לנציגות בעלי הדירות (עמ' 357 ש' 11-20 לפר' 19.5.24). חלק בלתי מבוטל מבעלי הדירות התייצבו לדיונים וחלקם אף נחקרו. במהלך הדיונים הללו בעלי הדירות הביעו את רצונם לממש את הפרויקט.

הנתבעים טענו כי תנאי ההסכם גרועים במידה בלתי סבירה. לאחר שבחנתי את הטענה הגעתי לכלל מסקנה כי דינה להידחות היות ולא הוכחה. בנוסף, העובדה כי מרבית בעלי הדירות (למעט הנתבעים) חתמו על ההסכם בליווי עורך דין מנוסה מטעמם, מעוניינים בפרויקט והגישו תביעה נגד הנתבעים הסרבנים, מוכיחה כי לשיטתם, תנאי ההסכם טובים. בנוסף, הנתבעים לא הצביעו על תנאי בהסכם שהינו גרוע במידה בלתי סבירה. ממכלול הראיות שבפניי התרשמתי כי תנאי ההסכם טובים וכי הפרויקט כדאי כלכלית לכל בעלי הדירות הקיימות, ובכלל כך לנתבעים.

הנתבעים טענו להיעדר ניסיון של היזם. לאחר שבחנתי הטענה, הגעתי לכלל מסקנה כי דינה להידחות. היזם, חברת כח השקעות בע"מ, הינה חברה פרויקטאלית שהוקמה אד-הוק לצורך הפרויקט. החברה מוחזקת על ידי שלושה בעלי מניות שהן חברות בעלות ניסיון בתחום היזמות וההתחדשות העירונית. גם מר קינן משקיע בתחום הנדל"ן. טענת התובעים כי היזם מלווה ביועצים בעלי ניסיון כמו משרד אדריכלים המלווה את הפרויקט שמייצג גם חברות גדולות כמו אזורים, אפריקה ישראל, אאורה ועוד (סעיפים 86-90 לתצהיר מר קינן), לא נסתרה. לא זו אף זו, הפרויקט הינו פרויקט קטן שאינו מצוי באזור ביקוש להקמת פרויקט פינוי בינוי ומשכך אינו "מושך" יזמים גדולים בשוק. למרות רצונם העז של בעלי הדירות התובעים לקדם עסקת פינוי בינוי, הם נתקלו בקושי לגייס יזם (ולראיה, הרווח היזמי של הפרויקט אינו מן הגבוהים). רק לאחר פנייה של בעלי הדירות אל מר קינן, הוא נעתר לכך. בנוסף, היזם הוכיח כי עד כה הוא פעל היטב לקדם את הפרויקט, הוא יזם את התכנית שבסופו של דבר אושרה והפרויקט נכון להיום במצב בו ניתן היתר בניה בתנאים.

הנתבעים טענו להיעדר איתנות פיננסית של היזם. הטענה לא הוכחה ולא הוכח כי מדובר בהתנגדות כנה ואמיתית. הנתבע 1 בחקירתו לא ידע להשיב מדוע ליזם אין איתנות פיננסית והתחמק ממענה (עמ' 95-102 לפר' מיום 20.6.24). בנוסף, מקובלת עליי טענת התובעים בסיכומיהם, שלא נסתרה, כי בכל מקרה הפרויקט ילווה בליווי בנקאי ותינתנה ערבויות לבעלי הדירות בשווי דירות התמורה, כאשר הבנק המלווה ממילא בודק בעצמו את היזם מבחינה כלכלית בטרם שניתן הליווי (עמ' 22-23 לתמליל הסיכומים).

יצוין כי הנתבעים העלו טענות רבות נוספות מדוע הם מתנגדים לפרויקט, באשר לבחירת נציגות הפרויקט, היעדר הרשאה להגשת התביעה, העברת מניות היזם לחברות אחרות, טענות טכניות באשר למסמכי התאגדות של היזם והגדרת פעילות היזם בהתאם לאישור ניכוי מס במקור; הבניינים לא הוכרזו כמבנים מסוכנים; ההסכם חסר פרטים מהותיים; לא נחתם תצהיר ניגוד עניינים. מרבית טענות אלה לא הוכחו במישור העובדתי או המשפטי, לא הוכחו כרלוונטיות וממילא לא הוכח כי יש בהן כדי להצדיק את סירוב הנתבעים לחתום על ההסכם במשקפי החוק.

