בן דוד נ' אמלוני - לבניין ולפיתוח בע"מ

1.לפניי תביעה על סך 495,000 ש"ח, שעניינה פיצוי מוסכם בגין איחור במסירת דירה.

2.התובע רכש דירה במסגרת קבוצת רכישה. ביום 14.2.2009 התקשרה קבוצת הרכישה בהסכם עם הנתבעת, שהיא חברה לבנייה. על-פי ההסכם, התמורה הכוללת המגיעה לנתבעת עבור ביצוע העבודות לבניית הבניין היא 10,800,000 ש"ח כולל מע"מ. להסכם צורף נספח שבו לוח זמנים, ולפיו על מסירת הבניין להיעשות עד יום 30.5.2010 (ראו, נספח ב' להסכם כפי שצורף לכתב ההגנה). בהסכם נקבע כי אם הקבלן לא יסיים את העבודה במועד הקבוע בהסכם, עליו לשלם פיצוי בסכום של 500 ש"ח לכל יום איחור לכל יחידת דיור (סעיף 6(9) להסכם).

3.ביום 23.5.2010, ומספר ימים לפני מועד המסירה החוזי על-פי ההסכם הנזכר, כרתו הצדדים הסכם נוסף המתקן את זה הקודם (נספח 3 לכתב התביעה). על-פי האמור בתיקון להסכם, התמורה שזכאית הנתבעת לקבל עבור ביצוע העבודות הוגדלה לכדי 12,000,000 ש"ח (כולל מע"מ). בתיקון להסכם הוסכם שקבוצת הרכישה תשלם לנתבעת סך של 1,000,000 ש"ח תוך שבעה ימים מיום התיקון להסכם, ובלבד שהנתבעת המציאה אישורים שונים. כן הוסכם שהנתבעת תשלים את כל העבודות עד לקבלת טופס 4 תוך 18 חודשים מיום חתימת התיקון להסכם, קרי, עד יום 23.11.2011.

4.לטענת התובע בכתב התביעה, הנתבעת לא עמדה בלוח הזמנים על-פי ההסכם עמה, וכן בשלב מסוים נטשה את אתר הבנייה. לפי הנטען, טופס 4 לבניין התקבל ביום 29.10.2013, והתובע קיבל את הדירה לחזקתו לאחר תקופה נוספת, ביום 17.8.2014. עוד לפי המתואר על-ידי התובע, במעמד מסירת הדירה הוא אולץ לחתום על מסמך העדר תביעות כתנאי לקבלת הדירה, והוא עשה כן תוך שהוא מביע בו בכתב ידו את הסתייגותו מהאמור במסמך. אציין, כי מדובר במסמך שהתובע חתום עליו, אולם הוא הוסיף בכתב יד לצד חתימתו לגבי סעיף הוויתור, "לא מאושר. מסתייג ממנו". התובע טוען כי הנתבעת איחרה במסירת הדירה ב-990 ימים, ומאחר שלפי ההסכם היא חבה בפיצוי בסך 500 ש"ח ליום, הוא זכאי לפיצוי בסך 495,000 ש"ח.

5.הנתבעת טוענת בכתב הגנתה כי אין בין הצדדים יריבות מאחר שהתובע אינו צד להסכם עמה. כן טוענת הנתבעת כי התביעה הוגשה בשיהוי.

עוד טוענת הנתבעת, כי לכל אורך הדרך התעכבה קבוצת הרכישה בביצוע התחייבויותיה כלפי הנתבעת, בעיקר באשר להעברת כספים לנתבעת למימון העבודות. לטענת הנתבעת, כתוצאה מעיכובים אלו ומהתייקרות תשומות הבניה, נכרת התיקון להסכם שתואר לעיל (ביום 23.5.2010). הנתבעת טוענת כי על-פי התיקון להסכם, היה על קבוצת הרכישה להעביר סכום של 1,000,000 ש"ח תוך שבעה ימים, אולם סכום זה הועבר באיחור של חודש וחצי. עוד לפי המתואר, החל ממועד חתימת התיקון להסכם החלה חברה בשם פז כלכלה בע"מ לשמש כמפקחת על הפרויקט מטעם קבוצת הרכישה. לטענת הנתבעת, גם לאחר תיקון ההסכם, והגם שהחברה המפקחת אישרה תשלומים שונים, קבוצת הרכישה לא העבירה אותם במלואם ובמועד המוסכם. בשל כך, נטען, לא יכלה הנתבעת להתקדם בביצוע הבנייה בקצב המוסכם. הנתבעת טוענת כי לא ניתן לצפות ממנה להמשיך בביצוע רציף של העבודות כאשר המזמין אינו משלם את התמורה במלואה ובמועד.

הנתבעת טוענת להפרות הסכם נוספות מצד קבוצת הרכישה. לטענת הנתבעת, ועד הפעולה של הקבוצה לא סיפק מכולה לפרויקט, לא הסדיר את החיבור למערכת המים מול העירייה ולא הסדיר את חיבור הבניין לחשמל. לפי הנטען, מחדלים אלו של קבוצת הרכישה הביאו לעיכוב של חודשים ארוכים בביצוע עבודות הבנייה.

כן נטען שבפגישה מיום 8.7.2013 בין הנתבעת לבין נציגי ועד הפעולה של קבוצת הרכישה, אשר נערכה על רקע חוב של 1,700,000 ש"ח לנתבעת, סוכם כי עד יום 24.7.2013 יסוכם מתווה להסדרת החוב. אולם לפי הנטען, קבוצת הרכישה לא עמדה בסיכום זה.

כפי שצוין, ביום 29.10.2013 ניתן טופס 4 לפרויקט. לטענת הנתבעת, ביום 12.11.2013 היא פנתה לבא-כוח קבוצת הרכישה, עדכנה כי ניתן טופס 4, והזמינה את הדיירים לקבל חזקה בדירות כפוף להסדרת חלקם בחוב וחתימה על כתב העדר תביעות. לדברי הנתבעת, בחודשים שלאחר מכן נמסרו כל הדירות, כשכלל חברי קבוצת הרכישה חתמו על כתב העדר תביעות, למעט התובע אשר לא הגיע לקבל את דירתו.

לפי המתואר על-ידי הנתבעת, ביום 27.7.2014 שלח התובע מכתב התראה מטעמו שבו דרש פיצוי בגין האיחור במסירה. לאחר מכן, וחרף מכתב ההתראה ששלח התובע, הוא חתם לשיטת הנתבעת על כתב העדר תביעות. לטענת הנתבעת, כתב העדר התביעות הוא ויתור מפורש של התובע על טענותיו. לעניין זה טוענת הנתבעת, כי ההערות שהוסיף התובע בכתב ידו למסמך זה אינן מאיינות את הסכמתו לאמור במסמך שבאה לידי ביטוי בחתימתו עליו.

הנתבעת טוענת כי לא בכדי איש מחברי קבוצת הרכישה לא הגיש תביעה נגד הנתבעת ולא בא אליה בטרוניה לגבי מועד המסירה, למעט התובע.

הנתבעת מוסיפה שלכל הפחות, אין להביא במניין הימים את פרק הזמן שבין מועד מתן טופס 4 ועד שקיבל התובע את הדירה לחזקתו. כן טוענת הנתבעת כי לפי ההסכם, איחור של עד 90 ימים לא ייחשב כהפרת ההסכם, ועל כן יש לגרוע תקופה זו. כן נטען שבהתאם לסעיף 15(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 (להלן – חוק החוזים (תרופות)), על בית המשפט לבטל את הפיצויים שכן התובע לא טוען שנגרם לו נזק.

6.מטעם התובע העידו הוא עצמו, מר כבהא חוסני, שהוא לפי עדותו מהנדס שנשכר על-ידי קבוצת הרכישה כדי לפקח על הפרויקט; ועו"ד ירון יטיב, אשר ייצג את קבוצת הרכישה, ואשר היה מעסיקו של התובע (ולהבנתי התובע הוא עובדו גם כיום, באמצעות שותפות של עו"ד יטיב, עמ' 57 לפרוטוקול). מטעם הנתבעת העיד מר מרדכי אלון, שהוא הבעלים והמנהל של הנתבעת.

דיון והכרעה

7.בפתח הדיון אעיר, כי הצדדים לא סמכו טענותיהם על הפיצוי הסטטוטורי הקבוע בחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן – חוק המכר (דירות)) (לאי-תחולת חוק זה על קבוצת רכישה, ראו הדיון המפורט בת"א (שלום ת"א) 25105-01-19 מימון נ' קאנטרי על הים בע"מ, פיסקאות 21-19 (6.10.2022) וכן בת"א (שלום ת"א) 4904-02-19 אזריאל נ' טהר, פיסקאות 53-40 (11.7.2022); לדיון באי-הסדרת תחום קבוצות הרכישה בחקיקה ראו, ת"א (מחוזי ת"א) 32905-01-17 שפילמן נ' א. דורי בניה בע"מ, פיסקה 77 (16.1.2022) (להלן – עניין שפילמן)). אם כן, הצדדים נסמכו על היחסים החוזיים ביניהם.

