רשות הפיתוח במובן חוק רשות הפיתוח נ' זכאי

מה גובה דמי השימוש שעל הנתבע לשלם בגין שימוש שעשה במקרקעי התובעת. זו השאלה הטעונה הכרעה בפסק הדין שלהלן.

רקע, העובדות שאינן שנויות במחלוקת והשתלשלות ההליכים

1. המקרקעין בהם עסקינן נמצאים בשכונת מוצא תחתית, בסמוך לכביש ירושלים – תל-אביב, במקום הידוע כ"סיבוב מוצא", והם חלק מגוש 30315 חלקה 12 וחלקה 32 (להלן: "המקרקעין"). במקרקעין אלו היה בנוי בית, אשר בחלקו התגוררו הנתבע ובני משפחתו, ובחלקו השני התגוררו אחיו של הנתבע ובני משפחתו. בשלב כלשהו הכירה התובעת בזכויותיו של הנתבע כדייר מוגן בדירה בת 3 חדרים בה התגורר.

2. ביום 5.12.05 הגישה התובעת כנגד הנתבע תביעה לפינוי וסילוק יד מתוספות בנייה שנבנו מעבר לחלק בו החזיק כדייר מוגן (ת.א. (שלום ירו') 11789/05), וביום 18.11.10 ניתן פסק דין בתביעה (להלן: "תוספות הבנייה", "התביעה הראשונה" ו"פסק הדין" בהתאמה).

3. מפסק הדין עולה, שטענת ההגנה של הנתבע בתביעת הפינוי לא הייתה הכחשת ההחזקה במקרקעין, או בתוספות שנבנו בהם. הנתבע טען שם לזכות כדייר מוגן של התובעת בכל השטח בו החזיק ובתוספות הבנייה בכלל זה. טענה זו נדחתה בפסק הדין. בית המשפט קבע בפסק הדין שהנתבע דייר מוגן בדירה בת 3 חדרים, ובה בלבד, (ס' 13 לפסק הדין). באופן ספציפי יותר נקבע שלנתבע אין זכויות בקומה השנייה (ס' 15 לפסק הדין), ובתוספות המכונות בתשריט אחד "לולים" או בתשריט שני "מחסן וסככה" (ס' 16 לפסק הדין). לפיכך, ניתן בפסק הדין הראשון צו לפינוי הקומה השנייה והתוספות האמורות. כמו כן ניתן לתובעת היתר לפיצול סעדים לתבוע דמי שימוש.

4. לטענת התובעת, הנתבע לא פעל על פי פסק הדין, ולפיכך נפתח תיק בלשכת ההוצאה לפועל. ביום 11.3.14 הפקיעה חברת נתיבי ישראל (להלן: "נת"י") חלק מהשטח לצורך הרחבת כביש ירושלים – ת"א. בעקבות ההפקעה החלה נת"י לנהל מו"מ מול הנתבע על פיצויי ההפקעה, ובמקביל הקפיאה התובעת את הליכי ההוצאה לפועל שנקטה כנגד הנתבע.

5. ביום 2.7.15 נחתם הסכם בין הנתבע לבין נת"י לפיו הנתבע יפנה את הדירה בה היה דייר מוגן, ואת כל התוספות שבתוך שטח ההפקעה, בתמורה לפיצויי הפקעה. ביום 31.1.15 פינה הנתבע את כל שטח ההפקעה, ובשלב מאוחר יותר פינה גם את המבנה המכונה "נגריה" שמצוי מחוץ לשטח ההפקעה (ר' עמ' 8 לפרוטוקול, ש' 32).

   טענות הצדדים

6. התובעת טוענת שהנתבע עשה שימוש בכל תוספות הבנייה שסומנו בתשריט שהוגש על ידה ולפיכך עליו לשלם דמי שימוש, על פי חוות דעת השמאי מטעמה. התביעה היא לדמי שימוש עבור 7 השנים שקדמו לפינוי.

7. הנתבע הכחיש כל טענה מטענות התובעת. ההכחשה נוגעת לבעלותה של התובעת בקרקע לזכותה לתבוע, לשימוש בתוספות הבנייה, ולשווי דמי השימוש כפי שנקבעו בחוות דעת השמאי.

8. הנתבע מוסיף וטוען שהתביעה לוקה בהתיישנות ובשיהוי חמור, שיהוי שאף הסב לו נזק ראייתי, שכן התביעה הוגשה לאחר שהמבנים נהרסו.

9. נימוק נוסף שמעלה הנתבע נוגע להסכם בינו לבין נת"י, הסכם לפיו הסכים לפנות את המבנים שהיו בשטח ההפקעה תמורת פיצויים. לטענת הנתבע, התובעת הייתה מעורבת בהסכם זה, אם כי מאחורי הקלעים. הנתבע מוסיף וטוען, שאף שהתובעת הייתה מודעת למשא ומתן, היא לא העלתה בזמן אמת את תביעתה לדמי שימוש, ובכך למעשה ויתרה עליהם, או לכל הפחות נהגה בחוסר תום לב.

