אוסטייב ואח' נ' קבוצת אהרוני (מ.א) יזום והשקעות בע"מ

לפני תביעה לפיצוי בגין איחור במסירת דירות.

במהלך 2013 רכשו התובעים 3 דירות בפרויקט בנייה שיזמה וקידמה הנתבעת בבת ים.

בהסכמי המכר נקבע, בין היתר, כי החזקה בדירות תימסר לתובעים בתוך 36 חודשים ממועד קבלת היתר הבנייה או ממועד השלמת קומות המסחר בפרויקט – לפי המאוחר.

היתר הבנייה ניתן ביום 21.10.13, אך הדירות לא נמסרו בחלוף 36 חדשים וגם לא עד להגשת התביעה באפריל 2018. רק לאחר הגשת התביעה, בפברואר 2019, נמסרו הדירות.

במוקד המחלוקות עומדת שאלת משמעותה של ההוראה שלפיה ימסרו הדירות בחלוף 36 חודשים ממועד השלמת קומות המסחר בפרויקט. לשיטת הנתבעת יש לקיים הוראה זו כלשונה ולפיה אין כלל איחור במסירת הדירות ואין לתובעים זכות לפיצויים. לשיטת התובעים הוראה זו איננה משקפת את ההסכמה החוזית ואין לאכוף אותה, שלכן נמסרו הדירות באיחור ניכר ויש לחייב הנתבעת בפיצוי.

למעשה, המחלוקת שבין הצדדים הינה אם יש לראות בהוראה החוזית הקובעת מועד מסירה שאיננו ברור ותחום ונתון לחלוטין בשליטת הנתבעת, המוכרת, "תניית פטור" העומדת בסתירה להוראות הדין המיועדות להגן על רוכשי דירות.

העובדות

1. הנתבעת הינה חברה פרטית אשר עוסקת ביזמות וביצוע פרויקטים של בנייה.

   במסגרת פעילותה, קידמה הנתבעת במשך שנים, לפחות משנת 2010, פרויקט משולב הכולל בניית מרתפי חניה ומחסנים תת-קרקעיים, קומות מסחר, מבנה משרדים ומבנה למגורים, המכונה פרויקט "Up Town", באזור התעשייה הישן של בת ים (להלן: "הפרויקט").

2. התובעים הינם בני משפחה אשר במהלך 2013, או בסמוך לכך, בקשו לרכוש דירות בפרויקט.

   בין הצדדים נוצר קשר ונכרתו הסכמי מכר.

   בהסכם מכר מיום 13.6.13 רכש תובע 1 מהנתבעת דירה בת 3 חדרים הרשומה כדירה 7 בפרויקט.

   בהסכם מכר מאותו היום, 13.6.13, רכשה תובעת 2 מהנתבעת דירה בת 3 חדרים הרשומה כדירה 9 בפרויקט.

   בהסכם מכר מיום 26.8.13 רכש תובע 3 מהנתבעת דירה בת 4 חדרים הרשומה כדירה 32 בפרויקט.

   דירות התובעים יכונו להלן: "הדירות".

   הסכמי המכר שבין התובעים לנתבעת יכונו להלן: "ההסכמים".

3. במסגרת ההסכמים, בין היתר, הצהירה הנתבעת כי לעת כריתת ההסכמים טרם ניתן היתר בנייה לבניית הבניין נשוא הפרויקט, ובכל הנוגע להתחייבות מסירת החזקה בדירות נקבע בהסכמים כך:

   המוכר מתחייב להשלים את בניית הנכס ולמסור לקונה את הנכס כהגדרתו בחוזה זה כשהוא בנוי וגמור ופנוי מכל אדם וחפץ וחופשי מכל חוב, שיעבוד, עיקול, ראוי למגורים ובמצב המאפשר חיבורו לרשתות החשמל, מים, ביוב וגז לא יאוחר מ- 36 חדשים ממועד קבלת היתר הבנייה ו/או ממועד השלמת בניית קומות המסחר בפרויקט בהתאם להיתר הבנייה, לפי המאוחר, כשבמועד זה יהיה טופס 4 לנכס (להלן: "מועד גמר בניה" ו/או "מועד קבלת חזקה" ו/או "מועד המסירה"), וזאת בתנאי שהקונה מילא קודם לכן את כל ההתחייבויות המוטלות עליו לפי חוזה זה ולפי החוק.

   היתרי בנייה חלקיים לבניית מרתפי חניה ומחסנים ניתנו לנתבעת עוד בטרם חתימת ההסכמים, ואילו היתר בנייה לבניית כלל הפרויקט ניתן ביום 21.10.13 (סעיף 19 בסיכומי הנתבעת).

4. מניין 36 החדשים שמיום קבלת ההיתר חלף ביום 21.10.16, אך בניית הפרויקט טרם הושלמה והדירות לא היו מוכנות למסירה לתובעים.

   ביום 23.4.17 פנו התובעים לנתבעת בכתב, טענו לאיחור במסירת הדירות, ותבעו לקבל פיצוי בגין זאת. הנתבעת, בתגובה מיום 8.6.17, דחתה את טענות התובעים וטענה כי מועד המסירה שנקבע בהסכמים טרם הגיע, שכן טרם הושלמה בניית קומות המסחר בפרויקט.

   בסמוך לכך אף נוסח על ידי הנתבעת "נספח להסכמים" שלפיו מועד מסירת הדירות נקבע ליום 30.6.18, ברם נספח זה לא נחתם על ידי מי מהצדדים.

