רזידנס מ.נ. בע"מ נ' ס.י. אבן יזמות בע"מ

האירועים הרלוונטיים וטענות הצדדים 

1. לפני תביעה לפיצוי בגין איחור במסירת שתי דירות שנבנו במסגרת הסכם קומבינציה שנחתם בין הצדדים ביום 23.6.13, לבניית בניין מגורים בשכונת "כוכב הצפון" בתל אביב (נספח א' לתצהיר התובעת).

2. בהסכם הקומבינציה נקבע כי מועד המסירה יהא שנתיים ממועד קבלת ההיתר כאשר הנתבעת התחייבה להשיגו תוך 75 יום. התובעת טענה שמועד המסירה הצפוי היה אוגוסט 2015, אולם ביום 22.7.14 חתמו הצדדים על תוספת להסכם שדחתה את מועד המסירה ליום 6.9.16, וזיכתה את התובעת בפיצוי בסך 100,000 ש"ח בצירוף מע"מ (התוספת להסכם צורפה כנספח ב' לתצהיר התובעת, ותכונה להלן: "התוספת". יוער כי השנה הנקובה במסמך שגויה).

3. הצדדים החילו בסעיף 7.9 להסכם הקומבינציה המקורי את חוק המכר (דירות), תשל"ג – 1973 (להלן: "חוק המכר"), ובהתאם לכך הוגשה התביעה לפי ערך שכירות של 10,000 ₪ לחודש עבור כל דירה, ובהתאם לחישוב הקבוע בסעיף 5א לחוק המכר.

   לפיכך בכתב התביעה נתבע סך של 274,150 ₪ כפיצוי בגין האיחור עד להגשת התביעה, בצירוף 25,000 ₪ לחודש מיום 6.6.17, ועד מועד מסירת החזקה בדירות בפועל כפי שיפורט להלן.

4. הנתבעת התגוננה וטענה כי התוספת קובעת כי המועדים למסירת הדירות ימחקו והמועד החלופי שייקבע הוא 6.9.16. הנתבעת הפנתה לסעיף 2 לתוספת שבו נקבע שהיא משלמת לתובעת סך של 100,000 ₪ ולא תהיה לתובעת כל טענה או תביעה כלפי הנתבעת בנוגע למועד סיום הבניה ומסירת הדירות על פי הסכם הקומבינציה. משכך טענה כי תניה זו קובעת וויתור מלא של התובעת על כל טענה בדבר איחור במסירה, ללא קשר למועד מסירת הדירות בפועל.

   בנוסף הכחישה הנתבעת את שווי ערך השכירות החודשי הנטען.

5. יוער כי תביעה זו הוגשה ביום 13.6.17, ובמסגרת ההליך טענה התובעת כי הדירות נמסרו לידיה ביום 11.4.18. הנתבעת נדרשה לאשר את המועד הנ"ל, ובפתח הדיון מיום 3.12.18 טענה כי מועד מסירת החזקה מבחינתה הוא מועד קבלת אישור האכלוס ביום 7.3.18, שכן מאותו מועד הדירות היו ראויות למגורים. לשיטת הנתבעת, התובעת עכבה את קבלת הדירה ממועד אישור האכלוס ועד למסירתה בפועל, ועל כן אינה זכאית להסתמך על איחור במסירה.

6. מטעם התובעת הוגש תצהירו של מר שלומי בוכריץ, מנהלה ואחד מבעליה, וחוות דעת השמאי אורן גרנית. מטעם הנתבעת הובא תצהירו של מנהלה מר יעקב אטרקצ'י, וחוות דעת השמאי אודי קושל.

7. התובעת טענה כי השכירה את אחת הדירות, ועל כן הוגש הסכם שכירות בהתייחס לדירה זו לה"ה אריאל ודנה פריד תמורת סך של 10,500 ₪ לחודש (ת/1). משהנתבעת עמדה על זימון השוכרת לעדות, זומנה עו"ד דנה פריד כעדה נוספת מטעם התובעת.

