קלוג נ' מן

1. לפניי תביעה על סך 130,713 ש"ח שהגישה משכירה נגד שוכרת.

2.התובעת, גב' מימי קלוג, השכירה דירה לנתבעת, גב' נטלי מן. בהתאם לחוזה השכירות תקופת השכירות היא למשך 24 חודשים, החל מיום 15.10.2014 ועד יום 14.10.2016. דמי השכירות החודשיים הם 7,000 ש"ח. על-פי הנטען בכתב התביעה, הנתבעת לא שילמה את דמי השכירות באורח סדיר אלא על-פי גחמותיה, וזאת תוך שהיא מנצלת את היות התובעת עסוקה בטיפול בבעלה שהיה מאושפז בבית החולים במצב סיעודי. לפי הנטען יתרת דמי השכירות שלא שולמה היא בסך 92,500 ש"ח. לדברי התובעת, הנתבעת טענה שאי-תשלום דמי השכירות נובע מקיזוז סכומים שהוציאה לתיקונים בדירה וממצב הדירה. התובעת מודה בכתב התביעה כי בדירה הייתה בעיה של נזילת מים, וכפי שנראה בהמשך מדובר בטענה מרכזית שבעטיה טוענת הנתבעת שלא שילמה את דמי השכירות. אולם התובעת מוסיפה כי פעלה לתיקון הנזילה וכי הנושא הוסדר תוך 30 ימים ולשביעות רצון הנתבעת. בנוסף נטען בכתב התביעה כי ביום 17.8.2016 (כלומר, טרם סיום תקופת השכירות לפי חוזה השכירות) הנתבעת פינתה את הדירה ללא ידיעת התובעת וללא הסכמתה. בנוסף, לאחר פינוי הדירה גילתה התובעת לטענתה כי הנתבעת השחיתה את הדירה והותירה בה נזקים רבים שעלות תיקונם היא כ-36,000 ש"ח.

3.הנתבעת טוענת מנגד כי לא הפרה את חוזה השכירות. לדברי הנתבעת, בדירה הייתה בעיה קשה של נזילת מים, שכתוצאה ממנה ומהמהלכים לתקנה, במשך כחצי שנה לא הייתה בדירה רצפה תקינה. בנוסף, לדברי הנתבעת במשך שבועיים לא היו בדירה מים. כן נטען על-ידי הנתבעת כי דלת הדירה נתקעה פעם אחר פעם. לגרסת הנתבעת, לאור העובדה שלמעשה הדירה לא הייתה ראויה למגורים, סוכם בין התובעת לבין הנתבעת כי לא ישולמו דמי שכירות למשך תקופה בת ששה חודשים החל מחודש פברואר 2015 ועד חודש יולי 2015. בנוסף טוענת הנתבעת כי מימנה על חשבונה תיקונים שונים שנדרשו בדירה וזאת בסך 20,065 ש"ח. אשר לפינוי הדירה טרם המועד, הנתבעת טוענת כי הדבר נעשה בהסכמת התובעת. בפי הנתבעת גם גירסה שונה לגבי הסכומים ששולמו על חשבון דמי השכירות. כן מכחישה הנתבעת את הטענות בדבר גרימת נזקים לדירה.

דיון והכרעה

4.זה יהיה סדר הדיון: בחלק הראשון של פסק-הדין נדון במחלוקות בין בעלות הדין העוסקות בחוב תשלום דמי השכירות. בכלל זאת, ראשית, תידון המחלוקת בין בעלות הדין לגבי הסכומים ששולמו בפועל לתובעת על חשבון דמי השכירות. שנית, תידון טענת הנתבעת להסכמה בינה לבין התובעת לאי-תשלום דמי השכירות למשך ששה חודשים. שלישית, תידון השאלה האם יש מקום לערוך הפחתה בחוב דמי השכירות בשל נזילת המים והתיקונים שנערכו בעקבות זאת בדירה. רביעית, נדון בקיזוזים שערכה הנתבעת בחוב דמי השכירות. חמישית, נדון בטענת הנתבעת כי הוסכם בינה לבין התובעת על סיום השכירות מוקדם מן הקבוע בחוזה השכירות. בחלק השני של פסק-הדין נדון בטענות התובעת לנזקים שגרמה הנתבעת למושכר.

אומר בקצרה כבר עתה כי מסקנתי היא שיש לקבל את עמדת התובעת כמעט במלואה בכל הנוגע לחוב דמי השכירות. מנגד, כפי שיפורט להלן מצאתי שיש לדחות את טענות התובעת לגבי נזקים שנגרמו למושכר.

א.דמי השכירות

א(1)המחלוקת לגבי שיעור דמי השכירות ששולמו

5.מחלוקת ראשונה שיש להידרש אליה נוגעת לשאלה, מהו סכום דמי שכירות ששילמה הנתבעת לתובעת לאורך תקופת השכירות. לטענת התובעת, הסכום הכולל ששולם על-ידי הנתבעת הוא 67,000 ש"ח (סעיף 9 לכתב התביעה וסעיף 11 לתצהירה). הנתבעת חולקת על כך, וטוענת כי שילמה לתובעת דמי שכירות בסכום כולל של 80,975 ש"ח (סעיף 29 ונספח ז' לתצהירה).

6.אף אחת מבעלות הדין לא תמכה את טענותיה אלו בראיה בדבר ביצוע התשלום בפועל לידי התובעת. בנסיבות אלו, אין לי אלא להכריע במחלוקת זו על-פי נטל הראיה. הנטל להוכיח פירעון חוב מוטל על כתפי הנתבע (ראו, ע"א 642/61 טופר נ' מרלה, פ''ד טז 1000 (1962); ע"א 11100/02 חצור נ' דותן, פיסקה 18 (16.2.2004); ולעניין תשלום דמי שכירות ראו, בש"א (שלום רח') 1885/08 עזרא נ' מיזמי רווחה ופיתוח מכון ויצמן בע"מ, פיסקה 2(א) (18.11.2008); ת"א (שלום ת"א) 25066-03-14 מצסה נ' סרוסי, פיסקה 21 (4.7.2018)). פשיטא שלתובעת קושי מובנה להביא "ראיה שלילית" בדבר סכומים שלא שולמו לה. משראתה הנתבעת את גרסת התובעת לגבי שיעור הסכומים ששולמו היה עליה להביא ראיות לסתור זאת, אולם היא לא עשתה כן. משכך, יש לאמץ את גרסת התובעת שלפיה סכום דמי השכירות ששולמו לאורך תקופת השכירות עומד על 67,000 ש"ח.

7.אעיר כי לא נעלמה מעיני העובדה שבמכתבה של באת-כוח התובעת שנשלח לנתבעת בחודש יולי 2016, צוינו תקופות אחרות שלגביהן שולמו דמי השכירות מאשר אלו שצוינו בטבלה המופיעה בתצהיר התובעת (המכתב צורף להודעות בעלות הדין מיום 13.11.2018). עם זאת, הנתבעת לא העלתה טענה לגבי האמור במכתב זה בהתייחס לשיעור תשלומי דמי השכירות שביצעה. מכתב זה לא צורף לכתבי הטענות וגם לא לתצהירי הצדדים. ממילא אין בכך כדי לגרוע מהיות נטל השכנוע בנושא זה מוטל על כתפי הנתבעת, וכאמור, היא לא הביאה בנושא כל ראיה לסתור את גרסת התובעת בתצהירה.

א(2)טענת הנתבעת בדבר הסכמה לאי-תשלום דמי שכירות

8.הנתבעת טוענת כי הוסכם בין הצדדים שהנתבעת לא תשלם דמי שכירות למשך ששה חודשים החל מחודש פברואר 2015 ועד חודש יולי 2015, וזאת בשל הנזילה שארעה בדירה ומשך הזמן שנדרש לעריכת התיקונים בדירה לאחר מכן. לא מצאתי מקום לקבל טענה זו.

9.ראשית, בחוזה השכירות נקבע במפורש, כי "הצדדים מסכימים שכל שינוי בחוזה זה ייעשה בכתב בלבד" (סעיף 8 לחוזה השכירות). הוראה נוספת באותה הרוח מצויה בסעיף 22 לחוזה השכירות, שם נקבע כי "מתן ארכה או הקלה מצד המשכיר לשוכר לא תחשב לוויתור ולא תביא לשינוי חוזה, אלא ניתנו בכתב בלבד" (סעיף 22 לחוזה השכירות; נראה כי הכוונה הייתה לרשום "אלא אם ניתנו בכתב בלבד"). בהוראות אלו הביעו הצדדים לחוזה את הסכמתם כי שינוי החוזה לא יעשה אלא בכתב, ולא למשל בעל-פה או על דרך ההתנהגות. הנתבעת, מצידה, אינה מתמודדת בטיעוניה כלל עם ההוראות האמורות בהסכם. למעשה, די בכך כדי לדחות את טענותיה בנושא.

