לפניי תביעה כספית בגין ירידת ערך אשר נגרמה לטענת התובעים לדירותיהם בשל בנייה שבוצעה בבניין הסמוך למגוריהם, ומבוססת על עילת מטרד והפרעה לאור השמש, בהתאם לסעיפים 44 ו-48 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש] (להלן: "פקודת הנזיקין").
רקע עובדתי:
התובעים הינם בעלי הזכויות בדירות המצויות ברחוב חובבי ציון 4 בתל אביב, המצויות בחלקה 22 בגוש 6910.
נתבעים 1-9 הינם בעלי הזכויות בבניין המצוי ברחוב חובבי ציון 6 בתל אביב(להלן: "דיירי הבניין הסמוך").
התביעה הוגשה לכתחילה גם נגד הוועדה המקומית, ואולם ביום 26.5.14 הגישו התובעים הודעה על הסכמה לדחיית התביעה נגד הוועדה המקומית ללא צו להוצאות, אשר קבלה תוקף של פסק דין.
בענייננו, אין חולק כי דיירי הבניין הסמוך הוסיפו מעלית לבניין באמצעות הוספה של פיר מעלית חיצוני, כי הבקשה להיתר והיתר הבניה הוצאו על שם הנתבעים 1-3 בלבד, וכי הוספת פיר המעלית נעשתה ע"פ היתר בניה כדין.
טענת התובעים בכתב תביעתם הינה כי כפועל יוצא של הבנייה צומצם המרחק בין הבניינים ובין דירותיהם לפיר המעלית באופן בו נחסמים כניסת אויר ואור לדירותיהם, ונגרם להם מטרד רעש וריח הפוגע באיכות חייהם.
בכתב תביעתם טענו התובעים כי דיירי הבניין הסמוך יכלו בנקל לבצע בניה פנימית של קיר המעלית בתוך גרם המדרגות ולא כפי שבוצע בפועל אלא שאז ערך דירותיהם היה יורד, ועל כן החליטו לפגוע בבניין הסמוך ולא בעצמם, החלטה המקימה עילת תביעה לתובעים.
התובעים צרפו לתביעתם חוות דעת של השמאי אבי מנדלסון(להלן: "מר מנדלסון").
מנגד טענו הנתבעים בכתב הגנתם כי הבנייה בוצעה באופן מקצועי ויעיל, כי להתקנת המעלית לא הייתה כל השפעה על חדירת אור ו/או אויר לדירות התובעים לאור מיקום דירות התובעים כשלטענתם הבנייה רק שפרה את מצב דירת התובעים, וכי פיר המעלית אינו גורם למטרד או רעש.
הנתבעים 1-6 ו- 8-9 הגישו חוות דעת של השמאי אהרון בוץ (להלן: "מר בוץ").
בעוד שמאי המקרקעין מטעם הנתבעים, מר מנדלסון, העריך את שווי ירידת הערך בגין הנזקים שנגרמו לתובעים בסך של 549,500 ₪, קבע שמאי המקרקעין מטעם הנתבעים כי לא נגרם לתובעים כל נזק בגין בניית פיר המעלית וכי בנייתה הוקמה כדין ותואמת את התוכניות החלות על הנכס.
לאור הפערים בין חוות הדעת בשאלה העובדתית האם אכן נגרמו נזקים עקב בניית פיר המעלית בבניין הנתבעים, הורתי על מינויו של שמאי מומחה מטעם בית משפט, מר יניב שירן(להלן: "מר שירן").
ביום 21.1.15 הוגשה חוות דעתו של מר שירן.
במסגרת חוות הדעת בחן מר שירן את התוכניות המאושרות החלות על חלקות 21 ו-22 בגוש 6910. בנוגע למעליות בבניינים שבענייננו, נקבע במסגרת תכנית 2362 , אשר ייעדה את חלקות 21 ו-22 לאזור מגורים מיוחד, כי אם הוועדה שוכנעה שלא ניתן להתקין מעלית במסגרת קווי הבניין שנקבעו בתוכנית זו, רשאית הוועדה להתיר חריגה בקווי הבניין הצדדי או האחורי לצורך מעלית בתנאי של פרסום לפי המפורט בסעיף 149 לחוק, ולאחר קבלת חוות דעת מהנדס העיר ביחס לשילוב הארכיטקטוני של המעלית בבניין.
עוד נקבעה תכנית 2710 אשר נועדה לאפשר הקמתן של מעליות בבניינים קיימים עם וללא תוספת בניה.
כאמור בחוות הדעת, במסגרת היתר בניה מס' 11-1050 הותרו שינויים ותוספת עבור שתי יחידות בבניין הנתבעים במסגרתו הותר לבנות פיר עבור מעלית חיצונית במרווח הצדדי דרומי עם תחנות עצירה בכל הקומות. עוד נכתב כי במסגרת הבקשה להיתר בוצעו פרסומים לפי ס' 149 לחוק התכנון והבניה עבור הקלות, ובין היתר עבור התקנת מעלית חיצונית ע"פ תב"ע 2710.
בהמשך חוות הדעת צוין מפורש כי הבקשה להיתר אושרה במסגרת הקלה.
