ת"א 27016-05-14 ואח'

תביעה ותביעה שכנגד, אשר ראשיתן בשני תיקים נפרדים שאוחדו לאחד. עניינן של התביעות בחוזה שכירות שהופר, כאשר הצדדים חלוקים בשאלה מי הוא זה אשר הפר את החוזה והאם ביטול החוזה בעקבות ההפרה נעשה עדין.

התובע והנתבע שכנגד – ש.פ. להלן: "ש. " ו/או "התובע"), בעל נכס המהווה אולם תעשייה בשטח של כ-100 מ"ר בקומה הראשונה בבניין אשר ברח' ***, הידוע כחלקה 179/13 בגוש 7123 (האולם ייקרא להלן: "הנכס" ו/או "המושכר"), השכיר את הנכס לנתבעת והתובעת שכנגד- ח.ר. (להלן: "ח." ו/או "הנתבעת"), לשם פתיחת סטודיו לכושר גופני במקום.

חוזה השכירות בוטל על ידי הנתבעת שבועות מספר לאחר שנחתם. לטענת התובע ביטול החוזה נעשה שלא כדין ולפיכך תביעתו כנגד הנתבעת היא לתשלום הנזקים וההפסדים שנגרמו לו בעקבות הביטול, לרבות הפסד דמי שכירות ותשלום ארנונה, עד למועד בו עלה בידו להשכיר את המקום לאחרים.

ביום 10.3.2014 נפתח תיק הוצאה לפועל מטעם התובע והוגשו לביצוע שני שטרות בסך 4,720 ₪ כל אחד, בעבור שני חודשי שכירות שלא שולמו. הנתבעת בהמשך לכך, הגישה התנגדות לביצוע שטר, ובעקבות זאת הועבר התיק לדיון בבית המשפט, הוא ת.א. 27016-08-14.

מנגד, ביום 12.8.14, לאחר הגשת ההתנגדות בתיק דנן, הגישה הנתבעת נגד התובע תביעה בבית משפט לתביעות קטנות ברחובות על סך 33,000 ₪ - ת"ק 9157-08-14. עניינה של התביעה הפרת חוזה השכירות על ידי התובע בכך שלא קיים את חיוביו באשר לשיפוץ המושכר במועד ובכך שלא דאג להשגת האישורים והרישיונות הדרושים להפעלת עסקה של הנתבעת.

מאוחר יותר, לאחר התגבשות כלל נזקי התובע, הוגש על ידו כתב תביעה מתוקן (ר' החלטת כב' הרשם יניב ירמיהו מיום 28.12.14), ושתי התביעות אוחדו לדיון במסגרת סדר דין רגיל. (ר' החלטת כב' הנשיאה דפנה בלטמן קדראי מיום 20.1.15).

תמצית הרקע העובדתי:

ח., מדריכה מוסמכת לכושר גופני, לאחר הליך שיקום מתאונת דרכים קשה, ביקשה לפתוח סטודיו לכושר גופני. לשם כך שכרה את שירותיהם של גורמים שונים אשר ילוו אותה בהקמת העסק וביניהם יועץ עסקי מר איציק דביר (להלן: "דביר"), אשת יחסי ציבור הגב' יוספה ברק (להלן: "יוספה") ומעצבת פנים הגב' אריאן (להלן: "אריאן").

בתיווכו של דביר יועצה העסקי של ח.,, אשר הינו גם חבר ילדות של ש., נפגשה ח.עם ש.ובמהלך חודש 11.2013 נחתם "זיכרון דברים" בין האחרונים, על פיו יושכר הנכס לח.והשיפוץ בו יבוצע על ידי ש.ועל חשבונו. סוכם כי השיפוץ ייערך על פי תכניות שתספק אריאן, מעצבת הפנים מטעם ח.

ביום 11.12.13 נחתם בין השניים חוזה שכירות (להלן: "החוזה" ו/או "ההסכם"), בנוכחות הצדדים וכן אמה של ח. בתחילה דובר בין הצדדים כי ייחתם חוזה לתקופה של שלוש שנים, אולם בסופו של יום נחתם חוזה לתקופה של 13 חודשים החל מיום 1.12.13 ועד ליום 31.12.14 הכולל אופציה להארכה עד ל-36 חודשים. במעמד החתימה על החוזה הועברו לש.המחאות דחויות בגין דמי השכירות, כאשר התשלום עבור החודש הראשון – דצמבר 2013 - שולם ונפרע.

אחריותו של ש.לביצוע השיפוץ במושכר לא מוזכר אמנם בחוזה השכירות שנחתם בין השניים, אך בהסתמך על אשר סוכם בין הצדדים ואשר נכתב מפורשות בזיכרון הדברים, ש.נטל על עצמו עניין זה.

במבוא לחוזה השכירות צוין כי המושכר הינו: "אולם תעשיה בשטח 100 מ"ר". מטרת השכירות כאמור בסעיף 3 לחוזה השכירות הינה: "לצורך ניהול סטודיו מכון כושר".

בסעיף 4 לחוזה – הצהרות השוכרת – הוצהר בין היתר כך:

• "השוכר מצהיר כי הוא מכיר את המושכר ומודע לכל הפרטים המתייחסים אליו... וכי בדק אותו ואת התוכניות של המושכר ומצא אותם ראויים ומתאימים מכל הבחינות למטרותיה, וכי הוא מוותר על כל טענת אי התאמה ו/או כל טענה אחרת המתייחסת למושכר ו/או לאפשרות השימוש בו.

• השוכר לא יהיה זכאי להביא הסכם זה לידי גמר לפני מועד תום תקופת השכירות. כל הפסקת השימוש במושכר ו/או פינויו על ידי השוכר לפני תום תקופת השכירות, לא ישחררו את השוכר מהתחייבויותיו על פי הסכם זה, לרבות, אך מבלי לפגוע בכלליות האמור ליעל, מתחייב השוכר לשלם למשכיר את דמי השכירות..."

בסעיף 6 לחוזה אשר עניינו "מיסים ותשלומים" נקבע כי כל מס, אגרה, היטל ותשלום החל על המושכר ועל השימוש בו וכן על העסק המתנהל במושכר יחול על השוכר, ואילו מיסים המוטלים על בעל נכס יחולו על המשכיר.

באשר לרישיונות לניהול והפעלת המושכר נקבע בס' 8 לחוזה השכירות כדלקמן:

• "על השוכר לקבל מאת הרשויות המוסמכות את הרישיונות הנדרשים לניהול סטודיו כושר (המילים "סטודיו כושר" מהווים תיקון בכתב יד בצידה חתמו הצדדים – מ.פ.) ולהפעלת במסגרת מטרות השכירות, והוא מתחייב לנהלו אך ורק בהתאם לרישיונות האמורים, ובהתאם לדרישות החוק ו/או כל רשות מוסמכת.

• אין המשכיר אחראי בכל צורה שהיא על קבלת רישיונות עסק למושכר, והשוכר לבדו יטפל בכך, ויהיה האחראי לכך.

• השוכר מתחייב לשפות את המשכיר, ולשלם לו עבור כל הוצאה ו/או תשלום שנשא בהם, בגין הפרת הוראות סעיף 8א לעיל..."

בהמשך לכך, כשבועיים לאחר חתימת ההסכם, ביום 24.12.13 ביקרה ח.בנכס, ולדבריה הסתבר לה כי השיפוץ טרם החל. באותו היום פנתה ח.לעיריית בת ים על מנת לבדוק בעניין ה"אישורים" להקמת הסטודיו ושם לדבריה, התחוור לה לראשונה כי יש צורך בהגשת בקשה לשינוי ייעוד של המקום ו/או בקשה לקבלת היתר לשימוש חורג. לאחר מכן יצרה ח.קשר עם דביר אשר לדבריה הבטיח לה כי ש.ייגש למחרת למשרדי העירייה על מנת לטפל בסוגיה.

ביום 26.12.13, עת התקשר האחראי על השיפוץ מטעמו של ש.לח., על מנת לברר את מספר הטלפון של אריאן, הודיעה לו ח.כי עליו להפסיק את השיפוץ בעקבות הבעיה שהתגלתה בעירייה, (ר' עדותה של ח.בפרוטוקול הדיון מיום 29.9.16 ע' 35 ש' 16-18). בסמוך לכך התקיימה שיחה טלפונית בין ח.לש.בה הסבירה ח.כי אינה מעוניינת בהמשך ההתקשרות ומבחינתה העסקה בטלה (ס' 32 לתצהירה).