צדדים לחוזה רשאים להגביל עצמם לצורה שבה ייעשה החוזה ביניהם (סעיף 23 סיפה לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973). יש לכבד את חופש הצדדים לחוזה לקבוע בו הוראה שתכליתה להגביר את הוודאות בהסדר החוזי ביניהם, ולחסוך בדיוק את הדיון שנעשה עתה האם החוזה שונה בעל-פה או בהתנהגות. יוער כי בספרות המשפטית נשאלה השאלה, האם צדדים רשאים להסכים בעל-פה לגבור על כבילה מוסכמת קודמת שלפיה שינויים לחוזה ייעשו רק בכתב (ראו, דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים כרך א 387, ה"ש 1 (1991)), אולם מאחר שהנתבעת לא טענה בנושא לא מצאתי מקום להרחיב בכך. מעניין לציין כי לאחרונה פסק בית המשפט העליון בבריטניה כי יש לאכוף ולכבד הוראה בהסכם שלפיה הוא לא ישונה אלא בכתב, תוך נקיטת עמדה מחמירה יחסית לעניין זה (ראו, Rock Advert. Ltd. v. MWB Bus. Exch. Ctrs. Ltd. [2018] UKSC 24).

10.שנית, דבר קיומה של הסכמה שכזו לא הוכח לגופו של עניין. לא הובאה לכך ראיה. נטל השכנוע להוכחת אותה הסכמה מוטל על כתפי הנתבעת (להיות נטל השכנוע מוטל על כתפי שוכר המבקש שלא לעמוד בהתחייבויותיו על-פי חוזה השכירות, ראו, ע"א 166/90 אזולאי נ' א"ב, מפעלי תיירות אילת בע"מ, פ''ד מו(5) 344, 351 (1992); ת"א (שלום י-ם) 3818/05 אמינוף נ' עוז, פיסקה 9 (11.5.2006); ת"א (שלום י-ם) 3740/07 ישיבה וכולל אברכים אוהלי ירושלים נ' גבאי, פיסקה 16 (15.11.2015); ויצוין כי קביעה זו יפה גם באשר ליתר טענות הנתבעת לאי-תשלום דמי השכירות שידונו להלן). בתוך כך, טענת הנתבעת בדבר אותה הסכמה הייתה כללית בלבד, ואין בפיה גרסה קונקרטית לגבי המועד שבו נעשתה אותה הסכמה, האופן והמקום שבו הושגה וכדומה.

11.שלישית, דומה שאין חולק כי הסכמה על אי-תשלום דמי שכירות למשך ששה חודשים היא חריגה, וגם בשל כך ניתן לסבור שאילו היה בגרסה זו ממש הדבר היה מקבל ביטוי כלשהו בכתב או היה נתמך בראיה כלשהי. רביעית, עיון בטבלה שצירפה הנתבעת עצמה שבה פירטה את התשלומים ששילמה לתובעת (לגרסתה), מלמד שאין מִתאם מלא בין טענתה להסכמה לאי-תשלום דמי שכירות משך ששה חודשים לבין התשלומים שעשתה. זאת גם בהתחשב בקיזוזים הנוספים שעשתה הנתבעת בשל הוצאות שונות שעשתה לטענתה, כפי שיפורט להלן. כך, גם במספר חודשים המאוחרים לתום תקופת חצי השנה הנטענת, לא שילמה הנתבעת את דמי השכירות או שילמה אותם באופן מופחת (ראו, הפירוט מחודש אוגוסט 2015 עד חודש דצמבר 2015 בטבלה שהגישה הנתבעת, נספח ז' לתצהירה). ודאי שאין התאמה בין הטענה להסכמה לאי-תשלום דמי שכירות למשך ששה חודשים החל מחודש פברואר 2015 לבין התשלומים שפורטו בטבלה שבתצהיר התובעת. על-פי טבלה זו, בתקופה שבה הייתה אמורה להיות ההסכמה לאי-תשלום דמי השכירות (בין חודש פברואר 2015 לבין חודש יולי 2015), דמי השכירות דווקא שולמו, והנתבעת פסקה לשלמם לאחר מכן ולתקופה העולה על ששה חודשים. כפי שכבר צוין, אילו רצתה הנתבעת לחלוק על האמור בתצהיר התובעת היא הייתה יכולה לעשות זאת על-ידי הצגת אסמכתאות מתאימות, אולם היא בחרה שלא לעשות כן. חמישית, אין התאמה בין התקופה שלפי הטענה לגביה הוסכם על אי-תשלום דמי השכירות לבין הראיות שלפניי בדבר המועדים שבהם ראוי היה לערוך הפחתה בדמי השכירות בגין בעיית הנזילה בדירה – ועל כך נעמוד להלן.

12.לסיכום, יש לדחות את טענת הנתבעת בדבר הסכמה לאי-תשלום דמי שכירות למשך ששה חודשים.

א(3)הפחתת דמי השכירות בשל נזילת המים והתיקונים שנעשו בדירה 

13.הנתבעת טוענת כי למשך תקופה הייתה הדירה בלתי ראויה למגורים, וזאת בשל נזילת מים ותיקונים שנערכו בדירה לאחר מכן. לטענת הנתבעת, הדירה לא הייתה ראויה למגורים למשך חצי שנה. בכלל זאת טוענת הנתבעת כי משך כחצי שנה לא הייתה בדירה רצפה תקינה. כן טוענת הנתבעת כי משך שבועיים לא היו בדירה מים (סעיף 15 לתצהירה).

14.הנתבעת הביאה ראיות דלות ביותר להוכחת טענותיה. הראיות שצירפה הנתבעת לעניין זה הן תמונות שאכן מראות על חלקים נרחבים ברצפת הדירה שפורקו לצורך ביצוע התיקונים, ואומנם ניתן להסכים שעבודות שכאלו בדירה מפחיתות עד מאוד את יכולת השימוש בה וההנאה ממנה (נספח ג' לתצהיר הנתבעת). אולם לתצהיר גם צורפה הודעת וואטסאפ שממנה עולה שאותן תמונות צולמו לכל המאוחר ביום 5.2.2015, סמוך לאחר התרחשות הנזילה. ככל שתועלה טענה שלא כל התמונות נשלחו באותה הודעת וואטסאפ, הרי שאין בפי הנתבעת גרסה סדורה אחרת לגבי מועד צילום התמונות שצורפו לתצהירה. כך שלמעשה, כל שהנתבעת הציגה הן תמונות אשר צולמו סמוך לאחר קרות הנזילה או שאין לדעת מתי צולמו. לשון אחר, הנתבעת לא הציגה ראיות לגבי משך הזמן שבו הייתה הדירה במצב המתועד באותן תמונות.

15.התובעת צירפה לתצהירה דו"ח של חברת הביטוח שביטחה את הדירה ואשר טיפלה בתיקון הנזילה באמצעות חברת השירות מטעמה (נספח ב' לתצהירה). מהפירוט המובא במסמך זה עולה כי פרק הזמן שבו הדירה הייתה במצבה המתועד בתמונות האמורות היה קצר בהרבה מהנטען על-ידי הנתבעת. הנתבעת התנגדה לקבילות המסמך, שכן הוא לא הוגש באמצעות עורכו. כמובן שיש טעם בטענת הנתבעת לגבי קבילות המסמך. אולם אם נתעלם מאותו מסמך, הרי שהתוצאה היא שהנתבעת לא הביאה ראיות לגבי משך הזמן שבו הדירה הייתה במצבה הנטען, וכפי שכבר צוין הנטל לשכנע בכך מוטל על כתפיה. ההתחשבות בדו"ח חברת הביטוח נעשית אפוא לטובת הנתבעת, שכן אחרת דין טענותיה היה להידחות.

זאת ועוד, אף יש לציין כי הבקשה לפנות לחברת הביטוח לקבלת מידע ממנה הועלתה מצד הנתבעת (ראו, עמ' 1 שורות 16-15 לפרוטוקול הדיון מיום 11.9.2017). קבלת המידע מחברת הביטוח ערכה למרבה הצער חודשים ארוכים באופן אשר עיכב את בירור ההליך (ראו, החלטות מימים 20.11.2017; 20.12.2017; 8.2.2018 ו-19.2.2018). לאחר מכן, ומשהתקבל הדו"ח והנתבעת קראה את תוכנו שאינו תומך בגרסתה, התנגדה לקבילותו.

