י. אביעד ניהול ונכסים בע"מ נ' לנדאו

1.התובעת השכירה משרדים לחברה, אשר הנתבעים היו בעליה. לאחר מספר שנים בהם נחתמו הסכמים המאריכים את תקופת השכירות, תמה תקופת השכירות האחרונה ולא נחתם הסכם חדש, אף על פי שהחברה המשיכה להחזיק במושכר. החברה עזבה את המושכר, כאשר לשיטת התובעת, היא מותירה חובות בגין דמי שכירות. במסגרת ההסכמים שנחתמו, נכללה ערבות של הנתבעים לחובות החברה.

השאלות העומדות לדיון הן אם פקע הקשר החוזי בין הצדדים בשל העדר חתימה על הסכם שכירות מעודכן, ואם פקעה ערבותם של הנתבעים או מי מהם.

הרקע

2.בין התובעת לבין מכללת קריית המדע בע"מ (להלן: החברה) נחתם הסכם שכירות ביום 07.01.05. בהתאם להסכם האמור, שכרה החברה מהתובעת נכס מסחרי בפארק המדע ברחובות שכלל משרדים בשטח של 300 מ"ר ו- 5 מקומות חניה.

ביחד עם החתימה על הסכם השכירות הראשון ביום 07.01.05 נחתם מסמך שכותרתו "ערבות אישית", עליו חתמו שני הנתבעים ובו הצהירו הנתבעים כי "אנו הח"מ ערבים ערבות אישית, כלפי המשכיר ללא הגבלה בסכום או עניין, לכל חובות והתחייבויות השוכר על פי הסכם זה, בין חובות בהתחייבויות קיימות ובין עתידיות, כספיות או אחרות, ואני מוותר בזה מראש על הדרישה האמורה בסעיף 8 לחוק הערבות תשכ"ז 1967. ערבותי זו הינה עצמאית מחיוביו של השוכר ובלתי תלויה בהם או בתוקפם. ערבותי זו תחול ללא סייג גם אם השוכר מאיזה סיבה שהיא, לא יהיה חייב לקיים את חיוביו, כולם או מקצתם. ערבותי זו תחול גם אם יחולו שינויים לרבות שינויים יסודיים. למען הסר כל ספק ערבותנו זו תחול גם על תקופת השכירות המוארכת."

ביום 29.01.06 נחתם בין הצדדים הסכם נוסף לפיו השכירות כוללת שטח נוסף של 167 מ"ר, ובשנת 2007 חתמו הצדדים על הסכם שלישי מכוחו שכרה החברה שני מקומות חניה נוספים.

בשנת 2009 נחתם חוזה המאריך את תקופת השכירות, ובשנת 2012 הוקטן השטח המושכר ב- 80 מטר והוחזר מקום חניה אחד לתובעת, ובהמשך, הוחזרו שלושה מקומות חניה נוספים. בשנת 2014 נחתם הסכם שכירות לשנה נוספת וביום 23.02.15 חתמו התובעת והחברה על נספח להסכם השכירות (להלן: הנספח האחרון) המאריך את תקופת השכירות עד ליום 14.02.16. זה הנספח האחרון עליו חתמו הצדדים.

3.בנספח האחרון נכללה הוראה ולפיה "סוכם בין הצדדים כי הסכם זה מתבסס על ההסכם המקורי מיום 7.1.05 ומיום 29.1.06. כל הערבויות, הביטחונות והצקים שניתנו ע"י קסוטו אליהו... ולנדאו מרק... יישארו בתוקף וישמשו גם עבור הסכם זה."

על הנספח האחרון חתומים התובעת, החברה והנתבע 1 (להלן: לנדאו). הנתבע 2 (להלן: קסוטו) אינו חתום על הנספח האחרון, וגם לא חתם על נספח להארכת תקופת השכירות מיום 06.03.14 שנחתם על ידי החברה ולנדאו מצד אחד, ועל התובעת מצד שני.

4.בחודשים פברואר ומרץ 2016 היתה תכתובת דלילה בדוא"ל, בין לנדאו לבין מנהל התובעת, בנוגע להארכה נוספת של תקופת השכירות. לנדאו ביקש להאריך את תקופת השכירות לשנה נוספת ולהפחית את דמי השכירות החודשיים, והיה מאוכזב מכך שבקשתו להפחתת דמי השכירות נענתה בשלילה. הצדדים לא חתמו על הסכם או נספח נוסף, על אף שהתובעת שלחה ללנדאו טיוטה בדוא"ל.

בהודעת הדוא"ל ששלח לנדאו לתובעת ביום 18.03.16 ציין כי הוא סבור שיש להפחית את דמי השכירות והציע כי המחיר יעמוד על כ- 53 ₪ למ"ר. בסיום אותה הודעה רשם לנדאו כי "אשמח להמשיך לעבוד יחד ולהשכיר את הנכס אבל הוא צריך להיות כדאי והוגן יותר לשני הצדדים." לנדאו לא חתם על טיוטת ההסכם שנשלחה לו ולא דרש לחתום על הסכם שונה, לא העביר טיוטה חדשה ולא הודיע על הפסקת השכירות ופינוי המושכר. כאן המקום לציין כי לנדאו היה המנהל הפעיל של החברה והוא זה שחתם הן בשם החברה (ביחד עם חותמת החברה) והן כערב להתחייבויות החברה, על גבי הנספח האחרון להסכם השכירות.

5.החברה המשיכה לשהות ולעשות שימוש במושכר עד לפינויו באמצע חודש אוגוסט 2016. החברה פעלה באמצעות לנדאו אשר ניהל אותה בעצמו באופן בלעדי כאשר לדבריו, קסוטו היה שותף בחברה אך לא פעיל ורק עודכן מפעם לפעם "אחת לכמה חודשים טובים. אולי יותר" על אופן ניהול החברה, הכנסותיה וכדומה (עמוד 17 לפרוטוקול שורות 12-22). בכך שלנדאו נמנע מחתימה על ההסכם, לא היה קיים הסכם נוסף כתוב בין הצדדים.