8.לשם הנוחות, להלן מועדים עיקריים הרלוונטיים לגדרי המחלוקות:

א.יריבות ושיהוי

9.הנתבעת טענה בכתב ההגנה כי אין יריבות בינה לבין התובע. לבדיקתי הטענה נזנחה בסיכומיה. מכל מקום, דין הטענה להידחות. ההסכם מושא התביעה נעשה, על-פי הרשום בכותרתו, בין הנתבעת לבין "ועד הפעולה של קבוצת הרכישה כמפורט בהסכם השיתוף (מצ"ב להסכם זה)", ובראש ההסכם מצוינים שלושה אנשים כאותו ועד פעולה. להסכם צורף הסכם השיתוף הנזכר, והתובע נמנה על הצדדים להסכם השיתוף (נספח 2 לתצהיר הנתבעת). הנתבעת עצמה טוענת בכתב הגנתה כי התובע הוא "אחד מיחידי קבוצת הרכישה" (סעיף 12 לכתב ההגנה). הנתבעת מודה שחברי קבוצת הרכישה ייפו את כוחם של גורמים מטעמם כ"גורמים מוסמכים לפעול מטעמם וכי לגורמים אלו הסמכות לחייבם כלפי צדדים שלישיים" (סעיף 19 לכתב ההגנה). בנסיבות אלו, אותו "ועד פעולה" שימש כשלוח של התובע, ופעולתו מחייבת ומזכה את התובע (סעיף 2 לחוק השליחות, תשכ"ה-1965). משכך זכאי התובע לתבוע את הפיצוי מהנתבעת, כמי שיש לו יריבות חוזית מולה. למעלה מן הנדרש, מכוח ההסכם עם הנתבעת התובע קיבל לידיו יחידת דיור, וההסכם קובע פיצוי מוסכם של 500 ש"ח ליום איחור "לכל יחידה" (סעיף 6(9) להסכם). משכך, ניתן לראות את התובע כמוטב בחוזה לצד שלישי, אשר רשאי לדרוש את קיום החוזה לטובתו (סעיף 34 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן – חוק החוזים)).

לזאת אוסיף שבהסכם השיתוף הסמיך התובע, כמו גם יתר חברי קבוצת הרכישה, "אנשים" שהם "מנהל הפרויקט", לעשות את החוזה עם הקבלן בשם חברי הקבוצה (ראו, ההגדרות בסעיף 1(ג) וכן סעיף 7(א) להסכם השיתוף). אין בפניי תשתית מספקת באשר לזהות אותו "מנהל הפרויקט" (בלשון הסכם השיתוף), אל מול חברי "ועד הפעולה" (בלשון ההסכם בין קבוצת הרכישה לנתבעת). עו"ד יטיב העיד ש"מנהל הפרויקט" היו שני אנשים שעזבו את הקבוצה (עמ' 39 שורות 15-2 לפרוטוקול). לאחר מכן העיד, כי "הסכם השיתוף נכתב בשלב מסוים לפני הפרויקט הזה, נכנסו בו כל מיני מוסדות שבפועל לא היו את המוסדות האלו" (עמ' 42 שורות 7-6 לפרוטוקול). אולם הגם שיתכן פער בין "מנהל הפרויקט" לבין "ועד הפעולה", לא ניתן לקבל עמדה שלפיה הנתבעת עשתה הסכם שהוא חסר כוח לחייב או לזכות את חברי קבוצת הרכישה.

10.הנתבעת טענה בכתב ההגנה כי התביעה הוגשה בשיהוי. כידוע, דחיית תביעה אזרחית בשל שיהוי תעשה במקרים חריגים בלבד (ראו, ע"א 6805/99 תלמוד תורה הכללי והישיבה הגדולה עץ חיים בירושלים נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, ירושלים, פ''ד נז(5) 433, 448 (2003)). ענייננו אינו נמנה עליהם. הנתבעת לא ביססה תשתית הולמת לדחיית התביעה בשל שיהוי, כשינוי מצב לרעה, נזק ראייתי וכיו"ב. לבדיקתי, גם טענה זו נזנחה בסיכומים. על כן, טענה זו נדחית.

ב.כתב הוויתור

11.הנתבעת טוענת כי דין התביעה להידחות שכן התובע חתם על מסמך שבו ויתר על טענותיו כלפיה (נספח 8 לכתב התביעה). אין לקבל טענה זו.

12.ביום 29.10.2013 ניתן טופס 4 לפרויקט. ביום 12.11.2013 שלחה הנתבעת לבא-כוח קבוצת הרכישה, עו"ד יטיב, מכתב שבו נרשם כי טופס 4 התקבל, כי טרם הועברו לידיה כספים בסך של 1,710,313 ש"ח, וכן נרשם: "...כל הדירות בפרויקט תימסרנה בכפוף לחתימת כל דייר על... טופס העדר תביעות כלפי מרשתנו..." (נספח 13 לתצהיר הנתבעת). עם מסירת הדירה לידי התובע ביום 17.8.2014, חתם התובע על מסמך שכותרתו, "הנדון: הצהרה על היעדר תביעות...". במסמך זה נרשם שהתובע מצהיר, "כי עם מסירת הדירה מידי הקבלן אלינו, ועל אף האמור בסעיף 6(10) להסכם עם הקבלן, אין לנו ולא תהיינה לנו כל דרישות ו/או תביעות ו/או טענות מכל סוג שהוא כלפי הקבלן ו/או כלפי הבאים מכוחו או מטעמו, בקשר להסכם הקבלן והתוספת להסכם הקבלן, כהגדרתן לעיל, ו/או כל הכרוך בהם ו/או הנובע מהם ו/או בקשר לפרויקט...". התובע חתם על המסמך הנזכר, והוסיף בכתב ידו בקשר להוראת הוויתור, "לא מאושר. מסתייג ממנו".

אעיר כי נראה שבנוסח כתב הוויתור נפלה טעות סופר: בכתב הוויתור נרשם כי הוויתור הוא על אף האמור בסעיף 6(10) להסכם, אולם סעיף זה אינו עוסק בנושא רלוונטי, והזכאות לפיצוי מוסכם בגין איחור במסירה עוגנה בסעיף 6(9) להסכם.

13.תחילה, לא מצאתי על בסיס איזו עילה שבדין או בהסכם, התנתה הנתבעת את מסירת הדירות בחתימה על כתבי ויתור. חברי קבוצת הרכישה היו זכאים לקבל את הדירה לידיהם ללא כל ויתור שהוא. ניתן לסבור שקיים טעם לפגם בהחתמת מקבלי הדירות על כתב ויתור מסוג זה כתנאי לקבלת הדירה, במעמד שבו בעל הדירה ככלל מצוי בעמדת נחיתות נוכח רצונו לקבל את דירתו (לדיון בקשיים בכתב ויתור מסוג זה בנסיבות שבהן חל חוק המכר (דירות), עיינו, פסק-דיני בת"א (שלום הרצ') 78578-12-20 מנשרוב נ' דקורטקס בע"מ (19.2.2023) (להלן – עניין מנשרוב)).

14.לגופו של עניין, התובע לא הביע את הסכמתו לאמור במסמך זה. התובע אומנם חתם עליו, אולם הוסיף על גביו בצורה מפורשת כי אינו מסכים לוויתור זה ומסתייג ממנו. דהיינו, התובע הודיע שאינו מוותר על זכויותיו. ככל שבעיניה של הנתבעת הוויתור היה תנאי למסירת הדירה – דבר שכאמור, נטול בסיס בהסכם בין הצדדים ולא ברור כלל מכוח מה דרשה זאת – הנתבעת הייתה יכולה שלא למסור את הדירה אלא עד חתימה ללא הסתייגות על כתב הוויתור (וכמובן לשאת בסיכונים העלולים לנבוע מכך). אולם על אף הסתייגות התובע מן האמור במסמך, הנתבעת מסרה לתובע את הדירה לחזקתו. דהיינו, הדירה נמסרה לתובע ללא שהתובע עומד בתנאי שהציבה הנתבעת בדבר הסכמה על ויתור טענותיו כלפיה, שהוא ממילא תנאי שנעדר אחיזה בדין או בהסכם.

15.כמו כן, חתימת התובע לצד תוספת בכתב ידו המביעה הסתייגות מהוויתור, היא כ"קיבול שיש בו תוספת, הגבלה או שינוי אחר לעומת ההצעה", ואינו מהווה קיבול שיש בו כדי להביא למתן תוקף של הסכם לכתב הוויתור, אלא לכל היותר הוא מהווה "הצעה חדשה" (סעיף 11 לחוק החוזים).

16.משכך יש לדחות את טענותיה של הנתבעת בדבר כתב הוויתור.

ג.טענת הנתבעת כי יתר חברי קבוצת הרכישה לא עמדו על קבלת פיצוי בגין האיחור במסירה וכי אין בנמצא מכתבים החולקים על הנטען במכתבי הנתבעת

17.הנתבעת טוענת, הכיצד יתכן שמבין כל חברי קבוצת הרכישה, רק התובע עומד על קבלת פיצוי בגין האיחור במסירה. לטענתה, העובדה שיתר חברי הקבוצה לא עמדו על קבלת הפיצוי המוסכם מהנתבעת ולא הגישו תביעה נגדה, תומכת במסקנה שאלו מכירים בכך שקבוצת הרכישה לא עמדה בהסכם עם הנתבעת ושאין הנתבעת נושאת באחריות לאיחור במסירת הדירות.

בנוסף, וכפי שנראה להלן, עיקר התשתית העובדתית שמציגה הנתבעת להוכחת טענותיה הוא מכתבים שהיא עצמה ייצרה ושלחה לקבוצת הרכישה, שבהם טענה כי קבוצת הרכישה אינה עומדת בהתחייבויותיה. כפי שנראה, מכתבים לא מעטים נשלחו אל עו"ד יטיב, בא-כוח קבוצת הרכישה. הנתבעת טוענת שלא ניתן מענה החולק על טענות הנתבעת במכתביה, ושהדבר תומך בגרסתה. בנוסף, לעמדת הנתבעת, במכתבים שונים לא עמד עו"ד יטיב על טענות בדבר איחור במסירה.

18.אודה, כי טענות אלו שובות לב ממבט ראשון. אולם לאחר שמיעת העדויות, מצאתי שאין לקבלן.

