בן רחל נ' אזולאי

1.פסק דין זה דן בשאלה - האם זכאי קונה דירה לפיצוי בגין אי-גילוי קיומן של בעיות רטיבות בדירה עובר לכריתת ההסכם?

כתב התביעה

2.התובע הגיש נגד הנתבע תביעה לפיצוי בגין נזקים שנגרמו לו, לטענתו, עקב הפרה יסודית של הסכם מכר שנכרת ביום 16.10.2012 (ת/2) (להלן: ההסכם), ועל-פיו מכר לו הנתבע את זכויותיו בדירת מגורים בת שלושה חדרים המצויה ברחוב הרצל 6 בחיפה (להלן: הדירה). התשתית העובדתית שנפרסה בכתב התביעה הייתה כדלקמן: לטענת התובע, במהלך המשא ומתן סיפר לו הנתבע כי צבע את הדירה והחליף את מערכת החשמל, אך לא גילה לו כי קיימות בה בעיות רטיבות. עוד טען התובע כי עובר לחתימה על ההסכם הוא לא הספיק לבדוק את מצב הרטיבות בדירה, אולם ביום 16.10.2012, בטרם חתם על ההסכם, הוא ביקר בה ביחד עם הנתבע, אך לא הבחין בפגמים או ברטיבות. לטענתו, רק במועד העברת מלוא התמורה לנתבע הסתבר לו כי קיימות בעיות רטיבות בדירה, כאשר אז שמע מפי השוכרים שהתגוררו בדירה על כוונתם לעזוב אותה בשל כך.

3.לטענת התובע, אי-גילוי הפגמים על-ידי הנתבע בשלב המשא ומתן לכריתת ההסכם, בעת הביקור בדירה ובמעמד חתימת ההסכם, מהווה התנהגות בחוסר תום לב, בניגוד להוראות סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, הטעיה כמובנה לפי סעיף 15 לחוק זה, הפרה יסודית של ההסכם, אי-קיום חיובי הנתבע על-פי חוק המכר, תשכ"ח-1968 (להלן: חוק המכר), עשיית עושר ולא במשפט ומצג שווא.

4.התובע תבע פיצוי על נזקיו, כמפורט להלן:

(א)עלות תיקוני הרטיבות בדירה, על-פי חוות דעת השמאי גיל לזר מיום 16.1.2013 (להלן: חוות דעת לזר) (ת/1) - 27,000 ₪;

(ב)אובדן דמי שכירות בתקופה ינואר - אוגוסט 2013 "עקב נטישת השוכרת את הדירה" (על-פי חוות דעת לזר) - 12,000 ₪;

(ג)אובדן דמי שכירות במשך שנה לאחר שניתנה חוות דעת לזר - 21,000 ₪;

(ד)פיצויים מוסכמים - 42,000 ₪;

(ה)פיצוי בלתי ממוני (עגמת נפש) - 10,000 ₪.

כתב ההגנה

5.בכתב ההגנה כפר הנתבע בגרסה העובדתית שבכתב התביעה, וטען כי עובר לחתימת ההסכם ביקר התובע פעמיים בדירה, וראה את נקודת הרטיבות היחידה שהייתה קיימת - כתם רטיבות שקוטרו כ-20 ס"מ בתקרת המטבח - ושמקורה בדירה שמעל לדירת הנתבע (להלן: הדירה העליונה). הוא טען כי גילה לתובע את מצבה של הדירה ואף מסר לו את שמו ואת מספר הטלפון של אחד מבעלי הדירה העליונה. הנתבע הכחיש את הנזקים הנטענים, ובנוסף פירט את הטיעונים הבאים: (1) בהסכם ויתר התובע על טענה בנוגע לפגם או אי התאמה בדירה; (2) על אף קיומו של הסכם שכירות עד לחודש אוגוסט 2013, עזב השוכר את הדירה בחודש פברואר 2013, ללא קשר לבעיית רטיבות בדירה; (3) לאור סעיפים 15-14 לחוק המכר, מנוע התובע מלתבעו בגין אי-התאמה בדירה, מאחר והגיש את התביעה בשיהוי ניכר - רק בחלוף כשנתיים וחצי מאז גילה או יכול היה לגלות את הפגמים בדירה; (4) התובע אינו זכאי לפיצוי בגין אי-השכרת הדירה, מאחר ולא עמד בחובת הקטנת הנזק הקבועה בסעיף 14(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 (להלן: חוק התרופות); (5) יש לקזז עלות חשבון חשמל בסך 601.87 ₪ ששילם הנתבע בגין תקופת שימוש בחשמל לאחר שהחזקה בדירה הועברה לתובע.