תובענה כספית שעניינה פעולות עיקול ומכירה, שביצעו הנתבעים בנכס המצוי ברחוב אלנבי 119 תל אביב (גוש: 6937 חלקה: 51 תת חלקה: 17; להלן – הנכס).
התובע, הבעלים של הנכס (להלן – התובע), הוא תושב חוץ, אזרח בריטי, עזב את הארץ בשנת 1986.
נתבעת 1 היא עיריית תל אביב (להלן – נתבעת 1 או העירייה). נתבע 2 הוא כונס נכסים (להלן – נתבע 2), שמונה על ידי נתבעת 1 לגביית חוב לכאורי של התובע כלפיה.
ביום 12.11.2002, נרשם שעבוד על זכויות התובע בנכס לטובת נתבעת 1. השעבוד נרשם לנוכח חוב לכאורי של התובע כלפי העירייה בגין ארנונה ואגרת מים, שלא שולמו (להלן – החוב). נכון ליום רישום השעבוד עמד החוב על סך של 30,870 ₪. נתבעת 1 ונתבע 2 (להלן יחד – הנתבעים), נקטו מספר פעולות לגביית החוב. להלן תמצית פעולות:
ביום 29.1.2003, בוצע על ידי קבלן העירייה ניסיון לתפיסת מיטלטלין בנכס. ניסיון זה נכשל כאשר התברר, שלא ניתן היה לזהות בוודאות את בעל הנכס.
ביום 11.2.2003, נעשה ניסיון למסירת מכתב התראה בטרם מכירת הנכס, בכתובת אלנבי 119 תל אביב. המכתב לא נמסר שכן התברר, שהתובע אינו בארץ.
ביום 20.5.2003, פתח נתבע 2, בשמה של נתבעת 1, תיק הוצאה לפועל בגין חובו של התובע והגיש "בקשה למימוש משכנתא/משכון" על הנכס.
ביום 27.7.2003, נמסרו מסמכי אזהרה בתיק ההוצאה לפועל לידי גב' ג.ז., אחותו של התובע.
ביום 22.9.2003, הגישה גב' זהביאן, הודעה לתיק ההוצאה לפועל לפיה, היא אחותו של התובע, אך אינה מתגוררת עימו ולכן הוחזרו מסמכי האזהרה שנמסרו לה.
לאחר מספר בקשות שהגיש נתבע 2 בתיק ההוצאה לפועל לביצוע תחליף המצאה, ניתנה החלטה על ידי ראש ההוצאה לפועל לפיה, יש לצרף לבקשת תחליף ההמצאה תדפיס כניסות ויציאות של התובע מן הארץ. מתדפיס, שהוצא ביום 8.3.2006, עלה, שהתובע יצא את הארץ ביום 15.2.2006 ומאז לא חזר (נכון ליום הוצאת התדפיס), וחדל להיות תושב הארץ החל מיום 25.6.1986.
ביום 28.5.2006, על פי החלטת ראש ההוצאה לפועל, בוצע לתובע תחליף המצאה על ידי הדבקה בכתובת הרשומה של התובע במשרד הפנים, ברח' דרך נמיר 122, בתל אביב (להלן – הכתובת הרשומה), פרסום בעיתון יומי נפוץ והדבקה על לוח המודעות בבית המשפט.
ביום 4.10.2006, לאחר שאף גורם לא נדרש ולא הגיב לאזהרות בגין מכירת הנכס, ולפי החלטת ראש ההוצאה הפועל, נרשם בפנקסי המקרקעין צו מינוי של נתבע 2 ככונס נכסים על הנכס לצורך מכירתו.
ביום 23.6.2009, לאחר הערכת שווי בידי שמאי והליך התמחרות, הועברה החזקה בנכס לידי צד ג', שרכש את הנכס מידי הנתבע 2 בסך של 80,000 ₪.
לאחר מכירת הנכס על ידי נתבע 2, פעלה נתבעת 1 לגביה מנהלית של יתרת החוב הלכאורי של התובע, שהצטבר לאורך השנים לסך של 270,716.84 ₪ (נכון ליום 22.10.2009).
ביום 20.7.2009, עיקלה נתבעת 1 סך של 91,599 ₪ מחשבון הבנק של התובע.
תמצית טענות התובע
התובע טוען, שאינו יודע את מקור החוב שהצטבר בגין הנכס וכי בשנים שבין 2000-2009 כלל לא היה חייב בתשלום ארנונה. לטענתו, בשנים 2000-2005, לא החזיק בפועל בנכס, אלא השכירו לשוכרים שונים, שהיו אמורים לשאת בתשלום הארנונה, כקבוע בהסכמי השכירות עימם. הסכמים אלו הופקדו בידי נתבעת 1. לגבי השנים שבין 2005 ועד לשנת 2009, טוען התובע, שהיה פטור מתשלום ארנונה בשל שריפה שנגרמה בנכס ולאחר שנתבעת 1 הכריזה על הנכס כמסוכן ולא ראוי לשימוש.
עוד טוען התובע, כי פעולות הנתבעים באשר לאופן ההתראה לגבי החוב וההליכים נגדו, כמו גם אופן מימוש הנכס עולות כדי התרשלות ומחדל, אשר גרמו לו נזקים רבים ומיותרים. פעולות העיקול, מימוש הנכס ומכירתו נעשו ללא ידיעתו ומבלי שידע על החוב הנטען. התובע לא קיבל לידיו כל דרישת תשלום, וההמצאות בוצעו לכתובת שאין לו קשר אליה מזה עשרות שנים.
התובע לא חי בארץ, מרכז חייו בלונדון וחדל להיות תושב ישראל בשנת 1986. עובדה זו הייתה ידועה לנתבעים.
לטענת התובע, ברשות הנתבעים מצויות כתובות שונות בארץ בהן ניתן היה ליצור עמו קשר. לאורך השנים בהן הוא שוהה בחו"ל היו דין ודברים בינו לבין נתבעת 1 וחלופת מכתבים בנוגע לנכס (מכתבים הנוגעים לרישיון עסק, בקשות לפטור מארנונה בעקבות הכרזת נתבעת 1 על הנכס כלא ראוי לשימוש ועוד). מכתבים אלו נמסרו לתובע בכתובת ברח' ** **בבני ברק, שהיא כתובת דירת המגורים הנמצאת בבעלות אשתו של התובע ושם התגורר בעת ביקוריו בארץ. כתובת נוספת שהייתה בידי הנתבעים היא ברח' בית צורי בתל אביב, אשר אף ממנה שלח התובע מסמכים לנתבעת בנוגע לנכס. הנתבעים היו בקשר עם עורכת דינו של התובע, גב' נאוה גדיש, בנוגע לנכס, והיו יכולים ליצור עמו קשר דרכה ולכל הפחות להעביר באמצעותה את דבר הפעולות השונות שביצעו לגבי הנכס. חרף האמור והידיעה על הכתובות השונות בהן ניתן ליצור קשר עם התובע, נמנעו הנתבעים מלהמציא לו את דרישות התשלום ואת הבקשות וההחלטות שניתנו במסגרת תיק ההוצאה לפועל לכתובות אלה, והמשיכו להמציא אותם לכתובת שלא הייתה קשורה אליו עוד. בכך מנעו ממנו את הידיעה בדבר החובות, קיומו של הליך ההוצאה לפועל ומכירת הנכס.
לטענת התובע, לאחר שנשלחו במהלך השנים התראות שלא העלו דבר וממילא, כשהיו בידיהם כתובות שונות בהן ניתן לאתרו, היה על הנתבעים לנקוט פעולות איתור סבירות ומתבקשות. תחת זאת, עצמו עיניהם והסתמכו על מרשם האוכלוסין ונהגו בו "כאילו נעלם", למרות שבפועל ידעו שאין הוא מתגורר בכתובת זו. לכן, לטענתו, מדובר בהמצאות שלא כדין.
לטענת התובע, החוב נכון לשנת 2009 נוצר בשל רשלנות ושיהוי של הנתבעים. הנתבעים שגו כאשר לא פעלו במועד היווצרות החוב למציאת כתובתו המעודכנת של התובע.
עוד טוען התובע, שמכירת הנכס בוצעה שלא כדין. לפני עיקול הנכס ומימושו, היה על הנתבעים לנקוט בצעדים דרסטיים פחות כגון עיקול חשבון הבנק. התובע מציין, כי בחשבון הבנק שניהל ונפתח לפני שנים רבות, היה די כסף לכיסוי החוב הנטען כבר בשנת 2002. ניתן היה כבר אז לפרוע את החוב ללא צורך בנקיטת פעולה דרסטית של מכירת הנכס. התובע מוסיף, שאם היו פועלים לעיקול חשבון הבנק, היה נודע לו דבר קיומו של החוב, אף על פי שלא בוצעו המצאות כדין. הבנק היה מודיע לו את דבר העיקול, כפי שאכן קרה בפועל בשנת 2009 כנתבעת 1 עיקלה את חשבונו.