19.עדותו של עו"ד יטיב שופכת אור על הטענות האמורות שהעלתה הנתבעת. עו"ד יטיב ייצג את חברי קבוצת הרכישה. אקדיש מספר מילים לעדותו של עו"ד יטיב ולהתרשמותי ממנה. עו"ד יטיב ציין בפתח עדותו כי הוא חש חוסר נעימות במתן העדות, שכן הוא קרוב לשני הצדדים. התובע עבד במשרדו של עו"ד יטיב ולהבנתי התובע עודנו עובד אצלו באמצעות שותפות של עו"ד יטיב. עו"ד יטיב צירף את התובע לקבוצת הרכישה. בד בבד, עו"ד יטיב הוא חבר קרוב של מר מרדכי אלון (בעלי הנתבעת ומנהלה) (עמ' 24 שורות 30-27 לפרוטוקול). עו"ד יטיב אף כינה את מר אלון "חצי משפחה" ו"כמו משפחה", ועל רקע זה חש חוסר נוחות מן האפשרות שחברי הקבוצה יגישו תביעה נגד הנתבעת. בלשונו: "הרגשתי לא נוח שיתבעו אותו, למה הרגשתי לא נוח? כי אני אגיד לך, אנחנו חצי משפחה, כמו משפחה כזה" (עמ' 32 שורות 19-18 לפרוטוקול). עו"ד יטיב נשאל מדוע מכתב ההתראה של התובע לנתבעת טרם נקיטת הליכים משפטיים נשלח על-ידי עורך-דין אחר, והשיב, "כי גם אם תציע לי מיליון דולר לייצג נגד האיש הזה, אני לא אייצג. גם מיליון דולר, תמורת מכתב אני לא אוציא את המכתב" (עמ' 58 שורות 33-32 לפרוטוקול; וראו גם עמ' 58 לפרוטוקול שם העיד עו"ד יטיב שהוא נמצא בקשר יותר עם מנהל הנתבעת מאשר עם התובע). על רקע זה אני מוצא להוסיף ולציין כי עדותו של עו"ד יטיב הותירה בי רושם מהימן. התרשמותי היא שעו"ד יטיב אינו נוטה לטובת מי מהצדדים, שהוא אכן חש חוסר נעימות במעמד העדות לאור קירבתו לשניהם, ושהוא העיד כמיטב ידיעתו באופן מאוזן.

20.אשר לרקע להתארגנות קבוצת הרכישה, עו"ד יטיב העיד כי ייצג מפונים מגוש קטיף בעת ההתנתקות, ועל רקע זה הציע להם להתארגן לקבוצת רכישה מתוך מחשבה לסייע להם לנצל לטובה את המענקים שקיבלו מהמדינה (עמ' 25 לפרוטוקול). התובע, מצידו, עבד אצל עו"ד יטיב, וזה היה הרקע להצטרפותו לקבוצת הרכישה (עמ' 24 שורות 28-27 לפרוטוקול).

21.לפי עדותו של עו"ד יטיב, בשלב מסירת הדירות הוא החתים את חברי הקבוצה על כתבי הוויתור, ולדבריו, "בעיקרון הביאו לי את המפתחות, כל מי שאני מסרתי לו מפתח, גם החתמתי אותו שאין לו תביעות. למה? כי שכנעתי אותם שצריך לגמור בדרכי נועם ודרכי שלום, ולא צריך לריב. היחיד שלא הצלחתי לשכנע אותו, זה הלקוח שלך [התובע, א.ו.]... בסופו של יום אף אחד לא סירב לחתום, כי הייתה לי השפעה די מסיבית על האנשים" (עמ' 32 שורות 9-3 לפרוטוקול). כשנשאל עו"ד יטיב מדוע שכנע את חברי קבוצת הרכישה לחתום על המסמך, העיד כי עשה כן מאחר ש"הרגשתי לא נוח שיתבעו את האדון הזה" (הכוונה למר אלון), וזאת לאור יחסי קירבה הכמעט משפחתיים בינו לבין מר אלון (עמ' 32 שורות 19-16 לפרוטוקול). לפי עדותו, עו"ד יטיב אמר לחברי קבוצת הרכישה, "יש לכם עילת תביעה, אבל אני מבקש שלא תתבעו". זאת שכן מירב חברי קבוצת הרכישה היו יכולים לשיטתו לספוג נזק זה, שכן מדובר בדירות להשקעה והכספים שהשקיעו הגיעו ממענקים מהמדינה. עו"ד יטיב העיד כי עוד קודם למסירת הדירות היו תלונות מצד חברי קבוצת הרכישה על העיכוב במסירתן (עמ' 32 שורה 22 עד עמ' 33 שורה 3 לפרוטוקול; וראו שם את עדותו: "...קדם לזה טלפונים וטלפונים, ולמה אנחנו לא מקבלים את הדירות..."; כן עיינו, עמ' 45 שורות 16-9 לפרוטוקול, וכשנשאל האם פנו אליו חברי הקבוצה לאחר מועד המסירה בשאלה בדבר מסירת הדירה, השיב: "היו כאלה שפנו. לא יודע להגיד לך יום אחרי, אבל היו כאלה שפנו. אמרתי שיש עיכובים... למי שפנה. לא פנו הרבה"). בכל הנוגע לתובע, עו"ד יטיב העיד כך (עמ' 34 שורות 9-5 לפרוטוקול):

"כשאני באתי ואמרתי לו בוא, חבל, לא צריך לריב ולא צריך זה, הוא אמר לי לא, אני רוצה לעמוד על הזכויות שלי. זהו, מעבר לזה, הוא גם לא, אדוני אם יורשה לי, הוא לא אותו טיפוס כמו רוב הדיירים שהיו שם, זה טיפוס שונה לגמרי".

עו"ד יטיב הוסיף בעדותו, "אני שמרתי על הקבלן כמו ששמרתי עליהם" (חברי קבוצת הרכישה), וכן, "תמיד הנמכתי את הלהבות... היו להבות כי אנשים רצו את הדירות. אבל הסברתי שיש עיכובים, אלו או אחרים, אני לא זוכר בדיוק מה, שלא צריך לעמוד על קוצו של יוד, על כל דבר ודבר..." (עמ' 46 שורות 35-29 לפרוטוקול). לאחר מכן העיד שיתר חברי קבוצת הרכישה לא הגישו תביעות, שכן "בשכנוע שלי לא רצו... וישבתי על אנשים שלא יתבעו" (עמ' 59 שורות 10-4 לפרוטוקול).

הדבר מתיישב עם עדות התובע על ההבחנה בינו לבין יתר חברי קבוצת הרכישה: "מאחר ומפונ[י] גוש קטיף, רוב המימון של הדירות הם מהמדינה, הם קיבלו את זה במתנה למעשה אפשר להגיד. הם אולי שילמו 10%, והמדינה (לא ברור). אני הוצאתי מהכיס שלי את כל הכסף, בגלל זה לי זה כאב, ולהם זה לא כזה הזיז" (עמ' 71 שורות 35-33 לפרוטוקול).

22.כאמור, הנתבעת טוענת כי העובדה שיתר חברי הקבוצה לא עמדו על קבלת הפיצוי המוסכם תומכת בכך שהם מכירים בנכונות הטענה שלפיה הקבוצה היא שהפרה את ההסכם בין הצדדים ושלא הנתבעת אשמה בעיכוב במסירת הדירות. כן מצביעה הנתבעת על כך שבזמן אמת לא ניתן מענה החולק על טענותיה במכתביה בדבר הפרת ההסכם עם קבוצת הרכישה.

בעדותו של עו"ד יטיב ניתן ההסבר לכך. הגם שהיו מבין חברי הקבוצה שהלינו בפני עו"ד יטיב על העיכוב במסירת הדירות, חברי הקבוצה (למעט התובע) לא עמדו על טענותיהם כלפי הנתבעת כתוצאה משכנועיו של עו"ד יטיב. חתימת חברי הקבוצה על כתבי הוויתור לא נעשתה מתוך הכרה בהעדר אחריות הנתבעת או מתוך הכרה באחריותם שלהם עצמם. חתימה זו של חברי הקבוצה על כתבי הוויתור נעשתה כתוצאה משכנועיו של עו"ד יטיב לעשות כן. בנוסף, יתכן שיתר חברי הקבוצה לא עמדו על זכויותיהם לאור העדות שלפיה מימון דירתם הגיע ממענקים שקיבלו מהמדינה, להבדיל מנסיבותיו השונות של התובע.

בדומה, עו"ד יטיב, אשר חלק נכבד ממכתבי הנתבעת נשלח אליו, לא עמד בכתובים כלפי הנתבעת על הטענות בדבר האיחור במסירת הדירות, אולם לא ניתן להתעלם בהקשר זה מיחסי הקירבה בינו לבין מר אלון. כאמור, עו"ד יטיב העיד שהיו חברים בקבוצת הרכישה שהתלוננו בפניו על האיחור במסירת הדירות.

23.לשלמות התמונה, אעיר כי במכתב מיום 22.4.2013 מאת הנתבעת לעו"ד יטיב (עמ' 78 לתצהיר הנתבעת), רשמה היא, "בהמשך לשיחתינו הטלפונית ובהמשך לתלונות שלך לגבי הוצאת טופס 4 לפרויקט", וכן, "אדון ירון לפני שאתה בא בתלונות קודם תעשה שעורי בית...". דהיינו, ממכתב זה עולה שבזמן אמת היו טרוניות בעל פה מצד עו"ד יטיב כלפי הנתבעת בדבר השלמת הפרויקט.

ד.טענת הנתבעת להפרת ההסכם מצד חברי קבוצת הרכישה

ד.(1)טענת הנתבעת לעיכובים בביצוע תשלומים מצד קבוצת הרכישה

24.טענה מרכזית בפי הנתבעת היא שהעיכוב במסירת הדירה נבע מהפרה של ההסכם מצד קבוצת הרכישה, כשהקבוצה התעכבה בהעברת תשלומים לנתבעת.

