צבאן נ' הולילנד פארק בע"מ ואח'

מבוא

1. בפני תביעה כספית בגין ליקויי בניה והפרת התחייבויות הנתבעות, בכל הנוגע למכירת דירת פנטהאוז במתחם הולילנד בירושלים.

2. הדירה נרכשה ע"י התובעת (עולה מצרפת) ברמת גמר של מעטפת (פרו' עמ' 3 ש' 2). המחלוקות בין הצדדים נוגעת לשני היבטים של העסקה: האחד, ביחס להתחייבויות החוזיות הנוגעות למועד המסירה, מועד התשלום האחרון - האם כפוף למסירה או לתיקון ליקויים שנמצאו, חיובי הריבית וההצמדה שחויבה בהם התובעת וכן פרשנות ההסכם ביחס לחיבור חשמל הדירה ללוח ההזנה הראשי של הבנין - האם עלות זו נכללת במסירת מעטפת הדירה, או שמכירת הדירה במצבה " as is" שוללת זאת.

   ההיבט השני של העסקה והעיקרי מבחינת היקפו הכספי, נוגע לליקויים שנמצאו בדירה עוד טרם קבלת החזקה בה, לידיעת הנתבעות אודות הליקויים, להזדמנות שניתנה או לא, לתקן, לסוגית ירידת ערך הדירה, האם נגרמה, בעקבות אותם ליקויים שלא תוקנו ולרכיבי נזק עקיפים נוספים כמו הפסד שכר דירה ועוגמת נפש.

    

   הראיות

3. כל צד הגיש תצהיר עדות ראשית מטעמו ומסמכים נלווים וכן הצטייד בשתי חוות דעת: האחת של מהנדס לענין ליקויי הבניה והשניה של שמאי לענין ירידת ערך. בנוסף, מינה ביהמ"ש מהנדס לבחינת ליקויי הבניה. לפני מועד ההוכחות פיטרה התובעת את באי כוחה, והגיעה באמצעות בעלה להסדר דיוני עם ב"כ הנתבעות, לפיו איש מהמומחים לא יזומן להיחקר על חוות דעתו, לרבות מומחה ביהמ"ש.

4. במועד ההוכחות יוצגה התובעת למעשה על ידי בעלה שהיה גם העד היחידי, הוא חקר את העד מטעם הנתבעות והגיש סיכומים בכתב. התובעת אינה שולטת בשפה העברית, כמו בעלה, מתורגמן מהשפה הצרפתית לעברית לא זומן על ידם, ולכן, בעצה אחת עם בעלה, החליטו למשוך תצהירה מתיק הראיות ולוותר על עדותה.

   מטעם הנתבעות העיד מר רמי גזית, מנהל מח' תיקוני אחריות איכות ובטיחות של נתבעת 2.

    

   אדון כעת בהשתלשלות האירועים וניתוח המשמעות שלהם, לאור העדויות שנשמעו והמסמכים הרבים שצורפו, בעיקר על ידי התובעת.

    

   השתלשלות האירועים וניתוחם

    

5. ביום 27.11.12 רכשה התובעת מהנתבעת 1 דירת פנטהאוז ברמת גימור של מעטפת, במתחם הולילנד שבירושלים. הנתבעת 2 היא החברה הקבלנית שבנתה את הבנין. במכירה כזו, התובעת משלימה את בניית פנים הדירה, לפי טעמה וע"י קבלן מטעמה, לאחר קבלת החזקה.

   מחיר הדירה במצבה (as is) הועמד על 3,855,985 ₪ (מיליון דולר).

6. על פי נספח התנאים המיוחדים, מועד המסירה המתוכנן הוא בתוך חודשיים מהחתימה - "תום חודש ינואר שנת 2013", מועד התשלום האחרון בסך 2,349,000 ₪ נקבע ליום 24/1/13.

    

7. דן צבאן זימן את המהנדס סדצקי לבדוק את הדירה ביום 23/12/12, עוד לפני הגיע מועד מסירת החזקה וזה הוציא חוות דעת לפיה נמצאו ליקויי רטיבות במספר מוקדים. התיקון אמור לקחת 7 ימים והוא כולל: פירוק רצפת המרפסת, פירוק שורת אבן בתחתונה בקיר חיצוני, תיקון שיפועים באיזור המרפסת, ביצוע איטום, בדיקת הצפה, איטום גג רעפים, חיבור למעקה בנוי וביצוע בדיקת המטרה (נספח 4 לתצהירו). דן דרש לבצע תיקונים אלו (מכתבים מיום 10/1/13 ו-20/1/13).

    

8. חב' הולילנד התעלמה מדרישת התיקון והודיעה ביום 28/1/13 כי בדעתה למסור הדירה בשבוע הבא ולכן "לפני המסירה יש להשלים את החסר" בין היתר "סיום תשלום גמר חשבון" צבאן השיב כי לא יהיה בארץ אלא ב-12/2/13 לערך וכי שני המכתבים ששלח נותרו ללא מענה, הוא מבקש ביצוע התיקונים במהלך התקופה הזו והדגיש כי אינו מבקש בעיות, אלא את מה ששילם עבורו. (נספח 5).

   במענה לכך קיבל למחרת היום מכתב התראה ממשרד עו"ד יגאל ארנון המייצג את חב' הולילנד ובו נאמר כך:

   "מועד מסירת הדירה טרם הגיע, ובהתאם העובדה שקיימות בדירה עבודות שטרם הושלמו אינה מעידה על דבר...העובדה שבחרתם לפנות לשמאי על מנת שהנ"ל ימסור לך דין וחשבון עוד קודם למועד המסירה, אינה מטילה על מרשתנו חובה כלשהי. באשר לקביעתכם כי לא תקבלו את הדירה "ללא התיקונים הנדרשים" נבקש להפנות את תשומת לבכם, כי לפי הוראות ההסכם, 'למטרת מסירת הדירה לקונה תחשב הדירה כמושלמת והקונה יהיה חייב לקבלה לרשותו, גם אם ימצאו בה אי התאמות ובלבד שלא יהיה בהם כדי למנוע שימוש סביר של הקונה בדירה'".

   עוד נאמר במכתב כי אי קבלת הדירה במועד שהחברה הודיעה עליו ואי תשלום במועד מהווים הפרה יסודית של ההסכם (נספח 6).

    

9. התובעת ובעלה המשיכו בסירובם לשלם התשלום האחרון בסך 2,349,000 ₪ (יותר ממחצית מערך הדירה), אלא לאחר התיקונים.

   ביום 18/2/13 הקליט דן צבאן את נציגת חב' הולילנד בו היא מודיעה לו כי

   "נשאר להם רק דברים אחרונים".

   דן: אה, בסדר, אז זאת אומרת זה נגמר עוד כמה ימים.

   שמרת: כן.

   דן: 100%, זה טוב.

   שמרת: בסדר?

   דן: אוקיי, תודה רבה, אז אני מסיים את התשלום.

   שמרת: טוב" (נספח 7).

