פס"ד בשאלה האם ליקויים בדירה ממוכר פרטי לקונה פרטי מצדיקים ביטול ההסכם

צד שלישי: אביב מאיר מזרחי

ב"כ עו"ד ג'סאן טאנוס

1.השאלה העיקרית הנדרשת להכרעה בתביעה זו היא, האם ליקויי הבניה – בעיקר נזילות מים ורטיבות – בדירה שרכשה התובעת מהנתבעים, מצדיקים את ביטול הסכם הרכישה?

רקע עובדתי

2.התובעת רכשה ביום 13.2.2014 מהנתבעים (בני זוג נשואים באותה עת) דירת מגורים בת 5 חדרים בקומה הרביעית בבניין חדש שבנייתו הושלמה מספר חודשים קודם לכן, בעיר חיפה (להלן – "הדירה", "הבניין", בהתאמה).

יצוין, כי התובעת מכהנת כשופטת בבית משפט השלום בחיפה, ולכן התביעה הועברה לבית משפט זה.

3.המקרקעין, שעליהם נבנה הבניין, נרכשו על ידי קבוצת רוכשים (להלן – "קבוצת הרוכשים"), 13 במספר, ביניהם הנתבעים, הצד השלישי (להלן – "מזרחי") וליאור ריסין (להלן – "ריסין"), גיסו של הנתבע 1 (להלן – אילן").

4.קבוצת הרוכשים פעלה באמצעות נציגות בת שלושה חברים (להלן – "הנציגות"), ביניהם ריסין.

ההתקשרות עם הקבלנים לצורך הקמת הבניין וכל אביזריו נעשתה על ידי הנציגות.

ניהול עבודות הבנייה נעשה באמצעות חברת ליאור וליאת סחר ושירותים בינלאומיים בע"מ (להלן – "ליאור וליאת סחר"), שבשליטת ריסין, תמורת שכר.

חברת פ.ל.ם. יזמות (להלן – "חברת פלם"), שבשליטת מזרחי, שיווקה את הדירות.

5.הדירות שנבנו הוקצו לחברי קבוצת הרוכשים, לפי מפתח שנקבע ביניהם.

לנתבעים הוקצתה הדירה שנמכרה לתובעת.

לריסין הוקצו שתי דירות בבניין.

גם למזרחי הוקצו שתי דירות, אחת מהן – פנטהאוז רחב ידיים (להלן – "הפנטהאוז"), הממוקם בקומה העליונה, מעל לדירת התובעת ודירת שכניה, משה אברהמי (להלן – "אברהמי") ורעייתו, שרכשו את דירתם מחבר נוסף בקבוצת הרוכשים, גיל וייל (להלן – "דירת אברהמי").

יצוין, והדבר חשוב להבנת התפתחות האירועים, כי לפנטהאוז מרפסת פתוחה גדולה הנמצאת מעל חלק ניכר מדירת התובעת ושתי מרפסות, קטנות יותר, המצויות מעל חלק מדירת אברהמי.

6.עוד בחורף הראשון לשהייתה של התובעת בדירה – סוף שנת 2014 ותחילת שנת 2015 – הופיעו תופעות של נזילות ורטיבות בדירה.

תופעות אלה חזרו ונשנו, ואף החמירו, בשני החורפים הבאים: 2016-2015 ו-2017-2016.

נעשו ניסיונות רבים לתיקון הליקויים. הניסיונות התמקדו בעיקר במרפסת הפנטהאוז, אך גם בחלקים נוספים של הבניין, כפי שיפורט בהמשך.

בניסיונות אלה נטלו חלק ריסין, מזרחי והנתבעים עצמם, באמצעות בעלי מקצוע ומומחים אחדים.

מהראיות עולה, כי רק במהלך שנת 2017 או תחילת 2018, חלק משמעותי של הליקויים הללו באו על פתרונם ונותרו שני מוקדים בלבד הניתנים לתיקון תוך זמן קצר יחסית ובעלות לא גדולה.

אלא, שבינתיים, התובעת בחרה להודיע לנתבעים ביום 12.1.2017 על ביטול הסכם המכר, ולאחר משא-ומתן נוסף ביניהם, שלא צלח, הגישה תביעה זו, בחודש ספטמבר 2017.

התביעה ותמצית טענות הצדדים

7.הסעד העיקרי המבוקש בתביעה הוא הצהרתי: "להצהיר כי התובעת ביטלה כדין את החוזה".

בעקבת זאת, וכנגד החזרת הזכויות והחזקה בדירה לנתבעים, היא עותרת כי המשיבים ישיבו לה סך של 2,678,351 ₪, "סכום הרכישה בצירוף הצמדה וריבית" (נכון ליום הגשת התביעה, 12.9.2017) וכן היא תובעת תשלום פיצויים בסך של 1,321,649 ₪, המורכבים מראשי הנזק הבאים: החזר הוצאות שהוצאו בקשר לדירה (277,256 ₪), פיצוי בגין עליית ערך דירות דומות (400,000 ₪), דמי שכירות עד לרכישת הדירה (110,000 ₪), פיצוי בגין נזק לא ממוני (150,000 ₪), פיצוי מוסכם (267,189 ₪) ופיצויים ענשיים (260,000 ₪) (סעיפים 179-177 לכתב התביעה).

יצוין, כי התובעת העמידה את הסעד הכספי הנדרש על ידה על הסכום "העגול" של 4 מיליון ₪.

כן התבקש בית המשפט "להצהיר כי ככל שהתובעת תחוב במס, היטל, אגרה ו/או תשלומים כלשהם (לרבות נמס שבח) בגין ביטול העסקה ו/או בגין כל סכום שיפסק לטובתה, על הנתבעים לשלם סכומים אלה, ואם תשלמם התובעת – לשפותה בגינם" (סעיף 181 לכתב התביעה).

8.התובעת טוענת כי הנתבעים הסתירו ממנה את העובדה, לפיה הדירה "עתירת ליקויים"; כי מיד לאחר המסירה נתגלו ליקויים ובפועל לא היה יום אחד של שימוש סביר בדירה; כי לאחר הליקויים שהתגלו בשני החורפים הראשונים הצדדים הסכימו לפעול בהתאם להנחיותיו של מומחה מוסכם, אך הנתבעים חזרו בהם חד צדדית; כי התיקונים שבוצעו על ידי הנתבעים לאחר מכן רק החריפו את הבעיות; כי קיימים ליקויים נוספים בדירה; וכי היא ביטלה את הסכם המכר לאחר שנתנו בידי הנתבעים כל האפשרויות והארכות לתקן את ההפרות.

לעניין הסעדים טוענת התובעת, כי ביטול החוזה נעשה כדין בשל הפרה יסודית שלו; כי גם אם ההפרה תוגדר כ"רגילה", היא לא תוקנה בחלוף זמן יותר מסביר לאחר מתן הארכה; כי ביטול החוזה מוצדק בשל פגם בכריתתו – הטעיה; כי הביטול מוצדק מחמת אי התאמה; וכי היא זכאית להשבת הסכום ששילמה לנתבעים, בצירוף כל ההוצאות שהוציאה בקשר לרכישת הדירה, וכן לפיצויים בשל כל ראשי הנזק שפורטו.

9.הנתבעים דוחים את טענות התובעת.

הנתבעים אינם מכחישים את עוגמת הנפש שנגרמה לתובעת מליקויי הנזילות, אך טוענים שהיא מפריזה בחומרתם.

טענתם העיקרית היא, שהם פעלו בחריצות ובזריזות לתיקון הליקויים, תוך השקעת כספים רבים וזמן רב, אם בעצמם ואם באמצעות אחרים, וכי בסופו של דבר מרבית הליקויים המשמעותיים תוקנו ונותרו ליקויים מועטים בלבד, שגם אותם ניתן היה לתקן, אילולא סירובה של התובעת לשתף אתם פעולה לשם כך.

הנתבעים טוענים עוד, כי מזרחי הוא האחראי לכך שההסכמה שגובשה, לפעול בהתאם להנחיותיו של מומחה מוסכם, הוכשלה באמצע העבודות שנעשו, וכי העבודות שבוצעו על ידו לאחר מכן החמירו את הבעיות במקום לפתור אותן.

מכל מקום, לטענתם, באמצעות עבודות נוספות שנעשו על ידם לאחר מכן, תוקנו, כאמור, הליקויים העיקריים.

הנתבעים טוענים ל"אשם תורם" של התובעת, בכך שהיא סירבה, כאמור, בשלבים האחרונים, לשתף עמם פעולה לשם פתרון מוחלט של הליקויים, מאחר שהיא עמדה על רצונה לביטול ההסכם ולכן ביקשה "להנציח" אותם ליקויים.

הנתבעים מכחישים את הטענות בדבר הסתרת הליקויים, ההטעיה ושאר הטענות הנזקיות שהועלו כלפיהם.