במסגרת חוות הדעת קבע מומחה מטעם בית משפט, מר שירן, כדלקמן:
1.בנוגע לצמצום מרחק קו הבניין קבע כי בהקמת מבנה פיר המעלית נוצר שינוי בקו הבניין לחזית הדרומית הפונה לבניין הנתבעים באורך של 2.11 מ' אשר צומצמה במרחק של 1.36 מ' מקו הבניין הקיים לעבר בניין התובעים.
2.בבחינת חסימת כניסת אור שמש ואוורור קבע כי בהתחשב בבינוי במצב הקודם לא מצא כי השינוי במרחק הקיר על ידי הבלטתו ב- 1.36 מ' באורך של 2.11 מ' ישפיע על חסימה של כניסת אויר לדירה. עוד נאמר בחוות הדעת כי גם ללא מבנה הפיר היה בניין התובעים חוסם את כניסת האויר. מר שירן אף הוסיף כי מקובלת עליו חוות הדעת מטעם הנתבעים כי יותר מכך אף אם תנשב רוח בין הבניינים ייתכן ופיר המעלית יהיה זה שיגרום להטייתה לכיוון הצוהר. לאור זאת קבע מר שירן כי לא מצא פגיעה בשווי הנכס בגין טענות אלו.
3.בבחינת מפגעי רעש מהפעלת המעלית קבע מר שירן כי בביקורו בנכס נבחנה טענה זו על ידו מס' פעמים בתוך המעלית ומחוצה לה וכן מחוץ לפיר בשטח החצר הגובלת עם בניין הנתבעים, כשלא מצא כל סימני רעש חריגים ובכלל זה רעש חריג לסביבה. עוד ציין כי מדובר במעלית המורכבת מטכנולוגיה חדישה ושקטה. לאור זאת, קבע כי לא נוצרה כל פגיעה בשווי לעניין טענה זו.
4.בבחינת אובדן כיווני האוויר- בעניין זה בחן מר שירן שני מצבי בינוי, האחד, טרם הקמת פיר המעלית, והשני, בבינוי החדש. מר שירן קבע כי בהשוואת שני מצבי הבינוי עולה כי בבינוי החדש נשקף מחלון דירות התובעים קיר בטון הבולט לעין משטח הדירה אך מנגד ביטול המרפסות הביא לצמצום החיכוך בין דיירי הבניינים אשר היטיבה באופן מסוים את רמת הפרטיות של דירות התובעים. לאור זאת, קבע מר שירן כי עוצמת הפגיעה בדירות נמוכה לאור קיזוז מפגע הנוף אל מול ההטבה שנוצרה ברמת הפרטיות ביחס למרחקי הבניה הקודמים בין הבניינים. עוד עשה מר שירן אבחנה בין עוצמות הפגיעה בנוף הנשקף ביחס למיקום בו נמצא החלון. בעניין זה קבע המומחה כי בשקלול מכלול הנתונים לא חלה ירידת ערך בדירה מס' 7, היא דירת הגג, וכי בדירות 1, 3 ו-5 מצא כי נוצרה פגיעה מסוימת בשוויון, כאשר בהתחשב בכך כי דירות התובעים פוצלו בניגוד להיתר הבניה אומדן ירידת הערך בגין כל דירה הינו בסך של 21,500 ₪.
לאחר קבלת חוות הדעת הביעו התובעים את רצונם בהפניית שאלות הבהרה למומחה שלאחריהם ישקלו כתיבת סיכומים תוך ויתור על חקירות מטעם הצדדים ויינתן פסק דין.
לאחר הגשת תצהירי התובעים אליהם צורפו תשובות מר שירן לשאלות הבהרה מטעמם, ולאחר שהנתבעים הגישו תשובות הבהרה מטעם מר שירן לשאלות אשר נשלחו אליו מטעם הנתבעים 1-6
ו-8-9, ולאחר ישיבת פישור בין הצדדים, הסכימו הצדדים לוותר על חקירות מטעם הצדדים, וכן כי יגישו סיכומיהם וביהמ"ש ייתן את פסק דינו על יסוד החומר המצוי בתיק.
בדיון מיום 15.12.16, לאור שאלות משפטיות אשר הועלו במסגרת הדיון, לבקשת הצדדים הורתי על הגשת סיכומים בכתב.
טענות הצדדים בסיכומיהם;
טוענים התובעים כי בחוות הדעת של שמאי מטעם בית משפט, מר שירן, הגיע מר שירן למסקנה כי בהקמת מבנה פיר המעלית נוצר שינוי בקו הבניין לחזית הדרומית הפונה לבניין הנתבעים באורך של 2.11 מ' אשר צומצמה במרחק של 1.36 מקו הבניין הקיים לעבר בניין התובעים.
טוענים התובעים כי במסגרת חוות הדעת פסק מר שירן פיצוי בגין אובדן חלק מכיוון האוויר, כשהסביר כי בבינוי החדש נשקף מחלון דירת התובעים קיר בטון הבולט לעין משטח הדירה.
טוענים התובעים כי הנ"ל נפסק בניגוד לחוות דעת מטעם הנתבעים, כשב"כ הנתבעים ויתר על חקירתו של שמאי בית המשפט.
טוענים התובעים כי במסגרת חוות דעתו קובע מר שירן מפורשות כי הבקשה להיתר הוגשה במסגרת הקלה, כשב"כ הנתבעים לא בקש לזמן את השמאי המוסכם ואף לא שלח לו שאלה בנדון.