25.אני מוכן להניח, כי ניתן לראות את חובת קבוצת הרכישה להעביר לידי הקבלן את התשלומים הנדרשים על-פי ההסכם כחיוב השלוב בחובת הקבלן להתקדם בבנייה ובסופו של יום למסור את הדירה (לקביעה דומה בפסיקה בהקשרים שונים של מסירת דירה, ראו, ע"א 1632/98 ארבוס נ' אברהם רובינשטיין ושות' – חברה קבלנית בע"מ, פ"ד נה(3) 913 923-921 (2001); תא"מ (שלום ראשל"צ) 39450-03-17 נכסי יונט יגאל אלון תל אביב בע"מ נ' יקותיאל ביזנס סנטר בע"מ, פיסקה 23 (4.9.2018) (ערעור נמחק, ע"א (מחוזי מרכז) 68795-10-18); ת"א (שלום אש') 12228-01-19 גרוסמן נ' פיש השקעות 26 בע"מ, פיסקה 20 (16.6.2022)).

בנספח ב' להסכם המקורי נרשם: "תנאי התשלום – בהתאם להתקדמות קצב הבניה..." (סעיף 2 לנספח). כן נכלל בהסכם נספח שבו חולקה התמורה הכוללת לתשלומים על-פי שלבי הבנייה. הדבר מלמד על הקשר שבין התקדמות הבניה לבין התשלומים, וכאמור, אני מוכן להניח לטובת הנתבעת כי מדובר בקשר הדדי, דהיינו, כי כשם שיש להעביר את התשלומים לפי קצב הבנייה, כך גם הקבלן אינו אמור להמשיך בעבודתו ללא התמורות המגיעות לו.

26.עם זאת, הנתבעת לא הוכיחה כי קבוצת הרכישה הפרה את התחייבותה על-פי ההסכם להעביר לנתבעת תשלומים במועד.

27.תחילה, לעניין זה יש להבחין בין טענות של הנתבעת שמועדן לפני תיקון ההסכם (ביום 23.5.2010) לבין טענות שמועדן לאחר התיקון. ככל שמדובר בטענות שמועדן קודם לתיקון ההסכם, אלו הבשילו לכדי הסכם המתקן את ההסכם הקודם. בהסכם המתקן הוסכם על הארכת המועד למסירת הדירות וכן על הגדלת התמורה המגיעה לנתבעת. לשון אחר, כשעשתה הנתבעת את ההסכם המתקן, היא כבר הייתה מודעת לטענותיה בדבר הפרות קודמות, ובכל זאת נתנה את הסכמתה למועד מסירה נדחה כפי שזה נרשם בהסכם המתקן. משכך, טענות שמועדן קודם לתיקון ההסכם אינן רלוונטיות עוד לאיחור במסירה ביחס למועד המסירה החוזי הנקוב בתיקון להסכם.

28.כך, לתצהירו של מר מרדכי אלון מטעם הנתבעת צורפה אסופה של מסמכים – תכתובות ופרוטוקולי ישיבות – שבהן הלינה הנתבעת על עיכובים בתשלומים מצד קבוצת הרכישה, אולם זאת קודם לתיקון ההסכם (עיינו, נספחים 3, 4, 5 ו-6, ואחד המכתבים שצורף בעמ' 68 לנספח 10 לתצהיר הנתבעת; כן אציין שיש בנמצא תכתובת ללא תאריך, עיינו עמ' 70 לנספח זה). אלו אינם תומכים בטענות הנתבעת להפרת ההסכם מצד קבוצת הרכישה באופן המצדיק איחור בהשלמת הבנייה ביחס למועד הנקוב בתיקון להסכם.

29.ככל שהדברים נוגעים לתקופה שלאחר תיקון ההסכם, הנתבעת צירפה מכתבים שהיא עצמה ייצרה, שבה הלינה על אי-ביצוע התשלומים מצד קבוצת הרכישה (עיינו נספחים 9, 10 (חלק מהמכתבים), 11, 12 ו-13 לתצהיר הנתבעת). לעניין זה טענה הנתבעת בקדם המשפט: "לשאלת ביהמ"ש איפה ישנה ראיה שחברי הקבוצה מכירים באחריותם לעיכוב אני משיב שאין מסמכים מהצד השני... אין גרסה שניה אלא רק את הדרישות שלנו" (עמ' 2 שורות 25-24 לפרוטוקול מיום 10.1.2019).

30.אולם, בנסיבות העניין, לא די בהצגת המכתבים ששלחה הנתבעת לחברי קבוצת הרכישה כדי להניח תשתית עובדתית מספקת להפרת ההסכם מצד חברי קבוצת הרכישה. ראשית, מהראיות ומהעדויות במשפט עולה, כי לאחר תיקון ההסכם, שימשה חברה בשם פז כלכלה בע"מ כמפקחת על הבנייה, והיא שאישרה את ביצוע התשלומים לנתבעת על-פי התקדמות הבנייה.

ואכן, בכתב הגנתה ניסחה הנתבעת את טענותיה בהקשר זה כך: "דפוס הפעולה מצדו של הוועד היה עקבי – אמלוני מבצעת עבודות במלוא המרץ ובהתאם להתחייבויותיה ומגישה דו"ח לאישור פז כלכלה, חברת הפיקוח מאשרת את התשלום אך הוועד והפועלים מטעמו אינם מעבירים את התשלומים במלואם ובמועד המוסכם בתירוצים שונים, ולעיתים ללא הסבר או נימוק כלשהם" (סעיף 31 לכתב ההגנה).

בדומה, בסעיף 12 לתיקון להסכם נקבע שהתשלומים יעשו לאחר אישור החשבון שמגישה הנתבעת על-ידי פז כלכלה בע"מ, בתנאי "שוטף + 45 ימים". בנספח ב' להסכם המקורי נרשם שתנאי התשלום הם בהתאם להתקדמות קצב הבנייה "ועל פי אישור הבנק בתנאים שיתקבלו ע"י השמאי/המשגיח מטעמי הבנק", ובאחד מנספחי ההסכם העוסק בתשלומים לפי שלבי הביצוע, נרשם בתחתיתו בכתב יד: "תשלום יבוצע כפוף לאישור "פז כלכלה"". לגרסת הנתבעת בתצהירה חברת פז כלכלה בע"מ שימשה כמפקחת על הפרויקט החל ממועד תיקון ההסכם (סעיף 16 סיפא לתצהיר הנתבעת). גם מר חוסני כבהא העיד כי פז כלכלה בע"מ אישרה את התשלומים לנתבעת לפי שלבי הבנייה (עמ' 11-9, 18 ו-20 לפרוטוקול).

בנסיבות אלו, התשתית העובדתית שהיה מקום להביאה על מנת להוכיח את טענות הנתבעת, היא להציג את אישורי התשלום של פז כלכלה בע"מ, ולהשוותם אל מועד ביצוע התשלומים בפועל. זאת על מנת לשכנע באיחורים בתשלומים. מדובר בראיות מתבקשות בנסיבות העניין, ואלו לא הוצגו.

31.שנית, מר אלון נשאל בחקירתו הנגדית האם הוא יכול להצביע על דוגמה קונקרטית שבה אושר חשבון לתשלום והיה עיכוב בביצוע התשלום. תשובותיו היו מתחמקות, והוא לא יכול היה להצביע על דוגמה שכזו (עיינו, עמ' 80 ואילך לפרוטוקול). בשלב מסוים בחקירתו הפנה מר אלון לכרטסת של הנתבעת, אולם הובהר מעדותו שלא ניתן ללמוד מן הכרטסת מתי חברת פז כלכלה בע"מ אישרה את החשבונות והאם היה עיכוב עד תשלומם (עמ' 83 לפרוטוקול).

32.שלישית, מר אלון העיד כי יתכן שהנתבעת ניהלה יומני עבודה. יומנים אלו לא הוצגו. מר אלון העיד כי הארכיון של הנתבעת ניזוק בשל הצפת מים. ראיה לכך לא הוצגה (עמ' 80-79 לפרוטוקול). אי-הצגת יומני עבודה (ולחלופין, ראיה מהימנה על אובדנם) נזקפת לחובת הנתבעת. יומני עבודה מסוג זה, לצד ראיות בדבר אישורי תשלום מצד פז כלכלה בע"מ ועיכובים בביצוע התשלום, עשויים היו לבסס תשתית הולמת לעיכובים בבנייה הנובעים מעיכובים בתשלומים מצד קבוצת הרכישה. אולם תשתית שכזו לא הוצגה.

33.רביעית, עדותו של עו"ד יטיב אינה תומכת בגרסת הנתבעת. כפי שצוין, עו"ד יטיב קרוב אל שני הצדדים: התובע עבד ועדיין להבנתי עובד אצלו (באמצעות שותפות של עו"ד יטיב), ולעו"ד יטיב יחסי קירבה למר אלון מצד הנתבעת. עוד כפי שכבר צוין, עדותו הותירה בי רושם מהימן.

לפי עדותו של עו"ד יטיב, קודם לתיקון ההסכם אכן היו מחלוקות בנוגע להעברת כספים לנתבעת בגין עבודות שביצעה, ועל רקע זה נעשה התיקון להסכם שבו הוגדלה התמורה לנתבעת (עמ' 25 שורות 31-19 לפרוטוקול). אשר לתקופה שלאחר התיקון להסכם, עו"ד יטיב העיד שאומנם היה פחות מעורב בנעשה. עם זאת עו"ד יטיב הוסיף, כי בתקופה זו פז כלכלה בע"מ שימשה כמפקחת מטעם הבנק המלווה, וכשזו אישרה תשלום לנתבעת, התשלום לנתבעת עבר במישרין מהבנק. כן הוסיף עו"ד יטיב שגם כשהכספים הועברו מחשבון נאמנות של קבוצת הרכישה, לא היה עיכוב של העברת כספים לידי הנתבעת. זאת הגם שעו"ד יטיב הוסיף שאינו זוכר ושלא היה מעורב בטענות לגבי עיכובי כספים לאחר תיקון ההסכם. בלשונו (עמ' 25 שורה 33 עד עמ' 27 שורה 28 לפרוטוקול):

"העד, עו"ד יטיב:בתקופה שאחרי התוספת אני הייתי פחות מעורב. למה? כי היה מנגנון של ליווי מול הקבלן, מול זה שהעיד קודם לפניי, שהמנגנון הזה היה ביצוע, אישור מפקח, זה פחות אני הייתי מעורב שם כי גם פחות היה לי say, לא היה לי שום say שם.