   בטענות אלו נדון להלן.

    

   דיון והכרעה

10. תביעה לדמי שימוש מעוגנת בדיני הנזיקין ובדיני עשיית עושר ולא במשפט:

    "הזכות לדמי שימוש היא נגזרת של זכות הבעלות, שהרי מהותה של הבעלות במקרקעין היא האפשרות "להחזיק במקרקעין, להשתמש בהם ולעשות בהם כל דבר וכל עסקה בכפוף להגבלות לפי דין או לפי הסכם" (סעיף 2 לחוק המקרקעין)... דמי השימוש הראויים בגין שימוש במקרקעין עשויים לייצג את נזקיו של השותף שאינו משתמש במקרקעין מהסגת גבולו - אז מצוי מקור החיוב בדין הנזיקי - או את רווחיו של השותף המשתמש במקרקעין מן החיסכון בדמי שכירות - ובמקרה כזה מקורו של החיוב מצוי בעיקרון הכללי של דיני עשיית עושר ולא במשפט (ראו ע"א 891/95 זידאני נ' אבו אחמד, פ"ד נג(4) 769, 778-775 (1999); ע"א 290/80 ש.ג.מ חניונים בע"מ נ' מדינת ישראל, פ"ד לז(2) 633, 641-639 (1983) (להלן: עניין ש.ג.מ. חניונים; ע"א 19/83 חברת שלמה כרמל בע"מ נ' בריח חברה לייצור בע"מ, פ"ד לט(4) 522, 529 (1985); ע"א 588/87 כהן נ' שמש, פ"ד מה(5) 297, 317-318 (1991); דניאל פרידמן דיני עשיית עושר ולא במשפט כרך א' 429-428 (מהדורה שניה, 1998) (להלן: פרידמן)." (ע"א 7156/10 חברת הירקון בע"מ נ' מדינת ישראל - מינהל מקרקעי ישראל (11.1.12))

11. באשר לגובה דמי השימוש נפסק כי דמי שימוש במקרקעין, כשכר ראוי, יחושבו הן מנקודת ראותו של בעל המקרקעין (כמה כסף יכול היה לקבל עבורם, אלמלא עשה בהם הנתבע שימוש) והן מנוקדת ראותו של המחזיק (כמה כסף חסך בכך שנטל את המקרקעין מידי בעליהם):

    "השכר הראוי, לו זכאית המערערת, הינו אותו רווח בו זכתה המשיבה מכך שהשתמשה בחניון ללא תשלום, ובמלים אחרות, אותו שכר ראוי, שהייתה המערערת זכאית לקבלו מהמשיבה עקב שימושה בחניון. בקביעת גובהו של השכר הראוי יש להתחשב בנסיבותיו של השימוש בפועל, שעשתה המשיבה בחניון, ובשכר הראוי שניתן היה לקבל עבורו, בהתחשב בכל נסיבות המקרה, לרבות מועד תפיסת החזקה על-ידי המשיבה בשטח החניון, אופי התפיסה, ודמי השימוש אשר אותם "חסכה" המשיבה מעצמה, ואשר נמנעו מהמערערת." (פסה"ד בעניין ש.ג.מ. חניונים, שנזכר לעיל)

12. לפיכך, יסודותיה של התביעה לדמי שימוש הם בעלות התובע במקרקעין ושימוש הנתבע בהם, וביסודות אלה נדון להלן. אולם בפתח הדיון יש לברר את טענת הנתבע, לפיה נוכח התנהגותה של התובעת במהלך המו"מ מול נת"י היא אינה זכאית לדמי שימוש כלל.

    התנהלות התובעת במהלך המו"מ הבין הנתבע לבין נת"י

13. התובעת עצמה לא הביאה ראיה כלשהי באשר להתנהלותה במהלך המשא ומתן בין התובע לבין נת"י, שכן לטענתה, היא לא הייתה צד למשא ומתן זה. על כן, בהקשר זה, אין לי אלא את עדות הנתבע. בתצהירו, מעיד הנתבע שנציגי נת"י אמרו לו שהם פועלים בתיאום עם התובעת ו"שאם אסכים לפינוי מהשטח שהופקע אוכל בכל מקרה להמשיך ולהחזיק בשטח שמחוץ לקו ההפקעה ואקבל מהרשויות הכרה בזכויותיי" (ס' 4). וכן ר' בס' 6, שם נאמר "סמכתי על הבטחותיהם שאקבל הכרה בזכויותיי בשטח שמחוץ לקו ההפקעה." הנתבע אינו מעיד על הבטחה, אפילו מצד נציגי נת"י, לוויתור על דמי השימוש.

14. כאשר נשאל הנתבע על מצגים שלכאורה הוצגו לו במהלך המשא ומתן, על השתתפות נציגי התובעת במשא ומתן שניהל מול נת"י, או אפילו על מה שנכתב בתצהירו, הרבה להשיב שאינו זוכר, אינו יודע, ושאינו יודע קרוא וכתוב. אולם במענה לשאלת בית המשפט השיב שנציגי התובעת לא היו שותפים למו"מ, אלא רק נציגי נת"י (עמ' 12 ש' 9 – עמ' 13 ש' 6). לפיכך, ניתן לומר שנציגי התובעת לא אמרו לנתבע במהלך המו"מ מול נת"י, שהתובעת ויתרה על תביעתה לדמי שימוש.