טוענים התובעים כי במסגרת כתב ההגנה לא טענו הנתבעים כי התובעים יכלו להגיש תביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965(להלן: "חוק התכנון והבניה"), וטענה זו מהווה הרחבת חזית אסורה שהינם מתנגדים לה, כשמעבר לזה לאור זאת שההיתר ניתן במסגרת הקלה לא ניתן היה לעשות זאת.
למעלה מן הדרוש בעניין הטענה לאי הגשת תביעה לפי ס' 197 לחוק התכנון והבניה וזכות הפיצוי, מפנים התובעים לפס"ד ת"א 23655-02-10 מלמד ואח' נ' אזורים חברה להשקעות בפתוח ובנין בע"מ [פורסם בנבו] (24.2.15) (להלן: "פסק דין מלמד").
עוד מבהירים התובעים בסיכומיהם כי דיירי הבניין היו יכולים בנקל לבצע בניה פנימית של פיר המעלית בתוך גרם המדרגות ולא כפי שבוצע בפועל, כמפורט בכתב תביעתם, אלא שלא רצו להוריד את ערך דירותיהם, ותחת זאת קבלו החלטה הפוגעת בתובעים.
בעניין זה מפנה ב"כ התובעים לפסק הדין רע"א 6483/15 נתיבי ישראל החברה הלאומית לתשתיות תחבורה בע"מ נ' רות קטן ו-56 אח' [פורסם בנבו], (2.8.16) (להלן:" פסק דין נתיבי ישראל"), שם עשה בית המשפט הבחנה בין תכנית שמטרתה לצורכי ציבור לבין תכנית שמטרתה להיטיב עם פרט זה או אחר.
טוענים התובעים כי בגין הוספת פיר המעלית נגרמו לדירותיהם ירידת ערך בגובה סכום התביעה ע"פ חוות הדעת של מר מנדלסון מטעמם אשר מתייחסת לכל דירה ודירה בנפרד.
טוענים התובעים כי במסגרת תשובות ההבהרה לשאלות אשר הופנו על ידיהם למר שירן (צורפו לתצהיריהם) בסעיף 2.4 קובע מר שירן מפורשות כי חישוב שיעור הפיצוי בשיטת ההשוואה היא המועדפת עליו אך אין לו עסקאות להשוואה, כשעל תשובה זו הביעו פליאה שכן בחוות הדעת מטעמם של השמאי מר מנדלסון פורטו 15 עסקאות להשוואה. לאור זאת מבקשים התובעים לקבל את האמור בחוות הדעת של מר מנדלסון, השמאי מטעמם.
מנגד טענו הנתבעים בסיכומיהם כי יש לדחות את התביעה נגד הנתבעים 4-9, שכן הבקשה והיתר הבניה הוצאו על ידי הנתבעים 1-3, כשאין כל עילה המפורטת בתביעה נגד הנתבעים 4-9. בכל מקרה יש לדחות את תביעת התובעים 4-5 שעה שנקבע ע"י מומחה בית המשפט כי לא נגרם להם כל נזק.
טוענים הנתבעים כי התביעה הינה קנטרנית וטורדנית לאור העובדות שאינן שנויות במחלוקות, שכן כפי שעולה מכתבי בית הדין וחוות דעת מומחה מטעם בית משפט מדובר בעניין של "מה בכך" שאין לפסוק כל פיצוי בגינו.
טוענים הנתבעים כי התביעה הינה נעדרת עילה לגבי הנתבעים כולם.
טוענים הנתבעים כי שמאי מטעם בית המשפט בחן את טענת התובעים לחסימת אור השמש ואוורור וקבע כי בדירות התובעים לא תהא כל פגיעה בבחינת חסימת של אור השמש לאור חזיתן הפונה צפון, כשלא מצא כי השינוי במרחק הקיר על ידי הבלטתו ב 1.36 מ' באורך 2.11 ישפיע על חסימה של כניסת אוויר לדירה, וכן קבע כי גם ללא מבנה הפיר היה בניין התובעים חוסם את כניסת האוויר. טוענים הנתבעים כי כך אימץ השמאי את טענות הנתבעים ואת מסקנותיו של השמאי מטעמם, מר בוץ.
לעניין הרעש טוענים הנתבעים כי השמאי מטעם בית משפט קבע כי לא מצא כל סימני רעש חריגים, ובכלל זה רעש חריג לסביבה.
לעניין קביעת השמאי מטעם בית משפט אשר לכיווני האוויר, טוענים הנתבעים כי אומנם מומחה מטעם בית המשפט קבע כי יש לתת פיצוי מזערי ומינימלי לשלוש מתוך התובעים בשווי של 2.5% משווי הדירה, אולם זאת טענה של איבוד כיוון אויר חלקי, כשהתובעים לא טענו עילת תביעה מסוג זה , העילה אינה מפורטת בכתב התביעה, והיא מהווה הרחבת חזית אסורה.
טוענים הנתבעים כי התובעים טענו לפגיעה אישית מכוח דיני הנזיקין, אלא שצרפו חוות דעת בגין ירידת ערך אשר אינה קשורה לעילות המפורטות בכתב התביעה, שכן פרטו פגיעה בדירות ולא בהם עצמם.
טוענים הנתבעים כי יש לדחות את התביעה מחמת חוסר סמכות עניינית לדון בתביעה, שכן הסמכות העניינית בסוג זה לפגיעה ישירה או עקיפה במקרקעין שנפגעו עקב אישור תכנית הינה לוועדה המקומית לתכנון ובניה לפי ס' 197 לחוק התכנון והבניה.