5. על רקע זה, כאשר הדירות לא נמסרו לתובעים ובהיעדר הסכמה במחלוקת לעניין האיחור במסירת הדירות, הוגשה התביעה ביום 24.4.18.

   תמצית הטענות

6. לטענת התובעים, הפרה הנתבעת את ההסכמים שכן לא עמדה בהתחייבות למועד מסירת הדירות, ולכן עליה לשלם לתובעים פיצויים.

   לפי גרסת התובעים, התחייבה הנתבעת למסור את הדירות עד ליום 21.10.16, 36 חדשים מיום מתן היתר הבנייה, וכל יום שחולף לאחר מועד זה ועד למסירת הדירות, מחייב את הנתבעת בתשלום הפיצוי הקבוע בדין.

7. לטענת הנתבעת, אין בסיס לטענות התובעים שכן הנתבעת עומדת בהתחייבויותיה לפי הוראות ההסכמים.

   הנתבעת איננה מכחישה את הטענה שהדירות טרם נמסרו לתובעים בעת הגשת התביעה, אך טוענת שגם המועד הקבוע בהסכמים למסירת הדירות טרם חלף כלל. לפי גרסת הנתבעת, נקבע בהסכמים כי מניין 36 החודשים לו התחייבה הנתבעת למסירת הדירות יחל "ממועד קבלת היתר הבנייה ו/או ממועד השלמת בניית קומות המסחר". הנתבעת מכוונת לחלופה השנייה וטוענת כי כיוון שבניית קומות המסחר טרם הושלמה, אפילו טרם החל מניין הימים לו התחייבה למסירת הדירות, קל וחומר שטרם חלף בעת הגשת התביעה.

   ההליך והראיות

8. התביעה הוגשה על דרך של "המרצת פתיחה" והסעד שהתבקש במסגרתה היה סעד הצהרתי – הצהרה שהנתבעת הפרה את ההתחייבות לגבי מועד מסירת הדירות.

   בהבהרה שהוגשה ביום 28.1.19, טענו התובעים לגבי תחשיב הפיצוי המגיע להם, לשיטתם, נוכח האיחור במסירת הדירות. התובעים ציינו כי יש לחשב את הפיצוי כאשר נקודת המוצא הינה דמי השכירות הראויים לכל אחת מהדירות: 5,000 ₪ לחודש לדירות תובעים 1 ו- 2; 7,500 ₪ לחדש לדירות תובע 3.

   התובעים אמדו את הפיצוי המגיע להם לעת הגשת ההבהרה בסך כולל של 625,625 ₪.

9. בינתיים, הודיעה הנתבעת ביום 28.3.19 כי ביום 28.1.19 ניתנה "תעודת אכלוס" (טופס 4) לפרויקט ובהמשך הודיעו התובעים כי הדירות נמסרו ביום 11.2.19.

   במצב זה, בהחלטה מיום 8.4.19 נקבע שאין מקום לבירור התביעה על דרך של המרצת פתיחה, ועל התובעים להגיש כתב תביעה ובמסגרתו הטענה לסעד הכספי לו הם עותרים.

10. כתב תביעה מתוקן הוגש ביום 10.5.19, ובמסגרתו עותרים התובעים לפיצוי ללא הוכחת נזק על האיחור במסירת הדירות בסך של 604,174 ₪, ועתירה לפיצוי נוסף בגין חיובי הצמדה בהם נשא התובע 3 לפי דרישת הנתבעת ולפיצוי על נזק לא ממוני בסך של 15,000 ₪ לכל אחד מהתובעים.

    סכום התביעה הכולל הועמד על 699,175 ₪.

    הנתבעת כפרה בטענות התובעים, חזרה על הטענות בכתב ההגנה שהגישה, הוסיפה טענות לגבי עיכובים שלא באחריותה בקבלת תעודת האכלוס, ואף טענה למועדי מסירה שונים במקצת מאלו להם טענו התובעים (מסירה ביום 19.2.19 של דירת תובע 1; מסירה ביום 11.2.19 של דירת תובעת 2; מסירה ביום 27.2.19 של דירת תובע 3).

11. התובעים תמכו את גרסתם בתצהירי עדות ראשית שלהם עצמם.

    הנתבעת תמכה את גרסתה בתצהיר משה אהרוני, מנכ"ל הנתבעת, ובחוות דעת של השמאי משה ביטון.

    במועד הדיון נחקרו המצהירים והמומחה, והוקצבו מועדים להגשת סיכומים בכתב.

    דיון 

12. התשתית העובדתית הנדרשת להכרעה במחלוקות, בעיקרה, איננה במחלוקת.

    אין מחלוקת על כך שהנתבעת יזמה וקידמה את הפרויקט שנים ארוכות.

    אין מחלוקת על כך שמדובר בפרויקט רחב היקף ומורכב, מצב שחייב את הנתבעת להתמודד עם משוכות למכביר בקידומו.

    אין מחלוקת על כך שיחסי הצדדים הוסדרו בהסכמים שלפיהם רכשו התובעים מהנתבעת דירות בפרויקט.

    אין מחלוקת על כך שכל ההסכמים כוללים תניה זהה לגבי מועד מסירת הדירות, התחייבות למסירת הדירות בתוך 36 חדשים מעת שהתקיימה אחת משתי חלופות ולפי זו המאוחרת – קבלת היתר הבנייה או השלמת קומות המסחר בפרויקט.

