מושייב ואח' נ' פעמון ואח'

עניינה של תביעה זו בעתירת התובע להשבת חלק מהתמורה ששילם במסגרת הסכם מכר בגדרו רכש חלקת מקרקעין בגדרה. זאת, בשל טענה למצג כוזב שהציגו בפניו הנתבעים – המתווכים בעסקת המכר, וכן טענות בדבר הטעיה, תרמית, עושק וחוסר תום לב.

1. רקע עובדתי

התובע הוא אזרח ותושב ישראל. הנתבעים הם בני זוג, כאשר הנתבעת (להלן: הנתבעת או טלי) היא בעלת המניות בחברת ט.ד.א איליי נכסי והשקעות בע"מ (להלן: החברה) והתובע הוא נושא משרה בה. בין הצדדים היכרות וחברות ארוכת שנים.

בתיווכם של הנתבעים, ומתוקף עיסוקם של התובעים וחברתם ביזמות והשקעות נדל"ן, התקשר התובע בהסכם מכר מקרקעין למטרות השקעה. הסכם המכר (להלן: ההסכם או החוזה) נחתם ביום 30.3.16 בין התובע למוכרת, הגב' רחל אור (להלן: המוכרת אור), ובמסגרתו רכש ממנה התובע זכויות בעלות ב-500/123097 חלקים בלתי מסוימים ממקרקעין במועצה המקומית גדרה, בשטח של 500 מ"ר, הידועים כחלקה 1 בגוש 3868 (להלן: המקרקעין), שהם מקרקעין בעלי ייעוד חקלאי. התמורה הנקובה בהסכם עמדה על הסך של 70,000 ₪.

2. תמצית טענות הצדדים

לטענת התובע, חודשים ספורים עובר לחתימה על הסכם המכר, העביר לנתבעים סך של 300,000 ₪ במזומן, במטרה לבצע עסקת נדל"ן להשקעה. כמו כן טוען התובע, כי נדרש לשלם שכר טרחה לעורך הדין שטיפל בעסקה – עו"ד אלעד שרעבי (להלן: עו"ד שרעבי) בסך של 6,000 ₪, וכל זאת מבלי שהתובע ידע כלל מי עורך הדין. עוד טוען התובע כי לא קיבל את החוזה לידיו במעמד החתימה עליו, ורק ביום 6.6.19 קיבל אותו מהנתבע, וזאת, לאחר בקשות רבות מצד התובע. זאת ועוד, התובע לא פגש את המוכרת אור מעולם.

התובע טוען לעושק, הטעייה מכוח הוראות חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, עשיית עושר שלא במשפט, וכן להצגת מצג שווא, הונאה ותרמית. זאת, מאחר שלכל אורך הדרך שכנעו הנתבעים את התובע כי מדובר בעסקה מעולה, שעה שידעו כי הם מוכרים לו קרקע חקלאית, אשר שוויה האמיתי הוא כעשירית מהסכום שהעביר לידיהם התובע. הנתבעים קיבלו מידי התובע כספים רבים ובפועל רכשו בשמו קרקע בסכום זעום ביותר. במסגרת סיכומיו טען עוד התובע, כי הנתבעים אף הפרו את תקנות הגנת הצרכן (חובת גילוי פרטים במכירת קרקע שאינה זמינה לבנייה), תשע"ז-2016, ואת חובת הגילוי הקבועה בהוראות התקנות. משכך, עותר התובע להשבת הסך של 230,000 ₪ בגין ההפרש בין הסכום ששילם לנתבעים למחיר המקרקעין בפועל.

הנתבעים אינם מכחישים את קבלת הכספים מהתובע. עם זאת טוענים הנתבעים, כי התביעה דנן הוגשה 4 שנים לאחר החתימה על ההסכם. לשיטתם, מדובר בתביעה קנטרנית וטורדנית והיא מוגשת בשל שיקולים זרים. עוד טוענים הנתבעים, כי מדובר בתביעה אחת מתוך ארבע תביעות המוגשות כנגד הנתבעים על ידי 4 חברים הנחקרים על ידי רשויות המס ומשטרת הישראל בגין הלבנת הון.

לטענתם של הנתבעים, הסכום כולו שימש לעסקה באופן הבא: למוכרת אור שולם והועבר סך של 290,000 ₪ (בהקשר זה נטען, כי התובע הוא שהתעקש כי הנתבע הוא שיעביר את הכסף למוכרת ישירות, וזאת מטעמים השמורים עמו); סכום בסך של 4,200 ₪ שולם בגין מס רכישה וסכום בסך של 4,000 ₪ שולם כשכ"ט לעו"ד שרעבי (בנושא זה מדגישים הנתבעים כי אין מדובר בסכום בסך של 6,000 ₪ כטענת התובע בכתב התביעה). סכום נוסף בסך של 1,800 ₪ שולם בגין אגרות ובולים. כך מגיע הסכום לסך כולל של 300,000 ₪. לטענת הנתבעים, הם לא גבו מהתובע דמי תיווך.

לשם ביסוס טענתם צירפו הנתבעים לכתב ההגנה מכתב מאת המוכרת אור מיום 30.3.16 (נספח א1 לכתב ההגנה), ולפיו - "בתאריך 30.3.32016 שולמה מלוא התמורה ע"ס 290.000 ₪ על ידי מר' מושייב עמי .... לגברת רחל אור ... התמורה שולמה במטבע זר אירו בסכום 67.500 אירו שהם 290.162 ₪ נכון לשער היום. לרכישת הקרקע בבעלותה בגוש 3868 חלקה 1 בגדרה." כמו כן צירפו הנתבעים קבלה על תשלום מס רכישה בסך 4,200 ₪ (נספח א2 לכתב ההגנה) וכן קבלה מיום 14.4.16 בסך 4,000 ₪ בגין שכ"ט לעו"ד שרעבי (נספח א3 לכתב ההגנה).

באשר לפער שבין הסכום שהועבר למוכרת אור לסכום הנקוב בהסכם המכר, טוענים הנתבעים כי הוא נובע מהעובדה שהתובע ביקש להונות את רשויות המס ונתן את הסכמתו לכתוב סכומים נמוכים בהסכם מאלה ששולמו בפועל.

לטענת הנתבעים, מי שהוביל את העסקה, קבע את מחירה, ניסח את הסכם המכר וציין את הסכום על גביו, היה עו"ד שרעבי. על גבי ההסכם נכתב במפורש כי המסמך הופק במשרד עו"ד י.שרעבי ושות'. כמו כן, על שטר המכר מופיעה חתימת הרוכש, וחתימתו של עו"ד שרעבי, המאשר כי הקונה התייצב בפניו, כי הוא זיהה אותו והסביר לו את מהות העסקה שהוא עומד לבצע. משכך, לא ברורה כלל הטענה כי התובע לא ידע מי עורך הדין.

באשר לטענת התובע בדבר תשלום מופקע על קרקע ששוויה אפסי, טוענים הנתבעים כי טענה זו נכנסת בגדרי "טעות בכדאיות עסקה", אשר אינה מקימה עילה חוזית לביטול ההסכם. זאת ועוד, התובע הצהיר בסע' 3 להסכם המכר כי ניתנה לו הזדמנות לבדוק את הקרקע באמצעות מומחה מטעמו. בעניין זה ידועה ההלכה, לפיה חתימתו של אדם על מסמך מהווה אישור ועדות לכך שהבין את תוכנו ונתן הסכמתו לאמור בו. כמו כן, ומאותו הטעם, אין לקבל את טענת התובע לפיה לא ראה את הסכומים הנמוכים הנקובים בהסכם המכר, אלא רק בשנת 2019, וזאת, בשים לב לעובדה שהתובע חתום על כל עמוד מעמודי ההסכם. כמו כן, מסרו הנתבעים בכתב הגנתם, כי הנתבע ערך סיור של שעה לערך לתובע ולחברו במקרקעין, והתובע אף נשלח על ידי הנתבע למחלקת ההנדסה בגדרה על מנת שהתובע יבדוק את מצבה המשפטי, התכנוני והפיסי של הקרקע. קניית קרקע חקלאית ללא בדיקת שמאי או בדיקה מינימלית כלשהי אינה פעולה של קונה סביר.

עוד נטען בכתב ההגנה, כי התובע לא רצה מלכתחילה ליטול לידיו העתק מן ההסכם, כיוון שהיה מצוי באותה עת בהליכי גירושין ולא רצה שאשתו תהא מודעת לזכויותיו במקרקעין. מייד לאחר הגירושין וכשנה וחצי לאחר מועד החתימה, ביקש התובע את העתק הסכם המכר וקיבלו לידיו.

הנתבעים מוסיפים עוד, כי גם כאשר ביקש התובע למכור את הקרקע כשלוש שנים מאוחר יותר, הם קישרו בין התובע לבין רוכשים פוטנציאליים, אולם אלו נדחו על ידו על הסף בהינתן סכום התמורה המופרז שנדרש על ידו, סכום הגבוה בהרבה מהסכום שהוא עצמו שילם בפועל עבור המקרקעין. לבסוף טענו הנתבעים בכתב הגנתם, כי בתביעה חסרים בעלי דין, ומשכך הוגשו בד בבד עם כתב ההגנה, הודעות צד ג' למוכרת אור ולעו"ד שרעבי.

3. תמצית ההליכים

ביום 22.11.20 הגישו הנתבעים הודעת צד ג' לעו"ד שרעבי, כאמור, בטענה כי עו"ד שרעבי הוא שהוביל את העסקה, קבע את מחיר הקרקע והיה הדמות הדומיננטית בכל הליכי מכירת הקרקע. להודעה צורף מכתב מאת המוכרת אור, ולפיו הועבר לה סך של 290,000 ₪ ביום 30.3.16, יום חתימת הסכם המכר. ביום 20.1.20 הגיש עו"ד שרעבי בקשה לדחות את הודעת צד ג' על הסף. ביום 11.3.21 נתתי החלטתי בבקשתו של עו"ד שרעבי (בקשה מס' 9), וקבעתי כי יש לקבלה ולדחות את ההודעה כנגדו על הסף. בהחלטתי זו (המהווה למעשה פס"ד) קבעתי, כי "מעבר לניסוח ההסכם לא מצאתי כי עו"ד שרעבי היה מעורב בעסקה, והדברים באים לידי ביטוי גם בהיקף שכר טרחתו." עוד קבעתי כי הנתבעים לא העלו טענות מפורטות כנגד עו"ד שרעבי וכי ממילא אין ולו סיכוי קלוש כי הודעת צד ג' תתקבל.

כמו כן, ביום 22.1.20 הגישו הנתבעים הודעת צד ג' גם כנגד המוכרת אור, כאמור. ביום 24.1.21 הגישה המוכרת אור את כתב הגנתה, וביום 18.3.21 הגישה גם היא בקשה לדחיית הודעת צד ג' על הסף. ביום 8.4.21 הגישו הנתבעים הודעתם שלפיה הם מבקשים למחוק את הודעת צד ג' כנגד המוכרת אור בהסכמה, ובעניין זה ניתן על ידי פסק דין המוחק את הודעת צ"ג כמבוקש.