טוענים הנתבעים כי התובעים בהגשת תצהיר עדות ראשית מטעמם אינם מתייחסים לטענת הנתבעים כי היה עליהם להגיש התנגדות לתכנית ו/או לבקשה להיתר, ומשלא עשו כן אין להם להלין אלא על עצמם. מדגישים הנתבעים כי התובעים מחקו את תביעתם כנגד הנתבעת 10 ולמעשה ויתרו על טענותיהם בנוגע לתקינות הליך התכנון.
טוענים הנתבעים כי פעלו ע"פ היתר הבניה, כשבהעדר התנגדות מצד התובעים, הסתמכו על קבלת ההיתר והשקיעו הון בחיזוק הבניין, התקנת מעלית והוספת שתי יחידות מגורים.
טוענים הנתבעים כי ברשלנותם ובחוסר תום ליבם של התובעים באי הגשת התנגדות להיתר, בהגשת תביעה מופרכת ובאופן בו ישנו על זכויותיהם, יש כדי להטיל מניעות והשתק על זכותם של התובעים לפיצוי.
טוענים הנתבעים כי ניתן לקבוע כי הסמכות הייחודית לדון בהתנגדות ו/או בתביעה לפיצוי בגין ירידת ערך נטענת במקרה של אישור הקלות לפי תכנית מאשרת, היא לוועדה המקומית לתכנון ובניה בהתאם להוראות סעיף 197 גם אם מדובר באישור הקלות ע"פ תב"ע קיימת כפי המקרה דנן.
לטענתם אין נפקא מינה אם מדובר בתכנית שפורסמה או בבקשה לקבלת היתר בנייה, כשתימוכין לטענה זו מבקשים למצוא בבר"מ 1560/13 הועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת גן נ' מגן אינטרנשיונל יזמות והשקעות בע"מ [פורסם בנבו], (22.7.14) (להלן: "פסק דין מגן").
טוענים הנתבעים כי במקרה דנן התרשלות התובעים הינה של 100% ולא ניתן להטיל את האשמה או חלקה על הנתבעים אשר פעלו במדויק ע"פ הוראות התכנית וההיתר.
הנתבעים מפנים אף הם לפסק דין נתיבי ישראל.
טוענים הנתבעים כי לחילופי חילופין, יש לדחות את התביעה על הסף משלא הוכח מטרד או הפרעה ממשית, כששמאי בית המשפט קבע כי לא נגרם לתובעים כל נזק עקב הבנייה תוך שדחה את טענות התובעים למטרדים.
טוענים הנתבעים כי בהתאם לס' 200 לחוק התכנון והבניה קביעת מרחק בין הבניינים ו/או שינויו לא תחשב כפגיעה בבניין סמוך בתנאי שהפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות העניין.
במקרה דנא אין חולק כי מדובר בשינוי מזערי ולאחר שבניין התובעים הוא שחרג מקו הבניין לכיוון בניין הנתבעים. טוענים הנתבעים כי פגיעה זו של 2.5% אינה מזכה בפיצוי.
מוסיפים הנתבעים כי שיקולי מדיניות משפטית מחייבים את סילוק התביעה אשר הינה קנטרנית ועניינה בנזק זניח ושולי בעת ביצוע עבודות חיזק ותוספת בניה בבניין סמוך. כמו כן, האינטרס החברתי ומצוקת הדיור מצריכים קביעת מדיניות שיפוטית אחידה.
בסיכומי התשובה טוענים התובעים כי הטענה שהיה על התובעים להגיש תביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, הינה הרחבת חזית מובהקת שלא עלתה בכתב ההגנה, ומכל מקום הינה טענה המופרכת מהיסוד.
טוענים התובעים כי ע"פ חוות הדעת אין מדובר כלל בתוכנית אלא בקשה להיתר במסגרת הקלה כשכידוע סעיף 197 לחוק התכנון והבניה חל לגבי תכנית בלבד, כשהפרשנות שמבקשים הנתבעים לייחס לפסיקה הינה שגויה מן היסוד.
טוענים התובעים כי הנתבעים מתעלמים לחלוטין מכך שאין מחלוקת כי כפועל יוצא מבניה צומצם המרחק בין דירות התובעים לפיר המעלית באופן בו נחסמים כניסת אויר ואור, כשהלכה למעשה בפתיחת חלון ביתם נתקלים הם בקיר בנוי, וכן מתעלמים מהחלטת מומחה מטעם בית משפט אותו לא חקרו, כי אכן נגרמה ירידת ערך לדירותיהם.
עוד טוענים התובעים כי הנתבעים מתעלמים לחלוטין מטענה יסודית אשר הועלתה הן בכתב התביעה והן בסיכומיהם, כי היה ביכולתם לבצע בניה פנימית של פיר המעלית, ולא כפי שבוצע בפועל.
טוענים התובעים כי אין בטענותיהם הרחבת חזית, והטענה נטענה ע"י הנתבעים באופן סתמי.
דיון:
לפניי תביעה אשר הוגשה בגין עוולת מטרדים מכוח ס' 48 ו-44 לפקודת הנזיקין, לאור הקמת מבנה פיר מעלית חיצוני על ידי הנתבעים, המתגוררים בבניין הסמוך לבניין בו מתגוררים התובעים.