תמצית טענות הצדדים

6.לטענת התובעת, החברה שילמה את דמי השכירות כסדרם עבור חודשים מרץ ואפריל 2016 אולם לא שילמה עבור החודשים מאי עד אוגוסט 2016 ובמהלך חודש אוגוסט עזבה החברה את המושכר והשלימה את פינוי הציוד באמצע חודש ספטמבר. התובעת טענה בכתב התביעה, כי הנכס הושכר ביום 01.11.16 לשוכרת אחרת וביקשה לחייב את הנתבעים לשלם את חוב דמי השכירות שהצטבר עד ליום 31.10.16.

התובעת סבורה כי מכוח הסכם השכירות, שטר הערבות האישית, הנספח האחרון ותכתובת הדוא"ל בין הצדדים, חייבים הנתבעים לשלם את החוב שצברה החברה בגין דמי שכירות, מכוח ערבותם האישית לאותו חוב. להשלמת התמונה יצוין כי החברה נכנסה להליכי פירוק, ובשל כך איננה צד לתובענה זו.

7.הנתבעים סבורים שיש לדחות את התביעה. לשיטתם, הסכם השכירות הגיע לסיומו ביום 14.02.16 ובאותו מועד פגה באופן סופי ומוחלט ערבותם לחובות החברה על פי הסכם השכירות. הנתבעים טענו כי מאחר שלא נחתמה תוספת נוספת המאריכה את הסכם השכירות, החברה המשיכה להחזיק בנכס שלא מכוח הסכם ובלא שהנתבעים ערבו לחובה לאחר מועד סיום תקופת השכירות על פי הנספח האחרון.

דיון והכרעה

האם קיים קשר חוזי בין הצדדים?

8.אין חולק שלא נחתם הסכם נוסף המאריך את תקופת השכירות לאחר יום 14.02.16. הצדדים חלוקים בשאלה אם הוראות הנספח האחרון ממשיכות לחול בנסיבות אלו, או שהחוזה פקע באופן מלא ומוחלט וכפועל יוצא, פקעה גם הערבות שנחתמה במסגרתה.

סעיף 6(א) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, קובע כי "הקיבול יכול שיהיה במעשה לביצוע החוזה או בהתנהגות אחרת, אם דרכים אלה של קיבול משתמעות מן ההצעה..."

בע"א 692/86, יעקב בוטקובסקי ושות' - חברה לייבוא ושיווק בע"מ נ' אליהו גת, פ"ד מד(1) 57 [1989], נקבע (בעמ' 70) כי "אינני רואה כל קושי להסכים, שחתימתו של צד על גבי חוזה כתוב מהווה ראיה חזקה (אולי מכל ראיה אחרת) לגמירת דעתו, וכן מקובל עלי, כי רוב האנשים המתקשרים בחוזה בכתב אמנם מקפידים שהחוזה ייחתם בידי המתקשרים. ממילא מוטל על בית המשפט לבדוק ביתר קפדנות את קיום היסוד של גמירת דעת בצדו של מי אשר לא חתם על החוזה. אך, כשלעצמי, הייתי נוקט נימה פחות חד-משמעית ונחרצת בהדגשת דלות סיכוייו של המסתמך על חוזה שלא נחתם בידי זולתו להוכיח את גמירת דעתו של יריבו בראיות אחרות. יותר מקובלת עלי, לעניין זה, גישתו של השופט ברק, אשר הובעה (בהקשר ענייני שונה) בד"נ 40/80[15], בעמ' 724-725: '"אכן, אין כל קדושה בחתימה. כאשר היא באה למלא פונקציה הוכחתית, ניתן להחליפה בדרכי הוכחה אחרות'".

על מנת לקבוע אם יש קיבול בהתנהגות, יש לבחון את ההתנהלות של שני הצדדים, ולשקול אם ניתן ללמוד מהם כי היתה גמירות דעת להתקשר בהסכם. אפנה בעניין זה לספרה של פרופ' גבריאלה שלו "דיני חוזים - החלק הכללי" (תשס"ה), בעמ' 217-218, שם מובהר כי "קיבול דרך התנהגות עשוי ליצור חוזה... מעשה לביצוע החוזה או התנהגות אחרת מהווים תחליף להודעת קיבול...".

בהמשך שם (בעמ' 221-222) מציינת פרופ' שלו כי "התנהגות אחרת המהווה קיבול יכולה – בנסיבות ידועות – להיות התנהגות פסיבית, לאמור: שתיקה או העדר תגובה. נסיבות העניין ופירוש ההצעה שם שיקבעו מה המשמעות שיש לייחס לשתיקת הניתבע: קיבול ההצעה או דחייתה... נתונים נוספים המצביעים על גמירת דעתו של הניצע עשויים להעניק לה משמעות פוזיטיבית."

בע"א 65/88, אדרת שומרון בע"מ נ' הולינגסוורת ג.מ.ב.ה., פ"ד מד(3)600 [1990], קבע בית המשפט העליון (בעמ' 609), כי "במקרה שלפנינו, ניתן למצוא מעשה של המערערת לביצוע החוזה, בכך שהיא שילמה בגין החלפים שנתקבלו אצלה... גם שתיקתה של המערערת, אשר לא השיגה על התנאים שבחוזר התנאים בהתכתבות שלאחר משלוח חוזר התנאים, עשויה ללמד על הסכמתה לתנאים שנכללו בחוזר זה".

9.בדומה לפרשת אדרת שמעון, כך גם בענייננו: אמנם, לא נחתם הסכם שכירות. עם זאת, פעולותיה והתנהגותה של החברה, מעידים על כך שראתה עצמה קשורה בהסכם שכירות, המקנה לה זכות להחזיק במושכר, וזאת בשים לב לאלה:

ראשית, החברה לא פעלה לפינוי המושכר. הנתבע סבור כי משהודיע שאינו מוכן לחתום על הסכם הארכה כפי שנשלח אליו, מהווה הדבר "סירוב לחתום על הסכם השכירות", אולם למרות זאת, לא ראתה כל קושי בהישארותה בנכס במשך כחצי שנה נוספת. החברה המשיכה לשהות בנכס, לקיים בה את עסקיה בדרך רגילה. הנתבעים לא טענו כי בשל העדר חתימה פורמלית על הסכם השכירות צמצמו את פעולות בית הספר, הפסיקו לקבל תלמידים, נמנעו מהזמנת ציוד וכד'. התנהלות הנתבעים במושכר היתה אם כן, התנהגות של מי שמחזיק במקום בזכות, ולא בחסד.