   יומיים לאחר מכן, ב-20/2/13 הקבלן יעקב מאשר:

   "אני כמעט הספקתי לגמרי הכל, נשאר לי עוד שני דברים קטנים מתחת לשתי דלתות שמה וזהו, כל האיטומים, הכול, סגרתי הכול." (צורף תמליל נספח 7).

    

    

10. ביום 24/2/13 אישר הקבלן כי עבודות תיקון הליקויים הסתיימו.

    לא מצאתי כל ראיה לכך שמי מטעם הנתבעות הבהיר לתובעים כי חלק מהליקויים המפורטים בחוות הדעת שהמציא לא תוקנו משום שהם חולקים על ממצאי המומחה מטעמו. נציגי הנתבעות העמידו בפני התובעת ובעלה מצג לפיו כל הליקויים תוקנו, וזאת על מנת שייאות לשלם את התשלום האחרון. אני מוצאת כי יש בכך חוסר תום לב, שעולה כדי ניצול תמימותו של עולה חדש מצרפת, העובדה שמדובר באיש עסקים קפדן שדובר עברית ברמה סבירה, לא מפחיתה מכך.

     

    תשלום אחרון שולם באיחור

11. משהבין צבאן כי כל הליקויים תוקנו, ביקש לשלם יתרת המחיר, כפי שסוכם בנספח התנאים המיוחדים, אולם להפתעתו נדרש להוסיף ריבית והפרשי הצמדה, כפי שנצברו בכרטיס מצב חשבון דייר שניהלו הנתבעות (נספח 8). לטענת הנתבעת שמגובה בכתב, מועד התשלום האחרון לא הותנה במסירה (ראו נספח התנאים המיוחדים), מאידך המסירה כוונה לסוף חודש ינואר ובהתאם לכך נגזר המועד לתשלום האחרון, כשבוע קודם לכן. הנתבעת טוענת לחוסר תלות בין השניים, אולם על פי תנאי ההסכם הכללי (סע' 5.1 ) אי תשלום מונע מסירה.

    וכך רשם צבאן במכתבו מיום 5/3/13 (נספח 9):

    "עקב הנסיונות הרבים להגיע להסדר איתכם, ולאור עקשנותכם העזה לא להודות בטעות שלכם, אני נאלץ לשלם תחת מחאה הסכום של 2,407,078 ₪ כדי לקבל את המפתחות של הדירה... השמאי שלי יבוא לעשות הבדיקות והמבחנים הדרושים, ושוב אני מזהיר, שאני שומר לעצמי את הזכות לטבוע אותכם על חוסר האחריות וגם רמאות, על דברים שידעתם והסתרתם מאיתנו, ומדובר על דירה שנמכרה מליון....דולר" (השגיאות במקור).

     

    החזקה בדירה נמסרה ביום 12/3/13.

     

    סך ההפרש עומד על 51,078 ₪ (17,700 ₪ הצמדה ו-32,984 ₪ ריבית, נספח 8).

     

12. התובעת לא נועצה בעורך דין מטעמה והיא מוחזקת כמי שקראה והבינה כל מילה הכתובה בעשרות העמודים המרכיבים את החוזה בינה לבין הנתבעת. על פי תצהירו של צבאן נציג המכירות של חב' הולילנד הסביר לבני הזוג "שלא צריך לקחת עו"ד ומדובר בבזבוז של כסף הואיל ומדובר בהסכם זהה לכל הרוכשים בפרויקט וממילא אנחנו משלמים כסף לעו"ד של הנתבעת 1 (מעל 50,000 ₪) ועורך הדין מייצג את שנינו ואמור לדאוג גם לאינטרסים שלנו". העד לא נחקר על כך, ולכן אני מניחה שנאמרו דברים ברוח זו, על אף שהתובעת בחתימתה על תנאי ההסכם הכלליים מצהירה כי ידוע לה שעורך הדין הוא של החברה בלבד וכי הומלץ לה באופן מפורש לקבל ייעוץ משפטי (סע' 19.6 להסכם). הסכום ששילמו לעורך הדין של החברה מוגדר כהשתתפות בדמי הטיפול המשפטי שמשלמת החברה עבור רישום הבנין כבית משותף ורישום זכויות הקונה בדירה. (ס' 11.1 להסכם).

     

13. הוויתור על ייעוץ משפטי לקונה הדירה מקבלן היתה בעוכרי התובעת, עת סברה מתוך טעות כי זכותה לעכב את התשלום האחרון עד לתיקון הליקויים שנמצאו בדירה, עוד טרם קבלת החזקה, גם לאחר שהותרתה כי היא תיחשב למי שמפר חוזה, לא שילמה התשלום, אלא לאחר שבוצעו תיקונים. במצב דברים זה, איני מוצאת עילה להשיב לתובעת את הפרשי ההצמדה שחויבה בהם, אולם נוכח התנהלותן של הנתבעות על קיום תנאי החוזה ככתבו וכלשונו ככל שהוא קשור לתובעת והתעלמות מהתח. ניאותה לשלם את התשלום האחרון בסך 2,349,000 ₪ וחויבה בריבית והפרשי הצמדה שנצברו עד המועד הנדחה.

     

14. עבודות תיקון בוצעו על ידי הנתבעת - לאחר מסירת החזקה

15. צבאן כינה את התנהלות הנתבעת 1 בחוסר אמינות ושקרים, פירוט ההתנהלות מפורטת באי מייל מיום 21/5/13. (נספח 11). שם הוא גם מתאר אירוע בו נמצאים בדירתו אנשים שאינו מכיר, שנכנסו באמצעות מפתח שנטען כי אבד, לאחר שהחזקה המלאה בדירה נמסרה לידיו, ואשר טוענים כי נשלחו מטעם נתבעת 2 לתת הצעת מחיר לאיטום המרפסת.

    צבאן מודיע באותו מכתב:

    "אני במצב מאוד קשה עכשיו, כי עוד מעט, הקבלן שלי הולך לשים ריצוף מאוד יקר שהביאנו מאטליה ולא יתכן שמישהו יבוא אחרי לתקן את המרפסת. לכן הסברתי לך היום, אם אתם יכולים להזדרז ולהתחיל את זה, ככה יהיה פחות בעייתי".

16. בנוסף לאימיילים נעשו שיחות טלפוניות רבות, שחלקן מתועדות באי-מייל או בהקלטות. ביום 29/5/13 נערכה שיחה עם רמי גזית שלטענת צבאן הבטיח שתוך שבועיים יתחילו העבודות במרפסת. צבאן המתין אולם אז התברר שגזית יצא לחופשה עד סוף חודש יולי. (אי מייל מיום 21/6/13, עמ' אחרון בנספח 10).

17. בסופו של יום עבודות תיקון הליקויים החלו ב-10/7/13 (נספח 12) והסתיימו ב-2/1/14 (אי מייל ממנהל/מפקח מטעם הנתבעת רמי חלבי, נספח 14). כל האימיילים שצורפו בנספחים 12-14 מהווים מעין יומן עבודה בו מתאר צבאן מדי מספר ימים, האם הגיעו פועלים לדירתו ומה נעשה בה.

     

    האם התיקונים בוצעו בתוך זמן סביר?

