אברהם נ' דגן ואח'

רקע

1. התובעת, גב' נועה אברהם (להלן: הקונה) רכשה בית (להלן: הבית) ברחוב היסמין בצור הדסה מהנתבעת 1. הנתבעת 2, גב' דגנית כץ (להלן: המוכרת) היא בתה של הנתבעת 1 אשר טיפלה בפועל במכירת הבית ובאחזקתו עובר למכירה. בין הצדדים נכרת הסכם מכר (להלן: ההסכם) ביום 29.7.2021 ולפיו הבית נמכר לקונה תמורת 3,500,000 ₪. בבית שתי קומות. בעת מכירת הבית ועד למסירתו לקונה היה הבית מחולק לשתי יחידות נפרדות (יחידה בכל קומה עם כניסה חיצונית לקומה השניה) אשר הושכרו לדיירים שונים.

    

2. לטענת הקונה, בבית ליקויים רבים אשר הוסתרו ממנה לפני כריתת ההסכם. טענות הקונה נוגעות לליקויים פיסיים הנוגעים בעיקר לרטיבויות ולליקויים תכנוניים הנוגעים לחלקים בבית שנבנו לטענתה באופן לא חוקי.

    

3. במסגרת בקשת סעד זמני ביקשה הקונה שימונה מומחה בתחום האיטום אשר יבחן את הגורמים לרטיבות בבית. המהנדס גיל וינלס (להלן: וינלס) מונה כמומחה מטעם בית המשפט ובהמשך בחן את כלל טענות הקונה. הקונה הגישה מספר חוות דעת מטעמה. המוכרת הגישה חוות דעת אחת אשר לא נערכה לצורך ההליך המשפטי.

    

4. התובעת העמידה את הסעד הכספי הנתבע על סך 900,000 ₪. כפי שיפורט להלן, דין התביעה, על כל ראשיה, להידחות.

    

   דיון והכרעה

    

   תשתית נורמטיבית

    

5. בסעיף 16 לחוק המכר, התשכ"ח-1968 (להלן: החוק) נקבע באשר להעלמת אי התאמה בממכר כך:

    

   "היתה אי-ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן בעת גמירת החוזה ולא גילה אותן לקונה, זכאי הקונה להסתמך עליה על אף האמור בסעיפים 14 ו-15 או בכל הסכם, ובלבד שנתן למוכר הודעה עליה מיד לאחר שגילה אותה."

    

6. בהתאם לאמור בעניין 'עיני' (ע"א 8068/11 עיני נ' שיפריס (11.2.2014)), "לא נדרשת ידיעה ממשית מצִדו של המוכר על אודות אי-ההתאמה, [] די בהוכחת יסוד נפשי של רשלנות על מנת לחייב את המוכר באחריות מלאה כלפי הקונה" (פסקה 12 לחוות דעתו של כב' השופט (כתארו אז) נ' סולברג). הענקת הבכורה לעיקרון "יזהר המוכר" נובעת בעיקר מפערי המידע שבין המוכר לקונה באשר לממכר.

    

7. את התנהלות המוכר יש לבחון לפי אמות מידה הנוגעות ליסוד נפשי של רשלנות, כדלקמן (רע"א 7642/97 שטרית נ' נוסבאום, פ"ד נג(3) 516, 526 (1999)):

   "לפנינו יסוד של התרשלות, כלומר הכוונה היא לעובדה שאדם סביר היה יודע אותה באותן הנסיבות"

    

8. בסעיף 12 לחוק נקבע באשר לידיעת הקונה על אי ההתאמה כך:

   "אין הקונה זכאי להסתמך על אי-התאמת הממכר כאמור בסעיף 11 (להלן – אי-התאמה) אם ידע עליה בעת גמירת החוזה."

    

   בעניין 'עיני' נקבע (בפסקה 11 שם) כי "רק ידיעה ממשית של הקונה על אודות אי-ההתאמה תספיק כדי להחריג את תחולתו של סעיף 16 לחוק המכר; רשלנות, ואפילו רשלנות חמורה, מצִדו, אין בה די כדי להציל את המוכר".