כב' הש' ויצנבליט:אז מה קרה? איזה דברים אתה יכול לומר לנו שקרו אחרי התוספת של ההסכם?

...

העד, עו"ד יטיב:אדוני, אני לא זוכר בדיוק מה היה שם. אני רק יודע שהיה, פז כלכלה היה הפיקוח מטעם הבנק, יש פה את הקבלן שהוא קבלן מנוסה וידוע, היה רק אומר לבצע, היה אמור לקבל את הכסף. בשלב הראשון, זה עבר דרך חשבונות נאמנות שלנו, כי זה כספים שהפקידו הרוכשים לפני זה, בשלב השני, זה כבר עבר ישירות אליו לחשבון.

כב' הש' ויצנבליט:מה זאת אומרת ישירות?

העד, עו"ד יטיב:הרי אנחנו מאשרים, לפי מה שאני זוכר, זה שהחשבון מחשבון בבנק ירושלים שהוא היה הבנק המלווה, ישר לחשבון של הקבלן.

...

כב' הש' ויצנבליט:...לגבי התקופה שאחרי התוספת, הכסף כולו כבר שכב בבנק ירושלים ורק חיכה לשחרורים, או שכל פעם קבוצת הרוכשים גם הייתה,

העד, עו"ד יטיב:בוודאי שכן אדוני.

כב' הש' ויצנבליט:רק רגע. או שכל פעם קבוצת הרוכשים הייתה צריכה להזרים את הכסף לבנק ירושלים?

העד, עו"ד יטיב:לא לא, מה פתאום. היה מסגרת אשראי מלכתחילה, הרי אנחנו לא נכנסנו לביצוע אם לא היה לנו את כל המסגרת אשראי.

כב' הש' ויצנבליט:אחרי התוספת להסכם.

העד, עו"ד יטיב:לפני התוספת להסכם כבר היה מסגרת אשראי אדוני...

כב' הש' ויצנבליט:לא, אז אני רוצה להבין. אחרי התוספת הסכם ואולי גם לפניו, בכל פעם שפז כלכלה מאשרים חשבון, הכסף עובר או שכל פעם שפז כלכלה מאשרים חשבון, בנק ירושלים צריך לפנות לקבוצת הרוכשים ולגייס מהם את הכסף ואז הכסף עובר?

העד, עו"ד יטיב:ממש לא. הבנק העמיד את האשראי.

כב' הש' ויצנבליט:הבנק העמיד את האשראי?

העד, עו"ד יטיב:נכון. עכשיו, אני אצלי בחשבון, אם היה מגיע לחשבון נאמנות, לא מעוכב יום אחד. איך שאני מקבל את הכסף, מעביר אותו, אפילו לא, 24 שעות לכל היותר.

כב' הש' ויצנבליט:אז מה הידיעה של האדון, אם אין ידיעה זה גם בסדר, רק מה אתה יכול לספר לנו, בתקופה שלאחר התוספת, זה מה שאנחנו מתרכזים בו, על עיכובים אם היו בהעברת תשלומים לקבלן.

העד, עו"ד יטיב:אני יכול להגיד לאדוני שממני, בתור מי שייצג את הקבוצה, אני לא עיכבתי שום כסף.

כב' הש' ויצנבליט:אבל מה אדוני יודע על עיכובים שנעשו במקומות אחרים?

העד, עו"ד יטיב:אני לא יודע אדוני, אני לא זוכר. אני לא זוכר איזה עיכובים היו. אני לא זוכר.

כב' הש' ויצנבליט:אתה זוכר אם היו?

העד, עו"ד יטיב:אני לא זוכר גם אם היו.

כב' הש' ויצנבליט:אתה יודע אם היו תלונות של הנתבעת לגבי עיכובי כספים? מה אתה יכול להגיד לנו כל דבר לגבי עיכובי כספים? אני שואל שאלה הכי פתוחה שבעולם. לגבי עיכובי,

...

העד, עו"ד יטיב:...אני לא זוכר.

...

כב' הש' ויצנבליט:עכשיו אני שואל שאלה פתוחה גם כן, הכי פתוחה שיש. מה האדון יודע בתקופה שאחרי התוספת להסכם, לגבי עיכובים בבנייה מצד הקבלן?

העד, עו"ד יטיב:לא הייתי מעורב בזה".

גם בהמשך עדותו העיד שהגם שאינו זוכר זאת היטב, למיטב ידיעתו לאחר שפז כלכלה בע"מ מאשרת את התשלום, התשלום עובר לקבלן מהבנק תוך זמן לא רב, ותוך ימים ספורים (עמ' 28 שורות 15-7 לפרוטוקול). מעבר לכך עו"ד יטיב זכר שהיו עיכובים בבנייה מצד הנתבעת, אולם הוסיף שאינו יודע מה הגורם להם, וכן שאינו זוכר זאת (עמ' 29 שורות 14-10 לפרוטוקול).

בהמשך עדותו העיד עו"ד יטיב, שאינו זוכר אם הכספים המגיעים לנתבעת מהבנק המלווה, עוברים גם דרכו. אולם לאחר מכן העיד, שגם אם כך, עוד באותו היום שבו מועברים אליו הכספים מהבנק, הוא מעבירם לידי הנתבעת (עמ' 43 שורות 25-7 לפרוטוקול). בחקירתו הנגדית העיד, "אם היה בחשבון שלי, אין מצב שלא שחררתי כסף", וכן, "לא השארתי שקל אצלי שמגיע לו, והוא לא קיבל את זה יום למחרת", וזאת לדבריו על אף טענות הנתבעת (עמ' 50 שורות 30-23 לפרוטוקול).

לסיכום, את עדותו של עו"ד יטיב מאפיין העדר זיכרון והעדר מעורבות. עם זאת, עו"ד יטיב העיד שלזכרונו בתקופה שלאחר תיקון ההסכם, הכספים כבר היו זמינים בבנק המלווה. לדבריו, אם היה נדרש אישורו להעברת כספים, הוא היה מאשר זאת מידית. דהיינו, ככל שניתן להשתית מסקנה על עדותו של עו"ד יטיב, הרי שזו אינה תומכת בגרסת הנתבעת.

34.לשלמות התמונה, אעיר מספר הערות.

35.הערה ראשונה היא, שבין הצדדים התעוררה מחלוקת האם הוכח שאסופת המכתבים שצירפה הנתבעת אכן התקבלה בפועל אצל הנמען. הצדדים טענו בדבר אישורי הפקסים על גבי חלק מהמכתבים, זהות שולח המכתבים והמזכירה שאישרה את קבלתם. אציין כי עו"ד יטיב הופנה בחקירתו הנגדית למכתבים שונים של הנתבעת, והשיב שאינו זוכר אותם ולא אישר את קבלתם (עמ' 48 שורה 20 ואילך לפרוטוקול; אציין כי גם הוצגו מכתבים שלהם השיב עו"ד יטיב – ולהתכתבות זו שנעשתה בסמוך למתן טופס 4 נתייחס בהמשך). לא מצאתי צורך לטעת מסמרות במחלוקת זו. גם תחת ההנחה שמכתבי הנתבעת הגיעו ליעדם בפועל, אין במכתבים אלו כדי להציג תשתית הולמת לשכנע בטענת הנתבעת כי חברי קבוצת הרכישה הפרו את חובתם כלפיה. מדובר במכתבים שהנתבעת ייצרה בעצמה. בנסיבות העניין, הם אינם מהווים תחליף הולם לתשתית עובדתית שניתן היה להציגה, בדבר מועדי אישורי התשלומים מצד פז כלכלה בע"מ אל מול מועדי התשלומים בפועל.

36.הערה שנייה היא, שהנתבעת טוענת שלא ניתן מענה למכתביה השונים שבהם הלינה על העיכוב בתשלומים. אולם כפי שראינו, לעו"ד יטיב יחסי קירבה למר אלון. בנסיבות אלו, לא ניתן להיאחז בהעדר המענה מצידו לשם תמיכה בגרסת הנתבעת להוכחת הנכונות של הנטען במכתביה. כך גם לאור אי-הצגת ראיות נוספות מצד הנתבעת אשר מצופה היה שיוצגו, בדבר מועדי אישורי התשלום על-ידי חברת פז כלכלה בע"מ והשוואתם למועדי התשלום בפועל. כן נזכור שהנטל לשכנע בדבר הפרת ההסכם מצד חברי קבוצת הרכישה מוטל על כתפי הנתבעת. כלומר, בנסיבות העניין אי-ההצגה של תשתית ראייתית הולמת מצד הנתבעת שניתן היה להציגה גוברת על המסקנה שמבקשת הנתבעת להסיק מהעדר מכתבי תשובה מצד חברי קבוצת הרכישה.

37.הערה שלישית היא, שעדותו של מר כבהא לא שפכה אור על גרסאות הצדדים, לכאן או לכאן. ההתרשמות מעדותו היא שמר כבהא אינו יודע או שאינו זוכר את העובדות הנוגעות לעניין. כך, מר כבהא העיד שהוא עצמו אינו יודע האם בתקופה שלאחר תיקון ההסכם, היו עיכובים בתשלומים מצד קבוצת הרכישה (עמ' 12 שורות 25-18 לפרוטוקול). מר כבהא העיד שאינו יודע האם כשהיה צריך להעביר כספים לנתבעת בתקופה שלאחר תיקון ההסכם, הכסף היה זמין בבנק המלווה או שהיה צריך לגבותו מקבוצת הרכישה (עמ' 11 שורות 34-5 לפרוטוקול). ההתרשמות מעדותו היא שאינו זוכר נסיבות ספציפיות של עיכובים בבנייה מצד הנתבעת (עיינו, עמ' 16 שורה 28 עד עמ' 17 שורה 18 לפרוטוקול). בחקירה הנגדית העיד מר כבהא שהיו פגישות לאורך הפרויקט אשר עסקו בנושאים כספיים, אולם ההתרשמות היא שתשובותיו כלליות (עיינו, עמ' 21 שורה 30 עד עמ' 22 שורה 15 לפרוטוקול), ולאחר מכן הבהיר מר כבהא בחקירה החוזרת שהוא זוכר שהיו פגישות שכאלו לפני תיקון ההסכם, אך אינו זוכר אם גם לאחר מכן (עמ' 23 לפרוטוקול).