ביום 8.1.14 שלחה ח.לש.באמצעות עו"ד טל מזרחי, הודעה על ביטול החוזה. במכתב זה אין זכר לטענות בדבר בעיית ייעוד המושכר או בדבר הצורך באישור לשימוש חורג. על פי מכתב זה, התובע לא עמד בחובותיו לשפץ את המושכר ובכך הפר את החוזה. לפיכך הנתבעת מודיעה במסגרת מכתב זה על ביטול החוזה.

שלושה מכתבי התראה שנשלחו מטעמו של ש., ע"י ב"כ עו"ד דרך מיום 14.1.14 , מיום 19.1.14 ומיום 23.1.14 לא זכו למענה מטעמה של ח. במכתבים אלו מכחיש ש.את הטענות המופנות אליו באשר לשיפוץ וטוען בין היתר כי השיפוץ התעכב בעקבות איחור בהגשת התוכנית על ידי ח. עוד טוען ש.במכתביו כי ח.היא זו שמפרה את החוזה בגין אי פירעון דמי השכירות לחודש ינואר. מכאן התביעה והתביעה שכנגד.

טענות הצדדים

לטענת ח., היא בטלה את החוזה כדין היות שהוטעתה על ידי ש. ראשית, ש.לא עמד בהתחייבויותיו בכך שלא הכשיר ושיפץ את המושכר כפי שסוכם ביניהם, וזאת על אף שתקופת השכירות החלה זה מכבר ואף חודש השכירות הראשון כבר שולם מראש ונפרע. לטענתה, הגיעה ח.ביום 24.12.13 למושכר (כשבועיים לאחר חתימת החוזה) על מנת לראות אם החלו השיפוצים ונוכחה לדעת כי העבודה טרם החלה.

שנית, טוענת ח., כי ש., בסיוע חברו ויועצה העסקי דביר, הטעה אותה לסבור כי אין כל מניעה לפתוח במקום חדר כושר. לו היתה יודעת כי מדובר במבנה תעשיה אשר דורש הליך של שימוש חורג, לא היתה מתקשרת עם ש.בחוזה זה מראש. רק לאחר ביקורה בעירייה הבינה את גודל הצרה אליה נקלעה. בביקור בעירייה ביום 24.12.13 (כשבועיים כאמור לאחר חתימת החוזה) התחוור לה כי: "כי אין אישור להפעלת בית העסק /סטודיו וכי יש צורך בהגשת בקשה לשינוי ייעוד של המקום ו/או בקשה לקבלת היתר לשימוש חורג במחלקת ההנדסה של העירייה, שכן אין מדובר ברישוי עסק רגיל וכי מדובר בהליך שאותו צריך לבצע בעל הנכס והליך זה כרוך בזמן ממושך ובעלויות כספיות". (סעיף 27 לתצהיר ח.). עוד מדגישה ח.כי במסגרת פגישתה בעירייה היא אף הוזהרה שלא להפעיל את הסטודיו ללא אישורים מתאימים, מצב דברים שיגרור קנסות וסגירת המקום (שם, סע' 28).

לדברי ח., מעולם לא אמר לה ש.כי עליה מוטלת החובה לדאוג ל"אישורים" לעסק שכן אחרת לא הייתה שוכרת את הנכס. להפך, עוד בטרם חתימת הסכם השכירות שאלה את ש.מספר פעמים האם למקום יש אישורים מתאימים לפתיחת העסק. לטענתה, ש.השיב כי "אין ולא צריכה להיות כל בעיה בעניין זה והוא יסדר את זה, וכי במידה ולא יהיו אישורים מתאימים העסקה תבוטל לאלתר" (סעיף 16 לתצהיר ח.). לדבריה, בחנה ח.מבנים רבים קודם לכן ואת כולם שללה בגלל בעיות רישוי. לטענתה, לא רצתה לשכור את הנכס ללא אישור מתאים וכי ידוע לה מקולגות בתחום, כי עסקיהם נסגרו בשל העדר אישורים מתאימים. ח.האמינה לש., זאת על אף שהדברים לא מצאו את ביטויים בחוזה. לדבריה, לא היתה מיוצגת על ידי עורך דין בתקופה זו, ובהיותה בחורה צעירה תמימה וחסרת ניסיון – נפלה קורבן להטעיה על ידי ש.וחברו דביר אשר שימש לה יועץ.

לטענתה של ח., היא נקלעה לקנוניה בין שני חברי ילדות (ש.ודביר) אשר עשו יד אחת כדי להפילה בפח. על התובע היה לגלות לה שהנכס הינו נכס "תעשייתי" והשימוש המבוקש על ידה אינו תואם את ייעודו. מדובר באי גילוי מהותי העולה כדי הטעייה. ש., לא זו בלבד שלא גילה לה את מצבו התכנוני של הנכס, אלא אף התחייב והבטיח לה כי ייעוד הנכס תואם את מטרותיה, וכי ככל שתתעורר בעיה, היא יפתור אותה ולחלופין יסכים לביטול החוזה. משלא עמד ש.בחובותיו אלו, הרי שהטעה אותה ולפיכך ביטול החוזה על ידה נעשה כדין.

ח.טוענת כי מלבד עוגמת הנפש והפגיעה בשמה הטוב בעקבות וכתוצאה מההתקשרות עם ש.והפרת ההסכם על ידו, נגרמו לה נזקים כלכליים נוספים בסך של 46,196 ₪. סכום זה מורכב מתשלומים ששלמה בעבור שירותיהם של הגורמים השונים ששכרה בסך 19,700 ₪, שירותי פרסום בסך 20,276 ₪, חודש שכר דירה אשר שולם לש.בסך 4,720 ₪, הנהלת חשבונות, נסיעות והוצאות שונות בסך של כ- 1,500 ₪.

לטענת ש., חוזה השכירות אשר נחתם ביניהם מבהיר באופן ברור את חלוקת האחריות בין הצדדים. בהתאם לכך, האחריות להיתרים ולרישיונות הדרושים לניהול העסק חלים באופן ברור על ח. ח.הייתה מלווה בכל התקופה שקדמה לחתימת החוזה באנשי מקצוע אשר סייעו לה בהקמת העסק, לרבות עורך דין אליו העבירה לעיון את טיוטת הסכם השכירות. במועד חתימת החוזה נפגש ש.עם ח.ואמה, הם עברו יחד על סעיפי החוזה ואף ערכו מספר תיקונים בכתב יד.

על פי המוסכם בחוזה, הנתבעת הינה האחראית לבדיקת מצבו הפיזי, המשפטי והתכנוני של הנכס, והיא אכן הצהירה כי ערכה את כל הבדיקות ומוותרת על כל הטענות באשר לאפשרות השימוש במושכר, ואכן ח.ערכה בדיקות רבות באמצעות אנשי מקצוע מטעמה בטרם חתימת החוזה.

לעניין שיפוץ הנכס טוען ש.כי למרות שעניין שיפוץ הנכס לא צוין בחוזה, הסכים הוא לעזור לנתבעת וליטול על עצמו את שיפוץ הנכס הן בגלל ההיכרות עם איציק דביר והן מתוך מחשבה שזה יביא את הנתבעת בעתיד לחתום על חוזה ארוך טווח ולהשבחת נכסו. ואכן, החל להשקיע מכספו בגין עלויות השיפוץ עוד לפני וכן אחרי חתימת החוזה, אך עבודות השיפוץ לא הושלמו כיוון שהנתבעת ומעצבת הפנים מטעמה ערכו שוב ושוב שינויים בתוכניות ובעקבות כך השיפוץ התעכב.

לטענת ש., ביום 26.12.13 הודיעה לו ח.טלפונית על ביטול ההסכם ומאוחר יותר, ביום 8.1.14, נשלחה לו הודעת ביטול פורמלית מטעמה על ידי עו"ד טל מזרחי. בהודעה נטען להפרת ההסכם על ידו משלא עמד בהוראות ההסכם וזיכרון הדברים על פיהם היה עליו לשפץ את המושכר, ובין היתר לבצע עבודות צביעה, בניית מחיצות ועוד. במכתב זה אין כל אזכור לכך שיש בעיה עם ה"אישורים" הדרושים לפתיחת העסק במושכר, כפי שטענה ח.מאוחר יותר.