    

9. בסיכום, הוראת סעיף 16 לחוק המטילה את האחריות על המוכר היא הוראה קוגנטית. ככל שהמוכר ידע או שהתרשל ביחס לגילוי אי התאמה בממכר מוטלת עליו האחריות לכך אף אם הקונה התרשל בבדיקת הממכר או שנטל על עצמו התחייבות חוזית נוגדת, כמו התחייבות לשאת בסיכון של אי התאמת הממכר. חריג לכללים אלו הוא מקרה בו לקונה הייתה ידיעה ממשית על אי ההתאמה. במקרה כזה, בהתאם לסעיף 12 לחוק, תחול עליו האחריות לאי ההתאמה אף אם גם המוכר ידע עליה.

    

10. יש אפוא לבחון האם המוכרת ידעה או צריכה הייתה לדעת על הכשלים הרלוונטיים, ומנגד, האם לקונה הייתה ידיעה ממשית על אותם כשלים. בחינה זו תיעשה על רקע ניתוח ההסכם, הטיוטות שקדמו לו ויתר הנסיבות.

     

    הסכם המכר

     

11. בפתיח להסכם נקבע כך:

     

    "והואיל והמוכר מצהיר, כי בקומה הראשונה של הנכס הייתה קיימת בעיה של רטיבות. הוכנה חוות דעת של בעל מקצוע לעניין הליקויים, ובוצעו תיקונים של הליקויים בהתאם לחוות הדעת. נזילת מים בצנרת של מכונת הכביסה המצויה בקומה השניה של הנכס. בנוסף, חדירת מי גשמים/רטיבות בחלק התחתון של הקירות (להלן: ליקויים). הנזילה בקומה השניה תוקנה על ידי בעל מקצוע והבעיה נפתרה ולא ידוע למוכר כי קיימת בעיה נוספת של נזילה בקומה השניה של הנכס. כמו כן, לאור הבעיה של חדירת מי הגשמים/רטיבות בקומה הראשונה של הנכס, בוצעה חפירה ואיטום מסביב לקירות הרטובים בנכס. כמו כן, המוכר מצהיר, כי עדיין נותרה לחות באזורים מסוימים ברצפה של הקומה הראשונה ובתקרה של הקומה הראשונה כתוצאה מהליקויים שתוקנו, וידוע לקונה, כי הלחות שנותרה מצויה בתהליך התייבשות. המוכר מצהיר, כי לא ידוע לו כי קיימים ליקויים נוספים בנכס".

     

12. בסע' 4.3 להסכם, במסגרת הצהרות הקונה הוצהר כך (ההדגשות הוספו):

     

    "הקונה מאשר, כי בדק את הנכס טרם חתימתו על הסכם זה בין בעצמו ובין על ידי בעל מקצוע, ועל אף שידוע לו, כי היו קיימים ליקויים של רטיבות כמפורט לעיל (אשר תוקנו) וכיום עדיין קיימת לחות ברצפת הנכס הוא החליט לרכוש את הנכס במצבו AS IS יחד עם הליקויים הנ"ל ועל אחריותו בלבד, וכי לא יבוא בטענות כלשהן כלפי המוכר ..."

     

13. נוסח זה הוא פרי משא ומתן שנוהל על ידי באי כוח הצדדים ואשר בא לידי ביטוי בטיוטות שהוחלפו ביניהם. בטיוטה הראשונה שהועברה נכתב כי הקונה מודעת ל"בעיית רטיבות/חדירת מי גשמים" ברצפת הבית והיא משחררת את המוכרת מכל אחריות לכך. בטיוטה השניה הוסף כי מעבר לליקויים האמורים לא ידוע למוכרת על ליקויים נוספים הנוגעים לרטיבות כמו גם על פגמים אחרים בבית.

     

14. בטיוטה השלישית הוסף כי הליקוי בקומה הראשונה תוקן בהתאם לחוות דעת שהוכנה על ידי בעל מקצוע. כן נכתב כי הלחות שנותרה מצויה בהליך התייבשות. בטיוטה הרביעית פורט כי אותו תיקון היה בדרך של חפירה ואיטום מסביב לקירות הרטובים בבית.