38.הערה רביעית היא, כי שלא כפי שטען התובע, עדותו של עו"ד יטיב לא הניחה תשתית מספקת באשר לקצב העבודה מצד הנתבעת. עו"ד יטיב העיד שלידיעתו, קצב העבודה מצד הנתבעת היה איטי ושלא היה מספיק כוח אדם, אולם הוא הוסיף שהוא עצמו לא היה בשטח, ושאלו דברים שנאמרו לו על-ידי מר כבהא (עמ' 45 שורות 36-17 לפרוטוקול). עו"ד יטיב העיד שהיו פגישות שעסקו בבעיות בפרויקט, אולם הוסיף שאינו זוכר אם מדובר בתקופה הקודמת או המאוחרת לתיקון ההסכם (עמ' 47 שורה 28 עד עמ' 48 שורה 6 לפרוטוקול). על בסיס עדות זו, שבבסיסה העדר זיכרון או עדות שמיעה, לא ניתן לבסס ממצא שלפיו הנתבעת פעלה באתר הפרויקט בקצב איטי מן הנדרש. אולם, על אף העדר התשתית המספקת לקצב הבנייה מצד הנתבעת, הנתבעת התחייבה בחוזה למועד להשלמת הבנייה. הנטל לשכנע כי קבוצת הרכישה היא שהפרה את ההסכם עימה באופן המצדיק את האיחור בהשלמת העבודות, מוטל על כתפי הנתבעת. הנתבעת לא עמדה בנטל זה.

ד.(2)טענת הנתבעת לאיחור בתשלום מיליון ש"ח סמוך לאחר תיקון ההסכם

39.בסעיף 4 לתיקון ההסכם (מיום 23.5.2010) נקבע כך:

"המזמין ישלם לקבלן סך של 1,000,000 ש"ח בתוך לא יאוחר מ-7 ימים מיום חתימת נספח זה, ובלבד שהקבלן המציא במועד חתימת נספח זה לבנק ירושלים את המסמכים שהבנק דרש ושהועברו לו (לקבלן), לרבות פוליסת ביטוח. איחור של עד 7 ימים בביצוע התשלום הנ"ל לא יהווה הפרת הסכם זה. המזמין יעשה כל מאמץ להעביר הסך הנ"ל בהקדם ככל שניתן".

בסעיף 11 לתיקון ההסכם נרשם: "עם ביצוע התשלום שבסעיף 4 ישוב הקבלן באופן מיידי להמשך ביצוע העבודות".

40.הנתבעת טוענת כי קבוצת הרכישה לא עמדה בחובתה לשלם את מיליון השקלים תוך שבעה ימים, וכי סכום זה שולם ביום 15.7.2010, כלומר, באיחור של כחודש וחצי (סעיפים 20-17 לתצהיר הנתבעת). הנתבעת הפנתה לכרטסת שממנה עולה, לדבריה, כי כספים אלו הועברו באיחור (נספח 8 לתצהיר הנתבעת; בכרטסת ניתן לראות שתי העברות כספים על סך 200,000 ש"ח ו-803,000 ש"ח בימים 1.7.2010 ו-15.7.2010 בהתאמה). אציין כי מדובר באיחור של 46 ימים (מיום 30.5.2010 ועד יום 15.7.2010), ומאחר שהפיצוי המוסכם הוא 500 ש"ח ליום, הערך הכספי של טענה זו הוא 23,000 ש"ח.

41.אודה כי התלבטתי לגבי נושא זה. לא נסתרה טענת הנתבעת בדבר העברת סכום זה במועדים שצוינו לעיל ושלא בפרק זמן של עד שבעה ימים לאחר תיקון ההסכם. אין בפי התובע מענה מספק לשאלה מדוע הסכום האמור הועבר בחריגה מפרק הזמן המוסכם בן שבעה ימים. אומנם, העברת הכספים הייתה כפופה להצגת מסמכים שונים, אולם אין בפי התובע טענה סדורה ובהירה לכך שהכספים לא הועברו בשל טעם זה.

42.חרף זאת, וכאמור לאחר התלבטות, מצאתי שאין לקבל את טענת הנתבעת בנושא זה. ראשית, מר אלון גרס בתצהירו, כי חרף אי-התשלום של הסכום האמור, הנתבעת שבה להמשך ביצוע העבודות בפרויקט ביום 6.6.2010, דהיינו, סמוך יחסית לאחר תיקון ההסכם (סעיף 19 לתצהירו). כלומר, בנסיבות הקונקרטיות העוסקות בתשלום זה, אין קשר סיבתי בין העיכוב בעשייתו למשך כחודש וחצי לבין העיכוב בהשלמת הבנייה (ולכל הפחות, קשר סיבתי זה לא הוכח).

שנית, מר אלון נחקר בנושא זה, ותשובותיו היו כלליות: הוא לא ידע לומר מתי קיבל את התשלום הנזכר, וכשנשאל האם הוא יודע שהתשלום נעשה באיחור השיב באופן כללי, "אני מאמין שככה, אני לא יודע. לא, לא יכול להגיד לך". לאחר מכן השיב שמיד עם התיקון להסכם יכול היה להתחיל לעבוד במקום (עמ' 87 שורות 35-24 לפרוטוקול). דהיינו, מעדותו נראה שאין מדובר בהפרה שמצויה היטב בזיכרונו.

שלישית, עיון באסופת המכתבים שצירפה הנתבעת לתצהירה מלמד, שאין בידיה תכתובת ממוקדת מזמן אמת שבה הלינה על האיחור בתשלום הנזכר. ניתן לסבור שמצופה היה שהנתבעת תעמוד על הפרה זו בזמן אמת, ואף בכתב כפי ששלחה מכתבים רבים אחרים. העדר מסמך מזמן אמת המתעד טענה להפרה זו, לצד חזרת הנתבעת לעבודות עוד קודם לעשיית התשלום, תומך בכך שהצדדים לא ראו אז את הדבר כהפרה של ההסכם.

מטעמים אלו, ומאחר שבסופו של יום מדובר בטענה שהנטל לשכנע בנכונותה מוטל על כתפי הנתבעת, מצאתי שאין לקבל את טענת הנתבעת בדבר הפרת ההסכם מצד קבוצת הרכישה בנושא זה ובדבר הקמת הצדקה לעיכוב בהשלמת הבנייה בגין כך.

ד.(3)ההתכתבות בין הצדדים סמוך למתן טופס 4

43.לבית המשפט הוצגה התכתבות בין הצדדים סמוך למתן טופס 4 לפרויקט:

• במכתב מיום 18.7.2013 כתב עו"ד יטיב לחברי קבוצת הרכישה, כי הנתבעת התחייבה שיינתן טופס 4 עד יום 8.10.2013, וזאת "בכפוף להסדרת התשלום". כן נאמר במכתב כי תיערך התחשבנות עם הקבלן, "לגבי יתרת ה[כ]ספים המגיעים לו עד ולא יאוחר מיום 24.7.2013", ושעד מועד זה הוא יעדכן את הנתבעת לגבי יתרת הכספים המצויים בחשבון הבנק ויקבע מנגנון להעברת הכספים (מוצג מ/1).

   

• במכתב מטעם הנתבעת לעו"ד יטיב מיום 15.9.2013, המפנה למכתב שנזכר לעיל, הלינה הנתבעת על כך שלא נערך סיכום בדבר העברת התשלום כפי שדובר במכתב הקודם ושלא הועבר אליה סכום כלשהו (נספח 12 לתצהיר הנתבעת).

   

• במכתב מאת עו"ד יטיב לנתבעת מיום 6.10.2013, אישר הוא כי הדירות לא יימסרו לדיירים "עד להשלמת מלוא התחייבויותיהם כלפי החברה", וכי במקביל להמצאת טופס 4 יועבר מכתב לבנק המלווה ולחברת פז כלכלה בע"מ המאשר את העברת הכספים המצויים בבנק לידי החברה. כן כתב עו"ד יטיב כי סך הכספים המצויים בבנק הם בסך 1,791,000 ש"ח (מוצג מ/2).

   

• ביום 29.10.2013 התקבל טופס 4.

   

• במכתב מאת הנתבעת לעו"ד יטיב מיום 12.11.2013, כתבה הנתבעת כי טופס 4 התקבל וכי הדירות מוכנות למסירה החל ממועד זה. אולם הנתבעת הוסיפה כי כפי שצוין במכתבים הקודמים הדירות לא תימסרנה לחברי קבוצת הרכישה אלא רק לאחר שישלימו את מלוא התחייבויותיהם כלפי הנתבעת. הנתבעת הלינה על כך שסכום של 1,710,313 ש"ח לא הועבר לידיה. אציין כי במכתב זה גם עמדה הנתבעת על כך שהדירות תימסרנה בכפוף לחתימת כל דייר על טופס העדר תביעות (נספח 13 לתצהיר הנתבעת).

   

  44.עו"ד יטיב נשאל בחקירתו הנגדית על אסופת מכתבים זו, והאין עולה ממנה שהייתה בעיה בביצוע התשלומים מצד קבוצת הרכישה לנתבעת. תשובתו הייתה שלא הייתה בעיה שכזו, וכי הכוונה במכתבים הייתה להסדיר את התשלום שנותר עם גמר הפרויקט (עיינו, עמ' 55-54 לפרוטוקול). בחקירה החוזרת הבהיר עו"ד יטיב שהכוונה במכתבים אלו הייתה באשר לגמר החשבון הנדרש עם השלמת הבנייה ומסירת הדירות (עמ' 59 שורות 17-13 לפרוטוקול).