עוד יצוין, כי ביום 25.3.21 הגישו גם הנתבעים בקשה לסילוק התביעה על הסף. במסגרת הבקשה, חזרו על הטענות שהועלו במסגרת כתב ההגנה. כמו כן, טענו כי עו"ד שרעבי הודה שקיבל שכר טרחה בסך של 4,000 ₪ וכי גם המוכרת אור הודתה במסגרת כתב הגנתה כי קיבלה באמצעות הנתבעים את הסך של 290,000 ₪. עוד הוסיפו הנתבעים, כי סכום התמורה של 70,000 ₪ שנרשם בהסכם לשם תשלום מס נמוך יותר, נרשם על דעתו ובהסכמתו של התובע.

ביום 21.4.21 הגיש התובע את תשובתו לבקשת הסילוק על הסף מטעם הנתבעים. במסגרת התגובה, טען כי אין בעובדה שהמוכרת אור הודתה בקבלת הכספים לידיה מידי הנתבעים, כדי להביא לדחיית תביעתו על הסף. זאת, מאחר שהנתבעים לא ציינו שהסכום המלא שהועבר למוכרת אור לא היה בגין הקרקע שהתובע עצמו רכש בלבד, אלא בגין קרקע נוספת שרכשה משפחת בבדוסטוב ( בעניין זה התנהלה תביעה בבית המשפט המחוזי בלוד, בת"א 6546-09-20). כלומר, התובע העביר לנתבעים כספים, אשר בתורם מסרו שבתמורה ירכשו עבורו בעתיד קרקעות שיניבו לו כספים רבים. התובע אינו טוען כלל לטעות בכדאיות עסקה, אלא טוען מפורשות כי הנתבעים הערימו עליו, הציגו בפניו מצגי שווא תוך כדי רמיה וגזל והמשיכו להונות אותו. כך, חילצו את החברה בבעלותם ממלכודת הקרקע החקלאית שאינה שווה דבר. הנתבעים והם בלבד, יודעים בגין מה הועבר הסך של כ-300,000 ₪ למוכרת אור. עוד טען התובע, כי עסקת המכר בענייננו דווחה לרשות המיסים ביום 28.3.16, ואילו החוזה עצמו נחתם יומיים לאחר מכן, ביום 30.3.21. עובדה המוכיחה שענייננו בחוזה פיקטיבי.

ביום 6.5.21 הוריתי על דחיית בקשת הנתבעים לסילוק על הסף. זאת, מן הטעם שלא הוכח שאין לתביעה אף לא סיכוי קלוש להתקבל, ובשל העובדה שרב הנסתר על הגלוי ושיש לבחון את הראיות לגופן.

עתה לאחר הסקירה המקיפה שהוצגה לעיל, אפנה לסקירת הראיות בקצרה, ולאחר מכן לדיון והכרעה.

4. הראיות

במסגרת ההליך התקיימו שתי ישיבות מקדמיות (מימים 6.10.21 ו- 11.5.22) וכן שתי ישיבות הוכחות, שהתקיימו בימים 27.4.23 ו- 4.5.23. מטעם התובע העיד הוא עצמו, וכן עו"ד שרעבי. מטעם הנתבעים העיד הנתבע, המוכרת אור וכן מר רני לוי.

לשם השלמת התמונה, יובהר כי גם הנתבעת הגישה תצהיר מטעמה, אולם לא התייצבה לעדות, וזאת בשל בעיות רפואיות, לטענתה. משכך, ובשים לב לעובדה שהנתבעת לא נחקרה על תצהירה, הרי שתצהירה אינה מהווה חלק מחומר הראיות. כמו כן, כפי שהערתי אף במהלך דיון ההוכחות, לא אוכל לקבל ראיות הכוללות תמלולי שיחות של מי שלא העיד לפניי ולא היה באפשרותו להתייחס אליהן, ובכלל זאת נספח 12 לתצהיר הנתבע (ר' החלטתי בעניין זה מיום 27.4.23 במהלך דיון ההוכחות, עמ' 19, ש' 17-28 לפרו').

5. דיון והכרעה

כאמור, עניינה של תביעה זו היא עתירת התובע להשבת הסך של 230,000 ₪, אשר מהווה לטענתו הפרש בין הכסף שהעביר לנתבעים לצורך ביצוע עסקת נדל"ן שבוצעה וקוימה, לבין מחירה האמיתי של הקרקע במסגרת אותה עסקה. מחירה האמיתי של הקרקע, כך נטען על ידי התובע, הוא המחיר הנקוב בהסכם המכר – 70,000 ₪. הסעד הנתבע להשבת הכסף נסב על טענות התובע להטעייתו עובר להתקשרות בהסכם, תרמית והצגת מצג שווא, הנוגעים בעיקר לשווי הקרקע האמיתי במועד החתימה ולפוטנציאל עליית המחיר ושינוי הייעוד של המקרקעין מקרקע חקלאית לקרקע לבנייה.

לאחר שעיינתי פעם נוספת בכתבי הטענות, בחנתי את הראיות שהוגשו, לרבות תמלילי ההקלטה של השיחות בין הצדדים, ושמעתי את טענות הצדדים והעדויות, מצאתי כי דינה של התביעה להידחות.

6. הגדרת עילות התביעה

עיקר טענתו של התובע, הוא כאמור להצגת מצג כוזב, באשר הנתבעים הציגו לו לשיטתו, מצג שאינו תואם את המציאות בכל הנוגע לשוויה של הקרקע ולאפשרות שינויי ייעודה החקלאי. בהקשר זה, העלה התובע טענות חוזיות ונזיקיות – הונאה, תרמית, הטעיה, עושק וחוסר תום לב. במסגרת כתב התביעה הועלתה גם טענה בדבר עשיית עושר ולא במשפט, אולם טענה זו נזנחה בסיכומי התובע, ומשכך איני נדרש אליה. אקדים ואומר כי ביחס לטענות החוזיות לא מצאתי בהן ממש, ולו מן הטעם שבין הצדדים לא קיים כל חוזה (הנתבעים כלל אינם צד להסכם המכר והתובע אף לא טען לקיומו של הסכם תיווך בינו לבין הנתבעים). בכל הנוגע לטענות הנזיקיות, ואף שהדבר לא נאמר מפורשות, נקודת המוצא היא כי כאשר טוען התובע למצג שווא, הונאה ומרמה, הרי שכוונתו היא להתקיימותה של עוולת התרמית. כדי שלא נימצא חסרים, ומאחר שמצג שווא עשוי להתייחס במישור הנזיקי הן לתרמית והן לרשלנות, אתייחס גם לעוולה זו. בשתי העוולות – הן תרמית והן רשלנות – נדרש התובע להוכיח את יסוד התקיימותו של מצג השווא ואת טענתו כי הסתמך על אותו מצג שהוצג בפניו. האבחנה בין שתי העוולות טמונה ביסוד הנפשי של המזיק.

7. הנתבעים הציגו מצג שווא בפני התובע

כאמור, התובע טוען כי הנתבעים הציגו בפניו מצג שווא. בע"א (נצרת) 1165-07 חטר ישי ושות', משרד עורכי דין נ' מלון חוף רון בע"מ (11.2.08) (להלן: עניין חטר ישי) קבע בית המשפט כי:

"מצג שווא הינו הצגת עובדות כוזבות על מנת לגרום לצד השני להסתמך עליהן... שתי העוולות (מצג שווא רשלני ומצג שווא הנובע מתרמית) מבוססות על קיומו של היצג בלתי נכון המתייחס בדרך כלל לעובדות." (ההדגשות אינן במקור. י"פ).

מהאמור עולה, כי על מנת לבחון את שאלת קיומו של היצג כוזב יש לבחון מהו ההיצג שהציגו הנתבעים לתובע, מהי המציאות לאשורה והאם קיומו של פער ביניהם נועד לגרום לתובע להסתמך על המצג הכוזב.

(א) העובדות שאינן במחלוקת

נקודת המוצא בנוגע לעצם ההתקשרות בהסכם המכר, אינה במחלוקת בין הצדדים – ההסכם נכרת בתיווך הנתבע, כאשר לא נכרת כל הסכם תיווך והנתבעים אף לא גבו מהתובע תשלום דמי תיווך. לאחר החתימה על הסכם המכר, נרשמו זכויות התובע בקרקע כדין על שמו בלשכת רישום המקרקעין. כן אין מחלוקת בין הצדדים, באשר לגובה הסכום שהעביר התובע לנתבעים וכי סכום זה חרג מסכום התמורה והתשלומים הנלווים הנקובים בהסכם המכר גופו. עוד אין מחלוקת, כי ברקע ההתקשרות בהסכם המכר ניצבת היכרות וחברות רבת שנים בין התובע לנתבעים וכי התובע סמך על הנתבעים והאמין בהם. עובדה זו באה לידי ביטוי בתצהירי הצדדים וכן בתמלולי השיחות המוקלטות והתכתובות שצירפו לתצהיריהם.

עוד מוסכם על הצדדים, כי התובע העביר לנתבעים את הסך של 300,000 ₪ במזומן ובמטבע יורו. מועד העברת הכספים לנתבעים אינו ידוע. בעניין זה אציין, כי במסגרת כתב התביעה טען התובע כי הסך של 300,000 ₪ הועבר חודשים ספורים טרם הרכישה (סע' 8 לכתב התביעה); ובמסגרת תצהירו מסר כי העביר לנתבע כסף בטרם שידע בעבור איזו קרקע הוא ישמש. הנתבע אינו מתייחס לסוגיה זו במסגרת תצהירו. משטענה זו לא נסתרה, ומשמצאתי כי עדותו של התובע הייתה אמינה וקוהרנטית, מצאתי לקבל את גרסתו לפיה הועבר הסכום בטרם התנהל משא ומתן בהקשר לעסקה ספציפית. בכך יש כדי להראות, כי התובע העביר את הסכום האמור מבלי לדעת בעבור איזו עסקה או עסקאות מסוימות ישמש, ושם מבטחו בנתבעים.