8. משנחקרו העדים והשמאים על תצהיריהם, וב"כ הצדדים סיכמו טענותיהם, ניתן פסק הדין.

   הפלוגתאות

9. הפלוגתאות בין הצדדים הינן כדלקמן:

   • פרשנות התוספת להסכם.

   • שווי דמי השכירות של הדירות.

   • האם ניתן לפסוק פיצוי עתידי בהתייחס למועדים שלאחר הגשת התביעה ועד למועד מסירת החזקה בפועל.

     דיון והכרעה

     פרשנות התוספת להסכם

10. התוספת קבעה בזו הלשון:

    "1. הצדדים מסכימים בזאת כי המועדים לקבלת היתר ולסיום בניית הדירות המפורטים בהסכם הקומבינציה יימחקו, ובמקומם יהיה מועד אחד למסירת דירות התמורה כהגדרתן בהסכם הקומבינציה, אותו הצדדים קובעים ליום 6.9.2016.

    2. היזם משלם למוכר במועד חתימת הסכם זה סך של 100,000 ₪ + מע"מ, כנגד חשבונית מס כדין, ובכפוף לפירעון התשלום הנ"ל, אין ולא תהיינה למוכר כל טענה ו/או דרישה ו/או תביעה כלפי היזם ו/או מי מטעמו בנוגע למועד קבלת היתר בניה ומועד סיום הבניה ומועד מסירת דירות התמורה על פי הסכם הקומבינציה."

11. הנתבעת טענה בסיכומיה כי מועד המסירה נקבע ליום 6.9.16 ומעולם לא הוסכם כי לאחר מועד זה תחול על הנתבעת חובה לשלם פיצוי בגין איחור במסירה. ב"כ הנתבעת הפנה לסיפא לסעיף 2 לתוספת הקובע סילוק כל טענה בגין מועד סיום הבניה ומסירת התמורה. משכך טען בסיכומיו כי המועד המקורי למסירת הדירה כפי שנקבע בהסכם נמחק, ואינו רלוונטי עוד וכל מה שנותר הוא המועד הסופי שנקבע בתוספת.

12. סעיף 25 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, מרכז מספר כללי פרשנות וקובע כי חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו. (על פרשנות חוזה הבוחנת את לשון החוזה, הנסיבות החיצוניות והתכלית הסובייקטיבית והאובייקטיבית של החוזה, ראה לדוג': ע"א 3375/06 קמטק מערכות בע"מ נ' מדינת ישראל, משרד הביטחון (22.03.2011)).

    עוד נפסק כי בנסיבות שבהן חוזה נתון לפרשנויות אפשריות שונות, אין להניח כי הוא נועד להטיל על אחד הצדדים חיוב בלתי סביר, וחזקה שתכלית חוזה, ובפרט חוזה עסקי, שהוא נועד להשיג תוצאות בעלות היגיון כלכלי ועסקי (ראה: ע"א 8427/12 יעקבסון נ' ויגדור (22.12.2014)).

13. בבחינת לשון החוזה, הרי שהפרשנות המוצעת ע"י הנתבעת אינה תואמת את מכלול נוסח הדברים בתוספת. במסגרת התוספת, הצדדים הותירו את כל הוראות הסכם הקומבינציה על כנן, לרבות סעיף 7.9 בדבר פיצוי בגין איחור במסירה, והמירו את מועד המסירה הקודם (שהתייחס למספר חודשים ממועד קבלת ההיתר) במועד נקוב. בפתח התוספת הצדדים מבהירים כי "המוכר והיזם הגיעו להסכמה סופית בדבר מועד המסירה של דירות התמורה..." (ההדגשה שלי – א.ש), אך אינם מציינים שהם מבטלים את סעיף 7.9 להסכם.

