בשנת 2007 נחתם הסכם מכר דירה, אשר על-פיו רכשו התובעים דירה מהנתבעת. בעת רכישתה טרם נרשם הבית שבו הדירה בפנקס הבתים המשותפים. לפיכך נקבעה תקופה אשר במהלכה היה על הנתבעת לרשום את הזכויות בדירה בבעלות התובעים ותקופה נוספת אשר במהלכה היה עליה לרשום את הבניין בפנקס הבתים המשותפים. השלמת הרישום הייתה באיחור ניכר ומכאן תביעת התובעים לפיצוי המוסכם, אשר על-פי ההסכם על הנתבעת לשלם בשל איחור זה. סעד נוסף אשר נתבע במסגרת התביעה, עניינו בכך שעל-פי טענת התובעים, רק לאחר רכישת הדירה נודע להם כי הדירה בנויה בחריגה מהיתר הבנייה. לפיכך עתרו לחייב את הנתבעת לפצות אותם בסכום השווה לפגיעה בערך הדירה לנוכח פגם זה. בנוסף לכך עותרים התובעים לחייב את הנתבעת לשאת בכל הוצאותיהם בשל ההליכים שהיו כרוכים בסעדים הנתבעים.
תמצית טענות הנתבעת הן, כי העיכוב ברישום הבית בפנקס הבתים המשותפים נבע רק ממחדלי בא-כוחם של התובעים, אשר פעל בשמם, כי הנתבעת אינה אחראית לחריגת בניה כלשהי ולפיכך יש לדחות את התביעה נגדה. עם זה טענה, כי אם יימצא כי עליה לפצות את התובעים מטעם כלשהו, כי אז יש לחייב את בא-כוחם לשאת בפיצוי זה. מטעם זה שלחה אליו הנתבעת הודעה לצד שלישי.
הצד השלישי, בא-כוחם של התובעים, טען כי לא רק שיש לחייב את הנתבעת לפצות את התובעים כנטען בתביעתם, אלא בכל מקרה, יש לדחות את ההודעה לצד שלישי בשל היעדר יריבות. לטענתו, בהיותו השלוח של התובעים, אין מקום להפרדה בינם לבינו וכי טענותיה של הנתבעת כלפיו לכל היותר עשויות היו לשמש טענות הגנה.
א.רקע, תמצית העובדות ועיקרי ההליכים בתובענה הנדונה
רקע ותמצית העובדות
2.תחילה נעמוד רק על תמצית העובדות. נקדים ונאמר, כי חרף העובדה שהצדדים חלוקים לגבי עובדות מהותיות, אין מחלוקת לגבי רוב העובדות אשר יפורטו בחלק זה המפרט רק את תמציתן.
מטעם הצדדים הוגשו כתשעים מסמכים אשר צורפו כנספחים לתצהיריהם. מטעמי נוחות, הם יסומנו כלהלן: נספחי התצהיר מטעם התובעים יסומנו באות ת בהתאם למספריהם (ת/1 וכדומה); נספחי התצהיר מטעם הנתבעת, שהם נספחי כתב ההגנה, יסומנו באות נ בהתאם למספריהם (נ/1 וכדומה); שני נספחים נוספים של תצהיר הנתבעת שלא צורפו אל כתב ההגנה, יסומנו "נספח 1 של התצהיר" וכדומה; מסמכים שבעניינם העיד עו"ד ערן לוי מטעם הנתבעת ואשר הוגשו ביום 10.5.2016, יסומנו באותיות א-טז (כפי שנקבע וסומן במהלך עדותו – עמ' 22 שורות 9-7).
3.במוקד התביעה הנדונה עומדת דירה ברחוב גדעון האוזנר 42 (גוש 30195, חלקה 238, תת חלקה 3) (להלן – הדירה) שרכשו התובעים, תושבי ארצות הברית, מהנתבעת (ילידת 1938) בהתאם להסכם מכר שנחתם ביום 22.4.2007 (להלן – ההסכם) (ההסכם ללא נספחיו – ת/1; ההסכם בצירוף נספחיו – נספח נ/1).
מאחר שהתובעים גרים בארצות הברית, הם ייפו את כוחו של עו"ד עמנואל שופמן, קרוב משפחה של התובעת (להלן – עו"ד שופמן), לייצג אותם בכל הכרוך ברכישת הדירה. עו"ד שופמן הוא גם מי שהגיש בשם התובעים את התביעה הנדונה ותביעה נוספת שתוזכר בהמשך, הוא גם מי שהגיש את התצהיר מטעמם ונגדו הוגשה ההודעה לצד שלישי. את הנתבעת ייצג בעסקה ובהליכים שבאו בעקבותיה (למעט הליך אחד, שיוזכר להלן), בא-כוחה גם בתביעה הנדונה, עו"ד יוסף בן-דור (להלן גם – עו"ד בן-דור).
4.לפני שנים רבות (כחמישים שנה קודם לבירור התביעה), רכשה הנתבעת עם אדם נוסף מגרש במורדות שכונת בית וגן. הבעלות על המגרש הייתה במושע ורק כעבור שנים, לאחר תכנית איחוד וחלוקה משנת 2001, נרשמה החלקה בבעלותן של הנתבעת ושל הגב' רחל אנגלרד (להלן – אנגלרד) בחלקים שווים. לימים נבנה על המגרש בית שבו שלוש דירות, לרבות הדירה הנדונה (להלן – הבניין). ביום 12.7.2005, לאחר סיום הבניה, נתנה הוועדה המקומית לתכנון ולבניה בירושלים "תעודת גמר לבניין" ו"טופס 4" לדירה (אישור להספקת חשמל, מים וטלפון), המאשרים כי הדירה הנדונה נבנתה בהתאם להיתר הבניה (נספח ד' של ההסכם – נ/1).
ביום 2.3.2006 נערך הסכם חלוקה (נספח ג' של ההסכם – נ/1. להלן – הסכם החלוקה), שאלו עיקריו: זכויות הבעלות בנכס יחולקו לשלושה חלקים, כלהלן: 29% בבעלות הדסה רבינוביץ ז"ל ושרה וייס (להלן, לפי העניין – רבינוביץ ווייס), 35.5% בבעלות אנגלרד ו-35.5% בבעלות הנתבעת; נקבע איזו דירה תשויך לכל אחת מבעלות הזכויות בנכס, תוך סימון גבולותיה של כל אחת משלוש הדירות (דירת הנתבעת סומנה בירוק, דירת אנגלרד סומנה באדום ודירת וייס ורבינוביץ סומנה בכחול); נקבע וסומן אלו שטחים (חניות, מקלטים, מחסנים, מעליות, מדרגות וכדומה) יוצמדו אל כל אחת מהדירות; נקבע, כי הבניין כולו יירשם בפנקס הבתים המשותפים וכל אחת מהדירות תירשם על שם בעליה.
לשלמות הדברים נקדים ונציין כבר עתה, כי כל שלוש הדירות שנבנו בבניין נמכרו. דירה מס' 1 של אנגלרד, נמכרה בינואר 2007 לבני הזוג ט' (מאחר שבמסגרת התביעה הנדונה נטען כי לכאורה, הם עברו עבירות בניה, אך גרסתם לא נשמעה, לא ראינו לנכון לציין את שמם המלא ומטעם זה הם יכונו להלן – משפחת ט'), דירה מס' 2 של וייס ורבינוביץ (תחילה עברה בחלקה ליורשות של רבינוביץ ז"ל, שהן אנגלרד, וייס ועדנה לודמיר) נמכרה במארס 2008 למשפחת ג' (להלן, מאותם טעמים – משפחת ג') ודירה מס' 3 של הנתבעת – הדירה הנדונה – נמכרה כאמור, לתובעים באפריל 2007.
5.אין מחלוקת בין הצדדים על כך שהנתבעת מעולם לא גרה בדירה שבבעלותה וכי מאז השלמת בנייתה, הדירה עמדה ריקה והוצעה למכירה. כאמור, ביום 22.4.2007 נחתם ההסכם אשר על-פיו מכרה הנתבעת את הדירה לתובעים. מאחר שבמועד חתימת ההסכם הבניין טרם נרשם כבית משותף, צורף להסכם תשריט המגדיר במדויק את הדירה אשר נמכרה מכוח ההסכם (התשריט שבו מסומנים גבולות הדירה הנדונה בצבע ירוק – נספח א' של ההסכם – נ/1) (להלן – התשריט) (העותק שהוגש לבית המשפט לא היה בצבע, ולכן במהלך הדיון, באישור הצדדים ובאי כוחם, סומנו בעותק זה גבולות הדירה בצבע כחול (שהיה זמין באולם (עמ' 14 שורות 20-19). בכל מקום שבו מצוין סימון בצבע ירוק, הכוונה לדירה הנדונה).
בהמשך הדברים נעמוד על הוראות ההסכם הנוגעות לשאלות השנויות במחלוקת ואשר מצריכות בירור במסגרת התובענה הנדונה. לעת הזו יצוין, כי על-פי ההסכם, התמורה עבור הדירה הייתה בסך 720,000$ ארה"ב (סעיף 3 בהסכם). כן נקבע, כי מלוא התמורה תשולם עד יום 25.5.2007 (שם, סעיף 3.3) וכי החזקה בדירה תעבור אל התובעים לאחר תשלום מלוא התמורה (שם, סעיף 4.2).
בעניין רישום הזכויות בדירה על-שם התובעים נקבע בהסכם, כי יהיה זה תוך תשעים יום ממועד תשלום מלוא התמורה (שם, סעיף 4.11). עוד נקבע, כי רישום הבית המשותף יהיה תוך שניים-עשר חודש ממועד העברת הבעלות בדירה על שם התובעים, תוך הסכמה לכך שתינתן ארכה בת עשרה חודשים נוספים, בכפוף לכך שהנתבעת תשלם לתובעים פיצוי מוסכם בסך 25,000$ (שם, סעיף 4.12).
6.מלוא התמורה עבור הדירה שולמה, כפי שנקבע, ביום 25.5.2007, אולם מסמכים שונים שהיה על התובעים להמציא לשם הסדרת העברת הזכויות בדירה ורישומם על שמם, נמסרו לטענתם, רק ביום 7.10.2007 (נעיר כבר עתה, כי עובדה זו אינה מדויקת וכי נשוב ונידרש אליה בהמשך הדברים).
בשל העיכוב ברישום הבית המשותף, הגישו התובעים ביום 1.12.2010 תביעה אל בית המשפט המחוזי בירושלים נגד הנתבעת ונגד משפחת ט' (ת"א 1169-12-10. להלן – התביעה במחוזי), אשר במסגרתה עתרו לצו עשה שיורה על ביטול הערת אזהרה שנרשמה על הנכס לטובת משפחת ט' (שעל תוכנה נעמוד בהמשך הדברים), לצו שיחייב את הנתבעת להעביר את הזכויות בדירה על שם התובעים וכן לצו שיורה על רישום הבית המשותף. כן עתרו התובעים לסעד כספי בסך 95,000 ₪, שעניינו הפיצוי המוסכם בסך 25,000$, שעל-פי ההסכם על הנתבעת יהיה לשלם לתובעים במקרה של איחור ברישום הבית המשותף. בעניין הסעד הכספי קבע בית המשפט המחוזי (כבוד השופט א' רומנוב), בהחלטה מיום 30.11.2011, כי אינו בסמכותו ולכן נמחק מהתביעה (ההחלטה – ת/17).
בסופו של דבר הערת האזהרה הנזכרת נמחקה וביום 10.7.2012 נרשמו הזכויות בדירה על שם התובעים (נסח מרשם המקרקעין – ת/20).
התביעה הנדונה הוגשה ביום 30.12.2013 ובמהלך בירורה, ביום 25.12.2014, ניתן צו רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים (נספח מס' 1 של תצהיר הנתבעת). נעיר, כי על-פי בדיקה שערכנו במערכת 'נט נמשפט', התביעה שהוגשה אל בית המשפט המחוזי נמחקה בהסכמת הצדדים ביום 23.3.2015.
עיקרי ההליכים בתביעה הנדונה
7.כתב התביעה הוגש כאמור, ביום 30.12.2013 ובמסגרתו עתרו התובעים לפיצוי כספי בסך 436,860 ₪ בשל ירידת ערך הדירה לנוכח חריגות בניה שנמצאו בה וכן לפיצוי המוסכם בסך 90,000 ₪ (25,000$) בשל העיכוב ברישום הבית המשותף ובסך הכול 526,860 ₪. כתב ההגנה הוגש ביום 12.2.2014.
לאחר שהליך המהו"ת לא צלח, התקיים קדם משפט ביום 2.12.2014, אשר בעקבותיו הורשו הצדדים להשלים את ההליכים המקדמיים והנתבעת הורשתה להגיש הודעה לצד שלישי. הודעה זו, אשר הוגשה נגד עו"ד שופמן, הוגשה ביום 8.12.2014 וביום 31.12.2014 הודיעה הנתבעת כי ביום 25.12.2014 ניתן צו רישום הבית המשותף. כתב ההגנה להודעה לצד השלישי הוגש ביום 27.1.2015.
8.בהתאם להחלטה מיום 2.2.2015 הגישו הצדדים תצהירי עדות ראשית כלהלן:
מטעם התובעים הוגש ביום 15.3.2015 תצהיר עדות ראשית של עו"ד שופמן, שאליו צורפו עשרים ושמונה נספחים וכן הוגש תצהיר עדות ראשית של המתווך, מר משה חבצלת (להלן גם – המתווך). נספחי תצהירו של עו"ד שופמן כללו גם שתי חוות דעה של שמאי מקרקעין: אחת מטעם שמאי המקרקעין יניב ביליה (להלן – השמאי ביליה), מיום 14.7.2013 (ת/22), אשר הוכנה לצורך התביעה הנדונה, והשנייה מטעם השמאי ציון חי באדי (להלן – השמאי באדי), מיום 20.5.2007 (ת/23), אשר הוכנה לבקשת התובעים לשם קבלת הלוואת משכנתה לרכישת הדירה מבנק המזרחי (להלן – הבנק).
מטעם הנתבעת הוגש ביום 21.4.2015 תצהיר עדות ראשית של הנתבעת, אשר כלל את עשרים ואחד נספחי כתב ההגנה ושני נספחים נוספים. הנתבעת גם ביקשה לזמן לעדות את עו"ד ערן לוי (להלן – עו"ד לוי), ממשרדו של עו"ד אריה יעקב, אשר טיפל בנושא רישום הבית המשותף. בהתאם להחלטות מיום 5.5.2010 ומיום 10.5.2010, שישה-עשר מסמכים שבעניינם העיד, הוגשו עוד ביום 10.5.2016.
תצהירו של הצד השלישי, עו"ד שופמן, הוגש ביום 8.6.2015.
9.בקדם המשפט שהתקיים ביום 20.10.2015 הסכימו הצדדים להמלצת בית המשפט להפניית התובענה להליך גישור. עם זה נקבע, כי אם הליך הגישור לא יצלח, יישמעו הוכחות ביום 16.6.2016. מאחר שרק ביום 8.6.2016 הודיע בא-כוח התובעים כי הליך הגישור לא צלח ובשל אילוצי יומן בית המשפט, נדחתה ישיבת ההוכחות ליום 24.11.2016.
בישיבת ההוכחות העידו עו"ד שופמן והמתווך מטעם התובעים והנתבעת ועו"ד לוי העידו מטעם הנתבעת. מאחר שהתובעים עצמם נכחו בדיון ולבקשת בא-כוח הנתבעת, השיב התובע לשאלותיו.
לבקשת הצדדים, סיכומי טענותיהם הוגשו בכתב. התובעים הגישו ביום 18.12.2016, הנתבעת הגישה ביום 16.1.2017, הצד השלישי הגיש ביום 31.1.2017 והתובעים השיבו ביום 8.2.2017.
ב.עיקרי טענות הצדדים
עיקרי טענות התובעים
10.התובעים טענו, כי הנתבעת הפרה את ההסכם הפרות יסודיות בשישה עניינים: הסתרת חריגות בניה; הסתרת העובדה שהבית נבנה תוך פלישה למגרש סמוך; רישום הערת אזהרה לטובת דירת השכנים, משפחת ט'; אי העברת רישום הזכויות בדירה על שם התובעים תוך תשעים יום; אי רישום הבית המשותף תוך שניים-עשרה חודש ממועד העברת הבעלות; ההצהרה בהסכם (בסעיף 4.11) כי במועד חתימתו נעשו רוב הפעולות הדרושות לרישום הבית המשותף, היא "שקרית" (כלשונם).