שנית, לנדאו – או גורם אחר בחברה – לא פעל כדי לברר מדוע לא קיבל מענה לפנייתו האחרונה. לנדאו לא חזר ופנה בדרישה לחתום על הסכם שכירות בתנאים מקלים, לא הזכיר לתובעת כי הסכם השכירות טרם נחתם, לא דרש להפחית את דמי השכירות באופן פורמלי ובמסמך בכתב, ולא הציג מצג ממנו יכולה היתה התובעת להבין כי החברה רואה עצמה כמי שאינה מחויבת להסכם שכירות, אף אם לא נחתם בפועל. בהתנהלות זו הביע לנדאו את דעתו שההסכם – על אף הסתייגויותיו מתנאיו – ימשיך לחול, עד שייקבע אחרת.

שלישית, לנדאו אישר כי סבר שהתובעת זכאית לדמי שכירות עבור תקופת המשך שהייתה של החברה בנכס. אמנם, לנדאו חלק על גובה דמי השכירות, כאשר לשיטתו היה על התובעת להסכים למתן הנחה, או לבצע השקעה בנכס. עם זאת, לא ניתנה כל הסכמה של התובעת להפחתת דמי השכירות.

בפועל, החברה שילמה דמי שכירות לתובעת. מדובר בסכומים שאינם דמי השכירות המלאים ששולמו בתקופות קודמות, ואולם מדובר בסכומים ניכרים ומשמעותיים, ועם קבלתם, יכולה היתה התובעת להסיק באופן סביר, כי החברה רואה עצמה קשורה בהסכם שכירות, המחייב תשלום דמי שכירות משמעותיים, בדומה לסכומים ששולמו עד ליום 14.02.16.

רביעית, בחקירתה של גב' עדי סלע העידה נציגת התובעת כי היו בינה לבין לנדאו יחסי היכרות משך שנים ארוכות אשר בעטיים נמנעה מלבוא אליו בטענות, כאשר שולמו דמי שכירות מופחתים בחודש מרץ 2016. גם מעדותו של לנדאו ניתן ללמוד כי היתה מערכת יחסים קרובה בינו לבין עובדי התובעת, כאשר לנדאו מתייחס למנהל התובעת בשמו הפרטי (החל מעמוד 18 שורה 16). מערכת יחסים כזו מצמיחה, בצד התנהלות ידידותית ונעימה, גם יחסי אמון והסתמכות. לנדאו לא נמנע מהמשך מגע עם עובדי התובעת, לא התנהג באופן שמעלה חשד שאינו חש כמי שמחזיק בנכס כדין. במצב זה, יצר מצג לפיו כל עוד לא יגיעו להבנה אחרת, וכל עוד לא יודיע באופן ברור על הפסקת יחסי השכירות, חלות ההסכמות הקודמות אליהם הגיעו הצדדים.

חמישית, בהתאם להוראות ההסכם בין הצדדים, פעלה החברה לאתר שוכר חלופי לנכס, כאשר התגבשה ההחלטה לפנות את המושכר. בפרק ג' לתצהיר עדותו של לנדאו, נטען כך: "לתובעת היתה אפשרות לסיים את ההסכם בהודעה של חודשיים ולפיכך אין לתובעת כל עילה במיוחד לאור העובדה שהחברה מצאה שוכר חלופי". בהמשך, בסעיף 31 לתצהירו, מסר לנדאו כי "אדגיש כי מי שמצא את השוכר החלופי שנכנס לנכס, חברה המפעילה את 'מכללת חוה זינגבוים', הייתי אני, ועשיתי זאת עוד בתחילת חודש ספטמבר 2016.". לעניין זה, יש לתמוה: אם אכן לא היתה לחברה כל מחויבות חוזית כלפי התובעים, בהעדר חתימה על ההסכם החדש, מדוע טרח לנדאו לאתר שוכר חלופי ולקשר בינו לבין התובעת? באין הסכם, אין כל חיוב על החברה למצוא שוכר חלופי, והעובדה כי לנדאו פעל וטרח לצורך כך, מדברת בעד עצמה.

פעולות אלו מצד לנדאו, כנציג הנתבעת, שומטות את הקרקע תחת טענתו להעדר קשר חוזי מחייב בין הצדדים, בשל העובדה שלא חתם בפועל על טיוטת ההסכם החדש שנשלחה לו.

בענייננו, בשים לב לכלל הנסיבות, נדחית טענת הנתבעים (עמוד 25 שורות 22-24) לפיה מבחינה חוזית לחברה אין חבות, ונקבע כי היה על החברה לשלם דמי שכירות ראויים.

10.עם זאת, בהעדר הסכם חתום, אין הגדרה לתקופת שכירות תחומה בזמן. בנסיבות אלו, חלות הוראות סעיף 19(א) לחוק השכירות והשאילה, הקובע כי "לא הוסכם על תקופת השכירות, או שהצדדים המשיכו לקיימה לאחר תום התקופה שהוסכם עליה בלי לקבוע תקופה חדשה, רשאי כל צד לסיים את השכירות על ידי מתן הודעה לצד השני זמן סביר מראש."

דמי השכירות

11.בהתאם להוראות סעיף 3 לחוק השכירות והשאילה התשל"א – 1971, "פרטים של חוזה שכירות שלא נקבעו בהסכם בין הצדדים יהיו לפי הנוהג שהצדדים להסכם ראו אותו כמקובל עליהם בעסקאות קודמות שביניהם, ובאין נוהג כזה – לפי הנוהג שצדדים סבירים רואים אותו כחל בעסקאות מאותו סוג."