הנתבעים לא טרחו לפעול לפתרון פשוט ויעיל לגביית החוב דרך עיקול חשבון הבנק כבר בשנת 2002, כאשר התגבש לכאורה החוב. בכך גרמו לתפיחת החוב בעשרות מונים. אם היה נודע לתובע על החוב ולכך שמתנהלים נגדו הליכי גביה, היה פועל להסדרת החוב וכן להסדרת הסטטוס של הנכס מול נתבעת 1 כבר בשנת 2002, ומבלי שיצטבר חוב של מאות אלפי שקלים.
לעניין ההמצאות לכתובת בה הוא אינו מתגורר, ושאינה קשורה אליו עוד, טוען התובע, כי משלא נקטה העירייה בפעולות איתור פשוטות למסירת דרישות התשלום, יש לראותה כמי שהשתהתה בגביית החוב וגרמה לתפיחתו לסכום גדול, ולכך שנזקקה למכירת הנכס לצורך פירעון החוב.
לבסוף טוען התובע, כי הזכויות בנכס נמכרו בהליכים לא תקינים תוך גרימת נזקים והשתת הוצאות נוספות. לטענת התובע, נתבע 2 פיצל את הנכס ומכר אותו בהפסד. פיצול הנכס גרם לירידת ערך משמעותית והחלק שנותר בידי התובע אינו בעל ערך, שכן לא ניתן למכרו בנפרד.
תמצית טענות הנתבעים
הנתבעים דוחים את טענות התובע וטוענים, שפעלו כדין, תחת פיקוחו ובאישורו של ראש ההוצאה לפועל.
מכתבי הדרישה וההמצאות נעשו בהתאם להוראות חוק עדכון כתובת, תשס"ה -2005, לכתובת מגוריו של התובע, הרשומה במרשם האוכלוסין. ככל ולתובע הייתה כתובת אחרת, הוא לא עדכן אותה, זאת בניגוד לקבוע בחוק. הנתבעים מוסיפים, שאין זה מחובתם לנקוט בפעולות "בילוש" לאיתור כתובת התובע.
לטענת הנתבעים, ממילא, יש להיעזר בהלכות בדבר העדפת כלל הידיעה על פני כלל ההמצאה בנסיבותיו של מקרה זה. התובע התעלם מחוב הארנונה שנצבר לחובתו ואשר עומד נכון לשנת 2009 על סכום שמעל 210,000 ₪, למרות שידע על קיומו.
מחובתו של התובע לעקוב אחר הנכס שבבעלותו ולוודא, כי משולמים חובות המס והמים בגינו באופן שוטף. ככל שהתובע מסר את ביצוע התשלומים לצדדים שלישיים מחובתו הייתה לברר, שהם מבצעים את התשלומים האמורים.
לטענת הנתבעים, לא קיימת חובה כלשהי בדין המחייבת אותם לעקל את חשבון הבנק ורק אז לפנות למימוש הנכס. הנתבעים מוסיפים, שממילא לא היה די כסף בחשבונו של התובע ושיעור החוב עלה על צירוף סכום העיקול בחשבון ושווי התמורה בגין מכירת הנכס יחד.
הנתבעים דוחים את טענות התובע לעניין אופן מכירת הנכס ולנזק שנגרם לו. הנכס לא פוצל. הנכס נמכר כפי שהוא. החלק שנמכר על ידי נתבע 2 הוא החלק הרשום בלשכת רישום המקרקעין – 9.4 מ"ר, שהוא החלק שהיה בבעלות התובע. הנתבעים מעמידים את התובע על טעותו ומסבירים, שאין קשר בין שטח החיוב בארנונה לבין השטח הנמצא בבעלותו. הנתבעים מוסיפים, כי הנכס נמכר בשווי העולה על שווי השמאות.
דיון
התובע עותר לפיצויים בגין מכירת הנכס שלא כדין ובהפסד. לטענתו, גם אם ייקבע כי הליך המכירה כשלעצמו היה תקין, המעשים והמחדלים, שהובילו לעצם מכירת הנכס, מאיינים את תקינותו של ההליך. לפיכך, יש להידרש גם לנסיבות שהובילו להליך המכירה.
האם בוצעה המצאה כדין
נתבעת 1 פעלה לגביית החוב בשני אפיקים: עיקול בדרך של גביה מנהלית מכוח סמכות הנתבעת לפי פקודת המסים (גביה) (להלן – פקודת המסים), ומכירת הנכס באמצעות נתבע 2 במסגרת הליכי הוצאה לפועל (להלן – גביה מנהלית, הליכי ההוצאה לפועל, בהתאמה).
במסגרת הגביה המנהלית הפעילה נתבעת 1 את סמכותה מכוח פקודת המסים. בשנת 2003 ביצע קבלן של העירייה ניסיון לתפיסת מיטלטלין בנכס. ניסיון זה לא צלח כיוון שלא ניתן היה לזהות את בעל הנכס. משניסיון זה לא הצליח, העבירה נתבעת 1 את הטיפול בגביית החוב לנתבע 2 שפעל, כפי שיפורט בהמשך, באמצעות לשכת ההוצאה לפועל. בנוסף, בשנת 2009, לאחר שנתבע 2 מכר את הנכס, שוב הפעילה הנתבעת את סמכותה המנהלית, ועיקלה את חשבון הבנק של התובע.
פקודת המסים קובעת מנגנון גביה מנהלי מהיר ויעיל לגביית מסים בצד ההסדר הקבוע בחוק ההוצאה לפועל, תשכ"ז-1967 (להלן – חוק ההוצאה לפועל) לגביית חובות. מקום שבו הוטל על אדם לשלם מס ולא שילמו, מאפשרת הפקודה כניסה לחצריו של החייב ותפיסת מיטלטליו וכן מכירה כפויה של מקרקעין השייכים לו. לצורך יישום מנגנון מנהלי זה נקבעו בפקודה מספר תנאי סף מקדימים ומינימאליים, ובכללם משלוח "דרישה בכתב" (סעיף 4). סעיף 12ב. בדבר המצאת מסמכים, קובע כדלהלן:
"הודעה, דרישה, צו או כל מסמך אחר שיש להמציאם לפי פקודה זו, יראו אותם כאילו הומצאו כדין אם נמסרו למי שנועדו, או הונחו במקום מגוריו או במקום עסקיו הרגיל או נשלחו לשם על שמו בדואר, ובלבד שצו עיקול לצד שלישי שהוא בנק וכן הודעה על מכירת מיטלטלין יישלחו בדואר רשום." (הדגשות הוספו).
התובע טען, כי לא קיבל לידיו הודעות, דרישות תשלום או צו לעניין החוב ולא קיבל כל התראה בטרם עיקול: לא בשנת 2003 כאשר בוצע ניסיון עיקול מיטלטלין בנכס על ידי קבלן העיריה ולא בשנת 2009 כשנתבעת 1 עיקלה את חשבונו. טענה זו לא נסתרה. התובע לא מתגורר בארץ מזה עשרות שנים. מקום מגוריו או מקום עסקיו הרגיל כלל אינו בארץ. יצויין, שהנתבעת לא הציגה כל ראיה בדבר משלוח דרישות תשלום לתובע.
יובהר, המסמכים שהציג נתבע 2 לעניין ההמצאות שבוצעו קודם למכירת הנכס, אינם יכולים לענות על דרישת סעיף 12 לפקודת המיסים. פעולות הגביה המנהלית שביצעה נתבעת 1 נעשו כפעולה נפרדת מפעולות נתבע 2 ומתוקף סמכותה המנהלית. כפי שעמד על כך נתבע 2 בעצמו בסעיף 26 לכתב הגנתו:
"... הנתבע ישוב ויטען, כי אין לו כל קשר ו/או חלק בהליך העיקול. הליך זה מתבצע על ידי העירייה עצמה, בהתאם לפקודת המסים (גביה) ולא במסגרת תיק ההוצאה לפועל. מדובר בהליכים נפרדים לחלוטין. הנתבע טיפל אך ורק בנושא מכירת הנכס, ותו לא."
בנסיבות אלו המסקנה היא, שהנתבעת לא עמדה בתנאי הסף הקבוע בפקודה לצורך הפעלת סמכויות הגביה הנתונות לה, ולא בוצעה המצאה כדין של דרישת התשלום.
נתבעת 1 פעלה לגביית החוב גם באמצעות נתבע 2 במסגרת הליכי הוצאה לפועל למכירת הנכס.
תנאי מוקדם לנקיטת הליכי גביה בהוצאה לפועל הוא המצאת אזהרה בהתאם לכללי ההמצאה שבדין. חוק ההוצאה לפועל והתקנות מכוחו קובעים כללים נוקשים לעניין המצאת אזהרה בטרם נקיטת אמצעי גביה. סעיף 7(ב) לחוק ההוצאה לפועל קובע, שהמצאת אזהרה לידי חייב תיעשה בדרך שממציאים כתבי בית דין לפי תקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד – 1984 (להלן – תקנות סדר הדין האזרחי), והסמכויות הנתונות בתקנות סדר הדין האזרחי לבית המשפט או לרשם, יהיו נתונות לרשם ההוצאה לפועל.
הנתבעים טוענים, כי קודם למכירת הנכס בוצעו לתובע מספר המצאות במועדים שונים, בדרכים שונות וכי מיצו את כל הדרכים האפשריות בכדי ליידע ולעדכן את התובע בדבר מכירת הנכס.