    נכון הוא שסעיף 2 לתוספת קובע שתמורת תשלום של 100,000 ₪ לא תהיה למוכר טענה בנוגע למועד המסירה, אולם הפרשנות הסבירה היחידה האפשרית, היא שסילוק זה מתקיים רק במידה והנתבעת אכן עומדת במועד המסירה החדש שננקב בסעיף 1. היינו מדובר בויתור על כל טענה בגין איחור עד יום 6.9.16, ולא בהתייחס לתקופה שלאחר מכן.

    ודוק, ככל שתמורת התשלום התובעת היתה מוותרת על כל טענה בנוגע לאיחור במסירה, בלי קשר למועד שבו יימסרו הדירות בפועל, לא היה טעם להתחייב למועד המסירה החדש ביום 6.9.16, שכן חזקה על הצדדים שלא השחיתו מילותיהם לריק (ראה: ע"א 344/03 צוקרמן נ' כלל החזקות עסקי ביטוח בע"מ (5.8.2003)).

14. בנוסף, סבורני שהפרשנות שהנתבעת מייחסת לתוספת נעדרת כל היגיון מסחרי. במועד חתימת התוספת הדירות לא היו מוכנות למסירה, ולא סביר שהתובעת כקונה שאמורה לקבל דירות מקבלן (שהרי הוחלו על העסקה הוראות חוק המכר), תסכים לקבל פיצוי בעוד מועד המסירה הצפוי אינו ידוע. כלומר, לשיטת הנתבעת היא יכולה היתה להתמהמה עם השלמת הדירות ללא כל הגבלה. אין קונה שיסכים להסדר כזה וקל וחומר שלא התובעת, כמי שעוסקת ביזום מקרקעין ושמנהליה בעלי ניסיון רב בתחום (ראה עדות מר בוכריץ בעמ' 20, ש: 29-32).

15. לא מצאתי שיש בדברי ב"כ הנתבעת בסיכומיו אודות נסיונות התובעת לסכל את זכייתה של הנתבעת בהקמת הפרוייקט (מאחר והיא רצתה לבנות את הפרוייקט בעצמה), כל רלוונטיות לפרשנות שהוצעה על ידה. כך גם אין בידי לקבל את טענת ב"כ הנתבעת כי התובעת לקחה על עצמה סיכון מבוקר כשחתמה על התוספת לאחר שהתקבל ההיתר, וכי העדיפה לקבל פיצוי שברקע טענות על עיכובים מצד התובעת.

    מר בוכריץ שחתם על התוספת מטעם התובעת הבהיר בחקירתו (בעמ' 21, ש: 2-9), שבמועד חתימת התוספת הצדדים ראו שהתובעת לא תוכל לעמוד במועד המסירה המקורי, ועל כן הסכימו לדחות את מועד המסירה תמורת תשלום של 100,000 ₪ וזאת על אף שהפיצוי המוארך לשיטת התובעת עמד על מעל 200,000 ₪. מר בוכריץ רמז להיותו של מר אטרקצ'י איש עסקים קשוח וטען כי נוכח זאת, הסכים להסתפק בסכום נמוך מזה. דברים אלה עולים בקנה אחד עם הערכת דמי השכירות של הדירות כפי שידונו בהמשך.

    ב"כ הנתבעת מפנה בסיכומיו לדבריו של מר בוכריץ בחקירתו (בעמ' 21, ש:16-17), אז נשאל מדוע לא קבעו בתוספת מנגנון לתשלום דמי השכירות לאחר יום 6.9.16, והשיב "למה אתה חשבת שהוא יאחר? אני לרגע לא חשבתי שהוא יאחר מעבר לכך".

    סבורני שלא ניתן ללמוד מהדברים האמורים על שלילת ההסדר הקבוע בחוק המכר לפי הסכם הקומבינציה, ואין מקום לפרש את סעיף הוויתור בתוספת כמי שמתייחס גם לאיחור מעבר למועד הנדחה. לא יעלה על הדעת שהצדדים יקבעו חיוב חוזי מהותי בדבר מועד מסירה, ללא כל סנקציה בגין הפרתו. הפרשנות המתקבלת על הדעת היא שסעיף הוויתור מתייחס לאיחור מהמועד המקורי ועד מועד המסירה הנדחה (6.9.16), וזאת תמורת תשלום הפיצוי המוסכם.