עוד טוען ש., כי לאמיתו של דבר הסיבה לביטול החוזה אינה נעוצה כלל בעיכוב בביצוע השיפוץ כפי שנטען במכתב הביטול מאת עו"ד מזרחי, כי אם בסיבות אחרות "אישיות" של הנתבעת, אשר בגינן חזרה בה מכוונתה לפתוח את העסק. לטענתו, רק משעמד על קיום ההתחייבויות, החלה הנתבעת לטעון טענות שונות ומשונות על מנת לנסות ולהצדיק את ביטול החוזה מצדה.

בנוסף טוען התובע, כי אף אם היה ממש בטענותיה של הנתבעת, הרי שהיה עליה לאפשר לו לתקן את הדרוש תיקון ולא למהר ולבטל את החוזה. הנתבעת מיהרה לבטל את החוזה ובכך גרמה לו להפסדים ולנזקים.

לבסוף טוען התובע כי נגרמו לו נזקים ממוניים וחוזיים בסך 81,298 ₪ , הכוללים הפסד דמי שכירות לחודשים 1-11/2014, וכן תשלום בגין מיסי ארנונה, זאת עד להשכרת הנכס בשנית, תוך שהוא מציין כי עשה ככל שבאפשרותו על מנת למזער את הנזק. כן דורש התובע פיצויים בגין עוגמת נפש, טרחה וכיו"ב.

עדויות וראיות:

ביום 29.9.2016 התקיימה ישיבת ההוכחות בתיק זה כאשר לפניי העידו העדים הבאים:

מטעם התובע העיד התובע עצמו מר ש.פ., וכן חברו ויועצה העסקי של הנתבעת מר איציק דביר. בין היתר העיד התובע כי המושכר היה שייך בעבר לאביו ושימש כסטודיו לשמלות כלה וכי אין הוא מודע למשמעות היות המבנה "תעשייתי", ומה נגזר מכך. עדותו של דביר הייתה דלילה למדי, הוא לא זכר הרבה ועדותו לא תרמה הרבה לסוגיות שבמחלוקת.

מטעם הנתבעת העידה הנתבעת עצמה גב' ח.ר., אשר הדגישה את האמון הרב שנוצר בינה ובין ש.אשר בעטיו לא הקפידה על כך שיינתן ביטוי מפורש בחוזה לאחריותו של ש.להשגת האישורים הדרושים לניהול העסק. בין היתר סיפרה ח.על ביקורה במחלקת ההנדסה בעיריית בת ים, שם לראשונה הבינה כי נדרשת נקיטת הליך של היתר לשימוש חורג למושכר, וכי בעל הנכס הוא זה אשר נדרש להגיש את הבקשה. (שם, ע' 26 ש' 22 , ע' 27 ש' 13-15, ע' 34 ש' 11). בנוסף העידו מטעם הנתבעת חברה - מר דרור גבע אשר ליווה את ח.בשלבים השונים, וכן אמה - הגב' יהודית ר. אשר נכחה במועד חתימת ההסכם.

כן העידו בפניי מהנדס עיריית בת ים מר יהושוע פתאל ומנהל מחלקת רישוי עסקים בעיריית בת ים- מר רפי דגן, אשר נתבקשו להגיש תעודת עובד ציבור ולאחר מכן זומנו להעיד בישיבת ההוכחות.

מר פתאל ציין בעדותו כי היתר הבניה אשר ניתן לבניין לפני שנים, מייעד את המבנה לתעשיה, ולפיכך על מנת להפעיל בו עסק של חדר כושר נדרש לנקוט הליך של שימוש חורג. לדברי מר פתאל, מדיניות העירייה הינה לאשר שימוש חורג באזור זה היות שתואם את התב"ע החלה כיום על האיזור.

מר דגן ציין בעדותו כי ביקורה של הנתבעת במשרדי העירייה תועד במסמך על ידי מר אלי אשכנזי שכיהן לפניו כמנהל המחלקה לרישוי עסקי, ובו תיארה הנתבעת את סוג העסק כסטודיו לעיצוב גוף ללא מכשירי כושר מכל סוג שהוא, וככזה נמסר לה כי אין הוא טעון רישיון עסק, אם כי דורש התאמה לייעודו התכנוני של הנכס.

כללו של דבר, העולה משתי העדויות הנ"ל הוא כי העסק אותו בקשה הנתבעת לפתוח במושכר אינו דורש רישיון עסק, אולם דורש נקיטת הליך של שימוש חורג, היות והיתר הבניה המקורי של המבנה הינו לייעוד תעשיה. עם זאת, נוכח הייעוד החל בהתאם לתכניות בניין העיר החלות על האזור, מדיניות העיריה הינה לאשר בקשות לשימוש חורג מעין זו, בכפוף להגשת בקשה ותשלום היטל השבחה כדין.

יוקדם ויודגש כי העדרם של שלושה עדים עומד לחובתה של הנתבעת, שכן יכלו הם לשפוך אור על סוגיות העולות מן התביעה ולתמוך בגרסתה של הנתבעת:

עו"ד טל מזרחי, אשר שלח לש.ביום 8.1.14 את מכתב ביטול החוזה מטעמה של ח., ובו לא ציין ולו ברמז כי הסיבה לביטולו היא סוגיית ההיתר לשימוש חורג. כזכור בהתאם למכתב זה סיבת הביטול הינה העבודה שלא חלה התקדמות בעניין השיפוץ; הגב' יוספה ברק אשת יחסי הציבור (שלטענת ח.הרבתה לשאול את ש.לגבי "האישורים המתאימים" – ר' ת"ק 9157-08-14 ס' 12-13); וכן המעצבת אריאן שבעדותה אישרה ח.כי שתיהן היו עמה במעמד החתימה על זיכרון הדברים וכן היתה שותפה לכל תהליך תכנון והקמת העסק במושכר, (שם, ע' 29 ש' 27-28).

הלכה פסוקה היא כי מעמידים בעל דין בחזקתו שלא ימנע מבית משפט ראיה רלבנטית שהיא לטובתו, ואם נמנע מהבאת ראיה רלבנטית שהיא בהישג ידו, ואין לו לכך הסבר סביר, ניתן להסיק, שאילו הובאה הראיה, הייתה פועלת נגדו (ע"פ 531/80 ברוך אבוחצירא נ' מדינת ישראל, פד לו(3), 589; ע"א 268/71 עזבון שמחה מרגוליס נ' מינה לינדר, פד כו(2), 761); ע"א 2275/90 לימה חב' ישראלית לתעשיות כימיות בע"מ נ' פרץ רוזנברג פ"ד מז (2) 605; י. קדמי על הראיות: הדין בראי הפסיקה חלק שלישי, תשס"ד עמ' 1649-1650).

דיון והכרעה:

אין חולק כי במקרה שבפנינו, חוזה השכירות אשר נחתם בין הצדדים הופר ובעקבות זאת בוטל. אין גם חולק כי לשני צדדים נגרמו הפסדים והוצאות בעקבות ביטולו של החוזה. המחלוקת הינה בשאלה מי מהצדדים הוא זה אשר הפר את חוזה השכירות. ביתר פירוט, השאלה העומדת להכרעה הינה, האם עיכוב בשיפוץ במושכר, ככל שארע, ו/או אי התאמה תכנונית למטרת השכירות – מהווים הפרה מצד התובע, אשר מהווה בנסיבות העניין הצדקה לביטול החוזה כדין על ידי הנתבעת.

בתוך כך יש ליתן את הדעת לשאלות המשנה הבאות:

• האם התובע עיכב את שיפוץ המושכר באופן המהווה הפרה של הסכם השכירות, הפרה המצדיקה את ביטול החוזה על ידי הנתבעת.

• האם התובע הטעה את הנתבעת בכך שמטרת השכירות תואמת את ייעודו של המושכר, הטעייה המצדיקה את ביטול החוזה.

• האם התובע התחייב ונטל על עצמו את הסדרת אישור הרשות המקומית הנדרש להפעלת העסק (היתר לשימוש חורג) ומשלא עמד בהתחייבות זו, עמדה לנתבעת הזכות לבטל את ההסכם כדין. כמו כן, האם התחייב התובע כי במידה ולא יסופקו האישורים הדרושים חוזה השכירות יבוטל.

