ת"א 57108-06-13 ש' ואח' נ' החברה הכלכלית לקדומים בע"מ ואח'

לפניי תביעה לפיצויים בסך של כ- 3,000,000 ₪ בגין הפרת חוזים והבטחות שלטוניות ביחס למגרש התובעים שביישוב קדומים. טענתם המרכזית של התובעים היא, שרכשו מהנתבעות מגרש קצה למגורים, עליו בנו את ביתם, בעוד שבדיעבד התברר שמדובר בשטח ציבורי, שלא ניתן להכשירו.

העובדות שאינן שנויות במחלוקת

1. ביום 17.5.2006 חתמו התובעים עם הנתבעות על חוזה, שלפיו הנתבעות ימליצו להסתדרות הציונית לתת זכויות בר-רשות לתובעים במגרש בישוב קדומים, המסומן כ-773 במפה שצורפה לחוזה (להלן: "המגרש"), בתמורה לדמי פיתוח, בסך של 26,400 ₪ (להלן: "החוזה").

    

2. התובעים החלו לבנות את ביתם, הגישו בקשה להיתר בניה ושילמו אגרות בניה.

    

3. עד לשנת 2009 לא הוצא לתובעים צו הפסקת עבודה.

    

4. ביום 18.9.2006, ארבעה חודשים לאחר החתימה על החוזה, אושרה ופורסמה למתן תוקף תוכנית מתאר מפורטת מס' 113/13 (אשר הוכנה בשנת 1998), מתחמים: צ/12, צ/13, צ/14, צ/15, צ/21 שינוי תוכנית מתאר 113, להקמת שכונת צפנת בישוב קדומים (להלן: "תב"ע 113/13").

    

5. בהתאם לתב"ע 113/13, החלקה בה בנו התובעים את ביתם מסומנת כמס' 2615, ומוגדרת כ"שטח ציבורי". יצוין, כי תב"ע זו לא הוצגה לתובעים במעמד החתימה על החוזה, ובמפה שצורפה כנספח לחוזה מסומן המגרש כמס' 773.

    

6. המועצה המקומית קדומים (להלן: "המועצה") ניסתה לקדם תכנית בניין עיר נוספת, שמספרה 113/13/1 (להלן: "תב"ע 113/13/1"), שכללה שינויי ייעודי קרקע מקרקע ציבורית לקרקע למגורים, אולם תכנית זו לא אושרה על ידי מועצת התכנון העליונה (להלן: "מת"ע").

    

7. בחודש מאי 2008 ערכה המועצה תכנית איחוד וחלוקה, שלא פורסמה (להלן: "תוכנית החלוקה"). במסגרת תכנית החלוקה, שונה ייעוד המגרש מ"שטח ציבורי" ל"מגורים". יצוין, כי תכנית זו לא הופקדה ולא אושרה על ידי מת"ע.

    

8. המגרש אינו מופיע בתוכנית חשמל של חברת החשמל מחודש אוקטובר 2008, הנסמכת על תב"ע 113/13, וחברת החשמל סירבה לחבר את בית התובעים לחשמל.

    

9. הגב' דניאלה וייס (להלן: "גב' וייס") הייתה בתפקיד ראש המועצה בעת החתימה על החוזה עם התובעים, ובשנת 2007 נבחר מר חננאל דורני לכהן כראש המועצה (להלן: "מר דורני").

    

10. עד ליום כתיבת פסק הדין, לא קיבלו התובעים היתר בנייה.

     

    עיקרי טענות התובעים

11. התובעים טוענים, כי החוזה עליו חתמו עם הנתבעות הוא הסכם רכישה, ולפיו הם רכשו את המגרש כמגרש קצה. הקרקע הייתה הררית ולא מוכנה לבניה, ובטרם תחילת הבניה נדרש לבצע בשטח המגרש עבודות עפר קשות. התובע, הוא איש מקצוע בעל תעודת מפעיל, אשר עובד עם כלים כבדים וביניהם טרקטור, ועל כן פנתה אליו גב' וייס וביקשה כי יְפַתֵּח שטח ירוק בשיתוף מחלקת הגינון של המועצה ברחוב שקד בשכונת צפנת. בתמורה לעבודת התובע, הבטיחה גב' וייס, כי תתאפשר כניסה נפרדת לבית התובעים מדרום-מערב, כך שהכניסה לא תהיה מהרחוב המרכזי בשכונה, וכן הוסכם כי הטרקטור והכלים הכבדים המשמשים את התובע לעבודתו יחנו על שטח ציבורי של המועצה.

     

12. התובעים טוענים עוד, כי שכרו את שירותיו של האדריכל שאול קטוב (להלן: "מר קטוב"), אשר היה אחראי על פיקוח ומתן אישורים לבניית הבית על המגרש. מר קטוב ערך את גיליון הדרישות להיתר הזמני לבניית בית התובעים, הגיש הצהרה בדבר אימות פרטי התכנית והצהיר כי ניתן לתובעים היתר בנייה וכי הם בנו בהיתר, ללא הפרעה מצד המועצה.

     

13. לטענת התובעים, בשנת 2008 הציגה המועצה תכנית איחוד וחלוקה, כדי להתגבר על טעות שנתגלתה כאשר המועצה מכרה לתושבי הישוב מגרשים שהתברר שהזכויות בהם שייכות לתושבים פלסטינים. לפי הנטען, מר דורני החליט לתת למשפחות הרוכשות קרקע חלופית במקום אחר, ולצורך כך הוכנה תכנית החלוקה, ששינתה את ייעוד הקרקע הנמצאת בסמיכות למגרש התובעים מקרקע ציבורית למגרשי מגורים לפרטיים. התובעים גילו, כי המגרשים המתוכננים הינם בסמיכות למגרש שלהם וכך יתרון המגרש כמגרש קצה, כאשר בסמוך אליו מגרשי ציבור אשר לא היו אמורים להיות מגרשי מגורים, איבד מערכו. נטען עוד, כי לתובעים לא ניתנה ההזדמנות להתנגד לתכנית בהתאם לנוהל התנגדות מכוח הדין, מאחר שהתכנית לא פורסמה כדין, אולם הם השמיעו מחאתם כנגד תכנית החלוקה בפני מר דורני, המועצה, חברי המליאה במועצה, נושאי תפקיד במועצה ותושבי קדומים. לטענתם, דבריהם לא קיבלו התייחסות ראויה.

     

14. רק בתחילת שנת 2009, בעקבות מכתב שנשלח אליהם ממר דורני, ובו נכתב, בין היתר, כי מגרש התובעים לא נכלל בתכנון המקורי, וכי הוא הוסף בתכנית איחוד וחלוקה לבקשתם של התובעים – הבינו התובעים כי יש בעיה עם מצב הזכויות שלהם במגרש. או אז פנו לבן דודו של התובע, מר ידידיה מהצרי הלוי, שמאי מקרקעין במקצועו (להלן: "מר מהצרי"), והוא שפנה בשמם למועצה בבקשה לבדוק את זכויותיהם במגרש ואת המצב התכנוני. בדיקתו של מר מהצרי במחלקת ההנדסה במועצה ובמינהל האזרחי איו"ש העלתה, כי על פי התוכנית המאושרת אשר בתוקף, מגרש 773 איננו המגרש עליו יושבים התובעים, אלא הם יושבים על חלקה 2615, אשר הינה "שטח ציבורי". בהתאם לתכנית אשר בתוקף, מגרש 773 איננו מגרש קצה, וקטן משמעותית מהחלקה (254 מ"ר במקום 600 מ"ר). התובעים חשו מרומים, שכן התשריט שהוצג להם בעת שרכשו את המגרש ומיקום המגרש לא תואם את התב"ע המאושרת במקום, 113/13.