    משהצדדים לא שינו את מנגנון הפיצוי הקבוע בהסכם הקומבינציה, הוא עומד בעינו החל ממועד המסירה הנדחה.

16. מר אטרקצ'י נשאל בחקירתו (בעמ' 26, ש: 27 ואילך), האם גם אם המסירה היתה נדחית ב- 10 שנים לא היה על הנתבעת לשלם פיצויים, והשיב שהוא סבור שלא, שכן הפיצוי בסך 100,000 ₪ נועד לפצות בגין כל עיכוב, גם עיכוב שחלף וכל עיכוב עתידי. ברי כי מדובר בדברים נעדרי כל הגיון מסחרי.

17. חקירתו של מר אטרקצ'י לא הוסיפה לעמדת הנתבעת דבר, שכן נסתבר כי מי שניסח את התוספת הם עורכי הדין של שני הצדדים, עו"ד רמי חביב מטעם התובעת ועו"ד מיכל כהנא מטעם הנתבעת (עמ' 26, ש: 4). עורכי דין אלו לא הובאו לעדות מטעם מי מהצדדים ולא הוצג כל מסמך חיצוני שהוחלף ביניהם במסגרת ההידברות שהביאה לחתימת התוספת, התומך בפרשנות שמציעה הנתבעת. בנוסף, מדובר במסמך שנוסח ע"י עורכי דין מיומנים, וככל שהיתה כוונה לבטל הוראות מהסכם הקומבינציה בדבר פיצוי בגין איחור במסירה, חזקה שהיו מציינים זאת ב"רחל בתך הקטנה".

    ב"כ הנתבעת הפנה בסיכומיו שדווקא התובעת היא שנמנעה מלהביא את עו"ד רמי חביב לעדות, ולא ברור מדוע הוא סבור שהנתבעת פטורה מחובתה מהעדת עוה"ד שייצג אותה.

18. ודוק, מר אטרקצ'י הינו בעל השליטה בחב' אאורה הבונה אלפי דירות, ואף ציין בחקירתו שהוא בעל השכלה משפטית. חזקה שאם התכוון כי התוספת והתשלום בגינה ישמשו הסכם סילוק המתייחס לכל איחור עתידי, היה עליו לציין זאת בצורה מפורשת.

19. יוער כי אין צורך להכריע האם חוק המכר חל על עסקת קומבינציה הנחתמת בין יזמים מכח חובה בדין (וכפי שנדון בין היתר בע"א 23/86 אברהם מרקוביץ חברה לבנין ולהשקעות בע"מ נ' קופר, פ"ד מ"ג(3) 89 (1989); ת.א (שלום י-ם) 9186/92 אמיר נ' כדורי (15.2.1996); ת.א (שלום פ"ת) 1568/04 יפלח נ' בניני שר-דן בע"מ (15.1.2008), ואביחי ורדי דיני מכר דירות 33-38 (2009)), שאז וויתור על סעיף הפיצוי עשוי להיות מוגבל מכוח סעיף 7א(א) לחוק המכר.

20. נוכח האמור לעיל, מצאתי שהתוספת אינה שוללת את זכותה של התובעת לקבל פיצוי בגין איחור במסירת הדירות החל מיום 6.9.16.

    דמי השכירות הראויים לכל דירה

21. התובעת אמדה בתביעתה את ערך השכירות החודשית בסך של 10,000 ₪ עבור כל דירה. בחוות דעתו של מר אורן גרנית מטעם התובעת הובהר כי מדובר בדירות 4 חדרים בשטח של 105 מ"ר עם מרפסת, מחסן ושתי חניות בקומה 9 מתוך 10 בבנין. הוא העריך שדמי השכירות של דירה 32 עומדים על 10,600 ₪ לחודש, ואילו דמי השכירות של דירה 33 עומדים על 11,200 ₪ לחודש (בין היתר נוכח כיוונה והנוף החלקי לים הנשקף ממנה).