    אין מחלוקת על כך שהיתר הבנייה ניתן ביום 21.10.13 ואין מחלוקת על כך שהדירות נמסרו רק בתחילת 2019.

    לצורך בירור המחלוקות אף מובהר כי מועד המסירה יהיה זה בו נוקבים התובעים – 11.2.19.

13. המחלוקת העומדת בטבורה של התביעה הינה המועד לו התחייבה הנתבעת למסירת הדירות בהסכמים.

    לפי גרסת התובעים, התחייבה הנתבעת למסור את הדירות בתוך 36 חדשים מיום קבלת ההיתר, מועד אשר חלף ביום 21.10.16, ולכן הפרה הנתבעת את ההסכמים וחייבת בפיצוי.

    לפי גרסת הנתבעת, התחייבותה למסירת הדירות כוללת גם את החלופה של השלמת קומות המסחר בפרויקט, ומניין 36 חדשים חל רק ממועד זה. כיוון שהשלמת קומות המסחר התעכבה, טוענת הנתבעת, כלל לא החל מרוץ המועדים להשלמת הבנייה ומסירת הדירות ולתביעה אין בסיס.

14. ככלל, המועד לו מחויב מוכר דירה במסירתה לקונה מוסדר במסגרת הסכם המכר כאשר לצדדים החפש להסכים מראש על כל מועד ולהסדיר הסכמתם בחוזה המכר. כך בכלל וכך גם בעניין דנא. מועד מסירת הדירות אכן מוסדר בהסכמים – "לא יאוחר מ- 36 חדשים ממועד קבלת היתר הבנייה ו/או ממועד השלמת בניית קומות המסחר בפרויקט בהתאם להיתר הבנייה, לפי המאוחר".

    הנתבעת מתבססת על החלופה השנייה שנקבעה כאמור, ומבקשת למנות את מועד המסירה, "המועד החוזי", למועד כזה התואם את לשון הוראה זו בהסכם בחלופה השנייה, "לפי המאוחר".

    פרשנות הנתבעת, על פניה, מתיישבת עם לשון ההסכמים אלא שהשאלה העומדת להכרעה במצב זה איננה רק שאלה פרשנית. איננה אך התחקות אחר אומד דעת הצדדים. השאלה שבמוקד המחלוקת הינה אם פרשנות הנתבעת בכלל מתיישבת עם דיני המכר הרלוונטיים.

    המחלוקת אשר נתגלעה בין הצדדים איננה אך כזו באשר לאומד דעת הצדדים, אלא בראש ובראשונה מחלוקת באשר להתיישבות פרשנות הנתבעת עם דיני המכר.

    הכרעה במחלוקות איפוא, מחייבת ראשית לכל הכרעה בשאלה אם פרשנותה של הנתבעת אפשרית לפי דין, ורק לאחר הכרעה בשאלה זו ניתן יהיה לקבוע אם הפרה הנתבעת את התחייבויותיה באשר למועד מסירת הדירות אם לאו.

15. יחסי הצדדים כפופים להסדרים אשר בחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר") ובמסגרתו ההוראה בסעיף 7 המורה כך:

    • אין להתנות על הוראות חוק זה, אלא לטובת הקונה או קונה המשנה.

    • בלי לגרוע מהוראות סעיף קטן (א), ויתור, לרבות בכתב, על זכויות מצד הקונה או קונה המשנה בקשר לאיחור במסירה לפי סעיף 5א או לאי-התאמה או אי-התאמה יסודית, המהווה תנאי להעברת זכויות מקונה לקונה משנה, לביצוע תיקונים בדירה או להעמדת הדירה לרשות הקונה – בטל.

      רכישתה של דירת מגורים נתפסת עוד מקדמת דנא, כעסקה אשר חדשות לבקרים תהיה העסקה המשמעותית ביותר בחייה של משפחה ממוצעת בישראל, וככזו גם כמי שמצריכה פיקוח שיפוטי מיוחד לשם הגנה על האינטרס הציבורי (ע"א 7991/07 רפאלי נ' רזין [פורסם בנבו] 12.4.11, פסקה 16). פריסת הגנה על האינטרסים והזכויות של רוכשי דירות נדרשת שכן נמצא כי מעמדם של אלו, מבחינת כושר המיקוח והתמרון והניסוח איננו זהה, בדרך כלל אף איננו מתקרב, למעמדו של המוכר – בונה הדירה. כי "מדובר על מערכת יחסים בה נעדר לעתים קרובות מדי הבסיס של שוויון המעמד והאיזון בין הצדדים הכורתים את החוזה" (ע"א 148/77 רוט נ' ישופה, פ"ד לג(1) 617, 625).

      כך בכלל. כך במיוחד בכל הנוגע למועד מסירת החזקה בדירה.

      מועד מסירתה של הדירה, לאחר שזו כשרה וערוכה למגורים, הוא אחד הנתונים הקריטיים ביותר מבחינתו של רוכש הדירה. איחור בקבלת הדירה עלול להותיר את הרוכש ללא פתרון דיור, לגרום לו לנזקים כלכליים ולהותירו במצוקה בשל חוסר הוודאות בכל הנוגע למועד המסירה. (רע"א 6605/15 אילנה שמש נ' ספייס בניה ויזמות בע"מ [פורסם בנבו] 21.2.16, פסקה 23; "הלכת שמש").