• ככל שהפר התובע את ההסכם בהפרה שאינה יסודית, האם ניתנה לו ההזדמנות לתקן את ההפרה בהתאם להוראות סעיף 7 (ב) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א- 1970 (להלן: "חוק התרופות").

כאמור לעיל, הנתבעת טוענת לקיומן של שתי עילות שונות המצדיקות את ביטול החוזה. העילה הראשונה הופיעה לראשונה בהודעת הביטול ששלח עו"ד מזרחי טל ביום 8.1.14, לפיה, על אף שהחלה תקופת השכירות טרם שופץ המושכר, בין היתר לא בוצעו עבודות צביעה בניית מחיצות גבס מבודדות פרקט ועוד. בכך הפר התובע את החוזה הפרה יסודית המקנה לח.את הזכות לבטל את ההסכם; העילה השניה עניינה באי התאמת המושכר למטרת השכירות בשל הצורך בנקיטת הליך של היתר לשימוש חורג. עילה זו מופיעה בכתובים לראשונה בכתב התביעה שהגישה ח., אולם לדבריה הודיעה על כך לש.מיד לאחר ביקורה במשרדי העירייה. בהתאם לכך טוענת ח.לחוסר תום לב במו"מ ולהטעיה מכוח סעיפים 12 ו- 15 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים"). בנוסף מהווה הדבר לטענת ח."אי התאמה" כמובנה בחוק השכירות והשאילה, תשל"א- 1971 (להלן: "חוק השכירות והשאילה"). נדון בעילות הביטול אחת לאחת.

העיכוב בשיפוץ המושכר 

כאמור לעיל, החוזה נחתם ביום 11.12.13, והודעת הביטול הטלפונית מטעמה של ח.נמסרה לש.ביום 26.12.13; מדובר בשבועיים ימים בלבד מיום חתימת ההסכם. במכתב הביטול מיום 8.1.2014 מאת עו"ד מזרחי נכתב כדלקמן:

"על אף שהחלה תקופת השכירות, טרם עשית את המוטל עליך ולמעשה אתה מפר את ההסכם הפרה יסודית שעה שמרשתנו כלל לא יכולה לעשות שימוש במושכר. במצב דברים, לא נותר עוד למרשתנו אלא להודיע לך על ביטול הסכם השכירות"

כבר עתה אקדים ואומר כי לאחר ששמעתי את עדויות הצדדים ועיינתי בכל חומר הראיות שהובא בפניי, לא שוכנעתי כי בעניין זה הפר התובע את חובתו לשפץ את המושכר. אדרבה, הגעתי לכדי מסקנה כי ככל שמדובר בעיכוב, הרי שזה נגרם כתוצאה מהעובדה שתוכניות המושכר אשר הוכנו על ידי אריאן - המעצבת מטעם הנתבעת, לא נמסרו לתובע במועד באופן שיאפשר לו להתחיל בעבודה.

בתצהירו מציין ש.כי נעשו פעולות מטעמו לצורך ביצוע השיפוצים עוד לפני ואף אחרי חתימת החוזה, אך דווקא ח.ואריאן דחו את העבודות ולא שלחו את התוכניות הסופיות ולכן התעכבו העבודות. כן מציין הוא, כי לא פעם שאל את ח.מדוע עבודות השיפוץ במושכר מתעכבות והיא ענתה שזה בין המשפץ למעצבת שלה (ס' 17, 27-28 לתצהירו). כך אף עולה בבירור מתכתובות מסרונים בין ש.לח.אשר צורפו כנספח ג' לתצהירו של ש., לפיהן עד ליום 24.12.13 , הוא יום ביקורה של ש.בנכס ובעיריית בת ים, קרי - יומיים לפני שח.הודיעה לש.על ביטול ההסכם, לא נשלחו תכניות מטעמה ועדיין נעשו שינויים עם אריאן.

ראה למשל תכתובת מיום 21.11.13 נכתב ע"י ש."ממתין לתכניות!!", וכן תכתובת מיום 25.11.13 "מה עם שמעון הקבלן, למה זה מתעכב??" ותגובת ח.: "זה בינו לבין אריאן המעצבת פנים אנחנו מחכים שהיא תסיים את התכניות".

ביום 5.12.13 הוא יום חמישי, כותבת ח.לש."...ומביאה ביום רביעי תכנית מסודרת", כאשר הכוונה היא ליום רביעי ה- 11.12.13 בשבוע שלאחר מכן.

תכתובת נוספת מיום 12.12.13 מטעם ח."שלחתי לך את התכניות חשמל", ובהמשך תכתובת נוספת מטעמה ביום 19.12.13 "החלטנו על כמה תוספות קטנות בשיפוצים". תוספות אלו לא נשלחו לש.ובבוקרו של יום 24.12.13, שולח לה ש.מסרון "ממתין לתוספות" והיא מגיבה בצהרי אותו היום: "שלחתי לך במייל".

יש לזכור כי יום זה – 24.12.13 – הוא היום בו ביקרה ח.בעירייה וגילתה כי ייעוד הבניין אינו תואם את מטרת השכירות וכי יש להגיש בקשה לשימוש חורג.

אף מעדותו של ש.עולה כי עבודות השיפוץ החלו ובמסגרתן הוכנו קירות גבס לצורך החלוקה הפנימית, אך אז השיפוץ נעצר (פרוטוקול הדיון עמ' 12 ש' 21-27).

יתרה מכך, בעדותה לא ידעה ח.להשיב ברורות על השאלה, מתי הועברו התכניות מטעמה ומתי העסק אמור היה להיפתח (שם, עמ' 31 ש' 32, עמ' 32 ש' 1), ובהמשך עדותה:

"ש. יכול להיות שהיה עיכוב בהעברת התכניות, הועברו בסוף חודש דצמבר?"

ת. זה לוקח זמן להכין תכניות, התובע רצה לקבל מיד את התכניות וזה לא עובד ככה" (שם, ע' 32 ש' 11-13,)

תשובתה זו של ח.מחזקת את מסקנתי כי ש.עשה מצדו צעדים סבירים לביצועו של החוזה ולהביא להכנת המושכר לשימוש, אך עקב העיכוב במסירת התכניות, התעכב שיפוץ הנכס. יש לזכור כי מדובר בפרק זמן של שבועיים ימים בלבד מאז חתימת חוזה השכירות.

מכל האמור לעיל הגעתי לידי מסקנה, כאמור, כי בנסיבות העניין, לא הוכח כי ש.הפר את החוזה בכך שעיכב את שיפוץ המושכר, ובוודאי שאין מדובר בהפרה יסודית. אדרבה, מתוך הדברים עולה כי העיכוב נבע דווקא מצדן של ח.ואריאן אשר בקשו להוסיף שינויים של "הרגע האחרון" בתכניות השיפוץ.

אף אם הייתי מגיע למסקנה כי ש.התעכב בשיפוץ מספר ימים מעבר לנדרש, הרי שלא ניתן להגדיר את ההפרה כהפרה יסודית ואין בכך הצדקה לביטול החוזה. על ח.מוטלת היתה החובה לאפשר לש.להשלים את השיפוץ ולכל היותר לדרוש הפחתה או ביטול של דמי שכירות עבור ימי העיכוב, זאת בהתאם להוראות סעיף 7 (ב) לחוק החוזים תרופות המורה כדלקמן:

"היתה הפרת החוזה לא יסודית, זכאי הנפגע לבטל את החוזה לאחר שנתן תחילה למפר ארכה לקיומו והחוזה לא קויים תוך זמן סביר לאחר מתן הארכה, זולת אם בנסיבות הענין היה ביטול החוזה בלתי צודק; לא תישמע טענה שביטול החוזה היה בלתי צודק אלא אם המפר התנגד לביטול תוך זמן סביר לאחר מתן הודעת הביטול".

יפים לעניין זה דבריה של פרופ' גבריאלה שלו בספרה דיני חוזים מהדורה שניה בעמ' 265:

"כהודעה ברורה וחד משמעית יכולה להיחשב גם הודעה מותנית הנותנת לצד השני הזדמנות לתקן את המעוות והכוללת התראה כי אם לא יפעל כך, יתבטל החוזה".