18. העד רמי גזית ניסה להסביר את פשר השיהוי בתיקון הליקוי (עבודה שאורכת בד"כ חודש ארכה חמישה חודשים ואף החלה באיחור, ביחס למועד ההודעה של הקונה, ועוד יותר ביחס למועד ידיעתם אודות הליקויים (שלוש שנים קודם לרכישת הפנטהאוז).

     

    "החלטנו לעשות עבודה רצינית ביותר, גדולה, להרים מרפסת לעשות איטום וריצוף מחדש..."היו כמה מוקדי רטיבויות" (עמ' 6 ). "לעשות עבודה כזאת גדולה זאת פרוצדורה לאשר אותה, זו עבודה שלא עושים אותה כל יום".

    "לא התעסקתי בתקופה שלפני (לפני המסירה-מ.ק.), אך ברגע שזה נפל לידי לא רציתי לעשות את זה בצורה של להרים אריח אחד ושפכטל".

    העד רומז לכך כי איכות העבודה קודם לכניסתו לא היתה טובה, וזו היתה באחריות נתבעת 1.

    "זו עבודה שעלותה מעל 80 אלף ₪ ולכן מוגדרת גדולה. לא יודע אם מעל או 80 אלף ₪, זה סכום מכובד." (עמ' 7). "בסכום הגדול שנקבתי נתתי היבט לקירות, כלולים עבודות נוספות כמו למשל איטום מעקה המרפסת והקירות".

     

    את הימשכות העבודה ניסה לתלות גם בנוכחות צבאן ועובדים נוספים מטעמו בדירה:

    "לחבר'ה שהיו שם לא היה קל היו להם הנחיות שאתה נתת שסירבלו את העובדה...לדוגמא לפרק את האדנית, זה לא היה בתוכנית... זו רק דוגמא, אני זוכר משהו עם אלומיניום היו מיילים ששלחת, הצוותים היו צריכים להקשיב לך או לעצור את העבודה, יש קבלן משנה שצריך לעשות מולו תיאומים...היו טענות רבות על מהלך העבודה אצלך, כאלו ואחרות, שבסופו של דבר גם כשלא רצינו לעשות אמרנו זה חשוב לך אז נעשה וזה לקח זמן להחליט על כך...כשאנחנו אומרים שלושה שבועות או חודש זה בדרך כלל הזמן שזה לוקח, אצלך זה לא היה ככה" (עמ' 8).

     

19. לו היו הנתבעות משכילות לתקן את הליקויים במשך שלוש שנים מאז אכלוס הבנין ועד מכירת הדירה לתובעת, היתה זו ריקה מאדם ונגישה בכל שעה ויום. מי שעומד על זכותו לתקן ליקויים במשך תקופת הבדק, לאחר מסירת הדירה, לא יכול להאשים את הדייר בחוסר נוחות.

    זאת ועוד, רמי גזית אישר בחקירתו כי אחת הסיבות לשיהוי ולביצוע הצפת המרפסת במים היתה "מאבקים פנימיים" בינם לבין קבלן האיטום, ואף היה ניסיון לתלות האשם גם בקבלן האלומיניום, כדי למצוא גורם משפה. (עמ' 9 ש' 29, ועמ' 10 ש' 10).

     

    לאחר שהודיעה הנתבעת כי סיימה עבודות התיקון, זימן צבאן מומחה לוודא התיקון ואיכותו.

     

    חוו"ד דורון עד שמאים

20. בסיום עבודות הנתבעת, צבאן זימן לדירתו את השמאי דורון עד, אליו התלווה מומחה איטום, בבדיקתם מיום 12/1/14 ומיום 9/2/14 יחד עם מסמכים ותמונות שהמציא לו צבאן, נמצאו ליקויי בניה במבנה המרפסת (שיפוע הפוך) ובאיטומה המחייבים פירוק ריצוף, איטום מחדש וריצוף, בשווי כולל של 100,970 ₪ לפני מע"מ. (נספח 15).

     

21. חוו"ד סדצקי מיום 23/12/12 – לפני קבלת החזקה בדירה ולפני ביצוע התיקונים על ידי הנתבעת, העריכה נזקים בסך של כ-47,000 ₪ (אם יוחלף כל הריצוף ולא יוחזר הקודם). (נספח 4). לטענת ב"כ הנתבעים בסיכומים, יש לבחור את חוות הדעת הזו, משום שהיא מהווה הודאת בעל דין ובנוסף היא תומכת בחוות הדעת מטעמה.

     

    חוו"ד המהנדס מטעם הנתבעת

22. חוו"ד המהנדס מטעם הנתבעת מיום 26/5/15 מאשרת קיומם של ליקויים שעל הנתבעת לתקן, אולם מעריכה את עלות התיקונים "בין סכום של 23,632 ₪ עד סכום של 38,639 ₪ הכל בהתאם למה שיתפתח. " מדובר בחוות דעת מוזמנת, שחצנית ומגמתית באופן קיצוני. (ראו עמ' 3 למטה בחוו"ד בה כינה את המומחה של התובעת "בור"). גם הקביעה כי עלות התיקונים לנתבעת נמוכה ב-50% ממחיריהם של קבלנים מזדמנים במגזר הפרטי נוטה לגוזמה. ראו חוו"ד מומחה ביהמ"ש, שם מצוין טווח בין 10%-35% ולכן מפאת כבודו של המומחה לא אציין את שמו.

     

23. צבאן דוחה הטענה לפיה יש להסתמך על חוו"ד סדצקי בלבד, ומפנה לכך שסדצקי בדק את התיקרה בצד השני של הדירה, ללא שום קשר עם המרפסת. טענה זו אינה מדויקת, ראה סעיפים 1 ו-2 לחוות הדעת המתייחסים לרטיבות שחדרה מהמרפסת הגדולה והקטנה. מצד שני, סדצקי מציע לפרק ריצוף המרפסת "בסמוך לפתחי יציאה מחדרים למרפסות" ולאטום את המעברים, שלוש שנים לאחר מכן הסתבר כי יש צורך בפירוק מלא של הריצוף, בתיקון שיפועים ובביצוע איטום חדש, החלטה שהתקבלה גם אצל רמי גזית מטעם נתבעת 2, כשביצעו עבודתם בחודש יולי 2013, אותה העריך בכ-80,000 ₪, ולכן חוות הדעת של סדצקי איבדה מהרלוונטיות שלה. חוות הדעת המשקפות את המצב העדכני של הדירה בשנת 2015, הן של דורון עד ושל מומחה ביהמ"ש, שנוקבים בסכומים דומים.

    זאת ועוד, מלכתחילה כתב התביעה לא הסתמך על חוות דעת סדצקי, ולכן איני יורדת לסוף דעתו של ב"כ הנתבעים בנוגע להודאת בעל דין, במיוחד שעה ששני הצדדים הסכימו למינויו של מומחה ביהמ"ש ולאי חקירתו.

    תיקונים שנעשו באופן רשלני לא בהכרח משפרים או מקטינים את עלויות התיקון החוזר, לעתים יש בעבודות התיקון אף החמרת המצב הקודם, ראיה לכך ניתן למצוא בחוו"ד מומחה ביהמ"ש, בענין צנרת החשמל, הרכבה לא נכונה של קולטי מי גשם ופגיעה במסילת סף דלת הויטרינה (עמ' 8-10 לחוו"ד).

