ת"א 42786-09-13 ויסברג ואח' נ' מאירי ואח'

בפניי תביעה ותביעה שכנגד, שעניינן כספי.

טענות התובעת -הנתבעת שכנגד

1. עוזר, בעלה המנוח של התובעת והנתבעת שכנגד גב' דליה ויסברג, אשר לצורך הנוחיות תיקרא להלן ("דליה"), היה הבעלים של כ – 45 דונם היודעים כגוש 15307 חלקה 91 במושבה כנרת (להלן: "המקרקעין").

    

2. בשנת 1995 הסכים עוזר להשכיר כ - 20 דונם מהמקרקעין לתקופה קצובה לשכנו בשם יהודה שניידמן, כאשר בהסכם שנערך בין הצדדים נקבעו תנאים מפורשים לצורך שמירה על הקרקע, שמירה על מכסות המים במשק של עוזר, הגנה מלאה על זכויותיו במקרקעין, כאשר תוקפו של ההסכם היה משנת 1995 עד 2003.

    

3. בחודש 05/2004, עת מלאו לעוזר 80 שנים, שכר הנתבע והתובע שכנגד, מר משה מאירי, אשר לצורך הנוחיות ייקרא להלן ("משה"), מעוזר מגרש לצורך גידול בננות. בהסכם שנערך ביניהם הגבילו הצדדים את תקופת השכירות ל – 4 שנים ו- 11 חודשים, כאשר זו תחל להימנות מיום נטיעת הבננות על ידי משה (להלן: "הסכם 2004"). נקבע דמי שכירות על סך של 3,000 $ ארה"ב בתוספת מע"מ ונקבעו מועדי התשלום, כאשר בתום תקופת השכירות יפנה משה את המגרש כשהוא נקי מכל גידול ועשביה, משאריות של גידולי בננות. בהסכם נקבעה אופציה להארכתו.

    

4. בחודש 08/2006 רשם עוזר בכתב ידו על הדף הראשון של הסכם השכירות " מאירי נטע בננות ב 20/8/06 אוגוסט-06". מכאן, הרי ציון מועד נטיעת הבננות יש בו ללמד כי ההסכם אמור היה להסתיים ביום 19.07.11.

    

5. בשנת 2007 התדרדר מצבו הבריאותי של עוזר, לקה באירוע מוחי, חדל לתפקד, איבד את שפיותו, דבר שהביא להעברתו בחודש 01/2009 לבית אבות סיעודי. תוך זמן קצר, מאז שעוזר איבד את שפיותו, רקם משה מזימה שכללה מעשי עושק והונאה, החל מהפחתה של דמי השכירות, השתלטות על כל מכסת המים של משק עוזר, השתלטות על המגרש תוך עריכת והחתמת דליה על שני מסמכים, שהאחד בא לשנות באופן מהותי תנאי הסכם השכירות ולהכשיר ההפרה בתשלום דמי השכירות, והשני הסכם שמטרתו גזילת החלקה במסווה של הסכם שכירות חדש, וזאת עת החתים את דליה על הסכם בידיעה שאינה בעלת הזכויות במקרקעין ואינה מוסמכת לחתום על ההסכם וביודעו שבעלה איבד שפיותו.

    

6. לטענת דליה, במסמך עליו הוחתמה (להלן: "המסמך הראשון"), קבע משה דמי שכירות מופחתים למקרקעין בהם החליט לנצל בלבד, לשנים 2008 עד 2011, וכן להחלפת סוג הגידול מבננות לתמרים. הוסיפה דליה כי בתאריך 29.01.11 ערך משה מסמך נוסף, שהוכתר במילים "הסכם להשכרת מקרקעין", והחתימה עליו (להלן: "המסמך השני"). במסמך זה החליט משה להשתלט על כל החלקה, ועל מכסת המים של משק עוזר, כאשר לצורכי משק עוזר נותרה הרשאה לשימוש במים לתצרוכת אישית בלבד.

    

7. עם מותו של עוזר בתאריך 02.03.11, חתמה דליה, בהיותה היורשת היחידה של עוזר על פי צוואתו, על ייפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר, המסמיך את אחיה אילן צינדר, (להלן: "אילן") לטיפול בענייניה לרבות בענייני המקרקעין שירשה. משהבין אילן כי תקופת השכירות של המקרקעין תמה, וכי במקרקעין ננטעו עצי תמר ומנגו, בניגוד להסכם הנ"ל, נערכה פגישה בה השתתפו דליה, משה, אילן ועו"ד מוסל. בפגישה זו נמסר על ידי משה כי בידיו הסכמים מתחדשים עם עוזר המנוח, בהסכמת דליה, לגידול תמרים ומנגו. בפגישה דרש משה חזקה במקרקעין לתקופה של 10 שנים לחלק המקרקעין בו נטע עצי תמר, חזקה לתקופה של 14 שנים בחלק המקרקעין בו נטע עצי מנגו, כאשר בתום 14 השנים יהיה על דליה לפדות את השקעתו ולשלם עבור רווחים עתידיים שימנעו ממנו.