כמו כן, התובע לא חלק על הטענה לפיה מתוך הסכום הכולל שהעביר לנתבעים, שולם סך של 4,200 ₪ כשכר טרחה לעו"ד שרעבי, סך נוסף של 4,200 ₪ בגין מס רכישה וכן סך של 1,800 ₪ בגין בולים ואגרות. באשר ליתרת הסכום: 290,000 ₪ - קבעתי כבר בפסה"ד החלקי בהודעת צד ג' שהוגשה כנגד עו"ד שרעבי מיום 11.3.23 ובהחלטתי בבקשת הנתבעים לסילוק על הסף מיום 6.5.21 – כי אין מחלוקת שיתרה זו הועברה ע"י הנתבעים למוכרת אור (ר' בעניין זה הצהרתה בנספח א' לכתב ההגנה וכן עדותה בעניין). על כל אלה, אין מחלוקת. המחלוקת נסובה, בין היתר, סביב השאלה מה הציגו הנתבעים לתובע במועד הסמוך לרכישת הקרקע ובסמוך לחתימתו על הסכם המכר וממה נובע הפער שבין הסכום הנקוב בהסכם המכר (70,000 ₪) לבין הסכום שהועבר למוכרת אור (290,000 ₪). מצאתי כי יש לדחות את טענות הנתבעים בתשובה לשאלות אלה, ולקבל את טענת התובע ולפיה הציגו לו הנתבעים מצג שווא. הכל כמפורט להלן:

(ב) הנתבעים הציגו בפני התובע כי שוויה של הקרקע הוא 290,000 ₪ וכי היא עתידה לשנות את ייעודה בעתיד הנראה לעין

לטענת התובע, הציגו בפניו הנתבעים מצג כוזב ביחס למצבה התכנוני של הקרקע ושווייה. כך, בעוד ששוויה של הקרקע עמד על הסך של 70,000 ₪ בלבד (ולכל היותר על הסך של 150,000 ₪), מסר לו הנתבע כי שווייה האמיתי עומד על סך של 290,000 ₪ ואף גבה ממנו סכום זה (בתוספת הוצאות שכ"ט עו"ד ומיסים). כמו כן, טען בפניו הנתבע חזור ושנה, כי מצבה התכנוני של הקרקע עתיד להשתנות מייעוד חקלאי וכי הוא צפוי להניב רווח כספי גדול.

מנגד טוענים הנתבעים, כי מעולם לא הציגו מצג כוזב בפני התובע. התובע חתם על הסכם המכר, המפרט באופן מפורש וברור סכום של 70,000 ₪ כתמורה בגין רכישת הקרקע. הפער שבין הסכום הנקוב בהסכם המכר לבין הסכום שהעביר התובע לנתבעים – 290,000 ₪ בעבור הקרקע, נובע מהעובדה שהצדדים להסכם, ובכלל זה התובע, ביקשו להונות את רשויות המס ולהימנע מתשלום מיסים כחוק. כראיה לאמיתות טענתם, מצביעים הנתבעים על הצהרתה של המוכרת אור לפיה אכן הועבר כלל הסכום (290,000 ₪). עוד טענו הנתבעים, כי מעולם לא קבעו את שווי התמורה וכי זה נקבע על ידי המוכרת אור, אף מבלי שגבו דמי תיווך.

הנתבע הציג בפניי התובע כי הקרקע מושא הסכם המכר היא חקלאית, אולם היא עתידה לשנות את ייעודה במועד קרוב ונראה לעין ומשכך להניב רווחים רבים. מסקנה זו עולה מתמלולי שיחות ותכתובות שהתקיימו בין התובע לנתבע כשלוש שנים לאחר חתימת הסכם המכר. ויובהר, ההקלטות והתכתובות הן ממועד מאוחר יותר, אולם הן משקפות את אופי השיחות והמצגים של הנתבע אל מול התובע, וניתן בהחלט ללמוד מהן אודות המצגים שהציג הנתבע גם בסמוך לחתימה על הסכם המכר, שכן מדובר במצב כוזב ארוך ומתמשך. וכך עולה מהתמלולים שצירף התובע לתצהירו (נספחים א' ו-ב' לתצהיר התובע):

"איתן: .... אני ישבתי איתו כי אני עובד במשרד עורכי דין, אני יודע מה נעשה, ב-1.8 הוא היה צריך להכריז על האדמות האלה. אמרתי לכולם,

עמי: איזה אדמות שלנו?

איתן: שלנו, גם התקשרתי, אמרתי לך שלמה 1.8 במודיעין. אחרי ההודעה, ארבעה חודשים אחרי מתחילה הבנייה, כמו שהוא עשה בשלב א'...." (עמ' 8, ש' 4-9, לתמלול בנספח א')

"איתן: ...בוודאי שהרווחתם על האדמות, בוודאי שהרווחתם על האדמות." (עמ' 9, ש' 6, שם).

וכן -

"איתן: נכון? מה כתוב פה בהמשך? רואה את זה? מוסדר כל הגוש, סליחה, מ-,

עמי: מוסדר, מוסדר למה?

איתן: לבנייה. הכל, הנה זה התכנית מתאר לגדרה לבנייה, כל הגוש הולך לבנייה, כל הגוש, כל הגוש בשלמות, כל התכנית הזאתי היא כל הגושים והחלקות גם רשומים באתר של המדינה, לא אני החלטתי, גם המדינה, הנה. זה, צילמתי את זה, זה כל הגושים והחלקות, מה רשום פה? 3868 חלקה 1, נכון? כל הגושים, אלה גושים וחלקות בתוקף... זה מהאתרים, מהאתר של המדינה, זה לא אני, ומה שהראיתי לך זה התוכנית שאני, בגלל שאני מתעסק בעריכת דין אז לקחתי את התכנית, אסור לי אפילו לצלם אותה, שהיא אושרה, לכן אני אומר לך גש לעיריית גדרה, אני לא חושש, יש מי שיקנה..." (עמ' 15, ש' 14-22 לתמלול בנספח א').

וגם:

"איתן: ... בקשר לאזור של הבנייה ולבנייה זה מוחלט, זה אושר." (עמ' 18, ש' 14-17 לתמלול בנספח א')

כמו כן:

"איתן: יש, יש, תראה אני אשלח לכם, זה של המדינה, זה מאושר אבל אני, אני רק אה זה, אני גם אז שזה אמרתי לכם רבותיי 2019 יתחילו את ההתחלות של הבנייה, זה בדיוק מה שהיה צריך להיות, יש במדינת ישראל עיכובים שלא קשורים לא אליי ולא לאף אחד... המזל הוא שאת שלב א' הייתה עוד ממשלה, הכל, כל הוועדות, הרי כל הוועדות חציים הם פוליטיות, כולם אישרו, התחילו את הבנייה. תלך תסתכל במזרח גדרה 1,200 יחידות דיור... ב-1.8 יש הכרזה על האדמות, זה הבשורה שלי הגדולה לכל האנשים שהם קנו ממני וזה לא רק אתם... לכם אני רציתי שיהיה לכם משהו, בכל מקרה אתם לא תפסידו אגורה ולהיפך אתם תרוויחו כסף..." (עמ' 18, ש' 26-28; עמ' 19 ש' 1-15 לתמלול בנספח א').

ועוד:

"איתן: כן. העניין הוא שהיא, שהיא מכרה במקום שהוא לא באמצע הגוש כי דבר כזה לא היית מצליח להשיג את הכסף כי שם באמצע הגוש מכרו ב-600 בתקופה שאתם קניתם, זה בדיוק לפני שלוש שנים ושלושה חודשים, ואני אמרתי לכם תקופה של שלוש, ארבע שנים יבנו שם..." (עמ' 20, ש' 26-28; עמ' 21 ש' 1-8 לתמלול).

ובהמשך:

"איתן: ... אבל אם אתה מפרסם את זה ביד 2, 100 יקפצו עלייך. תכתוב ז.מ 500 גדרה, רוצה למכור חצי דונם ואדמה שהולכת לבנייה, 1,000,000 יקפצו עלייך, הלוואי והיה לי עכשיו אדמות שם, הייתי עושה עכשיו מיליונים אם היה לי אדמות שם... יש מפות, יש הכרזה של המדינה, יש מסמכים, זה לא משהו סתמי, אמורפי, זה לא אדמה שאנשים קנו בזיכרון וחיכו 20 שנה, ויש עכשיו אנשים מוכרים גם ברחובות אדמות, אומרים אדמה לכשתופשר, זה עוד 20 שנה. אלה אדמות שיש עליהם תכניות מוצקות, הוחלט כבר לבנות..." (עמ' 22, ש' 23-28; עמ' 23, ש' 1 לתמלול).

"איתן: ... הנשמה שלי תרעד, בגלל שאני יודע והנה הקדוש ברוך הוא, אני נשבע ב-, באלוהים, שאני יודע במאה אחוז אני על ספר תורה נשבע לך שהולכים לבנות שם. כולם יודעים את זה, זה לא משהו שאפשר, אי אפשר לספור את זה גם... אם אתה תלך לשם, תראה את המנופים בשלב א' כבר הגיעו לקומה רביעית, ראיתי את החוזים של האנשים מה הם קיבלו. אז אמרתי למה שעמי לא יקבל? למה שלא יהיה להם? וכאן לא מדובר באיזה עשר שנים. עד אחרי הבחירות הוא יוצא בהצהרה השלישית, אמרתי לכם. הוא יצא עכשיו בהצהרה, הוא הפתיע כולם, יצא בהצהרה..." (עמ' 20, ש' 12-22 לפרוטוקול 6.8.19).

עינינו הרואות, כי הנתבע טען בפני התובע, "ברחל בתך הקטנה", כי הקרקע עתידה לשנות את ייעודה בתוך 3-4 שנים ממועד החתימה על הסכם המכר, כי הוא עתיד להרוויח כסף רב מהעסקה וכי הבנייה אושרה וקיימת החלטה מטעם המדינה בדבר אישור זה.

עוד הציג הנתבע בפניי התובע כי שווי הקרקע הוא 290,000 ₪. כזכור, הנתבעים אינם כופרים בעובדה שהתובע העביר לידם את הסכום של 300,000 ₪ והם עצמם הגישו את תצהירה של המוכרת אור, לפיו הועבר הסכום לידיה (לאחר הפחתת הוצאות נלוות). הנתבעים אף אינם חוזרים בהם מן הטענה כי אכן היה זה שוויה של הקרקע במועד החתימה על הסכם המכר. מסקנה זו נלמדת מתמלול השיחה המאוחרת יותר:

"עמי: אבל איך יכול להיות שאנחנו כאילו שילמנו 80,000 שקל?

איתן: כן.

עמי: זה מופיע,

איתן: זה בחוזה, נכון.

עמי: אבל מישהו שמה לא יכול להגיד בזה איך זה יכול להיות 80,000 שקל?

איתן: מה פתאום? זה לא קשור.

עמי: הרי אנחנו שילמנו 300, לא?

איתן: זה, תראה, אני אגיד, אני אגיד לך משהו, תקשיב, ההסכם הוא בינך לבין המוכר, לא בינך לביני, האדמה לא שלי, בינך לבין המוכר.

עמי: נו?

איתן: האדמות שמוכרים אותם זה מה המוכר רוצה וזה הערך שלהם לבין מה שכתוב בחוזה, הם כותבים בחוזה ככה, זה לא אני קובע, הם כותבים בחוזה ככה בכלל המיסים העצומים שהייתם אמורים לשלם גם אתה וגם הוא, עכשיו אתה סתם דוגמא,

עמי: אבל אני חושב שאני הייתי מעדיף לשלם את הזה כי אם סתם דוגמא עכשיו אני רוצה למכור את זה, סתם דוגמא,

איתן: כן.

עמי: אז אני, אף אחד לא יסכים שירשום שם 80,000 ₪.

איתן: כולם עושים את זה, כולם עושים את זה. אתה, שנייה, אל תלמד אותי נדלן, אני מתעסק בזה 15 שנה, זה המקצוע שלי, כולם עושים את זה...

עמי: אבל אם הייתי רוצה [...] על הכל קבלה ורשום ואני מוכן לשלם את המיסים, היא לא הייתה מסכימה?