     

15. התובעים הבינו, כי המגרש עליו בנו את ביתם הינו "שטח ציבורי" שלא ניתן להכשירו לשטח מגורים. בהקשר זה טוענים התובעים, כי לא ניתן להכשיר את שטח המגרש שלהם, שכן תב"ע 113/13/1 שבין השאר הייתה אמורה לשנות את ייעוד המגרש לא אושרה על ידי מת"ע, שהיא הגורם התכנוני המוסמך לאשרה. אשר לתכנית החלוקה נטען, שלמועצה אין סמכות לשנות ייעודי שטחים במסגרתה, וכי היא טעונה אישור של מת"ע, שלא ניתן עד היום.

     

16. בעקבות הגילוי פנו התובעים למועצה ואף נכחו בשתי ישיבות מליאה בעניינם, בחודש פברואר ובחודש אפריל 2009, אולם טענותיהם נדחו.

     

17. ביום 12.11.2009 הגיעו עובדי חברת החשמל לצורך עבודה להנחת קו חשמל לרחוב השקד, רחוב בית התובעים. לטענת התובעים, התובע ניגש לעובדי חברת החשמל וביקש לראות את תוואי העבודה, ולתדהמתו גילה, כי כל המגרשים ברחוב רשומים בתוואי העבודה לצורך חיבורם לחברת חשמל, פרט למגרש התובעים ולמגרשי תכנית החלוקה.

     

18. בין הצדדים התנהל משא ומתן בנוגע לזכויות התובעים במגרש, מתן היתר בניה, טופס 4, והכשרת הבנייה של התובעים, וביום 25.7.2010 נחתם הסכם פשרה. על פי ההסכם, התחייבה המועצה לפעול להעברת תב"ע אשר תכשיר את חוקיות בית התובעים. כן הוסכם, בין היתר, כי השטח הגובל עם מגרש התובעים יירשם כשטח ירוק ולא יימכרו בשטח זה מגרשים לאנשים פרטיים, וכי תינתן אפשרות כניסה לבית מהכביש הדרום מערבי. לטענת התובעים, ההסכם לא קויים על ידי המועצה.

     

19. התובעים טוענים, כי נגרמו להם נזקים ממוניים ונפשיים רבים בעקבות התנהלותן של הנתבעות. התובעים היו בעל ואישה בעת שחתמו על החוזה, להם שישה ילדים, והם ניהלו מינימרקט בישוב קדומים. בעקבות השתלשלות העניינים והתנכלות הנתבעות אליהם, כך נטען, גרמו הנתבעות להחרמת העסק של התובעים והם נאלצו למכור אותו לאחר. עוד נטען, כי בעקבות הטרחה ועוגמת הנפש הרבה נפל התובע לדיכאון והחל לקבל טיפולים פסיכולוגיים, והמצב הנפשי בו היו שרויים בעקבות התנהלות הנתבעות כלפיהם אף הוביל לגירושיהם של התובעים.

     

    עיקרי טענות הנתבעות

20. בפתח טענותיהם טוענות התובעות להיעדר יריבות כנגד הנתבעת 2 – החברה הכלכלית לקדומים בע"מ, לחוסר סמכות עניינית ואי מיצוי הליכים.

     

21. לגופו של עניין טוענות הנתבעות, כי התובעים נעדרים כל זכות במגרש, שכן ההסכם עליו חתמו הוא הסכם לפיתוח שטחים ציבוריים ותשתיות בלבד, ולא הסכם רכישה. על פי ההסכם, הנתבעות מוסמכות להמליץ בלבד להסתדרות הציונית להעניק לתובעים זכויות בר-רשות במגרש, והן לא עשו כן, מפני שהתובעים לא השלימו את דרישות מוסד התכנון המקומי לקבלת היתר בנייה, ואין בידם היתר בנייה. בהקשר זה נטען, כי התובעים הם שהפרו את הסכם הפיתוח, ומושתקים מלהעלות טענות להפרתו לאחר מכן על ידי הנתבעות.

     

22. לשיטת הנתבעות, התובעים יכולים להשלים את דרישות מוסד התכנון בקלות רבה ובעלות כספית נמוכה, ובכך להסדיר את מעמדו החוקי של ביתם, באופן המייתר תביעה זו.

     

23. אשר לתכנית החלה על המגרש נטען, כי התב"ע שבתוקף היא תב"ע 113/13, ובהתאם להוראותיה הוענקה למועצה הסמכות להתקין את תכנית החלוקה, בייעודים ובמגבלות שנקבעו בתכנית. הנתבעות אינן חולקות על כך שמגרש התובעים לא נכלל במסגרת התב"ע, והוסף בשנת 2006 בקצהו של רח' השקד (בשטח ציבורי) בהוראת ראש המועצה דאז, הגב' וייס, אלא שלדידן, תכנית החלוקה הכשירה את מגרש התובעים. הנתבעות מוסיפות וטוענות, כי במסגרת תכנית החלוקה נשמרו היחסים בין היעודים השונים בתכנית ועל כן אין כל פגם חוקי בה, והיא אינה טעונה אישור של מת"ע.

     

24. לטענת הנתבעות, טענותיהם המשפטיות של התובעים בקשר לחוקיות התכנון של המגרש נסמכות על הדין הישראלי, שאינו חל בענייננו. לשיטתן, התובעים היו צריכים להוכיח את הדין הירדני החל באמצעות חוות דעת מומחה, וזאת לא עשו. אף העדים המקצועיים מטעם התובעים אינם בקיאים בדין הירדני, ועל כן לא הוכיחו התובעים את טענתם שתכנית החלוקה חורגת מסמכותה של המועצה. זאת ועוד. נטען, כי כל הבתים בשכונת צפנת בקדומים, מלבד בית התובעים, אשר הוקמו בהתאם לתכנית החלוקה, קיבלו היתר בניה ממוסד התכנון המקומי, עם כולם נחתמו הסכמי בר-רשות עם הסוכנות היהודית וחוברו לרשת חשמל, ומכאן שאף במבחן התוצאה לא נמצא כל פגם בתכנית החלוקה.

     

25. אשר לטענת התובעים לפגם בשל אי פרסום תכנית החלוקה להתנגדויות, טוענות הנתבעות, כי מדובר בתכנית שהותקנה מכוח הוראה בתב"ע, וכי אין הוראה מחייבת לפרסום, לרבות בחוק התכנון החל – בפרט כאשר השינוי נעשה מכוח תכנית. נטען, כי התובעים מסתמכים גם בעניין זה על תקנות מהדין הישראלי, שאינן חלות בענייננו. עם זאת, טוענות הנתבעות, הוועדה המקומית שמעה את טענות התובעים ומרבית דרישותיהם ביחס למגרש התקבלו, ועל כן ניתן לומר כי הלכה למעשה התקיים הליך התנגדויות ביחס לתכנית, ומוסד התכנון נתן דעתו לטענות התובעים. עוד צוין בהקשר זה, כי הסעד המבוקש בהליך זה הוא פיצוי כספי ולא ביטולה של התכנית.

     

26. עוד טוענות הנתבעות, כי לתובעים לא ניתנה כל הבטחה שלטונית כי המגרש יהיה מגרש קצה ללא הגבלת זמן, ומכל מקום לא מתקיימים התנאים להבטחה שלטונית מחייבת. עם זאת, לטענתן, הלכה למעשה כיום מגרש התובעים הוא מגרש קצה, ועל כן לטענות התובעים בעניין זה אין כל נפקות.

     

27. לבסוף טוענות הנתבעות, כי יש לדחות את טענת התובעים להתנכלות מצדן כלפיהם, מאחר שהתנהלה עמם פעמים רבות לפנים משורת הדין, והפגינה רצון טוב לסייע בידם ככל הניתן, לרבות היענות לדרישות התובעים בסוגיות תכנוניות. כך, למשל, פעלה הנתבעת והביאה להכשרת מעמדו התכנוני של מגרש התובעים; הקפיאה את פיתוח קצה רחוב השקד; אפשרה את חיבור המגרש לרמפת גישה לאחר המועד שנקבע לכך; אפשרה ומאפשרת גם כיום את חיבור בית התובעים לחשמל זמני ונתנה לתובעים רשות שימוש זמנית ב-150 מ"ר נוספים לשם העמדת טרקטור וכלים כבדים.