22. מטעם הנתבעת הוגשה חוות דעתו של מר אודי קושל שהעריך את דמי השימוש של כל אחת מהדירות על סך של 7,700 ₪ לחודש.

23. משהנתבעת הביעה ספק בנוגע לדמי השכירות של הדירות, הציגה התובעת את "ראיית הזהב" מבחינתה - הסכם שכירות של אחת הדירות עם עו"ד דנה פריד. שלא כמצופה, הנתבעת התעקשה על זימונה של עו"ד פריד ומצאתי שהיה בזימונה רק כדי לאשש את העובדה שמדובר בהסכם שכירות אותנטי העולה בקנה אחד עם דמי השכירות המקובלים באזור. מדובר בדירות הממוקמות בקומה גבוהה בבניין חדש בשכונת יוקרה בצפון תל אביב. חוזה השכירות קבע דמי שכירות חודשיים של 10,500 ₪ ועו"ד פריד הבהירה כי אלו המחירים המוכרים לה באזור, לאחר שהתגוררה עד אז בבניין סמוך. ניסיונות ב"כ הנתבעת לטעון שעו"ד פריד היתה במצוקה נוכח לידה הצפויה, הוכחשו ע"י העדה ולא שכנעוני (עדותה בעמ' 13, ש: 18). גם אם היה מקום להפחתה כלשהי בגין העובדה שהדירה נשכרה לשלוש שנים (ואינני קובע זאת), הרי שממילא בכתב התביעה נתבע סכום נמוך יותר לדמי השכירות. עוד יוער כי עו"ד פריד שכרה את דירה 32, שלגביה נקבע שהיא זולה יותר, שכן דירה 33 נהנית מנוף חלקי לים ועל כן תומחרה באופן גבוה יותר.

    לא מצאתי כל ממש בטענת הנתבעת אודות אי העדתו של שותפו של מר בוכריץ, מר מנשה נעים שחתם (בשם התובעת) על הסכם השכירות (עמ' 19, ש: 29-30), מהטעם שעדות השוכרת היתה ממצה והיא נמצאה מהימנה עליי עד מאד.

24. גם בהשוואת חוות הדעת של מר קושל ומר גרנית, מצאתי להעדיף את עמדתו של מר גרנית. מחקירתו של מר קושל עולה כי חוות הדעת מיום 9.5.18, היא אותה הערכה שהובאה בחוות דעת שהוכנה על ידו עוד ביום 15.12.17, והסתמכה על ביקור שנעשה בנכס ביום 11.1.17. היינו לשיטת מר קושל שווי השכירות של הנכס לא השתנה כלל במהלך התקופה שמינואר 2017 ועד לחודש יוני 2017, שבו הוגשה התביעה ואף בהתייחס לתקופות מאוחרות מזה בשנת 2018, שבמהלכה נמסרו הדירות.

    מר קושל הבהיר בעדותו כי ערך את חוות דעתו לפי גישת ההשוואה באמצעות נתונים מאתר יד 2, וציין בעמ' 11 לחוות דעתו כי הסתמך גם על "מידע המתקבל מבירורים מול גורמי נדל"ן בסביבה". בחקירתו (בעמ' 30, ש: 11-18), לא ידע לפרש מי הם הגורמים האמורים למעט ציון כללי שמדובר במתווכים. עוד לא היה בידו להפנות לתרשומת על נתונים שקיבל מהם אודות דירות ספציפיות ואשר עליהם הסתמך בחוות דעתו.