15. בהמשך תצהירו מעיד הנתבע שהתובעת לא הזכירה בתקופה זו כוונה לתבוע אותו עבור דמי השימוש (ס' 12). התובעת אינה חולקת על טענה זו. יחד עם זאת, לטענת התובעת, אין במחדל זה כדי למנוע ממנה לתבוע אותם כעת. התובעת מוסיפה וטוענת שהנתבע ידע, או היה עליו לדעת, אודות החוב בגין דמי שימוש, הן נוכח ההיתר שניתן לה בפסק הדין הראשון לפיצול סעדים ולתבוע דמי שימוש, והם נוכח ההסכם בין נת"י לבין הנתבע.

16. אמנם, זמן רב חלף מיום שניתן ההיתר לפיצול סעדים, ועד שהוגשה התביעה לדמי שימוש (כ- 6 שנים), אולם קשה לראות בעצם חלוף הזמן משום ויתור, וזאת, אף אם אקבל את טענת הנתבע לפיה הוא לא יודע מה כתוב בפסק הדין ולא קרא אותו. הנתבע היה מיוצג בתביעה הראשונה בידי עורך דין, וחזקה על עורך הדין שהסביר לו את פסק הדין. ממילא, התובעת רשאית הייתה להניח שהנתבע מבין את פסק הדין שניתן נגדו.

17. יתר על כן, קיומו של חוב לעמידר נכתב מפורשות בהסכם בין הנתבע לבין נת"י. הסכם זה הוא הסכם ארוך, אשר ניכר בו כי נוסח על ידי עורכי דין, וחתומים עליו הנתבע, אשתו ושלוש בנותיהם. בכל הנוגע לענייננו, קובע ס' 11.2 להסכם ש"527,300 ₪ נוספים (בניכוי 15% מקדמה למס שבח) ישולמו למחזיקים בחלוקה שווה ביניהם וזאת עד ליום 16.9.15 בכפוף להמצאת אישור בכתב על תשלום מלוא חובות המחזיקים למועצה ולחברת עמידר..." (ההסכם צורף כנספח לכתב ההגנה). הנה כי כן, לא די שאין בהסכם ויתור מפורש על תביעותיה הכספיות של התובעת כלפי הנתבע, אלא שההסכם במפורש מייחד סכום כסף שיוחזק אצל נת"י עד להסדרת תביעות כספיות אלה.

18. הנתבע טוען בסיכומיו שזהו סעיף סטנדרטי בכל עסקת מקרקעין, לפיו 10% מסכום התמורה מוחזק עד שיגיש הקונה אישור על העדר חובות. זוהי טענה הטעונה הוכחה, והוכחה כאמור לא הובאה בפניי.

19. אולם עיקר טענתו של הנתבע היא שהוא אינו יודע קרוא וכתוב, לא היה מיוצג על ידי עורך דין ולא הבין את ההסכם עליו הוא חתום. אף שאני מאמינה לנתבע שהוא אינו יודע קרוא וכתוב, ושלא היה מיוצג על ידי עו"ד בחתימת ההסכם מול נת"י, הנתבע הוא שבחר לחתום על הסכם בסכום של מעל 5 מליון ₪ ללא ליווי משפטי. הנתבע לא חתם על ההסכם לבדו. על ההסכם חתמו גם אשתו ובנותיו. יש להניח שלפחות חלק מהחותמים יודעים קרוא וכתוב, וכי ידעו שס' 11.2 להסכם קובע שסכום של למעלה מחצי מליון ₪ לא יועבר לידיהם עד להסדרת תביעותיה הכספיות של עמידר. על אף האמור, לא טרחו הנתבע ובני משפחתו החתומים על ההסכם לברר על מה ולמה סכום כה נכבד לא יועבר לידיהם, ולא טרחו להיעזר בייעוץ משפטי בטרם הסכימו לאמור.

20. בנסיבות אלה, איני סבורה שהתובעת יצרה מצג לפיו ויתרה על דמי השימוש במהלך המשא ומתן לקראת החתימה על ההסכם מול נת"י, ואיני סבורה שחוסר המעש שנקטה במהלך תקופת המשא ומתן מצדיק לפטור את הנתבע מלשלם עבור השימוש שעשה במקרקעי הציבור.

    לפיכך, נדון להלן ביסודות התביעה לדמי שימוש.

    בעלות התובעת

21. מנסח הרישום (נ/1) עולה שהמקרקעין מצויים בבעלות קרן קיימת לישראל והתובעת אינה רשומה כבעליהם. לפיכך, לטענת הנתבע, אין לתובעת זכות בהם. התובעת אמנם לא הגישה ראיה כלשהי בדבר זכויותיה בקרקע, אולם לטענתה, הנתבע מושתק מלהכחיש זכויותיה במקרקעין, בשים לב לטענותיו, הן בהליך שבפניי והן בתביעה הראשונה, שהוא דייר מוגן מכוח הסכם עמה.