    

8. בתאריך 14.06.12 שיגר משה במייל המסמך השני, כאשר עם קריאתו הבין אילן את מעשה העושק ורמיה שביצע משה, אשר החתים את דליה על הסכם שכירות שכולו עושק, רמיה, וניסיון השתלטות על המקרקעין, כאשר היה ברור לאילן כי דליה לא הבינה את תוכן ההסכם השני ותוצאותיו, וכי לא הייתה מוסמכת לחתום עליו, ולכן בטל הוא מעיקרו.

    

9. לטענת דליה, שני ההסכמים עליהם חתמה, הן ההסכם הראשון והן ההסכם השני אשר תוארו לעיל, הינם הסכמים בטלים, ככל ואלו נחתמו כאשר ידוע למשה שאין לדליה זכויות במקרקעין ואינה מורשית לחתום על מסמכים בשמו של בעלה וכי משה ידע שאין בחתימתה כדי לחייב עוזר, בעל המקרקעין. כן טענה דליה כי החתמתה על ההסכמים הנ"ל נעשתה תוך ניצול מצוקת עוזר, אשר באותם זמנים איבד את השפיות, וחוסר ניסיונה של דליה, ככל והתנאי בהסכמים הנ"ל גרועים במידה בלתי סבירה.

    

10. לטענת דליה, ההסכם היחידי המחייב הינו הסכם השכירות שנערך על ידי בא כוחו של עוזר, עו"ד מוסל, ונחתם על ידי משה ועוזר בשנת 2004.

     

11. דליה עותרת מבית המשפט להצהיר כי שני ההסכמים הראשון והשני בטלים, כאשר ההסכם משנת 2004 הינו ההסכם אשר היה לו תוקף בין הצדדים. כן מבקשת דליה ליתן צו לסילוק משה מהמקרקעין, ולצוות עליו לפנות ממנה כל הננטע בה וכל ציוד שהותקן בה.

     

12. כן עותרת דליה לחייב את משה בתשלום דמי שכירות שנמנע לשלם עד לתום תקופת השכירות, בסך של 27,399 ₪, בתוספת מע"מ ובתוספת הפרשי ריבית והצמדה. כן לחייב את משה בדמי שימוש ראויים בעבור כל שנת שכירות, הסך של 43,000 ₪ בתוספת מע"מ. כן מבקשת לחייב את משה בתשלום בגן הפרה יסודית של ההסכם הסך שלח 30,000 ₪ או בכל סכום אחר שייקבע.

     

    טענות הנתבע/התובע שכנגד

     

13. בכתב ההגנה והתביעה שכנגד טוען משה כי במסגרת ההתקשרות בינו לבין עוזר, עוד בשנות ה- 80 החל האחרון להשכיר לו את המקרקעין, לצורכי עיבודים וגידולים חקלאיים, כאשר בשנות ה- 90 הוסדרו יחסיהם בכתב. במהלך יחסיהם העסקיים נערכו בין הצדדים מספר הסכמים שעניינם המקרקעין והגידולים שנעשו בהם, כאשר בשנת 2004 חתמו הצדדים על הסכם שענינו גידול בננות. חרף העובדה כי תקופת ההסכם נכתבה כ- 4 שנים ו- 11 חודשים, חתמו ביניהם הצדדים על נספח סודי של תקופת השכירות וקובע אותה על 6 שנים לפחות. (להלן: "הנספח הסודי").

     

14. לטענת משה, בעקבות קיצוץ מכסת המים המיועדים לחקלאות, העמידה אגודת חוף כנרת לרשותו ולרשות עוזר מכסת מים שלא אפשרה גידול בננות בכל שטח המקרקעין. משכך, ועל מנת לשמר מכסת המים, נטעו במקרקעין 10 דונם בלבד של בננות, כאשר לאחר שיחות ודיונים בינם, הוחלט כי מחצית החלקה יינטע מטע תמרים, המהווה אחת החלופות שהוצגו בפני עוזר על ידי אגודת המים, לצורך שימור מכסת המים, וכי בשלב מאוחר יותר תבוצע נטיעה נוספת. דברים אלו הועלו על הכתב במכתב שנשלח לדליה ועוזר ביום 31.01.08. אף שמשה ביקש מעוזר ודליה להיוועץ בעו"ד מוסל לתוכן המסמך והתאמתו לרצונו של עוזר, אם כי האחרונים הודיעו כי תוכן המסמך הנ"ל מקובל עליהם.

     

15. טען משה כי על אף מצבו הבריאותי של עוזר בתקופה שלעיל, אלא שהאחרון, כמו גם דליה, עמדו על זכויותיהם בכל הנוגע להתנהלותם מול משה, ומול גורמים אחרים.

     

16. הוסיף משה כי לאחר אשפוזו של עוזר, ולקראת תום הסכם 2004, נחתם בינו לבין דליה, בנוכחות אחיה של האחרונה, גדעון צינדר (להלן :"גדעון") הסכם לצורך גידול מטעים שונים, שקראנו לו לעיל המסמך השני , אשר בעקבות חתימתו החל התובע להיערך לנטיעת עצי המנגו, כאשר נטיעה זו בוצעה בשני שלבים, הראשון בקיץ 2011 והשני באביב 2012.