ס' 44 לפקודה עוסק במצב בו אדם עושה שימוש במקרקעין שלו באופן שיש בו הפרעה לשימוש סביר במקרקעין של אחר, כאשר הוראות הסעיף אינן חלות על הפרעה לאור שמש. ס' 48 לפקודה עוסק בחסימת אור שמש, וקובע את התנאים בהם חסימה כזו תהווה עוולה.
בענייננו לאחר הגשת חוות דעת מומחה מטעם בית משפט בשאלת ירידת ערך דירות התובעים, מעבר לטענות לגוף טענות התובעים כאמור בכתבי טענותיהם, העלו הנתבעים טענה אשר לא הועלתה במסגרת כתב הגנתם, והיא כי יש לדחות את התביעה מחוסר סמכות עניינית, שעה והסמכות הבלעדית בתביעה מסוג זה, לפגיעה ישירה או עקיפה במקרקעין שנפגעו עקב אישור תכנית הינה בידי הועדה המקומית לתכנון ובנייה, בהתאם לס' 197 לחוק התכנון והבניה.
עוד טענו הנתבעים בעניין זה כי ברשלנותם ובחוסר תום ליבם של התובעים באי הגשת התנגדות להיתר, באופן אשר יצג מצג עליו הסתמכו הנתבעים, יש כדי להטיל מניעות והשתק על זכותם של התובעים לפיצוי. בעניין זה טענו הנתבעים כי אין נפקא מינה אם מדובר בתוכנית שפורסמה או בבקשה לקבלת היתר, כשבקשו להסתמך לעניין זה על פסק דין מגן.
משמדובר בטענה לחוסר סמכות עניינית, אדון בה תחילה.
בענייננו המדובר בטענה לפגיעה עקיפה במקרקעין, כך שבניית פיר המעלית במקרקעי הנתבעים גרמה לפגיעה במקרקעי התובעים הגובלים עימם, וגרמה לחסימת נוף אור ואויר.
ס' 197 לחוק התכנון והבניה קובע כדלקמן:
"(א)נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמו, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200.
(ב)התביעה לפיצויים תוגש למשרדי הועדה המקומית תוך שלוש שנים מיום תחילת תקפה של התכנית; שר האוצר רשאי להאריך את התקופה האמורה, מטעמים מיוחדים שיירשמו, אף אם כבר עברה התקופה."
ס' 197 לחוק התכנון והבניה הוא הסדר ייחודי המכיר בתביעה לפיצויים בגין פגיעה במקרקעין, אם פגיעה ישירה ואם פגיעה עקיפה, בכפוף לאמור בס' 200, במקרה שבו הפגיעה נגרמה על ידי תכנית. הפיצויים על פגיעות תכנונית אשר נגרמו על ידי הרשות שלא באמצעות תכנית לא יכללו במסגרת ס' 197 לחוק ויתבססו על דיני הנזיקין.
הכלל הוא כי ככל וניתן להגיש תביעה על פי הוראות סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, הרי אפשרות זו מקימה מחסום מפני תביעת פיצוי בתביעה נזיקית.
בפסק הדין נתיבי ישראל עמד בית המשפט העליון על ההקבלה המושגית בין תכליתו של הפיצוי מכוח ס' 197 לחוק התכנון ובניה, הניתן עבור הפגיעה בקניינו של בעל מקרקעין שנפגע מהתכנית, לבין תכליתן של העוולות הנזיקיות המנויות בסימן ה' פרק ג' לפקודת הנזיקין שעניינן בהגנה על הקניין הפיזי, ובעיקר עוולת המטרד ליחיד. במסגרת זו נתן בית המשפט דעתו להבחנה בין סוגי תכניות, תכנית שמטרתה המובהקת היא לצורכי ציבור לבין תכנית שמטרתה להיטיב עם פרט כזה או אחר, וקבע כי להבדיל מתוכנית שמטרתה המובהקת הינה לצורכי ציבור "כאשר הנהנה המרכזי מאישור התכנית הוא אדם פרטי או יזם עסקי, פוחתת ההצדקה להטיל את חובת הפיצוי על רשות התכנון, ויש הגיון בהסדרת היחסים בין הניזוק והנהנה בפועל באמצעות דיני המטרדים" (עמ' 21-23 לפסק הדין).
בפסק דין מלמד עמד בית המשפט על כך כי העילה של מטרד ליחיד יכולה להתקיים גם כאשר הבניה נעשתה ע"פ היתר בניה כדין כשעצם קבלת היתר בניה אינה מתירה למבצע הבניה לעשות כראות עיניו ולפגוע בזכויות ובאינטרסים של מי מהדיירים.
כאמור בס' 197 לחוק התכנון והבניה תנאי ראשון להחלתו של ההסדר הקבוע בו הינה כי הפגיעה תהא עקב תכנית.
ס' 1 לחוק התכנון והבניה, הוא סעיף ההגדרות, מגדיר תכנית כדלקמן: "תכנית מהתכניות שלפי פרק ג', לרבות שינוי תכנית, התלייתה או ביטולה".
בענייננו, אין מחלוקת כי הבקשה לתוספת הבנייה ביחס למבנה פיר המעלית אושרה במסגרת הקלה (עמ' 20 לחוות דעתו של מר שירן).