תום ליבם ואמינותם של הנתבעים

לאחר שהתרשמתי ממכלול כתבי הטענות, הראיות והעדויות, הגעתי לכלל מסקנה כי נימוקי הנתבעים לסירובם להתקשר בהסכם אינם כנים ואמיתיים, וכי אין ליתן משקל גבוה לעדויותיהם.

אשר לנתבע 1, התרשמתי כי בנוסף לכך שבאת כוחו התערבה והתפרצה שוב ושוב בזמן עדותו כאמור לעיל, עדותו הייתה רצופה בסתירות ואי דיוקים, גם בעניינים אגביים שאינם רלוונטיים לתביעה, באופן אשר מפחית מהמשקל שיש לייחס לעדותו. כך למשל:

1. הנתבע 1 סתר את עצמו באשר להתמחותו באסף הרופא - בכתבי הטענות מטעמו ובתצהיר עדות הראשית שלו, טען כי רכש את הדירה בשל קרבתה למקום התמחותו בבית החולים אסף הרופא וכי עד תחילת ההתמחות באסף הרופא הדירה הושכרה. מנגד בחקירתו התברר כי הוא לא התחיל עדיין בהתמחות כלל (בוודאי שלא באסף הרופא), הוא לא יודע היכן יתמחה, ולא בטוח שיתמחה באסף הרופא (עמ' 39 ש' 13-15, עמ' 41 ש' 1-20, עמ' 43 ש' 15-20, עמ' 44 ש' 4-22). בנוסף בחקירתו העיד באופן סותר כי כוונתו הייתה להתמחות ב"אחד מבתי החולים במרכז" (עמ' 39 ש' 3-5), וגם כי כוונתו הייתה להתמחות באסף הרופא (עמ' 43 ש' 1-3);

2. הנתבע סתר את עצמו באשר לשאלה האם דירתו מושכרת או לאו - מחד גיסא העיד כי דירתו הייתה מושכרת כל הזמן ברציפות (עמ' 43 ש' 9-12), מאידך גיסא שמאית הנתבעים העידה כי במועד ביקורה בדירתו (27.2.24), הדירה הייתה ריקה (ש' 7 עמ' 376 לפר' 19.5.24). רק לאחר שנתבע 1 עומת עם אמירה זו, הוא הודה שהייתה תקופה בה הדירה לא הייתה מושכרת בשל חילופי דיירים ושהיא מושכרת מזה שישה שבועות (פר' מיום 20.6.24, בעמ' 57 ש' 1-26, עמ' 58 ש' 1-22);

3. הנתבע סתר את עצמו כאשר מחד גיסא טען כי רכש את הדירה בשל הנוף הנשקף ממנה (סעיף 50 לכתב ההגנה המתוקן), ומאידך גיסא העיד "לא בגלל הנוף, בגלל המיקום" (פר' מיום 20.6.24, עמ' 65 ש' 11-12, עמ' 69 ש' 4-26, עמ' 70 ש' 1-16);

4. הנתבע 1 העיד באופן סותר כי הוא מעוניין להתגורר בדירה ולא להתפנות ממנה בגלל מיקומה (עמ' 110 ש' 10-14), אולם מכדותו התברר כי הוא לא מתגורר בדירה ולא התגורר בה למעט תקופה קצרה בזמן שיפוץ שנערך בה (פר' מיום 20.6.24 בעמ' 35 ש' 2-3). לא ברור מדוע נתבע 1 לא רוצה להתפנות מדירה שהוא כלל לא גר בה.