16.על-פי האמור בתחילת דו"ח חברת הביטוח, לדברי המבוטחת (היא התובעת), "הדיירת נאלצה להיות ימים רבים ללא מים" (עמ' 2 לדו"ח למעלה). על-פי השתלשלות העניינים המובאת בטבלה שבהמשך הדו"ח, הנזילה אירעה בתחילת חודש פברואר 2015. ביום 3.2.2015 דווח לחברת הביטוח על הנזילה, ובו ביום נמסר מפי הדיירת (היא הנתבעת) שהנזילה תוקנה, וכי יש צורך לשאוב מים ולתקן נזקים נלווים (שורה שלישית לטבלה). ביום 4.2.2015 דיווח בעל מקצוע כי יש להחליף את כל הצנרת ברצפה. ביום 8.2.2015 הוחלפה כל הצנרת ברצפה. ביום 9.2.2015 נמסר ש"הכל תקין כרגע", ויש לסגור את המרצפות שהורמו. ביום 15.2.2015 נרשם כי יש לסגור כ-50-45 מרצפות ברצפה. ביום 12.3.2015 בוצעה סגירה של 75 מרצפות ברצפה. ביום 16.3.2015 התובעת יצרה קשר עם חברת הביטוח כשהיא "כועסת" בשל מקומות שנותרו פתוחים בקירות וברצפה. ביום 18.3.2015 נמסר על סיום סגירת הרצפה. ביום 25.3.2015 נרשם כי לא הסתיימה "הסגירה של השיש בכניסה לבית". לאחר דברים אלו מפורטת בטבלה התנהלות בעיקר לגבי החלפת הפרקט. יוער כבר עתה כי מדובר בפרקט שהתקינה הנתבעת בדירה ביוזמתה שלה. ביום 6.5.2015 נרשם כי "נותר לבצע עבודת צבע גדולה".

17.מהפירוט המופיע בטבלה עולה כי הנזילה עצמה תוקנה באותו יום שבו דווחה לחברת הביטוח (יום 3.2.2015). סגירת המרצפות נעשתה ביום 18.3.2015 (למעט באזור הכניסה לדירה). כלומר, מצב הדירה כפי שתועד בתמונות שהגישה הנתבעת – ואלו הראיות היחידות שהגישה להוכחת ולהמחשת מצב הדירה – שרר עד יום 18.3.2015, כחודש וחצי לאחר תחילת השתלשלות העניינים לגבי הנזילה. תקופה זו כוללת את התקופה שלגביה טוענת הנתבעת שלא היו מים בדירה. ודוק, מקובלת עלי העמדה כי מצב הדירה כפי שתועד בתמונות הפחית עד מאוד את יכולת ההנאה ממנה. עם זאת, אין לומר שמצב זה שרר משך חצי שנה, ובכל אופן הדבר לא הוכח. כאמור, אם אתעלם מדו"ח חברת הביטוח שהגישה התובעת, התוצאה היא שמשך הזמן שבו הדירה הייתה במצבה זה לא הוכח כלל.

18.מן הבחינה המשפטית, ההוראה הרלוונטית לענייננו היא סעיף 9(א)(2) לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971 (להלן – חוק השכירות והשאילה), שלפיו אם לא תוקן פגם במושכר, רשאי השוכר "להפחית את דמי השכירות, כל עוד לא תוקן הפגם, לפי היחס שבו פחת שווי השכירות עקב הפגם או את אי-ההתאמה לעומת שוויה לפי החוזה" (כנוסח החוק בתקופה הרלוונטית טרם תיקונו בחוק השכירות והשאילה (תיקון), התשע"ז-2017; ועיינו גם סעיף 15(א) לחוק המביא בנסיבות העניין לתוצאה דומה). תוצאה זו גם נובעת מהתחייבות התובעת בחוזה השכירות שלפיה מערכות הדירה תקינות (סעיף 9(ב) לחוזה), כך שאם התחייבות זו הופרה בשל הנזילה והתיקונים שנעשו בדירה לאחר מכן, על התובעת לפצות את הנתבעת בגין ההפחתה במידת ההנאה מן הדירה שנבעה מכך. תוצאה זו גם עולה מכך שחוזה השכירות מלמד כי הצדדים יחסו חשיבות לנושא תקינות מערכת האינסטלציה, והדבר מצא ביטוי מפורש בו (ראו, סעיף 10(ד) להסכם שם נקבע כי המשכיר מתחייב לתקן כל נזק שנגרם מבלאי תוך שלושה ימים, תוך ציון מפורש של בעיות רטיבות ואינסטלציה). החשיבות שייחסו הצדדים לנושא האינסטלציה גם עולה מזיכרון דברים שנערך על-ידי הצדדים שגם בו נרשם כי על המשכיר לתקן בעיות רטיבות וצנרת תוך 4-3 ימים (סעיף 4 לזיכרון הדברים; נספח ב' לתצהיר הנתבעת ומוצג מ/2).

19.אשר למידת ההפחתה בדמי השכירות בשל מצב הדירה, דעתי היא שיש לפטור את הנתבעת כליל מתשלום דמי שכירות למשך חודש וחצי. לטעמי מידת ההנאה מדירה שבה הורמו עשרות מרצפות ונעשים בה תיקונים נרחבים כמשתקף בתמונות שהציגה הנתבעת, היא כה פחותה, עד שהיא מביאה לאי-תשלום דמי השכירות במלואם. אומנם, לא הוכח על-ידי הנתבעת שזה היה מצב הדירה משך ששה חודשים, אולם אשר לתקופה בת חודש וחצי יש לפטור את הנתבעת מתשלום דמי השכירות.

20.בכל הנוגע להשתלשלות העניינים המתוארת בדו"ח חברת הביטוח לאחר יום 18.3.2015, שעסקה בעיקר בהחלפת הפרקט, אין מקום להפחית את דמי השכירות בקשר לתקופה זו. ראשית, טענה זו הממוקדת בהעדר הפרקט בלבד, להבדיל מהעדר המרצפות ברצפה, לא הועלתה על-ידי הנתבעת. הנתבעת השליכה את כל יהבה על העדר המרצפות ברצפה (ראו, למשל, סעיף 17 לתצהיר הנתבעת, שם טענה כי "...משך תקופה של חצי שנה לא הייתה בכלל רצפה במרבית שטח הדירה..."). כאמור, יש לדחות את גרסת הנתבעת כי מצב זה (שאין ספק שהוא חמור) נמשך חצי שנה. שנית, הנתבעת לא הניחה תשתית עובדתית לגבי מצב הדירה כשהמרצפות בה כבר במקומן, אולם נושא הנחת הפרקט לא הוסדר. משכך, אין לפניי תשתית עובדתית על מנת להעריך את מידת ההפחתה במידת ההנאה מהדירה בשל סוגיית הפרקט כשלעצמה (לשלמות התמונה יצוין כי יש בנמצא כמה תמונות המתעדות להבנתי את מצב הדירה לאחר תיקון המרצפות אך ללא הפרקט אשר צורפו לדו"ח חברת הביטוח, אולם הנתבעת לא העלתה לגבי תמונות אלו כל טענה שהיא, וממילא היא עצמה התנגדה לקבילות המסמכים שהתקבלו מחברת הביטוח). שלישית, הפרקט הובא לדירה על-ידי הנתבעת עצמה וביוזמתה, ועל כן אין התובעת צריכה להיות אחראית להפחתה במידת ההנאה מהדירה בשל נושאים הקשורים לפרקט ולתקינותו. רביעית, מצאתי כמהימנה את עדות התובעת שלפיה נושא תיקון הפרקט נמשך יתר על המידה באשמת הנתבעת עצמה, שהייתה בררנית לגבי סוג הפרקט שיותקן בדירה (עמ' 10 שורות 9-7 ו-17-16 ועמ' 11 שורות 20-19 לפרוטוקול).

21.לשלמות התמונה אעיר כי גם לא מצאתי שיש לערוך הפחתה כלשהי בדמי השכירות בגין עבודות צבע בדירה (הדבר נזכר בטבלה בדו"ח חברת הביטוח; רישום מיום 6.5.2015). לא הובאו ראיות לגבי עבודת הצבע שהיה צורך לעשותה, משך הזמן שארכה, מצב הקירות לפני ביצוע עבודת הצבע והשוואתו למצבם ביום תחילת השכירות, וכיוצא באלו ראיות הנוגעות לנושא זה. הנתבעת גם לא טענה כי יש לפטור אותה מתשלום דמי השכירות בגין נושא זה.