לנוכח הפרות אלו, טענו התובעים כי נגרם להם נזק בסכום הנתבע וכן הוצאות בסך 144,854 ₪, הכולל את אגרות המשפט בתביעה הנדונה ובתביעה בבית המשפט המחוזי, שכר השמאי, שכר המגשרים, שכר טרחת עורך-דין, כרטיסי טיסה לישראל לשני דיונים (בסך כ-16,000$).
11.התובעים עמדו על היקף החובה לקיים חוזים, על חובות הגילוי וחובות תום הלב הנובעות מהוראות סעיפים 15 ו-12 בחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן – חוק החוזים). כן טענו, כי הנתבעת הפרה את הוראות סעיף 16 בחוק המכר, התשכ"ח-1968 (להלן – חוק המכר), בדבר אי התאמת הנכס שנמכר לזה שעליו הוסכם כי יימכר. לפיכך לטענתם, הם זכאים לפיצוי בהתאם להוראת סעיף 28 בחוק זה.
על-פי טענת התובעים, עולה מן הראיות, שעליהן עמדו, כי הנתבעת הסתירה את חריגות הבניה. לטענתם, אף יש לדחות את טענותיה כי הוסכם שהדירה נרכשת במצבה, AS IS. שכן לטענתם, על-פי ההסכם, רכישת הדירה במצבה הייתה בכפוף להצהרות הנתבעת כי הדירה נבנתה כדין ובהתאם להיתר הבניה.
12.עוד טענו התובעים, כי יש לדחות את טענת הנתבעת כי אין לומר שערכה של הדירה ירד מן הטעם שגם לפי חוות הדעה של השמאי ביליה, ערכה עלה. בעניין זה טענו, כי שאלת ערך הדירה אינו קשור בשאלה אם מחירה עלה בשל עליית מחירים, באופן שהעלה את שוויה. התובעים אף טענו כי בהערכת הנזק יש לשקול גם את העובדה שעל-פי טענתם, חריגות הבניה אינן ניתנות לתיקון.
13.בעניין האיחור ברישום הבית המשותף פירטו התובעים את השתלשלות הדברים על-פי טענותיהם. לטענתם, השתלשלות דברים זו מעלה כי העיכוב ברישום נבע ממחדלי הנתבעת בטיפול בנושא הרישום וכן מחריגות הבניה, אשר לטענת התובעים, הנתבעת אחראית להם. התובעים טענו עוד, כי יש לדחות את ניסיון הנתבעת לגלגל את העיכובים על שכמו של עו"ד שופמן, וזאת לנוכח מסמכים כאלה ואחרים (שעליהם עוד נעמוד בהמשך הדברים), אשר מלמדים, כך לטענתם, כי לא היה בהתנהלותו כדי לעכב את הרישום.
עיקרי טענות הנתבעת
14.תמצית טענותיה של הנתבעת הן, כי המסמכים שצורפו מטעמה מלמדים כי העיכוב ברישום הבית המשותף נבע ממחדליו הרבים של עו"ד שופמן, בא-כוחם של התובעים אשר פעל בשמם. מאחר שחיובי הצדדים היו חיובים שלובים ומאחר שהעיכוב נבע מאי קיום התחייבויות התובעים, הרי שלא ניתן לומר כי העיכוב ברישום הבית המשותף הוא בגדר הפרת ההסכם מצד הנתבעת.
15.בעניין חריגות הבניה טענה הנתבעת, כי היא לא בנתה דבר בחריגה מהיתר הבניה, כפי שאף העידו תעודת הגמר וטופס 4 שניתנו. לטענתה, חריגות הבניה נרשמו על שלוש הדירות, ללא הבחנה, בעוד שהתובעים לא הוכיחו את חריגת הבניה בדירה הנדונה. מכל מקום לטענתה, התובעים לא הוכיחו שהנתבעת ולא הם עצמם אחראים לחריגות הבניה, כי לא הוכיחו את הנזק שעל-פי טענתם, נגרם להם בשל אותן חריגות בניה נטענות ואף לא הוכיחו את שיעורו. לטענתה, האמור בחוות דעתו של ביליה, מוכיחה כי ערך הדירה דווקא עלה. כן טענה, כי אף לשיטת התובעים לא חל כל שינוי במצב הדירה מאז רכשו אותה, כך שלנוכח הצהרתם כי רכשו את הדירה במצבה, AS IS, אין להם להלין אלא על עצמם. עוד טענה הנתבעת, כי שטח הדירה שנמכר סומן בתשריט שצורף להסכם, שאותו הסתירו בכך שנמנעו מלצרף אותו אל כתב התביעה או אל התצהיר מטעמם, כך שהם ידעו היטב כי מה שנמכר להם תאם את התשריט.
16.בכל הנוגע להערת האזהרה שנרשמה לטובת משפחת ט', טענה הנתבעת, כי היה זה בידיעת עו"ד שופמן, לאחר שמלוא העובדות הובהרו לו עוד בטרם נחתם ההסכם למכירת הדירה לתובעים.
17.בעניין ההודעה לצד שלישי טענה הנתבעת, כי ככל שהייתה התרשלות כלשהי, הרי שהייתה זו התרשלותו של עו"ד שופמן, כבא-כוחם של התובעים. אם אמנם היו מחדלים כלשהם שגרמו לתובעים נזק, הרי אלו מחדליו ולכן אם תחויב לפצות את התובעים, יהיה עליו לשאת בפיצוי זה.
עיקרי טענות הצד השלישי (עו"ד שופמן)
18.הצד השלישי טען כאמור, כי יש לסלק את ההודעה לצד שלישי מחמת היעדר יריבות ואף טען, כי יש לקבל את תביעת התובעים נגד הנתבעת. תמצית טענותיו הן, כי בהיותו שלוח של התובעים, אין מקום להפרדה מלאכותית בין השולח לבין השלוח וכי ככל שיש לנתבעת טענות כלפי הצד השלישי, הרי שמדובר בטענות הגנה שעליה להעלות כלפי התביעה. כן טען, כי אינו חב חובת זהירות כלפי התובעת. בכל הנוגע לתביעה לגופה, העלה הצד השלישי שורה של טענות בעניין אי הבאת עדים מהותיים מטעם הנתבעת, אשר העידה כי אינה בקיאה בעובדות ולכן אין לסמוך על עדותה. לטענת הצד השלישי, היה על עו"ד בן-דור, שניהל את הדברים בשם הנתבעת, להעיד על העובדות, כפי שעשה עו"ד שופמן.
תשובת התובעים
19.תשובת התובעים היא בעיקרה חזרה על עיקרי טענותיהם והעלאת טענות כלפי טענת הנתבעת בכל הנוגע לעיכוב ברישום הבית המשותף. לטענתם, יש לדחות את טענת הנתבעת כי דובר בחיובים שלובים של שני הצדדים גם מן הטעם שלטענתם, הוכח שעו"ד שופמן שיתף פעולה באופן מלא עם עו"ד בן-דור וגם מן הטעם שלטענתם, הנתבעת לא הראתה שהתובעים הפרו חובה כלשהי.
ג.דיון והכרעה
הערות מקדימות והגדרת הנושאים הטעונים בירור והכרעה
20.בטרם נידרש אל בחינת העובדות לנוכח הראיות שהוגשו, קשה שלא להעיר, כי התובעים במפגיע צירפו אל התצהיר מטעמם מכתבים שונים באופן סלקטיבי וחסר. החסר הבולט ביותר היה בכך שרוב המכתבים שבחרו הם לצרף אל התצהיר של עו"ד שופמן היו מכתביו שלו. כך בעוד שבניגוד לנהוג, למקובל ובעיקר למתבקש, לא צורפו מכתבי התשובה, המכתבים אשר בעקבותיהם נכתבו מכתביו או מסמכים אשר יכולים היו ללמד על ההקשר שבו נכתבו. רק לאחר עבודה מאומצת, של השלמת החסר באמצעות המסמכים והמכתבים הרבים אשר צורפו אל תצהירה של הנתבעת ואשר הוגשו באמצעות עו"ד לוי, התקבלה התמונה המלאה (אשר כללה כתשעים מסמכים). תמונה זו, יש לומר כבר עתה, שונה בתכלית מהתמונה החלקית שהוצגה בתצהירו של עו"ד שופמן, אשר הוגש מטעם התובעים. כל זאת עוד יובהר בהמשך הדברים.
21.טענות התובעים הן כי כאמור, הנתבעת הפרה את ההסכם בששה עניינים שפורטו לעיל (חלקם לא נטען בכתב התביעה, אך נניח לכך לעת עתה). למרות זאת, עתרו הם לסעד רק בעניין חריגות הבניה הנטענות (פיצוי בסך 436,860 ₪) ובעניין העיכוב שחל ברישום הבית המשותף (פיצוי בסך 90,000 ₪). כן עתרו כאמור, לחייב את הנתבעת בתשלום הוצאותיהם (בסך כ-145,000 ₪).
סדר הדיון יהיה אפוא, כלהלן:
תחילה יידונו הטענות בעניין הפרות ההסכם אשר בעניינן לא נתבע פיצוי: (1) הטענה בעניין הערת האזהרה לטובת דירת משפחת ט'; (2) הטענה שהצהרת הנתבעת בהסכם, כי רוב הפעולות הדרושות לרישום הבית המשותף נעשו עוד קודם לחתימתו, לא הייתה אמת.
לאחר מכן יידונו הטענות שעניינן חריגות הבנייה: (3) הטענה שעניינה הסתרת העובדה שהבית נבנה בפלישה למגרש סמוך; (4) הטענה בדבר הסתרת חריגות בנייה בדירה.
לבסוף יידונו (יחד) שתי הטענות בעניין העיכוב ברישום: (5) הטענה בעניין העיכוב בהעברת הזכויות בדירה ורישומן על שם התובעים ובעניין העיכוב ברישום הבית המשותף.
(1)הערת האזהרה לטובת דירת משפחת ט'
22.תמצית טענת התובעים בעניין הערת האזהרה שנרשמה לטובת דירת משפחת ט', היא כי כשנה לאחר רכישת הדירה, בטרם נרשמה בבעלותם, רשמה הנתבעת הערת אזהרה לטובת משפחת ט', באופן שיצר מגבלה או פגם בדירה. זאת לטענתם, בניגוד להתחייבות הנתבעת כי הזכויות בדירה יירשמו על שם התובעים נקיות מכל שעבוד, חוב, זכות של צד שלישי או כל כיוצא בזה. עוד טענו, כי הערת האזהרה נרשמה ללא ידיעתם וכי רישומה סיכל את אפשרות העברת הזכויות ורישומן על שמם. זאת לטענתם, בשל דרישת הבנק להסרת ההערה וסירובו לחתום על שטרי המשכנתה כל עוד היא רשומה. התובעים טענו, כי בכך גם הפרה הנתבעת את התחייבותה להמציא לבנק כל מסמך שיידרש.
23.נקדים ונאמר, כי כפי שיובהר להלן, טענות התובעים, כפי שהוצגו בעניין ההפרה הנטענת, אינן אמת. התובעים אף לא הציגו כל מסמך מטעם הבנק התומך בטענתם, כי הבנק לכאורה, סירב לחתום על שטרי המשכנתה לנוכח קיומה של הערת האזהרה הנזכרת. אף אין כל מחלוקת כי העניין הוסדר זה מכבר לשביעות רצונם של התובעים (באופן שלא הובהר בתביעה הנדונה). מכל מקום וכאמור, לא נתבע כל סעד בשל ההפרה הנטענת, בעוד שחזקה על התובעים כי אילו היה נגרם להם נזק כלשהו, היו עותרים לחיוב הנתבעת לפצות אותם על כך. בנסיבות אלו, כלל לא ברור על שום מה ראו התובעים להרחיב ולטעון בעניין זה.
מכל מקום, לשם העמדת עובדות על דיוקן, תחילה נעמוד בקצרה על העובדות על-פי הראיות שהוגשו.
24.בהתאם להסכם החלוקה מיום 2.3.2006, שעיקריו הובאו לעיל, הנכס חולק לשלוש דירות שהוגדרו במדויק, כך שלנתבעת הוקנו הזכויות בדירה מס' 3. ביום 22.1.2007 רכשה משפחת ט' את זכויותיה של אנגלרד (דירה מס' 1). הערת אזהרה בעניין עסקה זו נרשמה ביום 25.1.2007 וביום 2.5.2007 הועברה הבעלות על הזכויות בחלקה של אנגלרד בנכס ונרשמה על שם משפחת ט' (נסחי מרשם המקרקעין – ת/2, ת/21).
ביום 22.1.2007, במקביל לחתימת הסכם המכר עם משפחת ט', נחתם הסכם שימוש לא מוגבל בזמן בין הנתבעת לבין משפחת ט' לעניין "מחסן, חדר הסקה ומבואה" בשטח של 14 מ"ר בקומה 00, אשר סומן בתשריט בצבע כחול מקווקו (להלן, לפי העניין – הסכם השימוש ו-המחסן) (ת/15). שטח זה היה בתחילה חלק מדירת הנתבעת בהתאם להסכם החלוקה, אך בהסכם האמור נקבע, כי יועמד לרשות דירת משפחת ט'. כן נקבע, כי משפחת ט' רשאית לרשום הערת אזהרה, אך זו נרשמה באיחור, ביום 30.6.2008.
הסכם המכר שעל-פיו נמכרה דירתה של הנתבעת לתובעים, נחתם כאמור, ביום 22.4.2007. כשבוע קודם לכן, ביום 16.4.2007, הודיע עו"ד בן-דור לעו"ד שופמן במכתב (נ/2), על תוכנו של הסכם השימוש, על כך ששטח המחסן אינו חלק מהממכר וכי הוצא ממנו עוד קודם לכן, כי בפועל שטח המחסן מצוי ברשות משפחת ט', אשר רכשה את הדירה הצמודה, וכי אף נערך עמה הסכם שימוש כאמור, אשר צורף אל המכתב. מכתב נוסף בעניין האמור, שלח עו"ד בן-דור אל עו"ד שופמן ביום 18.4.2007 (נ/3), בטרם חתימת ההסכם.
מכאן אפוא, שאין יסוד לטענה כי התובעים לא ידעו על נושא המחסן ועל תוכנו של הסכם השימוש. מאחר שבעת חתימת הסכם המכר עם התובעים טרם נרשם הבית המשותף, המגדיר את הדירות, נערך במסגרת ההסכם התשריט אשר הגדיר את שטח הדירה שנמכרה לתובעים (נספח א' של ההסכם – נ/1). שטח המחסן כלל לא נכלל בתחום שטח הממכר שגבולותיו הגדירו את דירת התובעים וממילא שכלל לא נמכר להם. כמו כן וכאמור, המחסן אף אינו חלק מהדירה שרכשו התובעים ואף אין כל גישה אליו מהדירה.
25.הגם שכאמור, המידע בכל הנוגע למחסן נמסר לעו"ד שופמן עוד בטרם החתימה על ההסכם, הגם שאף נשלח אליו הסכם השימוש האמור והגם שהמחסן כלל לא נכלל בשטח הדירה שנמכרה לתובעים, טען עו"ד שופמן כי לכאורה, מעשיה של הנתבעת בכל הנוגע למחסן נעשו שלא כדין. כך גם טען, כי לנוכח הערת האזהרה שנרשמה ביום 30.6.2008, סירב הבנק לתת לתובעים שטרי משכנתה.
