צדדי ג' בעלי הדירות בבנין ברחוב המלך יהוא 3 באשדוד
התובעים רכשו מהנתבעת דירה הנמצאת בבניין המגורים ברחוב יהוא 3 באשדוד.
התובעים הגישו תביעה נגד הנתבעת, מוכרת הדירה, בטענה לפיה התגלו בדירה ליקויי רטיבות חמורים, אשר קיומם מנוגד להתחייבויות הנתבעת בהסכם המכר, דבר המעמיד לתובעים זכות לקבלת פיצוי מהנתבעת בגין נזקיהם וכן פיצוי מוסכם.
הנתבעת הכחישה את טענות התובעים בדבר הפרת חוזה המכר מצידה, ועם זאת טענה כי מקור הרטיבות החודרת לדירה הוא ברכוש המשותף ולפיכך שלחה הודעה לצדדים שלישיים, לכלל בעלי הדירות בבניין.
בעלי הדירות בבניין טענו כי אין הם אחראים לרטיבות בדירה או לשיפוי של הנתבעת אם תחויב בתשלום פיצוי לתובעים.
טענות התובעים
התובעים טוענים בכתב התביעה כי לפי הסכם המכר, אשר נחתם בין הצדדים ביום 15.5.2014, הצהירה הנתבעת כי הדירה תקינה ואין בעיית רטיבות בדירה. כן הוצהר על ידי הנתבעת כי לא ידוע לה על פגמים פיסיים בדירה.
לטענת התובעים, מספר ימים לאחר קבלת החזקה בדירה הם גילו כי הדירה רוויה בליקויי רטיבות חמורים וזאת בכל שטחי הדירה. התובעים טוענים כי הליקויים האמורים היו ידועים לנתבעת, אך היא הסתירה זאת מהם ואף טרחה להסתירם באמצעות טיפוליים "קוסמטיים".
לטענת התובעים, התנהגות הנתבעת עולה כדי הפרה יסודית של הסכם המכר ולפיכך מעמידה להם את הזכות לקבלת הפיצוי המוסכם הקבוע בחוזה המכר בסך של 110,500 ₪. כמו כן, התובעים הציגו חוות דעת של מומחה אשר לפיה מדובר ברטיבויות הקיימות זמן רב אשר עלות התיקון שלהן נעמדת על סך של 73,820 ₪ וכן נדרש דיור חלופי בזמן התיקונים בסך של 4,000 ₪.
התובעים דרשו לחייב הנתבעת בתשלום הפיצוי המוסכם בסך של 110,500 ₪, וכן בתשלום פיצוי בגין נזקים בסך של 77,820 ₪ ובנוסף פיצוי בגין עגמת נפש בסך של 30,000 ₪.
טענות הנתבעת
הנתבעת טענה בכתב ההגנה, כי היא ציינה בפני התובעים שהיתה קיימת בעיית רטיבות בדירה. עם זאת, בזמן מכירת הדירה, כל המערכות בדירה היו תקינות.
ביחס להוראות הסכם המכר, הנתבעת טוענת כי התובעים, רוכשי הדירה, הצהירו כי בדקו את הדירה קודם לרכישתה והם קונים את הדירה במצבה ולא תהיה להם כל תביעה או טענה לאי התאמה.
הנתבעת הציגה חוות דעת של מומחה אשר קבע, כי מדובר בחדירת מים מקירות חיצוניים, אשר מקורה בנקודת החיבור בין מרפסת הדירה מעל לקירות הבניין.
לפיכך, הנתבעת טוענת כי מקור הרטיבות בדירה הוא ליקוי המצוי באחריות בעלי הדירות בבניין, שכן מדובר בליקוי ברכוש המשותף. על רקע זה, הנתבעת הגישה הודעה לצד שלישי נגד בעלי הדירות בבניין, במסגרתה דרשה לחייב את בעלי הדירות בתשלום שיפוי בגין כל סכום בו היא עלולה להיות מחויבת כלפי התובעים.