איתן: אז, אז תקשיב, היא לא הייתה מסכימה, היא לא תשלם מיסים 50,60,70,000 שקל לפי זה כל מה שהיא קנתה, או 100,000 שקל, אני לא יודע כמה, כי זה מיסי השבחה..." (עמ' 9, ש' 11 -28; עמ' 10, ש' 2-7, שם).

כלומר, משיחה זו עולה, כי לאחר שהבין התובע בדיעבד, ובמרחק של כשלוש שנים מיום החתימה על הסכם המכר, כי בהסכם המכר נכתב שהתמורה היא בסך של 70,000 ₪ בעוד שהוא שילם לנתבעים 300,000 ₪, ביקש הנתבע להסביר זאת בכך שהדבר נעשה לשם העלמת מס והימנעות מתשלום מיסים שונים. מעבר לעובדה כי השיחה מעלה באופן ברור וחד משמעי כי טענת הנתבע לפיה העלים התובע מיסים, הופכת אבסורדית כאשר ברור שמי שביקש לעשות כן היה הנתבע בעצמו והתובע כלל לא היה מודע לעניין, ניתן ללמוד מהשיחה שהנתבע מציג לתובע שמחירה של הקרקע הוא אכן הסכום שהעביר לו התובע (300,000 ₪ בהפחתת כלל ההוצאות הנלוות) וכי הסכום הכתוב בהסכם המכר הוא למראית עין בלבד. מן האמור עולה, כי הנתבע הציג לתובע כי עלות הקרקע היא בסכום של 290,000 ₪.

(ג) בפועל שוויה של הקרקע הוא כרבע מהסכום שהציגו הנתבעים והיא אינה עתידה לשנות ייעודה בעתיד הקרוב

בפועל, ובניגוד למצג הנתבעים, הוכח לפניי כי שווי הקרקע אינו מגיע לסכום שהועבר למוכרת אור – 290,000 ₪, ואף רחוק מכך בהרבה. כך עולה מחוות דעת המומחה יגאל שגיא, שמאי מקרקעין, אשר צורפה כנספח לתצהיר התובע, ולפיה: "ערכי הקרקע בגבולות 100-200 אלף ש"ח במקסימום גם אז וגם היום בשנים 2015-2021, בשנת 2015, 100,000 ₪ לדונם היה סביר." (ר' סע' ד' בעמ' 13 לחוות הדעת;). כלומר, שוויה הסביר של הקרקע שרכש התובע בשטח של חצי דונם – הוא בסך של 50,000 ₪. הנתבעים לא הגישו חוות דעת סותרת מטעמם, ואף לא ביקשו לזמן את שמאי התובע לחקירה נגדית מטעמם. משכך, מצאתי לקבל בעניין זה את חוות דעת השמאי מטעם התובע.

חוות דעת זו והמסקנה העולה ממנה, אף עולות בקנה אחד עם התמלול של שיחתו של עו"ד שרעבי עם הנתבעת, אשר צירפו הנתבעים (צורף כנספח 1 לתצהיר הנתבע) כאשר עו"ד שרעבי אף נחקר על שיחה זו. וכך עולה משיחה זו:

"אלעד: יש לי בגוש עשינו שם כבר עיסקאות את אמורה להכיר אותה אבל לא בטוח שאת זוכרת גוש 3868

טלי: כן?

אלעד: חלקה 1,

[...]

אלעד: בסדר, אותה אני יכול להביא לפי 150 כולל שכר טירחה, כולל הכל...

[...]

אלעד: ... ב-3868 חלקה 1, אני יכול להביא לו ב-150 כולל השכר טירחה,

[...]

אלעד: אני יכול להביא לו גם ב-145, כולל שכר טירחה,

[...]

אלעד: 3868 חלקה 1

טלי: טוב, אלעד, קודם כל דבר ראשון שריין לנו את זה.

אלעד: אני משריין.

[...]"

הנה כי כן, מהשיחה עולה מפורשות שלנתבעת ברור וידוע שמחיר הקרקע מושא התביעה בגוש 3868, חלקה 1 - איננו 290,000 ₪ כנטען, אלא לכל היותר בטווח של 140,000-150,000 ₪. יתירה מכך, במסגרת עדותו הסביר עו"ד שרעבי את הסתירה שבין סכום זה לבין הסכום שכתוב בהסכם (70,000 ₪). לטענתו, כאשר הוא נקב בשיחה שהוצגה לעיל בסכומים של 150,000 ו-140,000 ₪ כוונתו הייתה בהתייחס לשטח של דונם. זאת, מאחר שכך נהוג לעשות בתחום זה ומקובל שכאשר נוקבים במחיר הוא מתייחס לדונם שלם, ומתוכו יש לגזור את החלק היחסי. במצב זה, מחיר הקרקע מושא תביעה זו היה בעת הקנייה בטווח של כ150,000 ₪ לדונם, והחלק שרכש התובע – חצי דונם – בטווח של כ75,000 ₪ (עמ' 33, ש' 28-34 לפר'). אולם אף אם יש מקום לטעון כי כוונתו של עו"ד שרעבי לא הייתה ברורה לנתבעת (ואני מטיל ספק רב בעניין), הרי שעדיין ברור שהנתבעת לא סברה בעת השיחה שמחירו של חצי דונם הוא 290,000 ₪, אלא לכל היותר מחצית מכך.

כמו כן, בתצהיר שהגיש עו"ד שרעבי, במסגרת בקשתו לסילוק הודעת צד ג' נגדו על הסף, הצהיר כי "פרטי העסקה כפי שבאו לידי ביטוי בחוזה נראו לי הגיוניים ונכונים כיוון שהתמורה הנקובה בהסכם שיקפה ערך אמיתי של המקרקעין לפחות לפי מיטב ידיעתי." (פס' 12 לתצהיר).

הנה כי כן, הוכח כי שוויה האמיתי של הקרקע במועד החתימה על הסכם המכר נע בטווחים של 50,000-75,000 ₪ לחצי דונם.

עוד הוכח לפניי כי אין כל צפי לשינוי ייעוד עתידי של הקרקע, וגם זאת בניגוד למצג הנתבעים. בעניין זה, עולה מחוות דעת המומחה כי: "לו היה פוטנציאל תכנוני היה הדבר משתקף בשינוי במחיר הקרקע לאורך השנים, לפי הממצאים בכל נקודת זמן המחיר קבוע, כך שאין ציפיות לפיתוח." (ר' סע' ה לחוות הדעת, עמ' 13). על כך יש להוסיף את עדותו של עו"ד שרעבי, המחזקת את חוות דעתו של המומחה, ולפיה:

"במתחם הזה גדרה שנקרא מתחם הנחלים כי עוברים שם שני נחלים שחוצים את המתחם וכנראה שלא ניתן יהיה מעולם לבנות שם כי הנחלים מיועדים לשימור... (עמ' 36, ש' 26-27 לפר').

מנגד לכל האמור, ביקשו הנתבעים לסמוך את טענתם לפיה שוויה של הקרקע היה בעת החתימה על הסכם המכר 290,000 ₪ (ואף למעלה מכך נכון להיום), וכי הקרקע עתידה לשנות ייעודה ולהניב רווחים, על תמלול הקלטות שנערכו עם שמאי התכנית לטענתם ועל פרסומות ברשת האינטרנט.

בקצרה ייאמר כי אין בידי להסתמך על ראיות אלה. זאת, הן בהיבט של סדרי הדין והן בהיבט המהותי. בהיבט של סדרי הדין ודיני הראיות: הקלטתו של שמאי התכנית מר אסף לוי, אינה מהווה תחליף לחוות דעת שהוגשה בהתאם לדיני הראיות. מעבר לכך, לא הוגש כל תצהיר מטעמו, והוא אף לא נחקר אודות תמלול זה שמקורו בכנס בעלים שנערך בזום . משכך, לא אוכל כלל לקבל ראיה זו. אולם גם בהיבט המהותי, לא ניתן כלל ללמוד לאלו חלקות ואלו שטחים מתייחס אותו שמאי, והאם הקרקע מושא התביעה דנן כלולה בתכנית שאליה הוא מתייחס. עדותו של עו"ד שרעבי, הודעת המייל מטעם העירייה וחוות דעת השמאי שגיא מטעם התובע, מעידים דווקא כי הקרקע בהכרח אינה כלולה בתכנית זו.

מנגד, טענו הנתבעים לכל אורך ההליך ובסיכומיהם, כי תכנית המתאר החדשה של גדרה אושרה בשנת 2017, כי הם הוכיחו ששוויה של הקרקע האמיר בעקבות תכניות בניה ופיתוח וכי התובע צפוי להשיא רווחים מרכישת הקרקע. במסגרת בקשה שהגישו הנתבעים ביום 21.9.22, צירפו פרסום מטעם עיריית גדרה, שכותרתו "קידום תוכניות מפורטות לתעסוקה ומגורים בגדרה". הפרסום כולל תצלום של מפת תחום התכנון, פירוט שטחי התכנון והתקדמות שלבי התכנון. כמו כן, מטרתו של הפרסום היא זימון בעלי הקרקעות לכנס בנושא. פרסום זה, כך נטען ע"י הנתבעים, מוכיח כי הקרקע עתידה לשנות ייעודה בקרוב מאוד. במסגרת בקשה נוספת של הנתבעים מיום 13.3.23 צירפו הנתבעים תמלולי הקלטה של קטעים מכנס הזום שערך שמאי התכנית מר אסף לוי עם בעלי הזכויות בקרקעות הכלולות בתכנית. לשיטתם, בהתאם לדבריו של שמאי התכנית מר אסף לוי, יקבל התובע זכויות במגורים או מגרש סחיר אחר.

אלא שהנתבעים כלל אינם מוכיחים כי תכנית זו חלה על הקרקע בענייננו. היה זה דווקא התובע שצירף הוכחה מטעמו, לכך שהתכנית אינה חלה על הקרקע בבעלותו (ר' תגובתו של התובע לבקשה 28, מיום 12.3.23). הוכחה זו מצאה ביטויה בתכתובת של קרוב משפחה של התובע – מר ג'ורג' נחום (להלן: נחום), עם הגב' ענת ברקאי נבו (להלן: ברקאי נבו), החתומה כמתכננת ערים חברתית, יועצת שיתוף ציבור. במסגרת תכתובת זו מבקש נחום לדעת באם הקרקע בגוש 3868, חלקה 1 (שגם לתובע בעלות בה) מהווה גם היא חלק מהתכנית האמורה. בתגובה השיבה ברקאי נבו: "לפי הרישומים המצויים בידי החלקות שלך לא נמצאות במתחמים שלגביהם נערכים הכנסים." כמו כן, צירף התובע תכתובת של נחום עם הגב' הדס גמליאל (להלן: גמליאל), החתומה כרכזת הוועדה לתכנון ובניה, מינהל הנדסה, מועצה מקומית גדרה. וכך כתבה גמליאל: "האזור המדובר נמצא בייעוד קרקע חקלאית וחקלאי פתוח. יש לציין כי קיימת קרבה של נחלים והאזור מוגדר כמסדרון אקולוגי. הקרקע תישאר חקלאית ולא יהיה ניתן לבנות במקום בעתיד." דברים אלה תואמים להפליא את דבריו של עו"ד שרעבי ואת חוות דעתו של השמאי שגיא.