     

    על הראיות

28. מטעם התובעים העידו גב' אסתר וייצמן – שכנתם של התובעים ועובדת לשעבר במינימרקט; מר בעז ויינרב – גנן במחלקת גינון במועצה; התובע; מר אלון פרבשטיין – חבר מליאה במועצה בתקופה הרלוונטית; גב' דניאלה וייס – ראש מועצת קדומים לשעבר; מר ידידיה מהצרי הלוי – השמאי מטעם התובע ובן דודו; ומר שאול קטוב – האדריכל והמהנדס של בית התובעים.

     

29. מטעם הנתבעות העידו מר חננאל דורני – ראש מועצת קדומים הנוכחי; וגב' גזית אלחרר – מנהלת מחלקת הנדסה במועצה.

     

30. הצדדים הגישו חוות דעת שמאים מומחים לקביעת שווי הבית. חוות דעתו של ידידיה מהצרי הלוי הוגשה מטעם התובעים וחוות דעתו של מר יאיר תודה הוגשה מטעם הנתבעות. כמו כן מונה שמאי מומחה מטעם בית המשפט, מר אסא זהר.

    דיון

31. ראשית אבהיר, כי השאלה האם החוזה עליו חתמו הצדדים הוא חוזה מכר או הסכם פיתוח אינה רלוונטית לצורך הכרעה במחלוקת שלפנינו, אלא השאלה שעולה היא האם המועצה הציגה כלפי התובעים מצג שווא ביחס לזהות המגרש עליו נסב ההסכם. אין חולק, כי על פי התב"ע שאושרה למתן תוקף כמה חודשים לאחר החתימה על ההסכם, מגרש 773 איננו המגרש אליו התייחסו הצדדים בהסכם.

     

32. מעדויות התובעים, ובפרט מעדותה של ראש המועצה בעת ההסכם ומי שחתומה עליו, גב' דניאלה וייס, עולה תמונה עגומה באשר להתנהלותה של המועצה בקידום הבניה בתחומה, בכל הקשור להקפדה על ניהול תקין וחוקי. מעדותה של גב' וייס עולה, כי היא הקפידה על התקנות בכל הנוגע לפעולות שבסמכות הועדה המקומית, אולם לא חיכתה תמיד לאישורים של מת"ע. כך, בלשונה: "לא תמיד חיכיתי שתוכנית תאושר, כדי לבנות... זה, איך אומרים? היו זמנים אחרים" (פרו' עמ' 133, שו' 11-8). מדיניותה של הגב' וייס נבעה, לדבריה, מאינטרס ההתיישבות וממה שכינתה "היגיון בריא":

    "בגלל שהאמת היא, כמו שאמרתי לך, כמו שנתתי כאן עדות בכנות, אני ממשיכה לומר, שהאמנתי באמונה שלמה שמאחר וכל-כך הרבה סימני שאלה יש סביב תוכניות, מה, איפה אפשר לבנות, איפה אי-אפשר לבנות, מה אדמות מדינה, מה, מה הקצאה של ההסתדרות הציונית. כל-כך הרבה סימני שאלה, וגם הייתי, היה לי בתקופות מסוימות קשר מתמשך עם הגב' פליאה אלבק, שהסבירה לי שיש חמש שכבות של, של חוקים, עוד מהתקופה העותומאנית והירדנית וכו', הבנתי שאין לי, אני לא הולכת לבית-ספר למשפט ואני לא הולכת ללמוד את כל החוקים, אני עובדת פחות או יותר, לפי ה, על בסיס הקרקעות שהיו בידינו, היה לנו חוזה עם ההסתדרות הציונית, עם מרחב גמישות שאפשרתי לעצמי, על-פי היגיון בריא. מה שאני חשבתי כהיגיון בריא. וכך פעלתי באותה תקופה. וזה גם, לדעתי, מתייחס למגרש הזה" (שם, עמ' 142, שו' 15 – עמ' 143, שו' 2).

33. הגב' וייס הודתה שידעה שמגרש התובעים יושב על "שטח חום" (שטח שייעודו ציבורי – א' פ'), אולם קיוותה כי בעתיד עניין זה יסתדר והשטח יוכשר לבניית מגורים (שם, עמ' 136, שו' 4-1). עוד אישרה, כי בניית הבית הייתה בידיעת הוועדה המקומית ובהסכמתה, וכי אם היה נבנה ללא היתר מהמועצה, היו מוציאים לתובעים צו הפסקת עבודה (שם, עמ' 140, שו' 10-7). כשנשאלה הגב' וייס האם חשבה אז על הבעיות שעשויות להיווצר אחר כך, ענתה, כי זהו ה"כאב ראש" של ראש המועצה הבא (פרו' 144, שו' 19-18). כלומר, מדיניות המועצה בעת שרכשו התובעים את המגרש הייתה לאפשר כמה שיותר בנייה בכמה שפחות היתקלויות בירוקרטיות. מקרים מעין אלו של מכירת מגרש למגורים ומתן היתר לבנייה במקום של שטח ציבורי לא עניינו, בלשון המעטה, את ראש המועצה דאז, שלדבריה לא התעניינה במכוון במצב התכנוני והמשפטי (שם, עמ' 143, שו' 15-12) ונהגה בבחינת "אחריי המבול". התנהלות זו של המועצה בעייתית מאוד והיא שהביאה אותנו עד הלום.

     

    חוקיותה של תכנית החלוקה

34. השאלה שיש לדון בה היא האם תכנית החלוקה משנת 2008 הותקנה במסגרת סמכותה של המועצה והאם יש בה להכשיר את ביתם של התובעים מהפן התכנוני. לטענת התובעים, מאחר שתכנית החלוקה כוללת שינוי ייעודֵי שטחים, היא אינה בסמכות הוועדה המקומית, ולפיכך לתובעים אין דרך לקבל היתר בניה. לעומתם, טוענות הנתבעות, כי כל עוד שמרה הוועדה המקומית על אחוזי השטחים על פי היעודים שנקבעו בתב"ע המאושרת, התכנית בסמכותה, ובכפוף להשלמת דרישות הוועדה, יקבלו התובעים היתר לביתם.

     

35. על השטחים המוחזקים ביהודה ושומרון חלות הוראות החוק הירדני כפי שהיו בתוקף ביום 7.6.67, אלא אם שונו על ידי המפקד הצבאי בתחיקת הביטחון (מנשר בדבר סדרי שלטון ומשפט, ק.מ.צ.מ., מס' 1, עמ' 3; ע"א 1432/03 ינון יצור ושיווק מוצרי מזון בע"מ נ' קרעאן, פ"ד נט (1) 345, 355-354; בג"ץ 393/82 אלמסאוליה נ' מפקד כוחות צה"ל באזור יהודה ושומרון, פ"ד לז (4) 785, 792; להרחבה בנושא זה ראו ספרו של משה דרורי החקיקה באזור יהודה והשומרון (האוניברסיטה העברית בירושלים, הפקולטה למשפטים, התשל"ה).

     

36. החקיקה הירדנית הרלוונטית לענייננו הינה חוק תכנון ערים, כפרים ובנינים (חוק זמני) מס' (79) לשנת 1966 (להלן: "חוק התכנון הירדני"). חוק התכנון הירדני כונן את מוסדות התכנון והבנייה באזור במערכת היררכית המורכבת בעיקרה ממועצת תכנון עליונה, ועדה מחוזית לתכנון הערים, הכפרים והמבנים (להלן: "הוועדה המחוזית") וועדה מקומית. מבחינת תוכניות התכנון יוצר החוק הירדני מדרג של שלוש רמות עיקריות: תוכנית אזורית, תוכנית מתאר ותוכנית מפורטת. החוק קובע את חלוקת העבודה והסמכויות בין מוסדות התכנון בכל הנוגע להליכי האישור של תוכניות התכנון השונות. כמו כן מסדיר החוק נושאים נוספים הנוגעים לתכנון ובנייה, כגון הליכי רישוי ופיקוח (להרחבה בנושא ראו בג"ץ 10408/06‏ קבהה נ' מועצת התכנון העליונה באזור יהודה ושומרון (25.9.2007)).