22. אכן, כיוון שהנתבע טען הן בתביעה הראשונה והן בהליך שבפניי שהוא "דייר מוגן של התובעת" (ס' 7 לכתב ההגנה, ההדגשה שלי – מ.צ'.), הרי הוא מושתק מלהכחיש זכויותיה של התובעת בהם. (ר' לעניין זה ע"א (חי') 1602/05 גרוס ראובן נ' עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ (10.7.06) אשר אושר ברע"א 7899/06 גרוס נ' עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ (1.5.07)).

    שימוש הנתבע

23. בפתח הדברים ראוי להדגיש שהתובעת אינה טוענת שיש לחייב הנתבע בדמי שימוש בגין כל חלקים של המקרקעין שבהם החזיק ואותם לא פינה על פי פסק הדין, אלא רק בגין החלקים שבהם עשה שימוש בפועל. לטענת התובעת, העובדה שהנתבע החזיק במקרקעין מעבירה אליו את הנטל להוכיח שלא עשה שימוש בתוספות, הא ותו לא (ר' עמ' 19 ש' 30 – 36).

24. כמו כן יודגש, שהתובעת אינה תובעת דמי שימוש על החצר, דהיינו על הקרקע בה לטענתה נעשה שימוש, אלא רק על המבנים . ר' ס' 8 לכתב התביעה:

    "הנתבעת (צ"ל התובעת – מ.צ'.) מגישה תביעה כספית זו לתשלום דמי שימוש ראויים בגין השימוש בדירה בקומה השנייה והתוספות שמחוץ לדירה..."

    וכך עולה מחוות דעת השמאי מטעמה. בנסיבות אלה, הדיון יתמקד בשאלה מה השימוש שנעשה בתוספות אלו.

25. להוכחת שימוש הנתבע בתוספות הבנייה הגישה התובעת את תצהירו של מר משה מזרחי, אליו צורפו שלושה דוחות ביקור במקום. על פי דו"ח מיום 20.11.11, הנתבע החזיק בדירה בת 6 חדרים, הול ומחסן. כמו כן נכתב כי "במקום יש תוספות בניה, יש תוספת של קומה שניה, במקום יש גם עסק נגריה שמפעיל במקום סמיר זכאי". בדו"ח מיום 9.5.12 נכתב שהדירה היא בת 5 חדרים, עם מרפסת ומחסן, וכי "במקום יש נכס בן 2 קומות (תוספת בניה). יש גם במקום עסק נגריה שמופעלת על ידי זכאי סמי". בדו"ח מיום 1.11.12 נרשם כי הדירה היא בת 5 חדרים וחצר, ונרשמה בו הערה זהה לאמור לעיל. העד לא נחקר בנוגע לדוחות אלו.

26. הנתבע אינו טוען שלאחר שניתן פסק הדין בתביעה הראשונה הוא הרס את התוספות, או פינה את השטח עליו נבנו, אולם, כאמור לעיל, טען שלא נעשה בחלק מהן שימוש, בין היתר, נוכח מצבם הירוד. בתצהירו מפרט הנתבע את גרסתו:

    "הייתה לי בשטח יחידת דיור אחת, בה התגוררתי. היה בשטח מחסן קטן וישן מאד, עוד מתקופת הורי, עשוי מדיקט ופח וגג אסבסט. ה"סככה" הייתה עשויה משלושה עמודים ועליהם יריעת ברזנט, פרוצה לרוחות וחסרת כל שימוש. ה"נגריה" היא "בית אימון" שהיה קיים בשטח עוד מתקופת הורי ללא שימוש וניסיתי להתפרנס ממנה בקושי רב (הייתי "עוסק זעיר") וללא הצלחה. ה"קרוואן" כלל לא היה מחובר לקרקע וגם הוא היה ללא שימוש כלשהו. התוספת שנבנתה לבית ללא היתר הייתה בנויה מחומרים קלים, והייתה פנויה וללא כל שימוש משך שנים רבות לפני הגשת התביעה."

    גם הנתבע לא נחקר בנוגע לגרסה זו.

27. הנתבע מודה שעשה שימוש ביחידת הדיור, אשר תוארה בדוחות הביקור במקום, וגם בפסק הדין הראשון ובתשריט שהוכן על ידי התובעת, כדירה בת 5 או 6 חדרים, בשתי קומות. הצדדים אינם חולקים על כך שהנתבע היה דייר מוגן בדירה בת 3 חדרים בלבד, והתביעה הוגשה בגין השימוש בהרחבה לדירה בקומה השנייה. אמנם, במסגרת התביעה הראשונה טען הנתבע לזכות דיירות מוגנת גם בתוספות שונות, אלא שטענה זו נדחתה בפסק הדין שם. הנה כי כן, כמחצית מדירת הנתבע היא תוספת, אשר יש לחייבו בדמי שימוש בגינה.