כאמור, מעבר לטענותיו של עו"ד שופמן בדבר סירוב הבנק, לא הובאה לכך כל ראיה. לכך יש להוסיף, כי אפילו נוצרה תקלה כלשהי – ולא אמרנו זאת – הרי שממכתבים בעניין זה עלה, כי כל הגורמים הנוגעים בדבר, לרבות משפחת ט' ובאת כוחם, עו"ד אני ברדוגו (להלן – עו"ד ברדוגו), גילו נכונות להסדרת העניין. כך בין השאר, הודיעה עו"ד ברדוגו לעו"ד בן-דור במכתב מיום 18.2.2009 (ת/8) ולעו"ד שופמן במכתב מיום 17.3.2009 (ת/9), כי אינה מתנגדת לרישום הזכויות על שם התובעים, בכפוף להבטחת זכויותיה של משפחת ט' (כשהכוונה לזכויותיה במחסן). אמנם, מאוחר יותר טען עו"ד שופמן במספר מכתבים (מיום 27.4.2009 (ת/11), מיום 30.6.2009 (ת/12) ומיום 27.12.2009 (ת/13), כי לא ידע על סיבת רישום הערת האזהרה האמורה וכי הדבר מעכב את חתימת שטרי המשכנתה בבנק, אך כאמור, טענתו זו עומדת בסתירה לעובדות.
מכל מקום, עו"ד בן-דור שב והסביר לעו"ד שופמן את הדברים פעם אחר פעם (ראו בין השאר, מכתבים מיום 29.6.2009 (נ/18), מיום 6.1.2010 (ת/14), מיום 24.1.200 (נ/19), ומיום 26.1.2010 (נ/20)). כך גם בין השאר, הבהיר עו"ד בן-דור, מה התיקון הנדרש בשטרי המשכנתה, אשר יפתור את העניין (מכתב מיום 6.1.2010 (ת/14)) וכיצד ניתן לפעול, על דעת משפחת ט' ובאת-כוחם, עו"ד ברדוגו, באופן שאף יאפשר את מחיקת הערת האזהרה (מכתבו של עו"ד בן-דור לעו"ד שופמן מיום 24.1.2010 (נ/19)).
למרות זאת וכאמור, התובעים הגישו תביעה אל בית המשפט המחוזי, בין השאר, בעניין הערת האזהרה האמורה. כך או אחרת, נושא זה בא זה מכבר על פתרונו ואף לא נתבע כל סעד בקשר אליו.
(2)הצהרה בהסכם לעניין רישום הבית המשותף
26.התובעים טענו כי אין אמת בהצהרת הנתבעת בסעיף 4.11 בהסכם, כי בעת חתימתו כבר נעשו רוב הפעולות הדרושות לרישום הבית המשותף. באופן תמוה, הם ביססו את טענתם זו בעיקר על דברי עו"ד לוי בעדותו, בעוד שלפי טענתם הוא העיד, כי לכאורה החל לטפל בכך רק בשנת 2011 או 2012.
27.גם טענה זו של התובעים אינה נכונה ואף דומה כי לא בכדי גם עליה לא ביקשו הם לבסס זכות לקבלת סעד כלשהו. כך שלא ברור על שום מה נטען עניין זה ועל שום מה ראו התובעים להרחיב לגביו. ראשית, עו"ד לוי אישר במפורש כי החל לטפל בנושא רישום הבית המשותף עוד בשנת 2008 ועל כך מעיד מכתבו מיום 30.3.2008 (ת/24; מצורף גם ל-נ/13; עדותו בעמ' 25 שורה 31 עד עמ' 26 שורה 7), שאליו עוד נידרש בהמשך הדברים. שנית, משורה של מכתבים, שאף אליהם עוד נידרש, עולה כי הנתבעת השלימה את כל הפעולות שנדרשה לעשות לשם רישום הבית המשותף בשלבים מוקדמים מאד, ממש סמוך לחתימת ההסכם וכי לא היה כל עיכוב מצדה. ראו לעניין זה, בין השאר, את מכתביו הבאים של עו"ד בן-דור לעו"ד שופמן: מיום 6.6.2007 (נ/6); מיום 30.7.2007 (נ/7); מיום 31.7.2007 (נ/8); מיום 22.8.2007 (נ/9).
(3)הטענה בדבר בניה תוך פלישה למגרש סמוך
28.טענת התובעים בדבר בניית הבניין, או המדרגות החיצוניות, תוך פלישה אל המגרש הסמוך כלל לא הוכחה ואף נסתרה. על הראיות בעניין זה נעמוד אפוא, עתה.
29.ראשית לכל, לא ניתן לחלוק על כך שהמדרגות בצד הבניין הגובלות במגרש הסמוך הן חלק מהבניין שנבנה על-פי היתר הבניה. ניתן להבחין במדרגות בתשריט של היתר הבניה, שהוא אחד מנספחי ההסכם (נספח א – נ/1). אף אין מחלוקת על כך שעם השלמת הבנייה ניתנו תעודת גמר לבניין וטופס 4 לדירה, המאשרים שהבנייה הייתה על-פי היתר הבנייה (שם, נספח ד'). בנסיבות אלו ולנוכח חזקת תקינות המעשה המינהלי, כל עוד הדבר לא נסתר, אזי חזקה היא שהבנייה היא על-פי התכניות, לרבות תכניות המדידה, שעל-פיהן ניתן היתר הבניה. ממילא חזקה היא שהבניין נבנה בגבולות המגרש וכי לא נבנה בחריגה ממנו.
30.שנית, התובעים לא הגישו ראיה קבילה כדין להוכחת הטענה כי הבניין נבנה תוך פלישה אל מגרש אחר. הדרך היחידה שבה ניתן להוכיח טענה בדבר חריגה מגבולות מגרש בניגוד לתכניות בניין עיר (תב"ע) או בניגוד להיתרי בניה, היא באמצעות חוות דעה של מודד מוסך. משלא הוגשה חוות דעה מעין זו, ממילא שלא הוכחה הטענה כי לכאורה, הבניין נבנה תוך חריגה אל מגרש סמוך.
31.שלישית, הראיות שעליהן מבססים התובעים את טענותיהם בדבר פלישה לכאורה, אל מגרש סמוך, הן בגדר עדות מפי השמועה שאינה מבוססת על ראיות של ממש. בחינתן אף מטילה ספק בדבר נכונותן. נבחן אפוא, את ארבע הראיות שעליהן מבקשים התובעים לסמוך.
האחת, מכתב של המהנדס הראשי של חברת קים לוסטיגמן, הבונה במגרש הסמוך, אל עו"ד שופמן, מיום 28.3.2012 (ת/18) – מכתב זה נכתב במענה למכתב שכתב עו"ד שופמן, אך למרבה הצער, כמו מכתבים רבים אחרים, גם המכתב שכתב תחילה עו"ד שופמן, לא צורף. מכל מקום, מהמכתב עולה כי במכתבו של עו"ד שופמן הוא התלונן על שורה של מפגעים, אשר לטענתו, הסבה הבנייה של חברת קים לוסטיגמן ובין השאר, התלונן על גידור חלק משטח הגינה, לכלוך של פסולת בנייה, מפגע בטיחותי בשל חפירה ועוד כיוצא באלה מפגעים. במכתב התשובה מבהיר המהנדס, כי הבנייה נעשית כדין, על-פי היתרי הבנייה ותוך "הקפדה יתרה על הנחיות הבטיחות". המהנדס אף משיב לעו"ד שופמן לגבי כל אחד מהמפגעים שפורטו במכתבו, הסביר כי הכול נעשה מטעמי בטיחות, כי מפגעים סולקו, פסולת בניין סולקה, השטח נוקה וכי סלעים שנותרו יסולקו בהקדם. בשולי המכתב מעלה המהנדס טענה בדבר מהלך המדרגות בבניין הנדון ומעיר כי לכאורה, נבנה ללא זיון מספיק ואף מחוץ לגבולות המגרש. מטעם זה הוסיף, כי "לא פלא שבבואנו לתמוך אותו כנדרש, ייתכן ונפגע". לבסוף הוסיף, כי אין במכתב כדי למנוע מחברת קים לוסטיגמן כדי לתבוע את התובעים בעתיד על חריגת בנייה.
כאמור, דומה כי קשה להבין את מכתבו של המהנדס בלי לראות את מכתבו של עו"ד שופמן, שקדם לו, אשר נראה כי לא במקרה לא צורף. אך הרושם העולה הוא, כי לנוכח טענותיו של עו"ד שופמן והאפשרות שאולי אף התרה כי לא מן הנמנע שהתובעים יגישו תביעה נגד חברת קים לוסטיגמן, ענתה לו חברה זו באותו מטבע לשון. כך, בעודה מתרצת את הטענות כלפיה בדבר פגיעה במהלך המדרגות, בפגמים שלכאורה נפלו בעצם בנייתו. מכל מקום, מדובר בתמונה חלקית מתוך התכתבות, אשר בכל מקרה, משלא העיד כותב המכתב, הרי שמדובר בעדות מפי השמועה, שאינה קבילה.
השנייה, קטע לא ברור מתוך תכנית מדידה, ששלח המהנדס של חברת קים לוסטיגמן אל עו"ד שופמן ביום 29.4.2012 במענה לבקשת עו"ד שופמן מיום 25.4.2012, לקבלה (ת/19). מדובר בצילום מוקטן ולא ברור של תכנית, אשר הסימנים והמספרים של המידות הנקובים בה אינם קריאים ואינם ברורים. הגדלה (במחשב) של הצילום הלא ברור שצורף, מעלה כי לאורך המגרש נמתחו מספר קווים מקבילים. בהיעדר הסבר של המודד ובהיעדר חוות דעה של מודד, לא ברור איזה קו מבין הקווים מסמן את גבולות המגרש. אם מדובר בקו העליון ביותר, כי אז אין כל חריגה מגבולות המגרש. רק אם מדובר בקו התחתון, אזי נראה, כי קו הגבול עובר בקצה המדרגות, כך שלכל היותר מדובר בחריגה של מספר סנטימטרים בודדים. מכל מקום, מאחר שמדובר בתכנית לא ברורה, מאחר שגם על-פי תכנית זו ישנה אפשרות כי אין כל חריגה ומאחר שעורך התכנית לא העיד ולא הסביר את תכנה, אין באותה תכנית לא ברורה כדי לשמש ראייה לדבר.
השלישית, חוות הדעה של השמאי ביליה מטעם התובעים, מיום 14.7.2013 (ת/22), הוכנה, כאמור בה, לצורך התביעה הנדונה. כל האמור בחוות דעה זו בעניין הפלישה לכאורה, אל המגרש הסמוך, מבוסס על המכתב הנזכר של המהנדס של חברת קים לוסטיגמן מיום 28.3.2012 (ת/18) ועל התרשים ששלח (ת/19), שאף לא צורף אל חוות-דעתו של השמאי ביליה (ראו שם, חלק 10 פסקאות ט'-י' בעמ' 15-14). לפיכך מאותם טעמים שעליהם עמדנו שלפיהם לא ניתן להסתמך צילום התכנית ששלח המהנדס של חברת קים לוסטיגמן ועל מכתבו, גם לא ניתן להסתמך על האמור לגביהן בחוות-דעתו של השמאי ביליה. לכך אף יש להוסיף, כי לא רק שמדובר בעדות מפי השמועה, אלא בעדות מפי השמועה על עדות מפי השמועה.
הרביעית, מכתבו של עו"ד ניסן מגיורא מיום 4.8.2013 (ת/20), שבו הזכיר את המכתב שנשלח כשנה קודם לכן (ת/19) ואת תכנית מדידה שלטענתו צירף פעם נוספת (אך לא צורף אל העותק שהוגש), ומבקש מהתובעים לתקן את החריגה. אם לא כן, הוסיף, תאלץ מרשתו (חברת קים לוסטיגמן) "לנקוט בכל האמצעים החוקיים ... למימוש זכויותיה". לא רק שאיננו יודעים מדוע נכתב מכתב זה כעבור שנה ולא רק שמדובר בראיה שאינה קבילה, מאחר שהכותב לא העיד, אלא שעצם מועד כתיבת המכתב – לאחר הכנת חוות הדעה של השמאי ביליה לצורך התביעה וזמן קצר בטרם הוגשה – מעלה לא מעט תמיהות. יתכן שתמיהות אלו שגויות, יתכן שלא. כך או אחרת, אף מכתב זה מסתמך על תכנית מדידה, שכאמור, אינה ברורה ואיש לא העיד על אודותיה.
32.מכל האמור עולה אפוא, כי התובעים כלל לא הוכיחו את טענתם כי הבניין נבנה תוך חריגה אל המגרש הסמוך, כך שדי בכך כדי לדחות את טענותיהם בעניין זה וממילא גם את תביעתם לפיצוי בשל כך.
(4)הטענה בדבר חריגות בניה בדירה
33.חריגות הבנייה בדירה, אשר על-פי הנטען נבנו בניגוד להיתר הבנייה הן בקומה השנייה של הדירה. במקום שטח מילוי נבנו שני חדרים ואמבטיה ששטחם כ-25 מ"ר וכן נפתח פתח יציאה אל חצר עורפית. בנוסף לכך, שתי מרפסות מקורות בשטח של כ-11 מ"ר הוסבו לשטח עיקרי (חוות-דעת השמאי באדי (ת/23) חלק 5.3 פסקאות ד' ו-ט, חלק 5.6 פסקה ו'; חוות-דעת השמאי ביליה (ת/22) – חלק ז', פסקאות 4 ו-7).
טענת התובעים כי הנתבעת היא זו שאחראית לחריגות הבניה אשר נמצאו בדירה, לא הוכחה. הנטל להוכחת טענה זו מוטל על התובעים, אך לא רק שהם לא עמדו בנטל זה, אלא שמכלול הראיות – אלו שהובאו ואלו שהתובעים נמנעו מהבאתן, אשר עליהן נעמוד – שוללות את טענות התובעים בדבר אחריות הנתבעת לחריגות הבנייה. עוד עולה מן הראיות, כי בכל מקרה, לא עלה בידי התובעים להוכיח את הנזק הנטען.
תחילה נפרט את הראיות אשר מצביעות על כך שהתובעים הם האחראים לחריגות הבניה וכי בכל מקרה, על-פי אותן ראיות נשללת טענתם בדבר אחריות הנתבעת לחריגות הבניה. לאחר מכן נבהיר, על שום מה, בכל מקרה, התובעים כלל לא הוכיחו את הנזק אשר לטענתם נגרם בשל חריגות אלו.
[א]אי הוכחת טענת התובעים באשר לאחריות הנתבעת לחריגות הבניה
I מצב הדירה בעת חתימת ההסכם
34.הדירה שאותה רכשו התובעים, אשר כונתה בהסכם "הממכר", הוגדרה בהסכם באופן מדויק, תוך ציון כי שטחה הוא כ-135 מ"ר ותוך הגדרת גבולותיה הברורים והגדרת המבנה של הדירה כי הוא בהתאם לתשריט אשר צורף אל ההסכם (פסקת המבוא השלישית (ה"והואיל" השלישי)). בהסכם, אשר נחתם כאמור, ביום 22.4.2007, הצהירו הקונים כי הממכר הוא כפי שמופיע בתשריט (הצהרות הקונה – סעיף 2.2 בהסכם). תשריט זה נערך בדיוק לפי היתר הבניה (הוא אף לקוח ממנו), ללא כל החריגות שנמצאו מאוחר יותר. כך בין השאר, סומנו בתשריט באופן ברור שטחי המילוי והמרפסות הלא מקורות.
בנסיבות אלו ובהיעדר ראיה אחרת, הרי שהמסקנה היא שבעת החתימה על ההסכם, הדירה אמנם הייתה בנויה בדיוק על-פי היתר הבניה וללא כל חריגת בניה, כפי שאף הצהירה הנתבעת בהסכם (הצהרות המוכר – סעיף 2.1 בהסכם). אין מדובר במצב שבו התברר בדיעבד כי בדירה ישנו פגם נסתר שאינו נראה לעין ואשר נדרש בעל מקצוע כדי לאתרו. אף אין מדובר במצב שבו התברר בדיעבד כי חלק מהדירה, כפי שהוגדרה בתשריט, נבנה ללא היתר בניה ובניגוד לו. מדובר במצב שבו הוגדרה דירה והוגדר גודלה ובדיעבד, כך לטענת התובעים, קיבלו יותר חדרים, אשר נבנו על חשבון שטח מילוי וקיבלו מרפסות מקורות שאמורות היו להיות פתוחות. קשה לקבל שהתובעים, או עו"ד שופמן שפעל בשמם, לא הבחינו שהדירה שקיבלו הייתה גדולה יותר מזו שהוסכם שיקנו. אין זה פגם נסתר שלא ניתן להבחין בו. לכן, חזקה היא, שאילו אמנם היו התובעים מקבלים דירה גדולה יותר מזו שקנו, היו מבחינים בכך.