22.כן יצוין כי הנתבעת גם טענה שדלת הכניסה לדירה הייתה פגומה (סעיף 15 לתצהירה), אולם לא הובאו לכך ראיות. על כן אין מקום לערוך הפחתה כלשהי בדמי השכירות בגין נושא זה. בדומה יוער כי גם טענת הנתבעת לגבי עניינים נושאים נוספים הנוגעים לדירה, כגון נזילות נוספות, מצב החלונות, הנגישות לארונות וכדומה, הובאו באופן כללי בלבד וללא ראיות תומכות (ראו, למשל, סעיף 19 לתצהירה), ועל כן אין מקום לערוך הפחתה בדמי השכירות בגין נושאים אלו.

23.לסיכום, יש להפחית מחוב דמי השכירות של הנתבעת לתובעת סכום המתייחס לדמי שכירות למשך חודש וחצי, שהם 10,500 ש"ח.

א(4)תשלום דמי שכירות על דרך הקיזוז

24.הנתבעת טוענת כי נשאה בתשלומים בסכום של 20,065 ש"ח בקשר לתיקונים שונים בדירה, וזאת על אף שהחובה לעשותם מוטלת על התובעת. לעמדתה יש לקזז סכומים אלו מחוב דמי השכירות. לא מצאתי מקום לקבל טענות אלו, למעט בשני נושאים שיפורטו להלן.

25.ראשית, הנתבעת לא הביאה ראיה לפנייה שלה לתובעת טרם ביצוע תיקון כזה או אחר בדירה, תוך מתן הזדמנות לתובעת לתקן את הליקוי בעצמה. לזאת יש להוסיף כי טענות הנתבעת בדבר פניה קודמת לתובעת טרם עשיית תיקונים שונים בדירה הועלו על-ידיה באופן כללי בלבד (ראו, למשל, הטענה הכללית בסעיף 29 לתצהירה נתבעת, וכן ראו סעיף 23 לכתב ההגנה). עריכת פניה מוקדמת לתובעת טרם ביצוע תיקון כזה או אחר בדירה מחויבת על-פי חוזה השכירות (ראו, סעיף 10(ד) לחוזה השכירות, שלפיו על המשכיר לתקן כל נזק בדירה שנגרם מבלאי סביר ולא כתוצאה משימוש לא זהיר של השוכר תוך שלושה ימים "מהודעת השוכר", ואחרת השוכר רשאי לתקן את הליקוי בעצמו תוך קבלת שיפוי מהמשכיר). הוראה זו אומנם אינה דורשת שהפנייה למשכיר תעשה בכתב דווקא, אולם גם לא הוכחה פנייה בעל-פה בנושא לתובעת. כך גם מתחייב מן השכל הישר, שכן אחרת יוכל השוכר לטעון כאוות נפשו לקיזוז סכומים בגין תיקונים שערך בדירה. הדבר גם עולה מהוראת סעיף 9 לחוק השכירות והשאילה, שעל-פיו השוכר זכאי לשיפוי בגין תיקונים שביצע במושכר אם דרש תחילה מהמשכיר לתקנם (כאמור, הוראה זו תוקנה בשנת 2017, ובעת הרלוונטית למאורעות מושא התביעה אף נקבע בסעיף 9(ב) לחוק כי תיקון הפגם או אי-ההתאמה על-ידי השוכר כפוף לדרישה קודמת בכתב מהמשכיר לתקנם; עוד יצוין כי בסעיף 9(ג) לחוק נקבע כי לגבי תיקונים דחופים אין צורך בדרישה מוקדמת מהמשכיר, אולם הנתבעת לא העלתה לגבי הוראת חוק זו כל טענה).

26.שנית, מסקנה זו מתחזקת מעיון בפירוט התשלומים שלהם טוענת הנתבעת. הנתבעת צירפה לכתב ההגנה חשבונית בדבר אספקת דוד חשמלי והחלפת דוד שמש על סך 2,050 ש"ח מיום 30.1.2015, אולם לא הוכיחה שערכה פנייה כלשהי לתובעת בדבר התקנת אותו דוד. חשבונית נוספת היא עבור "פירוק והרכבה של פרקט" בסך 4,660 ש"ח מיום 19.10.2014, כשאין חולק שמדובר בפרקט של הנתבעת שהביאה ביוזמתה מדירה קודמת ששכרה, כך שאין זה ברור כלל מדוע מדובר בהוצאה שהתובעת צריכה לשאת בה. הנתבעת צירפה חשבונית לגבי "ניקוי יבש" בסך 655 ש"ח, אולם לא הביאה ראיות לגבי בגדים שניזוקו באשמת התובעת, למשל בשל נזילת המים, ואף לא הוסבר מדוע היה צורך בניקוי יבש של הבגדים.

27.שלישית, חוסר הבהירות גם עולה מהפירוט בטבלה שצירפה הנתבעת בדבר העלויות שבהן נשאה (נספח ז' לתצהירה). כך, בטבלה נרשם, "צביעת חדר של [בן הנתבעת, א.ו.] ללבן (היה צהוב)" בסך 650 ש"ח, ואין זה ברור מדוע התובעת צריכה לשאת בעלות בחירת הנתבעת לשנות את צבע החדר, וממילא לא הוסבר מדוע מדובר בליקוי בדירה. רכיב נוסף בטבלה הוא "השלמת פרקט בחדרים" בסך 2,300 ש"ח, וכאמור, בהינתן העובדה שמדובר בפרקט שהתקינה הנתבעת מרצונה שלה, אין זה ברור מדוע התובעת היא שצריכה לשאת בעלות זו. פריט נוסף הוא "התקנת מזגן בחדר של [בן הנתבעת, א.ו.] (לא היה מזגן בחדר למרות שאמרה שיש)" בסך 600 ש"ח, וגם זה אינו ליקוי או פגם בדירה. לא הוצגה ראיה להתחייבות מצד התובעת להימצאות מזגן בחדר הילדים, וממילא בחוזה השכירות הצהירה הנתבעת שראתה את הדירה ושמצאה אותה מתאימה לצרכיה תוך ויתור על כל טענת אי-התאמה (סעיף 10(א) לחוזה השכירות; וראו תשובות הנתבעת לעניין זה בחקירתה הנגדית, עמ' 19 שורות 29-17 לפרוטוקול). יצוין שהתובעת העידה שהנתבעת ראתה את הדירה מספר פעמים טרם החתימה על חוזה השכירות (עמ' 8 שורות 22-20 לפרוטוקול). הנתבעת לא סתרה טענה זו והעידה שאינה זוכרת כמה פעמים ביקרה בדירה טרם תחילת השכירות (עמ' 19 שורות 36-30 לפרוטוקול).

28.רביעית, עיון מקרוב בטבלה שהגישה הנתבעת והשוואתה לחשבוניות שצורפו (נספח א' לכתב ההגנה), על סכומן ועל הפירוט המופיע בהן, מלמד שאין מִתאם בינהן. חמישית, הנתבעת לא הראתה מִתאם בין החשבוניות השונות לבין ההפחתות שערכה בזמן אמת בתשלום דמי השכירות ששילמה לאורך תקופת השכירות. משכך, אסופת החשבוניות והטבלה נראות יותר כתירוץ בדיעבד, ופחות כהסבר מזמן אמת לאופן שבו שילמה הנתבעת את דמי השכירות מידי חודש בחודשו.

29.ששית, אין לראות את העובדה שלא הוצגו ראיות מזמן אמת לכך שהתובעת חלקה על אותם קיזוזים כדי ללמד שהתובעת הסכימה להם. התובעת, אישה מבוגרת, טענה בתצהירה כי באותה עת הייתה עסוקה בטיפול בבעלה בבית החולים לאור מצבו הסיעודי ועל כן לא התפנתה לעמוד על זכויותיה על-פי ההסכם (סעיף 9 לתצהירה), וטענה זו לא נסתרה בחקירה הנגדית. ממילא וכאמור, בחוזה השכירות הוסכם שוויתור על זכות יעשה בכתב בלבד (סעיף 22 לחוזה השכירות).