28. כמו כן מודה הנתבע שעשה שימוש בנגריה ובמחסן, והודאה זו עולה בקנה אחד עם דוחות הביקור במקום.

29. באשר ליתר התוספות, ובהן הסככה והקרוואן, כמו גם רחבה או מרפסת וכיוצ"ב תוספות בלתי ברורות אליהן מתייחס השמאי, נוכח הכחשת הנתבע, ובהעדר ראיה לסתור, אני סבורה שהתובעת לא הרימה את הנטל להוכיח שימוש בתוספות אלו.

30. במאמר מוסגר יצוין, כי יש להניח שגם מר מזרחי לא תיעד תוספות אלו בדו"ח הביקור במקום מהטעם שסבר נוכח מצבם הפיזי הירוד, לא נעשה בהם שימוש, או שהשימוש בהם זניח ואינו מצדיק תיעוד. בהקשר זה אני מקבלת את טענת הנתבע לפיה הגשת התביעה לאחר שהתוספות נהרסו אכן הסבה לו נזק ראייתי, ועל כן על התובעת מוטל נטל מוגבר לסתור טענתו לפיה מצבם הפיזי של תוספות אלו היה כה ירד עד כי לא ניתן היה כלל לעשות בהן שימוש, נטל בו לא עמדה.

    גובה דמי השימוש

31. להוכחת גובה דמי השימוש הגישה התובעת את חוות דעתו של השמאי אברהם לוי. חוות הדעת נכתבה לאחר שהנתבע פינה את שטח ההפקעה, והמבנים כולם נהרסו. השמאי לוי לא ביקר במקום לפני מועד הפינוי וההריסה (שהיה ידוע לתובעת מבעוד מועד), וחוות דעתו מבוססת על תרשים שנערך על ידי אדם לא ידוע, במועד לא ידוע, ואשר ככל הנראה זהה לתשריט שצורף לפסק הדין בתביעה הראשונה, אף כי דבר זה לא הוכח.

32. אין בחוות הדעת נתון באשר לגודל המגרש או החלקה בה עשה הנתבע שימוש, ודמי השימוש מחושבים בנוגע למבנים בלבד. יתר על כן, חוות הדעת אינה קובעת את דמי השימוש כנגזרת של שווי הבעלות במקרקעין, אלא מבוססת על פרסומי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה באשר לשכר דירה בשכירות חופשית באיזור המרכז וסובב ירושלים כנתוני בהשוואה. יחד עם זאת, יש בחוות הדעת התייחסות למיקום הייחודי של המקרקעין, בהשוואה לנכסים אחרים:

    "ארבעת הנכסים הנישומים נהנים מחצר ופרטיות, אשר סביר להניח שלא מגולמים בסקרים שפורסמו. יחד עם זאת הבאתי בחשבון כי היתרון שבחצר מתקזז עם מפגע הרעש בשל הסמיכות לכביש 1 ועם מיקומם של הנכסים בשולי היישוב, באזור לא מפותח." (ר' עמ' 7)

33. לאחר שבחן את דמי השכירות על פי פרסומי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, קבע השמאי שדמי השכירות החופשית עבור דירת הנתבע בשלמותה, הן בחלק בו הוא דייר מוגן והן בתוספת, הם כ- 5,112 ₪ לחודש בממוצע רב שנתי. מתוך דמי השכירות החודשיים לדירה בכללותה קבע השמאי את דמי השימוש עבור חלק מדירת הנתבע שמעבר ל- 3 החדרים בהם הוא היה דייר מוגן, לפי 2,350 ₪ לחודש בממוצע רב שנתי.

34. מתוך נתוני השכירות למגורים שפורסמו על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, חישב השמאי את דמי השכירות עבור כל אחת מהתוספות שצוירו בתשריט. דמי השכירות חושבו על פי אחוז מסוים מדמי השכירות עבור מבנה למגורים באותו הגודל. דמי השכירות לסככה, למשל, הם 15% משווי המבנה למגורים (מותאם לגודל). כך ערך השמאי שומה עבור כל תוספת ותוספת בנפרד.

35. רק כבדרך אגב, ועל מנת לבחון את מידת ההתאמה של נתוני ההשוואה, מביא השמאי 3 עסקאות השוואה של מכר של דירות (או בתים, לא ברור מהשומה) בגודל דומה לבית הנתבע, מאזור סמוך למקרקעין (ר' עמ' 8 לחוות הדעת). מעסקאות אלו (שנערכו בשנים 2012 – 2013) עולה שמחיר הממוצע הוא כ- 3,330,000 ₪ . נוכח מיקומו של הבית בשולי היישוב ובקירוב לכביש, העריך השמאי ששווי דירת הנתבע (הן בחלק בו הוא דייר מוגן והן בתוספת) הוא 85% מהסך הנ"ל, דהיינו 2,833,000 ₪. את דמי השכירות העריך השמאי כ- 2.5% משווי הבית לשנה, דהיינו 5,900 ₪ לחודש. לא ברור מדוע לדעת השמאי יש להפחית 15% משווי הנכס לרכישה נוכח מיקומו של הבית, ואין להפחית שיעור דומה מדמי השכירות, אולם השמאי לא נחקר בנקודה זו.