במאמר מוסגר אציין, כי הנתבע אף הגדיל לעשות, וכפי שציין בתצהירו, בטרם החליט התובע לרכוש את הקרקע, הציג לו הנתבע תב"ע זמ/500 משנת 1985 שהוחלפה לתכנית חדשה ופורסמה ביום 1.3.19. תכנית, אשר אינה חלה כאמור על הקרקע שרכש התובע. אין לי אלא לראות בהצהרה זו של הנתבע, משום הודאה במצג הכוזב שהציג לתובע.

משכך, ובעיקר בשים לב לחוות דעת השמאי שגיא ועדותו של עו"ד שרעבי, כמו גם התכתובות שהוצגו ע"י התובע, מצאתי כי הקרקע אינה צפויה לשנות את ייעודה בעתיד הנראה לעין.

(ד) הוכח כי הסיבה לפער בין הסכום שהעביר התובע לנתבעים (290,000 ₪) ושהועבר למוכרת אור לבין הסכום הנקוב בהסכם המכר (70,000 ₪) נעוצה באינטרס שצמח לנתבעים

לטעמי, הוכח במידה הנדרשת כי הסיבה לפער שבכותרת נעוצה באינטרס שצמח ממנו לנתבעים, ולא מרצון התובע להונות את רשויות המס, כשיטת הנתבעים. מסקנה זו נלמדת מתמלול השיחה שהוצג לעיל (פס' 34) ומעיד כי התובע כלל לא היה מודע לטענתו של הנתבע כי יתרת הכספים הועברו "בשחור" כדי להתחמק מתשלום מיסים. עובדה זו גם נלמדת מהעובדה ששוויה של הקרקע אינו מגיע כאמור לסך של 290,000 ₪ ואף לא למחצית מכך (!), ומשכך לא הייתה כל סיבה נראית לעין להעביר למוכרת אור סכום זה, גם לא כ"כסף שחור". ההסבר היחיד המתקבל בעניין זה הוא כי לנתבעים צמחה טובת הנאה כלשהי מהעברה ביתר של הכספים, כאשר אינני נדרש כלל לשאלה מהי אותה טובת הנאה.

זאת ועוד, הנתבעים מבקשים לסמוך על העובדה שלא גבו דמי תיווך, ככזו שמגבה את טענתם בדבר היעדר אינטרס. אולם, דווקא בעובדה זו יש לטעמי כדי להוכיח את ההפך. רוצה לומר, העובדה שהנתבעים לא גבו דמי תיווך מהתובע עבור שירותם בעסקת המכר, מעלה את החשד לפיו צמחה להם טובת הנאה אחרת ממתן שירותים אלה. ויובהר, לא מצאתי בעניין זה לקבל את טענת הנתבע ולפיה העניק את השירות בחינם בשל קשרי החברות ההדוקים עם התובע (ר' עמ' 57, ש' 3-5 לפר').

על כל אלה יש להוסיף את עדותה של המוכרת אור, הממחישה באופן הברור ביותר כי הייתה זו שיטת הפעולה של הנתבעים להביא את לקוחותיהם לידי העלמת מס, כאשר אותם לקוחות פועלים בהתאם להוראות הנתבעים (ולעתים אולי אף כלל לא מודעים לכך, אלא בדיעבד – כפי שהתרשמתי במקרה של התובע). כך, במסגרת עדותה, הודתה המוכרת אור למעשה שבחוזה הרכישה שלה (שנערך בשנת 2013) נכתב סכום פיקטיבי בהסכם המכר, כאשר היא שילמה סכום בסך של 250,000 ₪ בעוד שבחוזה נכתב סכום בסך של 70,000 ₪. עוד עולה מהעדות של המוכרת אור שחתמה על הסכם המכר שקובע תמורה בסך של 70,000 ₪ וקיבלה בו בעת 290,000 ₪ במזומן; מאחר שהנתבע אמר לה "שזה ככה" (עמ' 29, ש' 13, וש' 27 לפר'). כלומר, בשני המקרים – הן של רכישת הקרקע על ידי המוכרת אור בשנת 2013 והן של רכישת הקרקע על ידי התובע מהמוכרת אור בשנת 2016 – היה זה הנתבע שניהל את העלמת המס ונתן לכך יד. גם עובדה זו מעידה על אינטרס מסוים שנבע לנתבעים מאותה העלמת מס.

במאמר מוסגר יצוין, כי התובע ועו"ד שרעבי סבורים שאותו אינטרס של הנתבעים נעוץ למעשה ב"החלפת קורבן בקורבן". היינו, כאשר המוכרת אור עלתה על התרמית הזהה שבוצעה כלפיה, היא הפעילה על הנתבעים לחץ כדי שישיבו לה את הכספים ששילמה וימכרו עבורה את הקרקע, והם ביקשו לעשות כן על מנת שהמוכרת אור לא תבוא אליהם בטרוניות ואף תפנה כנגדם באפיקים משפטיים ( ר' עדותו של עו"ד שרעבי בעמ' 34, ש' 17-22; עמ' 37, ש' 4-10 לפר'). ייתכן בהחלט גם כי לנתבעים נוצרו רווח או טובת הנאה אחרים שאינם גלויים או מובנים לצדדים או לבית המשפט. על כל פנים, השתכנעתי כאמור כי טובת הנאה כזו או אחרת צמחה לנתבעים מרכישתו של התובע את הקרקע.

ויובהר, הנתבעים ביקשו גם לטעון, כי התובע מסר גרסאות סותרות לעניין תשלום התמורה עבור עסקת המכר. כך, בעוד שבמסגרת תצהיר שצירף התובע לתשובתו לבקשת הנתבעים לסילוק על הסף טען כי התמורה שהעביר לא הייתה עבור הקרקע שנמכרה לו בלבד אלא בעבור קרקע נוספת שנמכרה לקרוב משפחתו, בתצהיר התשובות לשאלון מטעם הנתבע השיב כי אותו קרוב משפחה הוא ששילם עבור הקרקע שלו. אלא שלא מצאתי בסתירות אלה כדי להעיב על אמינותו וגרסתו של התובע כלל וכלל. זאת, מאחר שגרסאות אלה לא נמסרו מתוך ידיעה, אלא מתוך השערות וניסיון להבין את מעשה המרמה של הנתבעים. ממילא, אין בכך כדי להעלות או להוריד. השאלה מה הרוויחו הנתבעים, כיצד ומתי אינה רלוונטית, שעה שהוכח כי טובת הנאה כזו או אחרת צמחה להם מן העסקה. לנתבעים היה מניע למכירת הקרקע (או הקרקעות) של המוכרת אור לגורם אחר, ודי בכך.

בשולי הדברים, אציין עוד כי טענה נוספת של הנתבעים היא שהיה זה עו"ד שרעבי שקבע את התמורה החוזית ששילם התובע בעבור הקרקע החקלאית, וכי הוא זה שמסר לנתבעים מידע על הקרקע ושוויה לצורך פעולות התיווך מול הצדדים. משכך, לא צירפו אותו כנתבע נוסף בתביעה דנן. עם זאת, אין בידי לקבל טענות אלה. בעניין זה שמעתי את עדותו את של עו"ד שרעבי, שהייתה אמינה וקוהרנטית, כמו גם בחנתי את כלל הראיות והמסמכים, ומצאתי לקבוע כי מי שהובילו את הצדדים – התובע והמוכרת אור, להגיע לכדי עסקה, מי שקבעו מה הסכום שישלם התובע ומי שהניעו את כלל העסקה, היו הנתבעים והם בלבד.

(ה) סיכום ביניים

עולה, אפוא, מן המקובץ, כי התובע העביר לנתבעים סך של 300,000 ₪ למטרות השקעה. לאחר העברת הכסף לידיהם, עדכנו הנתבעים את התובע כי יש בידיהם קרקע חקלאית בגדרה, אשר עתידה לשנות את ייעודה בעתיד הנראה לעין וכי שוויה הוא 290,000 ₪. התובע חתם על הסכם המכר (מבלי לקרוא אותו כפי שיפורט בהמשך), הקובע כי התמורה בגין הקרקע היא 70,000 ₪ בלבד, וזאת תוך מתן אמון בנתבעים ובכוונתם להיטיב עמו. בפועל, שוויה של הקרקע אינו עולה על הסך של 75,000 ₪ ודומה כי היא אינה צפויה לשנות את ייעודה התכנוני בעתיד הקרוב.

8. הקשר הסיבתי: הסתמכות התובע על מצג השווא נעשתה באופן לא סביר ובניגוד להצהרותיו בהסכם המכר

לאחר שמצאתי כי הנתבעים הציגו מצג כוזב בפני התובע, וכי אף צמחה להם מכך טובת הנאה, יש לבחון את קיומו של קשר סיבתי בין המצג הכוזב לבין התקשרותו של התובע בעסקה. ויובהר, קשר סיבתי זה נדרש הן במסגרת הטענות הנזיקיות – תרמית ורשלנות, והן במסגרת הטענה החוזית להטעיה.

במסגרת יסוד זה יש לבחון באם הוטעה הניזוק בפועל נוכח המצג הכוזב ובאם פעולתו הסתמכה על היצג זה, או שמא פעל בשל סיבות ונתונים אחרים. טענתם המרכזית של הנתבעים בעניין זה, היא כי אין האחריות לבחינת התמורה הראויה וייעוד הקרקע רובצת לפתחם, שכן הם פעלו כמתווכים בלבד. עוד טענו, כי לא זו בלבד שבבדיקות פשוטות יכול היה התובע לברר את שווי הקרקע בעצמו ואת הצפי לשינוי ייעודה, אלא שהתובע עצמו אף חתם והצהיר במסגרת הסכם המכר כי בדק את מצבה התכנוני והמשפטי של הקרקע וכי לא יוכל להעלות כל טענה בעניין זה בעתיד.

אקדים אחרית לראשית, ואומר כי על אף שמצאתי כי התובע הסתמך על הנתבעים (ובעיקר על הנתבע) באופן עיוור ומוחלט, התנהלותו זו הייתה בלתי סבירה ואף בניגוד להסכם המכר עליו חתם, ומשכך לא אוכל לקבוע כי קיים קשר סיבתי בין המצג הכוזב לבין התקשרותו של התובע בעסקה.