הנתבעים מכחישים את הליקויים הנוספים שנטענו, וכן את ראשי הנזק שנתבעו ואת גובהם.

10.בשל הנטען על ידי הנתבעים כלפי מזרחי, הגישו הם הודעת צד שלישי נגדו.

בהודעתם הם תובעים לחייב את מזרחי בתשלום סכום הפיצויים הנוספים הנתבע בכתב התביעה: 1,321,648 ₪ ₪, ככל שהתביעה נגדם תתקבל.

מזרחי מכחיש את כל הנטען כלפיו.

לדבריו, הוא העמיד את דירתו (הפנטהאוז) לרשות הנתבעים וריסין, כדי שיתקנו את כל הליקויים שנדרשו, כשבמשך כל התקופה הארוכה הזו, נמנעה ממנו זכות שימוש והנאה בדירה, אך למרות זאת הנתבעים וריסין, וגם המומחה שהוסכם עליו, לא הצליחו לתקן את הליקויים.

רק לאחר שנטל לידיו את ריכוז העבודות, תחילה בשיתוף פעולה עם המומחה שהוסכם, ולאחר מכן באמצעות מומחה מטעמו, הוא הצליח, לדבריו, לתקן את הליקויים העיקריים.

לדבריו, הנתבעים ידעו על מעשיו ושיתפו פעולה אתו, ולכן הם מנועים מלהעלות טענות כלפיו.

מזרחי מכחיש שהוא גרם לנזקים כלשהם, או להחמרתם.

גם הוא מכחיש את ראשי הנזק הנתבעים ואת גובהם.

דיון והכרעה

התחולה הנורמטיבית

12.הנתבעים, למרות שנמנו על חברי קבוצת הרכישה, נתבעים כאן לא "בכובעם" זה, אלא "בכובעם" כמוכרי דירה "רגילים".

משום כך, החוק החל בענייננו הוא חוק המכר, התשכ"ח - 1968 (להלן – "חוק המכר") ולא חוק המכר (דירות) ,התשל"ג – 1973 (להלן – "חוק המכר דירות"), שנועד להסדיר, בראש ובראשונה, את אחריותן של פירמות העוסקות בבנייה ובמכירה של דירות כלפי הקונים (אייל זמיר, חוק המכר (דירות), תשל"ג – 1973, מתוך פירוש לחוקי החוזים מיסודו של ג' טדסקי, להלן "זמיר", עמ' 165, וכן ראו: אביחי נ' ורדי, עו"ד, דיני מכר דירות – ליקויי בנייה והבטחת זכויות הרוכשים, מהדורה שלישית, להלן – "ורדי", עמ' 32).

13.התובעת גם לא הוכיחה שחלה על הנתבעים החלופה שבהגדרת "מוכר" בסעיף 1 לחוק המכר דירות, המרבָּה "מי שמוכר דירה שקנה אותה, על מנת למכרה, מאדם שבנה או עתיד לבנות אותה כאמור". אילן נחקר על כך והשיב (עמ' 438 לפרוטוקול) כי בזמן שהם הצטרפו לקבוצת הרכישה ובזמן בניית הבניין, "לא היה לי שום מחשבה לא לכאן ולא לכאן. לא ידעתי בכלל לאן הדברים אמורים, לא ידעתי שאני אתגרש, לא תכננו. זה היה ברמה, המחשבה הראשונית היתה השקעה. ואם היה צורך יכול להיות שהייתי משאיר אותה".

14.הדברים הללו נאמרים לשם חידוד הדיון בהמשך, משום ששני החוקים הללו שימשו אצל התובעת, וגם אצל הנתבעים, בערבוביה.

יצוין, כי התובעת יכלה, אילו רצתה בכך, לתבוע את קבוצת הרוכשים, שיזמה את רכישת המקרקעין ובניית הבניין והתקשרה (באמצעות ליאור וליאת סחר) עם קבלנים ובעלי מקצוע לשם ביצוע הבנייה (לדיון בעניין זה, ראו: ורדי, עמ' 293 ואילך).

15.גם הנתבעים, מצדם, לא הגישו הודעת צד שלישי נגד קבוצת הרוכשים או נגד ליאור וליאת סחר ו/או ריסין שהיו אחראים לבנייה בפועל (אילן נימק זאת בנימוקים שונים שאינם מענייננו), למרות שמכירת הדירה איננה מפקיעה את זכותו של מוכר הדירה לקבל פיצויים בגין הליקויים בדירה למרות מכירתה (ורדי, עמ' 299 ואילך).

גם מזרחי, אליו הופנתה ההודעה לצד שלישי, נתבע ב"כובעו" כבעל הדירה שמעל דירת התובעת ולא ב"כובעו" כחלק מקבוצת הרוכשים, אף לא "בגין היותו חלק ממבצעי הבנייה" (אילן, עמ' 530 לפרוטוקול).

אך יצוין, שגם מזרחי לא הגיש הודעה לצד שלישי נגד קבוצת הרוכשים/ליאור וליאת סחר/ריסין (גם הוא נימק זאת בנימוקים שונים שאינם מענייננו).

16.המסקנה הנובעת מכך כאמור היא, שהתביעה תידון בהתאם להוראות חוק המכר והוראות חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א – 1970 (להלן – "חוק החוזים – תרופות"), מכוח סעיף 27 לחוק המכר, לפיו: "הוראות פרק זה [ג': תרופות] באות להוסיף על כל דין אחר בעניין התרופות בשל הפרת חוזה".

אי התאמה, מתן הזדמנות למוכר לתיקון אי ההתאמה וזכות הביטול 

17.אין ספק שהנזילות והרטיבות בדירת מגורים הינן "אי התאמה" במובן סעיף 11 לחוק המכר, ולו מכח ס"ק(3), לפיו: "המוכר לא קיים את חיוביו, אם מסר - . . . (3) נכס שאין בו האיכות או התכונות הדרושות לשימושו הרגיל או המסחרי או למטרה מיוחדת המשתמעת מן ההסכם".

דירה המשופעת בנזילות מים וברטיבות, ודאי שאין בה "האיכות או התכונות הדרושות" לשימושה הרגיל.

גם הנתבעים לא חלקו על כך, ולכן לא ארחיב.

18.האם חובה על הקונה, על פי חוק המכר, לאפשר למוכר לתקן את אי ההתאמה?

לשאלה זו אין תשובה מוחלטת בחוק המכר. בפסיקה הובעה הדעה, כי הנטל המוטל על הקונה להודיע למוכר על אי ההתאמה, מייד לאחר גילוייה (סעיף 14(א)), והחובה המוטלת עליו לתת למוכר הזדמנות נאותה לבדוק את הממכר (סעיף 17(א)), גוררות את המסקנה, כי על הקונה לאפשר למוכר את תיקון אי ההתאמה (ראו, למשל ת"א (נצ') 775/98 סאפיה יעקב נ' ממסר סוכנויות בע"מ (14.7.2003)), אך יש המסתייגים ממסקנה זו (ראו הדיון בזמיר, עמ' 1183 ואילך).

אני סבור שהדבר תלוי בטיב הממכר. אין דומה ממכר רהיט לממכר דירה. שווי הרהיט שנרכש לא יצדיק, בדרך כלל, את המאמצים והזמן שהקונה עשוי להשקיע במתן הזדמנות למוכר לתקן אותו. עסקת מכר דירה, לעומת זאת, היא עסקה נדירה, בדרך כלל, הן למוכר הפרטי (שאינו עוסק בדרך כלל במכירת דירות) והן לקונה, שווייה בדרך כלל משמעותי, והמשמעות הנובעת מאי-מתן הזדמנות למוכר לתקן את אי ההתאמה, לרבות אפשרות ביטול העסקה, היא כבדת משקל. לפיכך, יהיה צודק, בדרך כלל, לאפשר למוכר הדירה לתקן את אי ההתאמה שהתגלתה. במיוחד אמורים הדברים כאשר – כמו במקרה דנן – מדובר בדירה בבניין שבנייתו הושלמה סמוך למכירתה, כשמטבע הדברים במשך התקופה הראשונה שלאחר בנייתה מתגלים ליקויים שונים בדירה וכאשר למוכר עומדת הזכות לפנות לקבלן או ליזם, מהם הוא רכש אותה, כדי שאלה יתקנו את הליקויים.

מכל מקום, גם בעניין זה לא ארחיב, משום שהלכה למעשה, התובעת אכן נתנה לנתבעים הזדמנות ראויה, ואף למעלה מכך, לתיקון הליקויים.

19.האם ומתי עומדת לקונה הזכות לביטול המכר?

פרק ג': התרופות בחוק המכר אינו מתייחס לשאלה זו, והתשובה לכך מצויה, לכן, בחוק החוזים – תרופות.