      אם כך, מתוך עקרון חופש החוזים עומדת לצדדים הזכות לקבוע בעצמם גם את מועד מסירת החזקה בדירה לו מתחייב המוכר, אך זאת בשים לב למידת החשיבות שיש לקביעה שכזו, להשפעה הדרמטית שיש לה על היערכות הרוכשים, ולשאיפה להגן על הרוכשים גם בהיבט קריטי זה של העסקה ולוודא שמירת זכויותיהם.

16. חוק המכר קובע את חובתו של מוכר דירה למסור את החזקה בה לקונה במועד שנקבע בהסכם, ולצד זאת את חובתו לשלם פיצוי לקונה אם לא עמד המוכר בהתחייבות למסירת הדירה במועד החוזי. חבות קוגנטית עליה לא יכולים הצדדים להתנות בחוזה המכר.

     

    במצב זה, נמצא שיש ומוכר הדירה מוצא לכלול בהסכמי המכר תניות אשר למעשה מבקשות לפטור אותו מהתחייבות יסודית זו של הסכם. לפטור אותו מאחריות לפיצוי הקונה במצב של איחור במסירת הדירה. תניות שכאלו זכו לכינוי "תניית פטור" ולגביהן הובהר כי לא ינתן להן תוקף, שכן הן עומדות בסתירה להוראה האוסרת התנאה על הוראות חוק המכר אלא לטובת קונה.

17. דוגמא מובהקת לכזו "תניית פטור" נמצאת במצב בהם הוראות חוזה המכר הן כאלו המקנות למוכר הדירה, הקבלן, כוח בלתי מוגבל לדחות את מועד המסירה. תניות שכאלו אף נתפסות כהוראות מקפחות לפי דיני החוזים האחידים, וכך נקבע:

    "קביעת מועד המסירה של דירה לפרק זמן בלתי מוגבל ובלתי מתוחם וידוע מראש כופה על הצד השני אי-ודאות מכבידה ביותר, שהיא בלתי מוצדקת בנסיבות העניין. באופן כזה לא נקבע, למעשה, מועד למסירת הדירה, שהרי פרק הזמן שבתוכו תתבצע המסירה יכול להיות גם נקודת זמן כלשהי על פני תקופה ארוכה ביותר, על-פי שיקול-דעתו החד-צדדי של הספק. במצב דברים זה שרוי המתקשר השני במצב של אי-ידיעה לגבי נתון מרכזי בהתקשרות, דבר המונע ממנו בצורה מוחלטת את ההיערכות לקראת קבלת הדירה שרכש, הן מבחינת מכירתה של דירה קודמת והן מכל בחינה אחרת שהיא" (ע"א 449/85 היועץ המשפטי לממשלה נ' גד חברה לבניין בע"מ, פ"ד מג(1) 183, 190)

    זכותו של רוכש לדעת את המועד בו אמורה להימסר לו דירה שרכש הינה מנשמת אפו של חוזה המכר. תניה שהיא בבסיס ההתקשרות ומועד אשר סביבו רשאי וצריך הרוכש להיערך. לגייס את המימון בפריסה מתאימה, למכור נכס קודם ולהתחייב על פינוי הנכס הקודם, להיערך לסביבת מגורים חדשה, אפשר בהסדרת צרכי בני המשפחה. למשל צרכי חינוך ובריאות ותעסוקה.

    כאשר נמצא שבמסגרת הסכמה מאוחרת נעשה שינוי במועד החוזי למסירת דירה, אף נקבע שיש לבחון שמא קביעת המועד החדש הינה "תניית פטור" המתחפשת לתנייה שאיננה כזו. כך נקבע:

    לכאורה, עצם האפשרות לקבוע מועד חוזי חדש אינה נוגדת את הוראות החוק, שהרי האיחור במסירת הדירה יימנה על פי החוק רק מן היום שעליו הוסכם כיום המסירה. זאת, בשונה מתניית פטור מחבות בגין איחור במסירה. יש אפוא לבחון בכל מקרה ומקרה האם בפנינו הסכמה עדכנית על מועד המסירה או שמא תניית פטור "המוצגת" או "המתחפשת" לתניה שעניינה הסכמה על מועד מסירה חדש, אך בפועל נועדה לפטור את הקבלן מחובת הפיצויים המוטלת עליו מכוח החוק. (הלכת שמש; פסקה 27)

18. וכך ניתן לערוך סיכום ביניים:

    המועד אשר נקבע למסירת הדירה בהסכם המכר, "המועד החוזי" כהגדרתו בחוק המכר, הינה ביסוד הסכם המכר. למועד זה השלכה דרמטית על התחייבויות וזכויות הרוכש, ולכן מצופה שתהיה בהסכם המכר תניה הקובעת מועד ברור למסירת הדירה, ולא יינתן תוקף לכזו תניה השומרת בידי המוכר, הקבלן, את הכוח לשלוט במועד המסירה החוזי או לתניה השומרת בידי הקבלן שיקול דעת מוחלט והזכות הבלעדית לקבוע את מועד המסירה. תניה שכזו תיחשב לתניית פטור העומדת בסתירה להוראות חוק המכר ולכן חסרת תוקף.