36. הנתבע לא הגיש חוות דעת מטעמו, אף שהוא חולק מכל וכל על חוות הדעת שהוגשה מטעם התובעת. לטענת הנתבע, השמאות אינה מתייחסת לשווי הקרקע, ולא גוזרת משווי זה את דמי השימוש, אלא מתייחסת רק למבנים, תוך התעלמות מהעובדה שהמבנים נבנו ללא היתר, וממצבם הפיזי. הנתבע מוסיף וטוען שבשומת דמי השימוש הביא השמאי בחשבון גם מבנים שהיו מצויים בשימוש אחיו, ובגינם מתנהלת תביעה נפרדת, וגם את הנכס בו הוא החזיק כדייר מוגן, ובגינו שילם דמי שכירות מוגנת.

37. בחלק מטענות הנתבע יש ממש, וחלקן נובעות מניסוח חסר או מטעה של חוות הדעת. כך למשל בנוגע לעובדה שהשומה כוללת תוספות ומבנים שהיו בשימוש אחיו של הנתבע. אכן, עובדה זו עלולה ליצור בלבול, אולם אין בה כדי להפחית ממשקלה של חוות הדעת ככל שהיא נוגעת לחלקים בהם עשה התובע שימוש. הטבלה בעמ' 10 לחוות הדעת מפרידה בין היחידות והתוספות בהם נטען שהשימוש היה של הנתבע, לבין היחידות בהן לפי הנטען עשה אחיו שימוש, והפרדה זו סומנה בקו שחור ובולט (הטבלה כולה צבעונית). הפרדה זו מאפשרת לגזור מתוך חוות הדעת את דמי השימוש בחלקים בהם הנתבע עשה שימוש, ובהם בלבד.

38. בדומה, אף שחוות הדעת קובעת את שווי דמי השכירות לדירת הנתבע בכללותה, על כל 150 המטרים שבה, הרי שבטבלה בעמ' 10, נקבע שווי דירת המגורים כדירה בת 69 מ"ר בלבד. הפחתה זו נבעה מניכוי חלק הדירה עליו שילם הנתבע דמי שכירות כדייר מוגן.

39. אלא שטענתו הראשונה והעיקרית של הנתבע נוגעת לשיטה בה נקט השמאי לוי, של קביעת דמי השכירות לתוספות, בהשוואה לעסקאות שכירות בשוק החופשי, ולא כנגזרת של שווי הבעלות. יש בטענה זו ממש. בחודש אוגוסט 2016 פרסם השמאי הממשלתי הראשי "קווים מנחים לעריכת שומות בגין שימוש לא מורשה במקרקעין בניהול רשות מקרקעי ישראל". על פי קווים מנחים אלה, דמי השימוש נגזרים משווי הקרקע (הקווים המנחים מורים לקבוע את שווי המקרקעין על פי שתי חלופות אפשריות: על פי השימוש המיטבי או על פי השימוש בפועל). בשום מקרה, דמי השימוש לא נקבעים על פי דמי השכירות בנכסים דומים. חוות הדעת שלפניי לא נעשתה על פי קווים מנחים אלה. קשה להבין מדוע התובעת לא פעלה על פי הנחיות השמאי הממשלתי הראשי.

40. אלא שהנתבע לא עימת את המומחה עם הקווים המנחים, לא ביקש הסבריו מדוע לא פעל על פי קווים מנחים אלה, לא הציג לשמאי את הקווים המנחים בחקירה הנגדית ולא הגיש חוות דעת נגדית מטעמו. במצב דברים זה, לא הוברר האם עריכת השומה על פי הקווים המנחים הייתה מובילה לתוצאה אחרת. יתר על כן, כאשר הוצע לצדדים להסכים על מינוי מומחה שיקבע את דמי השימוש בהתאם לקווים המנחים, שני הצדדים סירבו. בנסיבות אלה, אין לי אלא להניח שהגשת חוות דעת נגדית, על פי הקווים המנחים, הייתה פועלת לרעת הנתבע, ולפסוק על פי חוות הדעת היחידה המונחת בפני, בהתאמות הנדרשות, כפי שיפורט להלן.

41. לטענת הנתבע, משווי דמי השכירות היה מקום להפחית בגין העדרו של היתר בניה לתוספות. על פי הקווים המנחים, "לא תבוצע הפחתה בגין אי חוקיות השימוש או בגין רכיב המטרד הנוצר מהצורך בפינוי/הסדרת הנכס" (ר' ס' 5(ב)(2) ו- ס' 6(ב)(2)). השמאי נחקר בנקודה זו והשיב שלטענתו אין משמעות להעדרו של היתר בנייה במקרה שבפנינו, משום שהשומה נעשית באופן רטרוספקטיבי, כשאנו יודעים שהתוספות לא נהרסו, על אף העדר היתר (עמ' 6 לפרוטוקול, ש' 35 – עמ' 7 ש' 13).