     

17. כן טען משה כי לאחר פטירת עוזר, בפגישה בה נכח אילן, אחיה של דליה, נדון עניין השכירות של המקרקעין כאשר משה הבהיר רצונו בתקופת שכירות בת 14-15 שנה, שתאפשר לו מכירה הדרגתית של עצי התמר, והן החזר ההשקעה בגין המנגו שזה עתה ניטע. הניסיונות להגיע להסכמות בדבר המשך השכרת המקרקעין לא צלחו, כאשר למשה הוחזר השיק ששולם לדליה בגין תמורת השכירות המוסכמת.

     

18. עוד טען משה כי, בעקבות חליפת מכתבים ופגישות בין הצדדים וב"כ, הבהיר עמדתו לפיה כל רצונו בהשבת השקעותיו במקרקעין ובמטעים הנטועים בה, והוסכם על מינוי שמאי, לצורך הערכת המטעים המצויים בחלקה. ממועד קבלת חוות דעת השמאי, לא נתקיים בין הצדדים כל קשר, חרף רצונו של משה להסדיר עם דליה סיום השכירות וההתחשבנות ביניהם.

     

19. לטענתו של משה, הוא השקיע במקרקעין השקעות עצומות בגידולים שונים, בפריסת מערכת השקיה, בטיפוח הקרקע ושמירה עליה, כאשר טיבה של העבודה החקלאית בעיקר כשמדובר בגידול עצים, היא השקעה עצומה שנושאת פרי רק שנים לאחר ביצוע ההשקעות.

     

20. כן טען משה כי ההסכמים שנחתמו בין הצדדים היו רב שנתיים, ככל שלטענתו אין כל היגיון להשכיר שטח חקלאי לתקופה קצרה שמסתיימת לאחר ביצוע ההשקעה אך טרם השלב בו אותה השקעה נושאת פרי.

     

21. לטענת משה, בהתבסס על הסכם 2011, ניתן היה להבין כי פניה של דליה להמשך השכרת השטחים באופן רצוף, ללא הפסקה ולשביעות רצון הצדדים. כאשר לו ידע כי האחרונה מבקשת לסיים את השכירות, בתוך תקופה קצרה של שנה, לא היה משקיע השקעות עתק ועבודה קשה במטע שפירותיו יבשילו לאחר מספק שנים.

     

22. משה מבקש לחייב את דליה לפצותו בגין נזקין בגין סיום השכירות, לרבות בגין השקעותיו במקרקעין.

     

    הראיות

     

23. בתאריך 16.09.14 התקיימה ישיבת ההוכחות בפניי. בישיבה זו העידה דליה עצמה, ומטעמה העיד, עו"ד יעקב מוסל (להלן: "עו"ד מוסל") ואחיה של התובעת אילן .

     

24. מטעם משה העיד הוא בעצמו.

     

    בתום הישיבה הנ"ל, בהן העידו ונחקרו עדי התובעת והנתבע, סיכמו הצדדים טענותיהם בכתב.

     

    גדר המחלוקת

     

25. ראשית אציין כי בדיון שנערך בפניי ביום 29.12.2013 ניתן פסק דין חלקי, לפיו חויב הנתבע לפנות את המקרקעין נשוא התביעה.

     

    אם כן, המחלקות שנותרה בין הצדדים הינה, אפוא, בשאלות כלהלן:

    • מהו תוקף ההסכמים להם טוענים הצדדים?

    • האם מכוח ההסכמים הנ"ל, יש מקום למתן פיצוי למשה בגין ההשקעות שלו במקרקעין?

    • שאלת הנזק והפיצוי.

       

      דיון והכרעה

       

      א. תוקף ההסכמים

26. כאמור, טוענת דליה כי ההסכם המחייב את הצדדים הינו הסכם 2004, בלבד, הסכם שנערך בין בעלה המנוח לבין משה, כאשר אין בשאר ההסכמים להם טוען האחרון כל תוקף מחייב. מנגד, טוען משה לתחולתם של כלל ההסכמים, לרבות הנספח הסודי שנחתם בינו לבין עוזר, אשר האריך את תוקפו של הסכם 2004.

     

    הסכם 2004 והנספח הסודי

27. בסיכומיהם לא חלקו הצדדים על תוקפו של הסכם 2004 (נספח ג'1 לתצהיר משה), הסכם שנערך ונחתם ביום 16.05.04, כאשר מעיון בו עולה כי עוזר ומשה סיכמו על שכירות של המקרקעין לתקופה בת 4 שנים ו- 11 חודשים, תקופה שתחילתה ביום נטיעת הבננות (סעיף 1 להסכם 2004). אף את קיומו של הנספח הסודי, לו טען משה, שנערך בינו לבין עוזר (נספח ג'2 לתצהיר משה), לא סתרה התובעת, כאשר מעדותו של עו"ד מוסל, עד האחרונה, ניתן ללמוד כי נספח זה נערך בידיעתו וניסוחו.