עיון בראיות ועדויות הצדדים מגלה תמונה הפוכה מזו לה טוענים הנתבעים:
נתבע 2 ביצע מספר המצאות לכתובת הרשומה במרשם האוכלוסין במועדים שונים, אך התובע לא נדרש להן. לאחר מכן פנה נתבע 2 לביצוע המצאה על דרך של הדבקה, וזאת בהתאם לתקנה 489 לתקנות סדר הדין האזרחי, הקובעת כדלהלן:
"הנמען לא נמצא או מסרב לקבל המצאה -
שליח בי-דין שלא מצא שום אדם שאפשר לפי תקנות אלה להמציא לו כדין את הכתב, אף על פי שפעל בשקידה ראויה וסבירה, או שהאדם כאמור סירב לקבל את הכתב, ידביק את הכתב על הדלת החיצונית או במקום אחר נראה לעין בבית שבו רגיל האדם לגור או לעסוק."
התקנה מאפשרת המצאה על דרך ההדבקה "בבית שבו רגיל האדם לגור או לעסוק בו".
בענייננו, המסירה בוצעה ב"הדבקה" בכתובת, שלא הייתה כתובתו מזה כ- 30 שנים.
בנסיבות אלה, ההמצאה לא נעשתה במקום שבו "רגיל האדם לגור או לעסוק". על פי תדפיס משרד הפנים, שהיה בידי הנתבעים והוצא במיוחד לאחר חקירה, התובע עזב את הארץ בשנת 1986, ואין הוא מתגורר בארץ.
הנתבעים ידעו בפועל, לפני ביצוע "ההדבקה", שהתובע אינו מתגורר בארץ ואינו תושב ישראל מזה שנים רבות, ואין הם יכולים להיתלות במענו הרשום ולטעון, שמדובר בהמצאה כדין.
גם ההמצאה שבוצעה לגב' ג. זהביאן, אחותו של התובע, לא הייתה כדין. המצאה לבן משפחה שאינו מתגורר עם החייב, אינה המצאה כדין. מדו"ח חקירה שהועבר לנתבע 2 לעניין מסירת האזהרה לגב' ג.עולה, שנציגי הנתבעים שמסרו לידיה את האזהרה הניחו, שהיא אשתו של התובע. אחותו של התובע אינה מתגוררת עמו ואינה מוסמכת לקבל כתבי בית דין עבורו. התובע וגב' ג.העידו שכמעט ואין קשר ביניהם. גב' ג.הוסיפה בעדותה, שלא אמרו לה, שעליה להעביר את המסמכים לתובע, שהניחה, שמדובר במכתב מטעם התובע אליה ולכן הסכימה לקבל את המעטפה. רק בדיעבד, כשפתחה אותה הבינה, שהיא מיועדת לתובע. על כן החזירה אותה להוצאה לפועל בליווי תצהיר, כי התובע אינו מתגורר עימה (עמ' 10-9 לפרוטוקול). מכאן, שגם המצאה לאחות התובע לא הייתה כדין.
נתבע 2 פנה לקבלת אישור ראש ההוצאה לפועל לביצוע תחליף המצאה. אולם, גם בכך אין כדי לקבוע, כי בוצעה המצאה כדין. ראש ההוצאה לפועל אכן אישר ביצוע תחליף המצאה, אולם החלטותיו ניתנו על בסיס מידע חלקי, שהועבר אליו על ידי הנתבעים. בידי הנתבעים היו כתובות ודרכים נוספות בהן ניתן היה ליצור קשר עם התובע. מידע רלוונטי זה לא הועבר לראש ההוצאה לפועל.
בבקשה לתחליף המצאה שהוגשה לראש ההוצאה לפועל ציין נתבע 2:
"לאחר מספר רב של ניסיונות לאיתור החייב לא העלתה המבקשת כל קשר או קצה חוט באשר למיקומו של החייב או לכתובתו של החייב" (נספח 17 לתצהיר התובע/ נספח י' לתצהיר הנתבע 2).
אף בהנחה, כי בידי הנתבעים לא הייתה כתובת אחרת בה ניתן לאתר את התובע, נתבע 2 הציג בפני ראש ההוצאה לפועל תמונה חלקית בלבד כשלא ציין בבקשתו, שהתובע נמצא בחו"ל, עובדה אשר הייתה ידוע לנתבעים. נתבע 2 פעל בניגוד לחובתו להציג בפני ראש ההוצאה לפועל, מידע רלוונטי הנחוץ לו לקבלת החלטה מושכלת:
"משמוגשת בקשה על ידי כונס נכסים עליה להיות לאחר בירור העובדות לאשורן, וככל שמוגשת בקשה למתן הוראות, על כונס הנכסים לוודא כי ערך את כלל הבירורים העובדתיים, על מנת שהרשם לא יכשל, חלילה, בהחלטותיו, וזאת לאור העובדה שנקודת המוצא של הרשם היא שהנתונים הנמסרים לו על ידי הכונס הם מדויקים. מעבר לכך, על כונס הנכסים להביא בפני רשם ההוצאה לפועל כל סוגיה שמצריכה הכרעה משפטית של רשם ההוצאה לפועל ובתוך כך עליו לציין מהן טענות הצדדים, מהו היקף המחלוקת ומהי עמדת הצדדים. נתונים אלה דרושים על מנת שרשם ההוצאה לפועל יוכל לערוך בירור בסוגיות אלה, במועד הרלוונטי לכך, ולקבל החלטה מושכלת." [ת"א (שלום ת"א) 14813-03-11 גלגלי הפלדה 6 בע"מ נ' שמעוני כונס נכסים, פורסם בנבו, 1.2.2015; ראו גם: עודד מאור ואסף דגני, על כונס נכסים, השדה המשפטי, 2015, בעמ' 220; להלן – מאור ודגני).
כאשר חייב מתגורר בחו"ל כבר מספר שנים, הדרך הנכונה להמצאת התראות בטרם הליכי גביה והוצאה לפועל, תהא בדרך של קבלת היתר המצאה מחוץ לתחום או היתר לתחליף המצאה בחו"ל (פש"ר (חי') 10652-02-15 חרות הכסף חברה לניהול ואחזקה בע"מ נ' מרדכי רגב, פורסם בנבו 2.12.2015). מקום בו אין כל ידיעה באיזו ארץ נמצא החייב, לא ניתן לקבוע תחליף המצאה העשוי למלא את מקום המסירה הרג.. מאותה סיבה לא יכול פרסום בעיתון ישראלי לשמש תחליף המצאה נאות בכל הנוגע לנתבע זר (ע"א 8514/02 ד"ר יוסף דנון נ' דניה סיבוס אחזקות 1965 בע"מ, פורסם בנבו, 1.5.2003, וההפניה שם).
התובע הצהיר, כי הוא מגיע לביקורים רבים בארץ ונמצא בארץ בין 8-12 פעמים בשנה (עמ' 15 לפרוטוקול). במהלך ביקוריו בארץ שוהה התובע בדירה הנמצאת בבעלות אישתו ברח'**. לטענת התובע, ומחלופת מכתבים שהציג, כתובת זו ידועה לנתבעת 1 ולאורך השנים נמסרו לתובע מכתבים מהנתבעת 1 בכתובת זו.
בתשובה לחלופת המכתבים שהציג התובע השיבה נתבעת 1, שהקשר שניהל התובע וחלופי המכתבים היו עם האגף לחיובי ארנונה ולא עם האגף לגביית הארנונה, שהוא האגף שביצע את פעולות הגביה. לכן, אף אם בידי האגף לחיובי הארנונה הייתה כתובת אחרת בה ניתן ליצור קשר עם התובע, אין הדבר משליך או מחייב את האגף לגביית ארנונה ואין בין האגפים תקשורת בעניין החייב (עמ' 24 לפרוטוקול).
טענת הנתבעת אינה מתקבלת. טענת הנתבעת להיעדר תקשורת בין אגף חיובי ארנונה לאגף גביית ארנונה נסתרה בראיות שהציגו הצדדים. מהמכתבים ששלח האגף לחיובי ארנונה לתובע לכתובת ** בבני ברק ואשר התקבלו אצל התובע, נשלחו עם העתק לאגף גביית ארנונה (נספחים 5 לתצהיר מטעם הנתבעת, נספחים 7, 8 לתצהיר התובע). בידי האגף לגביית ארנונה הייתה מצויה, או לכל הפחות הייתה צריכה להיות, כתובתו של התובע ברח' ** בבני ברק. הנתבעת היא רשות אחת - העירייה, ובאופן מצומצם יותר הדיון בענייננו מתייחס למערך החיוב והגביה של הארנונה. לא ניתן לקבל את טענת הנתבעת, כי אגף אחד ממודר מהאחר, ואף נדרש שיהיה ביניהם קשר.
מלבד הכתובת ברח' **, הייתה לנתבעים אפשרות ליצור קשר עם גורמים מוסמכים מטעמו של התובע לקבלת דברי דואר עבורו. כך, בחלק מהשנים נמסרו דברי דואר מטעם העירייה לכתובת אחיו של התובע, מר ר' ק' ר' ק' . על כך העיד מר ר' ק' ר' ק' בחקירתו הנגדית:
"ש. אתה מספר בתצהיר שלך שאחיך, ח' ק' , ביקש למסור את הכתובת שלך ככתובת להמצאת דברי דואר שמיועדים אליו?