א. הוכח כי התובע סמך על הנתבעים באופן מוחלט ועיוור

הן התכתובות והן התמלולים שהוצגו לפניי, כמו גם דפוס הפעולה שעולה כי חזר על עצמו גם בעת מכירת הקרקע למוכרת אור בשנת 2013, ועדותם של התובע, המוכרת אור, עו"ד שרעבי והנתבע, מעלים כי הנתבעים (ובענייננו הנתבע במיוחד) ניהלו את שלבי הרכישה והמכירה מבלי שלצדדים להסכמי המכר היו כל יד ורגל בדבר. זאת, עד כדי חתימה על הסכמי מכר מבלי לקראם ומבלי לדעת כלל מה נרכש בכסף שהעביר התובע לנתבעים. וכך עולה מן הראיות:

במסגרת עדותו מסר התובע: אתה יודע שאני סומך עליך אתה אח שלי הגדול..." (עמ' 8, ש' 4-5 לפר'). וכן: "סמכתי עליך, היית אחי הגדול ומה שהיית אומר זה היה קדוש." (שם, ש' 31-32). בהמשך לשאלת הנתבע מדוע לא בדק התובע את הקרקע ואת שוויה קודם לחתימה, וזאת על אף שהיה לו זמן ואפשרות לעשות כן, השיב התובע: "כי סמכתי עליך, כולם סמכו עליך ואף אחד לא בדק. לא בדקנו אותך, מכרת לנו לוקשים. אמרת תהיה ככה אני עוזר לך. כל התובעים לא בדק ואף אחד לא ידע על זה. כולם סמכו עליך, המילה שלך היתה קדוש." (עמ' 9, ש' 29-34 לפר'). כשנשאל מדוע לא העביר למוכרת אור את הכסף בעצמו, השיב פעם נוספת: "כי סמכתי עליך שתעשה." (עמ' 10, ש' 1 לפר'). ובהמשך - "כמו שהחתמת אותי כל הזמן על כל המסמכים ולא פגשתי את העו"ד ולא כלום, ככה עד שעליתי עליך ועשקת אותנו." (עמ' 20, ש' 26-27 לפר'). הדברים אף עולים מעדותו של הנתבע בעצמו: "...אמרתי לו תבוא אליה תתן לה אתה הוא אמר לי לא אני סומך עליך. גם בפעם שהוא רצה שאמכור לו את האדמה אמר אני סומך עלייך תיקח אתה את הכסף..." (עמ' 48, ש' 3-5 לפר'); "מה שאתה אמרת כל.. זה היה קדוש." (עמ' 2, ש' 17-19 לתמלול בנספח ב' לתצהיר התובע); "כל מה שאמרת, כל מה שאמרת כל החיים בשבילי זה היה קדוש ואת זה אתה יודע, כל מה שאמרת." (עמ' 4, ש' 11-12, שם); "אתה רק בא, אומר לי, תחתום," (עמ' 4, ש' 18, שם);

דברים אלה עולים גם מתמלול שיחה בין התובע לנתבע, שהגישו הנתבעים: "עמי: אני, איתן, אני מצידי תביא לי את המסמכים, אני חותם, שהכסף יעבור אליך, אני סומך עליך." (עמ' 2, ש' 16-17 לנספח 7 לתצהיר הנתבע). כמו כן, עולה תמונה ברורה וחד משמעית מהתמלולים שצורפו לתצהירי הצדדים. במסגרת תמלולים אלה חוזר התובע ואומר לנתבע כי הוא סומך עליו באופן מוחלט, כאשר הנתבע מצדו מבקש להמשיך ולרכוש את אמונו, תוך שהוא מציין כל העת שהוא "איש קבלה" (המתעסק בעולם הסוד היהודי) אשר "קורא בספרים" ורואה את הנסתר:

"רוצה לקחת את המזל שלך, לתת אותו? ברצון, אני אעזור לך למכור." (עמ' 11, ש' 10-11 לתמלול נספח א' לתצהיר התובע); "אבל אני עשיתי את זה בשבילו, שיהיה לו משהו לעתיד שלו, לחיים שלו. הוא מספיק סבל בחיים, רציתי שיהיה לו משהו, שיהיה לו נכסים משלו..." (עמ' 19, ש' 21-23, שם); "אל תהיה מסוג האנשים שברחה מהם הברכה כל הזמן.." (עמ' 19, ש' 28 – עמ' 20, ש' 1, שם); "אז אם אני בא לברך אותך והתגובה שלך היא חוסר אמון וחוסר שאלה אז, אז בשביל מה אתה מאמין בפתיחות של הספרים שלי? בשביל מה אתה מאמין ביכולות שלי?" (עמ' 21, ש' 13-15, שם); "אז אני שואל אותך, אבל אם בן אדם בא לברך אותך ואתה לא מאמין בו, יש לך ספקות וסימני שאלה זאת אומרת שאתה מונע לפי אינטרסים פנימיים ולא לפי אהבת אמת כמו שאני אוהב אדם, אני מסופק אם היה לך משהו כזה ביד היית נותן לי, אבל אני כן עושה את זה, למכור את זה במחיר שאני מרוויח המון כסף, לא חשבתי באותו רגע, חשבתי על האחים שלי שיקנו, שייקחו, שיהיה להם ברכה, ואני יודע שאתם תברכו אותי כי אני יודע מה הולך להיות, אני יודע מה יהיה שם, אני יודע מה כל אחד יקבל שם, אני יודע, זה דבר שאני מתעסק בו שנים, לא רק בזה, בהרבה מאוד דברים אבל אני מתעסק שנים ורציתי שיהיה לך משהו שישחרר אותך מלחץ כלכלי..." (עמ' 21, ש' 19-28, שם); "אני לאורך שנים רק עזרתי ונתתי מעצמי לאנשים, מעולם לא ביקשתי תמורה, לא ביקשתי לא שיקנו לי ולא שיתנו לי ולא שישלמו לי, מעולם, וגם במקרה הזה, מה שעשיתי זה כדי שיהיה טוב לחברים שלי.." (עמ' 22, ש' 17-19, שם); "אני פותח כל הזמן בספרים" (עמ' 24, ש' 28 – עמ' 25, ש' 1; שם); "אני מביא קמעות לאנשים מהרב דוד, אני מביא אותם לאנשים, לעזור לאנשים, משלם על זה כסף כדי שיהיה לאנשים ברכה..." (עמ' 25, ש' 11-19, שם); "תקשיב, אני יודע מה מדברים על אשתי, למי אמרו מה, הכל אני רואה בספרים, אני רואה שמות, אני רואה אנשים, אני רואה מה מדברים עליי וזה.." (עמ' 25, ש' 24-25, שם); "אני הקדוש ברוך הוא מאזין לי ושומע לי.." (עמ' 26, ש' 7-8, שם); "אני אומר את זה לא בביטחון של מאה, של מיליון אחוז, אחרת אין לי קשר עם הבורא..." (עמ' 27, ש' 23-24, שם); "אמרתי לך אני לא, אני אוהב אותך, כל הזמן רציתי בשבילך את הכי טוב בעולם, אני פשוט נפגעתי ממך.." (עמ' 27, ש' 28 – עמ' 28, ש' 1, שם); "כל צעד שאמרתי לו זה להציל אותו" (עמ' 28, ש' 22, שם); "הסבלנות משתלמת, הסורע, המהירות היא מהשטן, אוקי? לפחות שבזה, בדבר הזה תבוא, שזה יהיה תגיד אה, תראה את התמונה שלי, תיתן נשיקה, לא תקרע אותה, תיתן נשיקה." (עמ' 32, ש' 26-28, שם); "זה החלטה שלך, לא לוקח את זה למקומות רעים, אני אומר או קי, עמי רוצה למכור את המזל שלך? אין שום בעיה, אני יודע מה יש שם ואני יודע מה יהיה שם וכולם יודעים, זה לא רק אני." (עמ' 16, ש' 22-25, לתמלול בנספח ב' לתצהיר התובע). ועוד ועוד.

להשלמת התמונה יצויין, כי גם מעדותה של המוכרת אור עולה דפוס זהה. במסגרת כתב הגנתה מסרה כי: "מי שטיפל הן ברכישת הקרקע ומאוחר יותר במכירתה, היה המודיעים, הנתבעים, יחד עם עו"ד שרעבי" לטענתה, לא הייתה לה כל נגיעה או השפעה, "זולת חתימתה על המסמכים הרלוונטיים בביתה". היא עצמה הסתמכה על מצגי הנתבע ביחס לקרקע או לשוויה, הן ברכישה והן במכירה. המוכרת אור אינה מבינה כלל בנדל"ן והיא האמינה למצגי הנתבע. וכך נכתב בכתב ההגנה להודעת צ"ג מטעמה: "הנתבעת העבירה כספים למודיע ו/או לחברה שבבעלותו ו/או בבעלות אשתו, כפי שנדרשה על ידו וכפי שנאמר לה בסך של 250,000 ₪, תוך שהיא נותנת אימון מלא במודיע וסמכה על מצגיו שאמנם זה מחיר הקרקע..." (עמ' 3 לכתב ההגנה). אף במסגרת עדותה תיארה סיטואציה דומה לפיה סמכה על הנתבעים באופן מוחלט:

"ש. הכרת רק את איתן וטלי וסמכת רק עליהם.

ת. כן. סמכתי על עורך הדין.

ש. איך סמכת עליו? אמרת שלא ראית אותו?

ת. סמכתי על איתן שאמר שיש משרד עורך דין גדול של משפחת שרעבי." (עמ' 30, ש' 5-8 לפר').

ואולם, חרף כל האמור, אין בכך כדי לאיין ולהפקיע את אחריותו של התובע לבדיקת הקרקע וקריאת הסכם המכר שעליו חתם.

ב. התובע הצהיר בהסכם המכר כי אינו מסתמך על כל מצג וכי בדק את מצב הקרקע

אכן, כטענת הנתבעים, התובע הצהיר בהסכם המכר כי ידוע לו שהקרקע חקלאית וכי הוא אינו מסתמך על כל מצג או הבטחה, כי ניתנה לו הזדמנות לבדוק את הקרקע וכי לא יהיה זכאי להעלות טענת אי התאמה. וכך הצהיר בסע' 3 להסכם המכר:

"(א) כי לא הסתמך על מצגים ו/או הבטחות כלשהם, בין בכתב בין בעל פנה שהוצגו לו על ידי המוכר ו/או מי מטעמו, אם וככל שהוצגו מצגים כאמור, לצורך רכישתו את הממכר.

(ב) כי ידוע לו שהממכר הוא קרקע חקלאית כי ניתנה לו הזדמנות לבדוק את הממכר בדיקת מומחה מטעמו, כי ראה ובדק את הממכר לרבות המצב המשפטי, הפיסי והתכנוני ואת אפשרויות ניצולו של הממכר, כי הממכר מתאים לצרכיו, כי לא מצא בו כל פגם ו/או אי התאמה, כי הוא לא יהיה זכאי להסתמך על אי התאמה וכי הוא מוותר בזה מראש על כל טענות אי-התאמה.

(ג) ...

(ד) ..."

הצהרה זו מדברת בעד עצמה.

ועוד, הנתבע ציין בתצהירו כי באותה שנה שבה נחתם הסכם המכר ערך הנתבע עם התובע ועם חברו הטוב בבדוסטוב סיור עם הסבר מפורט, היכן גוש 3868 חלקה 1 בגדרה. התובע ראה במו עיניו שמדובר בקרקע חקלאית והתובע הפנה אותו שיבדוק את המצב התכנוני במחלקת ההנדסה במועצה המקומית גדרה. התובע גם לא הכחיש קיומו של סיור זה, אולם טען כי הוא נערך לאחר שלוש שנים מיום החתימה על הסכם המכר (עמ' 9, ש' 4-8 לפר'). ממילא, לא הכחיש התובע כאמור כי ידע שמדובר בקרקע חקלאית והסביר שלא בדק את מצבה המשפטי והתכנוני של הקרקע במועצה מתוך אמונה מוחלטת בנתבע.