42. אני סבורה שבנקודה זו, הדין עם התובעת, ואין מקום לבצע הפחתה בדמי השימוש אך בשל העובדה שהתוספות נבנו ללא היתר, וזאת כדי שלא יצא חוטא נשכר. ר' לעניין זה ע"א 3846/13 מדינת ישראל מינהל מקרקעי ישראל נ' היפר-חלף (21.7.15):

    "עלינו להכריע אפוא האם ייפסקו דמי השימוש לפי השימוש החוקי בלבד, או גם לפי השימוש החורג בפועל. במלים אחרות, האם יש לפצות את המערערת בעבור הנזק שנגרם לה כתוצאה מהחזקת המשיבה בקרקע – באופן שמנע ממנה את האפשרות, למשל, להשכיר את הקרקע לאחר – או גם בעבור הרווח שנוצר בפועל למשיבה כתוצאה מן השימוש החורג שעשתה בקרקע. סעיף 1(א) לחוק עשיית עושר ולא במשפט, תשל"ט-1979 קובע, כי "מי שקיבל שלא על פי זכות שבדין נכס, שירות או טובת הנאה אחרת (להלן – הזוכה) שבאו לו מאדם אחר (להלן – המזכה), חייב להשיב למזכה את הזכייה, ואם השבה בעין בלתי אפשרית או בלתי סבירה – לשלם לו את שוויה". בנידון דידן, הרוויחה המשיבה משימוש שעשתה בקרקע, בניגוד לייעודה התכנוני, בלא תשלום דמי שימוש ותוך פלישה, וראוי כי תשלם על כך לבעלי הקרקע; אף אם איננו יודעים מבחינה תכנונית מה היה בידי המערערת לעשות בקרקע בעת ההיא."

    לפיכך, אין מקום לבצע הפחתה בגין העדרו של היתר בנייה לתוספות.

43. לא כך בנוגע להתייחסות השמאי למצבם הפיזי של המבנים. אמנם במבוא לחוות הדעת נכתב שהונח שמצבם הפיזי של הנכסים היה בינוני – נמוך, אולם לא בוצעה הפחתה מדמי השכירות על פי פרסומי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בגין מצב זה. יש להניח שמצבם הפיזי של הנכסים בעסקאות ההשוואה היה ממוצע, ולא בינוני – נמוך. לפיכך, יש להפחית מדמי השימוש שקבע השמאי בגין מצב התוספות לפני ההריסה. בהעדר ראיה באשר לגובה ההפחתה, ההפחתה תיעשה על פי אומדן בשיעור של שליש מדמי השכירות בעסקאות ההשוואה.

44. לפיכך, אני מחייבת את הנתבע בדמי שימוש עבור התוספת ליחידת המגורים, הנגרייה ומחסן, בשיעור שנקבע בחוות דעת השמאי, בהפחתה של שליש בגין מצבם הפיזי, כפי שיפורט להלן:

    • חוות דעת השמאי מפרטת את שווי דמי השימוש עבור שנת 2009, אלא שהתביעה הוגשה ביום 21.12.16, והתביעה לדמי השימוש עבור שנת 2009 התיישנה.

    • בשנת 2010, דמי השימוש עבור הנגרייה היו 848 ₪ לחודש, עבור המחסן 808 ₪ לחודש ועבור התוספת למגורים בסך 2,234 ₪ לחודש. סה"כ דמי השימוש על פי חוות דעת השמאי הם 3,890 ₪ לחודש, ובהפחתה בשל מצבם הפיזי, 2,593 ₪ לחודש, ו- 31,120 ₪ לשנה כולה. לסכום זה יש להוסיף הפרשי הצמדה וריבית מאמצע התקופה.

    • בשנת 2011, דמי השימוש עבור הנגרייה היו 889 ₪ לחודש, עבור המחסן 848 ₪ לחודש ועבור התוספת למגורים בסך 2,344 ₪ לחודש. סה"כ דמי השימוש על פי חוות דעת השמאי הם 4,081 ₪ לחודש, ובהפחתה בשל מצבם הפיזי, 2,720 ₪ לחודש, ו- 32,640 ₪ לשנה כולה. לסכום זה יש להוסיף הפרשי הצמדה וריבית מאמצע התקופה.

    • בשנת 2012, דמי השימוש עבור הנגרייה היו 897 ₪ לחודש, עבור המחסן 855 ₪ לחודש ועבור התוספת למגורים בסך 2,365 ₪ לחודש. סה"כ דמי השימוש על פי חוות דעת השמאי הם 4,117 ₪ לחודש, ובהפחתה בשל מצבם הפיזי, 2,745 ₪ לחודש, ו- 32,940 ₪ לשנה כולה. לסכום זה יש להוסיף הפרשי הצמדה וריבית מאמצע התקופה.