נוסיף כבר עתה את שעוד יובהר בהמשך הדברים, כי אם אמנם, כטענת התובעים, מצב הדירה בעת העברתה לחזקתם היה שונה וגדול יותר ממצבה בעת חתימת ההסכם, כי אז היה עליהם להוכיח זאת באמצעות עדים וראיות. אך התובעים נמנעו מהבאת אותן ראיות ונמנעו מזימון עדים מתאימים לעניין זה. על-כן, לא רק שכאמור, טענתם אינה הגיונית, אלא שאי הבאת ראיות מהותיות לעניין זה עומד להם לרועץ.
II מחיר הדירה
35.התמורה אשר נקבעה בהסכם עבור הדירה, כפי שהוגדרה בהסכם מבחינת שטחה וגבולותיה על-פי התשריט, אשר אינם כוללים את חריגות הבנייה הנטענות, היא בסך 720,000$ (סעיף 3 בהסכם).
על-פי בקשת התובעים ערך השמאי באדי חוות דעה שמאית בעניין שווי הדירה, אשר נשלחה אל הבנק (ת/23). לשם הכנתה, ביקר השמאי באדי בדירה ביום 11.5.2007 ועל-פי האמור בה (כנזכר לעיל), בעת ביקורו כבר נמצאו חריגות הבנייה הנדונות. במסגרת השומה שקבע, ציין השמאי באדי באופן מפורש, כי חריגות הבנייה אשר נבנו בניגוד להיתר הבניה אינן נכללות בדו"ח שהכין ואף אין כל דיון בשווין. כך בין השאר, נאמר במפורש כי "בעת עריכת השומה, לא נלקחו החריגות בחישוב השווי" (שם, חלק 5.6 פסקאות ו'-ז'. ראו גם הערות בחלק 5.3 פסקאות ד' ו-ט').
לאחר בדיקה מקיפה של הדירה, לרבות בדיקת הבניין, הסביבה שבו נבנה, הזכויות בנכס, הסכמי המכר, התכניות החלות במקום והיתר הבניה, לרבות נושא התאמת הבנוי להיתר הבניה וכל עניין רלוונטי אחר, קבע השמאי כי שווי הדירה (המימכר), הוא בסך 720,000$, בדיוק כפי שנקבע בהסכם.
מכאן עולה, כי גם הצדדים להסכם וגם השמאי שבדק את הנכס סמוך יחסית לאחר חתימת ההסכם, הגיעו לאותה מסקנה באשר למחיר המימכר (הדירה) כפי שהוגדר בהסכם, מבחינת שטחו וגבולותיו ללא חריגות הבניה. המסקנה היא אפוא, כי המחיר בסך 720,000$ שעליו הוסכם אמנם משקף את המחיר המתאים של הדירה, כפי שהוגדרה בהסכם, ללא חריגות הבניה.
36.המשמעות של קבלת טענת התובעים, שעל-פיה הדירה נמכרה להם עם חריגות הבניה, היא שהנתבעת נתנה להם ביוזמתה ומבלי ששולמה לה תמורה כלשהי, מתנה יקרת ערך, אשר כוללת כמתואר, פינוי שטח מילוי, בניית שני חדרים וחדר אמבטיה, פריצת יציאה אחורית וקירוי שתי מרפסות. במילים פשוטות, המשמעות של קבלת טענת התובעים כי הדירה נמסרה לידיהם עם חריגות בנייה, היא כי הגם שלא שילמו דבר תמורת אותן חריגות בניה, הנתבעת הסתכנה בעבירת עבירה וביוזמתה בנתה עבורם את אותן חריגות וכל זאת גם מבלי שקיבלה תמורה כלשהי עבורן. שכן כאמור, אין מחלוקת על כך שהתמורה ששולמה על-פי המוסכם בהסכם, בסך 720,000$, אשר משקפת את שוויה על-פי חוות-דעתו של באדי, לא כללה את עלות בניית חריגות הבנייה ואת שווין.
מסקנת הדברים היא אם כן, כי טענת התובעים שעל-פיה הדירה נמכרה להם עם תוספות בניה אשר חורגות מהיתר הבניה, מבלי ששילמו דבר עבור עצם הבניה, העבודות והחומרים או עבור תוספות הבניה עצמן (הגם שנבנו בניגוד להיתר הבניה), נטולת כל היגיון ולכן די בכך כדי לדחותה.
37.המסקנה האמורה, שלפיה לא ניתן לקבל את טענת התובעים כי תוספות הבניה ניתנו להם חינם אין כסף, אף מתחזקת לנוכח העובדה, שלא הייתה מחלוקת על כך שדובר בדירה אשר נבנתה לשם מכירתה. לא הייתה מחלוקת על כך שהנתבעת והשותפות שלה למגרש בנו את הבית ומיד מכרו את הדירות, אשר בטרם נמכרו עמדו ריקות והוצעו למכירה. כך שגם עובדה זו תומכת בכך שלא הייתה כל סיבה שהנתבעת תבנה דירה שהיא גדולה יותר מזו שהורשתה לבנות על-פי היתר הבניה, שתסתכן בכל ההשלכות שיש לעבירה פלילית זו ועוד לא תדרוש תמורה עבור אותן חריגות בניה.
III התכתבויות השוללות את טענת התובעים
38.בחינת המכתבים הרבים שהוגשו מטעם הצדדים מעלה, כי לא רק שאין יסוד לטענת התובעים כי הנתבעת אחראית לחריגות הבניה, אלא כי העובדות, כך נראה, הן בדיוק ההפך. מסקנה זו עולה בעיקר מן העובדה שמי שעמד ראשון על עצם חריגות הבניה, היה עו"ד בן-דור, בא-כוחה של הנתבעת, אשר הגיב לעובדה זו בהפתעה גמורה ובחומרה רבה. מסקנה זו עולה מדברים שכתב לבא-כוח התובעים בעניין זה, לרבות העובדה שהתרה בו, כי אם לא יוסרו חריגות הבניה, לא יוכל להסדיר את נושא רישום הבית המשותף, יעביר את הכסף המוחזק בנאמנות לידי הנתבעת ואף ייאלץ לערב את גורמי האכיפה בעניין. כל זאת בעוד שלא נמצאה אף לא הכחשה מפורשת אחת מטעם בא-כוח התובעים להאשמות שהוטחו בו, כי התובעים אחראים לבניית חריגות הבניה. למעט גרסה מתפתלת אחת, אשר עליה עוד נעמוד, לא מצאנו הכחשה מצד התובעים להאשמות חוזרות מצד עו"ד בן-דור, כי התובעים אחראים לחריגות הבניה. כך גם, חרף התכתבויות נמשכות על פני שנים, למעט מכתב אחד פתלתל, לא מצאנו אף לא מקום אחד אשר בו האשימו התובעים את הנתבעת באחריות לחריגות הבניה ואף לא מצאנו כי תבעו ממנה דבר לגביהן.
נעמוד אפוא, על עיקרי הדברים העולים מהתכתבויות הצדדים, אשר נוגעים לנושא חריגות הבנייה. נקדים ונזכיר, כי התובעים צירפו אל התצהיר מטעם בא-כוחם, עו"ד שופמן, בעיקר את מכתביו ועשו כן באופן חלקי. אלמלא צירפה הנתבעת את שאר המכתבים, המגלים את התמונה המלאה, לא מן הנמנע כי הייתה פועלת לחובת התובעים החזקה בדבר הימנעות בעל-דין מהבאת ראיות מהותיות, המלמדת כי אילו הובאו היה הדבר פועל לחובתו. אולם מאחר שהנתבעת הגישה את אותם מכתבים המשלימים את התמונה, איננו נדרשים עוד לאותה חזקה. כפי שנראה עתה, המכתבים שהגישה הנתבעת אמנם פועלים לחובת התובעים וסותרים את טענותיהם. נזכיר אפוא, כי כל המכתבים שיוזכרו להלן, אשר סומנו באות נ' צורפו אל התצהיר מטעם הנתבעת (כזכור, אלו שצורפו אל תצהירו של עו"ד שופמן מטעם התובעים, סומנו באות ת').
39.על-פי ההסכם, הנתבעת התחייבה לפעול להעברת רישום זכויות הבעלות על שם התובעים וכן התחייבה לפעול לרישום הבית המשותף. לשם טיפול ברישום הבית המשותף נשכרו שירותיו של עו"ד אריה יעקב, בעוד שבפועל טיפל בעניין עו"ד לוי ממשרדו. מאז חתימת ההסכם ביום 22.4.2007, נעשו פעולות רבות לשם קידום נושא רישום הזכויות והעברת הבעלות ולשם קידום רישום הבית המשותף. על כך עוד נעמוד בהמשך הדברים במסגרת הדיון בטענות התובעים בעניין זה.
כשנה לאחר חתימת ההסכם, ביום 30.3.2008, הודיע עו"ד לוי לעו"ד בן-דור במכתב ממועד זה (צורף ל-נ/13; ת/24), כי לאחר הכנת כל הדרוש לשם רישום הבית המשותף, נעשתה פניה אל העירייה לקבלת אישורה בדבר התאמת הבניה לתוכניות. לאחר בדיקה מקיפה במחלקת הרישוי בעירייה, הופתע עו"ד לוי לגלות כי ישנה סטייה קיצונית ואי התאמה בין התשריט לצורך רישום הבית המשותף לבין היתר הבניה. מסיבה זו הוסיף, כי לא ניתן לקדם את הרישום ולכן העלה מספר הצעות חלופיות לפתרון בעיה זו.
מאז המכתב האמור, כך עולה מהמכתבים, התקיימו שיחות בעל-פה, שלאחריהן ולאחר בירורים שונים, כתב עו"ד בן-דור מכתב אל עו"ד שופמן מיום 21.9.2008 (נ/13; ת/25). במכתב זה נדרש עו"ד בן-דור להסכם שנחתם עם משפחת ט' שרכשה את הדירה הצמודה לזו של התובעים, הזהה בעיקרו לזה שנחתם עמם. עוד הוסיף כי רק עתה התברר כי לאחר שהחזקה בדירה נמסרה אל התובעים, הם בנו תוספות בניה בניגוד להיתר. כך בין השאר, נאמר במכתב (שם, פסקאות 4-3): "הובא לידיעתנו כי ה"ה משפחת ט' לא היו היחידים אשר ביצעו לאחר מסירת החזקה בממכר לידיהם שינויים ו/או תוספות בניה, בניגוד להיתר הבניה. הובא לידיעתנו כי במהלך הביקור והמדידה שבוצעה בדירת מרשייך לצורך רישום הבית המשותף, נתברר כי הנ"ל ביצעו תוספות בניה וכי המצב הקיים בדירה אינו תואם את היתר הבניה!!" (ההדגשות במקור). עוד כתב עו"ד בן-דור, כי אם התובעים חולקים על כך, אזי יתואם "באופן מיידי" ביקור במקום בנוכחות אדריכל כדי להתרשם מההבדלים שבין שטח הדירה בפועל לבין השטח על-פי התשריט שצורף להסכם. עוד הדגיש, כי לנתבעת לא הייתה כל נגיעה בשינויים אשר מסכלים או מונעים את האפשרות לקיים את התחייבותה לעניין רישום הבית המשותף. עו"ד בן-דור אף הוסיף, כי על-פי דרישת העירייה, יש צורך בהתאמה בין הבנוי לבין היתר הבניה כתנאי לאישורה לרישום הבית המשותף, וכי הובהר לעורך-דין ממשרדו של עו"ד אריה יעקב כי בדירה ישנן עבירות בניה רחבות היקף. לפיכך הדגיש, כי הדרישה שהופנתה אל משפחת ט' להשבת המצב לקדמותו תקפה גם לגבי התובעים וזאת במיוחד לנוכח עיכוב חלק מכספי התמורה ברשותו בנאמנות. עו"ד בן-דור ביקש אפוא, כי התאמת הבנוי להיתר הבניה תהיה תוך ארבעה-עשר יום ולחלופין ביקש, כי עו"ד שופמן יודיע את עמדת התובעים לעניין הכסף המעוכב בנאמנות.
בינתיים, קיבל עו"ד בן-דור את מכתבה של עו"ד ברדוגו, באת-כוחה של משפחת ט', מיום 24.9.2008, אשר בו כתבה "בהמשך לשיחתנו הטלפונית ... על-פי שיחתי הטלפונית היום עולה כי ידוע לך שבוצעו פעולות בנייה בלא היתר בנייה מצד קמיונסקי רחל ומשה [התובעים] בעצמם כאשר הם הטוענים לפי מכתבך, כי נפגעו עקב מעשה משפחת ט'. אני רואה בזה חוסר תום לב מוחלט מצד ה"ה קמיונסקי" (צורף ל-נ/13).
לנוכח המכתב האמור של עו"ד ברדוגו, כתב עו"ד בן-דור, עוד באותו יום (24.9.2008), מכתב נוסף אל עו"ד שופמן (נ/14), המפנה אל מכתבו של עו"ד לוי ממשרדו של עו"ד אריה יעקב ומוסיף, "עו"ד אני ברדוגו יצרה קשר ומסרה אף היא כי מרשייה אינם הצדיקים היחידים שביצעו עבירות בניה רחבות היקף. אנא עדכן האם בדעת מרשייך להשיב המצב לקדמותו? אנא עדכן האם ברצונם כי נדווח על העבירות לעירייה? אנא עדכן האם ניתן לסכם כי בכפוף לרישום הבעלות בטאבו יראו את מרשתי כמי שמילאה אחר כל התחייבויותיה?".
40.מהמכתבים האמורים עולה, כי עו"ד בן-דור היה מי שהעלה ראשון את נושא חריגות הבניה, לאחר שהדבר נודע לו לראשונה מעו"ד לוי שטיפל בנושא רישום הבית המשותף. עוד עלה, כי הוא היה מי שהטיח בעו"ד שופמן את העובדה שהתובעים עברו עבירות בניה בכך שבנו תוספות בניה בניגוד להיתר הבניה. עו"ד בן-דור אף דרש כי התובעים ישיבו לאלתר את המצב לקדמותו, ביקש לדעת אם כך יעשו, הזכיר את האפשרות שידווח על כך לעירייה ואף הבהיר כי בשל כך לא יוכל להשלים את רישום הבית המשותף.
אילו אמנם לא התובעים היו מי שבנו את חריגות הבניה, כי אז מצופה היה שימהרו להגיב, כי ידחו מכל וכל את טענותיו של עו"ד בן-דור ואף יטענו כי מי שאחראי לחריגות הבניה הוא הנתבעת או מי מטעמה. אולם לא כך נהגו התובעים ולא כך נהג בא-כוחם, עו"ד שופמן. במכתבו אל עו"ד בן-דור מיום 25.9.2008 (ת/26), אשר נכתב במענה למכתבים מיום 21.9.2008 ומיום 24.9.2008, רק אמר כי הופתע מהאמור באותם מכתבים. שכן לטענתו, התובעים "לא עשו שום שינוי בדירה שרכשו ממרשתך והמחייב היתר בנייה. לקוחותיי ביצעו אמנם שיפץ בדירה עפ"י חוות-דעת של מהנדס מומחה, ואלו כללו תיקוני איטום כנגד רטיבות, נקודות חשמל, נקודות מים, צביעה, סיוד וכיו"ב. אולם, לא בוצע שום שינוי המחייב היתר בניה ו/או שינוי המהווה חריגת בנייה". כן הוסיף, כי על-פי חוות-דעתו של השמאי באדי, אשר נערכה ביום 20.5.2007, בדירה אמנם ישנם שינויים אשר אינם על-פי היתר הבניה. מכאן טען, כי נראה שהנתבעת או מי מטעמה הם אלו שעשו את השינויים בדירה. כן הוסיף, כי אם אותם שינויים מונעים את רישום הבית המשותף, כי אז על הנתבעת "לפעול מיידית להכשרת שינויים אלה ולקבל היתר בניה". יש אפוא, לשים לב. עו"ד שופמן לא סבר שיש להרוס את אשר נבנה ללא היתר, אלא לשיטתו, על הנתבעת גם לפעול לקבלת היתר בניה לאותה בניה שנבנתה שלא כדין ואף הוסיף, כי עליה גם לפעול להכשרת "השינויים" שעשתה משפחת ט' בדירתה. כך!. כן דרש בשם התובעים, את רישום הבית המשותף כפי שנקבע בהסכם.