     

15. חוות הדעת שהוזכרה בפתיח להסכם ("הוכנה חוות דעת של בעל מקצוע לעניין הליקויים, ובוצעו תיקונים של הליקויים בהתאם לחוות הדעת") נערכה על ידי המהנדס איתן רפאלוב (להלן: רפאלוב) אשר באותה עת עבד עבור חברת 'בדק בית המקורי'. על רקע הפניית ההסכם לחוות דעת רפאלוב יש לבחון את תוכנה. חוות דעת זו (להלן: חוות דעת רפאלוב או חוות הדעת הראשונה) הועברה לקונה לפני חתימת ההסכם.

     

    חוות דעת רפאלוב

     

16. חוות דעת רפאלוב הוזמנה על ידי המוכרת ונמסרה לה ביום 17.2.2021. חוות דעת זו אינה מפורטת ואינה מדויקת. רפאלוב עצמו ציין ביחס לחוות דעתו כך: "אני זוכר את חוות הדעת אבל היא מאוד לא מסודרת. זה דוחות שהייתי עושה פעם" (עמ' 69 שו' 31 לפרוטוקול). בחוות הדעת (תחת הכותרת "ממצאים") מפורטים גילויי רטיבות במקומות רבים בבית.

     

17. תחת הכותרת "מסקנות" צוין (בסע' 2 שם) כי "התיקון צריך להתמקד ברצפת הדירה העליונה". אציין כי הכשל הנוגע לאזור זה תוקן והעיסוק בו מוצה (להלן). בהמשך צוין (בסע' 4 שם) כי "התיקון יכלול תיקון הנזילה הקיימת בדירה (כולל בדיקת לחצי מים, שלמות מערכת דולחין)" וכן (סע' 5 שם) כי "תיתכן גם חדירת מים דרך קירות החוץ עקב חוסר באיטום תקין (במידה ולא יתגלו נזילות)". תחת הכותרת "סיכום הפרק" צוין כי "יהיה צורך לבצע בדיקה יסודית של הצנרת ואטימת האזורים הרטובים ע"י איש מקצוע ותיקונם בהתאם.".

     

18. בהמשך (לאחר המילה "הערה") הוערכה עלות התיקון בכ-20,000 ₪ תוך שצוין כי "במידה והתיקון אינו יהיה מוצלח יהיה צורך בתיקונים נרחבים בכל שטח הגג, הדירות כשלעצמם". עלות צביעת הבית לאחר התיקונים (כולל פינוי פסולת וניקיון) הוערכה כסך נוסף של 10,000 ₪. בסך הכל הוערכה עלות התיקונים (בתוספת הוצאות בלתי צפויות, פיקוח ובתוספת מע"מ) כסך של 40,365 ₪.

     

19. חוות הדעת אינה מתווה את הדרך לטיפול בממצאי הרטיבות שנמצאו בבית. בהינתן כך, בשונה מעצם חובת המוכרת לתיקון הליקויים הנגזרת מהצהרתה על כך בהסכם, הרי שמחוות דעת רפאלוב לא נגזרת שיטה מסוימת לפיה היה על המוכרת לתקן את הליקויים.

     

20. אינני מקבל את טענת רפאלוב לפיה כביכול הזמינו אותו לצורך בדיקת נזילות בלבד (עמ' 62 שו' 20). כאמור, בחוות דעתו התייחס רפאלוב לרטיבויות בחלקים שונים בבית ועמד גם על האפשרות לחדירת מים דרך קירות החוץ בשל כשל באיטום (סע' 5 לפרק המסקנות). רפאלוב נשאל על כך (בעמ' 69 שו' 27) וענה בהאי לישנא:

     

    "ש. לאחר מכן בסעיף 5 למסקנות "יתכן גם חדירת מים דרך קירות החוץ עקב חוסר באיטום". זאת אומרת שאנחנו לא מדברים רק על נזילה אלא בדקת גם רטיבות בקומת הקרקע.

    ת. אני לא זוכר.

    ש. אתה יכול להסתכל בחוות הדעת.

    ת. אני זוכר את חוות הדעת אבל היא מאוד לא מסודרת. זה דוחות שהייתי עושה פעם."