     

24. טענה מתחכמת ומקוממת זו של הנתבעות בסיכומיהן, נטענה באופן דומה גם על ידי חב' קבלנית אחרת וביהמ"ש העליון דחה אותה על הסף באומרו:

    "לא יעלה על הדעת שמומחה כזה יגלה ליקויים, וחובת תיקונם לא תחול על המערערת. אילו כך סברה המערערת מלכתחילה היה עליה לעורר טענה זו עובר למינויו של המומחה ולא בדיעבד. מה עוד שהמערערת לא טרחה להכין פרוטוקול על מצב הדירה בעת מסירתה או בכל שלב מאוחר, ואף דחתה דרישות לבחון את מצב הדירה תוך תקופת השנה הראשונה." ע"א 293/88 חברת יצחק ניימן נ' מונטי רבי, [נבו] (31.12.88)

     

     

    באותו מקרה ביקשה החברה הקבלנית להגביל את התביעה לאותם ליקויים עליהם הצביע הרוכש בתחילת הדרך, במכתבו.

     

    חוו"ד מומחה בית המשפט – עמירם גוטמן

25. מומחה שמונה על ידי בית המשפט במסגרת הליכי הגישור (המהנדס עמירם גוטמן, משרד וילניוס מהנדסים בע"מ) בדק הדירה ביום 26.5.15 וביום 10.6.15 "זמן רב לאחר הגשם האחרון" ובכל זאת מצע החול עליו הונח הריצוף "עדיין היה ספוג במים", שיפוע הריצוף לא תקני, בקרבה לקיר החיצון של הדירה ולדלת הוויטרינה ישנם קטעים ללא שיפוע כלל, ואף קטע אחד עם שיפוע הפוך, אביזרי קולטי מי הגשם הורכבו בצורה לא נכונה "ולכן לא ניקזו את המים הכלואים במצע הריצוף", "החגורה בפתח דלת הויטרינה יצוקה בצורה גאומטרית לא נכונה", "בתיקון האחרון של האיטום נשארו מקומות אחדים על הקיר ללא איטום כלל באזור נדבך האבן התחתון – במקומות אלה עלולה להיות חדירת מים לקיר ומשם לדירת התובעים ולדירה מתחת...לציין שביצוע האיטום למעשה לא תואם אף אחד מהפרטים התקניים", על גבי מערכת האיטום מונחת צנרת חשמל ללא כיסוי מלט צמנט לצורך הגנה מפגיעות מכניות כתוצאה מכך נפגם כבל חשמל והדבר מהווה סכנת התחשמלות"

    תיקון כל הליקויים לרבות פינוי פסולת וניקיון, בדיקת הצפה בסיום עבודות האיטום ופיקוח מגיע לכדי 92,000 ₪ ללא מע"מ.

     

26. הפסיקה קבעה לא אחת כי סכסוכים שעניינם ליקויי בניה מחייבים היכרות מעמיקה עם תחום מקצועי זה. לכן, לצורך הכרעה בסוגיות מעין אלו שבמחלוקת, בית המשפט נעזר במומחה ניטרלי הבקיא בתחום. נקבע כי חוות דעת ניטרלית של מומחה, תתקבל בדרך כלל גם אם לא כל מה שנקבע בה הוא לרוחם של כל הצדדים. ראו: ע"א 5602/03 סגל נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ, [נבו] (28.2.05) ראו גם ע"א 293/88 חברת יצחק ניימן שהוזכר לעיל וכך נאמר שם:

    "משממנה בית המשפט מומחה על מנת שחוות דעתו תספק לבית המשפט נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, סביר להניח שבית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת. אכן עד מומחה כמוהו ככל עד - שקילת אמינותו מסורה לבית המשפט ואין בעובדת היותו מומחה כדי להגביל שקול דעתו של בית המשפט. אך כאמור לא ייטה בית המשפט לסטות מחוות דעתו של המומחה בהעדר נימוקים כבדי משקל שיניעוהו לעשות כן."

     

    משוויתרה הנתבעת על חקירתו של מומחה בית המשפט, אני תמהה כיצד היא מבקשת לבסס סטייה מממצאיו. לפיכך אני קובעת כי יש לאמץ את חוו"ד מומחה בית המשפט ככתבה וכלשונה.

     

     

    ידיעת הנתבעת אודות הליקויים עוד קודם למכירה

27. חודש לאחר מסירת החזקה התחוור לצבאן, מפי שכנו שגר בדירה מתחתיו כי "בכל חורף בשלוש השנים האחרונות, ישנן נזילות מים מהמרפסת הגדולה של הדירה לתוך הסלון שלו, והנתבעת 2 שולחת עובדים שמבצעים תיקוני צבע בסלון שלו ללא תיקון הבעיה עצמה" (ס' 27 לתצהיר צבאן). תמיכה לעדות שמיעה זו נמצאת בתמונות מדירת ה"ה גבאי שצורפו לתצהיר (נספח 10), באישור ב"כ הנתבעות כי ישנה תביעה תלויה ועומדת של משפחת גבאי (ת.א. 37191-06-15), וגם העד רמי גזית, אישר אם כי בשפה רפה ותוך ניסיון להימנע מתשובה חד משמעית ברורה בטענה כי הצוות שלו של נתבעת 2 נכנס לתמונה לאחר שהצוות של נתבעת 1 (נקראת גם "קרדן") סיים את שלב הבניה. וכך השיב לשאלות:

    "ש.את התלונות בין השנים 2009-2012 מהשכן עובדיה גבאי לגבי נזילות מהמרפסת שלי הגיעו לידיעתך.

    ת. לא זוכר תאריכים, אבל ידוע לי שהייתה רטיבות בדירה של עובדיה מתחת לדירה שלכם.

    ש. תוכל לאשר שאף אחד לא גר בדירה שלנו ואף אחד לא היה בעלים שלה.

    ת. אני יודע שאתה בעל הדירה.

    ש. מה נעשה בשלוש השנים האלה בכל הנושא של הבעיה של הרטיבות.

    ת. יש סדר בחברה אצלנו, אני מנהל מח' תיקוני אחריות, הצוות שבנה את האתר ממשיך לטפל בדירות עד לשלב שהן יוצאות, בדירה הזאת נחשפתי אליה בזמן שהם עזבו. הצוות טיפל בבעיות שוטפות.

    ש.כ.ה. ממתי התחלת לטפל בדירה של עובדיה.

    ת. התחלתי לטפל ברגע שידעתי שהתובעת צריכה להיכנס לדירה.

    ש. זאת אומרת אחרי מרץ 2013.

    ת. נכון.

    ש. לפני זה לא ידעת בכלל שיש בעיה.

    ת. לא זוכר את התאריכים, אבל ברגע שהודיעו לי שיש בעיה נכנסתי לטפל.

    ש. מר גבאי ועירית גבאי צחקו עלי כשאמרתי להם שדיברתי איתם בסביבות מאי 2013, כי הם טענו שדיברו איתך אישית שנתיים שלוש לפני בלי ששום דבר נעשה למעט קוסמטיקה.