טענות בעלי הדירות בבניין
בכתב ההגנה להודעה לצד ג' טענו בעלי הדירות בבניין, כי התביעה שהוגשה נגד הנתבעת הינה בעילה חוזית ואילו בעלי הדירות, צדדי ג', אינם צד לחוזה.
בעלי הדירות הכחישו את הטענות בדבר קיומם של נזקים בדירת התובעים הנובעים מליקויים ברכוש המשותף.
העדויות והראיות שהובאו בפני בית המשפט
התובעים הגישו תצהירי עדות ראשית, במסגרתם טענו כי הנתבעת הצהירה בפניהם, קודם למכירת הדירה, כי אין בדירה ליקויי רטיבות. עוד טענו התובעים, כי לאחר קבלת החזקה בדירה הם גילו נזקי רטיבות קשים, אותם הסתירה הנתבעת.
התובעים תמכו תביעתם בחוות דעת של מומחה, המהנדס מיכאל קרבצ'יק. המומחה מטעם התובעים התייחס בחוות דעתו לנזקים שנמצאו בדירת התובעים עקב רטיבות והעריך את עלות התיקון בסך של 73,820 ₪ וכן העריך צורך בדיור חלופי למשך חוד שימים בעלות של 4,000 ₪.
מטעם התובעת הוגש תצהירה, במסגרתו טענה כי היא הציגה בפני התובעים את מצבה של הדירה והפנתה אותם לוועד הבית על מנת שיבדקו פתרון לבעיית הרטיבות שכן היתה ידועה לנתבעת.
כן הוגש תצהירה של בתה של הנתבעת. הבת מציינת בתצהירה, כי לה ולאמה לא היה ידוע על בעיית רטיבות בדירה למעט אירוע רטיבות ישן אשר היה בדירה ותוקן, ואף דווח לתובעים קודם לחתימה על ההסכם.
מטעם בעלי הדירות בבניין הוגש תצהיר של נציג ועד הבית. לגרסתו בתצהיר, בכל שנותיו כוועד הבית, לא נעשתה אליו פניה לגבי רטיבות בדירה בה התגוררה הנתבעת. לראשונה הוא שמע על בעיית הרטיבות רק כאשר הוגשה התביעה נגד בעלי הדירות בבניין.
כן הוגשה מטעם בעלי הדירות חוות דעת של מומחה, מר ואדים פיירוביץ, אשר התייחס בחוות דעתו למקורות האפשריים לחדירת רטיבות לדירת התובעים ולעלויות ביצוע הבדיקות ותיקון הליקויים הגורמים לרטיבות. כן הוגשה חוות דעת משלימה של המומחה מטעם בעלי הדירות, במסגרתה העריך את עלות ביצוע התיקונים בדירת התובעים בסך של 12,870 ₪ בלבד.
העדים שהגישו תצהירי עדות ראשית (התובע, התובעת, הנתבעת, בתה של הנתבעת ונציג וועד הבית) וכן המומחה מטעם בעלי הדירות, העידו בבית המשפט ונחקרו בחקירות נגדיות על ידי ב"כ הצדדים האחרים.
חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט
בית המשפט הורה על מינוי מומחה מטעם בית המשפט, מהנדס בנין ושמאי מקרקעין, מר אלפרד אירני.
המומחה מטעם בית המשפט הגיש חוות דעת מפורטת המתייחסת לרטיבות בדירת התובעים. בכלל זאת התייחס המומחה מטעם בית המשפט לשאלה, האם הרטיבות הנראית כיום בדירה היתה כבר בדירה עוד קודם מכירתה לתובעים וכן לשאלה, האם רטיבות כאמור היתה גלויה לנתבעת.
בחוות הדעת התייחס המומחה לממצאים שנראו בדירה בעת הביקור בה, וקבע כי מדובר ברטיבות הקיימת מספר שנים, עוד קודם לרכישת הדירה על ידי התובעים. המומחה מציין כי מדובר ברטיבות קשה, אשר כל מי שגר בדירה מרגיש בה.
המומחה מטעם בית המשפט השיב לשאלות הבהרה שנשלחו אליו.