19. כאשר בוחנים את טענת הנתבעת על רקע זה, מתברר שזו זו בדיוק ההסכמה לה טוענת הנתבעת – הסכמה למסירת הדירה במועד עתידי הנתון לחלוטין לשליטתה. מועד אותו היא יכולה לשנות, בהקדמה או בדחייה, חד צדדית ובלי כל יכולת שליטה לתובעים.

    כך כבר מלשון התניה עליה מבקשת להתבסס הנתבעת – "ממועד השלמת בניית קומות המסחר בפרויקט". מועד שאינו קצוב בזמן ואיננו מותנה בדבר. מועד אשר לפי שיטת הנתבעת, היא יכולה לעצב כפלסטלינה. ברצותה תקדם את "בניית קומות המסחר" וברצותה תעכב. בלי כל יכולת שליטה לתובעים.

    כך שבעתיים נוכח עמדת הנתבעת במהלך בירור המחלוקות.

    כבר בישיבת קדם המשפט הראשונה, 28.1.19, נעשה ניסיון ממושך לברר מהו המועד בו מתחייבת הנתבעת, לשיטתה, למסור את הדירות. לשווא. הנה כך (עמ' 3 בפרוט'):

    בית המשפט: אבקש להבין. לפי שיטת המשיבה כיוון שגם היום קומות המסחר לא אוכלסו אז מרוץ המועדים של סעיף 3.3 בהסכמים טרם החל?

    ב"כ המשיבה:לא, הם לא אוכלסו אבל קומות המסחר במועד הכנת כתב התשובה, קומות המסחר באותו שלב לא הושלמו. מאז הם כבר מצויות בשלב גמר אלומיניום וקרובות לגמר – מערכות אחרונות.

    בית המשפט:אינני מבין. אדם קונה דירה. הוא רוצה לדעת מתי הוא אמור לקבל אותה. לפי שיטת המשיבה איך יכול הקונה לדעת לאיזה מועד התחייבה המוכרת? הרי גם כעת אני לא מצליח לקבל מאדוני תשובה לאיזה מועד התחייבה המשיבה.

    ב"כ המשיבה:מועד אחד - 36 חודשים ממועד קבלת היתר הבנייה, מועד שני - גמר השלמת קומות המסחר. שהתאריך הזה הוא תאריך מאוחר מבין המועדים.

    בית המשפט:גם כעת, אני לא מצליח לקבל תשובה מהמשיבה. אינני מבקש להפנות אותי להסכם. אבקש שהמשיבה תפנה אותי לתאריך שבו היום היא יכולה לנקוב כמועד שבו היא, לפי פרשנותה שלה, מחויבת למסור את הדירות למבקשים.

    ב"כ המשיבה:בכפוף לכך שיתקבל טופס 4 לאכלוס ע"י מהנדס העיר במהלך השבוע הקרוב הדירות תהיינה מוכנות לאכלוס במהלך השבוע הקרוב. בכפוף לכך שהמבקשים שעדיין לא חתמו על הסכמי הניהול עם חברת הניהול יחתמו ויתחייבו להסכם הניהול. פרט לכך, זה המועד המוקדם מבין המועדים המפורטים בהסכם.

     

    כך נמצא שביום 28.1.19, למעלה מ- 5 שנים מאז ניתן היתר הבנייה לפרויקט, לא זו בלבד שלא נמסרו הדירות, ולא זו בלבד שהנתבעת איננה נוקבת במועד לו היא מחויבת במסירת הדירות, הנתבעת איננה מסכימה להתחייב לכזה מועד. כך בטיעוני הנתבעת וכך גם בתצהיר מנכ"ל הנתבעת, משה אהרוני. שוב ושוב חוזר מנכ"ל הנתבעת בתצהירו על אותן שתי חלופות שצוינו בהסכמי המכר אך מבלי לנסות ולהצביע על המועד החוזי המדויק לפי אותה חלופה שנייה עליה מתבססת הנתבעת.

    למעלה מכך. התברר שאפילו הנתבעת איננה יודעת לציין כזו נקודה בקידום הפרויקט שלגביה ניתן היה לקבוע באמת מידה אובייקטיבית כי "הושלמה קומת המסחר". כך התברר כאשר מנכ"ל הנתבעת, משה אהרוני, התבקש בעדותו לפרט כמה מרכזי מסחר, "קומות מסחר", יש בפרויקט ואם בכלל יש להם קשר לבניין בו נבנו דירות התובעים (עדות משה אהרוני בעמ' 62 – 67 בפרוט'). הנתבעת מבקשת להתבסס על תניה בהסכמים שאפילו היא עצמה איננה יודעת לפרש ולתחום במועד מדויק.

    הנתבעת טוענת כי אין כל אפשרות מעשית להשלים פרויקט בהיקף כה גדול בתוך 36 חדשים בלבד ממועד קבלת היתר הבנייה (למשל סעיף 27 בסיכומי הנתבעת), אלא שדווקא טענה זו ממחישה את הקושי בעמדת הנתבעת. שאם אין אפשרות מעשית להשלמת הפרויקט בפרק זמן שכזה, עובדה שהיא לחלוטין בידיעת הנתבעת אך לא בידיעת התובעים, לא ברור מדוע בכלל נכללה כזו תניה בהסכמים. לא ברור מדוע בכלל מצאה הנתבעת לציין חלופה אשר לטענתה בדיעבד כלל איננה מעשית ואיננה ריאלית בנסיבות העניין.