     

37. על פי חוק התכנון הירדני, עיקר תפקידה של הוועדה המקומית הוא במישור הרישוי, הפיקוח והביצוע, ואילו מעורבותה במישור התכנוני הינה מוגבלת ביותר, כאשר אינה מוסמכת לאשר תוכניות. סמכויותיה של הוועדה המחוזית משמעותיות יותר. סעיף 8 לחוק התכנון הירדני מעניק לוועדה המחוזית סמכויות שונות, ביניהן הסמכות לאשר תוכנית מפורטת. בדרך כלל ניתן לקבל היתר בנייה רק בהתאם לתוכנית מפורטת בת תוקף, ומכאן חשיבותה הרבה של סמכות אישור זו (שם, בפסקאות 4-3).

     

38. ביחס לתחיקת הביטחון, דבר החקיקה המרכזי הוא הצו בדבר חוק תכנון ערים, כפרים ובנינים (יהודה והשומרון) (מס' 418), התשל"א-1971 אשר במהלך השנים הוכנסו בו תיקונים שונים. בין היתר, חולל צו 418 שינוי במבנה מוסדות התכנון באזור. סעיף 2(2) לצו קובע, כי הסמכויות שניתנו בחוק התכנון הירדני לוועדה המחוזית יהיו נתונות למועצת התכנון העליונה. היינו, צו 418 ביטל, למעשה, את הוועדה המחוזית והעביר את סמכויותיה למועצת התכנון העליונה (מת"ע).

     

39. סעיף 28 לחוק התכנון הירדני עוסק בתכניות לחלוקת קרקעות, ולפיו בסמכות המועצה המקומית לאשר תכניות חלוקה שאינן סותרות את תכנית התכנון המפורטת שבסמכות הוועדה המחוזית, ובלשון הסעיף:

     

    "28(1) על אף האמור בכל חוק או חיקוק אחר, אף אדם אינו רשאי לחלק קרקע כלשהי או לרשום אצל רשם הקרקעות חלוקתה של קרקע כלשהי, הנמצאת במרחב התכנון, לחלקות ששטח כל אחת מהן פחות מעשרה דונם, אלא על פי תכנית חלוקה שאושרה על ידי הוועדה המקומית וכל חלוקת קרקע הנמצאת במרחב תכנון וכל רישום שיבוצע לגביה בניגוד להוראות סעיף זה, ייחשבו כבטלים, בין אם קיימת תכנית תכנון מאושרת ובין אם לאו, כל עוד האזור נחשב כמרחב תכנון; וכל ההחלטות הניתנות על ידי הוועדה המוסמכת בנדון נחשבות לסופיות ואין לערער עליהן בכל צורה שהיא.

    28(2) על כל תכנית חלוקה, בנוגע לקרקע הנמצאת במרחב תכנון, להתאים לתכנית התכנון המפורטת המאושרת לאותו אזור, ללא עוררין.

    28(3)על תכנית החלוקה יסומנו גבולות חלקת הקרקע, שעבורה הוכנה תכנית זו, וכן הדרכים המאושרות בתכנית התכנון המפורטת לאזור שבו נמצאת קרקע זו, והדרכים המוצעות וקווי הגובה וכל הענינים האחרים שתדרוש הוועדה המקומית לתכנון ערים, כדי להבטיח שתכנית החלוקה תתאים לתכנית הבינוי המפורטת המאושרת, לרבות כל הענינים הנזכרים בסעיף קטן (5) של סעיף 23 לחוק זה.

    ...

    28(6) על אף האמור בכל חוק אחר, אין לחלק קרקע בנויה או פנויה כלשהי, בצורה הסותרת את הוראות תכנון האזור שבו היא נמצאת" (ההדגשה שלי – א' פ').

     

40. מלשון החוק עולה, כי על תכנית החלוקה, שבסמכות הוועדה המקומית, להתאים לתכנית המתאר שבסמכות הועדה המחוזית (ועל פי צו מס' 418 בסמכות מועצת התכנון העליונה) "ללא עוררין", כלומר ללא כל סייג. סעיף 28(6) מורה במפורש, כי אין לחלק קרקע באופן הסותר את הוראות התכנון.

     

41. לטעמי, שינוי ייעוד של קרקע הוא שינוי מהותי, שאינו בסמכות הועדה המקומית, על פי הדין הירדני. פרשנותה של המועצה שאין היא מבצעת שינוי מהותי, כל עוד סך כל השטחים נשמר, היא פרשנות שמקורה בדין הישראלי, כפי שניווכח להלן.

     

42. אף אם תמצי לומר שבמקום חל חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התכנון הישראלי"), או שיש לפרש את החוק הירדני בהשוואה לדין הישראלי, הרי שאף לפי המשפט הישראלי קיימות גישות שונות באשר לשאלת סמכותן של הוועדות המקומיות לשנות ייעודים, או לבצע "הצרחות" בין שטחים שונים, שלא בהתאם לתכנית הוועדה המחוזית. ואבהיר.

     

43. לענייננו רלוונטי סעיף 62א(1) לחוק התכנון הישראלי, הקובע:

    "62א(א) תכנית מפורטת או תכנית מיתאר מקומית, הכוללת אך ורק אחד או יותר מהנושאים המפורטים להלן, היא תכנית בסמכות הועדה המקומית:

    (1)איחוד וחלוקה של מגרשים, כמשמעותם בסימן ז' וכן תכנית שהמגרשים הנכללים בה הם בבעלות אדם אחד והיא כוללת הוראות לחלוקתם, באופן שלו היו בבעלות של יותר מאדם אחד, היה ניתן לראות בה תכנית איחוד וחלוקה כמשמעותה בסימן ז', והכול ובלבד שאין בתכנית שינוי בשטח הכולל של כל יעוד קרקע, למעט האמור בפסקאות (2) ו-(3) (הרחבת דרך והגדלת שטחים ציבוריים – א' פ')".

     

44. סעיף זה חוקק במסגרת תיקון 43 לחוק, שבבסיסו עמדה התפיסה שיש להעביר סמכויות רחבות לוועדות המקומיות בעניין התכנון המפורט, מתוך הבנה שלשלטון המקומי ולשלטון המרכזי שיקולים ואינטרסים שונים, ויש להותיר בידי הוועדות המחוזיות סמכויות תכנון המשקפות אינטרסים ממלכתיים (שרית דנה ושלום זינגר דיני תכנון ובנייה כרך ב עמ' 765-762 (2015) להלן: " דנה וזינגר"). לפרשנות הראויה לסעיף 62א לחוק ראו עע"מ 2528/08 ועדת ערר מחוזית – מחוז המרכז נ' פז חברת נפט בע"מ (18.6.2008).

     

45. בית המשפט העליון הורה על פרשנות מצמצמת ביחס לסמכותן של הוועדות המקומיות לשנות ייעודי מגרשים:

     

    "השאלה הצריכה לפנים היא, האם הרחבת סמכויותיהן של הוועדות המקומיות כוללת אף מתן סמכות לשנות ייעודי מגרשים באמצעות הוספת ייעודים שלא היו בהם.

    ...

    לפיכך, בבחירה שבין פרשנות המתירה קטגורית שינוי יעוד של מגרשים לבין פרשנות האוסרת זאת, דעתי היא כי יש להעדיף את האחרונה. פתרון ביניים שיאפשר בחינה של כל מקרה לגופו, כדי לקבוע אם מדובר בשינוי מהותי אם לאו, ייצור חוסר ודאות, יסבך את ההליכים ויחטיא את המטרה שלשמה נועד תיקון 43 – לייעל ולקצר את הליכי התכנון והבניה". (עע"מ 343/05 ועדת ערר - מחוז מרכז נ' אילות השקעות בנכסים (רחובות מערב) 1992 בע"מ (29.11.2006)).