     

21. מסקנה זו עולה גם מהתכתבות אותנטית בין המוכרת לדייר ששכר את הקומה התחתונה, מר דורון עדיקא (להלן: דורון), עובר להגעת רפאלוב לבדיקת הבית (עמ' 842 לתצהיר המוכרת, התכתבות מיום 12.2.2021 שעה 10:11) וכדלקמן:

     

    "בוקר טוב דורון. אורן דיווח לי על הרטיבות הנוספת. פניתי לחברה שמאתרת באמצעות מצלמות טרמיות את מוקד הרטיבות. הם ייצרו איתך קשר לתיאום"

     

22. ברי אפוא שתכלית הבדיקה הייתה לפתור את בעיית הרטיבות, יהא אשר יהא מקורה. הטענה לפיה כביכול מלכתחילה נפל פגם בחוות דעת רפאלוב אשר שורשו בהגבלת תכולת חוות הדעת על ידי המזמינה (המוכרת) עלתה לראשונה על ידי רפאלוב בשיחותיו עם הקונה אחרי שקיבלה את החזקה בבית ולאחר שהוזמן על ידה לתת חוות דעת נוספת. על חוות דעתו השניה (חוות הדעת נערכה מטעם חברת 'בוני העמים' בה רפאלוב שותף כיום. להלן: (חוות דעת 'בוני העמים' או חוות הדעת השניה) ועל נסיבות הזמנתה יורחב בהמשך.

     

23. בשלב זה אציין כי נראה שהקונסטלציה שנוצרה במפגש עם הקונה העמידה את רפאלוב בקונפליקט. מצד אחד הוא לא רצה לוותר על עריכת חוות דעת נוספת. יתרה מכך, כפי שהקונה טרחה להציג בפניו מיד בתחילת פגישתם הראשונה, לכאורה שירותיו עשויים היו להתרחב גם לביצוע שיפוץ בבית (עמ' 267 שו' 5 לתצהיר הקונה). מצד שני, תוכן חוות הדעת הראשונה שערך עמד בסתירה לציפיית הקונה ממנו.

     

24. לפי חוות הדעת הראשונה היקף הכשלים בבית היה מצומצם ואילו הקונה הזמינה אותו על מנת להיערך לתביעה רחבת היקף כנגד המוכרת. ככל שחוות הדעת הראשונה מהימנה נפגעת טענת הקונה לפיה הוסתר ממנה מצבו האמיתי של הבית. על רקע זה ניתן להבין את טענתו המופרכת של רפאלוב לפיה כביכול המנדט שניתן לו נגע לאיתור נזילות בלבד כך שכביכול חוות הדעת הראשונה אינה משקפת את המצב באותה עת לאשורו.

     

25. כאמור, יש לבחון האם המוכרת ידעה או היה עליה לדעת על אי ההתאמות הנטענות ובמקביל יש לבחון האם לקונה הייתה ידיעה ממשית אודותיהן. ניתוח אפשרויות אלה ייערך באופן קונקרטי ביחס לכל ליקוי או אי התאמה הן במישור הפיסי והן במישור התכנוני. כבסיס לניתוח זה אפתח בניתוח אומד דעת הצדדים בעת כריתת ההסכם באשר למצבו הפיסי של הבית.

     

     

    אומד דעת הצדדים – מצבו הפיסי של הבית מושא העסקה

     

26. הבית נבנה בשנת 1990 ובמשך שנים רבות גרו בו שוכרים. הבית לא הוצג כבית משופץ, ולהיפך. כך במסרון בו בישר המתווך בין הצדדים בעסקה, מר איציק ברזאני (להלן: המתווך), לקונה כי מבחינת המוכרת ניתן לסגור עסקה נכתב כך (עמ' 25 לתצהיר הקונה):

     

    "בוקר אור, אפשר לסגור עסקה ביסמין ב-3.5, הבית נמכר במצבו הנוכחי, as is, ... האם להתקדם עם עורכי הדין?" (הודעה מיום 7.7.2021).

     

27. כפי שינותח להלן, שני הצדדים להסכם התייחסו לעסקה כאל מכירת בית ישן בהינתן כוונת הקונה לשפצו מן היסוד. מסקנה זו משמשת כרקע לדיון ואינה ממצה אותו.