   

  45.מצאתי שיש לאמץ את עדותו זו של עו"ד יטיב. כפי שהוסבר, ככל שהדברים נוגעים לטענה לעיכובים בתשלומים בעת בניית הפרויקט, היה על הנתבעת להציג תשתית ראייתית מוצקה יותר לשכנע בטענותיה. כפי שכבר צוין, מצופה שהדבר היה נעשה תוך הצגת אישורי התשלום של החברה המפקחת פז כלכלה בע"מ והשוואתם למועדי התשלום בפועל. כך גם יתכן שניתן היה להציג את יומני העבודה על מנת לשכנע בקשר שבין העיכובים בתשלומים לבין קצב הבנייה. על כן, לא די באסופת מכתבים זו כדי ללמד על כך שקודם לגמר החשבון הנדרש עם השלמת הבנייה היו עיכובים בתשלומים.

   

  כלומר, אסופת מכתבים זו מלמדת על הדין והדברים בין הצדדים בדבר תשלום יתרת התמורה עם השלמת הבנייה. בהעדר התשתית שהיה מקום להציגה, אסופת מכתבים זו אינה מלמדת על עיכובים בתשלומים שאירעו לפני כן.

   

  46.אומנם, כפי שטענה הנתבעת, הסכום שנזכר באותם מכתבים עלה על הסכום הנדרש לגמר החשבון לפי התשלומים הנקובים בהסכם. לפי ההסכם עם "מסירת הבניין" ישולמו 3% מהתמורה ועם מתן טופס 4 ישולמו 5% מהתמורה, וזאת בעוד הסכום שנזכר במכתבים האמורים עומד על כ-14% מהתמורה. על בסיס זה טוענת הנתבעת כי אותה תכתובת אכן מלמדת על עיכובים בתשלומים מעבר לגמר החשבון הנדרש לפי ההסכם. מצאתי שאין לקבל טענה זו. כאמור, בכל הנוגע לסכומים העולים בשיעורם על התשלומים האחרונים שנדרשים לפי ההסכם, היה על הנתבעת להציג אישורים של פז כלכלה בע"מ שלפיהם היה נדרש לשלמם כדי לשכנע שהיה עיכוב בכך. אישורים שכאלו לא הוצגו. משכך אין לדעת מה היו אישוריה של פז כלכלה בע"מ לביצוע תשלומים קודם להשלמת הבנייה, והאם היו תשלומים שכאלו שלא שולמו במועד. היה ניתן להציג אישורים אלו ולהסיק מהם את המסקנות הנדרשות. על כן, הגם שהסכום הנזכר במכתבים עולה על שיעור שני התשלומים האחרונים לפי ההסכם, בהעדר תשתית מספקת לכך אין במכתבים אלו כדי ללמד על עיכוב בתשלומים הקודם להשלמת הבנייה.

   

  47.זאת ועוד, אין לומר שנוכח העובדה שבהתכתבות זו לא הלין עו"ד יטיב על האיחור בהשלמת הבנייה, בזמן אמת סברו חברי הקבוצה שאין הנתבעת אחראית לכך. כפי שראינו, נוכח יחסי הקירבה בין עו"ד יטיב לבין מר אלון, עו"ד יטיב לא עמד בכתובים כלפי הנתבעת על הטענות של חברי הקבוצה בנושא זה.

   

  48.לסיכום נושא זה, מהתכתבות זו לא עולה תשתית מספקת המלמדת על עיכובים בתשלומים לפני השלמת הבניה, שכתוצאה מהם היה עיכוב בבנייה. עם זאת, התכתבות זו אכן מלמדת שהחל ממועד מתן טופס 4, אין לזקוף לחובת הנתבעת עיכובים נוספים במסירת הדירות. זאת שכן משניתן טופס 4, היה על קבוצת הרכישה לפעול לתשלום יתרת התמורה כפי שדובר באותם מכתבים.

   

  ד.(4)טענות הנתבעת להפרות נוספות

   

  49.בכתב ההגנה טוענת הנתבעת להפרות נוספות מצד קבוצת הרכישה, בדבר אספקת מכולה לפרויקט והסדרת חיבור הבניין למערכת המים והחשמל, והוסיפה כי מחדלים אלו עיכבו את ביצוע העבודות משך חודשים ארוכים (סעיף 37 לכתב ההגנה).

   

  50.לא הוצגה תשתית מספקת להוכחת הפרות אלו. גם לא הוכח שטענות אלו, ככל שהן נכונות, הביאו לעיכוב בבנייה. לא הוצגו יומני עבודה וכיוצא באלו ראיות שהיו יכולות ללמד על כך. לא נשמעו עדויות קונקרטיות בדבר עיכובים שנבעו מנושאים אלו. הדברים נזכרים במכתבים ששלחה הנתבעת, אולם גם בנושא זה היה מקום להניח תשתית עובדתית מוצקה יותר מאשר מכתבים שכתבה הנתבעת בעצמה. עו"ד יטיב נשאל על כך, ולא ידע לשפוך אור על הנושא (עמ' 43-42 לפרוטוקול).

   

  51.על כן, טענות אלו של הנתבעת נדחות.

   

  ה.פרק הזמן שבין מתן טופס 4 לבין מסירת הדירה לתובע

   

  52.ביום 29.10.2013 ניתן טופס 4. ביום 12.11.2013 פנתה הנתבעת לעו"ד יטיב ועדכנה בדבר מתן טופס 4, הוסיפה שהנתבעת הייתה מוכנה למסור את הדירות החל ממועד זה, אך עמדה על כך שעל קבוצת הרכישה להשלים את התחייבויותיה. כן הוסיפה הנתבעת שמסירת הדירות תעשה, בין היתר, בכפוף לחתימה על טופס העדר תביעות (נספח 13 לתצהיר הנתבעת). מר כבהא העיד כי כשניתן טופס 4, הדירות היו ראויות למסירה (עמ' 15 שורות 19-7 לפרוטוקול).

   

  53.חרף זאת, התובע לא קיבל את הדירה לידיו אלא לאחר תקופה ניכרת נוספת. ביום 27.7.2014 פנה התובע לנתבעת במכתב שכותרתו, "התראה טרם נקיטת הליכים משפטיים", הלין על כך שהוא החבר היחיד בקבוצת הרכישה שלא קיבל את הדירה לחזקתו, וכן עמד על קבלת פיצוי בגין האיחור במסירת הדירה (נספח 7 לכתב התביעה). לפי הנטען על-ידי התובע, ביום 17.8.2014 הוא קיבל את הדירה לחזקתו.

   

  ביום 18.8.2014 השיבה הנתבעת למכתב התובע וציינה, בין היתר, כי לאחר הסדרת התשלום מצד קבוצת הרכישה נמסרו הדירות לחברי קבוצת הרכישה או לבא-כוחם עו"ד יטיב, וכי התובע הוא היחיד והאחרון שנותר מבין חברי הקבוצה שלא הגיע לקבל את הדירה, ושאין לו על מי להלין אלא על עצמו (נספח 9 לכתב התביעה).

   

  54.מצאתי שאין לחייב את הנתבעת בפיצוי המוסכם בפרק הזמן החל ממתן טופס 4 ועד שהגיע התובע לקבל את הדירה לידיו. אין זה ברור מדוע לא פנה התובע לקבל את הדירה לידיו קודם לכן ומדוע התמהמה בנושא. בקדם המשפט טען התובע, "לשאלת ביהמ"ש בנוגע לפרק הזמן שבין טופס 4 למסירת הדירה, אני משיב שאף אחד לא פנה לתובע, הוא פנה אליהם ורק אז הוא בא לקחת את הדירה" (עמ' 2 שורות 9-8 לפרוטוקול מיום 10.1.2019). גם בחקירתו הנגדית השיב התובע שלא קיבל מכתב שלפיו דירתו מוכנה למסירה (עמ' 70 שורות 22-20 לפרוטוקול). לא ניתן לקבל עמדה זו. חברי הקבוצה יוצגו על-ידי בא-כוחם, עו"ד יטיב. על כן, משנמסר לעו"ד יטיב כי התקבל טופס 4, ומשנמסר לעו"ד יטיב כי הדירות מוכנות למסירה כפוף להסדרת התשלום מצד קבוצת הרכישה, הודעה זו לשלוחם של חברי קבוצת הרכישה היא כהודעה לתובע עצמו. כפי שיתר חברי קבוצת הרכישה ידעו שהם זכאים לקבל את הדירות לחזקתם וכן קיבלו אותן לידיהם, כך גם התובע יכול וצריך היה לדעת שהוא זכאי לקבל את דירתו.

   

  55.בקדם המשפט המסכם ניתן הסבר מסוים להתנהלותו זו של התובע, וכשנשאל לעניין זה השיב, בין היתר, כי מדובר בדירה שלישית של התובע שלא שימשה אותו לצרכי מגורים אלא להשקעה, "וזה מסביר למה הוא לא לחץ יותר מידי" (עמ' 4 שורה 32 עד עמ' 5 שורה 2 לפרוטוקול מיום 27.5.2020). התובע גם חזר על כך בחקירתו הנגדית, באומרו שלא היה לחוץ בנושא מאחר שהייתה זו דירה להשקעה (עמ' 72-70 לפרוטוקול). יתכן שבשל כך התובע לא אץ לקבל את הדירה לחזקתו. מובן שאין לזקוף זאת לחובת הנתבעת.