     

46. בספרם, מציעים דנה וזינגר פרשנות מצמצמת לחוק, שלשיטתם עולה בקנה אחד עם פסיקת בית המשפט העליון, לפיה אין להתיר שינוי יעוד באופן גורף במסגרת תכנית איחוד וחלוקה שבסמכות הועדה המקומית, משום שלשינוי מעין זה עשויות להיות השלכות תכנוניות וקנייניות מרחיקות לכת. עם זאת, הם מציינים, כי התפתחה פרקטיקה בוועדות המקומיות לאשר שינויים מעין אלו, ובלבד שאחוז השטחים הכולל לכל יעוד נשמר בהתאם לתכנית המתאר שבסמכותה של הועדה המחוזית (שם, בעמ' 807-804). ביחס לפרקטיקה זו הם כותבים:

    "פרשנות שלפיה פסקה 1 מקנה לוועדה המקומית סמכות לאשר תכנית הכוללת שינוי ייעוד של קרקע כלשהי, כאשר התנאי היחיד להיותה תכנית בסמכות הוועדה המקומית הוא הכללתה בתכנית של קרקע נוספת – יהיה מיקומה אשר יהיה ובלבד שלאחר השינוי השטח של כל ייעוד קרקע לא השתנה – מאפשרת לוועדה המקומית לאשר תכניות המשנות באופן מהותי את התכנון המרחבי. כך עשויה תכנית "הצרחה" מסוג זה לשנות ייעודו של שטח קרקע באזור המיועד למגורים, שייעודו על פי התכנית התקפה מתאים לאותו אזור, לייעוד מסחרי ולאפשר הקמתו של מרכז מסחרי רחב ידיים. זאת, אף ששינוי ייעוד מסוג זה, כשלעצמו, אינו מצוי כלל בסמכות הוועדה המקומית ובניגוד מוחלט לתכליתו של החוק ולעקרונות הפרשנות שהותוו על יד בית המשפט העליון" (שם, בעמ' 806, ההדגשה אינה במקור – א' פ').

     

47. המחוקק הישראלי התייחס לאפשרות שתכנית איחוד וחלוקה תכלול שינוי ייעוד בקרקע, אולם הגביל את שיקול הדעת שבסמכות הוועדה המקומית לשנות את ייעודם של השטחים תוך שמירה על השטח הכולל של כל ייעוד, כפי שנקבע בתכנית המתאר של הועדה המחוזית.

     

48. ער אני לפסיקתה של השופטת רות רונן במסגרת עת"מ (ת"א) 31621-07-12 הוועדה המקומית לתכנון ובניה חולון נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז (29.1.14), אשר הובאה על ידי התובעים, על אף שהיא בניגוד גמור לעמדתם.

     

49. בפסק דינה דנה השופטת רונן בסמכותן של הוועדות המקומיות לבצע שינוי ייעוד, במסגרת תכנית איחוד וחלוקה. נקבע שם, כי הוועדה המקומית אכן מוסמכת לשנות ייעודים של מגרשים, וזאת, כל עוד השטח הכולל של כל ייעוד קרקע נותר בעינו: "ועדה מקומית מוסמכת לבצע "הצרחה" של שטחים במסגרת תכנית איחוד וחלוקה, כל עוד השטח הכולל של כל ייעוד וייעוד לא השתנה – כלומר כל עוד 'אין בתכנית שינוי בשטח הכולל של כל יעוד קרקע'" (שם, בפסקה 47. ההדגשה במקור – א' פ').

     

50. בפסק דין זה הסתמכה השופטת רונן בעיקר על לשון החוק והגיעה למסקנה כי כל עוד שטחם הכולל של השטחים הייעודים, כפי שקבעה הועדה המחוזית, נשמר – ניתן לבצע חילופי ייעוד בין השטחים השונים. לשיטת דנה וזינגר, בקבעו כך התעלם בית המשפט מהוראת החוק לפיה התכנית שמוסמכת הועדה לאשר היא תכנית איחוד וחלוקה ולא תכנית ל"שינוי ייעודי קרקע". לשיטתם של המלומדים, השאלה שעל בית המשפט היה לבחון באותו מקרה היא - האם התכנית הקונקרטית שאושרה על ידי הוועדה המקומית ושינתה את מיקומם של ייעודי הקרקע בשני מתחמים שונים, עשויה הייתה להיחשב כתכנית לאיחוד וחלוקה כדין אם הייתה מתאשרת על ידי הוועדה המחוזית. ככל שהתכנית עומדת בכללים התכנוניים שבהם נדרשת תכנית איחוד וחלוקה לעמוד, תהיה זו תכנית בסמכות הוועדה המקומית. אם לא עמדה בכללים אלה, לא ניתן להכיר בסמכותה של הוועדה לאשרה (דנה וזינגר, שם, עמ' 806, ה"ש 6).

     

51. לסיכום, בדין הישראלי ניתן למצוא גישות שונות לעניין זה, אולם נראה, כי המגמה כפי שנקבעה על ידי בית המשפט העליון היא מגמה של פרשנות מצמצמת ואי מתן סמכות לוועדות המקומיות לתכנן תכנית איחוד וחלוקה הסותרת את תכנית הועדה המחוזית בעניינים מהותיים, כגון ייעוד הקרקע.

     

52. במאמר מוסגר אציין, כי אף ב"כ הנתבעות לא שם לב לעניין זה, כי פסיקתה של השופטת רונן תומכת בעמדתו, וטען כי פסק הדין אינו חל בענייננו מאחר שהוא דן בהתאם לחוק הישראלי. מכאן קריאתי לבאי כוח הצדדים, ולציבור עורכי הדין בכלל, לקרוא פסקי דין, ובפרט כאלו המובאים על ידם במסגרת הסיכומים לתמיכה בעמדותיהם. על עורך הדין, שבנוסף לאחריותו המקצועית ללקוח הוא גם "פקיד בית המשפט" ((officer of the court, האחריות להציג בפני בית המשפט את התמונה המשפטית ביושרה מקצועית ובהגינות.

     

53. בחזרה לדין הירדני. לשונו ברורה יותר, והפרשנות המצמצמת שנקטו בדין הישראלי עולה בקנה אחד עם הדין הירדני, לפיו על תכנית החלוקה להתאים לתכנית המתאר "ללא עוררין". יצוין, כי אף לעמדת הנתבעות, הדין הירדני חל בענייננו, ואין להחיל את החוק הישראלי. לפיכך, טענתן שמותר למועצה לשנות ייעוד ובלבד שסך כל השטחים נשמרים, היא טענה שיכולה להסתמך, אם כי לא באופן מלא, על לשון החוק הישראלי, שאף לשיטתן הן אינו חל בענייננו.

     

54. טענה נוספת בפי הנתבעות, כי הן הסתמכו על הוראות תב"ע 113/13, ומכוחן התקינו את תכנית החלוקה. בפרק ד בסעיף 1(ג) לאותה תב"ע מצוין: "בתכנית חלוקה תותר, באישור הועדה סטיה מהנחיות לחלוקה בתכנית זו, ובלבד שלא יהיה שינוי מהותי בייעודי הקרקע" (ההדגשה שלי – א' פ'). הנה כי כן, גם הוראות התב"ע אינן מאפשרות שינוי מהותי בייעודי הקרקע. כאמור, לטעמי, שינוי מייעוד של שטח ציבורי לייעוד של שטח למגורים הוא שינוי מהותי, שאין הועדה המקומית רשאית לבצע.