חוק החוזים – תרופות מונה בסעיף 7 שלו שתי אפשרויות להפעלת זכות הביטול:

" (א)הנפגע זכאי לבטל את החוזה אם הפרת החוזה היתה יסודית.

(ב)היתה הפרת החוזה לא-יסודית, זכאי הנפגע לבטל את החוזה לאחר שנתן תחילה למפר ארכה לקיומו והחוזה לא קויים תוך זמן סביר לאחר מתן הארכה, זולת אם בנסיבות הענין היה ביטול החוזה בלתי צודק; לא תישמע טענה שביטול החוזה היה בלתי-צודק אלא אם המפר התנגד לביטול תוך זמן סביר לאחר מתן הודעת הביטול".

" ההבנחה החשובה ביותר בדיני הביטול היא בין הפרה יסודית לבין הפרה שאינה כזו. לפי סעיף 7(א) לחוק התרופות, הפרה יסודית מקנה לנפגע זכות לבטל את החוזה לאלתר. לעומת זאת, הפרה שאינה יסודית - כך קובע סעיף 7(ב) לחוק – אינה מקנה זכות ביטול אלא לאחר מתן ארכה שלא נוצלה על ידי המפר, ואף זאת – כפוף לשיקולי צדק העשויים לשלול את כוח הביטול מהנפגע" (גבריאלה שלו ויהודה אדר, דיני חוזים – התרופות, להלן – "שלו ואדר", עמ' 576).

יצוין, שגם כאשר מדובר בהפרה יסודית, מומלץ, ולעיתים אף נדרש, לתת "ארכת חסד" (שלו ואדר, עמ' 601-599).

בענייננו, הלכה למעשה, התובעת נתנה ארכה לנתבעים לתקן את ההפרה, והשאלות העיקריות שנדרשות להכרעה הן: האם הנתבעים ניצלו את הארכה שניתנה להם ותיקנו את ההפרה? והאם שיקולי הצדק בנסיבות ענייננו תומכים או שוללים את תרופת הביטול?

20.ביחס להיבט המהותי של מבחן הצדק נכתב בשלו ואדר כדלקמן (עמ' 630-628):

" מכאן מתבקשת המסקנה כי צדקת הביטול, כמוה כצדקת האכיפה, תיקבע על רקע מכלול נסיבות העניין, בהתחשב בשתי קבוצות עיקריות של שיקולי צדק: האחת – שיקולים הנוגעים למאזן האשמה בין הצדדים; השנייה – שיקולים הנוגעים למאזן הנזקים או האינטרסים שלהם.

במסגרת קבוצת השיקולים הראשונה ייבחנו תום ליבו של כל אחד מן הצדדים בשלבים שונים של הקשר החוזי ואף לאחר סיומו, המניע לביטול החוזה בידי הנפגע, קיומה או היעדרה של התרשלות מצידו של המפר ודרגתה, קיומן או היעדרן של הפרות מצידו של הנפגע ומידת חומרתן, קיומה או היעדרה של התרשלות תורמת של הנפגע שתרמה להפרת החוזה או שהעצימה את תוצאותיה, לרבות השתהות מופרזת שלו עד למתן הודעת הביטול, וכן מאמציו של כל אחד מן הצדדים לקיים את חיוביו מראש, כמו גם מאמציו לתקן את ההפרה או להקטין את נזקיה בדיעבד, לאחר התרחשותה.

במסגרת קבוצת השיקולים השנייה ייבחן מאזן הנוחות בין הנפגע למפר. כלומר, תיערך השוואה בין האינטרס של הנפגע בביטול החוזה ובהשבת מה שנתקבל וניתן על פיו, לבין האינטרס של המפר בהותרת הקשר החוזי על כנו. שיקולים כמו מידת ההסתמכות על החוזה, היקף ההשקעות של כל צד בעסקה, השלב שבו מצויה העסקה, משך הזמן שחלף מאז ההפרה, האפשרויות העסקיות החלופיות העומדות לרשות כל אחד מהצדדים (במקרה שטענתו תידחה), קשיים בפסיקת השבה למפר לאחר הביטול, ככל שישנם, וכהנה שיקולים הנדרשים לבחינת צדקת האכיפה, ממלאים תפקיד דומה גם בהקשר דנן".

(וראו גם הפסיקה הנזכרת בהערות השוליים שם).

21.גם בעניין זה אני סבור שאין דומה ביטולו של חוזה למכר רהיט לבין ביטולו של חוזה למכר דירה. המשמעויות הכלכליות והאחרות הנובעות מביטולו של הסכם מכר דירה (מצד המוכר או מצד הקונה) הן כבדות משקל, ולפיכך נדרש להפעיל "מבחן צדק" קפדני יותר לשם אישור הביטול.

סקירה פרטנית של הליקויים, המאמצים לתיקונם ומידת הצלחתם

22.החזקה בדירה נמסרה לתובעת ביום 1.5.2014 והיא עברה להתגורר בה ביום 24.6.2014 (סעיף 50 לתצהירה).

התובעת מספרת על ליקויים שונים שהתגלו בדירה לאחר כניסתה, מקצתם תוקנו ומקצתם לא תוקנו.

בסקירה זו אתרכז בליקויים העיקריים, שבגינם הודיעה התובעת על ביטול החוזה: הנזילות והרטיבות.

23.בחורף הראשון שלאחר רכישת הדירה: שלהי 2014 ותחילת 2015, הופיעה רטיבות בחדר העבודה ובמטבח וכן נזילה לאורך צינור האוויר והביוב במקלחת הראשית.

התובעת פנתה לריסין, וזה ביצע עבודות במרפסת הפנטהאוז: פתח את "הרולקות" (שולי יריעות האיטום שעולים מתחת לריצוף אל מתחת לפאנלים), מצא מים, ביצע איטום ומרח חומרי איטום.

העבודות נעשו באמצעות קבלן האיטום של הבניין, חלבי (להלן – "חלבי"), ובהמשך באמצעות עובד של ריסין/ליאור וליאת סחר בשם חבייר (להלן – "חבייר").

לדברי התובעת, תיקונים אלה לא הועילו (גרסת התובעת – סעיפים 78-76 לתצהירה).

24.ריסין אישר בתצהירו כי בחורף זה התגלו שלושה מוקדי רטיבות, שמקורם בדירת הפנטהאוז, אך טען שאלה היו בעיקר "כתמי רטיבות וקילופים נקודתיים".

ריסין גם אישר שהעבודות התרכזו בשולי יריעות האיטום ("הרולקות") שבמרפסת הפנטהאוז, שם התגלתה חדירת מים, אך, לדבריו, הוא והנתבעים "ייחסו את מלוא הרצינות לטיפול ברטיבויות", וכי במהלך התיקונים הללו, "הורם כל הריצוף בחלק הגג מעל מוקדי הרטיבות והוספו יריעות איטום".

(גרסת ריסין – סעיפים 33-30 לתצהירו).

25.אילן סיפר בתצהירו (סעיף 30) כי "החל מהגילוי ועד להגשת תצהירי זה – לכל אורך הדרך – פעלתי נמרצות לביצוע תיקון של כל ליקוי רטיבות שהתגלה, לא חסכתי בממון והייתי נכון לעשות שימוש באנשי המקצוע המיומנים ביותר ובחומרים היקרים ביותר, וככל שהדברים היו תלויים בי עשיתי כל שלאל ידי לפתרון הבעיה שהתגלתה. . . ".

אילן אישר את תיאור הדברים על ידי ריסין ביחס לתיקונים הראשונים.

מכל מקום, גם ריסין וגם אילן מודים שתיקונים אלה לא הועילו.

26.עוד בקשר לליקויים של החורף הראשון, סיפרה התובעת על רטיבות שהופיעה בקופסת החשמל במטבח, שהיה מוסתר תחת גוף תאורה שהתקינה, ושגם הוא טופל על ידי ריסין, אך לא בצורה מספקת לטענתה (סעיפים 85-82 לתצהירה).

ריסין אישר גם את זאת, ולדבריו (סעיף 33.8 לתצהירו), עוד באותו היום שהתקבלה הודעה על כך מהתובעת, הוא הזמין חשמלאי ופעל לסתימת החלל, דרכו חדרו המים, באמצעות חומרים מיוחדים מתאימים.

27.התובעת טוענת כי באותו שלב פנו, היא ואברהמי (שגם בדירתו הופיעו ליקויי רטיבות, כאמור), לקבלן איטום בשם מונייר, ששוחח עם ריסין, "ואמר לו שצריך להסיר את כל האיטום ולבצעו מחדש בצורה תקנית, אך ריסין סירב" (סעיף 80 לתצהירה).