    מר קושל הסתמך בחוות דעתו על מחירים שפורסמו בנוגע לחמש דירות, וביצע הפחתה בשיעור 5%, בעוד שלגבי שתיים מהן העיר כי ביצע הפחתה בשיעור של 15% בטענה כי הדירות שונות באפיונן. לא הוברר מדוע לא ניתן היה למצוא לכל הפחות חמש דירות שמתאימות לאפיון השגרתי של דירות 4 חדרים בקומות גבוהות. משכך בסיס הנתונים שעליו הסתמך מר קושל הינו דל ביותר, ומאחר ונסמך על הערכה קודמת, לא היה בידו לסתור את בסיס הנתונים שהוצג בשמאות של מר גרנית מטעם התובעת.

25. בהתייחס לחוזה השכירות שנחתם עם עו"ד פריד, סבר מר קושל כי המחיר אינו סביר ועולה על מחיר השוק של הדירה (עמ' 33, ש: 10-14). מר קושל הפנה לכך שתקופת השכירות שנקבעה היא שלוש שנים ולשיטתו יש בכבילת בעל הדירה כדי להובילו להעלאת המחיר. אין בידי לקבל עמדה זו, שכן אם השוכרת שילמה מחיר גבוה ממחיר השוק (בהיקף של למעלה מ- 30%) נוכח מצוקות כאלה ואחרות, אזי תשלום הפרמיה העודפת לתקופה ארוכה יותר דווקא מטיב עם הבעלים ולכן מצופה שהבעלים יהיה נכון להפחתה מסוימת של המחיר הריאלי. על פניו משתמעת המסקנה שדווקא השכרה ארוכת טווח במחיר גבוה ממחיר השוק, מובילה היתה את הבעלים לתת הנחה כלשהי לשוכר, כך שגם אם השוכרת נכונה היתה לשלם מחיר גבוה ממחיר השוק, הרי שהפער היה מצטמצם נוכח משך השכירות.

26. השמאות של מר גרנית מיום 28.1.18 נסמכת על שש דירות בשכונת כוכב הצפון, והוא אף בחן את הסכם השכירות מיום 12.7.16 שנחתם ע"י מנהל התובעת עם שוכרים אחרים בבניין סמוך שבבעלותו. פרט לכך פורטו בשמאות נתוני דמי שכירות שהתקבלו ממתווכים בסביבה (שמות המשרדים פורטו, ונמסרו אף פרטים מזהים של הדירות). השמאי גרנית גם ביצע הערכה שונה בהתייחס לדירה 33 שיש לה אפיון מיוחד בהיותה בעלת נוף חלקי לים ומקום חניה נוסף.

    מר גרנית נחקר על חוות דעתו ולא מצאתי שהיא נסתרה באופן ממשי כלשהו, אלא תאמה את דמי השכירות שבהם הושכרה הדירה בפועל. משכך מצאתי שיש מקום לאמץ את חוות דעתו. ואולם, מאחר וכתב התביעה מבוסס על דמי שכירות של 10,000 ₪ לחודש עבור כל דירה, לצורך הדיון, ממילא ואף אם הייתי מקבל את ההסתייגויות שהעלה ב"כ הנתבעת בסעיף 38 לסיכומיו, ניתן לבצע הפחתה עד לסכום שנתבע.

27. נוכח זאת, מצאתי להעמיד את דמי השכירות בגין כל דירה על סך של 10,000 ₪ לחודש (כפי הנתבע בכתב התביעה ולא 10,500 ₪ כפי שנטען בסיכומי התובעת).

    שיעור הפיצוי המגיע בגין איחור במסירה

28. כאמור, התובעת עתרה בכתב תביעתה לחיוב גם בגין התקופה שלאחר הגשת התביעה ביום 13.6.17, ועד למועד המסירה בפועל שאירע במסגרת ההליך.

29. התובעת הפנתה לפסיקת ביהמ"ש מפי כב' השופט סולברג ברע"א 6713/15 מפעלי תחנות בע"מ נ' מדינת ישראל (23.12.2015), אשר קבע כי אם נתבע בכתב התביעה גם תשלום דמי שימוש בגין התקופה שממועד הגשת התביעה ועד לפינוי בפועל, ואף אם מדובר בסכום שאיננו מסוים (ושאינו יכול להיות מסוים כל עוד לא פונה השטח), עדיין ניתן לראות בכך תביעה לסעד כספי. נקבע שכריכת כל תביעותיו הכספיות של התובע מהנתבע באופן שיאפשר דיון אחד בהן, הינה המהלך הדיוני הראוי, לתועלת בית המשפט, הצדדים והציבור.