     

28. בעדותו בפניי העיד עו"ד מוסל כי ערך את הסכם 2004 במשרדו, כאשר משה ועוזר חתמו עליו בפניו (עמ' 6 ש' 28-29). כן התייחס עו"ד מוסל בעדותו לנספח הסודי, העיד כי הסכם זה הודפס אף הוא במשרדו (עמ' 7 ש' 6-7). עו"ד מוסל פירש את הנספח הסודי, כמי שקובע שתקופת השכירות שנקבעה בהסכם 2004 לתקופה של 4 שנים ו- 11 חודשים, תעמוד על לפחות 6 שנים (עמ' 7 ש' 9). עו"ד מוסל העיד כי לאחר עריכת וניסוח הסכם 2004, לא נתבקש על ידי הצדדים להכין הסכם חדש (עמ' 7ש' 26-27), וכי על ההסכם משנת 2011, הינו המסמך השני, ידע בדיעבד (עמ' 7 ש' 27-28). לדעתו של עו"ד מוסל, ההסכם אותו הכיר שהיה בין הצדדים, הסתיים עם סיום תקופת הנספח הסודי (עמ' 8 ש' 4-5), וכי הופתע מקיומו של ההסכם משנת 2011- המסמך השני (עמ' 9 ש' 27).

     

29. חקירתו הנגדית של עו"ד מוסל לא היה בה להצביע על סתירות בדבריו, לרבות כדי ללמד על ידיעתו בדבר קיום הסכם אחר בין הצדדים, מלבד אותו הסכם שנערך בשנת 2004, אשר העיד כי נערך במשרדו ובנוכחותו חתמו הצדדים, לאחר שהתוו את תנאיו, לרבות תקופת השכירות, דמי השכירות וסוג הגידולים.

     

    המסמך הראשון - הסכם 2008 

30. בתצהירה העידה דליה כי בשנת 2008 מסר לה משה סכום כסף בביתה, ולאחר מכן החתימה על מסמך (נספח א' לתצהיר דליה ו-ג' לתצהיר משה), כאשר בעת החתימה לא ידעה פשר החתימה ולא הבינה את המסמך (סעיף 7 לתצהיר).

     

31. מנגד, בתצהירו טען משה כי בעקבות מגבלה במכסת המים, שהועמדה לרשותו ולרשות עוזר על ידי אגודת המים, אשר לא אפשרה גידול בננות בכל שטח החלקה, ולאחר שהתקיימו בינו לבין עוזר פגישות לצורך חלופת נטיעה מועדפת במקרקעין, הוסכם כי מחציתם של המקרקעין תינטע במטע תמרים, היא אחרת החלופות שהוצעה על ידי האגודה. לטענתו, כפועל יוצא מההסכמות אליהן הגיע עם עוזר, בנוכחות דליה, שלח בתאריך 31.08.08 מכתב סיכום הדברים ומעגן תמורת השימוש בחלקה בסכום של 75$ לדונם (סעיפים 1.11 עד 1.16 לתצהיר משה).

     

32. בתצהירה העידה דליה כי מעולם לא הסכים עוזר בעלה על שינוי הגידולים וכן מעולם לא ידע על שינוי הסכם השכירות (סעיפים 9.5 ו- 9.6 לתצהירה).

     

33. הגם שבחקירתה הנגדית השיבה דליה כי באופן כללי הינה מסתדרת לבד בענייניה (עמ' 14 ש' 25-26), אם כי הוסיפה שלפעמים אינה מבינה מסמכים עליהם חתומה, והינה נעזרת באחיה אילן, כפי שנעזרה בבעלה בעבר(עמ' 14 ש' 21-28 , עמ' 15 ש' 12-18). לטענתה, חתימתה על המסמכים שהביא משה אליה נעשתה לצורך אישור תשלומים שקיבלה (סעיפים 9.8 ו- 9.10 לתצהירה).

     

34. בתצהירו העיד אילן על אחותו דליה, כאישה תמימה, פגיעה וחולנית, אשר לאחר התדרדרות מצבו הבריאות של בעלה עוזר, ומצבה הבריאותי של דליה, דאג, בעצתו של עו"ד מוסל, לעריכת ייפוי כוח נוטריוני, לטיפול בענייניה של התובעת, החל משנת 2009 (ת/1). בחקירתו הנגדית תיאר אילן מצבה האישי והבריאותי של דליה (עמ' 16 ש' 19-27), מצב אשר הצריך הגנה החל משנת 2008 (עמ' 16 ש' 31-32). כך השיב אילן לשאלת ב"כ הנתבע, בעניינה של התובעת:

     

    "ש:מתקבלת התמונה הבאה ואני מבקשת שתאשר. לדליה יש בעיות בריאות, מבחינה מנטלית תפקודה טוב?

    ת: היא לא סנילית ולא משוגעת היא אישה תמימה, טובה שקל לסדר אותה"

     

35. על פנייתו לדליה והחתמתה על המסמך בשנת 2008 השיב משה בחקירתו הנגדית כי לא היה צורך בפניה לעו"ד מוסל, אשר סמך עליו ואף נתן לו ייפו כוח (עמ' 23-24). ייפוי כוח כזה לא הוצג בפניי.