ריסין אישר כי מונייר שוחח איתו בעניין זה , אך הוסיף כי "מדבריו התרשמתי כי הוא אינו מקצועי בעליל ואינו בעל מומחיות בתחום".

28.משהתגלה, בחודשים מרץ-אפריל 2015, שהתיקונים הראשונים שבוצעו לא הועילו, החליטו ריסין ומזרחי, בידיעת התובעת, לבצע תיקון נוסף ויסודי, ולשם כך הם פנו לקבלן איטום בשם לדאווי (להלן – "לדאווי") , שלדברי ריסין (סעיף 35 לתצהירו), הינו "קבלן איטום מומחה מהמעלה הראשונה, ידוע ומוכר ובעל שם בקרב קבלני האזור, לגביו ניתנו המלצות רבות ונמסר שהוא אחד מהטובים בתחומו אם לא הטוב שבהם".

ריסין סיפר (סעיף 36 לתצהירו), כי "הקבלן לדאווי ביצע עבודות איטום רחבות היקף, במסגרתן פורקה רצפת מרפסת דירת הפנטהאוז, בוצעו החלפות ותיקון של איטום המרפסת קרי שכבת בסיס ויריעות חדשות, בכל חלק המרפסת הרלוונטי, בעלות נכבדה. בוצעה בדיקת הצפה תקינה, ולא חדרו מים במהלך ההצפה וגם למשך מספר ימים, והמרפסת רוצפה שוב".

29.למרות זאת התברר כי גם תיקונים אלה לא הועילו, תופעת הרטיבות לא חלפה ואף התפשטה למוקד נוסף בחדר העבודה. כך סיפרה התובעת (סעיפים 114-111 לתצהירה) וכך אישר גם ריסין (סעיף 40 לתצהירו).

30.בשלב זה הגיעו כל הצדדים המעורבים: התובעת, אילן (שפעל כל העת גם בשם הנתבעת), ריסין ומזרחי, להסכמה, לפנות למומחה איטום מוסכם ולפעול בהתאם להנחיותיו.

המומחה המוסכם היה המהנדס רפי מימון (להלן – "מימון"), שהוצע על ידי התובעת, לאחר בירור שערכה, במהלכו נמסר לה כי הוא "הטוב בתחום" (סעיף 120 לתצהירה).

למרות שהסכמה זו הושגה במהלך חודש יולי 2015, התעכבה הגעתו של מימון למקום, בעיקר בשל מחלוקת שהתגלעה ביחס לנוסח ההסכמה (סעיפים 131-128 לתצהיר התובעת), כך שביקורו הראשון של מימון במקום נערך רק בחודש נובמבר 2015, לאחר שהחורף השני לשהותה של התובעת בדירה (שלהי 2015 – תחילת 2016) כבר התחיל, ושוב החלה נזילה במרכז חדר העבודה של התובעת (סעיף 142 לתצהירה).

קדמה לביקורו חתימתו של אילן, ביום 20.10.2015, על הצעת המחיר של מימון (סעיף 81 ונספח יא' לתצהיר אילן).

31.מימון, שניסיונו ומומחיותו הרבה בתחום האיטום מפורטים בתצהירו (סעיף 2), סיפר כי תחת הנחיותיו, התבצעו במהלך החודשים נובמבר 2015 – מרץ 2016 עבודות רבות, באמצעות קבלן האיטום רפי פרן (להלן – "פרן").

במהלך העבודות הללו בוצעה בדיקה מקיפה של מערכות צינורות המרזבים וממברנת האיטום (סעיפים 18-14 לתצהיר מימון), בוצעה הרמה של כל ריצוף המרפסת ובוצעו עבודות איטום רחבות היקף של כל אזור המרפסת (סעיף 88 לתצהיר אילן, סעיף 50 לתצהיר ריסין).

ריסין ליווה את פרן בכל העבודות הללו, דאג לתיאום ההנדסי ולאספקת כל החומרים והאמצעים הדרושים לביצוען (סעיף 49 לתצהירו).

מימון טען בתצהירו (סעיף 20), כי מאחר והעבודות הללו התבצעו בעיצומו של חורף, לא ניתן היה עדיין להעריך את תוצאותיהן.

32.בשלב זה חלה התפתחות נוספת.

מזרחי שלח ביום 20.3.2016 מכתב לריסין, עם העתק לאילן (נספח טז' לתצהירי הנתבעים), שבו נכתב, בין השאר:

"לאור התארכות ביצוע העבודות והתיקונים שבאחריותך, בפנטהאוז שבבעלותי, בפרויקט אינשטין 78 חיפה (הדירה), מעבר לכל זמן סביר ולאור הנזק העצום הנגרם לי כתוצאה מכך, אני דורש ממך לסיים את כל העבודות בדירה עד ליום 31.3.2016.

. . .

עד למועד זה עליך לפנות את הדירה מכל הכלים, הציוד, החומרים ופסולת הבניין שנמצאים בה ולהעביר אלי את כל המפתחות של הדירה הנמצאים אצלך.

לאחר המועד הנ"ל, לא תוכל להיכנס לדירה, עם אף עובד ו/או מומחה ו/או בעל מקצויע כלשהו.

מבחינתי, החל מהמועד הנ"ל על הדירה להיות פנויה וראויה למגורים".

33.התובעת טוענת כי במכתבו זה של מזרחי הפרו הנתבעים את ההסכמות שגובשו ביניהם.

הנתבעים מטילים את האשם לפתחו של מזרחי.

מזרחי הסביר בהרחבה בתצהירו את הרקע ואת המניע שלו לכתיבת מכתב זה.

לדבריו, גם הוא חווה סבל רב מהתיקונים הרבים שנערכו במרפסת דירתו, כשבכל אותה תקופה הוא אינו יכול להשתמש בדירה, לא למוכרה ולא להשכירה, ומשראה שהעבודות מתמשכות ואין צפי קרוב לסיומן, הוא שלח לריסין ולאילן התראה עם קביעת מועד אחרון לסיום העבודות.

34.ריסין חדל לנהל ולפקח על העבודות בסוף חודש מרץ 2016.

קבלן האיטום פרן הוחלף על ידי מזרחי בקבלן איטום אחר, בני ונטרק (להלן – "ונטרק").

למרות זאת, במהלך החודשים הבאים, עד סוף חודש יוני 2016, מימון המשיך לבקר במקום ולתת את הנחיותיו, אך לטענת מימון הנחיותיו לא יושמו והנזילות לא חדלו (מימון – סעיפים 30-22 לתצהירו).

35.בסוף חודש יוני הודיע מזרחי למימון כי הוא אינו חפץ עוד בשירותיו.

מזרחי הסביר את צעדו כך (סעיפים 58-56 לתצהירו):

"56.במועד שהוחזרו לי מפתחות הדירה והסתלקו ממנה ריסין, המומחה וכל עובדיהם, נאמר לי שכל האיטומים הושלמו בצורה מעולה, וכי צריך רק לבצע בדיקת הצפה ולאחר מכן רק לרצף את המרפסת.

57.ביצעתי את בדיקת ההצפה כמה ימים ללא שקיבלתי תלונות על רטיבויות מהתובעת, אך ביום שהסתיימה הבדיקה, ונפתחו הפקקים של המרזבים, קיבלתי טלפון היסטרי מהתובעת שדירתה מוצפת במים פעם נוספת.

58.הבנתי שהבעיה איננה ביריעות האיטום, שלא החדירו מים, אלא בצינורות הניקוז, שברגע שעוברים בהם המים, הם מציפים את דירת התובעת (חשוב לציין שלא הבנתי וגם לא הצלחתי לקבל שום הסבר מליאור ומהמומחה רפי מימון, איך כל המומחים לא גילו זאת במשך שנים רבות של עבודות)".

36.סבב העבודה הבא בוצע על ידי מזרחי עצמו, באמצעות הקבלן ונטרק, והוא מתואר בהרחבה בתצהירו (סעיפים 65-59).

לדברי מזרחי, מקור הבעיה היה בחיבורים של חלקי צינור המרזב, מסוג "גיבריט", שבמקום שייעשו בדרך של הלחמה נעשו בדרך של הדבקה בסיליקון וכד'. דבר זה גרם, לדבריו, לבריחת מים מתחת ליריעת האיטום שמעל תקרת התובעת. לפיכך ונטרק ביצע חציבה בתוך תקרת התובעת, חשף את חיבורי הצינור, ביצע הלחמות כנדרש, יצק מחדש בטון מסביב לצינור המולחם וערך בדיקת הצפה. אלא, שמפאת חוסר שיתוף פעולה של התובעת הוא לא יכל לדעת האם הנזילות חדלו.

37.תוך כדי ביצוע עבודות החציבה בדירת התובעת, נפער חור בתקרתה, דבר שגרם סבל נוסף לתובעת.

החור נאטם סמוך לאחר מכן על ידי ונטרק.