    ת. זה יכול להיות, מאחר ואני לא מוסר את הדירות, דירה שעדיין לא נמסרה היא לא בתחום של מח' תיקוני אחריות.

    ש.כ.ה. יכול להיות שבדירה של גבאי היו מעורבים שני צוותים, אחד הצוות באתר ואחד אתה.

    ת. כן.

    ש.ת. הצוות האתר היה מיכאל, ושמעון מנהל הפרויקט, אלו השמות שאני זוכר, עובדי א.דורי.

    ש. איטום הדירה שלי נעשה תחת אחריותם ועל ידי הפועלים שלהם?

    ת. מבחינתי זה שלב הבינוי, שלב העבודה, כן. " (פרו' עמ' 5 ).

     

    הזדמנות לתקן נוצלה עד תום ובחוסר תום לב

28. נוכח הראיות שהובאו בפני אני קובעת כי הנתבעות ידעו אודות הליקויים בדירת התובעת, לפני מסירת החזקה ואף לפני כריתת ההסכם עם התובעת, כיוון שמשפחת גבאי כבר התגוררה בדירה שמתחת מזה שלוש שנים והתלוננה על נזילות מהדירה שמעליה.

29. לנתבעות ניתנה הזדמנות ואף הפצירו בה לתקן הליקויים לפני מסירת החזקה, או למצער כמה שיותר מהר לאחר מכן, אולם הנתבעות בשלהן: קודם התובעת תשלם את מלוא המחיר, ואח"כ בקצב ובסדר של הנתבעת, ישקלו מה לתקן ומתי.

30. חמור מזה, משהבינו נציגי הנתבעות כי אין בדעת התובעת להיכנע לאיומים בדבר הפרת חוזה, שנשלחו אליה גם באמצעות משרד עו"ד יגאל ארנון, תיקנו באופן חלקי וכושל, כשהם מציגים בפני דן צבאן מצג מטעה כאילו תיקנו את כל הליקויים, ובלבד שיאות לשלם את התשלום האחרון שהיווה יותר ממחצית ערך הדירה.

     

31. לממצאים העובדתיים הנ"ל יש משמעות משפטית: הנתבעות הפרה את חובת הגילוי הנאות בטרם עריכת ההסכם, אודות הליקויים הקיימים, והשתמשה בזכותה על פי תנאי ההסכם הכללי לתיקון ליקויים בשנת הבדק שלאחר המסירה ולאי התנאת התשלומים בתיקון הליקויים, תוך חיוב בריביות שנבעו גם מהשתהותה בתיקונים, בחוסר תום לב (ס' 12 וס' 39 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג-1973). התנהגותה זו עולה כדי הפרת חובה חקוקה, כאמור בחוק המכר(דירות) תשל"ג-1973.

     

32. סעיף 4 ב(ב) לחוק המכר (דירות) קובע כך:

    "(ב)חזרה והתגלתה אי-ההתאמה או אי-ההתאמה היסודית לאחר שהמוכר תיקן אותה פעם אחת או יותר במשך שנתיים שתחילתן במועד הודעת הקונה... רשאי הקונה...לתקנה והמוכר יישא בהוצאות התיקון."

     

    במידה והתיקון שבוצע היה לקוי ניתן לשלול מהמוכר את הזכות לתקן פעם נוספת. (ע"א 5602/03 אבי ושרה סגל נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ [נבו] (28.2.05) ות"א (מחוזי י-ם) 978/95 מילון נ' שיכון עובדים בע"מ [נבו] (24.4.01)).

    .

33. טענת הנתבעות בסיכומיהן כי יש לאפשר להן לתקן וכי זו האפשרות הנכונה ביותר, משום שישנה תביעה נוספת נגדן, של השכן מלמטה, ראוי היה שלא תיטען. הנתבעות יכלו לבקש איחוד דיון התביעה הנוכחית עם זו של מש' גבאי (ת.א. 37191-06-15), אולם לא עשו כן, ובצדק מבחינתן, שמא יאוחדו כוחות התובעים נגדן. מעבר לכך, הטענה נטענה בעלמא ללא ביסוס ומבלי להציג את כתב התביעה, כך שלא ניתן לבדוק, האם מדובר בתביעה לצו עשה, לפיצוי כספי, או שתיהן כעילות חלופיות. מכל מקום, אני מניחה כי החל מהמועד שבו הנתבעות תישאנה בהוצאות התובעת לרבות עלות תיקון הליקויים, ואם אלו חלילה לא יתוקנו על ידי התובעת, ברי, כי לעתיד לבוא, יפנו מש' גבאי לתובעת ולא לנתבעות.

     

    האם תיגרם לדירה ירידת ערך

34. התובעת צרפה לתביעתה חוות דעת השמאי דוד דדון לפיה בשל "האלמנט והחשש שהתיקון לא יצליח ובפרט לאחר ניסיון החברה בעבר לתקן את הליקויים", ועל אף ש"חוות דעת זו אינה מהווה חוות דעת הנדסית" (ס' 10.22 ו-10.23) "ההסטוריה" של הדירה ממשיכה ללוות אותה והיא שווה ל-1.5% ירידת ערך.

35. הנתבעת צרפה חוות דעת נגדית של השמאי ישראל יעקב, בה נקבע כי לא תיגרם לדירה ירידת ערך, באשר ליקויי הבניה ניתנים לתיקון ולא יותירו כל פגם אסתטי או פונקציונאלי.

36. הצדדים ויתרו על חקירת המומחים ובענין זה לא מונה מומחה מטעם בית המשפט. במצב דברים זה אני בוחרת לאמץ את חוות דעת הנתבעת. 1.5% ירידת ערך עתידית, לא וודאית, שהרי הדירה לא נמכרה ואף לא הוצעה למכירה, הוא אחוז שולי שנבלע בההפחתה שמוכר בדרך כלל ייאות להפחית במסגרת המשא ומתן של מוכר מרצון וקונה מרצון. השיעור הנמוך שקבע שמאי התובעת– 1.5% מלמד על אפסיות ירידת הערך, והיות שלא מדובר במדע מדויק, ואף לא בשמאי ניטראלי מטעם ביהמ"ש, אני בוחרת שלא לאמץ את חוות דעתו.

37. זאת ועוד, בכתב התביעה עצמו, לפני שהתובעת שכרה שירותי השמאי, נטענה ירידת ערך של 10% ולצרכי אגרה נתבעה ירידת ערך של 5%. כתמיכה לעצם התביעה צוטטו פסקי דין שונים, ביניהם ת"א(ים) 648/95 ראובן מזרחי נ' רחמים אליאספור תק-מח 2001(2) 14049, אשר נקבעו בו רמות של ירידת ערך לפי מפגע קל בינוני וחמור. התובעת סיווגה את המפגע כחמור -10-20%, והסתפקה בתביעתה ב- 5% , כאשר מפגע קל הוא בין 3-5% , משמע 1.5% בכלל לא בטווח הפיצוי. (ס' 52 לכתב התביעה).