     

28. על כוונות הקונה לבצע שיפוץ בבית העיד עו"ד דיין, אשר ייצג אותה בעסקת קניית הבית, כדלקמן (עמ' 39 שו' 11):

     

    "ש. אתה יכול להגיד מה היתה הכוונה של הקונה מלכתחילה?

    ת. לשפץ את הבית. אני לא יודע איזה רמת שיפוץ אבל כשאני אמרתי לה שזה לא בית שהיא נכנסת אליו עם המזוודות היא אמרה לי שהם יעשו שיפוץ אבל היא יודעת שהליקויים שתיארתי לה תוקנו.

    ש. מפנה לעמ' 407. מלכתחילה דובר על זה שהנכס הולך לשיפוץ, שזה לא נכס חדש אלא נכס עם בעיות, ובלאו הכי היא רצתה להביא בעל מקצוע.

    ת. אני רואה את החיבור בין ההערה של לבין מה שמחקת לי."

     

    בשאלה האחרונה הופנה עו"ד דיין להערה של מייצג המוכרת בעסקה על גבי טיוטת ההסכם החמישית (עמ' 407 לתצהיר המוכרת) בה נכתב כך:

     

    "המוכרת אינה יכולה להתחייב לעניין ליקויים שאינם ידועים לה... מעבר לכך, הקונים הולכים לבצע שיפוץ של הנכס באמצעות בעלי מקצוע ..."

     

29. המתווך העיד על כוונת הקונה לשפץ את הבית בתצהירו תוך שהפנה גם לתכתובות בינו לבין הקונה. כך, מייד לאחר שראתה את הבית בפעם הראשונה (ביום 29.6.2021) ביקשה הקונה לבוא פעם נוספת עם איש מקצוע לצורך הערכת הנדרש לשיפוץ. למחרת ביקשה מהמתווך המלצה על אדריכלית לצורך שיפוץ. הדבר עלה הן בהודעות כתובות (מיום 30.6.2021) והן בהודעה קולית (מיום 7.7.2021) בה ציינה כך:

     

    "היי איציק, ביקשתי ממך כבר כמה פעמים אדריכלית מקומית בצור הדסה, אני רוצה גם בשביל, אה, לשאול אותה על היתר שם בקינמון ... גם לקינמון ובעיקר, בעיקר ליסמין שצריך שיפוץ."

     

30. יש לדחות את טענת הקונה (עמ' 41 שו' 17) לפיה בהודעות הכתובות מיום 30.6.2021 החליפה כביכול בהתייחסותה בין הבית ברחוב היסמין לבין הבית ברחוב קינמון או לבית ברחוב טללים [במקביל להתעניינות בבית דנן ברחוב היסמין התעניינה הקונה ברכישת בית נוסף ברחוב קינמון או ברחוב טללים באותו ישוב]. הקונה ביקשה להיתלות בכך שבהודעות הכתובות כתבה ביחס לבית ביסמין "מקווה שלא טועה בשם הרחוב". אלא שמן ההודעה הקולית דלעיל ברי כי מדובר בחיפוש אדריכלית לצורך שיפוץ בבית דנן וממילא ברור כי מדובר בשיפוץ משמעותי.

     

31. עוד העיד המתווך (סע' 10 לתצהירו) כי הקונה ביקשה להקדים את מועד הפינוי שהוצע (חודשיים מחתימת ההסכם) על מנת לבצע שיפוץ לפני החורף. כן ציין (שם) כי גם לאחר חתימת ההסכם ביקשה להקדים את המסירה בפועל מאותה סיבה.

     

32. הדברים באו לידי ביטוי בתכתובות בין המתווך למוכרת. ביום 14.7.2021 כתב למוכרת (עמ' 892 לתצהיר המוכרת): "זמן הפינוי קריטי בגלל שנדרש שיפוץ ארוך". בתגובה לשאלת המוכרת ("מה הם רוצים זמן פינוי") ענה: "סביב חודשיים, חוששים להיכנס לשיפוץ לקראת החורף בגלל נושא הרטיבות".