38.הנזילות בדירת התובעת המשיכו גם בחורף השלישי לשהותה בדירה, שלהי שנת 2016 ותחילת שנת 2017. הדברים מתוארים בהרחבה בתצהיר התובעת (סעיפים 200-197).

התובעת הזעיקה את אילן, שאישר את הדברים, אך תלה את האשם במעשיו של מזרחי (סעיפים 108-107 לתצהירו).

מזרחי, מצדו, הטיל את האשם על התובעת, שסירבה לשתף פעולה עמו לבדיקת ולתיקון הליקויים (סעיפים 68-67 לתצהירו).

39.בחודש יונאר 2017, כאמור, הודיעה התובעת לנתבעים על ביטול החוזה.

אילן הגיע ביום 24.1.2017 עם מזרחי להסכמה, לאפשר ביצוע תיקון נוסף בדירתו, כשהוא (אילן) יישא בעלויות התיקון (בדרך של מתן הלוואה כספית בתנאים מועדפים).

התובעת סירבה לשתף עמם פעולה (אילן, סעיפים 115-114 לתצהירו).

40.עבודות התיקון הנוספות נעשו בחודש אוגוסט 2017 על ידי מזרחי, ובמימונו של אילן, בדירת הפנטהאוז. בוצעה הרמה של הריצוף, הרמת שכבת האיטום ושינוי ותיקון הצנרת (סעיף 122 לתצהיר אילן).

התובעת סירבה לאפשר למזרחי ולאילן לבדוק את תוצאות התיקונים.

מזרחי פנה למפקחת על רישום המקרקעין בחיפה, על מנת שהתובעת תאפשר כניסה לדירתה לבדיקת תוצאות התיקונים והשלמתם בדירה, אך תביעתו נדחתה.

41.עבודות נוספות ואחרונות בוצעו על ידי ריסין וליאור וליאת סחר, באמצעות קבלן האיטום ג'ורג' אבינדר (להלן – "אבינדר"), מהנדס אזרחי ובעליה של חברת בילקדו הנדסה בע"מ, שאף נתן תצהיר עדות ראשית במשפט מטעמו של מזרחי.

אבינדר התבקש על ידי ריסין לבדוק את מקור הליקויים של אברהמי.

בתצהירו סיפר (סעיף 8), כי לאחר בדיקות שערך, הוא מצא שהמקור העיקרי לחדירת המים, הן בדירת אברהמי והן בדירת התובעת, הוא "דרך הקירות החיצוניים של הבניין ובמיוחד מקורת בטון חיצונית שהייתה מרוצפת אבן ("הקרניז"), אשר נמצאת בחזית הדרומית של הבניין (ברכוש המשותף), מעט מעל למפלס רצפת הפנטהאוז של מר מזרחי, כלומר מעל לתקרה של דירה 7 [דירת אברהמי] ודירת התובעת".

כן סיפר, שהעבודות שביצע לא נעשו כלל במרפסת הפנטהאוז, אלא, כאמור, בחלק החיצוני של הבניין (סעיף 9), והוסיף (סעיף 11):

"לאחר שמצאתי את מקור הבעיה, טיפלתי באזור הקרניז, בצורה יסודית, לרבות: פירוק כל האבן מעל הקורות, הוצאת החצץ והמילוי, ניקיון יסודי של המשטחים, יציקות בטון במטרה לייצר שיפועים נכונים (לכיוון החיצוני) ובצעתי איטומים הידראוליים מיוחדים, ושליכט צבעוני וכו".

לדבריו, הוא נאלץ לבצע את העבודות הללו, ללא שיתוף פעולה של התובעת, למרות ששיתוף פעולה כזה יכול היה להקל על ביצוען (סעיף 12), והוסיף (סעיף 15):

"כאן המקום לציין, שלמרות שהשנה הייתה ברוכת גשמים (הרבה מעל הממוצע הרב שנתי), הרי שמאז שהסתיימו העבודות בבניין, בדצמבר 2018, נעלמו לחלוטין בעיות הרטיבות מחדירת מי הגשם בדירת אבהרמי, ולפי חוות הדעת של המומחה מטעם הנתבעים נפתרו גם כל בעיות הרטיבות בדירת התובעת".

מה מצב ליקויי הנזילות והרטיבות בדירת התובעת, כיום?

42.התובעת טוענת כי עדיין קיימים ליקויי רטיבות בדירתה (סעיפים 270-268 לתצהירה).

בחקירתה סיפרה, כי קיימים שני מוקדי רטיבות בתקרה ומוקד נוסף ברצפה (עמ' 246-245).

אך יצוין, כי התובעת סירבה להצעת בית המשפט למינוי מומחה מטעמו שיבדוק את מצב הליקויים כיום (עמ' 9 לפרוטוקול).

התובעת נימקה בחקירתה את סירובה כך (עמ' 247): " . . . הבאתי מומחים, שילמתי כספים, יש לי חוות דעת, לא היתה שום סיבה שאחרי זה אני עוד אסכים למינוי מומחה מטעם בית משפט".

43.המומחה מטעם התובעת, המהנדס ושמאי המקרקעין דן אורמן (להלן – "אורמן") ערך שני ביקורים בדירה: הראשון ביום 23.9.2016 והשני ביום 29.10.2018.

על פי חוות דעתו, נמצאו ליקויי רטיבות גם בביקורו השני.

בחקירתו אישר (עמ' 21), כי רוב התמונות המתארות את הליקויים שצורפו לחוות דעתו הינן מביקורו הראשון.

אורמן לא ציין בחוות דעתו, האם הליקויים שנמצאו בביקורו השני ניתנים לתיקון, מה עלות התיקונים ומהו הזמן הנדרש לביצועם.

בחקירתו נשאל והשיב כך (עמ' 27-26):

"ש.עכשיו תשמע, באמת הכנסתי אותן בנבו, אתה יודע בטח מה זה הנבו, באמת מאות תיקים של רטיבות. נכון? אפשר להגיד? מאות תיקים של רטיבות. יש פה משהו שראית שלא ראית לפני זה? איזה משהו חריג בלתי ניתן לפתרון בדירה הזאת?

ת.אני לא אמרתי שלא ניתן לתיקון.

ש.אני אני שואל, לא אז בסדר, אז תגיד לא. אפשר גם להגיד לא.

ת.אני בדרך כלל, במרבית התיקים שלי, מרבית התיקים מומחה מטעם בית המשפט מצליחים לפתור. יש מקרים ספורים, ספורים, יש מקרים ספורים שלא ניתן לתקן. יש לדוגמא בניין שעשו שם את הבנייה בשיטה חדשה של קרומים. קרום חיצוני עם אבן, קרום פנימי, בפנים כלל הצנרת.. אי אפשר לדעת, כשנכנסים מים אתה לא יודע מאיפה הם נכנסים, לא מצליחים לתקן את זה.. אין בכלל אפשרות לתקן את הליקוי, אז זה ליקוי שהוא פרמננטי

ש.אבל זה לא המקרה שלנו.

ת.שאתה לא יכול לתקן.

ש.אבל זה לא המקרה שלנו.

ת.לא, צריך לתקן. אני לא אומר שלא, שאי אפשר לתקן.

ש.לא אמרתי, לא כל שאלה שאני אומר זה דברים שאתה לא אמרת.

ת.רק, ברגע שלא מתקנים, הבעיה פה ממה שאני יודע, ברגע שלא ניתן, שלא מתקנים או שמנסים לתקן ולא מתקנים את זה טוב וזה חוזר שנה אחרי שנה ואי אפשר לשים ארונות בחדר העבודה כי יש שם רטיבות, ואי אפשר למכור את הדירה כי כל מי שרואה דירה עם רטיבויות אז הוא לא רוצה להתקרב לזה. זו הנקודה. אני לא אמרתי בחוות הדעת שלי שאי אפשר לתקן.

ש.אוקי.

ת.איפה כתוב שאני אמרתי שאי אפשר לתקן".

44.לאורמן הוצגה חוות דעת שהוכנה על ידו לאחר ביקורו הראשון (לא זו שצירפה התובעת) (סומנה נ/1).

בחוות דעתו זו (סעיף 5.7) הוא מפרט את התיקונים הדרושים.

בחקירתו הוסיף (עמ' 29-28) כי הוא לא כלל סעיף זה בחוות דעתו השניה (שהוגשה על ידי התובעת), משום שהתובעת אמרה לו שהיא איננה מעוניינת עוד בתיקון הליקויים, אלא בביטול הסכם המכר.

אורמן העריך בחוות דעתו הראשונה את עלות הליקויים כולם, כולל אלה שאינם קשורים לנזילות, אך לא כולל עלות תיקון האיטום והבידוד התרמי במרפסת הפנטהאוז, בסך 120,000 ₪ לפני מע"מ, וכן העריך את התקופה הנדרשת להשלמת כל התיקונים בחודש אחד, לפי עלות שכירות חודשית של 10,000 ₪ (עמ' 28 ל-נ/1).