ת. אמת.
ש. ואתה באותה תקופה גרת ברח'**?
ת. נכון ב**
ש. אתה הוספת על תיבת הדואר שלך את השם ח' ק' ?
ת. כן הוספתי גם את השם שלו וגם את השם שלי. כתבתי ר' וח' ק' והייתי מקבל הרבה מכתבים בשבילו. לא רק מהעירייה גם ממקומות אחרים.
ש. כמו למשל, חוץ מהעירייה?
ת. הזמנה שהיו מזמינים אותו לשמחות, מהרשויות זה רק מהעירייה.
ש. מס הכנסה?
ת. אני לא זוכר, יכול להיות. בכל מקרה כל המכתבים שהייתי מקבל הייתי מעביר לו. הייתי תמיד בקשר טלפוני. הוא היה בא הרבה לארץ היינו תמיד בקשר טלפוני, כמה פעמים בשבוע היה מתקשר אלי. כשהיה בא לארץ היה בא אלי הביתה וישן אצלי. אם היו מכתבי הייתי נותן לו כשהיה בא לארץ, אם היה מכתב דחוף הייתי מדווח לו בטלפון.
ש. איך היית יודע אם משהו דחוף היית פותח את המכתבים?
ת. כן פתחתי את כל המכתבים. היו מקרים שהייתי צריך לשלם בעירייה במקומו. כשהיה מגיע לארץ היה מחזיר לי את הכסף." (עמ' 9-10 לפרוטוקול).
אחיו של התובע לא היה היחיד שדרכו ניתן היה ליצור קשר עם התובע. בחלק מהשנים הרלוונטיות ייצגה את התובע עורכת הדין (כתוארה אז) נאוה גדיש (להלן – עורכת דין גדיש) בכל הנוגע להשכרת הנכס. מתוך המסמכים שהציג התובע עולה, שעורכת דין גדיש הייתה בקשר עם נתבע 2 וכן עם נציגים בנתבעת 1. למרות התקשורת בין הצדדים, הנתבעים מעולם לא הביאו לידיעת עורכת דין גדיש את דבר העיקול או מכירת הנכס.
"...לא ידעתי על קיומם של הליכי כינוס... לא ידעתי שעיריית תל אביב פועלת למכור את הנכס... לא ידעתי איזה טיפול עושה עו"ד נ.' ביחס לגבית החוב." (תשובות 6-8 לשאלון).
הנתבעים אף לא ניסו לברר עם עורכת דין גדיש פרטים לגבי מקום המצא התובע. תחת זאת המשיכו לבצע המצאות לכתובת שהוא אינו מתגורר בה ושאינה קשורה אליו עוד.
בנסיבות דנן, הנתבעים לא סיפקו הסבר משכנע, מדוע בוצעו ניסיונות המצאה חוזרים ונשנים לכתובת לא רלוונטית, כאשר ברור, שהתובע אינו מתגורר שם ולמעשה, אינו תושב הארץ. לא נעשו פניות וגם לא המצאות לאחיו של התובע או לעורכת הדין גדיש. לא בוצעה המצאה לכתובת שברחוב **, בבני ברק. לא זו בלבד שהנתבעים לא ביצעו פעולות מתבקשות על סמך מידע שהיה בידיהם, אלא שלא דיווחו עובדות אלה לראש ההוצאה לפועל ולא פרשו בפניו את מלוא היריעה העובדתית שהייתה ידועה להם, טרם קיבל את ההחלטות לעניין תחליף ההמצאה.
לאור האמור המסקנה היא, שלא בוצעה המצאה כדין של דרישות תשלום ויתר המסמכים וההחלטות הנוגעות להליכי הגביה, שבוצעו על ידי הנתבעים.
האם התובע ידע על קיומו של חוב
הנתבעים טוענים, שהתובע ועורכת הדין גדיש ידעו על קיום החוב וניסו להתחמק מקבלת המסמכים. לכן, לטענתם, יש להעדיף את כלל הידיעה על פני כלל ההמצאה.
על מנת להתבסס על כלל הידיעה, יש צורך להוכיח כי התקיימה ידיעה בפועל, קרי ידיעה של מלוא הפרטים, ידיעה שאינה שנויה במחלוקת, ידיעה ממשית ורלוונטית. ככל שקיים ספק בשאלת הידיעה, לא ניתן להתבסס על הכלל (ת"א 44747-03-10 נגר כדורי וזמירה בע"מ נ' Atlas Estates (Vagany) Ingatlanforgalmazo Kft, פורסם בנבו, 21.6.2011). בענייננו, לא הוכחה ידיעה של הליכי הגביה והמכירה של הנכס.
התובע טוען, שלא ידע על הצטברות החוב אצל נתבעת 1 או על פתיחת הליכי גביה נגדו. התובע הוסיף, שעד לשנת 2005 הנכס היה מושכר. לכן, ככל שהיה חוב, הוא היה שייך לשוכרי הנכס ונתבעת 1 הייתה צריכה לגבות מהם את החוב. בנוגע לשנים 2005-2008 טוען התובע, שלא היה חייב בתשלום ארנונה משום שהנכס נשרף והוכרז על ידי נתבעת 1 כמסוכן ולא ראוי לשימוש.
הנתבעת הביעה התנגדות לטענות אלה של התובע בנימוק, שמדובר בהרחבת חזית.
אין לקבל התנגדות זו. התובע ציין בכתב התביעה, כי תביעתו מוגשת, בין היתר, בשל "חובות שמהותם לא ידועה לו ועידכון בגינם לא נמסר לו", ו... "בלא שלתובע יש חומר ומידע עדכני על מצב התיק, גובה החוב הנטען, מהות החוב, הרקע להיווצרות החוב, הפעולות שנעשו על מנת לאתרו לכאורה.... מידע לגבי הפעולות שננקטו עם נכסיו והמידע הבסיסי הנחוץ לצורך הגשת כתב התביעה בעניין. התובע יבקש לעדכן את כתב התביעה עם התגלות המידע החסר ומגיש בגין זאת בקשה להוצאת צו גילוי מסמכים מאת הנתבעים." (עמ' 1 לכתב התביעה).
טענות התובע לעניין החוב הן טענות שהועלו בעקבות מידע שהועבר לידיו בהליכים המקדמיים. אין מדובר בטענות חדשות, אלא בטענות משלימות והסברים לטענות שהועלו בכתב התביעה והתחדדו לאור המסמכים שגולו. בנסיבות העניין ולאור העובדה, שהמידע הרלוונטי לעניין החוב הנטען היה בידי הנתבעים ולא בידי התובע, אין מניעה להידרש לטענות התובע.
יצויין, הנתבעים לא הציגו שום מסמך או פירוט של חוב התובע כלפי נתבעת 1. לא ברור מהו החוב ובגין אילו שנים, מה גובה החוב שהועבר לטיפול נתבע 2 ביחס לשארית החוב והאם חלק מהחוב נובע מריביות והצמדה. נתבע 2 הציג מסמך יחיד לגבי חוב הארנונה שהצטבר עד לשנת 2003, אך לאור טענות התובע בגין קיומם של שוכרים וכן מחלוקת בין הצדדים לגבי יתרת החוב בשנים שבין 2005-2008, מן הראוי היה, שנתבעת 1 תציג מסמכים המפרטים את מהות החוב ורכיביו. פירוט כזה נדרש והכרחי כאשר עסקינן בתובע המעלה טענות נגד קיומו של חוב ונגד נכונותו.
באשר לחוב משנת 2003, שבגינו נפתח על ידי נתבע 2 תיק ההוצאה לפועל, טוען התובע, כי ידע אמנם על קיומו, אך סבר, שהחוב שייך לשוכרי הנכס. לפיכך, פעל באמצעות עורכת הדין גדיש להפנות את הנתבעים אל השוכרים באותן תקופות. התובע הניח, כי החוב הוסדר לאחר שהועברו לנתבעת 1 הסכמי השכירות ולאחר שקיבל מכתב מעורכת הדין גדיש לפיו, השוכרים הגיעו להסדר תשלומים עם העירייה. כפי שהעיד התובע:
"ת. אני כתבתי לעירייה שהמקום נשרף, לכן אני לא צריך לשלם ארנונה, ולפני כן יש את הדיירים. עד 2004-2003 היו דיירים. ואחר כך אחד הדיירים שרף את המקום." (עמ' 17 לפרוטוקול).
על כך השיבה גם עורכת הדין גדיש בשאלון שהופנה אליה:
"אני ייצגתי את ח' ק' מול השוכרים בשנים 2001-2003 וערכתי את הסכמי השכירות, בין היתר עם מר אגיר רוני.
אינני זוכרת מה במדויק ביקש ח' ק' שאעשה בעניין החוב, אולם אני יכולה להעריך שעת נודע לו על החוב, ביקש שאפנה לעירייה כדי לברר מה מקורו שכן הנכס היה כאמור מושכר, וכך עשיתי." (תשובות לשאלות 2-3 לשאלון).