    עמדה זו איננה מאפשרת מפלט מהמסקנה כי לפנינו תניית פטור אסורה. תנייה המותירה בידי הנתבעת שליטה מלאה והחלטה חד צדדית באשר למועד מסירת הדירות. ברצותה, תשלים את קומות המסחר ותודיע שהחל מרוץ המועדים, וברצונה תשהה את השלמת קומות המסחר כך שלשיטתה טרם החל מרוץ המועדים. קומות המסחר, כך נטען, הושלמו במהלך 2019 אך לו רק רצתה, לו התאים הדבר להתנהלותה המסחרית, הייתה הנתבעת משלימה את קומות המסחר בעוד מספר שנים וגם אז, לפי לשון ההסכם עליה היא מתבססת, לא היה איחור במסירת הדירות ולא הייתה לתובעים זכות לפיצוי כלשהו לפי חוק המכר.

20. ולא זו בלבד שההוראה עליה מבקשת להתבסס הנתבעת סותרת את הוראות חוק המכר, ספק אם בתום לב נטענה.

    התובעים טוענים כי בעת חתימת ההסכמים הוצג להם מצג שלפיו תמסרנה הדירות בתוך 36 חדשים ממועד קבלת ההיתר ובלי התייחסות לאפשרות של דחייה נוספת במסירה. טענה זו מעוררת קושי שכן בהסכמים גם הוראה הקובעת היעדר תוקף לכל מצג שאין לו ביטוי בהסכמים (למשל סעיף 20.10 בהסכמים). מקור הספק באשר לתום לב הנתבעת איננו במצגים הנטענים עובר לכריתת ההסכמים, אלא בתוכן ההסכמים והתנהלות הנתבעת עצמה לאחר שנכרתו.

     

    ראשית, מסתבר כי ההסכמים כוללים הוראה המסדירה מצב בו כלל לא ניתן היתר בנייה לפרויקט, שאז עומדת לתובעים האפשרות לבטל את ההסכמים כעבור 18 חדש (סעיף 2.2.2 בהסכמים). אין בהסכמים כל הוראה המסדירה מצב של עיכוב במסירת הדירות עקב אי השלמת בניית קומות המסחר. בהיעדר כזו הוראה, להלכה ולפי פרשנות הנתבעת, כבולים התובעים להסכם, אין להם זכות ביטול ואין להם זכות לפיצוי וכך גם אם השלמת קומות המסחר תידחה מכל סיבה שהיא במשך שנים. תוצאה שקשה לראות בה הגינות כלפי התובעים.

    שנית, התברר כי לאחר חתימת ההסכמים פעלה הנתבעת לשינוי הפרויקט באופן אשר יאפשר הגדלה משמעותית של היקף בניית הדירות בפרויקט על חשבון השטח שהוקצה למשרדים. מנכ"ל הנתבעת מצהיר כיצד כבר במהלך 2015 פעלה הנתבעת לקבלת היתר לשינוי תמהיל הבנייה והגדלת היקף הבנייה המיועד למגורים (סעיף 84 בתצהיר אהרוני). בשלב זה הרי כבר הייתה הנתבעת מחויבת כלפי רוכשי הדירות בפרויקט דוגמת התובעים. בשלב זה הרי גם היה לנתבעת היתר בנייה המאפשר בניית הפרויקט בשלמותו. ובכל זאת, ראתה עצמה הנתבעת חפשיה לפעול לפי שיקוליה המסחריים גרידא, בהתעלמות מזכויות רוכשי הדירות, ומן הסתם בהתבסס על אותה זכות ששימרה לעצמה בהסכמים לדחייה חסרת מגבלת זמן במועדי המסירה של הדירות.

    ושלישית, מסתבר, כי התמורה שנקבעה בהסכמים חולקה כך שחלקה הארי ישולם בשים לב למועד קבלת היתר הבנייה. כך, למשל, התמורה לה התחייב תובע 1 עמדה על 1,350,000 ₪ ואילו מסכום זה חויב התובע 1 לשלם סך של 101,250 ₪ בתוך 14 יום ממועד מסירת ההודעה על קבלת היתר הבנייה וסך נוסף של 675,000 ₪ בתוך 3 חודשים ממועד מסירת ההודעה על קבלת היתר הבנייה (נספח התמורה בהסכם התובע 1). הוראה דומה יש בהסכם המכר של תובעת 2 ובזה של תובע 3. כך נמצא, כי בכל הנוגע למועדי תשלום התמורה, לא מצאה הנתבעת כלל להתחשב באותו מועד ערטילאי של "השלמת קומות המסחר", אלא דרשה את קבלת החלק הארי של התמורה רק בהתייחס להיתר הבנייה.

    למותר מלציין עד כמה עלולה ההתחייבות לתשלום התמורה להכביד על קונה, בתקופה בה הוא נאלץ לממן במקביל את התשלומים עבור הדירה שטרם נמסרה לו ואת עלות הדירה הנוכחית בה הוא מתגורר. קשיים אלו תוארו בתצהירי התובעים (למשל סעיף 22 בתצהיר התובע 3). לא מצאתי סיבה לפקפק בקשיים אלו להם טענו התובעים, קשיים שהגיונם ברור כשמש.