30. ב"כ הנתבעת טען בסיכומיו כי אין לפסוק פיצוי עתידי מאחר והתובעת לא שילמה אגרה בגין סכום זה וכיון שיש לנתבעת טענות הגנה בנוגע למועד המסירה. בנוסף, הפנה לפסקי דין שניתנו בעבר ואשר קבעו שביהמ"ש לא יפסוק לתובע יותר מאשר ביקש גם אם גילה כי הוא זכאי לקבל יותר, וכי הסעדים הכספיים מוגבלים להיקף שנתבע. דא עקא, מדובר בפסיקה קודמת לפסק הדין בענין מפעלי תחנות הנ"ל, אשר הציע הסדר דיוני שעשוי לחסוך התדיינות עתידית כשמועד הפינוי ארע תוך כדי ההליך, ואיפשר קביעה עובדתית פשוטה בנושאים שאין מחלוקת ממשית לגביהם. הדבר חוסך בהתדיינות ומשרת אינטרס ציבורי ועולה בקנה אחד עם תום לב דיוני הנדרש מבעל דין לבירור הפלוגתות האמיתיות שבמחלוקת בין בעלי הדין (וראה: ע"א 409/78 גולן נ' פרקש, פ"ד לד(1) 813 (1979) ורוח המחוקק בתקנה 3(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ח-2018).

31. בנסיבות דנן, מצאתי שניתן לפסוק פיצוי בגין תקופה שלאחר הגשת התביעה. נכון הוא שפסיקה בגין תקופה עתידית מעוררת קשיים כגון חיוב אגרה או קושי בבירור עובדתי בהתייחס למועדים שלאחר הגשת התביעה או סיום ההליך המשפטי. ואולם, בענייננו מדובר במקרה קל יותר שכן אמנם מסירת החזקה התרחשה לאחר הגשת התביעה, אך במסגרת ההליך המשפטי ולפני מתן פסק הדין (ראה: ת.א (שלום נצרת) 32905-05-15 ב' צ' ק' נ' מנורה מבטחים ביטוח בע"מ (10.1.2018)). בנוסף, הקושי בדבר האגרה ניתן לפתרון פשוט של חיוב ההפרש בפסק הדין. סבורני שבמקרה דנן לא נפגעה כל זכות דיונית או מהותית של הנתבעת. תוצאה זו יעילה מבחינה דיונית, שכן החלופה המוצעת תחייב את הצדדים להתנהל בתביעה נוספת תוך ריבוי הוצאות כשממילא נקבע השתק פלוגתא בהתייחס לדמי השימוש של הדירות.

32. הנתבעת טענה כי קיימת מחלוקת עניינית בינה לבין התובעת בנוגע למועד המסירה. לשיטתה, מועד המסירה הרלוונטי הוא מועד קבלת אישור האכלוס ביום 7.3.18, מאחר והתובעת עיכבה את מסירת החזקה באי המצאת מסמכים שנדרשו לפי הסכם הקומבינציה (דברי ב"כ הנתבעת בעמ' 6, ש: 13-15, ובעמ' 28, ש: 16-20). בנוסף הפנה ב"כ הנתבעת בסיכומיו לעיכובים שנגרמו בעקבות הסכמי שינויים שנחתמו בין הצדדים ביום 2.2.16 (נספח 4 לתצהיר הנתבעת). בהסכמים אלו (שנחתמו לאחר חתימת התוספת בשנת 2014), נדחה מועד המסירה לדירה 32 למשך 60 יום, ולדירה 33 למשך 30 יום.