בחינת האמור במכתבו זה של עו"ד שופמן, שהיה המקום היחיד קודם לתביעה הנדונה, שבו נעשה ניסיון מצד התובעים או מצד בא-כוחם להאשים את הנתבעת באחריות לחריגות הבניה, מעלה לא מעט תמיהות, אשר מקשות לקבל את הנטען בהן: ראשית, חוות-דעתו של השמאי באדי, אשר נדרשה אל חריגות הבניה, ניתנה כאמור, עוד ביום 20.5.2007. למרות זאת במשך שנה וארבעה חודשים לא בא עו"ד שופמן בטרוניה כלשהי בקשר לקיומן של חריגות בניה. הטענה בעניין זה עלתה לראשונה רק בעקבות מספר מכתבים שכתב אליו עו"ד בן-דור, אשר הבהיר לעו"ד שופמן כי לנוכח חריגות הבניה בדירה, לא ניתן לקדם את רישום הבית המשותף. שנית, עו"ד שופמן מודה כי התובעים עשו שינויים בדירה, אך טען, כי לשינויים אלו לא נדרש היתר בניה. הוא אף אישר כי נעשה שיפוץ "על-פי חוות-דעת של מהנדס מומחה", אך טען, כי דובר בתיקונים קלים, דוגמת תיקוני איטום, נקודות חשמל ומים, צביעה וסיוד וכדומה. בכל הכבוד, התיקונים מהסוג שמנה לא מצריכים כי ייעשו "על-פי חוות-דעת של מהנדס מומחה". הדעת נותנת, כי אם נעשה שיפוץ שהצריך מהנדס מומחה, היה זה "שיפוץ" רציני יותר, אשר כפי שהתברר, כלל בניה בניגוד להיתר הבניה.
41.לנוכח טענותיו של עו"ד שופמן, עוד באותו יום (25.9.2008) שלח אליו עו"ד בן-דור מכתב נוסף (מצורף ל-נ/14), שבו הציע לבקר יחד בדירה. עוד הוסיף, כי "אין חולק, לאור ההסכם והצהרותיהם [של התובעים], כי הממכר שנמסר לחזקתם נבנה כדת וכדין". עו"ד בן-דור אף הציע שגם עו"ד ברדוגו תהיה נוכחת בביקור זה, מכיוון שבכל מקרה, אין לנתבעת אפשרות להרוס את מה שנבנה בדירת הלקוחות שלה (משפחת ט'). הצעה זו של עו"ד בן-דור, כך עולה, נותרה ללא מענה מצד עו"ד שופמן. הרושם הבלתי נמנע הוא, כי עו"ד שופמן הגיב באדישות רבה לטעונתיו של עו"ד בן-דור בעניין חריגות הבניה שהתגלו, אשר מונעות את קידום רישום הבית המשותף.
מכתב נוסף של עו"ד בן-דור אל עו"ד שופמן נשלח ביום 12.10.2008 (נ/15) ובו הבהיר כי העברת זכויות הבעלות ורישומן על שם התובעים מתעכבת בשל מסמכים שעו"ד שופמן צריך היה להעביר, אך טרם העביר (נושא שאליו נידרש בהמשך הדברים). בעניין רישום הבית המשותף הוסיף, כי הרישום מסוכל בשל הבנייה ללא היתר בדירה של משפחת ט' וכן בדירת התובעים, אשר נעשתה לאחר שהחזקה בה נמסרה אליהם. בעטייה של בניה זו, הסביר, הודיעה העירייה כי לא תחתום על התשריט, אשר אינו תואם את היתר הבניה. עו"ד בן-דור שב והציע להיפגש בדירה כדי להתרשם. הוא אף הוסיף והדגיש, כי לנתבעת אין עניין להזיק למי מהקונים בדרך של פניה רשמית לגורמים המתאימים ודרישה למיצוי הדין עם מי שבנה ללא היתר. עם זה הבהיר, כי אם לא יתואם ביקור בדירה, לא יהיה מנוס מכך שהנתבעת תוכיח שהתובעים סיכלו את רישום הבית המשותף ולפיכך היא זכאית לקבל את יתרת כספי התמורה אשר בינתיים מעוכבת. הנתבעת אף תיאלץ לפנות אל העירייה לשם התערבותה "על כל הנובע מכך" וכן לפנות אל בית המשפט בהליך של טען ביניים, כדי שיורה לעו"ד בן-דור כיצד לנהוג בסכום התמורה המוחזק אצלו בנאמנות.
למעלה משבועיים לאחר המכתב האחרון, הודיע עו"ד שופמן במכתב מיום 28.10.2008, כי הביקור בדירה יתקיים ביום 2.11.2008 ועוד באותו יום אישר זאת עו"ד בן-דור, בכתב-יד על המכתב (ת/27).
42.כשם שעו"ד שופמן לא מיהר לערוך את הביקור ונדרשו מספר בקשות מצד עו"ד בן-דור כדי לקיימו, כשם שלא מיהר להגיב להאשמות שהוטחו בתובעים בעניין עבירות הבניה, כך גם לא מיהר לומר דבר בעקבות הביקור שנערך ביום 2.11.2008. לעומת זאת, עו"ד בן-דור כתב ביום 18.11.2008 מכתב נוסף אל עו"ד שופמן (נ/16), אשר בו שוב נדרש אל העיכוב שהתובעים אחראים לו בכל הנוגע לנושא העברת הבעלות. בעניין רישום הבית המשותף ובעניין הביקור בדירה, הוסיף, כי לאחר שנוכחו לראות כי הדירות של התובעים ושל השכנים אינן תואמות כיום את היתר הבניה, לא ניתן לקבל את חתימת העירייה על התשריט, וכי העירייה אף עשויה לנקוט הליכים בשל הבניה בניגוד להיתר. עו"ד בן-דור חזר על כך שבעת מכירת הדירה היא תאמה את היתר הבניה ולכן, נראה כי "הפתרון הפשוט והקל ביותר הוא לדרוש מהרשות המוסמכת כי תאכוף על הקונים להשיב את המצב לקדמותו ו/או להתאימו להיתר הבניה". עוד הוסיף, כי נראה שלמי מהקונים (התובעים והשכנים) אין עניין בפתרון חוקי ולכן מציע שהתובעים ושאר הרוכשים יפעלו לרישום זכויותיהם לפי התשריט הנוכחי ועל-פי הסכם חלוקה, נוסף על רישום הבעלות במקרקעין. בסוף מכתבו הבהיר, כי אם לא יימצא פתרון תוך מספר ימים, אזי הדבר ייאלץ את הנתבעת לנקוט פעולות להעברת כספי התמורה המוחזקים בנאמנות.
דברים דומים כתב עו"ד בן-דור לעו"ד שופמן במכתב נוסף מיום 26.1.2010 (נ/20), אשר בו הדגיש כי לנוכח הבניה ללא היתר שבנו התובעים וקונים נוספים בדירות שבבניין לאחר שנמכרו להם ונמסרו לרשותם, לא ניתן לקבל את אישור העירייה לתשריט של הבניין לשם קידום רישום הבית המשותף. לכן, שב והדגיש, כי יאלץ לפנות אל בית המשפט לקבלת הוראות בעניין כספי התמורה המעוכבים עד רישום הבית המשותף.
43.סיכומם של כל המכתבים שעל תוכנם עמדנו, שאותם כאמור, התובעים לא הגישו, אלא רק הנתבעת היא זו שהגישה אותם, מעלה שורה של עובדות, אשר מחזקות עד מאד את טענת הנתבעת כי התובעים, או מי מטעמם, אחראי לחריגות הבניה אשר נבנו ללא היתר. עובדות אלו אף שוללות את טענת התובעים, אשר לא הוכחה, כי הנתבעת לכאורה אחראית לאותה בניה.
נסכם אפוא, את עיקרי העובדות העולות מהמכתבים שעיקרי תוכנם פורט לעיל, המחזקות את המסקנות האמורות: ראשית וכאמור, עצם העובדה שהתובעים נמנעו מצירוף המכתבים הנזכרים עומדת להם לרועץ ומחלישה את טענותיהם. שנית, בא-כוחה של הנתבעת – ולא התובעים או בא-כוחם – היה הראשון שהעלה את נושא חריגות הבניה בניגוד להיתר בניה. זאת לאחר שהופתע לשמוע מעו"ד לוי, כי עבירות בניה אלו מעכבות את קידום רישום הבית המשותף. שלישית, עו"ד בן-דור, אשר פעל בשם הנתבעת, אף היה מי ששב והעלה פעם אחר פעם את האפשרות של הפניית העניין אל גורמי האכיפה המתאימים בעיריית ירושלים לשם נקיטת הליכים מתאימים. חזקה על הנתבעת ועל בא-כוחה, שלא היו מעלים בדעתם להעלות אפשרות זו, אילו הייתה הנתבעת אחראית בדרך כלשהי לבנייה ללא היתר. שכן ברור, כי חקירה פשוטה וקצרה של מחלקת הפיקוח על הבניה בעירייה הייתה מגלה את זהות הבונה ואת מועד הבניה ללא היתר. רביעית, המכתב היחיד של עו"ד שופמן אשר נדרש לנושא חריגות הבניה ואשר נכתב באיחור ניכר, מעלה תמיהות (כמפורט לעיל), אשר מובילות למסקנה כי התובעים הם האחראים לבנייה בניגוד להיתר בדירה. מכל מקום, בשום שלב לא כתב עו"ד שופמן כי התובעים מכחישים בתוקף את הטענה כי בנו ללא היתר לאחר שקיבלו את הדירות לידיהם ואף לא נשמעה מפיהם כל טרוניה באשר להימצאות חריגות הבניה. חמישית, את הביקור בדירה יזם עו"ד בן-דור, בא-כוחה של הנתבעת. התובעים ובא-כוחם כלל לא הראו כי הם מוטרדים מחריגות הבניה שנמצאו ואף לא מיהרו לערוך את ביקור, לבדוק או לבסס את טענתם – הנטענת בתביעה הנדונה – כי הנתבעת לכאורה, אחראית לחריגות הבניה. לא זו בלבד, אלא שנדרשו מספר פניות מצד עו"ד בן-דור ואף חלף לא מעט זמן, עד עריכת הביקור שאותו, כך נראה, בא-כוח התובעים לא מיהר לקיים. דומה שלא כך נוהג מי שסבור כי הוטעה בכך שנמכרה לו דירה הכוללת חריגות בניה.
IV הימנעות מהבאת עדים חיוניים
44.כידוע, הימנעות בעל-דין מזימון עדים חיוניים או מהגשת ראיות חיוניות, מקימה חזקה, כי אילו הובאו, הייתה עדות העדים והיו הראיות פועלים לחובת בעל הדין אשר נמנע מהבאתם.
התובעים לא הזמינו אף לא עד אחד אשר בנקל יכול היה להעיד בעניין חריגות הבנייה ומועד בנייתן. התובעים יכולים היו להזמין את השכנים מהדירה הצמודה, משפחת ט', אשר לנוכח הנטען כלפיהם יכולים היו להעיד על מועד בניית החריגות. התובעים אף יכולים היו להזמין את אותו מהנדס, אשר הוזכר במכתבו של עו"ד שופמן, כי היה מעורב בעבודות שנעשו בדירה. חזקה גם, שישנם עוד עדים שעשויים היו להעיד על מועד הבנייה בדירה. אך התובעים לא הזמינו אף לא עד אחד שיכול היה לשפוך אור על המועד שבו נעשו עבודות הבניה. בנסיבות אלו, מתקיימת החזקה האמורה, אשר על-פיה הימנעות התובעים מהבאת עדים חיוניים, מקימה חזקה כי אילו הובאו, היו הם מעידים לחובתם ומאשרים את דברי הנתבעת, כי לא בנתה את חריגות הבניה וכי כלל לא ידעה על כך (עדותה – עמ' 31 שורה 27, עמ' 4 שורה 12).
45.העד היחיד שהתובעים הזמינו היה המתווך, אשר הצהיר בתצהירו כי נכח בביקור שהתקיים בחודש נובמבר 2008, שהוזכר לעיל, וכי באותה פגישה ראה כי מצב הדירה היה באותו מצב שבו הייתה הדירה בעת שהציג אותה לראשונה לתובעים. עד זה, אינו עד אובייקטיבי. כפי שהעיד, הוא לא היה מתווך של שני הצדדים, אלא רק של התובעים. עובדה זו אף לא הובאה בתצהירו, אך בחקירתו הנגדית אישר כי לא קיבל דמי תיווך מהנתבעת אלא רק מהתובעים (עמ' 5 שורות 32-23). בחקירתו נשאל המתווך פעמיים אם מצב הדירה בביקורו קודם למכירה היה זהה למצבה בעת הביקור המאוחר בחודש נובמבר 2008. את השאלות הציג למתווך עו"ד בן-דור, שכזכור, גם נכח באותו ביקור ועל שתי השאלות השיב המתווך בקצרה. לשאלה הראשונה, "גם בביקור המוקדם שלך בנכס וגם בביקור המאוחר, מצב הנכס לא השתנה", השיב המתווך, "אמת" (עמ' 8 שורות 10-9). השאלה השנייה הייתה, "זאת אומרת האם יהיה מדויק לומר, ש'הכלה' שהוצגה באמצעותך בלא שהנתבעת נכחה באף אחת מהפגישות, היא אותה 'כלה' שראו לפני החתימה, וראית אחרי שהנכס נרכש ולא חל שום שינוי" ותשובתו של המתווך הייתה "אותה 'כלה'" (שם, שורות 14-11).
האופן שבו הציג את השאלות עו"ד בן-דור, שנכח בביקור עם המתווך והאופן שבו השיב המתווך, תשובות קצרות ללא כל פירוט, וכך גם הבעות פניו, אופן עמידתו ובעיקר, הסטת מבטו מעו"ד בן-דור, הצביעו על תשובות לא משכנעות. בלשון המעטה ועדינה ניתן לומר, כי המתווך היה רחוק מלשכנע כי תשובותיו הן תשובות אמת. תשובותיו לא היו משכנעות ואמנם לא שוכנעתי כי ניתן להסתמך עליהן. כך במיוחד לנוכח העובדה שתשובות המתווך, שאותן לא טרח להסביר, עומדות בניגוד מובהק לכל שאר הראיות.
V ממצאי חוות הדעה של השמאי באדי
46.התובעים ביקשו להסתמך על חוות-דעתו של השמאי באדי, אשר על-פיה, כבר בעת ביקורו בדירה ביום 11.5.2007, תשעה-עשר יום לאחר חתימת ההסכם (ביום 22.4.2007), מצא את חריגות הבניה.
חרף סמיכות זמנים זו, אין בכך כדי לתמוך בהכרח בטענת התובעים, כי הנתבעת אחראית לחריגות הבניה. ראשית, ראיה זו אינה עומדת לעצמה. לנוכח מכלול הראיות שעליהן עמדנו, אין די בסמיכות הזמנים בין חתימת ההסכם לבין בדיקת השמאי באדי כדי לשלול את העובדה שמי מטעם התובעים בנה את חריגות הבנייה. שנית, לא הובאה כל ראיה באשר למועד שבו הורשו התובעים להיכנס אל הדירה, ולא מן הנמנע כי היה זה עוד קודם לחתימת ההסכם. אמנם במכתבו של עו"ד בן-דור מיום 6.6.2007 (נ/6), הוא מאשר את מסירת החזקה בדירה לידי התובעים באופן רשמי החל מיום קודם לכן, 5.6.2007, אך כאמור באותו מכתב, מפתחות הדירה נמסרו להם קודם לכן "לצרכי התארגנות". יש לזכור שהתובעים עצמם לא נכנסו לגור בדירה, כך שהם גם לא היו צריכים "להתארגן" בה. אך נראה שאותה "התארגנות" הייתה לעבודות שנעשו. שלישית, אמנם כידוע, "רומא לא נבנתה ביום אחד", אך את חריגות הבניה, אשר כללו פינוי שטחי מילוי (בשונה מחפירות), עבודות פנים פריצת פתח וקירוי מרפסות קטנות, ניתן לעשות גם בימים בודדים. כך שכל עוד לא הוכח אחרת באמצעות מומחה, אין סיבה שלא להניח שהעבודות נמשכו ימים בודדים בלבד.