סעיף 13 לחוק השכירות והשאילה קובע את החובה לשלם דמי שכירות, ובהתאם לס"ק (ב) "לא הוסכם על שיעור דמי שכירות או על דרך קביעתם, ישולמו דמי שכירות שהיו ראויים להשתלם לפי הנסיבות בעת כריתת החוזה."

כאמור, התובעת זכאית לקבל דמי שכירות עבור תקופת השימוש של החברה במושכר , והמשך החזקתה בנכס חרף סיום תקופת השכירות על פי הנספח האחרון. יש מכך משום הודעה בהתנהגות, כי בשלב זה, ימשיך לחול החוזה כפי שנחתם בשנה הקודמת, בהתאם להוראות סעיף 3 לחוק השכירות והשאילה. מכאן, כי נקצבו דמי שכירות חוזיים על ידי הצדדים. לחלופין, ככל שיש לקבוע מהם דמי השכירות הראויים בהעדר חיוב חוזי חד משמעי, ועל פי חוק השכירות והשאילה, יש להעמידם על סכום דמי השכירות ששילמה השוכרת בשנה האחרונה לשימושה במושכר. הנתבעים לא הוכיחו כי היה שינוי כלשהו בנסיבות (למעט טענה בעלמא בפנייתו של לנדאו, שלא גובתה באסמכתא או עדות נוספת) שהצדיק שינוי בדמי השכירות בהשוואה לשנת השכירות הקודמת. כפועל יוצא, אני רואה בדמי השכירות המוסכמים על פי הנספח האחרון כדמי השכירות הראויים.

דמי השכירות המוסכמים לתקופת השכירות החוזית האחרונה נקבעו בנספח האחרון, ועל בסיס אותו נספח שילמה החברה לתובעת (למשל, עבור התקופה שבין 15.06.15 עד 14.07.15) סך של 27,414 ₪ בתוספת הפרשי שער. בסעיף 14 לכתב התביעה טענה התובעת כי דמי השכירות לפי ההסכם עומדים על 27,774 ₪ כולל מע"מ, וטענה זו לא הוכחשה.

12.בסיכומיו ציין ב"כ התובעת כי התובעת הסכימה לקבל את התשלום בסך 27,000 ₪ כסכום חודשי ראוי עבור המשך שהייתה של החברה במושכר. יש בכך קיבול בהתנהגות להפחתה מסוימת של דמי השכירות החודשיים. כאשר החברה בחרה לשלם, בשתי הזדמנויות שונות, סך של 27,000 ₪ לתובעת, ולא טרחה לציין לאיזו תקופה מתייחס כל תשלום, היא יצרה מצג לפיו היא משלמת בכל פעם עבור חודש שכירות אחד ובכך הביאה את התובעת לסמוך על כך שהתשלום החודשי ימשיך ויועבר באופן סדיר באותו סכום, חרף עיכובים מסוימים שאירעו בשל מצוקה אליה נקלעה החברה באותה עת.

על כן, וחרף המסקנה שבסעיף 10 לעיל, אני קוצבת את דמי השכירות הראויים בסכום "עגול" של 27,000 ₪ (כולל מע"מ והפרשי שער).

13.תקופת השכירות הקצובה על פי הנספח האחרון הסתיימה ביום 14.02.16. בהסכמי השכירות הראשונים שנחתמו, נקבעה תקופה של "הודעה מוקדמת" של ארבעה חודשים, במקרה של פינוי המושכר טרם סיום תקופת השכירות. בהמשך, בחוזה מאוחר יותר, קוצרה התקופה לחודשיים. בנסיבות המקרה, לנוכח ההסכמה הקודמת, אופי המושכר והתנהלות הצדדים, אני קובעת כי הזמן הסביר להודעה על סיום השכירות בהעדר מועד חוזי קצוב, בהתאם לסעיף 19(א) לחוק השכירות והשאילה, הוא של חודשיים.

אין חולק כי החברה פינתה את המושכר במהלך חודש אוגוסט 2016. בתצהיר התמיכה לבקשת הרשות להגן (המהווה את כתב ההגנה) נרשם (בסעיף 7.1) כי המפתחות הושבו לתובעת ביום 15.08.16. הנתבעים לא טענו, מקל וחומר לא הוכיחו, כי קדמה לפינוי זה הודעה מוקדמת כלשהי.

התובעת טענה כי מועד הפינוי הוא למעשה אמצע חודש ספטמבר 2016 שכן עד למועד זה נותר ציוד של החברה במושכר. הנטל להוכיח את המשך החזקת החברה במושכר מוטל על התובעת, ולא הובאה לעניין זה אסמכתא מספיקה. אמנם, לנדאו אישר כי הושארו חפצים של החברה במושכר אולם לגרסתו הדבר היה בהסכמת מנהל התובעת (ואפשר אפילו כדי לסייע לתובעת). מנהל התובעת לא הובא למסור עדות והטענה לא נסתרה. כפועל יוצא, אני קובעת כי מועד הפינוי היה 15.08.16 וכי מועד סיום חיובה של החברה בתשלום דמי שכירות הוא ביום 14.10.16. מדובר אם כן, בתקופה של שמונה חודשים, במהלכם היה על התובעת לשלם דמי שכירות. בחישוב של 27,000 ₪ לחודש, החיוב הכולל לתקופה זו הוא בסכום של 216,000 ₪.

14.כרטסת הנהלת החשבונות של התובעת הוגשה על ידי הנתבעת, בהסכמת התובעת, וסומן נ/1. מהכרטסת עולה כי עבור דמי שכירות שולם בתקופה הרלבנטית סכום כולל של 79,000 ₪. אין מחלוקת בין הצדדים באשר לנתון זה. בהתאם, הפרש דמי השכירות אשר החברה חבה לתובעת, הוא בסך של 137,000 ₪.

15.לא מצאתי כי יש לדון בטענת הנתבעים כי לא הובאו נתונים בדבר דמי השכירות ששילמה השוכרת החלופית, אשר ייתכן והטיבה את מצבה של התובעת. זאת, מאחר שטענה זו לא נזכרה בכתב ההגנה, והצדדים במשותף הודיעו על התנגדות כללית להרחבת חזית. מעבר לכך, השוכרת החלופית נכנסה למושכר בחודש נובמבר, לאחר סיום התקופה בגינה חושב חוב החברה. בין היתר בשל כך, אני דוחה את הטענה כי בנסיבות אלו קמה "חזקה לטובת הנתבע" לפיה לא נגרם נזק לתובעת.