     

55. מכאן, שתכנית החלוקה של המועצה, כפי שהותקנה, אינה בסמכותה. כאן המקום להצר על כך, כי עמדת המועצה העליונה לא הובאה על ידי מי מהצדדים להליך זה, בין אם על ידי צירופה כצד להליך ובין באמצעות הגשת מסמך עמדה. כל שידוע בעת כתיבת פסק הדין הוא, כי המועצה העליונה לא אישרה את בקשתה של המועצה המקומית לשינוי תב"ע (תב"ע 113/13/1), במסגרתה ביקשה לשנות את ייעוד המגרש דנן. על סמך זה מניחים התובעים, כי המועצה העליונה לא תאשר את תכנית החלוקה, אם זו תופקד אצלה ותוגש לה. הנבואה לא ניתנה לשופט, ולמעשה בהליך זה לא ניתנה תשובה לשאלה האם ניתן יהיה להכשיר בעתיד את השטח, באמצעות אישור המועצה העליונה לתכנית החלוקה.

     

56. כאמור, התובעים מבקשים סעד מבית המשפט, על הנזקים שנגרמו להם בגין מצג השווא עליו הסתמכו בעת רכישת המגרש ובגין הפרת החוזים (חוזה הפיתוח והסכם הפשרה), וכן בגין עגמת הנפש הרבה שנגרמה להם. התובעים הוכיחו את תביעתם, כי הנתבעות הציגו בפניהן מצג שווא, וכן הוכיחו כי מצבו התכנוני הנוכחי של המגרש לוקה בפגמים מהותיים, אשר יש בהם כדי לשלול את חוקיותו.

     

57. אעיר, בנוסף, כי תכנית החלוקה בשנת 2008 לא פורסמה, ואף זהו פגם בהתנהלותה של המועצה. תכנית איחוד וחלוקה, בפרט זו המשנה יעודים כבענייננו, יש בה כדי לפגוע בזכויותיהם של בעלי זכויות במקרקעין, ועל כן ראוי לתת להם זכות להתנגד, ואף חובה לעשות כן. סעיף 30(1) לחוק התכנון הירדני, קובע, כי הוועדה המקומית רשאית לתקן תכנית חלוקה, לאחר שהודיעה לבעלי הקרקע על רצונה לעשות כן ולאחר שדנה בהתנגדויות שהגישו לה בעלי הקרקע תוך חודש ימים מהמועד שנמסרה להם ההודעה.

    אף סעיף 31(2) לחוק זה קובע, כי ביחס לתכנון מחדש שבסמכות הוועדה המקומית שאינו בהתאם לתכנית מאושרת כלשהי, יחולו ההליכים הקבועים בסעיף 24 לחוק, העוסק בהגשת התנגדויות והדיון באישור התכנית והִכָּנְסָה לתוקף. יצוין, כי גם הדין הישראלי מחייב משלוח הודעה בדואר רשום לבעלי הקרקע על הגשת תכנית איחוד וחלוקה, ומחיל חובה לפרסם את התכנית (תקנה 10 לתקנות התכנון והבניה (תכנית איחוד וחלוקה), תשס"ט-2009). טענתן של הנתבעות שבמקרה זה התכנית הותקנה מכוח התב"ע ועל כן בהיעדר הוראה מפורשת אין חובה לפרסמה – אין לה מקום, והיה טוב לו לא נטענה.

     

58. נשאלת השאלה האם פגמים אלו – אי פרסום תכנית החלוקה על ידי הועדה המקומית ואי מתן הזכות להגיש התנגדות – מאיין את תקפה של התכנית.

    לטעמי, על פני הדברים, התשובה לשאלה זו היא שלילית. זאת, לנוכח טענת התובעים, כי הביעו את מחאתם אודות תכנית החלוקה במספר הזדמנויות, ואף בטרם נודע להם המצב התכנוני של המגרש עליו בנו את ביתם לאשורו (סעיפים 30-21 לתצהיר התובע), לא נראה כי זכות הטיעון של התובעים נפגעה. טענותיהם נשמעו ונדונו על ידי הועדה. יצוין, כי בעקבות מחאתם של התובעים, חזרה בה המועצה מהתכנון להוספת בתים ליד ביתם (פרו' עמ' 285, שו' 4-1). עם זאת, לאור התוצאה – איני קובע מסמרות בשאלה זו.

     

    הבטחה שלטונית

59. כאמור, לטענת התובעים, הגב' וייס הבטיחה להם, כי המגרש שלהם יהיה מגרש קצה, דהיינו לא ייבנו ברחוב בתים נוספים אחרי ביתם של התובעים. לטענה זו יש השלכה בדבר גובה שוויו של הבית. כמו כן טוענים התובעים, כי הגב' וייס הבטיחה להם, כי תתאפשר לבית התובעים כניסה נפרדת מדרום-מערב ולא מהרחוב של השכונה, וכי יוכלו להחנות את הכלים הכבדים המשמשים לעבודת התובע על שטח ציבורי של המועצה. לשיטת התובעים, הבטחותיה של הגב' וייס מהוות הבטחות שלטוניות מחייבות. הנתבעות שוללות את טענת התובעים להבטחה שלטונית.

     

60. על הטוען לקיומה של הבטחה שלטונית מחייבת להוכיח התקיימותם של חמישה תנאים מצטברים: האחד, עצם מתן ההבטחה הנטענת, ותוכנה; השני, כדי שההבטחה תהיה בת תוקף ותחייב את הרשות השלטונית, עליה להיות: מפורשת, ברורה, חד-משמעית, ולא מוטלת בספק, כנדרש מהתחייבות משפטית שאיננה בגדר הצהרת כוונות גרידא (דרישה זו מקבילה לדרישת "המסוימות" בדיני החוזים); השלישי, על התובע להוכיח כי המבטיח התכוון לתת להתחייבותו תוקף משפטי מחייב, וכי הוא קיבל את ההבטחה ככזו (מקביל לבחינת אומד-דעתם של הצדדים); הרביעי, על התובע להוכיח כי נותן ההתחייבות היה בעל סמכות לתיתה; והחמישי, שהמבטיח הוא בעל יכולת לקיים את ההבטחה, דהיינו: כי ההבטחה היא בת-ביצוע (ראו ע"א 5161/12 כרמלי נ' מינהל מקרקעי ישראל (8.2.2016); ע"א 4228/11 מנצור נ' מדינת ישראל (15.12.2014)).

     

61. עוד נקבע, כי הבטחה מעין זו, המקיימת את כלל התנאים במצטבר, מהוה מקור סמכות עצמאי לחיובה של הרשות לפעול בהתאם למובטח, אלא אם תוכיח הרשות כי קיים צידוק חוקי לחזור בה מן ההבטחה. משכך, הנטל להוכחת ההבטחה רובץ על כתפו של הטוען לה, ומטבע הדברים ככל שמדובר בטענה להבטחה שלטונית שניתנה על פה, נטל זה יהא כבד אף יותר (ע"א 2181/11 מינהל מקרקעי ישראל נ' בני דרום- מושב שיתופי של הפועל המזרחי (28.4.2014)).

     

62. בענייננו ביקשו התובעים לבסס את טענתם בדבר הבטחה שניתנה להם על הדברים שנאמרו להם בעל פה מהגב' וייס, לטענתם. הגב' וייס העידה, כי היא זוכרת שהמגרש של התובעים היה מגרש קצה, וכי הם לא רצו להיכנס מהכניסה המתוכננת אלא מצד אחר, וכי המועצה התנגדה לכך, אולם הדברים לא באו לכלל פתרון בתקופתה, אלא היו בגדר "ויכוח מתמשך" (פרו' עמ' 136, שו' 13 – עמ' 137, שו' 11).

     

63. כאשר נשאלה האם הבטחתה למגרש קצה ולמקום להנחת כלים כבדים הייתה "לעולמי עד" מבחינתה, ענתה, כי:

    "שאלת אותי את שאלת המיליון דולר... האמת היא שלא נתתי לעצמי דין וחשבון, ובוא נאמר ככה, אם הייתי יודעת שיום אחד נעמוד כאן בבית-המשפט, סביב הנושא הזה, אז יכול להיות שהייתי יותר זהירה. אבל מה שהנחה את הצעדים שלי באותה תקופה, היה ללכת מאוד לקראת אנשים לעשות לאנשים טוב, אם בן-אדם עובד, למשל היה סיפור, בתחום עיסוק אחר, שגם אפשרתי לבן-אדם, עד נקודה מסוימת שהוועדה המקומית בלמה אותי, לפתח עסק במקום. אני חשבתי שזה טוב ונכון, בגישה שלי של אז, של, זה לא היה ממש ראשית ההתיישבות, אבל שלבים ראשונים של השכונות האלה, הצפוניות. וכך נהגתי. אם חשבתי לעולמי עד? בוא נאמר כך, אם היית מתחקר אותי אז, והיית אומר לי – את יודעת שביום מן הימים זה יכול ליצור בעיות? אז הייתי אומרת, נמצא כאן ראש המועצה הבא בתור, שזה יהיה כאב הראש של ראש המועצה הבא".