VI מועד הגשת התביעה, היעדר פניה קודמת ואי עשיית דבר בעניין חריגות הבניה
47.לבסוף, על כל הראיות שעליהן עמדנו מן הראוי להוסיף את שלוש העובדות הבאות: האחת, התביעה הוגשה באיחור ניכר, סמוך למועד התיישנותה. השנייה, קודם להגשת התביעה, לא הייתה כל פניה מצד התובעים אל הנתבעת לפיצוי כלשהו בשל חריגות הבנייה. השלישית, חרף חלוף כעשר השנים מאז נרכשה הדירה, לא עשו התובעים דבר – או למצער, לא הראו שעשו – כדי להתאים את הבניה להיתר הבניה, בין בדרך של הריסת הבניה ובין בדרך של קידום היתר בניה למפרע.
את התביעה הנדונה, אשר במסגרתה נתבע פיצוי בסכום ניכר בשל חריגות הבניה הנטענות, הגישו התובעים רק ביום 30.12.2013, שש שנים ושמונה חודשים לאחר חתימת ההסכם ורכישת הדירה. להגשת התביעה בשל עילה זו, אשר הוגשה סמוך לתום תקופת התיישנות התביעה, לא קדמה כל פניה מצד התובעים לגביה, או מכל מקום, פניה מעין זו לא הוצגה. לא זו בלבד, אלא שאף במסגרת התביעה אשר הוגשה אל בית המשפט המחוזי בדיוק שלוש שנים קודם לכן (ביום 1.12.2010), לא נכללה עילת התביעה הנדונה לפיצוי בשל חריגות הבניה, הגם שבמסגרתה כן נתבע סעד כספי (הסעד הנוסף הנתבע במסגרת התביעה הנדונה, בסך כ-90,000 ₪ בשל העיכוב הנטען ברישום הבית המשותף). לתביעה אף לא קדמה פניה אל הנתבעת לפיצוי בשל חריגות הבניה וכאמור, לא נעשה מצד התובעים דבר לשם התאמת הבניה להיתר הבניה.
התנהלות זו מצד התובעים, במקום שבו נתבע סעד כספי בסכום גבוה ולנוכח דברי התובע בעדותו, כי מבחינתו עבירות בניה הן דבר חמור וכלשונו, בבחינת "דגל אדום" (עמ' 36 שורות 22-21), מעלה לא מעט תמיהות. התמיהה הגדולה ביותר היא, כיצד מי שרואה עבירות בניה בחומרה לא עשה דבר במשך כעשר שנים כדי להתאים את הבניה להיתר הבניה, בין בדרך של הריסת חריגות הבניה ובין בדרך של קידום תכנית שתאפשר קבלת היתר בניה למפרע. התנהלות התובעים והעובדות האמורות, אמנם אינן בגדר ראיה העומדת לעצמה. אך התנהלות זו בהחלט מחזקת את שאר הראיות שעליהן עמדנו, אשר שוללות את טענת התובעים כי לא הם, או מי מטעמם, בנו את חריגות הבניה.
VII הצהרת הצדדים בהסכם וסיכום ביניים
48.על כל האמור יש להוסיף, כי במסגרת ההסכם הנתבעת הצהירה בין השאר, כי הדירה והבניין בנויים בהתאם להיתר הבניה (שם, סעיף 2.1ב). לעניין זה אף צורפו אל ההסכם טופס 4 ותעודת גמר, אשר אישרו כי הדירה נבנתה בהתאם להיתר הבניה (נספח ד' של ההסכם). בדומה, אף התובעים הצהירו כי בדקו את הממכר, "לרבות מצבו הפיסי, המשפטי והתכנוני, לרבות פרטי ותנאי התב"ע, כי רכישת הממכר נעשית 'AS IS'" וכי לא תהיינה להם כל טענות בדבר מצב הממכר, פגמים שבו או אי התאמה מכל סוג (שם, סעיף 2.2ב וראו גם סעיף 2.3). כל זאת, כאמור שם "בכפוף להצהרות המוכר כאמור בסעיף 2.1 לעיל".
לנוכח ההוראות האמורות בהסכם, שלפיהן הנתבעת (המוכר) הצהירה כי הדירה נבנתה בהתאם להיתר הבניה, ומנגד, התובעים (הקונה) הצהירו כי הם קונים את הדירה במצבה (AS IS), נחלקו הצדדים בשאלה, על מי מהם מוטלת האחריות במצב שבו נמצא כי הדירה לכאורה, נבנתה בניגוד להיתר הבנייה. שאלה זו נדונה בהרחבה בפסק הדין בע"א 8068/11 עיני נ' שיפריס (11.2.2014) (להלן – עניין עיני). בפסק-דין זה נקבע בדעת רוב (כבוד השופט נ' סולברג וכבוד השופט ח' מלצר), כי במצב של אי התאמה בממכר שעליו ידע המוכר, או שהיה עליו לדעת על כך, חלה עליו אחריות מלאה לנזק שנגרם לקונה בשל הפרת חובת הגילוי. זאת לנוכח הוראת סעיף 16 בחוק המכר, המחייבת את המוכר לגלות לקונה על כל אי התאמה בממכר שעליה ידע או שהיה עליו לדעת עליה, ואשר ביטלה את הכלל בדבר "יזהר הקונה". לפיכך נקבע באותו עניין, כי על המוכרים לפצות את הקונים בשל כך שמכרו להם דירה בידיעה שחלקה נבנה בניגוד להיתר הבניה. דעת המיעוט (כבוד השופט א' רובינשטיין) הייתה, כי יש לתת משקל מסוים גם לאופן התנהלות הקונה. אם נמצא כי התרשל בכך שחרף הצהרתו בהסכם המכר בדבר בדיקת מצב הדירה שרכש, הוא נמנע מבדיקת התאמתה להיתר הבנייה, כי אז יופחת הפיצוי בהתאם למידת אשמו התורם.
כפי שכבר הובהר, השאלה שנדונה בעניין עיני, אינה נוגעת לענייננו. שאלה זו עולה רק במצב שבו הוכח כי אי ההתאמה בין הדירה לבין היתר הבניה היה קיים כבר בעת מכירתה ובעת העברתה אל חזקת הקונה, בעוד שעובדה זו הייתה בידיעת המוכר או שהיה עליו לדעת על כך. זה אינו המצב בענייננו ומכל מקום, לא הוכח כי זה היה המצב בענייננו. טענת התובעים כי הדירה נמכרה להם בעודה בנויה בחריגה מהיתר הבניה או כי זה היה מצבה בעת שנמסרה לידיהם, כלל לא הוכחה ואף נסתרה. לא זו בלבד, אלא שאף אין מדובר במצב, כמו זה שנדון בעניין עיני, שבו הוצגה לתובעים דירה מבלי לגלות כי חלקה נבנה שלא על-פי היתר הבניה. במצב זה, נקבע, כי "אין מקום לדרוש מכל קונה לברר פרטים מסוג זה, להעמיס עליו משא ולכפות עליו מסע מייגע בבירוקרטיה העירונית או הממשלתית, בשעה שהמוכר יודע את העובדות כהווייתן" (עניין עיני,כבוד השופט נ' סולברג, פסקה 8). בענייננו, הוצג לתובעים מצב הדירה בפועל וכן ניתן להם תשריט המשקף את הבנוי על-פי היתר הבניה, תוך הצהרה כי הדירה נבנתה על-פיו. כך שלמצער, היה על התובעים לבדוק שמא נמכרה להם דירה גדולה יותר מזו שנכללה בהסכם.
49.מכל האמור עולה אפוא, כי לא עלה בידי התובעים, שנטל ההוכחה מוטל עליהם, להוכיח כי חריגות הבניה נעשו בטרם רכשו את הדירה או בטרם נמסרה לחזקתם. לא זו בלבד, אלא שמכלול הראיות שעליהן עמדנו בהרחבה דווקא שולל את טענת התובעים ותומך בכך שמצב הדירה בעת מכירתה לתובעים ובעת מסירת החזקה בה לידיהם, היה בהתאם להגדרת הממכר (הדירה) בהסכם ובהתאם להיתר הבניה.
לא זו בלבד שלא עלה בידי התובעים להוכיח את עילת התביעה שעניינה הסתרת חריגות הבניה בדירה, אלא שאפילו היה עולה הדבר בידיהם, בכל מקרה, הם לא הוכיחו את שיעור הנזק. לכך נידרש עתה.
[ב]אי הוכחת הנזק הנובע מחריגות הבניה
50.כאמור, אפילו אמרנו שהתובעים הוכיחו שהנתבעת בנתה את חריגות הבניה וכי הפרה את ההסכם בכך שהסתירה אותן מהתובעים – ולא אמרנו זאת – הרי שבכל מקרה, לא ניתן היה לקבל את תביעתם בשל עילה זו, מכיוון שהם לא הוכיחו את הנזק אשר נגרם להם בשל הפרה נטענת זו.
התובעים ביקשו לבסס את שיעור הנזק הנטען בשל חריגות הבנייה בדירה, על חוות דעה של השמאי ביליה, אשר העריך את שווי הדירה במצב שבו היא בנויה בניגוד להיתר הבניה וכוללת חריגות בניה. ליתר דיוק: הוא העריך את שווי הדירה במצב של עבירת בניה לפי הוראת סעיף 204(א) בחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן – חוק התכנון והבניה). על-פי הערכת השמאי ביליה, חריגות הבניה הנדונות גורמות ל"פגיעה ב'סחירות' הנכס", שאותה העריך בשיעור 6% משוויו (ת/22 – חלק 13 פסקה ב' וחלק 15 פסקה ב').
בכל הכבוד, זו אינה הדרך להעריך את "שווין" של עבירות בניה. שכן, המשמעות של הערכת השמאי היא, כי הדירה תישאר על כנה, עם הבניה בניגוד להיתר, שהיא בגדר עבירה פלילית, תוך הערכת "השווי" של העבירה. המשמעות של מצב זה, שבו עבירת הבניה נשארת על כנה, בעוד בית המשפט מעריך את "שוויה" היא שבית המשפט מאשר – בין במישרין ובין בעקיפין, בין במפורש ובין מכללא – את קיומה של העבירה ואת השארתה. מצב זה אינו אפשרי. לא יתכן שבית המשפט ייתן יד לקביעת שווי של עבירה פלילית קיימת (ובכך גם יעניק, אם לא במפורש אז במשתמע, מעין אישור – "גושפנקא" – לקיומה של עבירה פלילית).
51.אילו הוכיחו התובעים כי הדירה אמנם נמכרה במצב שבו ישנן חריגות בניה, כי אז סכום הפיצוי צריך היה להיות בסכום ההפרש שבין התמורה ששולמה עבור הדירה במצבה הכולל עבירות בניה לבין שווי הדירה ללא חריגות הבניה. כך למשל, אם דירה על-פי היתר הבניה היא בת שלושה חדרים ונבנה חדר נוסף ללא היתר בניה, אך שולמה תמורה המשקפת דירה בת ארבעה חדרים, כי אז בכל מקרה, על הפיצוי לכלול את ההפרש בין המחיר ששולם עבור הדירה במצבה (ארבעה חדרים) לבין מחיר דירת שלושה חדרים (על-פי ההיתר). אולם מאחר שבענייננו הוכח (כפי שהובהר לעיל), כי מחיר הדירה שיקף את מצב הדירה ללא חריגות הבניה, ממילא אין התובעים זכאים לפיצוי בשיעור ההפרש האמור, אפילו היו מוכיחים – את אשר לא הוכיחו – כי בעת מכירת הדירה כבר היו חריגות הבניה, אשר הוסתרו מהם.
52.מעבר לפיצוי האמור (המשקף את ההפרש בין מה ששולם לבין שווי הדירה ללא חריגות), ישנן שתי דרכים לאמוד את "השווי" של עבירות הבניה. דרכים אלו נובעות מכך שבמצב של עבירות בניה חלה חובה להתאים את הנכס להיתר הבניה. זאת בין בדרך של הריסת חריגות הבניה שנבנו בניגוד להיתר (סעיף 205(1) בחוק התכנון והבניה) ובין בדרך של קבלת היתר בניה למפרע (סעיף 205(3) בחוק התכנון והבניה).
בדרך הראשונה, שעניינה הריסת חריגות הבניה, הדרך להוכיח את שווי הנזק היא באמצעות חוות דעה של בעל מקצוע מתאים לעניין העלויות של הריסת חריגת הבנייה או אטימתה (כמו במצב של בניה במקום שנועד למילוי) ושל הפעולות הפיסיות הדרושות לשם התאמת הבנוי להיתר הבניה.
בדרך השנייה, שעניינה קבלת היתר בניה למפרע, הדרך להוכיח את שווי הנזק היא באמצעות חוות דעה של אדריכל, אשר יפרט את הפעולות הנדרשות לשם כך (הגשת תכניות מתאימות, הכנת בקשה להיתר בניה מתאים וכדומה), את ההיתכנות של קבלת היתר בניה מתאים לנוכח התכניות החלות במקום וכן את העלויות הכרוכות בכל אותן פעולות אשר נדרשות לשם כך.
53.עוד יש להוסיף, כי מאז רכשו התובעים את הדירה, הם משכירים אותה (ראו בין השאר, עדות התובע – עמ' 36 שורה 13). בהיעדר ראיה אחרת, חזקה שדמי השכירות נקבעו על-פי גודל הדירה במצבה הנוכחי, הכולל את חריגות הבניה. כך שבמהלך עשר השנים האחרונות, התובעים אף הרוויחו מעבירות הבניה. לפיכך, מכל פיצוי שהיה מגיע לתובעים, אילו הוכחה עילת התביעה הנדונה ואילו הוכח שיעור הנזק, צריך היה לנכות את אותו רווח, אשר גם לגביו לא הובאה כל ראיה.
54.מסקנת הדברים היא אפוא, כי כאמור, לא רק שלא עלה בידי התובעים להוכיח את עילת התביעה, אלא שאף לא הוכח הנזק הנתבע. חוות הדעה של השמאי ומסקנותיה, כלל אינה מתאימה להוכחת הנזק הנתבע ואילו ראיות מתאימות אחרות, כאמור לעיל, לא הובאו. לפיכך, משלא הוכח שיעור הנזק, בכל מקרה, יש לדחות התביעה שעניינה חריגות הבניה הנטענות.
(5)הטענה בעניין העיכוב בהעברת הבעלות וברישום הבית המשותף
תמצית טענות הצדדים וראיותיהם
55.בהתאם לסעיפי המשנה של סעיף 4 בהסכם, התחייבו הצדדים לחתום על כל מסמך נדרש לשם העברת הבעלות בדירה ורישומה על שם התובעים וכן לשם רישום הבית המשותף. כן התחייבו לשלם כל תשלום שיידרש בהתאם לאמור בהסכם ולחתום על ייפויי כוח מתאימים שיאפשרו את הסדרת הרישום. עוד נקבע, כי העברת זכויות הבעלות של הנתבעת (המוכר) יועברו על שם הקונה (התובעים), עוד בטרם רישום הבית המשותף, וזאת תוך תשעים יום מיום תשלום מלוא התמורה (סעיף 4.11 בהסכם). באשר למועד רישום הבית המשותף נקבע (שם, סעיף 4.12), כי מוסכם שאי רישום הבית המשותף תוך שניים-עשר חודש מיום העברת הבעלות בדירה על-שם הקונה, תיחשב להפרה יסודית בהסכם. עוד נקבע, כי אם התובעים יבחרו לקיים את ההסכם חרף הפרה זו, כי אז יהיו זכאים לפיצוי מוסכם מופחת בסך 25,000$ וכי בכפוף לתשלום פיצוי זה, תינתן לנתבעת ארכה נוספת, בת עשרה חודשים, לשם השלמת רישום הבית המשותף. סכום הפיצוי האמור, אשר נתבע במסגרת תביעה זו, מוחזק בנאמנות בידי בא-כוחה של הנתבעת.