16. באשר לחוב הנטען בגין דמי ניהול, אני מקבלת את טענות הנתבעים שלא הוכח כי התובעת שילמה תשלום חוב כזה, בשם ובמקום החברה, לחברת הניהול, ולא הוכחה כל יריבות בין הצדדים הנוגעת לתשלום זה, ולא הוצגה אסמכתא או המחאת זכות המקימה לתובעת עילת תביעה בגין סכום זה. על כן, אני דוחה רכיב זה מתביעת התובעת.

ערבותם של הנתבעים

17.ב"כ הנתבעים הפנה את בית המשפט למספר פסקי דין אשר לשיטתו, מלמדים על כך כי הערבות עליה חתמו הנתבעים פקעה בסיום תקופת השכירות על פי ההסכם האחרון שנחתם.

בת.א. (שלום ת"א) 30996/06, קנטי טרי נ' רוזנברג הדסה [11.07.2006] נדון מקרה שבו הסתיימה תקופת השכירות על פי הסכם לו ערבו שניים מתוך הנתבעים ונחתם הסכם שכירות לתקופה נוספת עליו לא חתמו כערבים. נקבע שם כי בהעדר חתימה על ערבות על התוספת המאריכה את תקופת השכירות, הרי שתמה ערבותם של המבקשים. בית המשפט ציין כי "על המשיבה היה ליידע את המבקשות, בהיותן ערבות, ולקבל הסכמתן להיות ערבות לתקופת הארכת ההסכם."

בת.א. (שלום ת"א) 59820/06, שושני יעל נ' שיטרית ברנרד [17.03.2008] נדונה טענה לפיה משלא נדרש הערב לחידוש ערבותו לתקופת האופציה, פג תוקפה עם תום תקופת השכירות הראשונה. נקבע כי לו רצו המשכירים "להמשיך וליהנות מערבותו של מנשרוב היה עליהם להבטיח את חתימתו המחודשת כערב להסכם." באותו מקרה, לאחר תקופת השכירות הראשונה, חתמו הצדדים על הסכם שכירות נוסף למימוש חלקי של תקופת האופציה, למשך שנה נוספת, מבלי שהערב נדרש לחידוש ערבותו.

בת.א. (שלום חיפה) 12877/04, זבולון גולדמן נ' מפעלי אומן אדן בכר (1990) בע"מ [05.03.2006], שוב הובאה לפתחו של בית המשפט השאלה אם מנהל החברה השוכרת ערב לחובותיה. באותו מקרה, נחתם הסכם שכירות, ובשנתיים שלאחר מכן נחתם בכל שנה הסכם: לאחר שנה, נחתם הסכם להארכת השכירות ובחלוף שנה נוספת, נחתם הסכם שכירות נוסף לשנה. נקבע בפסק הדין כי "הנתבע 2 לא ערב לחוזה מיום 28.2.03. העובדה שהוא חתם עליו כמנהל אינה עושה אותו ערב. לא היה זה הסכם הארכה של ההסכם הקודם, כמו בשנה הקודמת, אלא הסכם חדש, שעליו לא ערב הנתבע."

בת.א. (שלום ת"א) 57234/05, לוגדמאסטר בע"מ נ' ברכה שיר [19.09.2006] הוארכה תקופת השכירות המקורית לתקופה נוספת, כאשר הערבה לא נתבקשה ולא חתמה על שטר ערבות לגבי תקופת השכירות שמעבר להסכם המקורי. בנסיבות אלו, ועל אף שלא נתבקשה הערבות חזרה, נקבע כי אין תוקף לערבותה, בין היתר, לאחר שנקבע שהערבה לא ידעה על הבקשה להאריך את תוקף ההסכם, אלא בדיעבד. באותו פסק דין ישנן הפניות לפסקי דין נוספים שניתנו בסוגיה דומה, בהם נקבע כי "כאשר השוכרת חתמה על הסכם שכירות נוסף, לאחר החוזה המקורי, מנהלה אשר חתם על חוזה השכירות הנוסף אינו ערב לחוזה הנוסף."

קביעה דומה ניתנה בת.א. 1540/02 (שלום טבריה), אבי מושינסקי עו"ד, כונס נכסים, נ' יצחק פרנקו [12.07.2006], שם קבע בית המשפט כי הוא מצטרף לעמדה לפיה פרשנות כתב ערבות צריכה להיעשות בצמצום וכי משכיר צריך להחתים ערב על ערבות לתקופת שכירות נוספת, בין אם מלכתחילה ובין במסגרת חידוש או הארכת הסכם שכירות. אלא, שקיים סייג לכלל זה ולפיו הוא לא יחול במקרים שבהם עולה בנסיבות העניין, באופן מובהק, כי עם חתימת כתב הערבות היה ברור כי הערב הסכים שבהעדר שינויים רלבנטיים ערבותו תמשיך לחול גם על תקופת שכירות נוספת, ככל שתהיה. באותו מקרה נקבע כי בית המשפט לא שוכנע כי חל הסייג לכלל הפרשני האמור, ובמיוחד מאחר שלא היו סעיפי אופציה בחוזה אשר התייחס להסכם לתקופה מצומצמת של 7 חודשים בלבד.

בת.א. (שלום רמלה) 1639/03, חדד ניסים נ' נעמת יצחק [14.06.2005] נקבע כי חובת תום הלב חלה גם כאשר מדובר בעילה שטרית, בתביעה למימוש ערבות על פי שטר וכי על פי עקרון זה, במקרה שניתנה ארכה לחייב העיקרי, יש לתת הודעה על כך גם לערבים ובתוך זמן סביר, על מנת לקבל את הסכמתם להארכת תוקפו של שטר הערבות למשך תקופות שכירות נוספות. גם באותו מקרה, נחתמו בין השוכר למשכיר הסכמים נוספים בדבר המשך השכירות ונקבע כי הערבה לא היתה יכולה לדעת על אותם הסכמים נוספים או לערוב לתקופות עתידיות אלו. בנסיבות שנדונו שם לא נקבע במסגרת ההסכם המאוחר, כי הערבות שניתנה תמשיך לחול על הסכמים מאוחרים ולא נמסרה הודעה לערבה כי שטר החוב עליו חתמה יוותר בתוקף גם עבור הסכמים שנכרתו לאחר תום תקופת ההסכם לו ערבה.