אמנם מצאתי לתת אמון בגרסת התובע ולפיה לא בדק את הממכר לרבות מצבו המשפטי והתכנוני, אולם אין בכך כדי לגרוע מהעובדה שהיה מחובתו לעשות כן, וזאת, בהתאם לחוזה שעליו חתם (כמו גם לשכל הישר וההיגיון). אין כל ספק כי לתובע עמדו הזדמנויות רבות לבדיקת מצבה של הקרקע טרם התקשרותו בעסקה, אולם הוא בחר שלא לעשות כן בשל האמון הרב שנתן בנתבע ומצג השווא שהובא בפניו. משלא עשה כן, ומשסמך באופן מלא ומוחלט על מצגיו ואמירותיו של הנתבע, הרי שאין לו לתובע אלא להלין על עצמו בלבד. מעבר לכך, התובע טוען כי כלל לא קרא את הסכם המכר עליו חתם. וכך נכתב בסיכומי התובע: "הנתבעים לחצו על הנתבע להעביר הכספים במזומן אליהם באופן בו הם ביקשו ולאחר מכן, החתים הנתבע 1 את התובע על שלל מסמכים, אשר התובע כלל לא קרא, והכל בדחיפות תוך שהמסמכים מוסתרים ממנו כפי שתואר בהרחבה בעדותו בפני כב' ביהמ"ש. הרי בזמן העברת הכספים במזומן לנתבעים התובע כלל לא ידע מה קונים עבורו, כמה מ"ר? כמה חלקות? איכן (צ.ל. – היכן; י"פ) הן נמצאות?" (סע' 5 ה לסיכומי התובע).

ג. התובע חתם על הסכם המכר וחזקה עליו כי הבין את הכתוב בו

אין כל מחלוקת כי הסכם המכר נחתם באופן אישי על ידי התובע. התובע לא כפר בחתימתו זו. לטענת התובע הוא אכן חתם על הסכם המכר, אולם גם בעת החתימה לא הכיר את תוכן החוזה ולא קרא אותו, וזאת, מאחר שחתם על ההסכם בשוליו בלבד, בביתם של הנתבעים, ומבלי שפגש כלל את עו"ד שרעבי (עמ' 8, ש' 28-31 לפרו').

אכן, נתתי אמון בגרסת התובע כי לא קרא את הסכם המכר וחתם בשוליו בלבד. עם זאת, "הפסיקה שבה וחזרה על ההלכה לפיה חתימתו של אדם על מסמך מהווה עדות לכך שאותו אדם קרא את המסמך, הסכים לאמור בו, והיה מודע למשמעות ולתוצאות חתימתו, ועל כן אין הוא יכול לנער חוצנו ממנו." ת"א (פ"ת) 53713-07-20 חיים בן דוד נ' עו"ד אייל רוזן (28.2.23). ועוד נקבע באותו עניין על ידי כב' השופטת אושרית רוטקופף, כי:

"לפיכך נפסק על-פי רוב – אדם החותם על מסמך בלא לדעת תוכנו, לא יישמע בטענה שלא קרא את המסמך ולא ידע על מה חתום ובמה התחייב. כן, הובהר כי טענה בדבר בטלות חוזה לא תעמוד למי שלא טרח לקרוא על מה הוא חותם ולא על עמד על ההשלכות הנובעות מכך. הוא הדין, כאשר אדם חותם על מסמך תוך הסתמכות עיוורת על עצת פרקליטו או יועץ אחר המהימן עליו (ר' ע"א 467/64 שוויץ נ' סנדור ואח', פ"ד י"ט (2) 113; ע"א 2503/11 עיזבון המנוחה בועז בתיה ז"ל נ' בנק אוצר החייל בע"מ [פורסם במאגרים] (18/12/11)).

כמו כן, יפים דבריה של השופטת גלר בעניין בדוסטוב:

"בהתאם להלכה הפסוקה, ולשכל הישר, חזקה על מי שמתקשר בחתימתו על מסמך... כי קרא והבין את תוכנם ומהותם של המסמכים עליהם חתם זאת בוודאי לעניין עיקריו המסחריים של ההסכם, ובפרט סכומי התמורה והעלויות הנלוות. בנוסף לכך, התמורה הנקובה בכל אחד מההסכמים אף מצוינת במובחן ובנפרד תחת ראש פרק עצמאי במילים ובספרות ומהווה מתנאי היסוד שבהסכמים."

זאת ועוד, לטענת התובע, גם לאחר החתימה על הסכם המכר לא קיבל את ההסכם לידיו, אלא רק שלוש שנים מאוחר יותר (ביום 6.6.19) ולאחר פניות והפצרות רבות בנתבעים. הנתבע אינו מכחיש כי התובע לא לקח העתק מהסכם המכר במועד החתימה עליו, אולם טוען כי היה זה לבקשת התובע, ובשל חששו כי גרושתו תתוודע לעסקה (עמ' 61, ש' 22 לפר'). עם זאת טוענים הנתבעים, בניגוד לטענת התובע, כי כעבור שנה ממועד החתימה, ולבקשתו, העביר הנתבע העתק מהסכם המכר לתובע. בדומה לאמור לעיל באשר לחובתו של התובע לקרוא ולהבין את ההסכם עליו הוא חותם, והתנהלותו הבלתי סבירה בעניין, הרי שהעובדה שלא לקח עמו העתק של הסכם המכר במועד החתימה מבהירה ביתר שאת את התנהלותו הבלתי סבירה. ממילא, אני סבור כטענת הנתבעים, כי אין בטענה זו ממש, שכן היה באפשרותו של התובע להשיג את הסכם המכר בנקל מרשויות המס והמקרקעין, ואף באמצעות פנייה לעו"ד שרעבי.

ד. הסתמכותו העיוורת של התובע על הנתבעים הייתה בלתי סבירה

כדי לקבוע כי התקיימה עוולת התרמית או הרשלנות כלפי התובע, יש לבחון האם הסתמכותו על המצג הכוזב הייתה סבירה. וכך נקבע בעניין חטר-ישי:

"אחריות בגין מצג שווא רשלני, בדומה לאחריות בעוולת התרמית, תוטל רק מקום בו התובע הסתמך על המצג הרשלני באופן סביר ובתום לב, ועקב כך נגרם לו הנזק."

האם ניתן לומר כי ענייננו בהתנהלות והתנהגות סבירה? התשובה היא בהכרח שלילית. אמנם, הוכח לפניי והובהר לי כפי שהוצג באריכות לעיל, כי לנתבע הייתה השפעה רבתי על התובע וכי התובע סמך על הנתבע "בעיניים עצומות" עדי כדי עיוורון. אלא שעל אף כל האמור, לא מצאתי (והפסיקה אף תומכת בכך) כי יש בכך כדי לאיין את אחריותו של התובע למעשיו ולבטל את הצהרותיו והמסמכים שעליהם חתם, שכן אין מדובר במניפולציות שהופעלו והביאו את התובע עד לכדי לחוסר יכולת להחליט או להבין את משמעות חתימתו או מעשיו (התובע גם לא טען כאמור). מה שנמצא הוא שהתובע כלל לא בדק את הקרקע באמצעות מומחה מטעמו, לא קרא את ההסכם ולא בחן את עסקת המכר מתוך אמונה שלימה בנתבע – אמונה זו הייתה טעות מצד התובע ואין לבית המשפט אפשרות להעניק לו מזור בעניין זה.

ויובהר: התובע לא טען טענות של היעדר גמירות דעת (טענה זו הועלתה בלשון רפה בסיכומי התשובה של התובע בלבד, ומשכך ברי כי אין לראות בכך טענה שהועלתה על ידו) או טענות מסוג "לא נעשה דבר" (Non Est Factum), טענות אשר סביר שאף לא היו מתקבלות בשל הנסיבות החריגות בהן התקבלו בפסיקה. אף אין כל טענה בפי התובע כי הופעל עליו לחץ בלתי סביר להתקשר בהסכם המכר במועד בו חתם עליו, או כי נמנע ממנו לקרוא אותם קודם לחתימתו או להתייעץ בנושא עם עורך דין מטעמו. אמנם, במסגרת כתב התביעה טען התובע לעושק, אולם טענה זו נטענה בעלמא ומבלי כל פירוט בעניין, וממילא נזנחה בסיכומי התובע. עיקר טענתו של התובע, הוא כי לא בחן ולא בדק את שוויה ותכונותיה של הקרקע, ולא קרא את ההסכם בשל אמונתו והסתמכותו על הנתבע. אולם בכך, אין די כדי לבסס קיומן של עוולות כגון רשלנות או תרמית.

ודוק, העובדה שקיים קשר סיבתי עובדתי, אינה מעידה על קיומו של קשר סיבתי נורמטיבי ומשפטי אשר יאפשר לפצות את התובע בגין נזקיו. רוצה לומר: אף אם התובע חתם על הסכם המכר בשל מצג כוזב שהציגו לו הנתבעים, הרי שהתנהלות זו אינה סבירה כאמור. היעדר סבירות זה בא לידי ביטוי הן בעובדה שדומה כי מרבית האנשים לא היו פועלים כך והיו נאותים לבדוק ולכל הפחות לקרוא את ההסכם עליהם הם חותמים, והן בעובדה שאין באפשרותו של בית המשפט כמכווין התנהגות ומדיניות לפתוח פתח ולהכשיר התנהלות עיוורת שכזו.

משכך, מצאתי כי חרף המצג הכוזב שהציגו הנתבעים בפניי התובע, אין באפשרותי לקבל את הטענה בדבר קיומו של קשר סיבתי בין אותו מצג לבין התקשרותו של התובע בהסכם המכר – ולו בשל המישור הנורמטיבי המתפרש מנסיבות העניין (ר' והשוו בעניין זה: ת"א (תל אביב-יפו) 13078-11-16 דרור לוי נ' פאי מלח בע"מ (19.8.21)).

9. יש לדחות את הטענות החוזיות שהעלה התובע מאחר שהנתבעים כלל אינם צד להסכם המכר

כאמור, מלבד לטענות הנזיקיות, העלה התובע גם טענות חוזיות כנגד הנתבעים, ובהן טענות בדבר הטעיה ועושק. מנגד טענו הנתבעים כי לא הציגו כל מצג כוזב בפני התובע, כי לא הפעילו עליו כל לחץ וכי ממילא ככל שמדובר בטעות בהערכת שווי הקרקע ובשינוי ייעודה התכנוני והמשפטי, הרי שאלה נכנסים בגדרי הדוקטרינה של טעות בכדאיות העסקה.