     

64. מתשובתה של הגב' וייס משתמע, כי היא לא התכוונה שההבטחה תחייב את המועצה משפטית. כוונתה הייתה לאפשר בתקופה הראשונית מתוך רצון טוב ועזרה זמנית. אולם, גם אם אין במקרה זה הבטחה שלטונית מחייבת, הרי שבהתנהלות הכוללת של המועצה בעניינם של התובעים יש להצדיק ציפייה סובייקטיבית סבירה של התובעים לטענותיהם.

     

65. אינטרס הציפיה שמקורו במשפט הפרטי בא בכללו של מכשיר ההבטחה המינהלית – או השלטונית – אשר פּּותח בפסיקה, ועניינו הגנה משפטית לפרט במצבים שבהם נוצרת הסתמכות או ציפיה שלו עקב מעשים, מצגים או אמירות של גורמים ברשויות המינהליות. כאמור, בתנאים מסוימים ציפיה או הסתמכות הנוצרת במצב זה תהא בעלת תוקף משפטי מחייב (ראו יואב דותן "הבטחה מינהלית לציבור" משפט וממשל ה' 465 (התשס"ז); דפנה ברק-ארז "הגנת הציפייה במשפט המינהלי" עיוני משפט כז(ו) 209 (יולי 2003); גבריאלה שלו חוזים ומכרזים של הרשות הציבורית 127-117 (תש"ס)). לצד אלה, נקבע בפסיקה, כי יתכנו מקרים שבהם ציפייתו הסבירה של הפרט תוכר על ידי המערכת המשפטית הגם שאינה מקיימת את כלל התנאים הנדרשים להקמת הבטחה מינהלית. זאת, בהתייחס לעובדות המקרה הקונקרטי ותוך עריכת איזון המביא בחשבון את מכלול השיקולים לכאן ולכאן. דרכם של אזרחים לסמוך על עובדי רשויות השלטון ועל הדברים שנאמרים להם בבואם במגע עמם, ולא תמיד בידם לדקדק בסמכות. גם את אופן טיפולן והתנהלותן של הרשויות המקומיות יש לבחון אל מול חובתה של הרשות המינהלית לפעול בהגינות מוגברת ובסבירות למול הפרט (להרחבה בעניין זה ראו ע"א 5161/12, עניין כרמלי הנ"ל).

     

66. במכלול העובדות והתנהלות המועצה יש כדי להעיד על ציפיית התובעים בנוגע להבטחותיה של הגב' וייס. כך, בתשריט שצורף לחוזה, מופיע המגרש כמגרש קצה בסוף הרחוב. על אף שלא נכתב בחוזה צמד המילים "מגרש קצה", מהתשריט שצורף לחוזה ניתן לראות בבירור כי זהו המגרש האחרון, בקצה הרחוב. לימים נתברר, כי המועצה הציגה לתובעים מצג שווא בתשריט האמור, ואין לאפשר לה ליהנות מכך.

     

67. נוסיף לכך את העובדה, שבמסגרת הסכם הפשרה התחייבה המועצה, כי השטח הגובל עם מגרש התובעים יירשם כ"שטח ירוק" ולא יימכרו בשטח זה מגרשים לאנשים פרטיים, וכי תינתן לתובעים אפשרות כניסה לבית מהכביש הדרום-מערבי. התחייבות זו בכתב, אף היא מצביעה, לטעמי, על התנהלות המועצה ועל הציפיה שנוצרה לתובעים לנוכח התנהלות זו.

     

68. כמו כן, אין חולק, כי עד היום המגרש של התובעים נותר כ"מגרש קצה" בפועל.

     

69. מכל האמור עולה, כי על אף שלא ניתנה לתובעים הבטחה שלטונית מחייבת - נוכח התנהלות הרשות המקומית מולם נוצרה אצלם ציפייה סבירה להישארותו של המגרש שלהם כמגרש בקצה הרחוב, ולכך שיוכלו להמשיך להניח כלים כבדים בשטח הסמוך השייך למועצה ולהיכנס לבית מכיוון דרום-מערב.

     

    השמאויות

70. כאמור, בכתב התביעה תבעו התובעים את שוויו של הבית שבנו, שבאשמת הנתבעות לא ניתן לתת לו היתר בניה. לכתב התביעה צירפו התובעים חוות דעת של מומחה מטעמם, השמאי מר ידידיה מהצרי, אשר קבע את שווי הבית בסך של 3,150,000 ₪. לעומתו, קבע המומחה מטעם הנתבעות, השמאי מר יאיר תודה, את שווי הבית בסך של 1,744,000 ₪. כאמור, לנוכח הפער בין המומחים מונה מר אסא זהר כשמאי מומחה מטעם בית המשפט. על פי חוות דעתו, שלא נחקר עליה, שווי הבית, אם היה ניתן לו היתר בנייה, הוא בסך של 2,040,000 ₪, ואילו שוויו ללא היתר בניה הוא בסך של 1,460,000 ₪.

     

71. הלכה היא, שכאשר ממנה בית משפט מומחה על מנת שחוות דעתו תספק נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, סביר להניח שבית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה, אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת (ע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' רבי (31.12.1988); בר"מ 5171/07‏ ‏מנשה נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה חולון (31.12.2007); א' גורן סוגיות בסדר דין אזרחי 496 (מהדורה 11, 2013)). אוסיף, כי דברים אלו מתחזקים נוכח העובדה שהמומחה מטעם בית המשפט לא נחקר על ידי מי מהצדדים.

     

72. אשר על כן, אני מאמץ את חוות דעתו של מומחה בית המשפט.

     

    הסעד

73. כאמור, בכתב התביעה תבעו התובעים את שווי הזכויות בנכס וכן פיצוי בגין עגמת נפש.

     

    פיצוי בגין שוויו של הנכס

74. בבקשת הסעד הסתמכו התובעים על עילות הטעות וההטעיה שבסעיפים 14 ו-15 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים") וכן על עילת קיום חוזה שלא בתום לב לפי סעיף 39 לחוק זה. לטענתם, "בדרך בה נקטו הנתבעים הם שללו מהתובעים את היכולת להכשיר את ביתם באופן חוקי, ליהנות מביתם ומהשקעתם העצומה בו שירדה לטמיון, ועל כן מן הדין שיחויבו בפיצוי התובעים על מלוא הפגיעה הכלכלית שנפגעה מאי קיום החוזים. יצוין כי החלקה הינה אזור ציבורי ואיננה ניתנת לחלוקה ולא ניתן יהיה להכשירה ועל כן יש להרוס את הבית הבנוי עליה" (סעיף 100 לכתב התביעה). עוד לשיטתם, הנתבעות הפרו את חוזה הפיתוח והסכם הפשרה ועל כן הם זכאים לבטל את החוזים ולקבל פיצוי לפי סעיף 2 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970, שמטרתו להעמיד את התובעים במקום שהיו בו אלמלא נכנסו לחוזה. ביחס לשווי הזכויות נטען, כי יש לפסוק להם את שווי הבית כאילו הוצא לו היתר בנייה, שכן אי קבלת היתר בניה קשורה בהתנהלות המועצה ולא בהתנהלותם של התובעים. יצוין, כי התובעים לא ביטלו את החוזים.