30.את האמור לעיל יש לסייג בשני נושאים. הנושא הראשון הוא כי התובעת הודתה שהסכימה לקיזוז סך של 8,500 ש"ח מדמי השכירות, המורכבים מ-5,000 ש"ח בגין תיקון גג ו-3,500 ש"ח בגין התקנת גגון. יודגש כי התובעת הכירה בכך בכתב התביעה ולא תבעה סכום זה. בחקירתה הנגדית תיארה התובעת את השתלשלות העניינים כך:

"אני הסכמתי לשני דברים בלבד. א – בגג הייתה סתימה בביוב שלא טיפלו בה, אני לקחתי על עצמי לטפל בזה והיא הביאה שני בחורים לאחר שנתתי לה לבחור את ב[ע]ל המקצוע. אני הייתי נוכחת בפגישה הזו, הם ביקשו 5,000 ₪ כולל הכל בשביל הטיפול בגג והסכמתי לזה. כשהם באו הם רצו את הכסף אמרתי שנטלי תשלם להם ואנחנו נסתדר. ב – נטלי מצאה שבצד השני של הגג יש גם מים, היא אמרה שצריך לעשות גגון, היא אמרה שאביה הוא אדריכל ויש לו פועלים שיבואו וזה יעלה 3,500 ₪ כולל הכל. אלו שני הדברים היחידים שהסכמתי להם והייתי לארג'ית" (עמ' 9 שורות 9-3 לפרוטוקול).

עם זאת, בפועל הסתבר שהסכום שהוציאה הנתבעת עמד בקירוב על 8,500 ש"ח, אולם זאת בתוספת מע"מ. לתצהיר הנתבעת צורפה חשבונית בגין "התקנת גגון + איטום" בסך 4,095 ש"ח, המורכבת מ-3,500 ש"ח בתוספת מע"מ בסך 595 ש"ח. כן צורפה חשבונית בסך 6,000 ש"ח מיום 19.1.2015 שמעליה נרשם בכתב יד, "תיקון ראשון גג". הסכום הכולל, 10,095 ש"ח, הוא בקירוב הסכום שלו הסכימה התובעת בתוספת מע"מ. משהסכימה התובעת כי לגבי נושאים אלו תישא בתשלומם, ואם הסתבר שלבסוף הנתבעת נשאה גם בתוספת מע"מ, יש לראות תוספת זו ככלולה בהסכמת התובעת. על כן, יש להכיר בתשלום של דמי השכירות על דרך הקיזוז בסך 10,095 ש"ח.

31.הנושא השני נוגע לכך שהנתבעת צירפה לכתב ההגנה חשבונית בדבר "חידוש אמבטיה" על סך 900 ש"ח, שעליה נרשם בכתב יד: "חידוש אמבטיה לפני כניסה סוכם שאני אשלם ומימי ת[ק]זז לי". בזיכרון דברים שנעשה בכתב יד נרשם כי במקרה של צביעת האמבטיה התובעת תישא בהשתתפות של 300-200 ש"ח בלבד (סעיף 7 לזיכרון הדברים, נספח ב' לתצהיר הנתבעת ומוצג מ/2). אומנם, נושא זה לא נזכר בחוזה השכירות, אך לטעמי בכל זאת יש לראות את הצדדים כמסכימים על השתתפות התובעת בנושא זה. אולם זאת, כאמור, בסכום שאינו עולה על 300 ש"ח, כפי שהוסכם. על כן, מחוב השכירות יופחת סכום נוסף של 300 ש"ח.

א(5)יציאת הנתבעת מהדירה טרם תום תקופת השכירות

32.תקופת השכירות על-פי חוזה השכירות היא עד יום 14.10.2016. הנתבעת טוענת כי בהסכמת התובעת היא עזבה את הדירה ביום 17.8.2016, וכי החל מיום זה היא פטורה מתשלום דמי השכירות. לא מצאתי מקום לקבל את טענות הנתבעת בעניין זה.

33.ראשית, חוזה השכירות קובע פרוצדורה ברורה לקיצור תקופת השכירות מצד השוכר. על-פי חוזה השכירות, "במקרה והשוכר ירצה להפסיק את קשר השכירות ולעזוב את הדירה לפני תום תקופ[ת] השכירות יהיה חייב להודיע על כך למשכיר בכתב שלושה חודשים מראש או להמציא דייר אחר במקומו לשביעות רצון המשכיר ובהסכמתו" (סעיף 19 לחוזה). אין חולק כי הנתבעת לא עמדה בתנאי הוראה זו. כפי שכבר נכתב לעיל, יש לכבד את הסכמת הצדדים שדברים מסוג זה ייעשו בכתב, וזאת על מנת להגביר את הוודאות ביחסיהם החוזיים ולחסוך בדיוק את הדיון במחלוקת כגון זו שמעוררת עתה הנתבעת. שנית, גם בנושא זה הנתבעת לא הציגה ראיות להוכחת ההסכמה הנטענת בינה לבין התובעת, כך שטענתה לא הוכחה לגופו של עניין.

34.הנתבעת ביקשה בתצהירה להיבנות ממסרונים שהגישה התובעת, וטענה כי הסכמת הצדדים על העזיבה המוקדמת של הדירה עולים מן המסרונים "במפורש" (ראו, סעיף 21 לתצהיר הנתבעת; המסרונים צורפו כנספח ג' לתצהיר התובעת). הנתבעת הפנתה למסרונים אלו באופן כללי בלבד, בלא להצביע על מסרון ספציפי כזה או אחר התומך בעמדתה. לטעמי די בכך כדי לדחות את טענתה זו.

למעלה מן הנדרש, עיון במסרונים גם מלמד שאין בטענה זו ממש. באותם מסרונים התרתה התובעת בנתבעת לשלם את דמי השכירות. באחד המסרונים כתבה התובעת כי "הגיע זמן ויש לדבר על סיום כי איני יכולה יותר איתך אני צריכה את הכסף", וכן הוסיפה כי החליטה שעל הנתבעת לעזוב את הדירה תוך שלושה חודשים אלא אם הנתבעת תעמוד בתנאיה של התובעת (מסרון מיום 7.6.2016). הנתבעת השיבה ביום 1.7.2016 שהיא מחפשת דירה. המסרון האחרון שצורף הוא מיום 9.8.2016, שבו שאלה התובעת את הנתבעת מתי תשלם את דמי השכירות בגין חודש אוגוסט 2016, וכן שאלה, "תגידי מתי את עוזבת".

ממסרונים אלו עולה כי התובעת דרשה מן הנתבעת שוב ושוב לשלם את דמי השכירות, והוסיפה כי על הנתבעת לעזוב את הדירה. כן עולה ממסרונים אלו שהנתבעת הודיעה שהיא מחפשת דירה אחרת. אולם לא עולה ממסרונים אלו הסכמה של הצדדים בדבר סיום תקופת השכירות ביום 17.8.2016, כגרסת הנתבעת. כל שהשיבה הנתבעת במסרונים אלו היה שהיא מחפשת דירה, ללא שמסרה מועד קונקרטי ליציאה מן הדירה באופן אשר היה מאפשר לתובעת להערך לכך בהתאם על-ידי איתור שוכר חלופי. יוער כי בכתב ההגנה טענה הנתבעת כי התובעת נתנה את הסכמתה לסיום השכירות ביום 17.8.2016 "מפורשות" (סעיף 32 לכתב ההגנה), ואין ספק שהמסרונים אינם מוכיחים טענה זו. עוד יצוין כי הנתבעת לא העלתה טענה שלפיה פעלה לפי התראת התובעת ליציאה מהדירה תוך שלושה חודשים על-פי המסרון מיום 7.6.2016, וממילא שלושה חודשים ממועד מסרון זה הוא יום 7.9.2016 – ואף בעלת דין לא גרסה בפניי שזהו המועד לסיום יחסי השכירות בין הצדדים. אדרבא, עצם העובדה שהנתבעת מסתמכת להוכחת טענותיה על ראיות שצירפה התובעת, שאף ניתן לסבור שצורפו למעלה מן הנדרש, מלמדת על דלות ראיותיה שלה.