     

38. לא שוכנעתי כי הליקויים אינם ברי תיקון. ניתן לפרק פעם אחר פעם הריצוף ולאטום מחדש את גג המרפסת ודירת התובעת לא תינזק מכך, נהפוך הוא, יחודשו מרצפות המרפסת שנוטות לבלאי גבוה יותר מזה שבתוך הבית. לו היה מדובר בפגם במבנה הדירה, בחריגה מתקנים, בקירות עקומים שיישורם מקטין את שטח הדירה, או בהוספת עמודים תומכים בחלל הדירה, כי אז בוודאי שהיה מקום לשקול פיצוי בגין ירידת ערך הדירה, אולם הדירה למזלם של התובעים נבנתה באופן כללי באיכות טובה, המתחייבת גם ממחירה ושיווקה כדירת יוקרה. השימוש בקבלני משנה שלא תמיד מחויבים לאיכות גבוהה והעדר פיקוח צמוד, יכול להוביל לליקויים כאלו ואחרים, בהם הנתבעת צריכה לשאת.

    אשר על כן התביעה בגין ראש נזק ירידת ערך נדחית בזאת.

     

    אפנה כעת לשני רכיבי התביעה הנוגעים לפרשנות ההסכם ולעילת השבה של סכומים שנשאה בהם התובעת, לטענתה, בניגוד לחוזה או לדין.

     

    האם הנתבעת התחייבה לחבר הדירה ללוח ההזנה הראשי של החשמל בבנין

39. התובעת טוענת כי רכישת הדירה as is משמעה דירת מעטפת כאשר הדירה מחוברת לתשתיות מים ביוב וחשמל. במהלך עבודות פנים הדירה הסתבר למר צבאן כי יש בעיה עם חיבור דירתו לקו החשמל המרכזי של הבנין, וכך רשם באימייל שהופנה למספר גורמים לרבות המפקח רמי חלבי ורמי גזית מטעם הנתבעות:

    "אני צריך עזרה בדחיפות. הקבל החשמלי הראשי שמגיע לדירה שלי וכבר מחובר ללוח החשמל שלי, לא מגיע לקומה ה-2 איפה שמגיעים כל הקבלים של כל הדיירים. המספר קבל האחרון ב-2 הוא דירה 83,...אני דירה 84. יש לי טסט חשמל מחרותיים מעביר דירה יום ריאשון... אקספרס פיטרון נצרך. בבקשה, לא כמו בעיות האיטום והזמן שלקח...הגעתי לסוף, ואין אפשרות לשנות התאריכים.

    תודה לחזור אלי. " (אי מייל מיום 10.9.13 שגיאות במקור, נספח 18).

     

40. איש לא חזר לדן צבאן והוא ואשתו מימנו את עלות חיבור החשמל, בסך 7,398 ₪. (חשבוניות מפורטות צורפו לנספח 18 בתצהירו. כשנשאל על כך רמי גזית בחקירתו:

    "ש. קיבלתם מייל בספטמבר 2013 עם בקשה לשאלה דחופה כדי להסביר לי איפה נמצא הצד השני של קו החשמל שנכנס לדירה. האם אתה צריך לתת את הכבל מהנקודה הראשונה עד האחרונה."

    השיב: "זה תלוי במפרט הטכני". (פרו' עמ' 10 ש' 20-23).

     

41. על פי המפרט הטכני וההסכם הכללי, פרק "השלמה ומסירה", סעיף 5.1 נרשם כי על החברה להשלים את בניית הדירה ולמסור אותה לחזקת הקונה כשהיא פנויה מאדם וחפץ. "השלמת הדירה בהסכם פירושה היותה בנויה בהתאם להוראות ההסכם ומחוברת לרשתות הביוב, המים, הגז והחשמל". (הדגשה לא במקור).

42. על פי תצהירו של רמי גזית, סע' 5: "הנתבעת 1 הודיעה לתובעת כי מועד המסירה טרם הגיע וכי עדיין ישנם עבודות בדירה הדרושות השלמה, וכי אין בעובדה כי התובעת בחרה לפנות להכנת 'חוו"ד' מטעמה קודם למסירת הדירה והשלמת העבודות – כדי להטיל כל חובה על הנתבעת 1".

    הצהרה זו שוללת את הטענה כי התובעת רכשה את הדירה as is כפי מצבה ביום הרכישה, אלא תומכת בהצהרת צבאן לפיה:

    "בביקור במתחם (לפני הרכישה-מ.ק.) נציג חברת הולילנד פארק בע"מ הציג בפניונ דירת פנטהאוז יוקרתית אשר עבודות הגמר בה טרם הושלמו (הדירה הייתה ללא ריצוף מלא, ללא אביזרי חשמל, ללא אביזרי אינטסלציה, ללא כלים סניטריים" (ס' 4 לתצהירו).

    "בהתאם להסכם, הדירה היתה אמורה להימסר ליעל במהלך חודש ינואר 2013 כשכל התשתיות בדירה מותקנות, דהיינו, שלד מלא ומחופה אבן, גגות, חלונות מותקנות, לוח חשמל דירתי בתוך הדירה, חיבור תשתיות מרכזיות של המים והביוב וכן 2 מרפסות שמש... בגמר מלא – ריצוף, איטוום ניקוז וכו". (ס' 10 לתצהיר צבאן)

     

43. בתנאי ההסכם הכללי, סעיף 5נרשם:

    "השלמת הדירה בהסכם פירושה היותה בנויה בהתאם להוראות ההסכם ומחוברת לרשתות הביוב המים הגז והחשמל בכפוף לחתימת הסכמי הספקה עם הגורמים המתאימים". ראו גם סעיף 8.3 למפרט הטכני: "חיבור הבניין לרשת החשמל בהתאם להוראות חברת החשמל, כולל חיבור הדירה לרשת, לא כולל התקנת מונה".

     

44. לאור תצהיר נציג הנתבעת, אני דוחה טענת הנתבעות לפיה המצב בפועל גובר. לא סביר בעיני להחיל על תשתית חלקית של חשמל את סעיף 2.1 לתוספת להסכם. להבנתי סעיף זה חל על מצב as is גלוי לעין וכפי שהובטח לצבאן. כשם שהחברה אינה יכולה להתנער מפגמים, כפי שמובהר בסעיף 2.2. לנספח, כך אינה יכולה לטעון כי בבדיקה חיצונית של הדירה, לפני רכישתה יכול וצריך היה הקונה לדעת כי לא כל תשתית החשמל נסללה. איש גם לא טען שהדבר הובהר לתובעת או לבעלה.

     

45. בהקשר זה אציין גם את תשובת משרד עו"ד ארנון לתובעת מיום 29/1/13:

    "בהתאם להוראות ההסכם, במועד המסירה תיערך ע"י החברה התרשומת ובה יצוין מצב הדירה וכל לאי התאמה, אם תהיה, בין הוראות ההסכם לבין מצב הדירה." לא מצאתי בחומר הראיות תרשומת כזו ולכן תמונת המצב של הדירה בעת מסירתה, מהו as is, אינה ברורה והדבר פועל לרעת הנתבעת.