בהמשך, נתבקש המומחה להגיש חוות דעת נוספת, המתייחסת לעלויות תיקון נזקי הרטיבות בדירת התובעים. בחוות הדעת המשלימה, העריך המומחה את עלות ביצוע התיקונים בסך של 44,304 ₪, בתוספת מע"מ, כאשר לסכום זה יש להוסיף 15% בבחירת קבלן מזדמן לעבודות קטנות. לוח הזמנים הינו כ- 16 ימי עבודה במהלכם יש לספק דיור חלוף.
הצדדים לא זימנו את המומחה מטעם בית המשפט למתן עדות וחקירה נגדית ביחס לחוות הדעת שהגיש.
דיון והכרעה
בין התובעים לנתבעת מחלוקת לגבי המצגים אשר ניתנו על ידי הנתבעת בעת מכירת הדירה והתאמתם למצב בפועל. התובעים טוענים, כי הנתבעת הסתירה מהם קיומה של בעיית רטיבות משמעותית בדירה ואילו הנתבעת טוענת, כי היא מסרה לתובעים שהיתה קיימת רטיבות מסוימת בדירה, אשר תוקנה, ומעבר לאותה בעיה לא היה ידוע לה על בעיות רטיבות משמעותיות נוספות.
במחלוקת האמורה יש לקבל את גרסת התובעים. מעדות התובעים עלה, כי הם הופתעו מגילוי בעיית רטיבות קשה בדירה, אשר לא היתה ידועה להם קודם לכן.
התובעים העידו, כי בעת שהם בחנו את הדירה, היה ניצב ארון גדול שהסתיר את האזור בו התגלתה להם לראשונה בעיית הרטיבות. עם קבלת הדירה ולאחר שהוזזו הרהיטים, החל התובע להניח פרקט ברצפת הבית ואז גילה כתמי עובש אשר העידו על רטיבות.
במסגרת חוזה המכר הצהירה הנתבעת, מוכרת הדירה, כי הדירה תקינה ואין בה ליקויים ובכלל זאת הוצהר, כי "אין בדירה בעיית רטיבות".
הנתבעת מפנה לסעיף אחר בחוזה המכר, לפיו הצהירו התובעים, רוכשי הדירה, כי הם רוכשים את הדירה "במצבה הנוכחי, כפי שהיא" ולא תהינה להם טענות בדבר אי התאמה.
בחינת הוראות חוזה המכר, על רקע עדויות הצדדים ביחס למהלך הדברים בחתימת חוזה המכר, מעלה כי הצדדים עצמם לא ייחסו להוראות הספציפיות בחוזה המכר משמעות רבה, ולא מדובר בסעיפים אשר לגביהם נערכו דיונים והסכמות קונקרטיות בין הצדדים.
בשים לב למכלול העדויות שהוצגו בפני בית המשפט יש לקבוע, כי ביחס שבין הצהרת המוכרת בדבר העדר ליקויים ובכלל זאת העדר רטיבות בדירה לבין הצהרת הרוכשים כי הם קונים את הדירה במצבה הנוכחי, הרי שהצהרת המוכרת לגבי העדר ליקויים ובכלל זאת רטיבות בדירה, הינה הצהרה ספציפית, אשר יש לתת לה תוקף גם נוכח הצהרה כללית הנוגעת לרכישת הדירה במצבה הקיים.
במקרה זה, אין מדובר בליקויי רטיבות קלים או זניחים. מדובר בנזקי רטיבות קשים ומשמעותיים, אשר מחייבים טיפול וכן מחייבים תיקונים בהיקף נרחב. לפיכך, מחובתה של הנתבעת היה להביא בפני התובעים את הנתונים הידועים ביחס להיקף בעיית הרטיבות. מהעדויות עולה, כי הנתבעת לא הציגה בפני התובעים את מלוא התמונה ביחס לבעיית הרטיבות הקיימת בדירה.
מחוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט עולה, כי מדובר במקרה זה ברטיבות אשר היתה קיימת בדירה מספר שנים. המומחה מתאר בחוות דעתו את המקומות בהם התגלו נזקי רטיבות ומדובר במספר מקומות בדירה. כך גם העריך המומחה, כי "סביר להניח כי לדייר שגר בדירה כזו, אין מנוס מלהרגיש בתופעת הרטיבות ובמיוחד שהרטיבות היתה קשה תוך נזילת מים בעונת חורף הגשומה ובעיקר באזור המרפסת". בהמשך חוות הדעת ציין המומחה, כי הרטיבות שהיתה חודרת בעונת הגשמים בתקרת פינת המטבח וכן בתקרת פינת המרפסת וכן בחלקים מסומים בדירה, היתה גלויה בתחתית קירות הגבס של חדר הרחצה ומורגשת בתחתית רצפת המטבח והמעבר בין החדרים.
חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט תומכת בטענת התובעים, לפיה מדובר בנזקי רטיבות רחבי היקף אשר היו ידועים לנתבעת קודם למכירת הדירה לתובעים. נוכח הקביעה, לפיה התקבלה גרסת התובעים ביחס להעדר גילוי מצב הדברים כפי שהיה בפועל על ידי הנתבעת בעת מכירת הדירה, עולה המסקנה כי הנתבעת הפרה את חוזה מכר הדירה.
התובעים זכאים לפיצוי בהתאם לחוזה המכר, בגין הפרת החוזה מצד הנתבעת באי גילוי קיומה של בעיית רטיבות קשה בדירה, רטיבות הקיימת בדירה מספר שנים לפחות, אשר חדרה לחלקים שונים ברחבי הדירה וגרמה לנזקים המחייבים טיפול ותיקון.
התובעים דרשו לחייב את הנתבעת בתשלום פיצוי מוסכם, כפי הקבוע בחוזה המכר ובנוסף בתשלום פיצוי בגין עלויות תיקון נזקי הרטיבות וכן עוגמת נפש.
בהקשר זה יש לקבל את טענת הנתבעת, לפיה אין לפסוק כפל פיצוי בדמות פיצוי מוסכם במצטבר לפסיקת פיצוי בגין נזק שנגרם מהפרת החוזה.
הפיצוי המוסכם הקבוע בחוזה המכר הינו חלופי ולא מצטבר לפיצוי הכספי בגין נזק (ראה: סעיף 15(ב) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 לפיו "הסכם על פיצויים מוסכמים אין בו כשלעצמו כדי לגרוע מזכותו של הנפגע לתבוע במקומם פיצויים לפי סעיפים 10 עד 14").
הפיצוי המוסכם הקבוע בחוזה המכר עומד על סך של 110,500 ₪, לפי 10% ממחיר הדירה.
על כן, על הנתבעת לפצות את התובעים בגין הפרת חוזה מכר הדירה, בסך של 110,500 ₪.
מכאן יש לדון בהודעה לצד שלישי שנשלחה על ידי הנתבעת לבעלי הדירות בבניין. במחלוקת החוזית אשר נדונה בין התובעים לנתבעת, שאלת מקור הרטיבות אינה משמעותית. אולם, בכל הנוגע להודעה לצד שלישי יש צורך לבחון, האם הנזקים בדירת התובעים (אשר על דבר קיומם היה על הנתבעת למסור לתובעים קודם למכירת הדירה) מקורם בליקויים ברכוש המשותף.
בסוגיה זו יש לקבל את חוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט, אשר הצביע על המקורות האפשריים לחדירת רטיבות לדירת התובעים, אשר מצויים ברכוש המשותף, ולפיכך הינם באחריות בעלי הדירות בבניין. בפרט, עולה כי מדובר בפגם בצנרת המשותפת (צינור ניקוז אנכי המאסף את מי הגשמים משטח הגג של הבניין), עליה אחראים כל בעלי הדירות בבניין.
בעלי הדירות טענו, כי לא ניתן לחייב אותם בשיפוי הנתבעת בגין הפיצוי אותו היא חייבת לשלם לתובעים, שכן עילת התביעה של התובעים נגד הנתבעת היא חוזית, והם אינם צד לחוזה המכר. יש לדחות טענה זו. במערך הזכויות והחובות שבין הצדדים, יש לבעלי הדירות חבות כלפי הנתבעת הנובעת מכך שהליקויים ברכוש המשותף הם שגרמו, לפי המסתבר, לנזקים לדירה וליקויים אלו קשורים לפיצוי הכספי אותו חבה הנתבעת בתשלום לתובעים.