     

33. בעדותו ציין את הדברים הבאים (עמ' 54 שו' 21):

     

    "היא ביקשה ממני אדריכלית שתבוא ותעזור לה. היא אמרה לי שיש דברים שלא מפריעים לה כי היא שיפצה את הבית שלהם בשחל. היא הראתה לי את הבית שלהם בשחל. היא כן חשבה שהיא רוצה לשפץ ולסדר אותו ויש להם יכולת מדהימה של שיפוץ. הבית הזה הלך לעבור ריפרש."

     

34. הקונה אכן יצרה קשר עם אדריכלית, גב' ליאת אבואדנה כהן (להלן: האדריכלית), לאחר שרכשה את הבית דנן. ביום 22.10.2021 כתבה הקונה לאדריכלית כך: "שלום ליאת, אנחנו זקוקים לרישוי להרחבה ותכנון פנים של בית שרכשנו בצור הדסה הוותיקה". בהמשך (ביום 27.10.2021) כתבה הקונה לאדריכלית: "מזכירה לך לגבי קו בניין". האדריכלית ענתה כך: "לפי התכנית הסרוקה הישנה קו בניין 8.6 מ' ניתן לבצע תוספת דרומית ללא בעיה!".

     

35. בעדותה (עמ' 45 שו' 14) ציינה האדריכלית את מצב הבית ואת התעניינות הקונה בשיפוצו והרחבתו, כדלקמן:

     

    "ש. ראית משהו חריג?

    ת. זה צרך שיפוץ וטיפול.

    ש. לפי התרשמותך בלבד, מה היתה הכוונה שלה מלכתחילה? לעבור לגור בבית אז איז? לשפץ?

    ת. הם שאלו הרבה שאלות. או להוסיף או להרחיב או להרים את הגג או להיכנס ולעשות תוך כדי או לעשות ואחר כך להיכנס. ... זה נכס שצריך להתעסק איתו לפני שנכנסים."

     

36. ביום 14.12.2021 פנתה הקונה למועצה האזורית מטה אפרים בדוא"ל בבקשה להפחתת תשלומי ארנונה וכתבה כך:

    "... הבית עומד בפני שיפוץ מסיבי בכל חלקיו ובזמן זה כמובן, לא נגור בו..."

     

    בעדותה (עמ' 41 שו' 2) טענה כי היה זה רק בדיעבד, נוכח גילוי מצבו העגום של הבית. נוכח המפורט בפרק זה קשה לקבל זאת.

     

37. בשיחתה של הקונה עם רפאלוב על שיפוץ הבית (להלן) נכנסה היא לרזולוציה גבוהה של אופן השיפוץ המתוכנן ועסקה, למשל, בשאלת החלפת מרצפות או הדבקה, כדלקמן (עמ' 333-334 לתצהיר הקונה):

     

    "איתן: כן. את מעדיפה ריצוף או פרקט

    נעה: לא אוהבת, ריצוף.

    ...

    איתן: הדבקה מעל או פירוק?

    נעה: פירוק.

    איתן: כי פירוק מייקר.

    נעה: אבל אמרת שאתה רוצה להחליף צנרת.

    איתן: אפשר לפתוח נקודתית. באזורים שעוברת הצנרת לתלוש"

     

38. הקונה אכן קידמה את שיפוצו של הבית ואת הרחבתו באופן משמעותי בעת האחרונה, כפי שעולה מתמונות של הבית (עמ' 500-525 לתצהיר המוכרת) ומבקשת היתר שהגישה הקונה (נ/1, נ/2). יש לדחות את טענות הקונה כי קבלן השיפוצים ששכרה החל בהרחבת הבית על דעת עצמו ובניגוד לדעתה וכי האינטרס שלו לעשות זאת היה כי עבודתו תומחרה לפי שעות, וכדלקמן (עמ' 37 שו' 2):

     

    "בסופו של דבר מצאנו קבלן במחיר שחשבנו שנוכל לעמוד בו שאמר שיעשה גם את התיקונים של האיטומים ולאחר מכן הוא היה אמור לעשות תוספת לבית של סגירת מבואה וממ"ד אבל הובהר לו מראש שזה צריך להיעשות לאחר הליך תכנוני. בשלב הזה הגענו אל הבית זמן קצר אחרי שהוא התחיל לעבוד והיינו המומים לגלות שהוא עשה בכניסה דברים שדורשים היתר וזה בניגוד להשבת גג הרעפים לקדמותו. ...