45.המומחה מטעם הנתבעים, המהנדס והשמאי עמית זיו (להלן – "זיו") ביקר בדירה ביום 30.1.2019.

הוא איתר כמה מוקדי רטיבות, אך לדבריו חדירת הרטיבות נפתרה ונותר לבצע מספר תיקונים בלבד.

יצוין, כי חוות דעתו מתייחסת גם לליקויים הנוספים שנכללו בחוות דעתו של אורמן, שאינם קשורים לרטיבות.

אומדן עלות כל התיקונים, לפי חוות דעתו – 16,000 ₪, לפני מע"מ, ועלות התיקונים שלא נכללו באומדן – 1700 ₪, לפני מע"מ.

זיו הוסיף (עמ' 38 לחוות הדעת): "לפי דעתי המקצועית הדירה ראויה למגורים. לא נמצאו ליקויים מהותיים או כאלו המונעים שימוש בדירה למגורים. כל הליקויים שנמצאו מהווים ליקויים אסתטיים הניתנים לתיקון בנקל. התיקונים הנ"ל עלולים לגרום חוסר נוחות ומגבלת שימוש חלקית אך לא יחייבו את פינוי הדירה".

46.אבינדר, שזומן כעד מטעם מזרחי, העיד כאמור, כי לדעתו בעיות הרטיבות מחדירת מי הגשם בדירת אברהמי וככל הנראה גם בדירת התובעת "נעלמו לחלוטין" (סעיף 15 לתצהירו).

בחקירתו הבהיר כי הוא לא ביקר בדירת התובעת, משום שהיא מנעה ממנו להיכנס לדירתה, אך מאחר ובעיות הנזילות שנותרו לאחר התיקונים שנעשו קודם לכן נבעו מהקרניז ומהחזית, ניתן להנח שכשם שבעיות הנזילות נפתרו בדירת אברהמי, כך הן נפתרו גם בדירת התובעת (עמ' 572-571 לפרוטוקול).

יצוין, כי אברהמי עצמו לא התייחס בתצהירו לתוצאות התיקונים שביצע אבינדר, מאחר שהם בוצעו בשעת מתן עדותו ותוצאותיהם טרם התבררו (סעיף 76 לתצהירו).

לא הוגש תצהיר משלים שלו, המעיד על המשך הליקויים וגם בחקירתו לא נמצאה התייחסות מפורשת לכך.

47.לדעתי, העדות האובייקטיבית והמפורשת ביותר ביחס לשאלה הנדונה בפרק זה, היא דבריו של מימון בחקירתו, וזאת משום שמימון הוצג על ידי התובעת כמומחה בתחום האיטום, שהפסקת העסקתו אף היוותה גורם מרכזי להודעת הביטול, וכן משום שהוא העיד מטעמה.

מימון העיד (עמ' 101) כי ביקורו האחרון בדירה נעשה בחודש פברואר 2019 (הוא העיד ביום 11.9.2019), לבקשת התובעת, "לבדוק אם באמת המצב שם יבש לחלוטין, ובכך נמצאו שני אזורים שעדיין היו רטובים, אחד זה בקורה עצמה מהצד החיצוני שלה הקורה שבחזית הדרומית שגם שבסופו של דבר העבירה מים לדירת השכן שלה, המקום השני זה אצלה בדירה בחדר הרחצה שצמוד לחדר שינה הורים באזור, באזור שתמיד היה בעייתי ונשאר בעייתי בניגוד לאזורים אחרים שבאמת לא היה בהם שום דבר".

בהמשך חקירתו (עמ' 134-133) הוא חזר על כך שנותרו שני מוקדי רטיבות בלבד: אחד בחדר הרחצה ואחד "בצד הדרומי בחגורה".

הוא העריך את עלות התיקון בחדר הרחצה – עד 50 אלף ₪ - ואת משך ביצוע התיקון בכחודש, ואת עלות התיקון של "הקורה" בכ-20 אלף ₪ נוספים ואת המשך ביצוע התיקון "בשבועיים שלוש".

הוא נשאל והשיב שוב כדלקמן (עמ' 134):

"ש.זאת אומרת אתה מעריך שהיום נכון מבחינת רטיבויות יש כ-70 אלף שקלgols or never more or less [given more or less] הדירה אפשר לתקן? גרוסומודו אני לא תופס אותך על שקר.

ת.בסדר. נניח ונכון".

עוד העיד (עמ' 151): "התכוונתי שבשני מקומות יש עדיין רטיבות ולא רוצה להגיד שלא תיקנו שום דבר, כי יש הבדל גדול בין מה שהיה למה שעכשיו. . . בודאי שהיום יש הרבה פחות ממה שהיה בהתחלה".

ובהמשך (עמ' 176): "הבעיה [בעיית הנזילות] היא פתירה. השאלה כמה זמן ,איזה מטרד, דברים אחרים אי אפשר לדעת מה זה, בוודאי. . . ".

48.בסוף חקירתו (עמ' 183) השיב מימון לשאלות מפורשות של בית המשפט כדלקמן:

" כב' הש' אטדגי:שאל אותך יכול להיות שלא הבנתי, שאל אותך עורך דין וינשטיין לקראת סוף החקירה שיש שני דברים שאפשר לתקן ואתה נקבת בסכומים גם אחד 70 אלף אחד 30 אלף בערך,

העד, מר מימון:כן.

עו"ד וינשטיין:פחות.

העד, מר מימון:25, כן.

כב' הש' אטדגי:זה, זה, זה, מה הכוונה של שני הסכומים האלה, שני התיקונים האלה יתוקנו ואז הבעיה נפתרה?

העד, מר מימון:שאלה אותי, כן, שאלו אותי אם אפשר לפתור את הבעיות אמרתי כן, כמה יעלה?אמרתי קשה להעריך עכשיו כי זה תלוי איך הדברים יתפתחו אחד יעלה בין עשרת אלפים ל-50 אלף והשני כ-20 אלף זה גם תלוי פיגומים,

כב' הש' אטדגי:אוקיי.

העד, מר מימון:למצוא אבן מתאימה אפשר לכער את הבניין כי זה קשור בקילופי אבן גם החזיתות של,

כב' הש' אטדגי:ואז כל הבעיות יפתרו, כל בעיות האיטום פה?

העד, מר מימון: בנקודות האלה שנמצאו שיש רטיבות היום כן אני מקווה כולי תקווה כמו שכולי תקווה היה מהתחלה לא ידעתי שאני אגיע בסוף לבית המשפט . . .".

49.המסקנה העובדתית העולה מתיאור כל האמור לעיל היא שהנתבעים, אם בעצמם, ואם באמצעות ריסין/ליאור וליאת סחר/מזרחי ואחרים, עשו מאמצים רבים וראויים לתיקון הליקויים, לא השתהו בביצועם, לא חסכו ממון ונעזרו במומחים ובעלי מקצוע רבים וטובים.

בסופו של דבר, כנראה לאחר צירוף כל העבודות שנעשו, ליקויי הנזילות המרכזיים תוקנו.

כיום, נותרו שני מוקדי רטיבות בודדים, שעלותם מוערכת בכ-70 אלף ₪ ומשך ביצועם – עד חודשיים, לכל היותר.

זכות הביטול בענייננו

50.אצטט כאן דברים היפים לענייננו מתוך ספרו של ד"ר גיל הררי, האחריות החוזית לליקויי בניה לאור חוק המכר (דירות) וחוק חוזה קבלנות (עמ' 242-241):

". . . סילק המוכר את אי-ההתאמות שהיו בדירה, כולן או עיקרן, בדרך כלל יביא הדבר לשלילת זכות הביטול.

זאת ועוד, גם אם המוכר לא ניצל את ההזדמנות שנתנה לו לתקן את אי-ההתאמה, או ניצלה באופן חלקי בלבד, זכאות הקונה לתרופת הביטול איננה מוחלטת. סעיף 7 לחוק החוזים (תרופות) מבחין בין הפרה יסודית, שבגינה זכאי הנפגע לבטל את החוזה באופן מידי, לבין הפרה לא יסודית, שבגינה זכאי הנפגע לבטל את החוזה רק לאחר שנתן ארכה סבירה לסילוק ההפרה ולא סולקה, ואף זאת בכפוף לזכות המפר להתנגד לביטול אם הוא בלתי צודק. הצדדים יכולים להחליט ולהסכים מראש אלו הפרות תחשבנה כיסודיות, זאת בכפוף לכוחו של בית-המשפט לפקח על תוקפן של תניות ההופכות הפרות ליסודיות באופן גורף. אולם, תניות הקובעות שאי-ההתאמות בדירות תחשב כהפרה יסודית הן חיזיון נדיר ביותר בחוזים שעליהם חל החוק. בהיעדר הסכמה על יסודיות ההפרה, תלויה יסודיותה בחומרתה, לפי הציפיות שניתן ליחס לאדם סביר במעמדו של הנפגע במועד כריתת החוזה. המבחן להתקיימות היסודיות המסתברת הוא מניפולטיבי למדי, בית-המשפט ימנע מלהגדיר את אי-ההתאמה כיסודית, עקב הפגיעה החמורה שהביטול יגרום למוכר. לכן יש בסיס לדעה שרוב אי-ההתאמות המתגלות בדירה אינן כה חמורות עד כדי להצדיק את השימוש בתרופה הדרסטית של ביטול החוזה".