5. הנתבע 1 מחד גיסא טען כי משפחת טויטו מקבלת יתרון עודף בכך שקיבלה פטור מתשלום עבור קרקע משלימה מרמ"י (סעיף 8.2 לתצהיר עדות ראשית), ומאידך גיסא הוא לא ידע מהי קרקע משלימה וטעה לחשוב כי מדובר בתוספת בנייה של משפחת טויטו (עמ' 133 ש' 9-26, עמ' 136 ש' 1-26, עמ' 137 ש' 1-14). עוד טען הנתבע 1, כי משפחת טויטו מקבלת יתרון עודף בכך שמקבלת מהיזם השתתפות באחזקת הבניין, ומאידך גיסא הודה כי מדובר בהטבה לכלל בעלי הדירות בבניין (פר' מיום 20.6.24, עמ' 139 ש' 23, עמ' 140 ש' 1-15). קרי השתתפות באחזקת הבניין אינה מהווה הטבה למשפחת טויטו בלבד.

הנתבע 1 לא ידע פרטים מהותיים שהם חלק אינהרנטי מהסיבות בגינן לטענתו הוא מתנגד לפרויקט. הנתבע 1 אמנם התנגד לפרויקט בשל היעדר כדאיות כלכלית אך לא ידע לומר מהו ליווי בנקאי או כיצד הוא משפיע על הפרויקט (עמ' 103 ש' 12-26, עמ' 105 ש' 1-24, עמ' 106 ש' 1-19). הנתבע 1 התנגד לפרויקט בשל היעדר תמורות שוות לבעלי הדירות, אך גם בעניין זה נמצאו סתירות שפורטו לעיל.

הנתבע 1 התחמק משאלות והשיב תשובות שאינן עונות על השאלות שנשאל (עמ' 63 ש' 5-15; עמ' 66 ש' 18-26, עמ' 67 ש' 1-10; עמ' 74 ש' 19-26, עמ' 75 ש' 1-22; עמ' 90 ש' 23-26, עמ' 91-93; עמ' 105 ש' 2-14, עמ' 135 ש' 6-26, עמ' 136 ש' 1-7, עמ' 145 ש' 5-15).

ויודגש. הנתבע 1 מתנגד לפרויקט ומונע את קידומו, הגם שהוא כלל לא מתגורר בדירה או בבניין ואין לו זיקה מיוחדת אליהם. כאמור, מדובר בבניינים ישנים שמצבם רעוע. אין להם מרחב מוגן והם אינם עמידים מפני רעידות אדמה (על החשיבות הטמונה בהתגוננות מפני רעידות אדמה במדינת ישראל ראו את דבריה של כב' השופטת ד' ברק ארז ברע"א 1002/14 דב שומרוני נ' אוהד קופמן ו-14 אח' (נבו 9.7.2014), בפס' 21, ואת המצוטט שם). החשיבות במרחב מוגן התחדדה לצערנו בשנה וחצי האחרונה כאשר המדינה הייתה ועודנה בתקופת מלחמה ונורו לשטחי מדינת ישראל טילים ורקטות מדי יום. ההכרח מתחדד שעה שחלק מדיירי הבניינים הינם אנשים מבוגרים שמתקשים להתנייד ולהגיע בטווח האזעקה לחדר מדרגות. כל בעלי הדירות בבניין בו מצויה דירתו של הנתבע 1 רוצים את הפרויקט, גם אלו שמתגוררים בדירתם וגם אלו שמשכירים אותה. דווקא הנתבע 1 – אשר לא מתגורר בבניין, ומרבית הזמן בכלל לא בארץ שכן הוא לומד רפואה בחו"ל – הוא שמתנגד לפרויקט ולמעשה מונע מאותם אנשים, חלקם קשישים, לשפר את מגוריהם ולחיות בדירה בה יש מרחב מוגן. לאמור מתווסף שבטרם רכישת הדירה הנתבע 1 ידע שיש התארגנות לקראת הסכם פינוי בינוי כך שקיים סיכוי כי יחל פרויקט פינוי בינוי (פר' מיום 20.6.24, עמ' 63 ש' 9-12), ובכל זאת בחר לרכוש הדירה, בלוקחו את הסיכון (או הסיכוי) להתממשות הפרויקט. וכעת הוא בוחר לתקוע לו מקל בגלגלים, ללא הצדקה.