56.התובעים טענו כי לנוכח מחדלים מצד הנתבעת ובאי-כוחה, חל עיכוב בהעברת זכויות הבעלות בדירה ורישומן על שמם ולאחר מכן, חל עיכוב נוסף ברישום הבית המשותף. תביעתם היא לפיצוי המוסכם בשל העיכוב ברישום הבית המשותף. בסיכום טענותיהם, התמקדו התובעים בעיקר בהתנהלות שהייתה לכאורה, לאחר הגשת תביעתם אל בית המשפט המחוזי. לעניין זה הם הפנו אל התכתבויות שונות, בין עו"ד שופמן לבין עו"ד יורם ספרן (להלן – עו"ד ספרן), שייצג את הנתבעת בתביעה זו (ת/28) (ראו פסקה 86.ג בסיכומי התובעים, המפנים אל אותה התכתבות במהלך השנים 2014-2012). עיון בהתכתבות זו מעלה, כי אין בה כדי לשפוך אור על אשר נעשה. בעיקרה היא כוללת את בקשותיו של עו"ד שופמן להתעדכן וכן עדכונים חלקיים שכתב לו עו"ד ספרן, אך אין זה בגדר ראיות לאשר נעשה או לאשר לא נעשה.
מנגד טענה הנתבעת, כי מאז נחתם ההסכם, נהגו התובעים ובא-כוחם, עו"ד שופמן, סחבת בלתי נסבלת בכל הכרוך במילוי חובותיהם ובכל הנוגע להמצאת מסמכים אשר נדרשו לשם העברת הבעלות ולשם רישום הבית המשותף, אשר בעטיים חל עיכוב ממשי ברישום הבית המשותף. בניגוד לאותן התכתבויות מהתקופה שבה הייתה תלויה התביעה בבית המשפט המחוזי (ת/28), אשר אין בהן כדי ללמד על אשר נעשה בפועל בעניין רישום הבית המשותף, הצביעה הנתבעת על הפעולות אשר נעשו בפועל באותה תקופה באמצעות עו"ד לוי. על יסוד ראיות אלו ואחרות, שיפורטו להלן, טענה הנתבעת, כי העיכובים ברישום הבית המשותף נבעו, ברובם המכריע, ממחדלי התובעים ובא כוחם, כפי שאף היה מאז חתימת ההסכם. במצב זה, טענה הנתבעת, כי מאחר שחובתה לרשום את הבית המשותף וחובת התובעים להמציא את הדרוש לשם כך היו חיובים שלובים, אין התובעים, אשר לא קיימו את חיוביהם, זכאים לפיצוי כלשהו.
57.בחינת העובדות, שעליהן נעמוד עתה, מעלה כי אמנם ברובה המכריע של התקופה שחלפה מאז נחתם ההסכם ועד רישום הבית המשותף, היו אלו התובעים, או בא-כוחם, אשר עיכבו העברת מסמכים אשר נדרשו לשם העברת הבעלות ולשם רישום הבית המשותף וכי העיכובים כולם היו בעטיים של מחדליהם. כפי שיובהר עתה, אפילו היו תקופות שבהן חלו עיכובים גם מצד הנתבעת, הרי שהם מתגמדים לנוכח העיכובים המשמעותיים והנמשכים מצד התובעים. גם בעניין זה, כפי שיובהר עתה, הציגו התובעים תמונה חלקית ולא מלאה, אשר רחוקה מלשקף נכונה את הדברים. תחילה נעמוד על עיקרי העובדות ולאחריהם נבחן את ההשלכות שיש לאותן עובדות ואת משמעותן.
עיקרי השתלשלות העובדות על-פי הראיות בנושא הסדרת הרישום
58.פירוט העובדות, אשר יובא בפירוט – אולי מעבר לנדרש – מצביע באופן ברור, כי ככל שהדברים נגעו לחיוביה של הנתבעת בנושא הסדרת הרישום, פעלו היא ובא-כוחה במהירות וביעילות מרשימים. לעומת זאת, מבחינת התובעים ובא-כוחם, הייתה שרשרת אינסופית של מחדלים, עיכובים, סחבת והתנהלות רשלנית ולא מוסברת שגררה את הסדרת נושא העברת הבעלות במשך מספר שנים ולאחריה נדרשו עוד מספר שנים להשלמת רישום הבית המשותף. לנוכח עובדות אלו וכפי שיובהר, טרוניית התובעים ובא-כוחם וממילא גם תביעתם, אינה ברורה. שכן מן העובדות עולה באופן מובהק, כי רק התובעים, או בא-כוחם, אחראים לסחבת שנגרמה בהסדרת העברת הבעלות וברישום הבית המשותף.
59.סמוך לאחר חתימת הסכם המכר, שנחתם ביום 22.4.2007, ולאחר שביום 25.4.2007 נרשמה הערת אזהרה על עסקת המכר (נ/4), כבר היו ברשות הנתבעת כל האישורים וכל המסמכים שהיה עליה להמציא לשם העברת זכויות הבעלות בדירה ורישומן על שם התובעים. מאז, במהלך חודשים יוני עד ספטמבר 2007, פנה עו"ד בן-דור אל עו"ד שופמן במספר רב של מכתבים, שבהם חזר והודיע כי כל המסמכים שהיה על הנתבעת להשיג, כבר מצויים ברשותו ואף צורפו אל אותם מכתבים. כן נאמר בהם, כי הנתבעת אף שילמה את חובות הארנונה של התובעים, הגם שלא הייתה חייבת לעשות כן, אך עשתה זאת כדי לקדם את נושא העברת הבעלות. באותם מכתבים, חוזר עו"ד בן-דור ומבקש לקבל את המסמכים שעל התובעים להמציא, לרבות אישור תשלום מס רכישה ושטרי משכנתה ומלין על כך שחרף פניותיו הרבות, התובעים הם אשר מעכבים את השלמת נושא העברת הבעלות. כן הובהר, כי בכך הם גם מעכבים את העברת התמורה, המוחזקת בידי עו"ד בן-דור בנאמנות עד הסדרת עניין זה, אל הנתבעת (מכתביו של עו"ד בן-דור מהתאריכים הבאים: 6.6.2007 (נ/6); 30.7.2007 (נ/7); 31.7.2007 (נ/8); 22.8.2007 (נ/9); 20.9.2007 (נ/10).
רק ביום 7.10.2007, קרוב לחמישה חודשים מאז נחתם ההסכם ולאחר פניות רבות מצד עו"ד בן-דור, שלח עו"ד שופמן את המסמכים הדרושים לעניין העברת הבעלות, לרבות אישור תשלום מס רכישה, שטרי משכנתה, ייפוי-כוח בלתי חוזר והמחאות לתשלום אגרת הרישום (ת/4).
60.ביום 11.3.2008 הודיע עו"ד בן-דור כי נושא רישום הבית המשותף הועבר לטיפול משרדו של עו"ד אריה יעקב (בפועל, לטיפולו של עו"ד לוי ממשרד זה) והתנצל כי חל עיכוב בהסדרת העברת הבעלות (נ/12). סמוך לאחר מכתב זה, ביום 30.3.2008 נשלח מכתבו של עו"ד לוי, שכבר הוזכר, אשר הודיע כי כבר הוכנו כל המסמכים הדרושים להסדרת רישום הבית המשותף, אך לא ניתן לקדם זאת, מכיוון שהתגלו חריגות בניה קיצוניות, אשר בעטיין מסרבת העירייה לאשר את רישום הבית המשותף (ת/24; צורף גם ל-נ/13).
כעבור כשלושה חודשים, ביום 30.6.2008, גם נרשמה הערת האזהרה לטובת משפחת ט' בעניין המחסן (נסח מרשם המקרקעין – ת/5), אשר כבר נדונה לעיל.
שני הנושאים האמורים, חריגות הבניה והערת האזהרה בעניין המחסן של משפחת ט', כבר נדונו לעיל. בעניין חריגות הבניה נקבע, כי התובעים או מי מטעמם היה אחראי להם ובעניין הערת האזהרה לטובת משפחת ט' נקבע, כי בניגוד לטענות התובעים, הדבר כן היה בידיעתם ובהסכמתם בטרם נחתם ההסכם. מכל מקום, כפי שכבר נאמר אגב הדיון בשני נושאים אלו, שניהם גרמו לעיכובים משמעותיים בקידום העברת הזכויות ורישומן על שם התובעים ולרישום הבית המשותף.
61.בעניין הערת האזהרה לטובת משפחת ט', כמובא לעיל, הוחלפו מכתבים בין עו"ד בן-דור, עו"ד ברדוגו, באת-כוחה של משפחת ט', ועו"ד שופמן, כדי להסדיר עניין זה, באופן שיבטיח את זכויותיה של משפחת ט' ויאפשר את הרישום. כן הצריך הדבר, תיקון חוזר של שטרי המשכנתה בהתאם. כפי שפורט בהרחבה לעיל, בסופו של דבר, המסמכים הועברו והתאפשרה העברת הבעלות רק ביום 10.7.2012 (נסח מרשם המקרקעין – ת/21). בחינת כל אותן התכתבויות מעלה, כי במשך כל התקופה הממושכת שחלפה, חלו עיכובים מצד התובעים, אשר נמנעו מהעברת המסמכים שהתבקשו.
במקביל וכאמור, נעשו פניות רבות מצד עו"ד בן-דור לעו"ד שופמן בעניין חריגות הבניה אשר, כפי שכבר פורט, עיכבו את האפשרות לקדם את רישום הבית המשותף. כפי שהעיד עו"ד ערן לוי (עמ' 26 שורות 7-4, עמ' 27, שורה 23), לנוכח חריגות הבניה ובשל סירוב העירייה לאשר את רישום הבית המשותף בשל אותן חריגות, לא ניתן היה לקדם דבר. בסופו של דבר, הוסכם כי תירשם הערה לפי תקנה 29 בתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התשע"ב-2011 (שהחליפו את תנות המקרקעין (ניהול ורישום), התש"ל-1970), שעל-פיה נרשמת במרשם המקרקעין הערה לבקשת מוסד תכנון בעניין אי התאמת בניין להיתר הבניה (להלן – תקנה 29). הערה זו נרשמה רק ביום 11.9.2012 (נסח מרשם המקרקעין – ת/21).
62.העובדות האמורות עולות בעיקר מהמסמכים הבאים (חלקם כבר הוזכרו קודם לכן): מכתבו של עו"ד בן-דור לעו"ד שופמן מיום 21.9.2008 (נ/13), בו הודיע כי נודע לנתבעת על עבירות הבניה שנעשו בדירה, אשר בעטיין מסרבת העירייה לאשר את רישום הבית המשותף. הדבר מסכל את התחייבות הנתבעת לרשום את הבית המשותף ומונע ממנה לקיימה. כן חזר עו"ד בן-דור וביקש מהתובעים אישור מהעירייה בדבר היעדר חובות ארנונה; מכתבה של עו"ד ברדוגו לעו"ד בן-דור מיום 24.9.2008 (מצורף ל-נ/13), כי טענות התובעים בעניין הערת האזהרה שנרשמה לטובת משפחת ט' הן בגדר חוסר תום-לב מוחלט, מאחר שהם עצמם בנו בדירתם ללא היתר בניה; מכתבו של עו"ד בן-דור לעו"ד שופמן מיום 24.9.2008 (נ/14), בעניין עבירות הבניה שנמצאו בדירת התובעים תוך שאלה, אם התובעים מעוניינים שהנתבעת תדווח על כך לעירייה והודעה כי אם התובעים לא יחזירו את המצב לקדמותו, לא ניתן יהיה להסדיר את רישום הבית המשותף. במצב זה, תיחשב הנתבעת למי שמילאה את כל חובותיה; בעקבות המכתב האחרון, נשלח אותו מכתב של עו"ד שופמן אל עו"ד בן-דור מיום 25.9.2008 (ת/26), שעל תוכנו עמדנו לעיל, כי לטענת התובעים, העבודות שנעשו בדירה בפיקוח מהנדס, לא הצריכו היתר בניה. בעקבות מכתב זה וכזכור, הציע עו"ד בן-דור, במכתב מיום 25.9.2008 (נ/14) לערוך ביקור בדירה, אשר בסופו של דבר התקיים רק ביום 2.11.2008; מכתבו של עו"ד בן-דור לעו"ד שופמן מיום 12.10.2008 (נ/15), שבו חוזר על כך שהעברת הבעלות מתעכבת בשל כך שהתובעים טרם המציאו אישור עדכני בדבר היעדר חובות ארנונה לשנת 2008. כן ציין, כי בשטר המשכנתה נפלו טעויות ולכן הבקשה לרישום חזרה. כמו כן, לנוכח עבירות הבניה בדירת התובעים, מסוכלת אפשרות רישום הבית המשותף מכיוון שכאמור, העירייה אינה מאשרת את התשריט. כן חזר על כך שאם התובעים לא יפעלו להתאמת הבניה להיתר, תפנה הנתבעת אל העירייה בעניין עבירות הבניה וכן תפנה אל בית המשפט בעניין יתרת התמורה המעוכבת; מכתבו של עו"ד בן-דור לעו"ד שופמן מיום 18.11.2008 (נ/16), שבו הוא חזר על כך שהמניעה היחידה לאי השלמת העברת הבעלות היא אי קבלת אישור עיריית ירושלים מהתובעים. זאת חרף פניות רבות אל עו"ד שופמן. כן הובהר, כי אם לא יתקבל אישור בהקדם, אזי יידרש אישור בתוקף לשנת 2009. לכן מוסיף, כי אם לא יתקבלו כל המסמכים תוך שבוע, יאלץ להעביר את העניין אל עו"ד שופמן כדי שיטפל בכך בעצמו. בעניין רישום הבית המשותף הוסיף שוב, כי חריגות הבניה בדירת התובעים מסכלות את השלמת הרישום וכי אם העניין לא יוסדר, יפנו אל העירייה כדי שתאכוף את החזרת המצב לקדמותו והתאמתו להיתר הבניה. כן הוסיף, כי מאחר שנראה כי לקונים אין עניין בפתרון חוקי זה, מציע שיגבשו הבנות עם שאר רוכשי הדירות בבניין ובאי-כוחם לרישום הזכויות לפי התשריט בפועל והסכם חלוקה בנוסף לרישום הבעלות במרשם המקרקעין. אם לא יימצא פתרון תוך מספר ימים אזי הנתבעת תאלץ לנקוט פעולות להעברת התמורה המוחזקת בנאמנות, אשר טרם הועברה עליה.
ביום 18.2.2009 הודיעה עו"ד ברדוגו במכתב לעו"ד בן-דור על הסכמת משפחת ט' לרישום הזכויות על שם התובעים בכפוף להסדרת זכויות משפחת ט' בעניין המחסן (ת/8); מכתבו של עו"ד בן-דור לעו"ד שופמן מיום 19.2.2009 (נ/17), שבו הוא חוזר על כך שעודנו ממתין לקבל מהתובעים אישור של העירייה בדבר היעדר חובות. כן ביקש מסמך על דעת עו"ד ברדוגו, אשר יאפשר את העברת הבעלות. מכתב זה שלחה עו"ד ברדוגו לעו"ד שופמן ביום 17.3.2009 (ת/9).
בעקבות המכתב האמור, החלה מסכת עיכובים נוספים, שעליהם כבר עמדנו קודם לכן, אשר נבעו מכל הכרוך ברישום המחסן ובתיקון שטרי המשכנתה בהתאם. נזכיר אפוא, את הדברים בקצרה: ביום 19.3.2009 שלח עו"ד שופמן מכתב לעו"ד בן-דור בעניין מכתבה הנזכר של עו"ד ברדוגו (ת/10), וביום 27.4.2009 ביקש הבהרות מעו"ד בן-דור בעניין הצורך בתיקון שטרי המשכנתה לנוכח הערת האזהרה בניין המחסן, שנרשמה לטובת משפחת ט' (ת/11); ביום 29.6.2009 שלח עו"ד בן-דור מכתב נוסף אל עו"ד שופמן (נ/18), שבו חזר על כך שטרם קיבל את שטרי המשכנתה המתוקנים ושב והבהיר את נושא הערת האזהרה האמורה. עו"ד בן-דור חזר והבהיר לעו"ד שופמן – את אשר עלה במובהק מכל המכתבים – כי העיכובים בהעברת הבעלות אינם נובעים מהתנהלות הנתבעת, אלא רק מהתנהלות התובעים. אם התובעים ימשיכו לעכב את המצאת המסמכים הדרושים, שהאחריות להמצאתם חלה עליהם, כי אז תועבר התמורה המוחזקת בנאמנות לידי הנתבעת וזאת לנוכח העובדה שהתובעים אינם ממלאים את התחייבויותיהם.