18.סקירת פסקי הדין שנזכרו לעיל מעלה באופן בולט כי כולם מתייחסים לסיטואציה שבה נסתיימה תקופת שכירות חוזית והצדדים הסכימו, בין בכתב ובין בעל פה, על תקופת שכירות נוספת. לא כך המצב בענייננו: הסכם השכירות על פי החוזה הסתיים ביום 14.02.16. הצדדים באו בדברים ביניהם באשר לחתימה על הסכם נוסף או על ארכה להסכם הקיים, אולם לא הגיעו לעמק השווה וההסכם לא נחתם. על כן, גם לא נחתם כתב ערבות נוסף או חדש, שהיה למעשה חלק בלתי נפרד מההסכמים הקודמים.

במקרה דנן, לא מדובר על כתב ערבות במסמך נפרד ממסמך ההסכם אלא בפסקה המפרטת את הערבות בתוך הסכם השכירות עצמו. כתוצאה מכך, העובדה שהחברה לא חתמה על הסכם השכירות באמצעות מנהלה לנדאו, הביאה לכך שלא נחתם גם כתב ערבות נוסף. כאמור לעיל, הפסיקה קבעה כי חובות תום הלב נפרשות גם על דיני השטרות שכן מדובר בעיקרון כללי החל על כל זכות, כל חיוב וכל פעולה משפטית. ברע"א 6553/97, אפרים חגאי נ' חברת עבודי חיים בע"מ, פ"ד נב(2) 345 [1998], נקבע כי אין מניעה להחלת עקרון תום הלב גם על זכות שטרית. במקרה דנן, חובת תום הלב המוטלת על לנדאו במסגרת היותו ערב להתחייבויות החברה, מחייבת כי לא יתן ידו להישארות החברה במושכר בלא הסכם שכירות כאשר אינו מתכוון לערוב לחיוביה כפי שערב בכל השנים הקודמות, ובלא שתימסר הודעה על כך למשכיר.

19.נכון הדבר, כי התביעה לא הוגשה בעילה של הפרת חובת תום הלב אולם עילת התביעה עניינה בכתב הערבות, ובקביעה אם יש תוקף לאותה ערבות, ובית המשפט רשאי ואף חייב לשקול גם את שאלת תום הלב של כל הצדדים, וביניהם, תום ליבו של הערב. בעניין זה אפנה לדבריו של לנדאו בחקירתו הנגדית כי בסמוך לסיומה של תקופת השכירות החוזית "החברה היתה תקופה די ארוכה, גם לפני זה, בקשיים תזרימיים, די לחוצים" (עמוד 19 שורה 22) וכי מסר לתובעת בכמה פגישות "שמאוד קשה לי ואני מאוד לחוץ ואנחנו מתנהלים בקושי ושיעזור לי קצת" (שם, שורות 29-30).

20.הנתבעים הפנו לפסק הדין ברע"א 2443/98, מאיר ליברמן נ' בנק דיסקונט לישראל בע"מ, פ"ד נג(4) 804 [1999[ (להלן: פרשת ליברמן) וסבורים, כי על בסיס פסיקה זו, מכח חובת תום הלב היה על הנושה-התובעת להודיע לערבים שהיא רואה אותם כמחויבים על פי כתב הערבות, מאחר שלא נחתם הסכם חדש. לשיטת הנתבעים, לו פעלה התובעת בתום לה, היתה חייבת להעביר להם הודעה מפורשת וברורה, על מנת שהערב יוכל לכלכל את צעדיו, ולהקטין את נזקיו. לא ניתן לקבל טענה זו, שכן בפרשת ליברמן נדון מקרה שבו חייב קיבל ארכה לפירעון הלוואה, בלא שהערבים קיבלו מידע על כך. בית המשפט קבע שם (בעמ' 814) כי "אילו ידעו הערבים על דבר הארכה הם יכלו לנסות לנקוט אמצעים שיבטיחו כי אזרי יפרע השטר בטרם יעזוב את הארץ, או לפחות יעמיד אמצעים מספיקים לפירעון השטר בהיותו מחוץ לישראל. אמצעים אלה לא נקטו הערבים, שכן הם לא ידעו כלל על הארכה שניתנה לחייב העיקרי. לדעתי, הפר בכך הבנק-הנושה, האוחז בשטר כנפרע, את אמת-המידה להתנהגות ראויה ביחסיו עם הערבים".

בענייננו, לא ניתן לטעון כי לנדאו לא ידע שהחברה אינה משלמת את חובותיה עבור דמי שכירות, שכן ידיעותיה של החברה, הן ידיעותיו שלו כמנהלה ובעליה. על כן, לא נדרש מהתובעת למסור ללנדאו הודעה כי החברה אינה משלמת דמי שכירות; כי החברה ממשיכה להחזיק בנכס ללא שנעשה שינוי מוסכם ומסודר בתנאי השכירות או בדמי השירות; כי לא נחתם הסכם שכירות חדש חרף תוך תקופת השכירות; וכיוב'.

חרף הקשיים הכלכליים בהם היתה נתונה החברה לדברי לנדאו, נטען על ידו כי "אין ספק שאם היינו מגיעים להסכמות לא הייתי חותם בשום אופן על ערבות אישית" (עמוד 20, שורה 2). אציין תחילה כי מדובר בטענה כבושה שלא הועלתה בשלב קודם, בכתב ההגנה או בתצהיר עדותו הראשית של לנדאו. משכך, משקלה של טענה זו זעום. מעבר לכך, מצאתי הצהרה זו לא אמינה שכן כאשר לנדאו מבהיר כי הודיע לתובעת על קשייה הכלכליים של החברה, ובד בבד ביקש להפחית את דמי השכירות, כאשר בוודאי לא ציפה לוויתור התובעת על ערבותו האישית (ואף לא העלה בפניותיו בקשה כזאת) וכל טענה אחרת בלתי סבירה בעליל.