(וראו הפסיקה הנזכרת שם).

יצוין, כי הדברים שנבתבו בקשר לרכשית דירה על פי חוק המכר (דירות), נכונים לדעתי גם כשמדובר במכר דירה מאת אדם פרטי לאדם פרטי על פי חוק המכר,במיוחד בדירה שזה עתה נרכשה מקבלן/יזם ועדיין שמורה למוכר הזכות לחזור לקבלן/ליזם לתיקון הליקויים.

51.המסקנה הנובעת מהאמור לעיל, לדעתי, היא, שלא ניתן להגדיר את אי-ההתאמה שהתגלתה בענייננו כהפרה יסודת, גם אם מסקנה זו נבחנת בדיעבד, לאחר שהוברר שהתיקונים שנעשו הועילו להסרת החלק המרכזי של ליקויי הרטיבות וכאשר הליקויים הנקודתיים שעדיין נותרו ניתנים גם הם לתיקון, תוך זמן קצר יחסית ובעלות לא גבוהה, יחסית.

52.בענייננו, למרות שהתובעת סברה כי אי-ההתאמה מהווה הפרה יסודית, היא בחרה לתת לנתבעים במכתב מיום 27.12.2016 (נספח 49 לתצהירה) ארכה לתיקון הליקויים, תחת פיקוח מומחה מוסכם, בתנאי שיודיעו כי הם מסכימים לכך – עד יום 8.1.2017, ולאחר שלטענתה הנתבעים לא הודיעו על הסכמתם, היא הודיעה על ביטול ההסכם במכתב מיום 9.1.2017.

53.בשלב זה, עו"ד ינון שעד כה התכתב עם התובעת בשמם של הנתבעים, ריסין ומזרחי, גם יחד, הודיע, כי בשל המחלוקת שהתגלעה בין הנתבעים וריסין לבין מזרחי הוא מפסיק את הייצוג.

ביום 8.1.2017 שלח עו"ד אריה שילה, בשם הנתבעת בלבד, תשובה לתובעת (נספח יז' לתצהירי הנתבעים), שיחד עם כך שנכתב בו כי שולחתו לא היתה מודעת לליקויים המתוארים, היא נותנת את הסכמתה "לכל הליך שבמסגרתו ימונה מומחה הנדסי למטרת מתן חוות דעת על היקף הרטיבות, מקורה של הרטיבות וזיהוי הסיבות האפשרויות להיווצרותה של הרטיבות".

מכתב דומה לא התקבל מאילן, עד אותה עת.

אילן הסביר בתצהירו (סעיפים 114-111), כי הוא שוחח עם התובעת בעל פה והודיע לה שהוא פועל לקבלת הסכמתו של מזרחי להצעת התובעת, מאחר שללא הסכמתו לא ניתן יהיה לפעול לתיקון הליקויים, הוא אכן פעל לקבלת הסכמתו, אך זו התקבלה רק ביום 24.1.2017, לאחר שהוא (אילן) התחייב לפניו לשאת בעלות התיקונים, ואת המסמך החתום הוא שלח מייד לתובעת (נספח כח' לתצהירו), אך התובעת סירבה בכל תוקף לשתף פעולה עם התיקון.

54.המסקנה העולה מהאמור לעיל היא, שהנתבעים ניצלו חלקית בלבד, לא בצורה שלמה, את הארכה שנתנה להם התובעת.

ועדיין עומדת השאלה, האם בנסיבות העניין – כפי שהתברר, גם אם בדיעבד – ביטול הסכם המכר יהיה "צודק"?

55.המסקנה המשפטית, לדעתי, היא כי במצב זה, כפי שהוברר, לא יהיה זה צודק להורות על ביטול הסכם המכר, הן לאור הכספים הרבים שהנתבעים (אם בעצמם ואם באמצעות אחרים) כבר הוציאו לתיקון הליקויים לעומת הסכום המועט שעוד נותר כדי להשלים את התיקונים; הן כשבוחנים את עלות התיקון שנותרה (עשרות אלפי שקלים) לעומת מחיר הדירה כולה (שהוערכה על ידי התובעת בסכום הקרוב ל-3 מיליון ₪); והן לאור משך הזמן המועט יחסית הצפוי לביצוע התיקונים, עד חודשיים לכל היותר, כשההנחה היא שדירת מגורים נרכשת לשנים רבות.

56.אכן, התובעת נהגה אף היא ברוחב לב במתן הזדמנויות לנתבעים לתיקון הליקויים.

לא ניתן להמעיט מעוגמת הנפש שנגרמה לה בכל השנים הללו, ובכך עוד ידובר להלן, אך הסעד המתאים במקרה דנן אינו ביטול הסכם המכר אלא פיצוי ראוי ומשמעותי בגין עוגמת הנפש.

כמובן, שבנסיבות העניין ניתן היה לפסוק פיצוי כספי מתאים עבור תיקון הליקויים, כולל פיצויים נלווים בשל ירידת ערך (פסיכולוגית), דמי שכירות ראויים עבור התקופה שבה תאלץ התובעת לשהות במקום אחר בשל התיקונים, ועוד. אולם, התובעת, עמדה על דעתה שהיא מעוניינת בביטול ההסכם בלבד ולא בקבלת פיצויים (עמ' 8 לפרוטוקול), ולא כללה בתביעתה סעדי פיצוי הקשורים לביצוע התיקונים, אף לא כסעדים חלופיים, אלא סעדי פיצוי הנלווים לביטול ההסכם בלבד,

משום כך, נמנע ממני בתביעה זו לפסוק לתובעת פיצויים נוספים, מעבר לפיצוי עבור עוגמת נפש.

עילות נוספות

57.חלקו המרכזי והעיקרי של כתב התביעה מתייחס לליקויי הנזילות והרטיבות, אך בחלקו מועלות עילות נוספות לביטול ההסכם: ליקויים נוספים שהתגלו בדירה, "ליקויי קונסטרוקציה", ליקויים ברכוש המשותף וחוסר התאמה בין שטח הדירה על פי המפרט בהסכם המכר, 135 מ"ר + מחסן בגודל 5.20 מ"ר, לבין השטחים הרשומים בנסח לשכת רישום המקרקעין: 129 מ"ר + 4.80 מ"ר, בהתאמה.

58.הנתבעים טוענים כי מאחר שהעילות הנוספות לא נכללו במכתב ההתראה על הכוונה לביטול ההסכם, מיום 27.12.2016, ובמכתב ההודעה על ביטול ההסכם, מיום 12.1.2017 (נספחים יא' – יב' לכתב התביעה), מנועה התובעת להסתמך על העילות הנוספות שנזכרו.

אינני סבור כי קיימת מניעות כזו, ולו משום שחובת ההנמקה של הודעת הביטול לא קבועה בחוק החוזים – תרופות, והשאלה האם קיימת חובה כזה לא הוכרעה בפסיקה (ראו: שלו ואדר, עמ' 643).

יחד עם זאת, יש בעובדה שהתובעת לא מצאה לנכון לכלול עילות אלה במכתביה, כדי להעיד על כך שגם היא לא סברה, בזמן אמת, שהן מצדיקות את ביטול ההסכם.

59.מעבר לכך אוסיף:

הליקויים הנוספים שנמנו בחוות דעתו של אורמן ודאי ניתנים לתיקון ובעלות נמוכה יחסית (עד 120,000 ₪ לפי חוות דעת אורמן ופחות מכך לפי חוות דעת זיו), ואילו היה נכלל סעד לפיצוי כספי עבור תיקונם, כאמור לעיל, ניתן היה להכריע בפיצוי הכספי המתאים לכך, וודאי שהדברים אינם מצדיקים את ביטול ההסכם.

"ליקויי הקונסטרוקציה" לא פורטו ולא הוכחו, ונראה כי התובעת חזרה בה מעילה זו.

הליקויים ברכוש המשותף משותפים לכל בעלי הדירות בבניין וניתנים כמובן לתביעה נפרדת. מכל מקום, גם אלה לא מצדיקים את ביטול ההסכם.