לטעמי אין כלל מקום לדון בטענות אלה, שכן המדובר בטענות חוזיות שאינן חלות במקרה דנן. זאת, מאחר שבין התובע לנתבעים לא נכרת כל חוזה. הצדדים להסכם המכר הם, כזכור, התובע והמוכרת אור, והנתבעים כלל אינם צד להסכם זה. משכך, כל טענה בדבר הטעיה ועושק הנובעים מהסכם המכר אינה יכולה להיות מופנית כלל לנתבעים, אשר פעלו כמתווכים בעסקה. לכל היותר ניתן לומר כי בין התובע לנתבעים קיים הסכם תיווך, כאשר גם שאלה זו מוטלת בספק רב, בהיעדר קיומו של הסכם תיווך בכתב ובשים לב לחוק ולהלכה הפסוקה הנוגעים להסכם תיווך שנכרת בע"פ, על כלל הקשיים והמורכבויות הכרוכים בכך (ר' סקירה בעניין בת"א (רחובות) 28488-01-20 נועם זינגר נ' בנין הדקלים בע"מ (8.9.22)). ממילא, התובע כלל לא טען לקיומו של הסכם תיווך בעל-פה כאמור. הנה כי כן, בכל הנוגע לטענת ההטעיה או מצג השווא החוזי, לא בהסכם תיווך בין התובע לנתבעים (אשר ספק רב באשר לקיומו) עסקינן, כי אם בהסכם המכר שבין התובע למוכרת אור. מאחר שהנתבעים אינם צד להסכם המכר אינני סבור כי יש מקום כלל לדון בטענות החוזיות.

במאמר מוסגר אציין, כי גם בהתייחס לטענת ההטעיה במישור החוזי נדרש קיומו של קשר סיבתי בין המצג הכוזב לבין התקשרותו של התובע בהסכם, כאשר לעניין זה כבר נדרשתי לעיל במסגרת הדיון הנזיקי, ומצאתי כי הוא אינו מתקיים. כמו כן, דומה כי ככל שהיה מקום להידרש לטענה זו, הרי שענייננו נופל בגדר טעות בכדאיות עסקה (ור' בעניין זה את החלטתה של כב' השופטת שרון גלר בת"א (מרכז) ווצ'סלב בבדוסטוב נ' טלי צורף (10.5.23); להלן: עניין בבדוסטוב), אולם אינני נדרש לדיון זה כאמור ולכן הוא מושאר בצריך עיון. ביחס לטענת העושק, הרי שזו נטענה כאמור בעלמא וללא כל פירוט או הסבר, כמו גם נזנחה במסגרת סיכומי התובע, ומשכך אינני נדרש לה.

10. יש לדחות את טענת התובע להפרת תקנות הגנת הצרכן

במסגרת סיכומיו טען התובע גם להפרת הנתבעים את תקנות הגנת הצרכן (חובת גילוי פרטים במכירת קרקע שאינה זמינה לבניה), תשע"ז-2016 (להלן: תקנות הגנת הצרכן). זאת, מאחר שלטענת התובע הפרו הנתבעים את חובת הגילוי של פרטים נדרשים בפני רוכש של קרקע שאינה זמינה לבנייה, שעה שלא הציגו בפניו שומה בנוגע לשווי המקרקעין, בניגוד לתקן 22 של מועצת שמאי המקרקעין שאומץ בתקנות אלו. מנגד טענו הנתבעים במסגרת סיכומיהם, כי תקנות אלו אינן חלות עליהם ואינן מחייבות אותם, שכן הם פעלו כמתווכים בלבד, לא גבו דמי תיווך, ואף אין להם כל זיקה לקרקע. גם במסגרת חקירתו הנגדית, הכחיש הנתבע תחולתה של חובה כלשהי לעריכת שומה והצגתה לקונים וכן הכחיש היותו משווק מקרקעין לציבור (מעמ' 55, ש' 4 ועד עמ' 56, ש' 23 לפר').

וכך קובעת תקנה 3(א) לתקנות הגנת הצרכן בעניין זה:

"עוסק המבקש למכור או להחכיר לצרכן קרקע שאינה קרקע זמינה לבנייה, חייב למסור לצרכן בכתב ובלא תשלום שומת מקרקעין מעודכנת ערוכה לפי תקן 22, זמן סביר מראש ולא יאוחר מ-7 ימים לפני מועד ההתקשרות עם הצרכן בחוזה או במסמך אחר המייצר חבות."

הגדרתו של "עוסק" מצויה בסע' 1 לחוק הגנת הצרכן, תשמ"א-1981, הקובע כי עוסק הוא: "מי שמוכר נכס או נותן שירות דרך עיסוק, כולל יצרן".

מעבר לעובדה שהטענה בגין עילה זו לא הועלתה כלל במסגרת כתב התביעה ותצהיר התובע, אלא הועלתה לראשונה בסיכומי התובע כאמור, ומשכך יש בה משום הרחבת חזית, מצאתי (בדומה לקביעתה של השופטת גלר בעניין בבדסטוב) כי בענייננו לא הוכחו יסודותיה העובדתיים או המשפטיים של טענה זו. ההתייחסות היחידה של התובע לעניין הזה, הועלתה בסיכומיו, ומבלי פירוט נדרש כאמור – לא במישור העובדתי ולא במישור המשפטי – הכיצד מתקיימים יסודות העילה בענייננו. זאת, לרבות בשאלת היותם של הנתבעים בגדר עוסק המחויב בכך בהתאם להוראות הדין הנ"ל ואין די בשברי האמירות בתמלולי השיחות של התובע עם הנתבע, אליהם מפנים התובעים בסיכומיהם, ומהם עולה כי הנתבע טען בהתרברבות כי "אנשים קנו ממני שם" וכי "אנשים קנו ממני שם אלפי דונמים הרוב היה שלנו" כדי להקים לנתבעים, אשר אין חולק כי שימשו כמתווכים בעסקה, את המעמד הנדרש בדין של עוסק בשיווק מקרקעין המחויב מכוח הוראות אלו.

11. סוף דבר

ענייננו בעתירת התובע להשבת חלק מהכספים שהעביר לנתבעים, בפועלם כמתווכים בעסקת מכר מקרקעין. זאת, בטענה כי סך של 230,000 ₪ מתוך 300,000 ₪ אותם העביר לנתבעים שולמו למוכרת הקרקע ללא הצדקה, ומתוך אינטרס אישי שצמח להם מכך. שוויה של הקרקע, כך טוען התובע הוא כשווי התמורה הרשומה בהסכם המכר עליו חתם – 70,000 ₪, ולא מעבר לכך. כל סכום שהועבר ביתר צריך לשוב לתובע. עוד טוען התובע כי הנתבעים הציגו בפניו מצג כוזב ביחס לאפשרות שינוי ייעודה של הקרקע, כאשר בניגוד למצג שהציגו לפיו עתידה הקרקע לשנות ייעודה בתוך שנים ספורות ממועד החתימה על הסכם המכר, הרי שבפועל מדובר בקרקע חקלאית שאינה צפויה לשנות ייעודה כלל בעתיד הנראה לעין.

לאחר בחינת הראיות שהוצגו בפניי וכן שמיעת העדויות, מצאתי כי אכן הציגו הנתבעים מצג כוזב בפני התובע. בעניין זה יוער, כי עדותו של התובע הייתה אמינה וקוהרנטית ולא מצאתי בה סתירות. עדותו אף עלתה ברובה בקנה אחד עם תמלולי השיחות שהוצגו על ידו ועם עדויותיהם של המוכרת אור ועו"ד שרעבי. מעדויות אלה מצטיירת תמונה ברורה של הטעיה מחושבת ומתוכננת של הנתבע, אשר גרמה לתובע לבטוח בו ולהאמין כי הוא אכן רוצה בטובתו ובעושרו וכי אלה בלבד הם שמנחים אותו. מצג זה לא תאם את המצב העובדתי לאשורו. בהקשר זה יש להדגיש כי מעבר לאמון הרב שרחש התובע לנתבע, בהסתמך על היכרותם המוקדמת וחברותם רבת השנים – דאג הנתבע גם להפעיל מניפולציות מהתחום הרוחני, ולטעון בפני התובע כי הוא "איש קבלה" אשר רואה בנסתר ו"קורא בספרים". גם לכך הייתה השפעה רבה על התובע. בעניין זה אוסיף ואציין, כי גרסתה של המוכרת אור חיזקה את טענותיו של התובע בהיבטים ומובנים רבים, ובין היתר בעובדה כי הנתבעים פעלו באופן שהביא את חבריהם/ לקוחותיהם לסמוך עליהם באופן עיוור.

מנגד, לא מצאתי לתת אמון בעדותו של הנתבע, שכן לא עלו ממנה אותות אמת ומצאתי כי תשובותיו, כמו גם גרסתו, היו מתחכמות, מחושבות ולא מתיישבות עם הראיות שהוצגו לפניי – ובהן תמלולי שיחות, תכתובות ועדויות העדים הנוספים. הנתבעת כאמור לא העידה בשל נסיבות רפואיות, לשיטתה. בשולי עניין זה אציין כי לא מצאתי תיעוד רפואי מטעם הנתבעת המצדיק העדר התייצבותה לעדות (גם אם מצב בריאותה איננו שפיר). מכל מקום, דומה כי לא היה בעדותה של הנתבעת לחזק את גרסתו של בן זוגה, הנתבע, שאם לא כן היתה מקפידה להישמע; כאשר כלל ידוע הוא כי העדר התייצבות של עד, פועל לחובת הצד שהיה עליו להעידו, והדברים אמורים מקל וחומר כאשר מדובר בנתבעת עצמה. נוכח האמור, ובצירוף יתר הראיות שנסקרו בפירוט לעיל, נותר בי הרושם כי גרסתו העובדתית של התובע היא הגרסה המתקבלת יותר והיא זו שהוכחה במאזן ההסתברויות.

עם זאת, וחרף כל האמור לעיל, מצאתי כי לא הוכח קיומו של קשר סיבתי בין חתימתו של התובע על הסכם המכר והתקשרותו בעסקה לבין המצג הכוזב שהציגו לו הנתבעים. זאת, מן הטעם הפשוט שהתובע עצמו חתם והצהיר בהסכם המכר כי אינו מסתמך על כל מצג בכתב או בעל פה וכי בדק את מצבה התכנוני והמשפטי של הקרקע באמצעות מומחה מטעמו. במישור המשפטי – אשר איננו מאפשר התנערותו של אדם ממסמכים עליהם חתם (אלא בהתקיים תנאים מסוימים ונוקשים שלא מתקיימים בענייננו) ונוכח הצהרותיו החד משמעיות של התובע במסגרת הסכם המכר, כמו גם העובדה שמדובר בהתנהלות בלתי סבירה המאיינת כל קשר סיבתי בין המצגים לפעולות שנקט התובע, מצאתי כי דין התביעה להידחות.

בנסיבות העניין ונוכח כל האמור לעיל, ובמיוחד נוכח התנהלות הנתבעים, לא מצאתי לפסוק הוצאות משפט לטובתם.

זכות ערעור כדין לבית המשפט המחוזי.

המזכירות תדוור את פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, ו' כסלו תשפ"ד, 19 נובמבר 2023, בהעדר הצדדים.