     

75. לטעמי, למרות שבעיקרה תביעת התובעים מתקבלת, יש קושי לאמץ את הניתוח המשפטי של התובעים, ולהיענות למלוא הסעדים המבוקשים על ידם.

     

76. כיום, אין כל צו פינוי או צו הריסה תלוי ועומד כנגד ביתם של המבקשים, והם רשאים, מבחינתה של המועצה, להמשיך להתגורר בו (בכפוף להשלמת תנאים פרוצדורליים להיתר). אם המועצה העליונה תאשר את תכנית החלוקה, בפרט החלק המתייחס למגרש מושא התובענה דנן, הרי שהתובעים יוכלו לקבל היתר בניה, שיהווה בדיעבד "תעודת הכשר" על ביתם, ולא יהיו זכאים לפיצוי.

     

77. אם לא תימצא הדרך להכשיר את תכנית החלוקה, אזי ההפרה של הנתבעות היא לגבי התחייבותן לאפשר לתובעים היתר בנייה, כאשר יתר התחייבויותיהן עומדות בתוקפן על פי פסק דין זה (ראו פרק ההבטחה השלטונית). אשר על כן, מסקנתי היא, כי התובעים זכאים אך להפרש שבין שווי ביתם לאחר היתר בנייה לבין שווי ביתם כיום, ללא היתר.

     

78. בעדותו התייחס התובע לרצונו שהנתבעות ירכשו ממנו את הבית (פרו' עמ' 48, שו' 1 -3), ונראה שלכך מכוונים הסעדים שנתבעו בתביעה. אולם לטעמי, לא ניתן לחייב את הנתבעות לרכוש את ביתם של התובעים, בפרט כאשר הן אינן מבקשות לפנות את התובעים מהבית, אלא על הנתבעות לפצותם בגין הנזק שנגרם להם בשל אי יכולתם לקבל היתר בנייה.

     

79. ייתכן, שלו היה תלוי ועומד צו הריסה על הבית, היה מקום לפסוק לתובע פיצוי מלא בגין שוויו של הבית, אולם כאמור, אין מצב הדברים כך בענייננו.

     

    פיצוי בגין עגמת נפש

80. לטענת התובעים, התנהלות המועצה כלפיהם פגעה קשות בפרנסתם ובמשפחתם, התובע נאלץ לסגור את המינימרקט שניהל ביישוב ובני הזוג התגרשו. נטען, כי מדובר במקרה שילווה את התובעים ובני משפחתם לכל חייהם. בגין רכיב זה עתרו התובעים לפיצוי בסך של 500,000 ₪.

     

81. התובעים לא תמכו את טענותיהם בחוות דעת בדבר הקשר של מצבם הנפשי והמשפחתי לאירועים נשוא התביעה. מר בועז וינרב, שמכיר את התובע מזה כ-25 שנים, העיד כי אינו יודע מדוע הופסקה עבודתו של התובע על ידי המועצה בסביבות חודשים מאי-יוני 2008 (שם, עמ' 11). עם זאת, העיד וינרב, כי התובע היה עובד מצוין והמועצה היתה מרוצה מעבודתו (שם, עמ' 10).

    כמו כן, עדותה של הגב' אסתר ויצמן, שעל פיה יש קשר בין הירידה בעבודת התובעים במינימרקט בשנת 2009 לבין שמועות בדבר הסכסוך של התובעים עם המועצה, לא נתמכה בעדויות שכנים או תושבים נוספים (פרו' עמ' 9-8). לעומת זאת, על פי מכתב מיום 16.6.2009 שנשלח מטעם הנתבעת 2 למנהלת המעון בישוב, קיבלה האחרונה הנחייה שלא לרכוש מוצרים מהמכולת של התובעים, אלא רק באישור בכתב (נספח 36 לכתב התביעה). הנתבעות לא סיפקו הסבר משכנע למכתב זה. דומה, כי עקב כך, לכאורה, נגרם לתובעים הפסד כספי, אף כי גם זה לא נתמך בחוות דעת או במסמכים לאישוש טענתם.

     

82. התובעים צירפו מכתבים מהפסיכולוג שמטפל בהם ובמשפחתם ואישור של רופאה פסיכיאטרית על מצבו הרפואי של התובע, מהם עולה כי יש קשר בין המשבר המשפחתי והנפשי אליו נקלעו לבין האירועים נושא התביעה (שם, נספחים 38-37). הפסיכולוג המשפחתי אף נפגש עם גב' גזית, ומסיכום הפגישה (בכתב ידו) עולה, כי דובר בה על התנאים שנדרשים התובעים לבצע מבחינת מחלקת ההנדסה כדי לקבל היתר בניה (שם, נספח 39). מר דורני העיד, כי הפסיכולוג של התובעים ישב איתו כדי לראות איך אפשר לעזור להם (פרו' עמ' 284, שו' 20-19; עמ' 285, שו' 6).

     

83. התמונה העולה היא, כי אכן נגרמה לתובעים עגמת נפש מהתנהלות המועצה כלפיהם מאז החתימה על הסכם הפיתוח. בזמנים מתוקנים היו התובעים בונים את ביתם ללא צורך בהליכים מיוחדים או נוספים מול המועצה. אולם התנהלותה של המועצה גרמה לתובעים לכתת רגליהם בין המחלקות והוועדות השונות, ולהביע מחאתם בדרכים שונות, עד להגשת תביעה זו. במסמכים הרפואיים שצירפו יש כדי להעיד על פגיעה נפשית שנגרמה לתובעים כתוצאה מהאירועים נושא התובענה. ברי, לדעתי, כי מעבר לפיצוי בגין שווי הבית, יש לפצותם בגין עגמת הנפש שנגרמה להם.

     

84. מאחר שהתובעים לא הוכיחו את גובה הסכום בגין רכיב זה, אני מעמיד את הפיצוי בגין עגמת הנפש שנגרמה להם, על דרך האומדן, בסך של 75,000 ₪ לכל אחד משניהם.

    סוף דבר

85. אשר על כן, ולאור כל האמור לעיל – דין התביעה להתקבל, בחלקה.

     

86. מסקנתי היא כי הנזק שנגרם לתובעים בעת הזו הוא הפרש השווי של הבית לו היה נבנה עם היתר בניה כדת וכדין לבין שוויו כעת משנבנה בלא שניתן לו היתר.

     

87. על מנת לחסוך התדיינויות בעתיד, יש לאפשר לנתבעות, נוכח טענתן כי בכוחן לעשות כן, לפנות למת"ע בדרכים המקובלות לקבלת אישור לתכנית החלוקה, או להכשרת המגרש של התובעים בדרך אחרת. זאת, לתקופה של 12 חודשים בלבד, מהיום, שלאחריה, אם לא יוכשר המגרש מבחינה תכנונית, ישולם לתובעים הפיצוי שייקבע בסעיף 87 להלן.

     

88. בכפוף לאמור לעיל בסעיף 86, על הנתבעות לשלם לתובעים, סך של 580,000 ₪ (ההפרש בין שווי הנכס עם היתר בניה לבין שוויו ללא היתר, בהתאם לחוות דעתו של מומחה בית המשפט, סעיף 70 לעיל). סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום עריכת חוות דעתו של השמאי מטעם בית המשפט.

     

89. הפיצוי בגין עגמת הנפש, בסך של 75,000 ₪ לכל אחד משני התובעים, כאמור בסעיף 84 לעיל, ישולם לתובעים תוך 30 ימים מהיום, שאם לא כן, יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.

     

90. הנתבעות יישאו בהוצאות התובעים בגין הליך זה, לרבות אגרת בית משפט בחלק היחסי של התביעה שהתקבלה, היינו בסך של 730,000 ₪, וכן בהוצאות ההקלטה וחוות דעת המומחים, ובנוסף בשכ"ט עורך דינם, בסך של 30,000 ₪.

     

    המזכירות תשלח העתקים לבאי כוח הצדדים.

    ניתן היום, כ"א כסלו תשע"ז, 21 דצמבר 2016, בהעדר הצדדים.