אסתא חברה לבנין והשקעות בע"מ ואח' נ' עידן 88 שיווק כלי עבודה (94) בע"מ ואח'

האם מי שרכש נכס מכונס נכסים וקיבל צו מכר המתאר בקירוב את שטח הנכס, זכאי לתבוע בעלי נכס גובלים בטענה כי לא קיבל בפועל את מלוא השטח שרכש ויש לו זכות לקבל את השטח החסר מתוך שטחם, למרות שבהסכם מול הכונס יש החרגה של השעבוד מהשטח בו מחזיקים הנתבעים.

רקע וטענות הצדדים

1.בקרן הרחובות שדרות התעשייה ורחוב צה"ל באזור התעשייה הצפוני באשקלון שוכן מגרש בשטח של כ-6 דונמים. המגרש שכן על שני גושים שונים וחלקי חלקות וזאת ללא חלוקה פנימית של המגרש וללא רישום הזכויות של המחזיקים בו בלשכת רישום המקרקעין (להלן: המגרש הגדול).

המגרש הגדול היה בבעלות חברת מ.ש. מרכז לרכב בע"מ ומר יצחק בנו ז"ל (להלן: הבעלים הקודמים) אשר במהלך השנים מכרו חלק מזכויותיהם במגרש. בפועל המגרש הגדול מורכב משני חלקים נפרדים, הצפוני הכולל מבנה משרדים וסככות אחסנה ושטח פתוח, והדרומי עליו בנוי מרכז מסחרי ובו חנויות שונות (החלק הדרומי אשר ברובו מחזיקים הנתבעים יכונה להלן: החנויות).

הבעלים הקודמים משכנו את זכויותיהם במגרש לטובת בנק הפועלים אשר לימים מונה כונס נכסים על הזכויות בתיק הוצאה לפועל. הכונס החל לפעול למכירת המגרש הגדול ושלח הודעות פינוי למחזיקי החנויות. אלו מצדם פתחו בהליך משפטי כנגד הבנק, שיפורט להלן, בסופו זכו להחרגת החנויות מהשעבוד מכוחו פעל הכונס.

2.אחר הדברים האלה, ביום 29.5.2005 , נערך הסכם מכר בין הכונס לבין התובעים בהליך זה, אליהם הצטרפה כרוכשת גם גב' יצחק חיה אביטל (קרובת משפחה של הבעלים הקודמים). ההסכם מתאר את הממכר כמגרש בשטח של כ- 4,970 מ"ר עליו נמצא מבנה ובו משרדי העסק בנו חומרי בנין, אולם אחסנה וקומת גלריה הידוע כגוש 1215 חלקי חלקות 27, 47, 49 וגוש 1216 חלקי חלקה 40 ואשר הזכויות בו רשומות ברשות מקרקעי ישראל (להלן: המגרש).

התובעים רכשו את המגרש תמורת 1,225,000 ₪ בצירוף מע"מ ובסעיף 8 ד' להסכם המכר נקבע כי ידוע לקונים כי על אף הרישום ברשות מקרקעי ישראל הנכס הוא אך ורק כמוגדר במבוא להסכם ולגבי יתרת הזכויות במקרקעין בגושים ובחלקות הנ"ל, אין לבנק שעבוד על זכויות אלו עקב "הסכמתו להחריג את החנויות במקרקעין מהשעבוד הרשום לטובתו".

בעקבות ההסכם נחתם צו מכר החוזר על תיאור המגרש במבוא להסכם.

3.בכתב התביעה טוענים התובעים כי הם הבעלים של מגרש בשטח של 4970 מ"ר בגושים ובחלקות המתוארים בהסכם. נטען כי המגרש הוא חלק ממגרש בשטח כולל של 6,070 מ"ר והיתרה בשטח של 1100 מ"ר הוחרגה מהסכם המכר ונמצאת בשליטת בעלי חנויות במתחם, הם הנתבעים.

נטען כי לאחר הסכם המכר בוצע במקרקעין הליך של אישור תכנית שיכון ציבורי וכל המגרש הגדול נרשם כגוש 2519 חלקה 23 והשטח הכולל הוקטן ל-5959 מ"ר. לאור ההקטנה של המגרש הכולל טוענים התובעים כי השטח בו הם זכאים להחזיק הוא 4,879 מ"ר ואילו הנתבעים בשטח של 1080 מ"ר. לפי מדידה שערכו התובעים בעזרת המודד יצחק זרפשני, בשנת 2013, הסתבר להם כי הם מחזיקים בפועל בשטח של 4422 מ"ר .