35.הנתבעת טענה בטיעון נוסף שהוגש לאחר תום המשפט (וללא רשות), כי הסכמת הצדדים לסיום המוקדם של השכירות עולה ממכתב ששלחה באת-כוח התובעת בחודש יולי 2016 (בקשה מיום 9.11.2018). למען הזהירות ולשם שלמות התמונה אתייחס לטענה זו, הגם שהועלתה באיחור ושבשל כך לא ניתנה לתובעת הזדמנות להשיב לה. יצוין כי קיימות שתי גרסאות לאותו מכתב, באחת הוא נושא את תאריך 29.7.2016, ובאחרת את תאריך 21.10.2016 (ראו, הודעות בעלות הדין מימים 13.11.2018 שאליהן צורף המכתב). עם זאת, לאור העובדה שמכתב זה נענה על-ידי בא כוח הנתבעת ביום 1.8.2016 (נספח ד' לתצהיר הנתבעת), הדעת נותנת שהמכתב מאת באת-כוח התובעת ככל הנראה נשלח בחודש יולי 2016.

במכתב זה נדרשה הנתבעת לפנות את הנכס בתוך שבעה ימים. בא-כוח הנתבעת השיב לכך במכתב מיום 1.8.2016 באומרו כי הוסכם בין הצדדים שהנתבעת תעזוב את הדירה ביום 17.8.2016 (נספח ד' לתצהיר הנתבעת). על בסיס זה טענה הנתבעת בטיעון הנוסף כי עזיבת הנתבעת את הדירה נעשתה למעשה לדרישת התובעת. לא מצאתי מקום לקבל טענה זו. ראשית, זו לא הייתה גרסת הנתבעת עצמה בתצהירה. הנתבעת לא גרסה כי עזבה את הדירה לדרישת התובעת בשל הפרת חוזה השכירות, אלא שמועד העזיבה המוקדם הוסכם בין הצדדים, ואף הוסכם מפורשות. כאמור, הסכמה שכזו לא הוכחה. ענייננו אינו בניסיון למצוא בתום המשפט מסמכים המתרצים את התנהלות הנתבעת, אלא בבחינה האם הוכחה גרסתה העובדתית של הנתבעת כפי שהובאה בכתב ההגנה ובתצהירה. שנית, לא אך שבתצהירה לא טענה הנתבעת כי עזיבת הדירה נעשתה בהתאם לאותו מכתב, כי אם ההיפך מכך. בתצהירה גרסה הנתבעת כי במכתב זה התובעת "התכחשה לכל הסכמותיה ואמירותיה" וכי "הכתוב בו היה בניגוד גמור לכל ההסכמות והסיכומים שלי עם התובעת" (סעיפים 23-22 לתצהיר הנתבעת). כלומר, גרסת הנתבעת בתצהירה אינה כי עזיבת הדירה נעשתה בהתאם לדרישת התובעת במכתבה, אלא בהתאם להסכמה הקודמת למכתב הנזכר, שלא הוכחה, ושהאמור במכתב עומד בניגוד אליה. שלישית, ניתן לתמוה על ההסתמכות על מכתב באת-כוח התובעת לשם קיצור תקופת השכירות, שעה שמכתב זה לא צורף לתצהירי הצדדים וגם לא לכתבי הטענות.

רביעית, בטיעון הנוסף שהוגש על-ידי הנתבעת נכתב כי כשנשאל בא-כוח הנתבעת בשלב הסיכומים האם יש תימוכין להסכמה על קיצור תקופת השכירות, הפנה בא-הכוח לאותם מסרונים שנדונו לעיל, אולם הוסיף כי "מאחר ונראה לחתום מטה כי הטיעון לא כל כך נראה והתקבל על ידי בית המשפט הנכבד, מוצא לנכון החתום מטה להפנות בעניין גם למכתב הדרישה ששלחה באת-כוח התובעת לנתבעת..." (סעיף 7 לטיעון הנוסף). מדובר בטיעון עובדתי חלופי: קיצור תקופת השכירות בהסכמה, וככל שהטענה לא תתקבל, לחלופין עזיבת הדירה על-פי דרישת התובעת בשל הפרת חוזה השכירות. מובן שאין לקבל זאת. חמישית, גם אילו נקבל את העמדה שהנתבעת עזבה את הדירה על-פי דרישת התובעת במכתב הנזכר, אין להסיק מכך שהתובעת גם ויתרה על פיצוי אבדן דמי שכירות בגין תקופה סבירה לאחר מכן עד למציאת שוכר חלופי. פשיטא שאין התובעת צריכה לשאת בנזק זה הנובע מעזיבת הדירה כתוצאה מהפרת ההסכם. אם ניקח בחשבון פרק זמן סביר למציאת שוכר חלופי, ממילא הגענו לתום תקופת השכירות או סמוך לכך.

כל זאת, כאמור, למען הזהירות ולמעלה מן הנדרש, שכן אין מדובר בטענה שהועלתה בכתבי הטענות, בתצהיר או בסיכומים, אלא לאחר תום הדיון ומבלי שניתנה לתובעת האפשרות להתייחס לדברים – וכאמור, בהתבסס על מכתב שלא צורף לכתבי הטענות ולתצהירי הצדדים.

36.לסיכום, על הנתבעת לחוב כלפי התובעת במלוא דמי השכירות עד תום תקופת השכירות על-פי חוזה השכירות.

א(6)סיכום ביניים

37.להלן חישוב דמי השכירות שבהם חבה הנתבעת לתובעת. הסכום הכולל של דמי השכירות בגין כל תקופת השכירות הוא 168,000 ש"ח (7,000 ש"ח למשך 24 חודשים). מסכום זה יש להפחית את הסכומים הבאים:

• הסכום ששולם – 67,000 ש"ח.

• הפחתה בדמי השכירות למשך חודש וחצי בשל הנזילה והתיקונים בדירה – 10,500 ש"ח.

• קיזוז בגין תיקון גג והתקנת גגון – 10,095 ש"ח.

• קיזוז בגין צביעת אמבטיה – 300 ש"ח.

   

  משכך הנתבעת חבה לתובעת 80,105 ש"ח.

   

  ב.טענות התובעת בדבר נזקים שגרמה הנתבעת לדירה

   

  38.התובעת טוענת כי הנתבעת גרמה נזקים לדירה. טענות התובעת נתמכות בחוות-דעת שמאית מטעם השמאי יעקב מרזוק, ובנוסף לאמור בה תבעה התובעת פיצוי בגין נזקים נוספים. הנתבעת מכחישה שגרמה נזקים כלשהם לדירה. לאחר עיון בראיות שהציגה התובעת הגעתי לכלל מסקנה כי דין חלק זה בתביעה להידחות. אף אם אניח שהתובעת מצאה את הדירה כשבה נזקים שונים, התובעת לא עמדה בנטל להוכיח שאלו נגרמו בתקופת השכירות ובאשמת הנתבעת.

   

  39.התובעת לא הציגה ראיות לגבי מצב הדירה טרם תחילת השכירות. גם השמאי מטעם התובעת העיד שאין לו ידיעה לגבי מצב הדירה טרם תחילת השכירות, כך שאין הוא יכול להעיד על הפער שבין מצב הדירה לפני שהות הנתבעת בה לבין מצבה לאחר מכן. כשנשאל השמאי, "אתה ראית את המצב ולא ידעת מי גרם לו?", השיב, "נכון" (עמ' 15 שורות 35-34 לפרוטוקול). על כן, אף אם מצאו התובעת והשמאי מטעמה "נזקים" שונים בדירה, אין בפניי ראיה לכך שאלו נגרמו במהלך תקופת השכירות ולא היו קיימים קודם לכן.

   

  40.התובעת טענה כי הנתבעת לא ערכה רשימה של ליקויים בדירה עם תחילת השכירות, ומשכך יש לראות כל נזק שנמצא בדירה לאחר יציאת הנתבעת ממנה כאילו נגרם במהלך השכירות. לא מצאתי מקום לקבל טענה זו. בתחילת השכירות הנתבעת לא גיבשה רשימה של ליקויים הקיימים בדירה כשם שהתובעת לא גיבשה רשימה כזו. העובדה שהן התובעת הן הנתבעת לא הציגו ראיות לגבי מצב הדירה בתחילת תקופת השכירות – בין אם על-ידי הכנת רשימה של ליקויים בדירה, בין אם על-ידי הצגת תמונות או בכל דרך אחרת – אינה נזקפת לחובת הנתבעת דווקא. הנטל להוכיח את אחריות הנתבעת לנזקים בדירה מוטל על כתפי התובעת.