46. גם עפ"י אומד דעתם של צבאן, ההיגיון וניסיון החיים, כאשר נמכרת דירה ברמה של מעטפת, התשתיות הכלליות אמורות להיות מותקנות בה והן חלק מהתחייבות הקבלן. אם הנתבעות או מי מטעמם חשב אחרת, היה עליו להבהיר זאת ברחל בתך הקטנה.

     

47. נוכח האמור לעיל, אני מקבלת טענת התובעת בנוגע לרכיב זה וקובעת כי הוא נכלל במחיר הדירה, לפיכך על הנתבעות להשיב העלות בסך 7,398 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 16.9.13 ועד התשלום בפועל.

     

     

    פיצויים בגין עוגמת נפש

48. הבסיס הנורמטיבי לפסיקת פיצויים בגין עוגמת נפש, מעוגן בסעיף 13 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) התשל"א-1970 שקובע:

    "גרמה הפרת החוזה נזק שאינו נזק ממון, רשאי בית המשפט לפסוק פיצויים בעד נזק זה בשיעור שייראה לו בנסיבות העניין".

     

    השאלה כיצד ייקבע שיעור הפיצויים בגין עגמת נפש בתביעת ליקויי בניה נדונה בהרחבה בפסיקת בתי המשפט. סיכומה של ההלכה בא לידי ביטוי בע"א 5602/03 סגל נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ ואח' (תקדין עליון 2005(1) 2774 שצוטט גם על ידי ב"כ הנתבעות):

     

    "בקביעת שיעור הפיצויים בגין עגמת הנפש בגין ליקויי בניה יילקחו בחשבון, בין היתר, טיב הנכס בו נפלו הליקויים - האם מדובר בדירת מגורים, במבנה עסקי או אחר: מה טיב הליקויים, מידת חומרתם, מידת השפעתם על חיי היומיום בדירה: התנהלות הצדדים עובר להליך המשפטי ובמהלכו: עלות תיקון הליקויים ועוד. אף על פי שקביעת שיעור הפיצויים בגין עגמת נפש נתונה לשיקול דעת בית המשפט, גם קביעה זו צריכה לעמוד במבחן של סבירות.

    ראו גם ע"א 611/89 דרוקר זכריה חברה קבלנית לעבודות אזרחיות ופיתוח בע"מ נ' נחמיאס פ"ד מו(2) 60, 68-67 (1992):

    "גם לעניין הליקויים בדירה. חברה קבלנית צריכה לצפות, כי מסירת דירה לקויה ודולפת ואי-תיקון הליקויים במשך תקופה ארוכה יסבו לרוכשים סבל ועוגמת נפש".

     

49. לטענת הנתבעת חוזה המכר אינו מאפשר פיצוי הקונה בעוגמת נפש בגין ליקויי הבניה. טענה זו היתה נכונה לולא היה נקבע כי הנתבעות הפרו את החוזה ולא עמדו במחויבותן להסיר הליקויים שנמצאו בתוך זמן סביר ובאיכות טובה שאינה מצריכה תיקונים חוזרים מבראשית. לחילופין מאזכר ב"כ הנתבעות את ע"א 5602/03 סגל הנ"ל, כדוגמא לכך שנפסקו 5,000 ₪ בלבד לכל תובע, בגין ליקויים רבים. הטענה לא לגמרי מדויקת, ביהמ"ש העליון הפחית ל-1/3 את פיצויי עוגמת הנפש לכל דייר מדיירי הבנין מסיבות שונות, כמו הגשת תביעה במהלך שנת הבדק והיות הסכום המקורי שנפסק דומה לעלות התיקון.

50. סקירה אקראית של מספר פסקי דין בהם נפסקו עוגמת נפש מעלה את הנתונים הבאים:

    ת"א (מחוזי י-ם) 1042/97 אבנר נ' סולל בונה בע"מ [פורסם בנבו] (11.4.05), בית המשפט פסק סך של 25,000 ₪ בגין עוגמת נפש, שם דובר היה בפיצוי בגין ליקויי בניה שנע בין 17,000 ₪ ל-46,000 ₪ לכל משפחה; בת"א (שלום ת"א) 53349/05 דוד נ' דואק מישקיט חברה לייזום ובניה בע"מ [פורסם בנבו] (29.3.07), בית המשפט פסק פיצוי בגין עוגמת נפש המהווה 10% מסכום הפיצוי שנפסק לתובעים (ליקויי בנייה – בעיקר רטיבות); ת"א (שלום נת') 22373-03-12 כונן נ' ד. רוטשטיין- חברה לבניה ונכסים בשרון בע"מ [פורסם בנבו] (23.5.16), בית המשפט פסק סך של 75,000 ₪ המהווים כ- 40% מהסכום שנפסק בגין ירידת ערך. יש לציין ששם דובר היה בליקויים שנמשכו 16 שנים והתובעים נאלצו להתמודד גם מול תביעות ששכניהם הגישו; בת"א (שלום ת"א) 34646-07-11 הורניק נ' קרן פז חברה לבניין בע"מ [פורסם בנבו] (4.11.13), בית המשפט פסק סך של 74,672 ₪ בגין הליקויים וסך של 15,000 ₪ בגין עוגמת נפש (המהווים 20% מהסכום שנפסק).

     

51. בנסיבות המקרה שלפני עוגמת נפש שנתבעה בסך 20,000 ₪ נמצאת בעיני סבירה, בהתחשב בהשתלשלות העניינים שפורטה לעיל, ניסיונות התיקון שלא עלו יפה, היות הדירה דירת יוקרה והציפיה להתנהלות, שירות וביצוע איכותיים יותר מצד הנתבעות.

     

    פסיקת הוצאות

52. הנתבעות שיודעות כי יחויבו לשלם סכומים לתובעת, דורשות בסיכומיהן שלא להורות על השבת מרבית ההוצאות שנגרמו לתובעת, מהטעמים הבאים: לא ניתן לצרף אסמכתאות לתשלום הוצאות בסיכומים, משום שלא היתה הזדמנות לחקור עליהם, לא ניתן לחייב בהוצאות מומחים שהתובעת לא נסמכת עליהם כמו סדצקי ודורון עד, עלויות הגישור אינן חלק מהוצאות משפט.

53. על כך אשיב בציטוט דברי בית המשפט העליון בע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' מונטי רבי:

    "אף לא מקובלת עלי קובלנתה של המערערת על ההוצאות שהושתו עליה. אין כל הכרח בקיומו של יחס כלשהוא בין סכום ההוצאות לבין סכום הפיצויים הנפסקים. המערערת היתה מודעת לטענות המשיבים, ובמקצת רצון טוב היתה מונעת את ההליך הממושך שהתנהל בבית המשפט. מדובר בדירות יוקרה שמטבע ברייתן מצפים רוכשיהן שיהיו לפחות תקינות. על דבר אי היותן תקינות לא יכול היה להיות ספק לאור חוות דעתו של המומחה. לא היתה כל הצדקה לעמדתה הנוקשה של המערערת שהמשיכה והתעקשה שלא להענות לדרישות המשיבים."