הקלה מוגדרת בס' 1 לחוק התכנון והבניה כדלקמן:
"הרשאה לבצע עבודה שהיא טעונה היתר לפי סעיף 145 בסטיה מהוראות תכנית או תקנה אחרת החלות במקום הנדון ושאין בה משום שימוש חורג";
מכאן כי ראש וראשונה יש לבחון האם ההגדרה של תכנית כוללת פעולה תכנונית של מתן הקלה, שאם לא כן לא ניתן לתבוע פיצויים מכוח ההסדר הקבוע בס' 197 לחוק התכנון והבניה.
במסגרת הגדרת המונח תכנית, כאמור בפרק ג' לחוק, אין החוק כולל הגדרה של מתן הקלה או שימוש חורג.
בספרו "פגיעה במקרקעין" [פיצויים בגין נזקי תכנית], הוצאת חושן למשפט בע"מ, מסביר המלומד פרופ' אהרון נמדר כי ההגדרה של תכנית אינה כוללת פעולה תכנונית של מתן הקלה או מתן אישור לשימוש חורג, כשהמשמעות היא כי ייתכן שבעוד שאישור תכנית על ידי רשות תכנונית המאפשרת תוספת בניה תשמש עילת תביעה לבעלי מקרקעין גובלים בגין פגיעה בנוף באוויר ובאור מכוח ס' 197 לחוק התכנון והבניה, היתר בניה במסגרת הקלה או שימוש חורג אינם ישמשו עילת תביעה בגין הפגיעה במקרקעין. על האפשרות לתבוע פיצויים על בסיס תכנית מתאר מחוזית או מקומית המאשרת הקלות כותב פרופ' נמדר כי היא ערטילאית ואינה מבוצעת בשטח שכן "מתן הקלה אינו בגדר חובה, והוא עשוי שלא להינתן באותה מידה שהוא עשוי להינתן, כך שתביעה על בסיס תכנית המכילה בתוכה מתן הקלות עשויה להידחות על בסיס של חוסר "מסויימות". יתר על כן יש לקחת בחשבון כי לפי ס' 151 החדש לא תינתן הקלה בצורה של תוספת לשטח על תכנית שהופקדה לאחר 1.8.89 משום שהיא מהווה סטייה ניכרת. התוצאה תהיה שלא ניתן לתבוע בגין הפגיעה במועד אישורה של התכנית שאיננה צופה את ההקלה" (עמ' 107- 108 לספרו).
התייחסות לפגיעה שאינה וודאית אלא היפותטית ניתן למצוא בפס"ד ע"א 603/77 משה ורבקה וארון נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים, פ"ד לג (3)409, שם הוגשה תביעה בגין פגיעה עקיפה במקרקעין אשר עניינה בחסימת נוף אור ואויר לקרקעות גובלות עקב בניה לגובה.
ערכאת הערעור התייחסה לכך שאחד הנימוקים לדחיית התביעה ע"י בית משפט המחוזי היה כי הפגיעה לא הייתה על ידי תכנית כי אם על ידי הבנייה בהתאם לתכנית, כשעד לבנייה למעשה היה נזק המערערים היפותטי, ועל כן עילת התביעה אינה נגד הוועדה המקומית אלא כי אם נגד מבצעי הבנייה הגורמים הישירים לנזק ונגדם בלבד.
יצוין כי במקרה זה ערכאת הערעור קבעה כי מאחר שטרם הוקם הבניין והתביעה הושתתה על הפגיעה שפגעה התוכנית כשלעצמה במקרקעי המערערים, הפגיעה אינה בהכרח היפותטית ועל כן בין היתר קבלה את הערעור והחזירה את התיק לשם דיון בתביעה לגופה.
מן הכלל אל הפרט,
בענייננו, המדובר בהיתר בניה שניתן על ידי הרשות במסגרת הקלה, אשר כאמור לעיל אינה באה בגדרה של "תכנית" המאפשרת עילת תביעה מכוח ס' 197 לחוק התכנון והבניה.
אציין כי בניגוד למקרה שבענייננו, בפסק הדין מגן אשר הובא על ידי הנתבעים כתמיכה בטענותיהם כי יש לתבוע פיצויים מכוח ס' 197 לחוק התכנון והבניה, דובר על תמ"א 36, תכנית מתאר ארצית אשר נכללת בהגדרת המונח "תכנית" לצורך תביעת פיצויים מכוח ס' 197 לחוק התכנון והבניה, כשהנושא הנדון לא היה אם עצם התכנית הינה פוגעת, אלא מועד התגבשות הפגיעה.
כאמור בחוות הדעת של מר שירן, התקנת המעליות בחלקות 21 ו-22, חלקות התובעים והנתבעים, תותר ע"פ תכנית 2710, כשהועדה המקומית רשאית להתיר חריגה בקווי הבניינים הצדדיים והאחוריים לצורכי התקנת מעלית, רק בתנאי של פרסום לפי המפורט בס' 149 ולאחר קבלת חוות דעת מהנדס העיר.
עיננו הרואות כי אין מדובר בתכנית פוגעת, אלא באפשרות התחומה בתנאים מסוימים אשר לא בהכרח הייתה מתרחשת. היינו, אין המדובר בתכנית פוגעת אלא באפשרות להגשת בקשה ע"פ תכנית, אפשרות בלתי מסוימת וספקולטיבית במצב שבו ככל ותוגש בקשה, וככל ויוכחו התנאים המפורטים בה, וככל ותוגש חוות דעת מהנדס העיר, וככל והוועדה לאחר שתשקול את הבקשה תגיע למסקנה כי יש להתיר את ההקלה, רק אז תיווצר הפגיעה. בענייננו הפגיעה התממשה עם הגשת הבקשה להקלה במסגרת ההיתר, ועם קבלת הבקשה להקלה.