   

  41.מעבר לכך, חוות-דעת השמאי שהציגה התובעת וכן תביעתה לפיצוי בגין נזקים נוספים מעוררות קשיים לגופו של עניין. כך, לשם ההדגמה:

   

  (א)בחוות-הדעת השמאית קיימים נושאים שיתכן שנוגעים לבלאי סביר של הדירה או תשתיותיה, ובכל מקרה לא ניתן לגביהם הסבר מספק מדוע מדובר בנזק שיש ליחסו לנתבעת. בין אלו ניתן למנות, למשל, תמונה של משקוף עקום וטיח חסר בחלק העליון של דלת הכניסה (תמונות 1 ו-2 לחוות הדעת), נזקי רטיבות במרפסת הכביסה (תמונה 4 ופריט 6 בטבלה בחוות-הדעת; אציין שמעיון בתמונות אלו לא שוכנעתי שהוכח שמדובר ברטיבות שמקורה במכונת כביסה או מדיח כלים של הנתבעת כנטען, ולא הוצגה בחינה מעמיקה של מקור הרטיבות), פגמים ורטיבות בארונות חדרי הרחצה (פריט 16 בטבלה בחוות-הדעת; בנספח ט' לתצהיר התובעת צוין כי התובעת מוותרת על עלות תיקון ארונות המטבח אולם לא צוינה שם הערה דומה לגבי חדר הרחצה), ותיקונים בלוח החשמל הדירתי (פריט 18 בטבלה בחוות-הדעת). בהעדר הסבר מניח את הדעת לגבי רכיבים אלו, לא הוכח שמדובר בנזקים שנגרמו למושכר על-ידי הנתבעת ושאין מדובר בעניינים הנוגעים לבלאי סביר של הדירה.

   

  (ב)לא כל הנזקים הנטענים נתמכו בראיה. כך, בחוות-הדעת נתבעים 3,000 ש"ח בגין אי-נקיון הדירה, אולם לא הוצגו לכך ראיות. בחוות-הדעת נטען לשבר בברז באמבטיה (ראו, המלל המלווה את תמונה 6 לחוות-הדעת), אולם בתמונה שצורפה לא ניתן לראות שבר בברז, והדבר גם עשוי לנבוע מנזילה הקשורה לתשתיות הדירה. תשובות השמאי בחקירתו הנגדית לגבי נושא זה לא הניחו את הדעת (עמ' 16 שורות 7-4 לפרוטוקול). גם לגבי נזקי לכלוך בדלתות הפנים "עקב נגיעות ושימוש" (פריט 8 בטבלה בחוות-הדעת) לא הוצגו ראיות, ואוסיף כי לגופו של עניין תביעת הפיצוי בשל רכיב זה נראית מוגזמת ומכל מקום לא נומקה.

   

  (ג)הרכיב המרכזי ביותר בחוות-הדעת השמאית נוגע לצביעת הקירות והתקרה, לרבות טיפול בחורים בקירות, הוצאת ברגים וכדומה (בסך 10,000 ש"ח, פריט מס' 2 בטבלה), אולם בחוזה השכירות אין הוראה שלפיה על השוכר לסייד את הדירה בתום השכירות (כפי שנקבע לעתים בהסכמים כאלו; וראו סיכומי התובעת, עמ' 24 שורות 11-10 לפרוטוקול). ההוראה הקיימת בחוזה היא שעל השוכר להשיב את המושכר באותו המצב שבו קיבלו (סעיף 17 לחוזה), אך בהעדר ראיה לגבי מצב קירות הדירה טרם תחילת השכירות לא הוכח שעל הנתבעת לפצות את התובעת בנושא זה. למעלה מן הנדרש, גם לא הוצגו תמונות המוכיחות את מצב הקירות והתקרה בתום תקופת השכירות (למעט תמונות בודדות של חלקים ספציפיים ביותר בדירה, כגון תמונה 5 לחוות-הדעת). שיעור הפיצוי הנדרש בגין רכיב זה מהווה כמעט מחצית מחוות-הדעת השמאית.

   

  (ד)לתצהיר התובעת צורפה הערכת מחיר של חברת שיפוצים (נספח ט' לתצהירה), אולם עיון בהצעת המחיר מלמד שזו חורגת בהרבה מן האמור בחוות-הדעת השמאית, ועלות התיקונים המופיעה בה מגיע לכדי 45,000 ש"ח (לפני מע"מ). הסכום הנקוב בה אף חורג מן הסכום הנתבע בגין ראש נזק זה בכתב התביעה. בתוך כך, בעוד שבחוות-הדעת השמאית צוין שעלות צביעת הדירה לרבות סתימת חורים בקירות היא 10,000 ש"ח (פריט 2 בטבלה בחוות-הדעת), בהצעת המחיר ננקב סכום של 12,500 ש"ח (פריטים 1 ו-2 להצעת המחיר). בעוד שבחוות-הדעת השמאית נרשם שעלות תיקון נזילה באמבטיה היא 500 ש"ח ועלות תיקון מוט רחצה היא 100 ש"ח, בהצעת המחיר מופיעים הרכיבים "תיקון נזילה בדוש האמבטיה" בעלות 1,500 ש"ח ו"החלפת ברזים בחדרי האמבטיה" בעלות 4,000 ש"ח. בעוד שבחוות-הדעת השמאית מצוין שהתיקון הנדרש ללוח החשמל הדירתי הוא בסך 750 ש"ח (פריט 18 בטבלה בחוות-הדעת), בהצעת המחיר נרשם תחת "תיקוני חשמל בכל הדירה + הוספת לוח חשמל" סך של 6,500 ש"ח. פערים אלו, שאינם זניחים, לא נומקו, וממילא חורגים מעמדת המומחה מטעם התובעת עצמה.

   

  (ה)התובעת כללה בתביעתה דרישה לפיצוי בגין "נזקים נוספים", אולם גם אלו לא הוכחו (סעיף 29 לכתב התביעה). התובעת טענה שהנתבעת פירקה ארון בגדים מעץ מלא בשווי מוערך של 5,000 ש"ח, אולם לא הובאו ראיות לגבי הימצאותו של הארון טרם תחילת השכירות ולגבי שוויו. כך גם לגבי טענות התובעת בדבר לקיחת ברז מהדירה ושני כסאות עץ, שלא הוכחו גם כן. לגבי הנושאים האמורים לא צורפו קבלות.

   

  (ו)נזק נוסף שנתבע על-ידי התובעת הוא לגבי החלפת דלת הכניסה לדירה בסך 2,000 ש"ח. אף שעולה מן החשבונית שצירפה התובעת כי היא אכן החליפה את דלת הכניסה לדירה בעלות הנזכרת, לא הובאו ראיות לכך שהצורך בהחלפתה נבע מנזק שגרמה הנתבעת. התובעת טענה כי כלביה של הנתבעת גרמו נזק לדלת הכניסה, אולם לא הובאו לכך ראיות (ראו לעניין זה, סיכומי התובעת, עמ' 24 שורות 32-31 לפרוטוקול). יוזכר כי אחת הטענות שהעלתה הנתבעת לגבי הדירה היא תקלות בתפעול דלת הכניסה. בנוסף, התובעת גרסה בתצהירה כי החליפה את דלת הכניסה פעמיים, פעם אחת בעלות 2,000 ש"ח ופעם נוספת בעלות 3,000 ש"ח, והחלפה כפולה זו של הדלת לא הוסברה באופן מספק (ראו, סעיפים 40-39 לתצהיר התובעת).

   

  (ז)בחוות-הדעת השמאית נכלל רכיב העוסק בשלטי המזגנים בסך 500 ש"ח, ונרשם לגביהם כי "בדירה לא נמצאו שלטי המזגנים" (פריט 14 בטבלה בחוות-הדעת). הנתבעת טענה בתצהירה כי הותירה את שלטי המזגנים אצל השכן (סעיף 26(יג) לתצהירה). אומנם, בחקירתה הנגדית של הנתבעת לא ניתן מענה ברור לשאלה מדוע השלטים של המזגנים לא הושארו בדירה (ראו, עמ' 21 שורות 33-24 לפרוטוקול). אולם, ממסרון שצרפה התובעת עצמה לתצהירה עולה שיתכן שאכן שכן בבניין קיבל לידיו את השלטים ואף השיבם לתובעת כשאחד מהם תקול (נספח ה' לתצהירה; וראו סיכומי התובעת, עמ' 26 שורות 10-9 לפרוטוקול). לאור האמור במסרונים אלו, אין זה ברור נתבעה בחוות-הדעת השמאית עלות שני השלטים בטענה שאבדו.

   

  42.לאור אי-הבהירות והתהיות הרבות העולות מטענות התובעת בחלק זה של התביעה כמכלול, אינני סבור שעל בית המשפט להפריד את המוץ מן הבר עבורה. משכך, מסקנתי היא שיש לדחות את חלק זה של התביעה כולו.