התובע הציג מסמכים שונים מהם עולה, כי אכן היה דין ודברים בין עורכת הדין גדיש לבין הנתבעים לעניין חוב הארנונה שהתגבש עד לשנת 2003. אולם, רצף המסמכים נקטע ולא ניתן לדעת כיצד הסתיים העניין. מעדותו של התובע עולה רושם, כי היה קל דעת ואדיש בהתייחסו לכך:
"ש. ידעת במהלך השנים שהעירייה טוענת שיש לך חובות ארנונה
ת. בהחלט.
ש. מה עשית בעניין הזה?
ת. על איזה שנים אתה מדבר?
ש. זה לא משנה
ת. היום יש לי עו"ד שמטפל בזה.
ש. בשנת 2000
ת. היו שוכרים
ש. ובכל זאת לא שילמו ארנונה, מה עשית?
ת. היתה עו"ד נאוה גדיש ששלחה את החוזים לעיריית ת"א ובזה אני פטור מלשלם, העירייה צריכה לגבות את הארנונה מהשוכרים.
ש. אתה ידוע שבמוצגים שבפני בית המשפט יש מכתב לעו"ד גדיש ששלחתם את זה מאוחר מדי ולכן לא ניתן לרשום את הנכס על שם השוכרים רטרואקטיבית, ידעת את זה?
ת. לא. אתה מחדש לי.
ש. עו"ד גדיש לא עדכנה אותך לגבי המכתב?
ת. לא זכור לי.
ש. עו"ד גדיש אמרה לך הסדרתי את החוב שלך מול העירייה
ת. אני לא זוכר. מכיוון שהיא גם אחיינית שלי, סמכתי על הטיפול שלה." (עמ' 15-16 לפרוטוקול).
התובע בעדותו אמנם הותיר רושם שהיה אדיש לעניין החוב, אך לצד זאת עולה מדבריו, כי האמין שהעניין טופל על ידי עורכת הדין גדיש מול השוכרים ומול העירייה. עדותו גובתה במסמכים המעידים על טיפולה של עורכת הדין גדיש. כך הוצג מסמך לפיו, אחד השוכרים בנכס, מר רוני אגיר, הגיע להסדר תשלומים עם העיריה באשר לחלקו בחוב (נספח 11 לתצהיר התובע). התובע ועורכת הדין גדיש הסבירו, כי רבים מהמסמכים הנוגעים לטענות התובע אינם בידיהם בשל שריפה שהתרחשה במשרדה של עורכת הדין גדיש.
הנתבעים, לעומת זאת, לא הציגו כל מסמך לגבי ההתדיינות עם עוה"ד גדיש בעניין החוב.
בנסיבות דנן, ולמרות הרושם שהותיר התובע בעדותו, לא ניתן לומר בוודאות שהתובע ידע, כי החוב עומד בתוקפו ולא ברור כיצד הסתיימו הליכי הגביה מול שוכרי הנכס . נתבעת 1 הציגה מסמך יחיד, ממנו עולה, שלגבי חודשים מסוימים בלבד לא ניתן היה לרשום את השוכרים כחייבים בארנונה, אך מלבד מסמך זה לא הציגו הנתבעים שום אסמכתא או הסבר כיצד, אם בכלל, נמשכו הליכי הגביה לאחר שעורכת הדין גדיש הפנתה את העירייה לשוכרים.
מן האמור עולה, כי התובע היה מודע לקיומו של חוב בשנים מסוימות, אך לאור העובדה שעורכת הדין גדיש העבירה לנתבעת 1 את הסכמי השכירות, וכן לאחר שזו הבינה בעצמה, שלפחות אחד מהשוכרים הגיע להסדר תשלומים עם העירייה, קיבל התובע את הרושם שעניין החוב הוסדר, וכי השוכרים הסדירו את התשלום. אף אם יש ספק מסוים בדברים אלו, הרי לאור העובדה, שנתבעת 1 לא הציגה דרישת תשלום או ראיה סותרת אחרת, ידיעתו של התובע על קיומו של חוב, מוטלת בספק ולכל הפחות נתונה במחלוקת, ולא ניתן להחיל את כלל הידיעה לעניין החוב בשנים 2000-2005.
באשר לשנים 2005-2008, טען התובע, כי בשנת 2005 נשרף הנכס והוכרז על ידי נתבעת 1 כמסוכן ולא ראוי לשימוש. לפיכך סבר, שהוא פטור מארנונה.
"ת. מכיוון שעיריית ת"א לקחו את הרישיון של העסק, המקום נשרף, אני נתתי לעיריית ת"א את המפתחות איפה שהיא יכולה לקבל מהמתווך שרגא שהם יכולים לבדוק מה שהם רוצים כיוון שאני לא בארץ, המקום סגור, אין לו רישיון עסק. לא כתבו לי יותר ולא דרשו ממני כלום, הגעתי למסקנה שהם הגיעו להסכם עם עו"ד גדיש.
ש. ומה עם הארנונה של 05, 06, 07, 08?
ת. הם לא דרשו כלום. קיבלתי מכתב שהמקום מסוכן לציבור ולא ראוי לשימוש, לכן אני לא צריך לשלם ארנונה.
ש. איפה המכתב הזה?
ת. יש מכתב, וגם שילמתי גם תשלום על זה. שילמתי כסף שהמקום לא ראוי לשימוש. שילמתי את מה שהעירייה דרשה." (עמ' 17 לפרוטוקול).
נתבעת 1 שוללת את טענות התובע ומוסיפה, שבמכתב תשובה שהעבירה לבקשתו לפטור מארנונה דחתה את בקשתו. לפיכך החוב שריר וקיים, והתובע ידע על קיומו של חוב זה.
בשנת 2005, כאשר נשרף הנכס, התובע הגיש לנתבעת 1 בקשה לפטור מארנונה וכן בקשה לחידוש רישיון עסק. אולם, בקשות אלה אינן מהוות תחליף לדרישת תשלום או הוכחה, שהנתבעת הפנתה דרישת כזו לתובע. לא מן הנמנע, שבקשות אלו נעשו ביוזמת התובע עקב השריפה ומבלי שתופנה אליו דרישת תשלום. יצוין, שגם באשר לחוב זה לא הציגה נתבעת 1 כל דרישת תשלום שהופנתה לתובע או פירוט של רכיבי החוב.
מהמסמכים עולה תמיהה באשר להתנהלות הנתבעת בשאלת חוב הארנונה לאחר שהנכס נשרף. הנתבעת הציגה מסמך לפיו, היא דוחה את בקשת הפטור בעניין הנכס שנשרף, וזאת על בסיס ביקור שנעשה בנכס בשנת 1995 ובו נמצא שהנכס אינו ריק. לא ברור כיצד העירייה יכולה לדחות בקשת פטור המוגשת בשל היותו נכס מסוכן ושלא בשימוש בעקבות שריפה, בטענה המתייחסת לביקור שביצעה בנכס בשנת 1995, 10 שנים קודם לשריפה. (נספח 8 לתצהיר התובע).
נתבעת 1 הכריזה על הנכס כמסוכן ואינו ראוי לשימוש. התובע אף שילם לנתבעת תשלום בגין היות הנכס "מבנה מסוכן" (נספח 28 לתצהיר התובע). התובע קיבל צו סגירה לנכס, מה שמעיד לכאורה, שהנכס לא היה בשימוש (נספח 26 לתצהיר התובע). על אלו יש להוסיף את חוות הדעת השמאית מטעם הנתבעים לפיה, הנכס נמצא מוזנח ונטוש במצב פיזי רעוע.
יצויין, שנתבע 2, כונס הנכסים, קיבל פטור מארנונה על הנכס בדיעבד, מיום 05.2.2009 ועד ליום 22.6.2009, בגין "נכס ריק" (נספח 22 לתצהיר התובע).
מכל האמור לעיל עולה, כי לא הוכח, התובע ידע על קיומו של חוב שלא שולם. יתרה מכך, ידיעה על קיומו של חוב במועד כלשהו אינה מהווה תחליף לחובה להמציא דרישות תשלום, אזהרה לחייב וכתבי בי-דין, הן על פי פקודת המיסים והן על פי חוקי ההוצאה לפועל.
האם מכירת הנכס נעשתה כדין
התובע טוען, שהנתבעים פעלו בניגוד לדין כאשר מימשו את הנכס לפני שעיקלו את חשבון הבנק. לטענתו, אם נתבעת 1 הייתה פועלת לפירעון החוב כבר בשנת 2003 בדרך של עיקול חשבון הבנק, היה מתייתר הצורך במכירת הנכס. הנתבעים השיבו, שלא קיימת חובה לביצוע עיקול חשבון בנק בטרם מכירת נכס. הנתבעים הוסיפו, שממילא לא היה די כסף בחשבונו של התובע ושיעור החוב עלה על צירוף הסכום שעוקל בחשבון ושווי התמורה בגין מכירת הנכס גם יחד.