   

  56.אציין כי לעניין זה אין צורך להידרש לשאלה, האם מפתח דירתו של התובע נמסר לעו"ד יטיב כיתר מפתחות הדירות. עו"ד יטיב העיד שכל המפתחות נמסרו לו למעט זה של דירת התובע, ואילו מר אלון העיד שכל המפתחות נמסרו לעו"ד יטיב (עיינו, עמ' 34 ו-87-86 לפרוטוקול). מבלי תלות בשאלת עצם מסירת המפתח של דירת התובע לעו"ד יטיב, התובע התמהמה בפנייתו לקבלת הדירה לידו. משניתנה ההודעה על מתן טופס 4 והיות הדירות מוכנות למסירה, התובע מוחזק כמי שידע על כך גם כן, מבלי תלות במיקומו של המפתח. אין בפי התובע טענה שלפיה נושא המפתח הוא שמנע ממנו לקבל את דירתו קודם לכן, וממילא דבר שכזה לא הוכח.

   

  57.כן אציין שאין לומר שהנתבעת לא העמידה את הדירות למסירה, נוכח דרישתה לחתימה על כתבי הוויתור. אכן, לדרישה זו של הנתבעת לא היה מקום. אולם התובע יכול היה להוסיף את הערתו בכתב יד על גבי כתב הוויתור ולקבל את דירתו גם בסמוך לאחר העמדת הדירות למסירה, כפי שעשה כשקיבל את דירתו בפועל. דהיינו, הדרישה לחתימה על כתב הוויתור לא מנעה מהתובע לקבל את דירתו, והיא לא זו שגרמה לו להתמהמה בנושא.

   

  58.התובע טען כי הנתבעת השתמשה בדירתו בתור מחסן. תחילה, הקשר שבין טענה זו לבין העיכוב במסירת הדירה לידי התובע לא הובהר. מעבר לכך, טענה זו לא הוכחה. התובע העיד שיש לו סרטונים המעידים על כך, אולם הוסיף שאלו אינם בידיו מאחר שהחליף את המכשיר הסלולרי שלו (עמ' 70 שורות 30-20 לפרוטוקול). מר כבהא העיד שאינו זוכר אם הנתבעת השתמשה בדירת התובע כמחסן (עמ' 16 שורות 27-21 לפרוטוקול).

   

  59.לסיכום, אין לזקוף לחובת הנתבעת את פרק הזמן החל ממתן טופס 4 ועד שהתובע פנה לקבל את דירתו.

   

  ו.תקופת החסד

   

  60.באחד מנספחי ההסכם שבו מפורטים שלבי הבנייה, נרשם בכתב יד: "איחור של 90 יום לא יחשב כהפרת הסכם" (עמ' 26 לתצהיר הנתבעת). באשר להוראה מסוג זה בדבר תקופת חסד, ככלל כשקיימת הפרה של ההסכם החורגת מתקופה זו, משך האיחור נמנה מהמועד החוזי המקורי ולא מתום תקופת החסד (עיינו, ע"א 4337/02 ירמיהו עייני חברה לבנין בע"מ נ' קו-אופ צפון היפרשוק רשתות שיווק בע"מ, פ"ד נח(1) 799, 805-806 (2003); ת"א (מחוזי י-ם) 3584/09 קדרון נ' אחים חסיד חברה קבלנית לבניה בע"מ, פיסקה 22 (30.07.2012) (והאסמכתאות שם); לדיון בנושא בחוזה שחל עליו חוק המכר (דירות), עיינו פסק-דיני בעניין מנשרוב, פיסקה 52). כך גם יש לנהוג בענייננו. "איחור של 90 יום לא יחשב כהפרת הסכם" – אולם איחור העולה על 90 ימים ייחשב כהפרת ההסכם, משכך על הנתבעת לשלם פיצוי מוסכם "לכל יום איחור" (סעיף 6(9) להסכם).

   

  ז.סבירות הפיצוי

   

  61.הנתבעת טוענת כי על בית המשפט "לבטל לחלוטין" את הפיצוי המוסכם בהתאם לסעיף 15(א) לחוק החוזים תרופות, בשים לב לכך שהתובע אינו טוען שנגרם לו נזק (סעיף 66.7 לכתב ההגנה וסעיף 35 לסיכומיה). לא הונחה תשתית להתערבות בית המשפט בפיצוי המוסכם. הנתבעת לא טענה להפחתה בפיצוי אלא לביטולו כליל, ומובן שלכך אין מקום.

   

  62.נזכור, כי "על אף שתכליתו של פיצוי מוסכם היא פיצוי על נזק משוער שהצדדים לחוזה ראו בו תוצאה אפשרית של התנהגות הצד המפר, זכות לפיצוי מוסכם המעוגנת בחוזה, אינה טעונה הוכחת נזק, ואין היא חושפת את הנפגע לטענות בדבר הקטנת הנזק ואשם תורם" (ע"א 1880/19 הליגה למניעת מחלות ריאה תל אביב נ' שיר משכנות וותיקים בע"מ, פיסקה 74 (25.10.2020)). משכך, העובדה שהתובע לא הוכיח שנגרם לו נזק, והעובדה שהתובע העיד כי מדובר בדירה להשקעה ולכן לא היה לחוץ בנושא, אינן סיבות מספקות להפחתת הפיצוי המוסכם הקבוע בחוזה, קל וחומר לבטלו כפי שהתבקש. בנוסף, וכפי שנפסק, הסמכות להתערב בשיעור פיצוי מוסכם תופעל במשורה (שם, פיסקה 75).

   

  63.זאת ועוד, לאור הסיכון הגדול יותר שככלל טמון בקבוצת רכישה, סביר שהפיצויים המוסכמים יהיו גבוהים מאלו שבעסקה הכפופה לחוק המכר (דירות) (עיינו, עניין שפילמן, פיסקה 89: "ועל כך יש להוסיף שהפיצוי ביחס לחוק המכר דירות עניינו ברכישת דירה מקבלן, שבמסגרתה מעניק המחוקק הגנות שונות לרוכשים שאינן עומדות, בהכרח, לטובת החברים בקבוצת הרכישה. צעידה במסלול קבוצת הרכישה היא מסוכנת יותר, וסביר שעניין זה ישתקף גם בקביעת הפיצויים המוסכמים בגין האיחור במסירת הדירות, כך שאלה יהיו גבוהים יותר").

   

  ח.חישוב הפיצוי

   

  64.מן האמור לעיל עולה, שעל הנתבעת לפצות את התובע בגין האיחור במסירת הדירה החל ממועד המסירה החוזי (על-פי התיקון להסכם) ועד למתן טופס 4. מדובר בפרק זמן שבין יום 23.11.2011 ועד יום 29.10.2013, שהוא 706 ימים. החל ממתן טופס 4, אין הנתבעת אחראית לעיכוב במסירה, בין מאחר שהיה על קבוצת הרכישה להסדיר את גמר החשבון כעולה מהתכתובת שהוצגה בהקשר זה, בין מאחר שהתובע הוא שהתמהמה בקבלת הדירה לחזקתו.

   

  65.הפיצוי המוסכם לפי ההסכם הוא בסך 500 ש"ח לכל יום איחור. על כן, סך הפיצוי המוסכם בגין איחור של 706 ימים, הוא 353,000 ש"ח.

   

  66.ככלל, זכאי תובע הזוכה בדינו להפרשי ריבית והצמדה למן יום היווצרות העילה. אולם בכתב התביעה נטען לתוספת הפרשי ריבית והצמדה למן יום הגשת התביעה (סעיף 22 לכתב התביעה). בשל כך, לא נשמעו טענות בדבר הוספת הפרשי ריבית והצמדה החל ממועד המוקדם לכך, ונזכור כי חלפו מספר שנים מאז מתן טופס 4 ועד הגשת התביעה. בנסיבות אלו, יתווספו הפרשי ריבית והצמדה כפי שביקש התובע בכתב התביעה, דהיינו, החל מיום הגשת התביעה.

   

  67.כן אציין שבהסכם בין הצדדים נקבע שהפיצוי המוסכם יוצמד למדד תשומות הבנייה, אולם התובע לא טען לנושא בכתב התביעה, ותבע הפרשי ריבית והצמדה "כחוק" (סעיף 22 לכתב התביעה). גם הנתבעת לא התייחסה לכך. על כן, הפרשי הריבית וההצמדה יתווספו בהתאם לשיעורים המקובלים הרגילים בחוק פסיקת ריבית והצמדה, תשכ"א-1961.

   

  סוף דבר

   

  68.מן הטעמים האמורים, התביעה מתקבלת באופן חלקי במובן זה שהנתבעת תשלם לתובע 353,000 ש"ח. על סכום זה יתווספו הפרשי ריבית והצמדה לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה, תשכ"א-1961, החל מיום הגשת התביעה (יום 17.10.2017).

   

  69.אשר להוצאות המשפט, ההליך התנהל עד תום. התקיימו שתי ישיבות קדם משפט וכן ישיבת הוכחות. הוגשו תצהירי עדות ראשית וסיכומים בכתב. כן נתתי את הדעת לסכום שנפסק ביחס לסכום שנתבע. בהתחשב באלו, הנתבעת תישא בשכר-טרחת בא-כוח התובע בסך 62,000 ש"ח.

   

  70.לאור קבלתה החלקית של התביעה, הנתבעת תישא בהוצאות התובע בגין האגרה ששולמה, בשיעור של 70% מגובה האגרה. בנוסף ולאור התוצאה, תישא הנתבעת בהוצאות התובע בגין שכר עדיו, בסך 1,000 ש"ח.

   

  71.התובע רשאי לקבל חזרה 1,000 ש"ח מהסכום שהפקיד בקופת בית המשפט לצורך הבטחת תשלום שכר העדים. יתרת הסכום תועבר לידי העדים על-פי ההחלטות שבהן נפסק שכרם. התובע יסב את תשומת לב עדיו לזכותם זו.

   

  ניתן להגיש ערעור לבית המשפט המחוזי תוך 60 ימים מיום המצאת פסק-הדין.

   

  ניתן היום, כ"ו אדר תשפ"ג, 19 מרץ 2023, בהעדר הצדדים.