     

36. בנוסף, על אף שלטענת משה שלפיה עו"ד מוסל סמך עליו, והיה מעורב בכל דבר, אלא שכאמור, בעדותו הצהיר עו"ד מוסל בפניי כי מלבד ההסכם משנת 2004, לא ידוע לו על על הסכם אחר.

     

37. מכאן, לאור עדותו של עו"ד מוסל, עדותה של דליה, עדות אחיה אילן וכן עדותו של משה, התמונה המתקבלת כי את המסמך משנת 2008, ערך משה על דעת עצמו, ללא שהסביר לתובעת את פשר חתימתה על מסמך זה. עניין זה אף מקבל חיזוק מעיון באותו מסמך, המתיימר להיות הסכם בין התובעת לנתבע, ולא כך הדבר.

     

38. לא זו בלבד, הרי עיון במסמך הנ"ל מלמד כי אין עסקינן בהסכם המגבש הסכמה כלשהי בין הצדדים, אם כי במכתב אותו שיגר משה לדליה, בו מבקש האחרון לשנות את תנאי ההתקשרות, כפי שבאה לידי ביטוי בהסכם 2004, הן לסוג הגידול, שטח הגידול והתמורה. אלא מאי, הנני נוטה להסכים עם דברי דליה, לפיה מחד מדובר במסמך התחשבנות לעניין דמי השכירות (סעיף 7 ו-9.8 לתצהירה), ומאידך, כי אינה מוסמכת לחתום על הסכם כזה, ככל ובמועד עריכתו, הזכויות במקרקעין, היו נתונות כולם לעוזר, בעלה המנוח, אשר הלך לעולמו בחודש 03/2011 - כפי שעולה מתעודת הפטירה, שהעתק הימנה צורף לכתב התביעה - כשלוש שנים לאחר עריכת מסמך זה, מה גם שעניין זה היה ידוע למשה (ראה עדות משה בעמ' 27 ש' 6- 16 ומוצג ת/3).

     

39. בעניין זה אוסיף, שאין לקבל את טענת משה לפיה התובעת באה בנעליו של בעלה המנוח, להתקשרות בהסכמים, וזאת משלא צורף כל מסמך הרשאה ו/או ייפוי כוח המסמיכה לבצע פעולה כלשהי בשמו של בעלה, במיוחד ונכסיו של בעלה המנוח, הועברו אליה רק לאחר פטירת האחרון, ומתן תוקף לצוואתו (ראה עדותו של אילן בסעיף 11 לתצהירו).

     

40. מכאן, המסקנה המתבקשת כי אין לראות במסמך הראשון משנת 2008, כהסכם בין התובעת לנתבע.

     

    המסמך השני – הסכם 2011

41. בתצהיר עדותה הראשית העידה דליה כי במעמד תשלום שביצע משה, בנוכחות אחיה גדעון, ביקש משה חתימתם על מסמך המאשר קבלת הכסף, הוא המסמך השני (נספח ג' לתצהיר התובעת).

     

42. מנגד, העיד משה, בין היתר כי, לאחר פניית גדעון אליו בראשית שנת 2011 לעריכת הסכם חדש, ביחס למקרקעין והציע, בהסמכה מדליה, אף שכירת חלקת אדמה נוספת. בתום מו"מ שנוהל בינו לבין דליה וגדעון, נחתם המסמך השני, היינו הסכם 2011, במסגרתו בוצעו נטיעות מנגו.

     

43. גם לעניין מסמך זה אומר, מבלי להיכנס לנסיבות עריכת המסמך הנ"ל, ודרך עריכתו, כי אף מסמך זה הינו מסמך/הסכם בטל, ככל וחתימתם של דליה וגדעון עליו, נעשתה שלא כדין וללא הרשאה, וזאת מאחר ומסמך זה מסדיר תנאים להשכרת ושימוש המקרקעין, אשר אותה עת היו בבעלותו של עוזר, בעלה המנוח של דליה, שבזמנם הרלוונטיים לעריכת המסמך הנ"ל היה בעליהם היחיד של המקרקעין, לו הזכות הבלעדית לביצוע ההתקשרות הנוגעת למקרקעין הנ"ל. אף ביחס למסמך זה אומר כי בהעדר הרשאה מפורשת ו/או ייפו כוח מעוזר לדליה ולגדעון לביצוע ההתקשרות, אין למסמך הנ"ל ולתוכנו כל נפקות.

     

    האם יש לראות במסמכים הראשון והשני כהסכמי עושק, כטענת התובעת?

     

44. לטענת דליה, משה ניצל את חולשתה, תמימותה, חוסר ניסיונה וחוסר הבנתה, עת החתימה על המסמכים הראשון והשני, אותם כינתה מסמכי עושק 1 ו-2. מכאן, מבקשת התובע ללמד על קיומה של עילת העושק שבסעיף 18 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים").

    חוששני שלטענה זו אין על מה לסמוך.

45. סעיף 18 לחוק החוזים קובע כי:

    "מי שהתקשר בחוזה עקב ניצול שניצל הצד השני או אחר מטעמו את מצוקת המתקשר, חולשתו השכלית או הגופנית או חוסר נסיונו, ותנאי החוזה גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל, רשאי לבטל את החוזה".