בעניינו, הודעת הביטול מיום 26.12.13 ובעקבותיה מכתב הביטול מאת עו"ד מזרחי מיום 8.1.14 לא כללו כל התראה, ארכה לקיום או הודעה מותנית. מכתב הביטול סתם למעשה את הגולל על קיום החוזה. אדרבה, דווקא ש.במכתבו מאת ב"כ מיום 19.1.14 הוא זה שעומד על קיום החוזה.

אעיר, כי אמנם תוקף החוזה נקבע לראשית חודש דצמבר 2013, ובהתאם לכך אכן שולמו דמי שכירות עבור חודש זה כבר בעת חתימת החוזה, זאת כאשר אין חולק כי גם לקראת סיומו של חודש דצמבר המקום לא היה מוכן כלל לפעילות. עם זאת, מדובר בתנאי עסקי אליו הגיעו הצדדים, לפיו, דמי השכירות משולמים החל מראשית תקופת החוזה במקביל לתקופת ביצוע העבודות, ומנגד התובע-המשכיר הוא זה שיבצע את עבודות השיפוץ על חשבונו. יש להניח כי עלות השיפוץ משתווה בוודאי לשכירות של כמה חודשים, זאת ניתן ללמוד מעדותו של ש.(ר' פרוטוקול הדיון עמ' 13 ש' 4-10):

"ש. בזיכרון הדברים אתה מתחייב בעצם לערוך את השיפוץ על חשבונך נכון או לא

ת. נכון

ש. כששכר הדירה החודשי הוא 3,500₪.

ת. כן

ש. כלומר ההכנסה השנתית המדוברת היא בסדר גודל של 52,000 ₪ כמה כסף חשבת להשקיע בשיפוץ הזה

ת. כשנה לאחר מכן השכרתי את הנכס ושלמנו קרוב למאה אלף ₪ שיפוצים.

ש. אתה לפני שהנתבעת התכוונה לשכור ממך את המושכר התכוונת להשקיע מאה אלף

ת. אולי פחות".

בסיכומו של דבר, אני קובע כי התובע לא הפר את החוזה בעיכוב עבודות השיפוץ. גם לו הייתי קובע כי התובע אחראי לעיכוב של מספר ימים ממועד קבלת התוכניות ועד להודעת הביטול, הרי שאין בכך הפרה יסודית, ואין הדבר מהווה הצדקה לביטול בלא מתן אפשרות תיקון.

יתירה מזו, וכפי שאבהיר להלן, שוכנעתי כי הסיבה האמתית לביטול החוזה על ידי ח., לא הייתה העיכוב בשיפוץ אלא סוגיית השימוש החורג, אליה נידרש כעת. יש להניח כי עו"ד מזרחי אשר שלח את הודעת הביטול, עיין בהוראות החוזה ובראותו כי האחריות לסוגיית הרישוי מוטלת על ח., העדיף להטיל את משקל הכובד על סוגיית השיפוץ החלה על פי זכרון הדברים על ש.

סוגיית השימוש החורג

הטעם הנוסף לביטול החוזה על ידי ח.הוא טענתה לחוסר תום לב במו"מ מצדו של ש., וכן "הטעיה" מכוח סעיפים 12 ו- 15 לחוק החוזים. לטענת ח., ש.הטעה אותה לחשוב כי אין מניעה לפתוח במקום חדר כושר, שעה שידע כל העת את אשר גילתה היא לראשונה בבדיקה שערכה במשרדי העירייה, בדיקה שהעלתה כי עקב הגדרת ייעודו של המבנה כמבנה תעשיה, נדרש לנקוט הליך של היתר לשימוש חורג, הליך אשר עשוי לארוך זמן רב וצפוי לעלות דמים רבים. למעשה מעדותה של ח.עולה כי זו הסיבה העיקרית ואולי אף הבלעדית לכך שהחליטה לבטל את החוזה:

ש. למה ביטלת את החוזה.

ת. כי אני הלכתי לעירייה אחרי הרבה פעמים ששאלתי את התובע מה עם האישורים. אמר שזה בסדר. גם הוא וגם דביר. יום אחד הבנתי שכנראה משהו לא בסדר.

אחרי שהלכתי לבדוק בעירייה ממחלקת הנדסה אמר לי תזהרי לפתוח את המקום הזה, כי רע ומר יהיה לך ולכן נבהלתי ואמרתי לש. אני מצטערת מאוד ואמרו לי שזה יקח הרבה זמן...

ש. בגלל שלא היתה אפשרות לקבל רישיון עסק החלטת שאת לא רוצה את החוזה.

ת. גם בגלל זה. זה היה הקש ששבר את גב הגמל..." (ר' פרוטוקול הדיון עמ' 27 ש' 10-18).

דומה כי משהבינה ח.כי ייעוד המבנה אינו תואם את מטרת השכירות וכי יש לנקוט הליך של היתר לשימוש חורג, החליטה כי אין עוד טעם להמשיך. טענה זו התבררה כנכונה בחלקה. אכן ייעודו של המושכר בהיתר הבניה אשר ניתן למבנה בעת בנייתו עשרות שנים קודם לכן, הוגדר כ"תעשיה" ולפיכך נדרש היתר לשימוש חורג על מנת לאפשר הפעלת מכון כושר במבנה. אכן נדרש פרק זמן משמעותי על מנת לקבל את ההיתר הדרוש והדבר אף כרוך בהוצאות ניכרות. אך האם מדובר בניהול מו"מ על ידי ש.שלא בתום לב? האם הטעה ש.את ח.? האם עסקינן בהפרה של החוזה על ידי ש.המצדיק את ביטולו על ידי הנתבעת? אינני סבור כך, ולהלן נימוקיי:

עוד במבוא לחוזה השכירות מוגדר המושכר כ"אולם תעשייה". ככל שסבורה הנתבעת כי על התובע היה להבין כי הגדרת המושכר כאולם תעשיה אינו תואם את מטרת השכירות, הרי שטענה זו מופנית גם כלפי הנתבעת עצמה כחרב פיפיות.

כפי שהובא לעיל, החוזה קובע בסעיף 8א באופן חד משמעי ושאינו משתמע לשני פנים כי "על השוכר לקבל מאת הרשויות המוסמכות את הרישיונות הנדרשים..." יתרה מכך, בסעיף 8 ג. לחוזה נקבע כדלקמן: "השוכר מתחייב לשפות את המשכיר, ולשלם לו עבור כל הוצאה ו/או תשלום שנשא בהם, בגין הפרת הוראות סעיף 8א לעיל..."

לטענת ח.ש.הבטיח לה הבטחות לכל אורך הדרך כי "יהיה בסדר", וכי במידה ולא יתקבלו ההיתרים הדרושים החוזה יבוטל. עם זאת, בעדותה לא ידעה ח.להשיב תשובה מספקת כשנשאלה מדוע הדבר לא מצא את ביטויו בהוראות החוזה. בנוסף, התגלו סתירות בעדותה כפי המובא להלן:

ש. השבת מקודם שקיבלת את ההסכם וראית אותו...ראית שבהסכם לא כתוב עניין של היתרים, הבטחה של ש. לבטל את החוזה במקרה ולא יתקבל אישור.

ת. מרוב שהיה ביננו הרבה אמון האמנתי בש. וגם באיציק.....היו ביננו יחסי אמון.

ש. היית מודעת לזה שזה לא רשום אך האמנת לש. 

ת. לא הייתי מודעת לכלום.

ש. היית מודעת לזה שבהסכם לא רשום דבר מההבטחות של ש.  לגבי האישורים או ביטול ההסכם במידה ולא יתקבל אישור.

ת. הוא אמר לנו שיש כמה עניינים שכן נמצאים בחוזה, ובמידה ולא יהיו אישורים הוא מבטל את החוזה. האמנתי לו. זאת היתה הטעות שלי.

........

ש. לא מעניין אם זה בחוזה או לא.

ת. שאנו נכנסנו למעמד החוזה ושאלנו על האישורים, הוא אמר בסדר, הכל נמצא פה. במידה ואין אישורים

ש. כלומר הוא אמר לך שזה בחוזה.

ת. כן. אני האמנתי לו שזה נמצא בחוזה. מעבר לזה שאמר שבמידה ואין אישורים הוא מבטל את החוזה.