הנתבעת נמצאה כמי שהפרה את חוזה המכר, בכך שלא גילתה לתובעים את קיומם של נזקי רטיבות קשים המצויים בדירה מספר שנים לפחות. עם זאת, מחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט עלה, כי מקור הרטיבות בליקויים ברכוש המשותף. הנתבעת היתה זכאית לקבלת פיצוי מבעלי הדירות בגין הנזקים בדירתה. גם התובעים, בעלי הדירה הנוכחיים, זכאים כי כלל בעלי הדירות יישאו בתשלום עבור תיקון נזקי הרטיבות בדירה. ככל שהנתבעת חייבת לתובעים פיצוי, הרי שמקורו למעשה, בליקויים ברכוש המשותף אשר גרמו לנזקים לדירה.
עם זאת, בעלי הדירות אינם חייבים בשיפוי הנתבעת במלוא הפיצוי אותו היא חבה לתובעים, שכן גובה הפיצוי נובע מקיומו של סעיף פיצוי מוסכם. התובעים והנתבעת הם שקבעו את גובה הפיצוי המוסכם, אותו ישלם צד אשר נמצא כי הפר את חוזה המכר. בעלי הדירות חייבים בשיפוי הנתבעת רק בשיעור הנזק הישיר אשר הוכח כי נגרם כתוצאה מהליקויים ברכוש המשותף.
בהתאם לחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט, עלות ביצוע התיקונים עומדת על סך של 44,304 ₪. בתוספת מע"מ מדובר בסך של 51,836 ₪. לסכום זה יש להוסיף 15% בבחירת קבלן מזדמן לעבודות קטנות, כך שהנזק בגין תיקון הליקויים ברכוש המשותף עומד על סך של 59,611 ₪.
כמו כן, קיים נזק נוסף בגין הצורך בהעמדת דיור חלופי לתובעים במהלך ביצוע התיקונים. המומחה מטעם בית המשפט העריך כי לוח הזמנים הינו כ- 16 ימי עבודה במהלכם יש לספק דיור חלוף. בשים לב לראיות שהובאו לעניין זה, יש להעריך את שיעור הפיצוי בגין דיור חלופי בסך של 2,500 ₪.
לפיכך, על בעלי הדירות לשאת בנזק הישיר, בגין תיקון הנזקים בדירת התובעים הנובעים מהליקויים ברכוש המשותף, בסך של 62,111 ₪.
סיכום
תביעת התובעים נגד הנתבעת בגין הפרה של חוזה מכר הדירה, התקבלה.
על הנתבעת לשלם לתובעים פיצוי כספי בסך של 110,500 ₪.
ההודעה לצד שלישי שהגישה הנתבעת נגד בעלי הדירות הבניין, התקבלה בחלקה.
על בעלי הדירות בבניין לשפות את הנתבעת בסך של 62,111 ₪.
חבותם של בעלי הדירות בבניין כלפי הנתבעת היא ביחד ולחוד. ביחסים הפנימיים, על כל אחד מבעלי הדירות לשאת בפיצוי לפי חלקו בבעלות בשטח הדירות בבניין. יוער, כי גם התובעים, כבעלי דירה בבניין, להשתתף בתשלום השיפוי לתובעת, וזאת בכובעם כבעלי דירה בבית המשותף.
הסכומים האמורים יישאו הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד הגשת התביעה, יום 17.6.2015.
נוכח התוצאה המפורטת לעיל ובשים לב לעלויות ניהול המשפט (הנובעות גם מקיום מספר רב של דיונים וכן תשלומים למומחים):
הנתבעת תשלם לתובעים סך של 24,000 ₪, בגין הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד של התובעים.
על צדדי ג', בעלי הדירות, לשלם לנתבעת סך של 12,000 ₪, בגין הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד של הנתבעת.
ניתן היום, כ"ד תמוז תשע"ח, 07 יולי 2018 22:31, בהעדר הצדדים.