     

54. כל הוצאה שהוצאה לצורך הוכחת התביעה, גם אם התביעה לא התקבלה במלואה, ובלבד שאינה מופרזת או נעדרת קשר סיבתי למחלוקת, נחשבת להוצאות משפט, ואלו הן במקרה שלפני: שכר טרחת עו"ד, שכ"ט מגשר, שכר טרחת מומחים. אין כל מניעה להוסיף קבלות בענין זה גם לסיכומים, במיוחד כאשר מדובר בתובעת שבסופו של יום ויתרה על ייצוג על ידי עורך דין שלישי וניהלה ישיבת ההוכחות והסיכומים באמצעות בעלה. הטענה כי נמנע מהנתבעת לחקור את המומחים בדבר שכר טרחתם נראית לי קטנונית וטורדנית. בכל מקרה, הוצאות משפט הן בשיקול דעת בית המשפט, כאשר ההוצאות שהוצאו בפועל משמשות קנה מידה.

55. לאחר שבחנתי ההוצאות להם טוענת התובעת, אני מוצאת לנכון לאשר את ההוצאות הבאות:

    שכר טרחת עו"ד בסך 50,000 ₪ (החישוב השעתי של עורכי הדין שהחליפו את עורך הדין הראשון פחות מקובל בליטיגציה ומכל מקום הנתבעות אינן צריכות לשאת את מלוא העלות הנוספת שנגרמת בהכרח, עת מתחלפים עורכי הדין).

    החזר אגרת בית משפט בסך 11,070 ש"ח

    החזר שכ"ט המומחים גלאור מהנדסים, דורון עד ומחצית הסכום ששולם למומחה ביהמ"ש ובסה"כ במעוגל 10,500 ש"ח.

    לגבי שכ"ט השמאי דוד דדון, אני מאשרת באופן חלקי, סך 3,000 ₪, אף כי דחיתי התביעה בגין ירידת ערך. משום שגם כדי להעריך שלא תיגרם ירידת ערך, מגיע שכר טרחה, התובע לא אמור לדעת זאת מראש.

    הוצאות תמלול בסך 425 ₪ הן סבירות. קבלה צורפה לסיכומים, והיתה אמורה להיות מצורפת לנספח 19, זאת ניתן ללמוד מכותרת הנספח, וכנראה נשמטה.

    גם את הוצאות פירוק אריחי הריצוף לפי בקשת מומחה ביהמ"ש יש לכלול בהוצאות המשפט ולא להתייחס אליהן כאל רכיב נזק חדש שלא נכלל בתביעה, כטענת ב"כ הנתבעות, לפיכך מאשרת גם החזר הוצאות בסך 936 ₪ (סעיפים 42-45 לסיכומי התובעת).

     

    עיכוב בכניסה לדירה – עלות חודשי שכירות נוספים

56. התובעת דרשה בנוסף החזר בגין חמישה חודשי שכירות שלטענתה נאלצה להאריך החוזה משום שכניסתה לדירה התעכבה. יחד עם זאת, מודה צבאן ואין על כך מחלוקת כי בחודש יולי 2013 כשהגיעו צוותי הנתבעת לתקן, היו בדירה עובדי הקבלן הפרטי לצורך עבודות הפנים, כך שלא מדובר בעבודות שבוצעו "בטור", בזו אחר זו אלא במקביל. להזכיר שמדובר בעבודות מאסיביות בפנים הדירה, שנמכרה כמעטפת בלבד ולכן לא היתה ראויה למגורים, אלא לאחר סיום עבודות קבלן הפנים הפרטי.

57. בנוסף, הליקויים העיקריים שנמצאו נגעו לאיטום במרפסת ולא בתוך הדירה, כך ששימוש בדירה, אם כי לא באופן נוח אפשרי, לו רצתה התובעת להצטמצם ולהקטין נזקיה.

58. הנתבעות טוענות כנגד חיובן בראש נזק זה בהרחבה (סעיפים 37-47), ואני מוצאת לנכון לקבל טענותיהן. לא צורפו ראיות כמו החוזה עם הקבלן, משך זמן עבודתו, תוך פירוט רכיבי העבודה שנמנע מלבצע בשל עבודות האיטום במרפסת. מר צבאן באחד האימיילים מפרט כי הזמין ריצוף מאיטליה, אני מניחה שגם פריטים נוספים יובאו ולעתים העיכוב יכול לנבוע גם מאי הגעת הפריטים ומעיכוב הנובע בקבלן הפרטי, ולכן לא ניתן לשייך את העיכוב בכניסה לדירה בנתבעות. נכון הדבר כי יכלו לבצע את אותם התיקונים קודם לכן, אך לכך מתייחס הפיצוי בגין עוגמת הנפש והחזר הריבית, שברגיל, לא היה מקום להחזירה.

     

    סוף דבר

59. נוכח כל האמור לעיל, מצאתי את הנתבעות כמי שהפר את התחייבויותיהן כלפי התובעת וכמי שנשלל מהן הזכות להוסיף ולתקן, לאחר שניסו פעמיים וכשלו, ולכן אני מחייבת אותן לשלם סך של 135,313 ₪ המורכבים מהסכומים הבאים:

     

    107,640 ₪ בגין ליקויי הבניה שנותרו, כאמור בחוות דעת מומחה ביהמ"ש, לפי ערך לתובעים. (הסכום כולל מע"מ 17% ולא 18% כפי שהיה בעת מתן חוות הדעת).

    היות שהליקויים טרם תוקנו, הסכום ישא הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד התשלום בפועל.

     

    6,398 ₪ בגין חיבור החשמל ללוח ההזנה הראשי של הבנין, באשר זו חלק מהתשתית לה התחייבה הנתבעת במכירת דירה במצב של מעטפת.

    הסכום ישא הפרשי הצמדה וריבית מיום התשלום 16/9/13 (מיצוע המועדים בכמה חשבוניות) ועד התשלום בפועל.

     

    32,984 ₪ בגין השבת ריבית שנגבתה על התשלום האחרון.

    האיחור נבע מדרישה סבירה מצד התובעת לתקן הליקויים מיד כשהתגלו ובטרם תקבל החזקה, ומנגד קיום חוזה שלא בתום לב מצד הנתבעות, עת התעקשו על אי תיקון הליקויים שידעו עליהן כשלוש שנים לפני המכירה, אלא במהלך תקופת הבדק בזמנים שיתאימו להם. תשלום סכום בגין הצמדה למדד מהווה שמירה על ערך הכסף שנותר בידי התובעת, עת עיכבה את התשלום.

    הסכום ישא הפרשי הצמדה וריבית מיום התשלום – 5/3/13 ועד התשלום בפועל

     

    20,000 ₪ - עוגמת נפש. התכתובת שצרף צבאן לתצהירו מעידה כאלף עדים, על עוגמת נפש בזמן אמת שנגרמה לתובעת, עקב ההתנהלות הקלוקלת של הנתבעות.

    כמקובל, הסכום ישא הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד התשלום בפועל, אף כי עוגמת הנפש נגרמה אז.

     

    75,931 ₪ - הוצאות משפט . היות שהסכום מורכב מסכומים רבים ששולמו במועדים שונים, אני קובעת כי לסכום זה יצורפו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מ

     

     

     

    ניתן היום, כ"א אייר תשע"ז, 17 מאי 2017, בהעדר הצדדים.