ש. למה לא רשמת את זה בתצהיר

ת. חשבתי שזה נמצא. אני תמימה (שם, עמ' 30 ש' 13-32, עמ' 31 ש' 1-3).

אמה של ח.תמכה בעדותה בגרסת בתה כי ש.אמר כי במידה שלא יתקבלו האישורים החוזה יתבטל (שם, עמ' 42 ש' 17-18, עמ' 44 ש' 1-2).

בעניין זה, כאמור, נמנעה ח.להזמין לעדות את אריאן, אשת מקצוע שליוותה אותה בהליך הקמת העסק, אשר עדותה עשויה הייתה לתמוך בגרסתה, ועובדה זו עומדת לחובתה.

גרסתן של ח.ואמה הינן עדויות בעל פה כנגד חוזה מפורש, אשר לא מצאתי להן תמיכה נוספת בראיות. אדרבה, הדעת נותנת כי היות והנושא היה חשוב ועקרוני לח., היה מקום לוודא כי הינו מופיע מפורשות בחוזה. ואולם לאמיתו של דבר החוזה קובע ההפך הגמור.

בע"א 138/56 דוידון נ' בונה חיפה בע"מ פ"ד יא 1479 (1957) נפסק:

"כאשר הצדדים העלו את ההסכם שביניהם על הכתב יש להניח שבכך באו לסכם כל משא ומתן שהתנהל ביניהם בעל פה קודם לעריכת המסמך ולמצות בכתב כל מה שהוסכם ביניהם ...למסמך יש ערך קונקלוסיבי ודברים שאינם כלולים בו אינם נשוא להוכחה בבית משפט מפני שאינם לעניין".

כמו כן ר' ע"א 4228/11 חמאד אבו עג'אג' נ' מדינת ישראל (פורסם בנבו):

"... הטעם לדבר נעוץ בהנחה כי מסמך שנערך בסיום מו"מ ממצה בין הצדדים ונחתם על ידם, משקף את מפגש הרצונות בין הצדדים וממצה את התחייבויותיהם האחד כלפי רעהו. על הנחה מהותית זו מבוססת גם הוראת סעיף 80 סיפא לחוק הפרוצדורה האזרחית העות'מני, לפיה טענה ותביעה נגד מסמך בכתב, בנוגע להתחייבויות שע"פ הרגיל והנהוג נעשים במסמך בכתב, "צריך להוכיח במסמך בכתב או ע"י הודאתו או פנקסו של הנתבע". בגדר המונח "טענה כנגד מסמך" באות הן טענה שהמסמך אינו נכון או מלא והן טענה על מה שנאמר לפני/בזמן עריכת המסמך, שהרי שתיהן באות לסתור או להשלים את תוכן המסמך עצמו" (וכן ר' דברי המלומד י. קדמי בספרו על הראיות: הדין בראי הפסיקה, חלק שלישי, תש"ע-2009 עמ' 1501-1503).

מעדויות הצדדים עולה כי ח.קראה את החוזה בטרם החתימה בנוכחות ש.ואמה. בנוסף, בתקופה שקדמה לחתימת החוזה ואף לאחריה הייתה מלווה ח.ביועצים ואנשי מקצוע שונים. מתבקש הדבר כי בבואה להיערך לפתיחת העסק, תבדוק ח.את התאמת ייעוד המושכר למטרות העסק.

מתוך שמיעת עדויותיהן של ח.ואמה לא שוכנעתי כי ש.הטעה את ח.בכך שיש "אישורים" לנכס ו/או שהבטיח לה הבטחות לגבי ה"אישורים". לא סביר בעיניי כי הבטחות כגון אלו לא ימצאו את ביטויין בחוזה, כפי שדרשו ח.ואמה להעלות בכתב ו/או לשנות סעיפים אחרים בחוזה בכתב יד במעמד החתימה. עיון בחוזה מלמד כי מספר הערות בכתב יד אכן מצאו מקומן בגוף החוזה. כך למשל הוראות באשר לחובות עריכת הביטוח (סעיף 12 להסכם), הפחתת גובה הערבות (סעיף 17 להסכם). בעדותה אישרה ח.נתון זה, וכך עולה בפירוש אף מעדות אמה של ח.:

ש. ש. וח.  קראו את ההסכם

ת. כן

ש. שלושתכם ישבתם בבית קפה

ת. כן

ש. קראתם את הסעיפים

ת. כן בוודאי, אני הערתי גם הערות..." (פרוטוקול הדיון ע' 42 ש'7-12).

ניתן אף להפליג ולקבל כי יתכן שש.אמר לח.כי יסייע לה בהשגת הרישיונות הדרושים ככל שאכן תידרש עזרתו, מכל מקום לא שוכנעתי כי בשלב כלשהו, הן לפני חתימת החוזה והן לאחריו, נטל על עצמו את האחריות החוזית-המשפטית לכך. מעדותו של ש.ניכר שהוא כלל אינו מבין את ההליך של שימוש חורג וכי מושגים אלו זרים לו, בדיוק כשם שהם זרים לח.(שם, ע' 17 ש' 17-25).

מהנדס העיר מר פתאל העיר בעדותו כי "כל אדם המעוניין לפתוח עסק מחובתו לפני חתימת הסכם עם המשכיר לעשות בדיקה ליעודים או להיתרים שהוצאו באותו מקום" (שם, ע' 7 ש' 6-7). הדבר אף מקובל וברור לכל בר דעת וללא צורך בעדות מומחה. המעוניין להקים עסק עליו לבחון את כל ההיבטים הכרוכים בכך, ולקבל החלטה מושכלת על סמך כל בדיקותיו. אמנם נדרשת חתימת בעל הנכס לשם הגשת הבקשה להיתר לשימוש חורג, אולם הצד המוביל, היוזם והמופקד על קידום הבקשה וקבלת ההיתר הנדרש הינו בעל העסק-השוכר. בענייננו, ח.פעלה כיזמית נמרצת, נעזרה באנשי מקצוע בתחומים השונים, אולם הזניחה את הבחינה המשפטית והתכנונית הקשורים בהתאמת המבנה למטרת השכירות.

מעדותו של מר פתאל נמצאנו למדים אף למעלה מן הצורך, כי לאמיתו של דבר ניתן היה לקבל את ההיתר לשימוש החורג לצורך מטרת השכירות :

ש. תוכל לומר לי האם יש מדיניות כלשהי של העירייה כן לאשר שימוש חורג באזור הזה

ת. כן, לאור העובדה כי קיימת תכנית שנקראת בי/400 בתוקף מאז שנת 97 המאפשרת 

מסחר עסקים בידור המגמה היא לתת שימושים חורגים.."(שם, ע' 6 ש' 8-10).

מעדותו של מר דגן, מנהל מחלקת רישוי עסקים, למדנו כי ניתן לקבל רישיון זמני, אף אם טרם נתקבל ההיתר לשימוש חורג (יצוין, כי מטרת השכירות שנתבקשה על ידי הנתבעת – סטודיו לכושר ללא מכשירים – כלל לא הצריכה רישיון עסק):

"ש. בהנחה שנפתח עסק למכון כושר הטעון אישור והתגלה שיש צורך בהגשת בקשה לשימוש חורג והבקשה אכן הוגשה, ניתן לקבל רישיון עסק זמני?

 ת. במידה ויש את האישורים הנדרשים האחרים, נהוג אצלנו בעיריית בת ים לאפשר לעסקים לעשות את ההליך של השימוש חורג ובמקביל לתת להם לחיות, אז אגף ההנדסה במידה ויש בקשה פעילה לשימוש חורג הוא ייתן אישור זמני של חצי שנה ויכול להאריך לעוד חצי שנה אבל זה נתון להחלטה של אגף ההנדסה" (עמ' 11 ש' 2-7).

ש.העיד כי אילו הייתה ח.נותנת לו את ההזדמנות היה מנסה לסייע לה בעניין ההיתר המבוקש, על אף שאין הדבר בתחום אחריותו בהתאם לחוזה השכירות, והיה מנסה לפתור את "הבעיה" בעירייה. אולם ח.לא נתנה לו הזדמנות זו ומיהרה לבטל את החוזה, צעד שחיזק אצלו את התחושה שהביטול נבע מטעמים אחרים (שם, ע' 14 ש' 27-28, עמ' 16 ש' 22-31, וכן ר' ס' 31 לתצהירו).