חרף כל מכתביו של עו"ד בן-דור וחרף כל ההסברים והגם שכאמור לעיל, נושא המחסן של משפחת ט' והערת האזהרה בקשר אליו היו ידועים לעו"ד שופמן, ביום 30.6.2009 וביום 27.12.2009 הוא שלח מכתבים אל עו"ד בן-דור (ת/12 ו-ת/13) שבהם ביקש הבהרות בעניין. כן טען, כי כבר שלח אישורי עירייה לשנים 2007 ו-2008, אך אלו הוחזרו; בעקבות המכתב האחרון, שלח עו"ד בן-דור מכתב מיום 6.1.2010 (ת/14), שבו שוב הבהיר מה התיקון הדרוש בשטרי המשכנתה; במכתב מיום 24.1.2010 אף חזר עו"ד בן-דור והבהיר את נושא הערת האזהרה בעניין המחסן של משפחת ט' והזכיר כי העניין היה ידוע עוד קודם לחתימת ההסכם (נ/19); במכתב נוסף מיום 26.1.2010 שכתב עו"ד בן-דור לעו"ד שופמן (נ/20), שוב הבהיר את אופן הסדרת העניין על דעת עו"ד ברדוגו. בנוסף חזר על כך שלנוכח חריגות הבניה לא ניתן לקדם את רישום הבית המשותף. לפיכך גם חזר והבהיר, כי מאחר שהמניעה היחידה להעברת הבעלות ולרישום הבית המשותף "קשורה בפעולות ובמחדלים שעשו מרשיך", יאלץ לפנות לבית המשפט לקבלת הוראות לעניין כספי התמורה המוחזקים בנאמנות.
63.הנתבעת ובא-כוחה לא הגישו כל תביעה (גם אם יכולים היו לעשות כן). כזכור, באופן תמוה מעט, דווקא התובעים הגישו תביעה נגד הנתבעת ומשפחת ט', אשר הוגשה ביום 1.12.2010 אל בית המשפט המחוזי (ת/28). אולם דומה כי ראוי להעיר כבר עתה, כי מהמסמכים שהגישו התובעים בעניין תביעה זו (כ-25 מסמכים שצורפו אל ת/28), לא עלה כי היה בהגשתה כדי לקדם את רישום הבית המשותף או כדי לקדם כל דבר אחר. רישום הבית המשותף התעכב כאמור וכפי שעוד יפורט, בשל מחדלים מתמשכים מצד התובעים או בא-כוחם. כל אשר עלה מהמסמכים שצירפו התובעים בקשר לתביעה זו הראה, כי במהלך התקופה שהייתה תלויה ועומדת בבית המשפט המחוזי, היו התכתבויות דוא"ל בין עו"ד ספרן, שייצג את הנתבעת, לבין עו"ד שופמן, שייצג את התובעים. באותן הודעות עדכן עו"ד ספרן את עו"ד שופמן על הנעשה בעניין רישום הבית המשותף. בנוסף לכך, מעת לעת הוגשו הודעות עדכון אל בית המשפט, עד אשר לבסוף, ביום 23.3.2015, התביעה נמחקה בהסכמה.
64.ביום 11.9.2012 הוסדר נושא רישום הערת האזהרה על-פי תקנה 29, שעל-פיה אין התאמה בין הבניה בפועל לבין היתרי הבניה. הערה זו נרשמה לגבי שלושת תתי החלקות (שלוש הדירות) (נסח מרשם המקרקעין מיום 14.2.2013 – ת/21). כפי שהעיד עו"ד לוי, רק לאחר רישום הערה זו ניתנה הסכמת עיריית ירושלים לרישום הבית המשותף וניתן היה לקדם את רישומו (עדות עו"ד לוי – עמ' 27 שורות 20-18; ראו גם הודעת עו"ד ספרן אל בית המשפט המחוזי – ת/28 עמ' 5).
משהושגה הסכמת העירייה לרישום הבית המשותף, בכפוף להערה שנרשמה על-פי תקנה 29, פנה עו"ד לוי אל המפקח על המקרקעין לשם הסדרת רישום הבית המשותף. בפגישה שהתקיימה בינו לבין עוזרת המפקח על המקרקעין ביום 26.12.2012, נערך טופס בדיקה של המסמכים שהוגשו וניתנו הערות לתיקון (טו; כן ראו הערות בכתב-יד של עוזרת המפקח - טז). הערות אלו כללו בין השאר, דרישה לאישור של העירייה.
לאחר השלמת המסמכים שנדרשו, התקיימה ביום 6.1.2013 פגישה נוספת עם עוזרת המפקח על המקרקעין ושוב נערך טופס בדיקה בעניין המסמכים הדרושים ובאשר לתיקונים שנדרשו לשם השלמת הרישום (יד). על-פי ההערות שניתנו באותה פגישה, נמצאו ליקויים בתשריט הבית המשותף אשר הצריכו תיקון וכן נמצאה בעיה בייפוי הכוח שהמציאו התובעים, אשר הצריכו תיקון. בנוסף, שוב היה חסר אישור של עיריית ירושלים בדבר היעדר חובות ארנונה של התובעים.
לאחר תיקון התשריט ותיקונים נוספים בעקבות הפגישה האמורה, התקיימה ביום 28.4.2013 פגישה נוספת של עו"ד לוי עם עוזרת המפקח על המקרקעין (יב). בפגישה זו שוב עלה החסר בייפוי הכוח של התובעים וכן העובדה שטרם התקבל מהתובעים אישור עירייה בדבר היעדר חובות ארנונה.
בשלב הזה, כפי שהעיד עו"ד לוי, גם נוצרה בעיה עם התשריט בשל טעות בסימון מספרי הדירות הנכונות. נושא זה הוסדר בסופו של דבר לאחר שכל אחד מדיירי הבניין זיהה את הדירה שלו וחתם על התשריט. בעניין התובעים היה צורך להמתין לעו"ד שופמן, אשר בסופו של דבר הגיע כדי לזהות את הדירה של התובעים בתשריט ולחתום עליו. גם פעולה זו נמשכה זמן רב ונראה כי הושלמה רק בחודש נובמבר 2013 (עדות עו"ד לוי – עמ' 28, בעיקר שורות 10-7; ת/28 – עמ' 23-6).
65.נוסף לעיכובים המתוארים, חלו עיכובים מצד דיירי הבניין ובמיוחד התובעים בהמצאת אישורי העירייה בדבר היעדר חובות. פעם אחר פעם מסרו דיירי הבניין אישורים לקויים ואף עשו כן באיחור ניכר (עדותו של עו"ד לוי – עמ' 30-28). לאחר פניות חוזרות אל עו"ד שופמן, כפי שהעיד עו"ד לוי, המציא בסופו של דבר עו"ד שופמן אישור עירייה רק ביום 24.12.2013 (י) וזאת לאחר ששאר הדיירים כבר המציאו אישורים קודם לכן (יא ו-יג). אך מאחר שהיה זה באיחור ניכר ועמד לפוג כעבור שישה ימים (בתום השנה, ביום 31.12.2013), לא ניתן היה לקדם דבר עם אותו אישור (עדות עו"ד לוי – עמ' 28 שורות 16-11). לעניין זה יש להבהיר, כי כפי שהסביר עו"ד לוי וכידוע, אישור היעדר חובות ארנונה נמסר באופן אישי לבעל הנכס, ועצם מתן האישור הוא אחד מאמצעי הגבייה (הפאסיביים) של חובות ארנונה. לפיכך החובה להשיגו חלה על בעל הנכס ואינה נמנית עם הפעולות שהיה על עו"ד לוי לעשות (שם, עמ' 29 שורות 22-19).
ביום 22.3.2014 התקיימה פגישה נוספת של עו"ד לוי עם עוזרת המפקח על המקרקעין (ט), אך שוב נמצא כי חסרו מסמכים, לרבות אישור עירייה בדבר היעדר חובות של התובעים. לאחר שנראה היה כי שיתוף הפעולה עם התובעים ובא-כוחם לקוי וכי לא ניתן לקבל מהם את אישור העירייה האמור, החליטו עו"ד לוי ועו"ד בן-דור לטפל בכך בעצמם, הגם שכאמור, החובה להמצאת אישור זה חלה על התובעים. כך גם הודיע עו"ד לוי לעו"ד שופמן ביום 9.4.2014 במענה לפנייתו (ח). בעדותו הסביר עו"ד לוי, כי בכל פעם נאלץ להמתין זמן רב עד אשר קיבל מעו"ד שופמן אישור היעדר חובות עירייה בקשר לדירת התובעים, אך מעולם לא קיבל ממנו ולו אישור אחד תקין. כך בין השאר, במענה לשאלת בא-כוחו של עו"ד שופמן, אם "נכון שעו"ד שופמן העביר לך 4 פעמים אישור עירייה?", השיב עו"ד לוי "... אם תראה לי אישור עירייה אחד שהוא הביא לי תקין, זה בסדר גמור. כלומר, עוזרת המפקחת אמרה בהערות שלה שהאישורים שהביא עו"ד שופמן לא היו תקינים. בסוף אני הבאתי את האישור התקין" (עמ' 29 שורות 17-14).
66.דבריו האמורים של עו"ד לוי עלו גם ממכתבו של עו"ד בן-דור לעו"ד שופמן מיום 30.4.2014 (ז), שבו הודיע עו"ד בן-דור כי הוא מחזיר את אישור העירייה שהמציא עו"ד שופמן לנוכח הצורך בתיקונו, מאחר שאינו בתוקף ומאחר שלא צוין מספר תת החלקה. לכן שב וביקש מעו"ד שופמן להסדיר את העניין בהקדם (ז) (ראו בעניין זה גם את מכתבו של עו"ד בן-דור לעו"ד לוי – ו). מכתב זה, כך נראה, לא הועיל, ולכן ביום 17.8.2014 שלח עו"ד בן-דור מכתב נוסף אל עו"ד שופמן (ה), אשר היה בהמשך למכתבים קודמים שכבר שלח אליו. במכתב זה שוב הודיע עו"ד בן-דור לעו"ד שופמן שהאישור שהמציא אינו תקין, כי נדרש אישור תקין וכי מחדלי רוכשי הדירות, בהם גם התובעים, מעכבים את רישום הבית המשותף.
פניות נוספות לקידום נושא רישום הבית המשותף היו מצד עו"ד בן-דור ביום 10.9.2014 (ג), להסדרת חובות ארנונה של אחד הדיירים (משפחת ג').
לבסוף וכפי שכבר נאמר, עו"ד לוי הוא אשר הסדיר את נושא אישורי היעדר חובות של הדיירים, לרבות התובעים, כפי שהודיע במכתבו מיום 4.11.2014 לעו"ד בן-דור (ב). זאת כאמור, לאחר שנוכח כי דיירי הבניין לרבות ועו"ד שופמן, שייצג את התובעים, לא פעלו כנדרש להסדרת האישורים (עמ' 25-24 בעדותו). לאחר שעניין זה הוסדר, גם אישרה העירייה ביום 18.11.2014 את תשריט הבית המשותף (א). בשלב זה התאפשר גם רישום הבית המשותף ובהתאם לכך ניתן ביום 25.12.2014 צו רישום הבית המשותף. צו זה כולל כאמור, הערת אי התאמה של הבניין להיתר הבנייה אשר נכתבה לגבי כל שלוש תתי החלקות (הדירות), לרבות דירת התובעים. כאמור בצו זה: "לגבי תתי חלקות 1, 2, 3 – בתתי החלקות הנדונות בוצעה בניה אשר אינה תואמת את היתרי הבניה" (נספח 1 של תצהיר הנתבעת).
נושא הסדרת הרישום – סיכום
67.מתיאור העובדות המפורט עולה אפוא, בבירור, כי התובעים, באמצעות עו"ד שופמן, הם אלו אשר גרמו במחדליהם לכל העיכובים בהסדרת העברת זכויות הבעלות ורישומן על שמם וברישום הבית המשותף. בשל אותם מחדלים נמנעה מהנתבעת האפשרות להשלים את הסדרת כל נושא הרישום. בעטיים של אותם מחדלים, גם עוכב כספה במשך תקופה ארוכה. לכן, בין אם נמנעה מהנתבעת האפשרות להשלים את הרישום של הבית המשותף בשל כך שחיוביה היו מותנים בכך שהתובעים יקיימו את חיוביהם (על-פי הוראת סעיף 43(א)(2) בחוק החוזים) ובין אם היו אלו חיובים שלובים (על-פי סעיף 43(א)(3) בחוק החוזים), כטענת הנתבעים, עולה בבירור כי התנהלות התובעים היא אשר מנעה מהנתבעת ומבא-כוחה להשלים את העברת הבעלות ואת רישום הבית המשותף במועדים שנקבעו בהסכם (על חיובים מותנים וחיובים שלובים בהסכם, ראו: ע"א 7938/08 מונסנגו נ' מכביאן (11.8.2011), כבוד השופט י' עמית, פסקה 22; ע"א 765/82 אלתר נ' אלעני, פ"ד לח(2) עמ' 701, כבוד הנשיא מ' שמגר, פסקאות 10-8 וכן הערותיו של כבוד השופט (כתוארו אז) א' ברק).
מכל האמור, קשה לראות שניתן להסיק מסקנה אחרת או שונה מזו שהתובעים, במחדליהם המתמשכים, עיכבו ומנעו כל אפשרות להשלמת העברת זכויות הבעלות ורישומן על שמם. לאחר מכן, במשך שנים, סיכלו כל אפשרות להשלמת רישום הבית המשותף. לפיכך ולנוכח מסקנה זו, ממילא דין תביעת התובעים לקבלת פיצוי בשל האיחור בהסדרת הרישום, להידחות.
ד.סיכום ותוצאה
68.מכל הטעמים שהובאו בהרחבה, אולי אף בהרחבה יתרה, מסקנת הדברים היא כאמור, כי דין התביעה שהגישו התובעים, על כל חלקיה, להידחות.
משנדחתה התביעה העיקרית, איננו נדרשים עוד להודעה לצד שלישי ולפיכך היא תימחק.
69.בעניין החיוב בהוצאות, בחנו את טענות התובעים המפורטות בעניין זה, כאמת מידה סבירה, לשיטתם, לעניין סכום ההוצאות שיש לפסוק. התובעים טענו, כי הוצאותיהם היו בסך 144,854 ₪, הכולל את אלו: אגרת המשפט בתביעה הנדונה (13,172 ₪) ובתביעה שהוגשה אל בית המשפט המחוזי (1,059 ₪), שכר השמאי ביליה (7,080 ₪), שכר שני המגשרים (3,304 ₪ ו-2,808 ₪), שכר-טרחת עורך-דין (57,300 ₪) ועלות שתי טיסות של התובעים לארץ לצורך המשפט (60,131 ₪).
לאחר ניכוי ההוצאות שהוציאו רק התובעים (אגרות המשפט, שכר השמאי ועלות הטיסות ובסך הכול 81,442 ₪), נותר סך 63,412 ₪ (הכולל את שכר השמאים ושכר-טרחת עורך-דין). למרות זאת, נראה כי מדובר בסכום גבוה מהמקובל.
לפיכך, התובעים, יחד ולחוד, ישלמו לנתבעת סכום כולל עבור שכר-טרחת עורך-דין והוצאות משפט, בסך 40,000 ₪, אשר ישולם לה באמצעות בא-כוחה, תוך שלושים יום מיום המצאת פסק הדין.
בנסיבות העניין וחרף הקשיים שעלו מעצם הגשת ההודעה לצד שלישי, אשר לא נדרשנו לדון בהם, אין צו להוצאות בעניין ההודעה לצד שלישי. בהליך זה יישא כל צד בהוצאותיו.
70.מן הראיות שפורטו עלה כי לכאורה, דירת התובעים כוללת בנייה נרחבת בניגוד להיתר הבניה. לפיכך, המזכירות תשלח את פסק הדין אל התובע הראשי במחלקה המשפטית בעיריית ירושלים לשם בחינת הנושא.
ניתן היום, כ"א שבט תשע"ז, 17 פברואר 2017, בהיעדר הצדדים.