    • בשנת 2013, דמי השימוש עבור הנגרייה היו 935 ₪ לחודש, עבור המחסן 891 ₪ לחודש ועבור התוספת למגורים בסך 2,465 ₪ לחודש. סה"כ דמי השימוש על פי חוות דעת השמאי הם 4,291 ₪ לחודש, ובהפחתה בשל מצבם הפיזי, 2,860 ₪ לחודש, ו- 34,320 ₪ לשנה כולה. לסכום זה יש להוסיף הפרשי הצמדה וריבית מאמצע התקופה.

    • בשנת 2014, דמי השימוש עבור הנגרייה היו 947 ₪ לחודש, עבור המחסן 903 ₪ לחודש ועבור התוספת למגורים בסך 2,496 ₪ לחודש. סה"כ דמי השימוש על פי חוות דעת השמאי הם 4,346 ₪ לחודש, ובהפחתה בשל מצבם הפיזי, 2,897 ₪ לחודש, ו- 34,764 ₪ לשנה כולה. לסכום זה יש להוסיף הפרשי הצמדה וריבית מאמצע התקופה.

    • בשנת 2015, דמי השימוש עבור הנגרייה היו 959 ₪ לחודש, עבור המחסן 914 ₪ לחודש ועבור התוספת למגורים בסך 2,528 ₪ לחודש. סה"כ דמי השימוש על פי חוות דעת השמאי הם 4,401 ₪ לחודש, ובהפחתה בשל מצבם הפיזי, 2,934 ₪ לחודש, ו- 35,208 ₪ לשנה כולה. לסכום זה יש להוסיף הפרשי הצמדה וריבית מאמצע התקופה.

      פיצול סעדים

45. בסיכומיה, ביקשה התובעת רשות לפיצול סעדים, כך שיותר לה לתבוע דמי שימוש עבור הנגרייה לתקופה שלאחר הגשת התביעה. אילו היה נדרש כאן היתר לפיצול סעדים, הרי שכל השיקולים מטים את הכף שלא ליתן היתר כאמור:

    "הניסיון מוכיח שפיצול של עניינים המובאים להכרעה גורם לרוב לבזבוז זמן ולריבוי התדיינויות, ואין לעודדו. הרשות לפצל תינתן רק במקרים יוצאים מן הכלל. במניעת פיצול הדיון יש אינטרס לציבור ואין להפחית בערכו של אינטרס זה. לניהול יותר מהליך משפטי אחד בגין פרשה אחת יש מחיר: הן מחיר בזמנן השיפוטי של ערכאות המשפט, ולכן – בזכות הציבור לגישה לערכאות, הן מזמנם של בעלי הדין. נוסף על כך, ריבוי הליכים גובה מחיר כלכלי מהקופה הציבורית ומבעלי הדין ויש בו אף להביא להכרעות סותרות." (א. גורן, סוגיות בסדר דין אזרחי, מה' 11, 2013), עמ' 330).

    אלא שספק אם המקרה דנן מצריך היתר כאמור (שם בעמ' 331). בנסיבות אלה, אין מקום ליתן היתר לפיצול סעדים.

    לסיכום

46. משך שנים ארוכות היה הנתבע דייר מוגן של התובעת בדירה בת 3 חדרים. במהלך השנים, הוסיף הנתבע על הדירה תוספות שונות, בהן לא היה דייר מוגן, ובגינן לא שילם דמי שימוש. בכפוף להתיישנות התביעה, זכאית התובעת לדמי שימוש עבור התוספות בהן עשה הנתבע שימוש, וזאת עד לפינוי התוספות.

47. התובעת ניהלה הליכים שונים נגד הנתבע, הליכים אשר הופסקו כאשר החל הנתבע לנהל מו"מ מול נת"י לפינויו מהשטח, לצורך הרחבת כביש מס' 1. אין בהפסקת הליכים אלו כדי לאיין את זכותה של התובעת לדמי שימוש.

48. בהעדר חוות דעת נגדית, אין לי אלא להעריך את גובה דמי השימוש על פי חוות הדעת מטעם התובעת. אלא שחוות דעת זו נעשתה בדיעבד, לאחר הריסת התוספות, מבלי שהשמאי ראה אותן בעיניו, העריך את מצבן הפיזי, ויכול היה להתרשם מהשימוש שנעשה בהן.

49. אני מקבלת את עדות הנתבע לפיה הוא עשה שימוש רק בהרחבת דירת המגורים, במחסן ובנגריה, ולא עשה שימוש ביתר התוספות בשל מצבן הפיזי, ואת עדותו לפיה גם החלקים בהן נעשה שימוש היו במצב פיזי ירוד, המצדיק הפחתה בדמי השימוש לעומת דמי השכירות בשוק החופשי כפי שפורסמו על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.

50. לפיכך, אני מחייבת את הנתבע לשלם לתובעת את הסכומים שפורטו בסעיף 44 לעיל. כמו כן אני מחייבת את הנתבע לשלם לתובעת סך של 16,000 ₪ בגין הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד.

     

     

    ניתן היום, י"ד אדר ב' תשע"ט, 21 מרץ 2019, בהעדר הצדדים.