הישארות החברה בנכס, בלא להודיע באופן ברור כי היא רואה עצמה כמי שפטורה מחוזה השכירות, ובמיוחד פטור הנתבע מערבותו, הביאה לכך שהתובעת לא פעלה לפינויה. קשה לשער כי משכירה (שמודעת לקושי כלכלי של השוכרת), היתה מסכימה להארכה ללא ערבות של לפחות אחד ממנהלי החברה, ובמקרה כזה, היתה יכולה לפעול לפינוי השוכרת באופן מזורז.

21.אין חולק, כי קסוטו לא חתם על ההסכמים המאריכים את תקופת השכירות לכל הפחות בשנתיים האחרונות לקיומה של שכירות חוזית, אם כי נחתמו כאלה הסכמים על ידי התובעת מצד אחד, והחברה ולנדאו כמנהלה וכערב מצד שני. בכך, אישרה התובעת בהתנהגותה - או בהימנעותה מהתניית המשך השכירות בחתימתו של הערב השני - את שחרור קסוטו מערבותו. תוצאה זו היא גם התוצאה המתבקשת מהפסיקה שנזכרה לעיל.

22.שונה הדבר בנוגע ללנדאו אשר ידע על המשך החתימה על הסכמי שכירות נוספים ובחתימתו האישית ערב לאותם הסכמים, ובאופן מעשי מנע את החתימה על הסכם שכירות נוסף שיחול על התקופה החל מיום 15.02.16 ואילך. אמנם, לנדאו הוא מנהל בחברה וערב ויש להפריד בין "כובעו" כאדם פרטי וערב לבין "כובעו" כמורשה החתימה מטעם החברה. עם זאת, בשל היותו חובש שני כובעים, אין ספק כי לנדאו היה מודע באופן מובהק כי הוא ערב להסכם; כי ההסכם לא חודש בכתב; כי החברה נשארה במושכר ללא הסכם עדכני המשנה את הוראותיו של ההסכם הקודם; וכי הוא חתום כערב על ערבות החלה, על פי המפורט בהסכם הראשון, "לכל חובות והתחייבויות השוכר על פי הסכם זה, בין חובות והתחייבויות קיימות ובין עתידיות..." כאשר אותה ערבות הוזכרה והוארכה בהסכמים המאוחרים יותר.

אני דוחה את טענתו של לנדאו (סעיף 27 לתצהיר עדותו) כי הביע בחודש מרץ 2016 חוסר הסכמה לחידוש ההסכם לאחר שהתובעת לא הסכימה לתנאים שביקשה החברה. דברים אלו לא באו לידי ביטוי בתכתובת שהוצגה וצורפה לתצהירו. בהודעת דוא"ל מיום 18.03.16 הביע לנדאו את אכזבתו והציע תנאים מקלים לתקופת שכירות נוספת אולם סיים את מכתבו במילים "אשמח להמשיך ולעבוד יחד ולהשכיר הנכס אבל הוא צריך להיות כדאי והוגן יותר לשני הצדדים" ולא ציין כי הוא מסרב לחתום על חוזה, כי הוא מבטל את ערבותו גם אם ייחתם כזה חוזה, או כי אין מקום להמשך הידברות בין הצדדים על מנת להגיע להסכמה ולהאריך את חוזה השכירות לתקופה נוספת.

ב"כ הנתבעים הפנה בסיכומיו לע"א (מחוזי תל אביב) 1011/01, ניצולת הקרטל בע"מ נ' דניר דננברג בע"מ [05.11.2003], אולם אין ללמוד מאותו פסק דין לענייננו. באותה פרשה, לא הייתה כל הוכחה בכתב ליצירת הערבות, ופסק הדין מתייחס לנסיבות המיוחדות של אותו מקרה. אין חולק, כי סעיף 3 לחוק הערבות, התשכ"ז-1967 מחייב כי הסכם ערבות יהיה בכתב. בענייננו, הנסיבות שונות בתכלית. בין הצדדים להליך דנן קיים הסכם הערבות בכתב שהוא חלק מהסכם השכירות. השאלה שהיה צורך לדון בו, היא אם הערבות ממשיכה לחייב את הערב בתום תקופת החוזה, כאשר לא נחתם חוזה נוסף מצד אחד, אולם השוכרת - בניהולו של הערב - נותרה בנכס והמשיכה בו את פעילותה הרגילה. עניין זה נדון בהרחבה לעיל.

23.כאמור לעיל, בהתאם לנוסח תניית הערבות, הסכים הערב שערבותו תהיה גם להתחייבויות עתידיות. אפנה להוראות סעיף 15 לחוק הערבות, הקובע:

(א)ניתנה ערבות לחיוב עתיד לבוא רשאי הערב, כל עוד לא נוצר החיוב הנערב, לבטל ערבותו על ידי מתן הודעה בכתב לנושה, אולם עליו לפצות את הנושה בעד הנזק שנגרם לו עקב הביטול.

(ב)ניתנה ערבות כאמור בהסכמת החייב וביטל הערב ערבותו בלי שנתן לחייב הודעה על כך זמן סביר מראש, על הערב לפצות את החייב בעד הנזק שנגרם לו עקב אי-מתן ההודעה.

על בסיס כל האמור לעיל, ערבותו של לנדאו עומדת בעינה, ועל פי הדין, לו ביקש לבטל את ערבותו על חיובים עתידיים של החברה, היה עליו לעשות כן בהודעה בכתב, באופן מפורש וברור. משלא עשה כן, הערב אינו פטור מערבותו על פי התחייבות זו.