   

  ג.נושאים נוספים

   

  43.התובעת כללה בתביעתה חוב לוועד הבית בסך 600 ש"ח. בתצהירה צמצמה התובעת את רכיב זה ל-450 ש"ח. התובעת לא צירפה אסמכתא להוכחת החוב, למשל, מסמך כלשהו מוועד הבית, אסמכתא לכך שנשאה תשלום זה בעצמה וכיוצא באלו. התובעת הציגה בנושא זה מסמך שערכה להבנתי בעצמה, והאמור בו אינו ברור (מוצג מ/1). גם הצמצום של שיעור החוב בתצהיר התובעת יחסית לכתב התביעה לא הוסבר באופן מספק. משכך רכיב זה לא הוכח, ודינו להידחות.

   

  44.בתביעה נתבעה עלות של החלפת מנעול בסך 250 ש"ח. הצורך להחליף את המנעול בדירה לא הובהר, ועל כן התביעה בעניין זה נדחית. אוסיף גם כי ממילא התובעת החליפה את דלת הכניסה בדירה, כך שיתכן שהחלפת המנעול לא נדרשה.

   

  45.בתצהירה כללה התובעת רכיבי פיצוי נוספים שלא נכללו בכתב התביעה (חוב גז בסך 257 ש"ח, עלות השיפוץ בפועל בסך 52,650 ש"ח שכאמור חורגת מהסכום הנתבע בכתב התביעה ומחוות-דעת השמאי ופיצוי בגין עוגמת נפש בסך 10,000 ש"ח). מאחר שנושאים אלו הועלו בהרחבת חזית אין צורך להידרש אליהם. למעלה מן הנדרש, לגבי חוב הגז אין זה ברור מהמסמך שצורף האם מדובר בחוב המתייחס לתקופת השכירות (נספח ד' לתצהיר התובעת).

   

  46.הנתבעת טענה מעת לעת כי נגרמו לה נזקים שונים. בחקירתה הנגדית טענה הנתבעת, למשל, כי נגרם נזק למחשב שלה (עמ' 20 שורות 15-13 לפרוטוקול) וכן לפרקט שהביאה לדירה (עמ' 22 שורות 33-20 לפרוטוקול). הנתבעת ציינה בכתב ההגנה כי בכוונתה להגיש תביעה נגד התובעת, אולם לבסוף היא לא עשתה כן (סעיף 14 לכתב ההגנה). מכל מקום ולשלמות התמונה, הנתבעת לא הביאה ראיות כלשהן להוכחת נזקים שנגרמו לה. משכך, יש לקבוע כי לא נגרמו לנתבעת נזקים כנטען, וטענות הנתבעת בנושא זה נדחות. כן יצוין כי אין מקום לטענות הנתבעת בדבר השבחות שעשתה בדירה (לגבי הפרקט שנותר בה כנטען בסעיף 26(ג) לתצהירה או לגבי נושאים נוספים), שכן בחוזה השכירות נקבע שכל הוספה או שינוי במושכר הם רכושו של המשכיר (סעיף 12 לחוזה השכירות). על כן, דין טענות אלו להידחות גם כן. בסוף תצהירה העלתה הנתבעת טענה לקיזוז בשל עוגמת נפש שנגרמה לה (סעיף 31 לתצהירה), אולם נסיבות העניין אינן מצדיקות פסיקת עוגמת נפש לזכותה, ומידת הפגיעה ביכולת ההנאה מן הדירה כבר גלומה בהפחתת דמי השכירות שנקבעה לעיל. על כן, גם דין טענה זו להידחות.

   

  47.בתצהירה טענה הנתבעת כי לאור העובדה שהבעלות בדירה משותפת לתובעת ולבעלה, אין התובעת רשאית לתבוע מן הנתבעת אלא מחצית מדמי השכירות בלבד. יצוין שבחוזה השכירות מצוינים התובעת ובעלה יחדיו כ"משכיר". לא מצאתי בסיס לטענה זו, ואוסיף כי מוטב שהיא לא הייתה מועלית. ראשית, הטענה לא נזכרה בכתב ההגנה, והועלתה בהרחבת חזית בתצהיר הנתבעת (ובהבלטה רבה). ברי שאילו הטענה הייתה נזכרת כבר בכתב ההגנה, בתיקון פשוט של כתב התביעה בשלבים מוקדמים של ההליך ניתן היה להסירה מסדר היום. שנית, כפי שטענה התובעת, ואף אני התרשמתי מכך באחד מן הדיונים שאליו הוא התייצב, בעלה של התובעת סיעודי ויש לו מוגבלות רפואית קשה. טענות הנתבעת הן להסכמות בעל-פה שנעשו עם התובעת, הראיות שלפניי נוגעות להתנהלות בין השתיים, ולא הועלתה בפניי כל טענה למעורבות בעלה של התובעת ביחסי השכירות בין הצדדים. הנתבעת העידה שכלל אינה זוכרת אם אי פעם שוחחה עם בעלה של התובעת (עמ' 18 שורות 5-4 לפרוטוקול). אין בפי הנתבעת טענה, למשל, לקרע ביחסים בין בני הזוג, כך שלטענותיה בנושא זה תתכן נפקות מעשית כלשהי. העלאת הטענה כי היה מקום לצרף את בעל התובעת כתובע נוסף היא חסרת טעם ותכלית, וצירופו לא היה מועיל לדיון דבר.

   

  סוף דבר

   

  48.לקראת סיום, דעתי אינה נוחה מהתנהלות הנתבעת. אף שמצאתי כי דין רכיבים שונים בתביעה להידחות, לגבי חלק הארי בתביעה מצאתי את טענות הנתבעת מחוסרות בסיס. הנתבעת העלתה טענות להסכמות בעל-פה כאלו ואחרות עם התובעת שהועלו באופן כללי בלבד ומבלי שהביאה להן ראיה. הנתבעת גם עשתה דין לעצמה בקיזוזים שונים לגבי תיקונים בדירה מבלי שהביאה ראיה שפנתה קודם לכן לתובעת בנושא. באופן זה התחמקה הנתבעת מתשלום דמי שכירות בשיעורים שאינם מבוטלים.

   

  49.בשלב החקירות הנגדיות הגישה התובעת פסק-דין נוסף שניתן לאחרונה בעניינה של הנתבעת, אשר עוסק גם הוא בתביעה שהוגשה נגדה בקשר להשכרת דירה על-ידיה (ת"א (שלום ת"א) 5259-07-15 בן צבי נ' מן (25.8.2018) (מוצג מ/3)). הנתבעת ציינה כי על פסק-הדין הוגש ערעור שטרם נדון. עיון באותו פסק-דין מלמד שגם באותו עניין דובר במשכיר בגיל מבוגר, כבענייננו. גם באותו עניין טען המשכיר לאי-תשלום דמי השכירות, והנתבעת העלתה טענות לגבי מצב הדירה וקיזוזים בשל שיפורים ותיקונים שונים שעשתה בה – והמשכיר השיב לכך באומרו שאלו נעשו ללא ידיעתו וללא רשותו. גם שם הנתבעת טענה שהתקינה בדירה דוּד ופרקט, וכן טענה שתיקנה את הגג. טענות אלו של הנתבעת נדחו, והנתבעת חויבה לשלם למשכיר את מלוא דמי השכירות. אכן, כל מקרה לגופו, והנתבעת ציינה שפסק-הדין אינו חלוט. עם זאת, אומר בלשון עדינה שהדמיון בין שני המקרים מעורר תחושת חוסר נוחות רבה.

   

  50.אשר על כן, התביעה מתקבלת באופן חלקי, במובן זה שהנתבעת תשלם לתובעת 80,105 ש"ח. סכום זה יישא הפרשי ריבית והצמדה כחוק מיום הגשת התביעה.

   

  אשר להוצאות המשפט, יש לקחת בחשבון את העובדה שהמשפט נוהל עד תום. הנתבעת תישא בשכר-טרחת באת-כוח התובעת בסך 25,000 ש"ח (כולל מע"מ). כן תשלם הנתבעת לתובעת הוצאות משפט בגין האגרה ששולמה. הנתבעת לא תחוב בשכר-טרחת השמאי מטעם התובעת ובשכר עדותו, שכן חלק זה של התביעה נדחה.

  ניתן להגיש ערעור לבית המשפט המחוזי תוך 45 ימים מיום קבלת פסק-הדין.

   

  ניתן היום, כ"א כסלו תשע"ט, 29 נובמבר 2018, בהעדר הצדדים.