אני סבורה כי לנוכח אי הוודאות בנושא הקלה, חוסר הידיעה בעת פרסום התכנית אם תתבקש הקלה, מה יהיה היקפה, האם המבקש יעמוד בתנאים, מה יהיה שיקול הדעת של הרשות בבואה לבחון את הבקשה להקלה, והאם תותר ההקלה בסופו של דבר, מצב עניינים ספקולטיבי ועתידי המכיל אפשרויות התרחשות שונות, הרי לא בכדי החוק אינו כולל את המונח "הקלה" במסגרת הגדרת המונח תכנית, והקלה אינה נכללת בגדר "תכנית" לצורך תביעת פיצויים מכוח ס' 197 לחוק התכנון והבניה.
זאת ועוד, לדעתי מעבר לאמור, בענייננו לא הוכח בפניי כי התכנית היא אשר למעשה פגעה בתובעים אף לאחר הגשת הבקשה להקלה. לדעתי גם אם המדובר היה בהיתר שניתן על פי תכנית ולא בהיתר שניתן במסגרת הקלה, היה מקום להורות על פיצוי התובעים, ואבאר.
התובעים טענו כי הנתבעים יכלו לבצע בניה פנימית של הפיר בתוך גרם המדרגות ולא באופן חיצוני כפי שבוצע בפועל. התובעים טענו כי הנתבעים החליטו לבצע את הבנייה כפי שבוצעה, כמעלית חיצונית, ולא פנימית על מנת שלא להוביל לפגיעה בערך דירותיהם, למרות שבכך הם פוגעים בערך המקרקעין הסמוכים של התובעים.
הנתבעים טוענים בסיכומיהם כי עובדה שאינה שנויה המחלוקת היא כי ההיתר להתקנת המעלית ניתן רק לאחר שהוכח למהנדס הועדה כי לא ניתן מבחינה פיזית להקים את המעלית בחדר המדרגות הקיים בהתאם לתב"ע 2710. לא מצאתי כל אסמכתא מטעם הנתבעים התומכת בעובדה זו. לא הובאו כל ראיות בעניין, והדבר אינו מצוין בחוות הדעת מטעם מומחה בית המשפט מר שירן. יש לזכור כי הצדדים ויתרו על חקירות המומחים.
מבחינה עובדתית לא הוכח בפניי כי לא ניתן היה לבצע את פיר המעלית פנימית בתוך גרם המדרגות, ולא הוכח בפניי כי בחירת הנתבעים בביצוע פיר המעלית כמעלית חיצונית ולא פנימית, לא היא אשר פגעה בתובעים.
למעשה הנתבעים מבקשים לחסות תחת צלו של היתר הבנייה, ואינני מקבלת את עמדתם. לא ייתכן לקבל מצב בו תהא לדיירי הבניין האפשרות לבצע שינויים בבניין מגוריהם, כשהם יבחרו באפשרות אשר אומנם נוחה להם אך פוגעת בדיירים הנמצאים על מקרקעין סמוכים, מבלי שאותם בעלי המקרקעין יזכו לכל פיצוי בגין פגיעה זו. כאשר תכנית מאפשרת בנייה במגוון אפשרויות, כמו בענייננו, הפגיעה עשויה להיווצר בהתאם לבחירה שנעשתה בפועל.
במצב דברים זה למעשה הבחירה באופן ביצוע הבניה הוא אשר פוגע בשכנים המתגוררים במקרקעין הגובלים ולא התכנית עצמה. סבורני כי בחירה באופן בניה נוח יותר לדיירי בניין מסוים אשר יקטין את עלויותיהם או ימנע פגיעה בערך דירותיהם, אך עם זאת יפגע בדיירים בבניינים גובלים, יש בו משום חוסר תום לב ואף התעשרות שלא כדין במובן מסוים. שכן את העלויות שהנתבעים לא ספגו, עלויות של בניית מעלית פנימית, הם מחצינים על התובעים, במקרקעין הסמוכים, באופן של הקטנת הרווח שבין הבניינים.
לטעמי במקרה כזה, ניתן להגיש תביעה במסגרת עוולת מטרד ליחיד מכוח דיני הנזיקין.
לאור האמור לעיל, אני דוחה את הטענה כי התובעים היו יכולים להגיש תביעה לקבלת פיצוי במסגרת הוראות סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, הן מהטעם הראשון כי המדובר בבקשה להקלה שאינה חלק מתכנית ומשכך אינה נכללת במסגרת הוראות סעיף 197, והן מהטעם השני, כי לא התכנית היא שגרמה לפגיעה אלא בחירת הנתבעים לבצע בנייה שתחסוך עלויות ונזקים להם תוך החצנתם על התובעים במקרקעין הגובלים.
הטענה כי הקביעה בגן אובדן כיווני אוויר בחוות הדעת מהווה הרחבת חזית ולא נטענה על ידי התובעים;
סבורני כי דין הטענה להידחות.