טענות הנתבעים נדחות. באשר לשאלה העקרונית, בניגוד לטענת הנתבעים, קיימת חובה לפעול לביצוע עיקול מיטלטלין לפני שמעקלים ומממשים נכס מקרקעין. חובה זו עולה מסעיף 8 לפקודת המיסים גביה. נתבע 2 שימש כ"גובה מסים" מטעמה של נתבעת 1 ופעל לעיקול ומכירה של הנכס על פי כתב הרשאה מטעמה, מכוח סעיף 8(1) לפקודת המסים גביה.
דרך המלך היא לבצע תחילה גביה בדרך של תפיסת ומכירה של מיטלטלי החייב (סעיף 4 לפקודת המסים). מסקנה זו עולה גם לאור נוסח סעיף 8(1) לפקודה הקובע כדלהלן:
"אם לא נמצאו די מטלטלים משל הסרבן בביתו או בקרקעותיו, ואם נראה לאחר חקירה שיש לו לסרבן נכסי מקרקעין שאפשר למכרם לשם תשלום הסכום המגיע ממנו, בין שהם רשומים על שמו ובין שאינם רשומים על שמו, הרי אם הוכח לממונה על הגביה כי אמנם אין לו לסרבן די מטלטלים, רשאי הוא להוציא כתב הרשאה למכירת אותם נכסי מקרקעין או חלק מספיק מהם באותו אופן כאילו נמכרו עפ"י צו מאת בית משפט מוסמך לשם סילוק חוב שבפסק דין:...".
סעיף 8(1) לפקודת המסים קובע תנאים להוצאת נכס המקרקעין למכירה ובין היתר, מתנה את הוצאת כתב הרשאה למכירת המקרקעין בכך, שהוכח לממונה, כי אין די מיטלטלין בביתו של הסרבן או בקרקעותיו כדי לפרוע באמצעותם את החוב. תנאי זה לא התקיים בענייננו ולא מוצו הליכי עיקול מיטלטלין נגד התובע.
בחוק ההוצאה לפועל אין הגדרה למונח "מיטלטלין". ניתן ללמוד על המונח מתוך פקודת הפרשנות (להלן – פקודת הפרשנות) לפיה:
"מיטלטלין או טובין – כל נכס למינהו חוץ ממקרקעין".
הגדרה נוספת למונח קיימת בחוק המיטלטלין, תשל"א – 1971, (להלן – חוק המיטלטלין):
"בסעיף 1 לפקודת הפרשנות, במקום הגדרת 'מיטלטלין' או 'טובין' יבוא: 'מיטלטלין' או 'טובין' – נכסים מוחשיים, חוץ ממקרקעין; אולם מקום שהמלה 'מיטלטלין' או 'טובין' באה בחיקוק שניתן לפני תחילת חוק המיטלטלין, תשל"א-1971, תהא משמעותה כמשמעות שהיתה נודעת לה אילולא החוק האמור."
ההגדרה בפקודת הפרשנות רחבה יותר מזו המצויה בחוק המיטלטלין. חוק ההוצאה לפועל נחקק לפני חוק המיטלטלין. לכן הביטוי מיטלטלין המופיע בחוק ההוצאה לפועל יפורש על פי ההגדרה הרחבה שבסעיף 1 לפקודה. בין אם לפי פקודת הפרשנות ובין ואם לפי חוק המיטלטלין, בענייננו, נראה שחשבון הבנק והכספים המצויים בו חוסים תחת ההגדרה של מיטלטלין.
בנוסף, אחד העקרונות על פיהם מבוצעים הליכי הוצאה לפועל הוא "עקרון ההדרגתיות", שתכליתו למנוע פגיעת יתר בחייב. על פי עקרון זה, מימוש רכוש החייב ייעשה מן הקל אל הכבד (פבלו לרנר, נכסים פטורים מעיקול - הגנה על נכסי החייב בהוצאה לפועל ובפשיטת רגל, הוצאת בורסי, 2013, עמ' 147).
הנתבעים טענו, כי הפנייה להליך מכירת הנכס נעשתה לאור העובדה, שסכום החוב היה גבוה מהיתרה הצבורה בחשבונו של התובע. לטענת הנתבעים, בחשבון המעוקל של התובע נמצא סכום של פחות מ-100,000 ש"ח, בעוד שחוב התובע עמד על סכום של 210,000 ₪, לפיכך, גם אם היו גובים את מלוא הסכום המעוקל בבנק, הייתה נותרת לתובע יתרת חוב.
טענה זו אין לקבל. טענת הנתבעים מתייחסת לסכום שהיה בחשבונו של התובע בשנת 2009. אולם, המועד לבדיקת סכום הכסף המצוי בחשבונו של התובע, הוא מועד התגבשות החוב הראשוני בשנת 2002, כאשר החוב עמד על סך של 30,870 ₪.
התובע הצהיר, ודבריו לא נסתרו, כי בשנת 2000 היו בחשבון כמה מאות אלפי דולרים ובמהלך השנים השתמש בחלק מהכסף, אך גם בשנת 2009 היה בחשבונו סך של מעל מאה אלף ₪ (סעיפים 53, 60, 61 לתצהיר התובע), סכום העולה על שיעור החוב נכון למועד התגבשותו בשנת 2002. בהתאם לכך, הנתבעים יכולים היו לפרוע את החוב מחשבונו של התובע. הנתבעים, לעומת זאת, לא הציגו מסמכים התומכים בטענותיהם. הנתבעים לא סיפקו הסבר משכנע, מדוע נמנעו מלפעול לעיקול חשבון הבנק תחילה, במיוחד כאשר נתקלו, כבר בתחילת הדרך, בקשיי המצאה לתובע והסתפקו בהצהרה לפיה אינם מחויבים לעשות כן על-פי הדין. מכאן עולה, כי בניגוד לנטען על ידם, הנתבעים כלל לא בדקו את האפשרות של עיקול חשבון הבנק.
בנסיבות אלה אין מנוס אלא לקבוע, כי לא מוצו הליכי עיקול המיטלטלין, התנאים הקבועים בסעיף 8 לפקודת המסים לא התקיימו והבחירה לפעול על פי סעיף 8 לפקודה, תלויה על בלימה.
מכירת הנכס על ידי נתבע 2
התובע טוען נגד אופן מכירת הנכס. לטענתו, נתבע 2 פיצל את הנכס ומכר אותו במחיר הפסד, גרם לו הפסדים ונזקים רבים של אובדן דמי שכירות וירידת ערך משמעותית והותיר אותו עם שטח שיקשה למוכרו כיחידה נפרדת.
הצדדים הגישו חוות דעת שמאיות. מטעם התובע הוגשה חוות דעתה של גב' דנה ניסן (להלן – חוות דעת ניסן). מטעם הנתבעים הוגשה חוות דעתו של מר יעקב בירנבאום (להלן – חוות דעת בירנבאום). משתי חוות הדעת עולה, שבהתאם לצו רישום בפנקס בתים משותפים, תת חלקה 17 מהווה חלק מקומת הקרקע, מתוארת כמחסן בנוי, ששטח רצפתו 9.40 מ"ר. עוד עולה משתי חוות הדעת, שהנכס כולל שתי הצמדות: הצמדה ז' – בשטח של 6 מ"ר, הרשומה כצריף מעץ, לגביה הוצא היתר בנייה לקיוסק (להלן – הצמדה ז'); הצמדה פ' – בשטח של 4.7 מ"ר הרשומה כשטח קרקע (להלן – הצמדה פ') (להלן יחד - ההצמדות) ההצמדות רשומות בתוספת להסכם המצוי משנת 1959, אך התוספת להסכם לא רשומה בפנקס הבתים המשותפים.
לטענת התובע, מכירת הנכס ללא ההצמדות גרמה לו נזק רב כיוון שאין הוא יכול להשכיר את ההצמדות כיחידות נפרדות ושוויין של היחידות בנפרד פחת משמעותית. הנתבעים השיבו, שלא ניתן היה למכור את הנכס כיחידה אחת, כיוון שההצמדות אינן רשומות בבעלותו. בחקירתו הנגדית העיד התובע, שמעולם לא פעל להסדרת רישום בעלותו בהצמדות:
"ש. אתה מעולם לא הסדרת את הרישום של ההצמדות באלנבי?
ת. אני יודע שהמקום הזה קיים מעל 60 שנה, אני לא הלכתי לשום מקום. זו הכלה וזה המקום.
ש. טיפלת או לא?
ת. לא עשיתי כלום. אני לא יודע איך זה עובד בדיוק." (עמ' 20 לפרוטוקול).
לפיכך ומשהתובע לא רשם את ההצמדות, ואלו אינן בבעלותו, טוענים הנתבעים, אין הוא יכול לטעון לנזק ולפגיעה בשווי הנכס בכללותו.
טענת הנתבעים לפיה, רישום העיקול אינו מתבצע על גודל הנכס במטרים, אלא על הנכס עצמו, כפי שמתואר במרשם המקרקעין - מקובלת. פנקסי המקרקעין ופנקס הבתים המשותפים מהווים רשומה מוסדית, שהיא המקור החוקי והרשמי לבעלות בנכס. קיימת הסכמה בין השמאים של הצדדים, שפנקס הבתים המשותפים הוא המקור החוקי לקביעת הבעלות ואין בו רישום של ההצמדות כחלק מהנכס. כפי שהעיד מר בירנבאום:
"ש. להבנתך ההצמדות האלה אכן חלק מהנכס?