    הנתבעת, אשר לנגד עיניה שיקוליה המסחריים שלה בלבד, מוצאת להיתלות בחלופה השנייה כמועד הקובע לעניין מסירת הדירות, אך מצאה להיתלות דווקא בחלופה הראשונה כמועד הקובע לצורך חיובי התובעים בתשלום. מצאה לעשות כן אף שידעה, ודאי שהיה עליה לדעת, כי לצד דרישות התשלום הרי שמועד המסירה רחוק מאד. התנהלות זו איננה עולה בקנה אחד עם החובה לנהוג בתום לב בכלל, וזו המצופה ממי שכוחו היחסי עולה לאין שיעור על זה של הצד שכנגד בפרט.

21. במצב זה, אני מוצא כי החלופה השנייה שנקבעה בהסכמי המכר לגבי מועדי מסירת הדירות, החלופה שלפיה מועד המסירה יהיה 36 חודש ממועד השלמת קומות המסחר, הינה למעשה תניית פטור אסורה. כזו המבקשת להותיר את התובעים, הרוכשים, בעלטה ובלי מועד צפוי ונקוב למסירת הדירות, וממילא שבלי זכות לפיצוי על איחור במסירת הדירות. מאחר וזו תניית פטור אסורה הרי שהיא בטלה, אין לה נפקות ואין באפשרות הנתבעת להתבסס עליה כדי להדוף טענה לאיחור במסירת הדירות.

22. לאחר שנמצא שהחלופה עליה מתבססת הנתבעת בטלה, נותרת ההתחייבות בחלופה הראשונה שנקבעה בהסכם – ההתחייבות למסירת הדירות בתוך 36 חדש מיום קבלת היתר הבנייה לפרויקט. היתר הבנייה ניתן ביום 21.10.13, מועד המסירה לו התחייבה הנתבעת היה 21.10.16 ולפיכך איחרה הנתבעת במסירת הדירות שכן אלו נמסרו רק ביום 11.2.19.

    איחור בן למעלה מ- 27 חדשים.

23. בהתאם לסעיף 5א בחוק המכר, כאשר מאחר המוכר במסירת הדירה ביחס למועד החוזי זכאי הקונה לפיצוי ללא הוכחת נזק "בעבור כל חודש או חלק ממנו מתום חודש מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו", כאשר בסיס החישוב הינו "סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה".

    היקף הפיצוי (אשר בינתיים תוקן במסגרת חוק המכר (דירות) (תיקון מספר 9), תשפ"ב-2022 בתיקון אשר תחולתו מיום 7.7.22 ואיננו רלוונטי לתביעה זו), עומד על כפל דמי השכירות ב- 1.5 בגין 8 חדשי האיחור הראשונים, וכפל דמי השכירות ב- 1.25 בגין כל חדש איחור נוסף עד למסירת הדירה (לפי חוק המכר (דירות) (תיקון מספר 5), תשע"א-2011).

24. התובעים לא הציגו חוות דעת מומחה אשר תתמוך בגרסתם ביחס לדמי השכירות שלפיהם יש לאמוד את הפיצוי לו הם עותרים.

    מאידך, התובע 1 טען בעדותו כי הוא השכיר את הדירה שרכש כנגד דמי שכירות בסך של 5,050 ₪ (עמ' 45; ש' 28 בפרוט'), כך גם עולה מכתב התביעה ונוסח חוזה השכירות שצורף לכתב התביעה (נספח יז'). דירת התובעת 2 זהה בנתוניה לזו של התובע 1, ואילו ביחס לתובע 3 צורף לכתב התביעה חוזה שכירות שלפיו הושכרה הדירה תמורת סך של 6,800 ₪ לחדש.

    הנתבעת בקשה לדחות טענות אלו בהתבסס על חוות דעת המומחה מטעמה, השמאי רונן ביטון.

    לפי חוות דעת שמאי הנתבעת, דמי השכירות לדירות התובעים 1 ו-2 עומדים על 4,000 ₪ לחדש ואילו ביחס לתובע 3 על הסך של 5,000 ₪ לחדש.

    עיון בחוות הדעת של השמאי ביטון מראה על ההנחיה שקבל מהנתבעת בהכנת חוות הדעת (סעיף 1 בחוות הדעת):

    "עפ"י הנחיית מזמין חוו"ד, אומדן דמי השכירות הממוצעים אינם לדירות בפרויקט "up town" והינם דמי שכירות ממוצעים לדירות מגורים בנות 3, 4 – 5 חדרים בסביבתו של הנכס הנדון בלבד."

    נקודת מוצא זו קשה להבין. תכליתו של הפיצוי בחוק המכר הינו העמדת הקונה במקום בו היה לו קוים החוזה ונמסרה הדירה במועד החוזי. אם ניתן לבחון נתון על אודות דמי השכירות באותו הפרויקט, קל וחומר בדירות זהות, הרי שבכך האינדיקציה הטובה ביותר לדמי השכירות הרלוונטיים. בחירת השמאי ביטון לערוך את חוות הדעת בהתייחס לדירות שאינן בפרויקט כנקודת מוצא, מציבה קושי בפני קבלת חוות דעתו.

    זאת ועוד. בפני הנתבעת הרי עמדו חוזי השכירות שהציגו התובעים ביחס לדירות נשוא התביעה וצורפו לכתב התביעה המתוקן. עמדה לפניו של השמאי ביטון האפשרות לבחון את חוזי השכירות ולראות שמא יש בהם כדי ליתן אינדיקציה נכונה לגבי דמי השכירות, אם לאו. לפי שיקול דעתו ומומחיותו. הנתבעת לא העבירה כלל נתונים אלו לשמאי ביטון וכך נמצא שהוא התעלם מנתונים אלו. מצב זה מעורר תחושת ניסיון לסמן עיגול סביב המטרה חלף התחקות אחר המטרה הנכונה.