     

46. עפ"י סעיף 18 הנ"ל, הרי שביטולו של חוזה מחמת שההתקשרות בו הייתה נגועה בעושק, מותנה בקיומם המצטבר של שלושה תנאים: האחד, חולשתו של אחד המתקשרים הבאה לכלל ביטוי במצוקה, בחולשה שכלית או גופנית, או בחוסר ניסיון; השני, מודעותו של המתקשר לחולשה זו; השלישי, ניצולה של אותה חולשה לצורך קביעת תנאים בהסכם הגרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל. המצוקה והחולשה השכלית או הגופנית או חוסר הניסיון צריכים להיות חמורים וקיצוניים (ג. שלו, דיני חוזים - חלק כללי, עמ' 346).

     

47. על בית המשפט להשתכנע כי גורמים אלה הסיטו את שיקול דעתו של העשוק סטייה של ממש מנתיבו הנכון.

     

48. פרופ' סיני דויטש במאמרו "הוראת העושק בחוק החוזים" , מחקרי משפט ב' תשמ"ב 1, ע' 41-39, מקצין ומציין שיסוד זה יתקיים כאשר בעת ההתקשרות קיים חשש לפגם בגמירת דעתו של המתקשר (ראו גם מאמר של יעקב מלץ, "עוד על ה'מצוקה' – מאזן ביניים", הפרקליט לח (תשמ"ח) ע' 575 – המדבר על פגיעה ביכולת הבחירה החופשית של העשוק).

     

49. מצוקה היא מצב של צרה ודוחק אליו נקלע המתקשר, אך היא אינה מצב של עוני ומחסור או אי נוחות הנגרמת עקב הצורך להתמודד עם קשיים כלכליים אלא שינוי פתאומי המביא ללחץ - כלכלי או פסיכולגי – חמור (ע"א 395/83 שלום נ' יכין חק"ל, פ"ד לט(2) 737, 741),

     

50. ולענייננו, חולשה שכלית היא מצב של רפיון שכל ולא חוסר הבנה או תפיסה גרידא של ההתקשרות הנדונה. הגם שהתרשמותי מדליה, כפי שהעידה בפניי, כי המדובר באשה תמימה, אשר לעיתים נעזרה באחיה, גדעון ואילן לצורך ניהול עסקיה, אך יחד עם זאת, אין לומר כי התובעת הינה רפת שכל והיא אף לא טוענת זאת. ראה לעניין זה עדותו של עו"ד מוסל: "דליה אישה פשוטה תמימה וישרה, היא לא טיפשה בכלל. היא ניהלה את הכספים של עויזר בעלה" (עמ' 6 ש' 18) ובהמשך: "היא תמימה מאד ולא חסויה ויכולה לחתום בשמה על חוזים" (עמ' 10 ש' 13). כן ראה דבריו של אילן, אחי התובעת, בעמ' 17 ש' 21.

     

51. חוסר ניסיון, אין הכוונה לחוסר מומחיות. יש להצביע על חוסר ניסיון הנובע ממגבלות חברתיות וחינוכיות. תנאי זה לא מתקיים בדליה, ככל ומעדותה של האחרונה וחקירתה הנגדית בפניי, התרשמתי כי אמנם עסקינן באשה תמימה, אם כי בתובעת שלאחר מות בעלה ניהלה עסקים, השכירה אדמות וחופים, וניהלה חשבון בנק באופן עצמאי, כאשר וכפי שהעידה "בשוטף אני מסתדרת לבד" (ראו עדותה בעמודים 12-16).

     

52. מבלי להיכנס ליתר התנאים של סעיף 18 הנ"ל, אם מתקיימים במקרה דנן אם לאו, אך שעה שלא הוכח קיומו של אחד התנאים המצטברים של סעיף 18 הנ"ל לקיומו של עושק, היינו מצוקה, חולשה שכלית וחוסר ניסיון של התובעת, באופן קיצוני, לא מתקיים, אזי לא ניתן לומר כי בפנינו מקרה של עושק, ודין טענה זו של התובעת להידחות.

     

    סיכום ביניים

     

53. מכלל האמור לעיל, המסקנה כי ההסכם אשר היה קיים ושריר, בזמנים הרלוונטיים לתביעה, הינו ההסכם משנת 2004, לרבות הנספח הסודי להסכם זה, אשר נערכו בין בעליהם של המקרקעין, עוזר, לבין הנתבע משה, כאשר אין לראות במסמכים שנערכו בשנים 2008 ו-2011 כאלו המחייבים את התובעת, ומבטלים, לכאורה, את הוראות הסכם 2004 והנספח לו, ככל ומסמכים אלו לא נערכו על ידי הבעלים של המקרקעין, הלא הוא כאמור, עוזר.