ת. להבנתי לא. אני לא מתיימר להיות המפקח ולא משפטן, אבל מה שמחייב להבנתי המקצועית זה עצם הצו עצמו. זה שהופקד במסמכי הטאבו בשנת 59 מסמך שהכותרת שלו תיקון התקנון מבלי שהצו תוקן, אני לא רואה את ההפקדה הזו כהצמדה או כמתן זיקה לנכס." (עמ' 16 לפרוטוקול).
גם בחקירתה הנגדית של גב' ניסן, עולה בעיית הרישום של ההצמדות:
ש. יש בעיה רישומית עם ההצמדות פ ו ז?
ת. נכון.
ש. הן לא רשומות בטאבו?
ת. הן לא רשומות בנסח. בפנקס הבתים המשותפים זה כן רשום. יש צווי תיקון.
ש. אין תיקון לצו רישום הבית המשותף שכולל את?
ת. יש.
ש. את כותבת שלא, מפנה לעמוד 6, סעיף 3 כללי?
ת. יש כן צו תיקון שבעצם מייצר את ההצמדות שלא היו קיימות קודם, זה הצמדות שנוצרו עם הזמן. אתם יכולים לראות בהשתלשלות הצווים שהיה. הצו הראשון היה בשנת 58, מפנה לעמוד 20. אחר כך בא עוד צו ועשה עוד שינויים.
ש. אין צו, הפקידו תוספת להסכם, אבל אין צו מתקן?
ת. אוקיי. אז אני אולי לא מתנסחת נכון.
ש. ניתן צו רישום בית משותף כאשר ההצמדות פ וז' לא מופיעות ב-58?
ת. הן לא היו קיימות בכלל.
ש. הצו הזה לא תוקן
ת. אוקיי.
ש. צו רישום הבית המשותף היחידי שקיים הוא משנת 1958, נכון?
ת. נכון. לעומת זאת התקנונים תיקנו.
ש. אבל הצו עצמו לא תוקן?
ת. נכון.
ש. יש פרוצדורה לתיקון צו שהיא מעין הליך משפטי
ת. אני לא יכולה לענות על זה נכון או לא נכון.
ש. אף פעם לא עסקת בתיקון צו בתי משותפים
ת. לא." (עמ' 30-31 לפרוטוקול).
הנתבעים הוסיפו, שממילא התובע יכול ליהנות משווי ההצמדות על ידי מכירתן כיחידות נפרדות. מר בירנבאום בחקירתו הנגדית טען, שדווקא השכרת ההצמדות בנפרד יכולה להניב לתובע תמורה גדולה יותר מאשר השכרתו כיחידה שלמה אחת:
"ש. אתה מסכים שהנכס בנפרד וההצמדות בנפרד שוות פחות מאשר כיחידה אחת?
ת. אחת ההצמדות בנויה היו ללא היתר. מקבלים עליה שכר דירה. אם נקבע שווי הנכס על פי היוון הכנסות, יש לזה ערך גבוה יותר מאשר כחצר ריקה. כשאני קבעתי את שווי הנכס על בסיס היוון הכנסות קבעתי אותו על בסיס ההכנסות שניתן לקבל לרבות בגין חריגות הבניה. בהנחה שרוצים לתקן את הצו, גם אם היו מתגברים על כל המכשולים שיש, צריך להחתים את כל השכנים והבעלים בבניין לפי החוק, צריך להביא גם תעודת עירייה שהנכס תואם את היתר הבניה ואת זה אף פעם אי אפשר לקבל אלא אם יהרסו את החלקים החורגים מההיתר. בהנחה שניתן היה להצמיד את ז' ופ' לתת חלקה 17, כפוף להכשרת הנכס להיתרי הבניה, היה מתקבל שווי נמוך יותר מהשווי של כל אחת מהיחידות וצירוף השווי ללא ההריסה. כך שאין לי וודאות או די סביר שלו ז' ו-פ היו מוכשרות ומוצמדות שווי הנכס היה נמוך יותר ממה שכתבתי בשומה שהוא שווי תאורטי." (עמ' 17 לפרוטוקול).
על פניו, אין פגם באופן המכירה של הנכס. נתבע 2 הצהיר, שלא פיצל את הנכס, ביצע את כל הפעולות הנדרשות בדין למכירת הנכס בהליך של התמחרות ומכר אותו As Is במחיר העולה על השווי השמאי.
אף על פי כן, התנהלות הנתבעים לעניין הליכי ההמצאה שפורטה לעיל, משליכה גם הליכי מימוש ומכירת הנכס ועל הנזקים שנגרמו לתובע. בהיעדר המצאות כדין, הודר התובע מהליך המכירה של הנכס, ולא יכול היה להביע התנגדותו או לנקוט מהלכים שיכולים היו למקסום התמורה בגין מימוש הנכס. התובע יכול היה לפעול לסיום הליך רישום בעלותו בהצמדות בפנקס בתים משותפים. ניתן להניח, כי לו ידע התובע על הליכי מימוש ומכירת הנכס, היה מביא לידיעת הנתבעים את דבר קיומן של ההצמדות ופועל למקסום התמורה בגין מכירת הנכס. כמו כן, נמנעה מהתובע את האפשרות להציג שמאות סותרת לזו של נתבע 2, בהתאם לתקנה 65(ד) לתקנות ההוצאה לפועל, תש"ם – 1979 (להלן – תקנות ההוצאה לפועל).
תקנות אלה נועדו להבטיח את זכויות החייב בתחום מכירת מקרקעין שלו בידי כונס נכסים:
"זכויות אלו של החייב הינן זכויות מהותיות ולא תנאים טכניים-פורמליים בלבד, קרי, הפרתם בידי הזוכה הינו פגם בהליך המכר היורד לשורשו של עניין, ואין להתעלם ממנו." (בר"ע (מחוזי ת"א) 2244/00 א. מדינה מגרסות ניר בע"מ נ' בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ, פורסם בנבו, 9.7.2001; ראו גם: מאור ודגני עמ' 262).
מהראיות שהוצגו עולה, שנתבע 2 כלל לא הביא בשיקולי המכירה את עניין ההצמדות וכלל לא ברור אם היה מודע לקיומן. הערכת השווי הראשונית, שהציג מר בירנבאום לנתבע 2 בטרם נמכר הנכס (להלן – חוות הדעת הראשונית), נעדרה בירור מקיף לגבי ההצמדות, כלל לא מזכירה או מתייחסת להצמדות ולפיכך, מתעלמת משוויו האמיתי של הנכס. נראה, שנתבע 2 ביצע את מכירת הנכס על בסיס חוות הדעת השמאית מבלי לבצע בדיקה מעמיקה של הנכס ושל ההצמדות לנכס. ההסבר שהציג מר בירנבאום בחקירתו הנגדית לפיו, ההצמדות אינן רשומות ולכן לא משפיעות על הערכת השווי יכולה אמנם להסביר כשל בחוות הדעת הראשונית ובעצם ההערכה הראשונית החסרה, אך היא אינה מרפאת את הפגם בהערכת השווי הראשונה ובכך שהתעלמו מנתונים אלה בפועל בעת מכירת הנכס.
לא ניתן לקבל את טענת הנתבעים, כי מכירת הנכס בחלקו לא פגעה בשווי. ככל שיש צורך בשכירות נפרדת לכל אחת מהיחידות, קיים סיכון טבעי לגבי האפשרות להשכירו, זאת לצד ההוצאות הכרוכות בחיפוש אחר שוכרים לשלושה נכסים שונים. הנתבעים מתעלמים מהאפשרות של קשיים טכניים ופרוצדוראליים הכרוכים בהשכרה של שלושה נכסים מסוג זה, שנוצר בעקבות מכירת הנכס ללא ההצמדות. יתרה מכך, הנתבעים מתעלמים מאופיין הפיזי של כל אחת מהיחידות בנפרד ומכך שכל אחת מהיחידות בנפרד, אינה מגשימה את המטרה לשמה נועדה מלכתחילה כחלק מיחידה שלמה אחת:
"ש. אני אומר לך שהנכס/ההצמדות העומד שימש כמחסן למסעדה שמנותקת ממנו ולא היה חלק מהמסעדה, זה יכול היה לשמש באותה מידה גם מחסן של חנות נעליים או כל חנות אחרת, וזה בעצם הפך להיות מבנה שלמרות שהוא עם הפנים לרחוב הוא משמש כמחסן ותו לא. זאת אומרת שמאחר והוא כבר לא מחובר לחלק שנמכר הוא לא יכול לשמש לממכר מזון באופן שהוא ממקסם את ערכו והוא פונה עם הפנים לרחוב, ולכן הוא הפך להיות מחסן ותו לא ולכן הערך שלו בלי החלק האחורי ירד משמעותית, אתה מסכים איתי?