לטענתה של ח., קמה לה הזכות לביטול החוזה אף מכוח סעיף 8 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א- 1971 (להלן: "חוק השכירות והשאילה") הקובע כי:

"היו אי התאמת המושכר או הפגם נובעים מעובדות שהמשכיר ידע או שהיה עליו לדעת עליהן בעת כריתת החוזה ולא גילה אותן לשוכר, זכאי השוכר לזכויות לפי סעיפים 6 ו- 7 על אף האמור בכל הסכם".

בענייננו, ש.לא ידע ולא היה צריך לדעת שיש צורך בהיתר לשימוש חורג, החובה לבדוק היבטים אלו חלה על ח. בנסיבות אלו חל סעיף 10 לחוק הנ"ל הפוטר את המשכיר מאחריות לאי ההתאמה:

"היה הפגם תוצאה מנסיבות שבעת כריתת החוזה לא ידע עליהן המשכיר ולא היה עליו לדעת עליהן, או לא ראה אותן ולא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למנען, ותיקון הפגם באותן נסיבות הוא בלתי אפשרי או שהיה מטיל על המשכיר חיוב השונה באופן יסודי ממה שהוסכם בין הצדדים — לא יהא הפגם עילה לדרישת תיקון, לפיצויים או להחזרת הוצאות כאמור בסעיף 9 (א) (1)"

אינני מקבל את טענת ב"כ הנתבעת, לפיה המידע באשר לייעוד הנכס ולשימושים המותרים בו, הינו נחלתו של התובע ולפיכך חלות עליו חובות גילוי מוגברות. בענייננו אין מדובר במידע אישי המצוי בידי מי מהצדדים. מדובר במידע מקצועי תכנוני, המצוי בידי מחלקת ההנדסה בעירייה ונגיש לכל דורש. אין כל יתרון לתובע על פני הנתבעת באשר לשאלת התאמת ייעוד הנכס למכון כושר. אדרבה, יש לצפות כי בירור שכזה ייעשה על ידי השוכר המעוניין להפעיל עסק במקום, ולא על ידי בעל הנכס.

כללו של דבר, אני קובע כי ש. , כמו ח., לא היה מודע כלל לקיומה של בעיה בייעודו של הנכס, לחוסר התאמתו למטרת השכירות ובצורך בנקיטת הליך של היתר לשימוש חורג, ולפיכך אין לייחס לו הטעייה או ניהול מו"מ שלא בתום לב.

באשר לשאלה האם אכן ש.התחייב בפני ח.כי עניין הרישיונות וההיתרים יהיו באחריותו ובמידה ולא יתקבלו האישורים הדרושים יבוטל החוזה – מעדיף אני את גרסתו של ש.על פני גרסתן של ח.ואמה. זאת אף לולא היו נכתבים הדברים מפורשות בחוזה. שכן, בעוד עדותו של ש.הייתה רציפה ממוקדת וקוהרנטית, הרי שח.נטתה פעמים רבות במהלך עדותה שלא לזכור פרטים רבים הנוגעים לתקופה הרלבנטית נשוא התביעה. כמו כן, נמצאו לא מעט אי דיוקים והעדר עקביות בעדותה; ר' למשל פרוטוקול הדיון בעמ' 24 ש' 13-14:

ש. "מי עו"ד אתו התייעצת בעניין החוזה שכירות עם ש. 

ת. מישהו שהפנו אותי אליו יכול להיות טל מזרחי" 

......

"ש. איך הגעת לעו"ד מזרחי טל אותו עו"ד שהתייעצת איתו לגבי החוזה

ת. לא התייעצתי איתו לגבי החוזה. בחיים לא אמרתי דבר כזה. לא העברתי לאף עו"ד את החוזה. לא העברתי את החוזה לאף אחד לפני מעמד ההסכם"

(שם, עמ' 25 ש' 30-32), וכן ר' ס' 3 לתצהיר תשובתה לשאלון "לא התייעצתי עם אף עו"ד".

מנגד, ראה בעניין זה תכתובת מח. לש., המצורפת כנספח ג' לתצהיר עדותו של ש.בעמ' 4:

"היי ש.העורך דין שבודק לי את החוזה עדיין לא חזר אליי ....".

כן ר' תשובתה של ח.  בהמשך חקירתה, לעניין טענתה כי האמינה לש.שעניין "האישורים" מצוין בחוזה ובמידה שאין "אישורים" הוא יבטל את החוזה:

ש. השבת מקודם שקיבלת את ההסכם וראית אותו....ראית שבהסכם לא כתוב עניין של היתרים, הבטחה של ש. לבטל את החוזה במקרה ולא יתקבל אישור.

ת. מרוב שהיה ביננו אמון האמנתי בש. וגם באיציק....היו ביננו יחסי אמון.

ש. היית מודעת לזה שזה לא רשום אך האמנת לש.

ת. לא הייתי מודעת לכלום.

....

ש. למה לא רשמת את זה בתצהיר

ת. חשבתי שזה נמצא. אני תמימה" (שם, עמ' 30 ש' 13-18,עמ' 31 ש' 2-3).

במקרים נוספים הועמדה ח.בחקירתה על כך שעניינים שונים אשר עלו בעדותה לא נמצאו בתצהירה, ותגובתה לסיבת הדבר היא "לא יודעת" ,"לא זוכרת" (שם, עמ' 33 ש' 26-27, עמ' 35 ש' 8-9, עמ' 36 ש' 13-14).

נמצאתי למד מכל האמור לעיל, כי ש.לא הטעה את ח.ואף לא ניהל עמה מו"מ שלא בתום לב. לאמיתו של דבר מדובר בטעות של ח.בעת התקשרה עם ש.בהסכם השכירות. ח.לא הייתה מודעת לצורך בהיתר לשימוש חורג, וכך גם ש. הצדדים שניהם, אינם מצויים בעולם התכנון והבניה ואינם מודעים לר.יו. ש.לא בנה את הבניין ולא הפעיל בו עסק. מדובר בנכס ישן אשר ירש מאביו תקופה קצרה קודם לכן. עם זאת, חוזה השכירות הטיל מפורשות על ח.את האחריות לכך. אין מדובר במידע אשר היה ידוע לש.או אשר היה על ש.לדעת עליו בהתאם לסעיף 14 (א) לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים"), אלא ב"טעות" שטעתה ח., כמובנה בסעיף 14 (ב) לחוק, הקובע כי:

 "(ב) מי שהתקשר בחוזה עקב טעות וניתן להניח שלולא הטעות לא היה מתקשר בחוזה והצד השני לא ידע ולא היה עליו לדעת על כך, רשאי בית המשפט, על פי בקשת הצד שטעה, לבטל את החוזה, אם ראה שמן הצדק לעשות זאת; עשה כן, רשאי בית המשפט לחייב את הצד שטעה בפיצויים בעד הנזק שנגרם לצד השני עקב כריתת החוזה".

בענייננו, ח.לא פנתה מבעוד מועד לבית המשפט על מנת שיורה על ביטול החוזה, אלא עשתה דין לעצמה והודיעה על ביטולו. לו פעלה ח.כמצוות הוראת סעיף 14 (ב) ומבקשת לבטל את החוזה, יתכן שניתן היה לתקן את הטעות בהתאם להוראות סעיף 14 (ג), למשל בדרך של דחיית תשלום דמי השכירות עד למועד קבלת היתר לשימוש חורג זמני וכיו"ב. אפשרות זו נמנעה כאמור עת הודיעה הנתבעת באופן חד צדדי על ביטול החוזה.

לחלופין, מדובר בטעות בכדאיות העסקה כמובנה בסעיף 14(ד) לחוק, עת לא העריכה ח.כראוי את כובד הנטל אשר נטלה על עצמה בחוזה השכירות בכך שהתחייבה לשאת בכל הקשור בקבלת האישורים הדרושים להפעלת העסק במושכר. עניין זה הובן על ידי ח.לראשונה בביקורה במשרדי העירייה ביום 24.12.13 שבועיים לאחר חתימת חוזה השכירות.