    לא מצאתי סיבה שלא לקבל את גרסת התובעים באשר לדמי השכירות ששולמו להם בעת השכרת הדירות, לא מצאתי סיבה שלא לראות בדמי שכירות אלו אינדיקציה נכונה לדמי השכירות הראויים מהמועד החוזי, ומצאתי שלא לקבל את חוות דעתו של השמאי ביטון מטעמה של הנתבעת, שכן נמצא שמראש קבל הנחיה להתעלם מהדירות בפרויקט עצמו.

    לפיכך, דמי השכירות שלפיהם יעשה חישוב הפיצוי יעמדו על 5,050 ₪ לחדש בגין דירות תובעים 1 ו- 2, ו- 6,800 ₪ לחדש בגין דירות תובע 3.

25. במצב זה, הפיצוי לו זכאים התובעים ללא הוכחת נזק לפי חוק המכר הינו זה:

    התובעים 1 – 2: 7,575 ₪ לחדש בגין 8 חדשי האיחור הראשונים ועוד סך של 6,312.50 ₪ לחדש בגין יתרת 19.6 חדשי האיחור, ובסך הכל 184,325 ₪. הסכום הנתבע עמד על סך נמוך במקצת של 180,537 ₪ לכל אחד מהתובעים 1 ו- 2.

    התובע 3: 10,200 ₪ לחדש בגין 8 חדשי האיחור הראשונים ועוד סך של 8,500 ₪ לחדש בגין יתרת 19.6 חדשי האיחור, ובסך הכל 248,200 ₪. הסכום הנתבע היה נמוך במקצת ועמד על 243,100 ₪ לתובע 3.

26. לא מצאתי מקום לפסוק לזכות התובעים פיצויים נוספים.

    לא מצאתי בסיס לטענת התובע 3 לפיצוי בסך 50,000 ₪ בגין עליית מדד תשומות הבנייה. ההסכמים קובעים מנגנון הצמדה זה ולא ברור הבסיס לטענה שאין לנתבעת הזכות להפרשי ההצמדה מקום בו התעכב תשלום התמורה.

    לא מצאתי מקום לפסוק לתובעים פיצוי על נזק לא ממוני, כאשר בחרו לתבוע פיצוי ללא הוכחת נזק, וכאשר זה הקבוע בחוק המכר ממילא כולל תשלום העולה על הנזק שנגרם להם מאי קבלת החזקה במועד החוזי.

27. לא מצאתי ממש ביתר טענות הצדדים.

     

     

28. לסיכום:

    המחלוקת עליה נסבה התביעה עמדה בשאלת המועד לו התחייבה הנתבעת למסור את הדירות לפי ההסכמים שכרתה מול הנתבעים.

    הנתבעת טענה כי התחייבה למסור את הדירות במועד שהינו "36 חודשים מיום השלמת קומות המסחר בפרויקט". מועד שטרם חלף בעת מסירת הדירות.

    בבחינת טענות הצדדים התברר שהתניה עליה מתבססת הנתבעת הינה כזו שמותירה לה לבדה שליטה מוחלטת במועד מסירת הדירות. כי התניה כלל איננה מאפשרת קביעת מועד ידוע מראש אליו יכולים התובעים להיערך. כי התניה למעשה מבקשת ליתן לנתבעת פטור לא מוגבל ולא קצוב בזמן מתשלום פיצוי לתובעים על איחור במסירת הדירות. ומשכך נמצא, הרי שזו "תניית פטור" אסורה, כזו המנוגדת להוראות חוק המכר ולכן – בטלה.

    במצב זה נותרה התחייבות הנתבעת למסירת הדירות בתוך 36 חדשים ממועד קבלת היתר הבנייה. היתר הבנייה ניתן ביום 21.10.13, מועד מסירת הדירות חלף ביום 21.10.16, הדירות נמסרו רק ביום 11.2.19, ולכן חייבת הנתבעת בפיצוי לפי הוראות חוק המכר (כפי שחלו במועד הרלוונטי).

    בתחשיב הפיצוי נמצא לקבל את טענות התובעים לגבי דמי השכירות ששולמו להם בפועל בהשכרת הדירות כבסיס לתחשיב, ונמצא לדחות את חוות דעת המומחה מטעם הנתבעת, שכן זו נערכה בהתעלמות מהנתונים הרלוונטיים ביחס לדירות.

29. אשר על כן אני מקבל את התביעה ומחייב את הנתבעת לשלם לתובעים את הפיצויים הבאים:

    לתובע 1 סך של 180,537 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה.

    לתובעת 2 סך של 180,537 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה.

    לתובע 3 סך של 243,100 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה.

    כמו כן אני מחייב את הנתבעת לשאת באגרת בית המשפט ששילמו התובעים ובנוסף לכך גם בשכר טרחת עו"ד בסך אשר יחושב על יסוד כללי לשכת עורכי הדין (התעריף המינימלי המומלץ), תש"ס-2000, ויועמד על 36,000 ₪.

    ניתן היום, כ"ו ניסן תשפ"ג, 17 אפריל 2023, בהעדר הצדדים.