ת. אני לא מסכים לטענה הזו. הנכס שפונה לרחוב זו הצמדה ז. הצמדה ז שטחה 6 מטר, רוחבה כמטר וחצי, ועומקה כארבעה מטר. בהמשך שלה נמצאת הצמדה פ, ששטחה 4.7 מטר, עם מידות 1.95 על 2.45 – סוף עמוד 3 בחוות הדעת שלי. אנחנו מדברים על נקניק צר וארוך, שיכול לשרת עוברים ושברים, אין תנועה שנכנסת לתוך החנות. אין גם פתח מהחזית להיכנס לתוך החנות, ולכן לו העומק שלו היה יותר עמוק, אין בזה השפעה למתן שירות לתנועה עוברת ושבה ולכן אני לא רואה ההקטנה של הנכס שההצמדות היו שוות יותר לו היו מחוברות לתת חלקה 17.
ש. אבל בחלק האחורי שנמכר שם היתה הארובה יוצאת החוצה מחוץ לבניין, ושם היו כל הדברים האחרים של המטבח שאפשרו לחלק הקדמי, ז', למכור, וכאשר פותחים את הגלילה הסגורה - המחסן, אז אפשר לשרת אנשי עוברים ושבים ברחוב ואז החלק האחורי הוא זה שמאפשר לחלק הקדמי כשיר למטרה הזו, שבלעדיה הוא הפך מחסן סתמי, הרי אי אפשר לשים ארובה בחלק הקדמי שנכנס לבניין, נכון?
ת. אני לא יודע אם היה שם עסק לממכר מזון כמו שאתה טוען. אין לי מושג גם אם יש שם ארובה. עסק לממכר מזון, אני מניח שטעון רישיון עסקי, אז היו מציגים רישיון עסקים הייתי יכול להתייחס לשאלה הזו." (חקירתו הנגדית של מר בירנבאום, עמ' 17-18 לפרוטוקול).
כונס נכסים הפועל במסגרת הליכי הוצאה לפועל לשם מימוש נכס של חייב, צריך לפעול ככל האפשר להגדלת תמורת הנכס בהליך, יעיל מהיר והוגן (דוד בר אופיר, הוצאה לפועל הליכים והלכות, הוצאת פרלשטיין-גינוסר בע"מ, 2013, עמ' 675; להלן – בר אופיר) מן הדברים האמורים עולה, כי אכן בפועל ובהתאם לאופן בו מומש הנכס, קיימת פגיעה בשימוש בו כיחידה אחת שלמה. לאורך השנים פעל הנכס כקיוסק או כדוכן פלאפל והשימוש כמחסן, יכול לפגוע בפוטנציאל הכלכלי הטמון בו.
המסקנה העולה לאור כל האמור לעיל היא, שנפלו פגמים מהותיים בהליך המכירה של הנכס, שהליך המכירה נעשה ללא ידיעתו וללא מעורבותו של בעל הנכס, התובע, ושמכירתו ללא ההצמדות פגעה בפוטנציאל הכלכלי הטמון בו.
מכירת נכס לשם גביית חוב היא מהלך קיצוני אשר יכול לפגוע בזכות הקניין של החייב. לפיכך, הכלל הבסיסי במכירת נכס בהליכי הוצאה לפועל הוא, כי זו צריכה לבצע תוך זהירות מרבית, שלא לפגוע באורח בלתי הפיך ברכושו של החייב. יש לוודא שההליכים ייעשו תוך הקפדה מלאה של הוראות הדין ועל קיום ההליכים בהגינות וביושר (בר אופיר, עמ' 630(3)). בהתאם לכך יש לוודא' כי תינתן לחייב אפשרות סבירה לעקוב אחר פעולות המכירה. מכירת נכס של החייב מבלי לתת לו הזדמנות לחסל את החוב או לנקוט בהליך כלשהו כדי להביע דעתו בעניין המכירה יש בה משום פגיעה בהליכים (שם, עמ' 633).
האם עיקול כספים בחשבון הבנק בוצע כדין
הנתבעת עיקלה את חשבונו של התובע בשנת 2009, לאחר מכירת הנכס ולאחר שהתברר לה, שהתמורה שהתקבלה ממכירת הנכס אינה מספיקה כדי לכסות את חוב התובע.
התובע טוען, שפעולת העיקול בוצעה שלא כדין. כאמור לעיל, בשנת 2003, כאשר התגבש החוב ועמד על סך של 30,870 ₪. במועד זה, כפי שהוסבר לעיל, היה די כסף בחשבון הבנק של התובע ולכן ניתן היה לפרוע את החוב כבר אז (סעיף 52-53 לתצהיר התובע). התובע טוען לפגם בהתנהלות הנתבעת, שבחרה שלא לעקל את החשבון ותחת זאת השתהתה בהליכי הגביה ובכך גרמה לצמיחת החוב לכדי סכום של מאות אלפי שקלים.
התובע מתמקד בסיכומיו בנזק שנגרם לו עקב הליכי המכירה של הנכס (סעיפים 65, 86 לסיכומיו). זאת ועוד, אין די בראיות שהוצגו על ידי שני הצדדים, וספק אם זו הערכאה המתאימה לכך, כדי לקבוע ממצאים לגבי גובה חוב הארנונה הנטען על ידי הצדדים. לפיכך, לא תינתן החלטה אופרטיבית בעניין זה.
סוף דבר
המסקנה העולה מהמפורט היא, שהנתבעים התרשלו בהליכי הגביה והמכירה של הנכס. המסקנה אינה נובעת אך ממשלוח דרישות תשלום לכתובת בה לא התגורר התובע, אלא מהעובדה הנלמדת מהעדויות והראיות, שהנתבעים ידעו, כי התובע אינו מתגורר בארץ ואף על פי כן המשיכו לשלוח מסמכים לאותה כתובת.
זאת ועוד, הנתבעים פעלו למימוש הנכס, תוך שהם חוסים תחת החלטות ראש ההוצאה לפועל, אשר קיבל אותן על בסיס מידע חלקי וחסר ומבלי שפרשו בפניו את התמונה המלאה בדבר ידיעתם על הימצאות התובע בחו"ל או על דרכים נוספות בהן ניתן ליצור עמו קשר. בכך, הנתבעים מנעו מהתובע את זכויותיו במסגרת הליכי המכירה של הנכס ומנעו ממנו להשפיע על הליכים אלה וכפועל יוצא, פגעו בזכות הקניין שלו.
על פי חוות הדעת מטעם התובע, עקב מכירת הנכס, באופן בו נעשתה, נגרם לו נזק בסך של 283,000 ₪ (עמ' 28 לחוות הדעת). על פי חוות דעת זו, שווי הנכס לפני המכירה היה 353,000 ₪. עקב המכירה ירד ערכן של ההצמדות לסך של 70,000 ₪. לפיכך, הנזק שנגרם לתובע מגיע לסך של 283,000 ₪. חוות הדעת מטעם הנתבעים מציגה אומדן של 290,000 ₪ לגבי שווי הנכס, כולל ההצמדות. כאשר שווי ההצמדות בלבד מוערך בסך של 210,000 ₪, ושווי הנכס שנמכר 80,000 ש"ח. הערכה זו מעצימה את מחדל המכירה. כונס הנכסים מכר חלק מהנכס ששוויו 80,000 ₪ והתעלם מהחלק הארי, ששוויו 210,000 ₪.
לא ניתן לקבל את חוות הדעת מטעם הנתבעים, שכן אין זה מתקבל על הדעת, שלא חל שינוי בדמי השכירות ובשווי ההצמדות לאחר מכירת הנכס העיקרי. יחד עם זאת, לא ניתן לקבל את חוות הדעת מטעם התובע במלואה, שכן חישוב שווי ההצמדות נעשה על בסיס דמי שכירות בסך של 1,000 ₪, כאשר הן מושכרות בפועל בסך של 1,500 ₪, גם אם מדובר בשוכר "מיוחד".
משנמצא, כי נפלו פגמים מהותיים בהליך המכירה של הנכס, התובע זכאי לפיצויי שווי ערך לנזק שנגרם לו, עקב המכירה. שווי הנכס קודם למכירה עמד על סך 353,000 ₪. שווי ההצמדות לאחר המכירה עומד על סך 210,000 ₪. זאת בהתעלם מהפחתת דמי השכירות שביצעה גב' ניסן ללא הסבר מניח את הדעת ומההפחתה "בגין סחירות ורישום", שכן בעניין זה לא השתנה דבר לאחר המכירה. לפיכך, התובע זכאי לפיצוי בסך של 143,000 ₪ (353,000 פחות 210,000 ₪).
הנתבעים ישלמו לתובע, יחד ולחוד, סך של 143,000 ₪, בתוספת מע"מ כדין ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין, החל מיום 1.11.2010 ועד לתשלום המלא בפועל.
בנוסף, הנתבעים ישלמו לתובע, יחד ולחוד, את האגרות ששולמו על ידו וכן יישאו בעלות שכר המומחים מטעמו, בכפוף להמצאת קבלה או חשבונית ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין מתאריך החשבונית ועד למועד התשלום לתובע.
הנתבעים ישלמו לתובע, יחד ולחוד, שכר טרחת עו"ד בסך של 45,000 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין, החל מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.
ניתן היום, י"ג אדר ב, תשע"ו, 23 מרץ, 2016, בהעדר הצדדים.