     

54. אף אם נאמר כי בעת עריכת המסמכים בשנים 2008 ו-2011 מצבו הרפואי של עוזר לא אפשר לו להתקשר בהסכמים, אך יחד עם זאת, במצב זה, לצורך עריכת הסכם חדש, היה על משה לוודא סמכותה של התובעת לעריכת הסכמים הנוגעים למקרקעין, לרבות באמצעות הצגת ייפוי כוח מעוזר המסמיכה לעשות כן. תשובתו של משה לפיה "עוזר קבע שדליה נכנסת בנעליו בהעדרו" (עמ' 27 ש' 6-9), אין בה לסייע לו.

     

55. מכאן, ההסכם הקובע לעניין ההתקשרות נשוא המקרקעין הינו הסכם 2004 לרבות הנספח לו.

     

    ב. האם קמה למשה זכות לפיצוי בגין השקעותיו, כנטען בתביעה הנגדית?

     

56. עיון בהוראות סעיף 3 להסכם 2004 מעלה כי את המקרקעין השכיר עוזר למשה לצורך גידול בננות. יחד עם זאת, עיון במסמכים הראשון משנת 2008 והשני משנת 2011, מעלה כי משה ביקש לשנות את סוג הגידול במקרקעין לתמרים וכן למנגו. לטענת משה, בעקבות עריכת ההסכמים בשנים 2008 ו-2011 השקיע במקרקעין השקעות רבות, בגינם מבקש הוא לפצותו, ככל ונתבקש לפנות את המקרקעין הנ"ל, זמן קצר לאחר ההשקעות הנ"ל.

     

57. אין לפצות את משה בסכום ההשקעות להם הוא טוען. השקעותיו הנטענות של משה, נעשו בהסתמך על מסמכים/הסכמים אותם ערך עם דליה, אשר, כפי קביעתי הנ"ל אין להם כל תוקף. אמנם, מסקנתי כי לא מתקיים במקרה דידן מעשה עושק, אך יחד עם זאת, המסקנה כי המסמכים שנערכו בשנים 2008 ו-2011 הינם בטלים, ככל ונערכו שלא כדין וללא סמכות, מאיינת את זכותו של משה לפיצוי בכל השקעה נטענת על ידו.

     

58. משה בחר להשקיע כספים ומשאבים רבים, לטענתו, במקרקעין, אף שידע כי אין לדליה כל זכות ו/או הרשאה חוקית להתקשר בהסכם הנוגע למקרקעין, ככל והבעלות של המקרקעין באותה תקופה, הייתה של עוזר.

     

59. מכאן, לא מצאתי כי יש מקום לחייב את דליה בכל סכום אותו השקיע משה, לטענתו, מכוח המסמכים עליהם החתים את האחרונה.

     

60. טענתו של משה לפיה התקיים בינו לבין דליה ובא כוחה הקודם משא ומתן בו הסכימו על מינוי שמאי מוסכם לשומת השקעותיו, אין בה לסייע לאחרון, ולהשליך לענייננו, ככל והסכמות אלו היו בגדר משא ותן, אשר לא הבשיל לכדי הסכמה מחייבת ולא יצאו אל הפועל.

     

    סיכומם של דברים

     

61. מכלל האמור לעיל, ולאור התוצאה אליה הגעתי לעיל, לפיה ההסכם שחל על המקרקעין הינו הסכם 2004 והנספח לו, כאשר אין למסמכים הראשון והשני, משנים 2008 ו - 2011 כל תוקף, המסקנה המתבקשת כי יש להורות על קבלת התביעה העיקרית ודחיית התביעה שכנגד.

     

    ג. שאלת הנזק והפיצוי

     

62. בתביעתה עותרת דליה לחייב את משה לשלם דמי השכירות שנמנע לשלם, עד לתום תקופת השכירות, בתוספת מע"מ כדין, ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית. כן עותרת לחייב את משה בתשלום דמי שימוש ראויים במקרקעין וכן פיצוי בשל הפרת ההסכם.

     

63. עיון בהסכם 2004 והנפסח לו, מלמד כי תקופת השכירות של המקרקעין על ידי משה החלה ביום 20.08.06 (מועד נטיעת הבננות) ונמשכה עד ליום 20.08.12 (ראה הנספח הסודי).

     

64. בעדותו אשר לא נסתרה, העיד עו"ד מוסל, בעניין תקופת השכירות, כלהלן:

     

    " לשיטתי הפרשנות הנכונה של סעיף 1 אומרת שהחוזה התקופה שלו תהיה לפחות 6 שנים וזה אומר שאחרי 6 שנים כל אחד מהצדדים כולל עויזר כי למשה יש זכות לבטל תמיד לפי ההסכם, יש זכות לעויזר לבוא אחרי 6 שנים לבוא ולומר חלפו 6 שנים והחוזה נגמר. לעומת זה עויזר או משה בדרך התנהגות או בכתב מחליטים להאריך את התקופה אם בידיעתי או לא אז זה תואם את הפרשנות של סעיף 1, יש אפשרות ליותר מ – 6 שנים. 6 שנים לפחות כי צריך להיות סוף מבחינת עויזר..".