כאמור בחוות הדעת וכן במסגרת תשובות ההבהרה של מומחה מטעם בית משפט, מר שירן, ירידת הערך בדירות 1, 3 ו-5 נקבעה לאור התקרבות מבנה פיר המעלית לדירות התובעים והעובדה כי חל שינוי בנוף דירתם. המומחה קבע זאת מאחר שבבינוי החדש נשקף מחלון דירות התובעים קיר בטון הבולט לעין.
כאמור בחוות הדעת אובדן כיווני האוויר אשר בגינה נקבעה ירידת ערך בדירות 1 3 ו-5 הינה נגזרת של התקרבות קיר המעלית והעובדה כי חל שינוי בנוף דירתם עם השתקפות קיר בטון מחלון ביתם כנטען בס' 8 ו- 11 ו-15 לכתב התביעה. הגם ונקבע בחוות הדעת כי לא נמצאה פגיעה בשווי הנכס בגין אובדן חסימת אור ואויר, כאמור עילת התביעה בוססה אף על עוולת המטרד כאמור בס' 44 לפקודת הנזיקין.
לאור האמור לעיל, לא ניתן לקבל את טענת הנתבעים כי הטענה לאובדן כיווני אוויר כאמור בחוות הדעת לא נטענה על ידי התובעים ומהווה הרחבת חזית.
גובה הפיצוי;
בחוות הדעת של מר שירן נקבע כי לאחר שקלול כלל הנתונים, ירידת הערך הינה מזערית, והינה בסכום של 21,500 ₪ ביחס לדירות 1, 3 ו-5 בלבד.
הלכה פסוקה היא כי ככלל, הנטייה היא שלא לסטות מחוות דעתו של מומחה מטעם בית המשפט בהיעדר טעות בולטת, ורק במקרים חריגים לא יסתמך בית המשפט על הקביעות המקצועיות של המומחה שמונה מטעמו. (לעניין מעמדה של חוות דעת מומחה מטעם בית משפט ראה ע"א 3056/99 רועי שטרן נ' המרכז הרפואי על שם חיים שיבא, פ"ד נו(2) 936, בעמודים 950-951, וכן תא (חי') 1436/98 שמילוביץ זאב נ' אשל הירדן בניה ופיתוח בע"מ [פורסם בנבו], (28.4.08)).
בענייננו הצדדים ויתרו על חקירת מומחה מטעם בית המשפט והמומחים מטעמם.
חוות הדעת של מר שירן הינה מפורטת ומנומקת, מתייחסת לחוות הדעת מטעם הצדדים, מתייחסת לתיאור המקרקעין וסביבתם, לדירות התובעים, לנתוני תכנון ולתיאור תוספת הבניה ביחס למבנה פיר המעלית. לאור זאת, לא מצאתי כל מקום לסטות מהאמור בה.
בסיכומיהם בקשו התובעים לקבל את האמור בחוות הדעת של מר מנדלסון שהובא מטעמם אשר נעשתה ע"פ גישת ההשוואה, שכן לטענתם מר שירן ציין אף הוא כי עדיפה גרסת ההשוואה ולמרות זאת לא השתמש בה, לטענתו כיוון שלא הוצגו בפניו עסקאות דומות ועל כן בחר במודל אחר.
התובעים הביעו פליאה על טענתו זו, שכן בחוות הדעת של מר מנדלסון, המומחה מטעמם, פורטו 15 עסקאות להשוואה.
ניתן לראות כי התובעים הפנו שאלת הבהרה למר שירן בעניין זה כשמר שירן השיב כי בהעדר עסקאות השוואה ברות השוואה והדומות בנתוניהם לנכס נשוא חוות הדעת, קיים קושי ביישום גישת ההשוואה, ולפיכך נערך שימוש במודל שמאי לבחינת ירידת ערך.
אציין כי מר שירן אף הסביר את שיטת החישוב במסגרת תשובות ההבהרה לשאלות התובעים על חוות הדעת (תשובה לשאלה מס' 6).
סבורני כי המומחה נתן הסבר מספק מדוע לא עשה שימוש בגישת ההשוואה, ויצוין כי מדובר בעניין שבמומחיות אשר בית המשפט נוטה שלא להתערב בו.
לאור האמור לעיל, לא מצאתי כי יש לסטות מחוות דעתו של מר שירן לעניין גובה הפיצוי.
דחיית התביעה נגד הנתבעים 4-9 בהעדר עילה ו/או יריבות;
התביעה הוגשה נגד הנתבעים בשל היותם הבעלים של הדירות בבניין. הגם והבקשה להיתר הוגשה ע"י חלק מהנתבעים אין בה כדי להסיר אחריות מיתר הנתבעים אשר הינם דיירי הבניין אשר בניית המעלית בו היא אשר פגעה בדיירי הבניין הסמוך.
סוף דבר:
לאור האמור לעיל, התביעה מתקבלת.
הנתבעים 1-9 ישלמו לתובעים 1-3 ו-5 את סכומי הפיצוי בהתאם לחוות דעת השמאי מר שירן, בשיעור כולל של 64,500 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 20.11.14 ועד לתשלום בפועל. כמו כן, ישלמו הנתבעים הוצאות כדין לרבות הוצאות השמאות, וכן שכ"ט עו"ד בסך של 12,500 ₪.
תביעת התובעת 4 נדחית, לאור מסקנות השמאי בנוגע לדירה 7.
ניתן היום, י"ט שבט תשע"ז, 15 פברואר 2017, בהעדר הצדדים.