כללו של דבר, לא מצאתי דופי בהתנהלותו של ש., לא שוכנעתי כי פעל בחוסר תום לב או כי הטעה את ח.ערב חתימת החוזה. אף לא שוכנעתי כי מדובר באי התאמה אשר היה על ש.לדעת עליה לפני כרות ההסכם. עוד לא שוכנעתי, כי ש.התחייב בעל פה בניגוד למפורש בחוזה, כי ייטול על אחריותו את סוגיית ההיתר הנדרש להפעלת העסק במושכר או כי יבוטל ההסכם במידה שלא יתקבלו אישורים אלו. אף אם הייתי סבור כי בניגוד למפורש בחוזה השכירות, על ש.אכן חלה אחריות לפעול להשגת ההיתר (ואינני סבור כך), שומה היה על ח.חלף ביטול ההסכם, לפנות לש.ולאפשר לו לעשות זאת, ובמידת הצורך לדרוש פטור מתשלום דמי השכירות עד למועד קבלת ההיתר או ההיתר הזמני, דבר שלא נעשה.

יתירה מזו, אני סבור כי ח.פעלה באופן רשלני בכך שלא בדקה ערב חתימת החוזה את מצבו התכנוני של הנכס ואת התאמת ייעודו למטרת השכירות המתוכננת על ידה. בכך פעלה ח.בחריגה מנורמת התנהגות מקובלת וסבירה המצופה מאדם השוכר נכס על מנת לפתוח בו עסק.

לא מצאתי ראיות לכך כי ח.נפלה קורבן לקנוניה בין ש.לבין חברו דביר אשר שימש כיועצה העסקי. עם זאת, ככל שסבורה ח.כי דביר או היועצים האחרים שליוו אותה בשלבי הקמת העסק ועליהם הסתמכה, התרשלו בתפקידם וגרמו לה בכך נזקים, הרי שדרכה של ח.פתוחה בפניה להפנות אליהם את טענותיה.

עוד אעיר, כי בניגוד לעמדת ב"כ הנתבעת, לא מצאתי טעם של ממש לחלק בין סוגיית "רישיון העסק" לבין סוגיית "היתר לשימוש חורג" לצורך הפעלת העסק. יש לזכור כי אין מדובר בשינוי ייעוד הבניין כולו לצמיתות, אלא בהיתר לשימוש חורג למטרת השכירות המוגבל לתקופת השכירות וליחידה אחת בבניין נשוא הסכם השכירות. עוד יש לזכור כי אין מדובר בהיתר לשימוש חורג מתב"ע, אלא בשימוש החורג מהיתר הבניה הקיים לבניין, אך התואם את הוראות התב"ע, ואשר מדיניות הרשות המקומית הרלבנטית כפי שהוכח במקרה זה הינה לאשרו. מן הבחינה הלשונית, הן "רישיון עסק" והן "היתר לשימוש חורג" כלולים בביטוי: "הרישיונות הנדרשים לניהול סטודיו כושר" אשר השגתם הוטלו על הנתבעת במסגרת סעיף 8 להסכם השכירות. אפנה בעניין זה לסעיף 146 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה-1965 העוסק בהיתר לשימוש חורג ואשר ממוקם בפרק ה' לחוק, אשר כותרתו: "רישוי". פרשנות סעיף 8 לחוזה השכירות לטעמי, כמו גם הסבירות וההיגיון מצביעים על כך שהן סוגיית רישיון העסק והן התאמת ייעוד המושכר למטרות השכירות בדרך של היתר לשימוש חורג, הינם באחריות השוכרת-הנתבעת.

לאור האמור, אני קובע כי ביטול החוזה על ידי ח.היה שלא כדין, ועל כן מהווה הפרת ההסכם מצידה. לפיכך אני דוחה את תביעתה של ח.ומקבל את תביעתו של ש. אני מבין לליבה של ש.וער למצוקתה נוכח הקשיים הגדולים אליהם נקלעה בפתיחת העסק אותם לא שיערה, אולם העדר ניסיונה ותמימותה עליהם שבה והעידה אינם מהווים הגנה בנסיבות העניין ואין בהם כדי להטיל את האחריות לכך על כתפיו של ש.

הנזק

לאחר ביטול הסכם השכירות על ידי ח., נותר הנכס ריק עד לראשית חודש דצמבר 2014. חוזה שכירות חדש נחתם ביום 5.10.2014, ובהתאם לאמור בו הנכס הושכר בשנית החל מיום 1.12.14.

עקב ביטול החוזה שלא כדין על ידי ח., נגרמו לש.ההפסדים הבאים:

• דמי שכירות לחודשים ינואר עד נובמבר 2014, לפי 4,000 ₪ לחודש X 11 חודשים, ובסך הכול 44,000 ₪ בתוספת מע"מ.

• תשלום ארנונה בגין החודשים דצמבר 2013 עד גמר נובמבר 2014 בסך 18,080 ₪.

על מנת להכיר במלוא תקופה זו, על ש.להציג בפניי בית המשפט את המאמצים הסבירים שנעשו לצורך השכרת הנכס ובכך להראות כיצד פעל להקטנת הנזק. בתצהירו העיד ש.כי עשה מאמצים רבים להקטנת הנזק ולהשכרתו לאחר; הנכס פורסם ביד 2, בשלט אשר הוצב במקום ובין מכרים, אך מאמציו להשכיר את הנכס לא צלחו אף בעבור סכום נמוך, והמושכר נותר ללא שימוש עד לחתימת הסכם השכירות החדש אשר מועד תחילתו הינו כאמור 1.12.2014.

ניתן להביע תמיהה, כיצד זה לא עלה בידו של ש.להשכיר את הנכס שנה תמימה, האם יתכן שלא עשה די להקטנת הנזק, האם לא השקיע די מאמץ להביא להשכרת הנכס ולו כנגד דמי שכירות נמוכים ותשלום מיסי עירייה, האם מוטל היה עליו להיעזר בשירותי תיווך וכיו"ב. ואולם, לא הובאה כל ראיה מנגד לעניין זה וכן ש.לא נשאל על כך בחקירתו הנגדית ועל כן איני מוצא להטיל דופי בגרסתו.

בפסיקה נקבע כי "בהיעדר תצהיר נגדי או חקירה נגדית של המצהיר, הרי שבית המשפט יראה בדרך כלל את העובדות כפי שהן מפורשות בתצהיר, כעובדות שאין עליהן חולקין" רע"א 3866/07 מדינת ישראל נ' עאטף נאיף אלמקוסי (פורסם בנבו, 21.03.2012), וכן ראה דברי המלומד א. גורן להלן: "מי שהייתה לו הזדמנות לחקור את המצהיר ולא ניצל אותה, לא ישמע בהשגות על אמינות המצהיר וגרסתו, כשזו לא הועמדה במבח.בעת הדיון" (א. גורן סוגיות בסדר דין אזרחי עמ' 205 (מהד' 11, 2013) וכן ר' שם, ה"ש 12).

סוף דבר

נוכח האמור, אני קובע כי ביטול החוזה על ידי הנתבעת נעשה שלא כדין, וכי הנתבעת הפרה את חוזה השכירות. בהתאם לכך התביעה הראשית מתקבלת והתביעה שכנגד נדחית.

הנתבעת תשלם לתובע סך של 44,000 ₪ בגין דמי השכירות לחודשים ינואר עד גמר נובמבר 2014. לסכום זה יתווסף מע"מ והוא ישולם כנגד חשבונית מס, וכן כנגד הצגת אישור בגין פטור מניכוי מס במקור.

בנוסף תשלם הנתבעת לתובע סך של 18,080 ₪ בגין תשלומי ארנונה אשר שולמו על ידו לחודשים דצמבר 2013 עד גמר נובמבר 2014.

תשלומים אלו יישאו ריבית והפרשי הצמדה ממועד הגשת התביעה ועד לתשלומם בפועל.

לא מצאתי בנסיבות העניין לפסוק לטובת התובע בגין נזקים בלתי ממוניים.

באשר להוצאות משפט ושכ"ט עו"ד, נוכח נסיבות התיק ותוך הבנת המצוקה הקשה אליה נקלעה הנתבעת בתמימותה ובחוסר ניסיונה העסקי, אני מורה כי הוצאות אלו ישולמו על הצד הנמוך. לפיכך תשלם הנתבעת לתובע בגין הוצאות ושכ"ט עו"ד סך של 3,000 ₪.

ניתן היום, ט' טבת תשע"ז, 07 ינואר 2017, בהעדר הצדדים.