נמצאו קשיים גם בגרסתה של נתבעת 2. מחד גיסא, נתבעת 2 טענה כי היא לא מתנגדת לפרויקט וכי אינה מבקשת תמורה עודפת, ומאידך גיסא ביקשה להיות בעלת הדירה היחידה בעלת שלושה כיווני אוויר ובכך לקבל תמורה עודפת, וזאת למרות שלשיטתה בכוונתה למכור את הדירה. מחד גיסא, הנתבעת 2 טוענת שהודרה מהפרויקט ומאידך גיסא הייתה מודעת למודעה בלוח המודעות של הבניין על כנס דיירים בעניין הפרויקט [נ/8]. כך שהיא, כמו יתר הדיירים, הוזמנה לכנס ולא הודרה. בנוסף הנתבעת 2 כלל לא ניסתה לקחת חלק בישיבות או פגישות שהתקיימו בעניין הפרויקט, לבדוק אודות הפרויקט, ולא השיבה למכתבי היזם. מחד גיסא, בתצהיר העדות הראשית שלה נתבעת 2 הצהירה כי גם היא מנהלת בשטח דירתה משרד עו"ד ולא נחשפה בפניה בשום שלב של המשא ומתן האופציה שניתן לקבל יחידה מסחרית במקום דירת מגורים. מאידך גיסא, היא הודתה כי לא הייתה מסכימה לקבל דירה זהה לשל משפחת איצקוביץ. לסתירות אלו יש להוסיף כי הסיבות הנטענות בכתב ההגנה בגינן היא מסרבת לפרויקט, אינן זהות לסיבות בגינן התנגדה לפרויקט (לתכנית) בזמן אמת, ללמדנו כי מדובר בטענות כבושות ומלאכותיות שנועדו לשמש כהגנה לכתב התביעה.

קשיים אלה הם חמורים במיוחד שעה שמתנהל הליך משפטי במשך שלוש שנים בהן הנתבעים מעכבים את הפרויקט כאשר יתר בעלי הדירות משתוקקים וממתינים לו.

סוף דבר

אני מקבלת את התביעה ומאשרת את ביצוע העסקה בהתאם להסכם שנחתם בין בעלי הדירות לבין היזם.

אני ממנה ומסמיכה את עו"ד גיא פרבמן מטעם בעלי הדירות, שאינו בעל דירה בבניינים ו/או במקבץ, להתקשר בעסקה עם היזם בשם הנתבעים ולחתום בשמם על כל מסמך הנדרש לשם ביצוע הפרויקט בהתאם לסעיף 2(א)(2) לחוק פינוי בינוי.

לאחר ששקלתי את מכלול השיקולים ובין היתר את תוצאות ההליך; העובדה כי התובעים והיזם היו נכונים להגיע להסכמות עם הנתבעים שתייתרנה את ההליך והנתבעים לא קיבלו את הצעותיהם כך שהתביעה התבררה עד תומה; התנהלות הצדדים לאורך ההליך (לרבות הבקשה שהגישו הנתבעים לזימון עדים שלא סייעו לגרסתם והבקשה למינוי מומחה שהוגשה בשיהוי, וכן הצורך בהגשת כתב תביעה מתוקן בשל התנהלות התובעים), אני קובעת שהנתבעים יישאו בהוצאות התובעים ובכלל כך החזר אגרות, החזר שכ"ט שמאי בגין חוות הדעת הנוספת מיום 2.5.24 וכן שכ"ט עו"ד בסך של 100,000 ₪ בתוספת מע"מ כדין (50,000 ₪ בתוספת מע"מ ישולמו על ידי כל אחד מן הנתבעים). סבורני כי קביעה זו הינה סבירה בנסיבות העניין. כל הסכומים ישולמו בתוך 45 ימים מהיום. ככל שהסכומים לא ישולמו במועד, יישאו הם ריבית והפרשי הצמדה כחוק, מהמועד האחרון לתשלום ועד למועד התשלום בפועל.

ניתן היום, ט"ו תמוז תשפ"ה, 11 יולי 2025, בהעדר הצדדים.