    משעלה נושא הסכמי השינויים בחקירה נגדית (בעמ' 22, ש: 24 ואילך ובהחלטה שניתנה בעמ' 23), נקבע שהדבר מהווה הרחבת חזית מאחר והטענה לא נזכרה בכתב ההגנה.

33. ככלל, ככל שקיימת מחלוקת בעניינים אלו, הרי שהיא לא לובנה במסגרת ההליך, שכן לא הוגדרה כפלוגתא נוכח העובדה שהיא נובעת מאירועים שלאחר הגשת כתב ההגנה (והסכם השינויים לא נזכר, משום מה, בכתב ההגנה). ביהמ"ש לא שמע ראיות בנושא זה ועל כן לא ניתן להכריע לגביו. משכך, הפיצוי יקבע רק בהתייחס לתקופה שאינה שנויה במחלוקת, היינו עד מועד קבלת אישור האכלוס ביום 7.3.18, בניכוי התקופות הקבועות בהסכמי השינויים. לגבי כל תקופה מאוחרת מכך, רשאית התובעת להגיש תביעה נפרדת, ככל שתחפוץ ואין בפסק דין זה כדי ליצור השתק פלוגתא בנושא.

34. אשר על כן יחושב פיצוי עד יום 7.3.18 בניכוי 45 יום (ממוצע הדחיה של מועד המסירה של כל אחת מהדירות בהסכמי השינויים), היינו עד יום 22.1.18.

35. משקבעתי כי המועד הרלוונטי למסירת החזקה הוא 6.9.16, ודמי השכירות החודשיים הם 10,000 ₪, יש לבצע חישוב לפי חוק המכר המסתכם כדלקמן:

    מיום 7.9.16 ועד יום 6.5.17 - במכפלת 1.5 היינו 15,000 ₪ לחודש למשך 8 חודשים = 120,000 ₪.

    מיום 7.5.17 ועד יום 22.1.18 - במכפלת 1.25 היינו 12,500 ₪ לחודש למשך 8.5 חודשים = 106,250 ₪.

    בסך כולל של 226,250 ₪ עבור כל דירה.

36. אשר לשערוך הסכום, מצאתי להוסיף הפרשי הצמדה וריבית מאמצע תקופת האיחור (13.5.17) ועד מועד התשלום בפועל (ראה: דוד קציר, פסיקת ריבית, הצמדה ושיערוך 277 (1996); ע"א 501/84 מגדל חברה לביטוח בע"מ נ' מירון, פד מב(2) 89 (1988); ע"א 1226/11, ע"א 1341/11 ישראל-פור נ' אליהו (‏28.7.2014)).

     

    סוף דבר:

37. אשר על כן, אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעת סך של 452,500 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 13.5.17 ועד מועד התשלום בפועל.

38. המזכירות תשלח לתובעת חיוב בגין הפרש האגרה המתבקש מההפרש בין סכום זה לסכום התביעה המקורי (274,150 ₪).

39. בנוסף, אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעת את הוצאותיה בגין האגרות ששילמו בפועל (לרבות הפרש האגרה בכפוף להצגת אסמכתא על תשלומו בפועל), שכר עדים ומומחים, ועלויות שנשאה להגשת חוות הדעת. ניתן להגיש פסיקתא עם אסמכתאות.

40. כמו כן, תישא הנתבעת בסך של 25,000 ₪ בגין שכר טרחת עו"ד, הכל בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד התשלום (לגבי הוצאות בלבד) ועד מועד התשלום בפועל.

    בקביעת סכום ההוצאות לקחתי בחשבון, כי נחזה שלא היה מקום לנתבעת לעמוד על בירור עובדתי מקיף לרבות זימון שני השמאים והשוכרת והתעקשותה למצות את כל הבירור הראייתי, חייבה את התובעת לשאת בהוצאה משפטית, ואין מקום להותירה בחסרון כיס.

     

     

    המזכירות תשלח את פסק הדין לב"כ הצדדים

     

    ניתן היום, כ"ז אדר א' תשע"ט, 04 מרץ 2019, בהעדר הצדדים.