24.בדומה לקביעה בפרשת ליברמן ובשינויים המחויבים, יש לקבוע בענייננו - כמעט במילותיו של בית המשפט העליון - כי אילו ידעה התובעת על כוונתו של לנדאו לבטל את ערבותו, היתה יכולה לנסות ולנקוט באמצעים שיבטיחו את פירעון דמי השכירות. התובעת לא עשתה כן, שכן לנדאו נמנע מלומר לה כי הוא אינו מסכים להמשך ערבותו לחובות החברה. בכך, הפר לנדאו את אמות המידה להתנהגות ראויה ביחסיו עם התובעת.

טענת הנתבעת כי לא ייתכן שהמשך שהיית שוכר בנכס מאריכה אוטומטית ערבות הפוגמת בעקרונות יסוד של סעיף 3 לחוק הערבות, אינה מתקבלת במקרה זה. מדובר בערב שהוא למעשה הרוח החיה, המנהל והמפעיל את השוכרת, והוא אינו יכול מצד אחד לבחור להישאר בנכס ללא הסכם חתום, כאשר החברה נמצאת בקשיים כלכליים, ומצד שני להתכחש לחבותו על פי הערבות עליה חתם.

לנוכח כלל נסיבות המקרה, אני קובעת כי ערבותו של לנדאו חלה כל עוד לא נחתם הסכם שכירות חדש הקובע - במפורש או מכללא - כי אינו ערב עוד לחיובי החברה.

25.מנגד, נראה כי קיים קושי מסוים גם בהתנהלות התובעת, שיש בו כדי להעיב על זכותה המלאה לקבלת חוב דמי השכירות שנקבע לעיל, מלנדאו, הערב לחיובים. התובעת (באמצעות מנהליה) בוודאי ידעה שלא נחתם הסכם שכירות חדש ומסודר. חרף זאת, לא ביקשה להסדיר באופן ראוי את המשך יחסי השכירות כמו גם את ערבותו של לנדאו. התובעת היתה מודעת לקשיים הכלכליים של החברה, ואף הסכימה לקבל תשלום חלקי של דמי השכירות בחודש מרץ 2016 (עמ' 11, שורות 13-30) מבלי להעביר הבהרה כי מצטבר חוב אשר לנדאו יידרש לפרוע, ככל שלא ישולם על ידי החברה. התובעת אפשרה הצטברות של חוב משמעותי לחברה, מבלי שפעלה להתריע בפני לנדאו כי במידה ותידרש, תפעל לממש את ערבותו. אמנם (כאמור לעיל), אין ספק שהיתה ללנדאו ידיעה מלאה ושלמה בדבר הארכה שניתנה לחברה לפרוע את חובה בגין דמי השכירות, אולם מנגד, הוא ידע שלא חתם בשם החברה על הסכם חדש, ולא חידש את ערבותו. בנסיבות אלו, התנהלות בתום לב מצד התובעת היתה מחייבת כי תבהיר ללנדאו את המשמעות וההשלכות של ארכה זו באופן ברור בשל היותו ערב לחובות החברה.

חוסר תום לב של זוכה נבחן בכך שיש במעשיו משום הכשלה. נראה כי במידה מסוימת היתה הכשלה בהתנהלות התובעת לנוכח האמור לעיל.

שוב, בנוסח לשון בית המשפט העליון בפרשת ליברמן, אילו הבין לנדאו - בשל הודעה ברורה ומפורשת של התובעת - כי החברה צוברת חובות אל מול התובעת, שהוא עלול להידרש לפרוע כערב, יכול היה לנקוט באמצעים להבטיח את תשלום החוב על ידי החברה במועד מוקדם יותר ולפני שלא נותר כסף מספיק בקופתה, ואף בדרך של בחירת מועד מוקדם יותר לפינוי המושכר.

ר' לעניין זה ע"א 9447/06, דניאל פוקס נ' משה אלבס [25.03.2008]: "מדובר במקרה שבו חטאו שניים כאחד, בהפרת חובת תום הלב בשלב המשא ומתן ובשלב החוזי, ובנסיבות אלה מוצדק לעשות שימוש בעיקרון תום הלב על מנת לשלול את סעד הביטול שלכאורה היו המערערים זכאים לו עקב הפרת החוזה.".

26.ומן הכלל אל הפרט: לאחר ששקלתי את משקלה הערכי של הפרת חובת תום הלב מצד כל אחד מהצדדים, אני סבורה כי לנדאו פעל באופן מכשיל הרבה יותר בהשוואה לתובעת, ועם זאת, כאמור, התנהלות התובעת אינה חפה מטעויות. מצאתי בנסיבות אלו, להפחית מהחיוב המוטל על לנדאו בשיעור של 20% בשל הפגם בהתנהלות התובעת.

על כן, החוב אשר לנדאו חייב לפרוע כלפי התובעת, כערב לחובות החברה, הוא בסכום של 109,600 ₪ (שהם 80% מהחוב אשר חושב בסעיף 14 לעיל).

סוף דבר

27.אני מחייבת את הנתבע 1 לשלם לתובעת פיצוי בסכום של 109,600 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד היום.

לסכום זה יש להוסיף הוצאות משפט בסך 2,000 ₪, שכ"ט עו"ד בסך 12,097 ₪ (אשר חושב בהתאם לתעריף המינימאלי המומלץ של לשכת עורכי הדין, וללא מע"מ לנוכח הוראות תקנה 512(ג) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984) ואגרת בית משפט בסך 2,740 ₪ (מחושבת באופן יחסי לסכום שנפסק, דהיינו, בשיעור של 2.5% מהפיצוי).

28. התביעה כנגד הנתבע 2 נדחית. אני מחייבת את התובעת בהוצאות הנתבע 2 (שלא התייצב למרבית הדיונים) בסך של 1,000 ₪ ובשכ"ט עו"ד (בין היתר בשים לב לעובדה שהייצוג של שני הנתבעים היה משותף), בסך של 3,510 ₪.

29.החיובים ההדדיים ישולמו בתוך 30 ימים, ולאחר מועד זה יישאו הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד התשלום בפועל.

זכות ערעור כחוק.

ניתן היום, כ"ב חשוון תשע"ט, 31 אוקטובר 2018, בהעדר הצדדים.