ההבדלים בשטחים הרשומים במפרט ובמרשם המקרקעין יכולים לנבוע משיטות מדידה שונות (לשיטות המדידה השונות ראו: ורדי, עמ' 88-85).

התובעת לא הציגה חוות דעת מודד כדי להוכיח שהשטח שבמפרט שגוי, ובקשר לנטען על ידה, נראה כי כוח ההוכחה של הרישום לפי סעיף 125(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969 הינו ביחס לנכונות בעלי הזכויות במקרקעים ויתר הדברים הנמנים באותו חוק בלבד ולא ביחס לשטחים.

וכן אינני משוכנע , גם אילו הדבר היה מוכח, שההפרשים הנטענים: כ-6 מ"ר בדירה ופחות מחצי מ"ר במחסן, מצדיקים את ביטול ההסכם (להבדיל מפיצוי כספי, אילו היה נתבע).

60.סיכומו של דבר, אין בכל העילות הנוספות הללו כדי להצדיק את ביטול הסכם המכר.

הפיצוי עבור עוגמת נפש

61.עוגמת הנפש שנגרמה לתובעת כבדה ומשמעותית.

התובעת סבלה במשך מספר שנים מנזילות ורטיבות בדירה שרכשה, היא נאלצה לפרקים לפנות חדרים מסוימים בשל הנזילות בהם, סבלה ממטרדי רעש ולכלוך הנגרמים מהתיקונים, פועלים נכנסו ויצאו מביתה תדיר, היא אבדה זמן רב בפניותיה לנתבעים, לריסין, למזרחי וליתר המומחים ובעלי המקצוע, פרטיותה ומנוחתה הופרעו שוב ושוב, גם עבודתה הופרעה.

כל אלה ועוד מתוארים בהרחבה בתצהירה של התובעת (סעיפים 354-333).

בנסיבות חריגות אלה אני סבור שיש לפסוק לטובת התובעת את מלוא הפיצוי שנתבע על ידה בשל עוגמת נפש, סך של 150,000 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה, 12.9.2017.

פיצויים מוסכמים ופיצויים עונשיים

62.לאור מסקנתי לעיל, ולאחר שהחלק העיקרי של הליקויים תוקן כאמור, אינני סבור שניתן להגדיר את הליקויים המועטים שנותרו לתיקון כ"הפרה יסודית" של ההסכם, שתצדיק פסיקת פיצויים מוסכמים לפי סעיף 4.3 להסכם, ובעניין זה אני חוזר על הדברים שכתבתי לעיל ביחס לשאלה, האם אי-ההתאמה בענייננו מהווה "הפרה יסודית".

פיצויים עונשיים לא הוכרו בדרך כלל בפסיקתנו, ולאור כל האמור לעיל, גם אין הצדקה לפסוק אותם בענייננו.

טענות נוספות

63.אינני סבור שהתובעת הוכיחה את טענותיה בדבר הטעייה או תרמית.

לדבריה (סעיפים 83-81 לתצהירה), אברהמי סיפר לה כי היה מוקד רטיבות בדירה גם בחורף שקדם לכניסתה לדירה, אך ריסין דאג להסוותו באמצעות צביעה ולא גילה לה על כך.

ריסין הכחיש טענה זו בתצהירו (סעיפים 14-13). לדבריו, התגלה כתם בודד אחד נקודתי של רטיבות באמבטיה הראשית, דבר האופייני לדירה שעדיין בבנייה, הכתם נצבע, ומאז לא התגלתה עוד רטיבות באותו מקום.

אינני סבור שניתן לקשור בין אותו כתם נקודתי לבין הנזילות הרבות והמשמעותיות שהופיעו בדירה לאחר כניסתה של התובעת.

הדברים מתיישבים גם עם עדותה של התובעת עצמה, לפיה, היא הופתעה מהנזילות שהופיעו במהלך החורף הראשון, "מאחר שבכל ביקורי בדירה בדקתי שלא קיימים בה רטיבות או סימני רטיבות שהתייבשה, והתקרה הייתה תמיד אחידה וחדשה" (סעיף 72 לתצהירה).

מכל מקום, אין כל הוכחה לכך, והתובעת אף איננה טוענת זאת, שהנתבעים עצמם ידעו על רטיבות כלשהי שהופיעה לפני כן בדירה, ומאחר שהסכם המכר נחתם עם הנתבעים ולא עם ריסין/ליאור וליאת סחר, ומאחר והתביעה הוגשה נגד הנתבעים ולא נגד ריסין/ליאור וליאת סחר, לא ניתן לייחס לנתבעים תרמית או הטעייה.

64.אינני מוצא צורך להתעכב על המשא ומתן שהתנהל, לטענת התובעת, בינה ובין הנתבעים, ושבמסגרתו הסכימו הנתבעים, כביכול, לבטל את ההסכם, אך לא הסכימו לשלם פיצוי נוסף.

גם אם הדברים האלה נכונים, אין בכך כדי להשפיע על תוצאת פסק הדין.

ההודעה לצד שלישי

65.משנדחה סעד הביטול ואתו גם יתר הסעדים הנלווים לכך, נותר לדון בשאלת חלקו של מזרחי בעוגמת הנפש שנגרמה לתובעת.

מתיאור כל הדברים דלעיל עולה, כי עוגמת הנפש העיקרית נגרמה לתובעת מרכישתה של דירה, שליקויי הנזילות והרטיבות בה חזרו ונשנו, ותיקונם (שלא הושלם) נמשך מספר שנים.

הנתבעים, בהיותם מוכרי הדירה, אחראים כלפי התובעת לפיצוייה עבור עוגמת נפש זו בלעדית.

66.יחז עם זאת, גם מזרחי תרם את חלקו בהגברת עוגמת הנפש.

אמנם, נכונים דבריו כי גם הוא סבל מאותם ליקויים, כאשר עבודות התיקונים בוצעו בעיקר מתוך דירתו (ועניין זה נתון לליבון בינו לבין הנתבעים ו/או קבוצת הרוכשים ו/או ריסין ו/או ליאור וליאת סחר), אך למרות זאת היה עליו להימנע מקציבת פרק זמן קצר יחסית (10 ימים) לסיום העבודות, וכן היה עליו להימנע , לאור ההסכמה שהושגה בין כל הצדדים, מהפסקת עבודתו של מימון.

מזרחי גם גרם בעקיפין, באמצעות הקבלן מטעמו, וינטרק, לכך שנפרע חור בתקרת הדירה, הגם שהוא נסתם מייד לאחר מכן, וכן לכך שללא ידיעת התובעת וללא הסכמתה, הוטמן צינור בתקרתה, שגם הוא הוסר סמוך לאחר מכן לאחר תלונתה של התובעת .

67.אני סבור לכן, שעל מזרחי לשלם לנתבעים שליש מסכום הפיצוי שנקבע בשל עוגמת נפש: 50,000 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה, 12.9.2017.

הוצאות

68.הסעד העיקרי שנתבע: ביטול, נדחה כאמור, ועמו נדחה גם החלק הגדול של הסעד הכספי שנלווה לכך: השבה ופיצויים הקשורים להשבת הדירה ומעבר המגורים.

הסעד העיקרי שהתקבל בתביעה זו, שלא כללה כאמור סעד לפיצוי עבור תיקון הליקויים, הוא פיצוי בגין עוגמת נפש בלבד.

למרות זאת אני סבור, כי לאור כל הנסיבות והאירועים שפורטו לעיל, ראוי לחייב את הנתבעים בתשלום הוצאות ושכ"ט עו"ד, אם כי על הצד הנמוך יחסית.

בהתאמה, ראוי לחייב את הצד השלישי בתשלום יחסי של הוצאות ושכ"ט עו"ד לנתבעים.

תוצאה

69.לאור כל האמור לעיל, אני מחליט כדלקמן:

א.הסעד ההצהרתי לביטול הסכם המכר נדחה, ואתו נדחים כל הסעדים הכספיים הנלווים לכך.

ב.הסעד הכספי לתשלום עבור נזק לא ממוני (עומת נפש) מתקבל.

הנתבעים, ביחד ולחוד, ישלמו לתובעת פיצוי בסך 150,000 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה, 12.9.2017, וכן שכ"ט עו"ד בסך 35,000 ₪ והוצאות משפט בסכום כולל של 15,000 ₪, שניהם בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום מתן פסק הדין.

ג.הצד השלישי ישלם לנתבעים סך של 50,000 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה, 12.9.2017, וכן שכ"ט עו"ד בסך 12,000 ₪ והוצאות בסך 5,000 ₪, שניהם בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום מתן פסק הדין.

ניתן היום, ב' סיוון תשפ"ב, 01 יוני 2022, בהעדר הצדדים.