     

65. על אף תשובותיו של משה בחקירתו הנגדית, לפיה עסקינן בהסכם מתמשך (עמ' 23 ש' 14-19), אלא שאין לקבל פרשנות זו, במיוחד והסכם 2004 נקב בתקופה מפורשת של שכירות בת 4 שנים ו – 11 חודשים, אשר ניתנה אופציה להארכתה על ידי עריכת הנספח הסודי. אילו כוונת הצדדים הייתה חוזה מתמשך, ו/או הארכה מעבר לתקופה של 6 שנים, היו מעלים את זה על הכתב, כפי שהשכילו לעשות כן, הן בתקופה שנקובה בהסכם עצמו והן לזו שנקובה בנספח. משלא עשו כן, דומה כי כוונתם הייתה לשכירות לתקופת 6 שנים, כפי שהיטיב להסביר זאת עו"ד מוסל, שניסח הן הסכם 2004 והן הנספח הסודי לו.

     

66. את דמי השכירות אשר נקבעו על פי הסכם 2004, קבעו הצדדים בסך של 3,000$ לכל שנת שכירות (סעיף 4.1 להסכם).

     

67. דא עקא, בהתאם למסמך הראשון שנערך בשנת 2008, אשר כאמור אין לו כל תוקף מחייב, העמיד משה את דמי השכירות על סך של 75$ לדונם, ובשל כך, שילם לתובעת, עבור שכירות המקרקעין לשנים 2008, 2009 ו-2010 הסך של 1988$ בתוספת מע"מ, ובערכם דאז הסך של 8,266 ₪.

     

68. משהגעתי למסקנה כי הסכם 2004 והנספח לו, הינם אלו המחייבים את הצדדים בנוגע לשכירות המקרקעין, הרי כל סכום באשר לדמי שכירות שנקבע במסמך מאוחר יותר, לרבות המסמך הראשון משנת 2008, בו נקבע שיעור של 75$ דמי שכירות לדונם, אינו מחייב את הצדדים.

     

69. בנוסף, משאין חולק כי זכות השימוש של משה במקרקעין נמשכה לאחר התקופה שנקבעה בהסכם 2004, היינו תקופת שש השנים, כאשר זו נמשכה עד ליום 31.12.14, המועד שנקבע בפסק הדין החלקי מיום 29.12.13, כמועד פינוי המקרקעין, אזי אני קובעת כי על משה לשאת בדמי שכירות של המקרקעין, עד לתאריך 31.12.14, הסך של 3,000$ לשנת שכירות.

     

70. יוצא אפוא, כי על משה לשאת בדמי השכירות שנתיים בסך 3,000$ לכל שנת שכירות, החל משנת 2008, השנה בה שינה את שיעור דמי השכירות, בקיזוז התשלום ששולם על ידו, כמפורט בסעף 66 הנ"ל. מכאן, על משה לשלם לדליה דמי שכירות שנתיים בסך 3,000$ בגין השנים 2008 עד 2014, כאשר החישוב ייערך בהתאם לשער הדולר בכל שנה מהשנים הנ"ל, כשממוצע שער הדולר בין השנים 2008 עד 2014, אני מעמידה על הסך של 3.70 ₪.

     

71. מכאן, דמי השכירות שעל משה לשלם לנתבעת בגין שנות השכירות הנ"ל, הינו 3,000 $ * 7 * 3.7 = 77,700 ₪. מסכום זה יש לקזז את הסום ששילם משה בפועל לדליה, בגין שכירות המקרקעין לשנים 2008 עד 2011, עליו לא חלקה האחרונה (ראה סעיפים 7 ו-8 לתצהירה), הסך של 16,016 ₪.

     

    על כן, הסכום שעל משה לשלם לדליה בגין שכירות המקרקעין הינו הסך של 61,684 ₪, בתוספת מע"מ כחוק.

     

    דמי שימוש ראויים והפרת הסכם

     

72. כאמור, דליה עותרת לחייב את משה בגין תשלום דמי שימוש ראויים ובגין הפרת ההסכם עמה, שעה שהשתמש במקרקעין מעבר לתקופה הנקובה בהסכם של 2004.

     

73. משחייבתי את משה בתשלום דמי שכירות מתחילת השכירות ועד לתאריך בו פינה את המקרקעין, סוף שנת 2014, ולא עד לשנת 2012, השנה בה הסתיים תוקפו של הסכם 2004, לא מצאתי לפסוק לדליה בגין ראשי הנזק הנ"ל.

     

    סוף דבר

     

74. לאור כלל האמור לעיל, אני מורה על קבלת התביעה העיקרית, באופן חלקי, ומחייבת את הנתבע לשלם לתובעת הסך של 72,787 ₪ (61,684 ₪ בתוספת מע"מ), בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה (29.09.13) ועד ליום התשלום בפועל, בצירוף אגרת בית משפט בסך של 2,511 ₪, הוצאות משפט בסך 3,000 ₪ ושכ"ט עו"ד בסך של 8,588 ₪.

     

75. כן אני מורה על דחיית התביעה הנגדית.

    לפנים משורת הדין, איני עשוה צו להוצאות.

     

    המזכירות תשלח העתק לצדדים.

    ניתן היום, כ"ו אב תשע"ה, 11 אוגוסט 2015, בהעדר הצדדים.