    ת. הסדר התשלום איתו היה מאוד חלמאי. שילמנו לו לפי שעות של עבודה. זאת הסיבה שתוך זמן קצר מאוד הוא סולק מהאתר."

     

    טענות אלה מופרכות על פניהן ולמצער מצריכות חיזוק בראיות, שלא הובא.

     

39. המסקנה היא שהקונה קנתה מלכתחילה את הבית על מנת לשפצו באופן יסודי ולהרחיבו וממילא אין לקבל את טענתה כי ביקשה לערוך בבית שיפוץ מינורי בלבד (עמ' 44 שו' 7). עובדה זו לא הוסתרה והמוכרת הייתה מודעת לה וממילא הייתה לכך השפעה על התנהלותה.

     

40. מעבר לכך, כפי שעולה מן הראיות, הקונה לא חסכה במאמצים על מנת להגיע בעצמה לכל פיסת מידע רלוונטית לעסקה ולנכס – הן לפני חתימת ההסכם והן לאחריו. כך, לפני חתימת ההסכם ביקשה את מספר הטלפון של הקבלן שביצע את האיטום בקומת התחתונה ובהמשך שוחחה עמו. לאחר חתימת ההסכם שוחחה ארוכות עם כל אחת מן הנפשות הפועלות: הדיירים דורון ועדן, רפאלוב (להלן בהרחבה), החשמלאי יבגני שטיפל בבית והאינסטלטור מרדכי (מורדי) ביטון. עם חלק מהם שוחחה מספר פעמים. בשיחות אלה ביקשה לדלות מידע, לעתים באופן מניפולטיבי, תוך שהקליטה את השיחות ללא ידיעת בני שיחה [תמלילי השיחות הוגשו על ידה]. ממילא ניתן להניח כי נושא הרטיבות אשר נשקף מקירות הבית לא נעלם מעיניה והיא עשתה את כל שיכולה הייתה על מנת לקבל את המידע הרלוונטי.

     

41. מכאן, לבחינה פרטנית של טענות הקונה לאי התאמות של הממכר למצג החוזי. ההתייחסות תחולק לשני פרקים – ליקויים פיסיים וליקויים תכנוניים.

     

    א. ליקויים פיסיים

    כללי

     

42. בשלבים שונים הופיעה בבית רטיבות בשלושה מוקדים: בתקרת הקומה התחתונה; בקירות הקומה התחתונה; בקומה העליונה בשל חלחול מים מגג הבית. אקדים ואציין כי מקור הרטיבות בתקרת הקומה התחתונה אותר ותוקן ואין מחלוקת באשר למוקד רטיבות זה. בשלב הראשון (בעת שהקומה העליונה הייתה מאוכלסת) נבעה אותה רטיבות מחור בקופסת ביקורת של מערכת ניקוז המים ברצפת הקומה העליונה אשר תוקן (ראו תצהיר האינסטלטור מרדכי ביטון ועדותו בעמ' 30-31). לאחר שפונתה היחידה העליונה התחדשה הרטיבות בשל אי סגירה מלאה של הצינור המספק מים למכונת הכביסה. תקלה זו תוקנה על ידי אינסטלטור שנשלח מחברת הביטוח שביטחה את מבנה הבית. יש אפוא לבחון את האחריות לרטיבות בשני מוקדים.

     

    א.1. רטיבות בקומה התחתונה

    א.1.א. רטיבות בקומה התחתונה – סקירת הליקוי

     

43. בהתאם לחוות דעת וינלס (בעמ' 11) הכשלים שהביאו לרטיבות בקומה התחתונה נובעים משני גורמים - היעדר ניקוז נאות של מי הגשמים אשר ניגרים על הקרקע בחצר הבית וחודרים לבית וחדירת מי גשמים דרך סדקים בקירות החיצוניים. את הסדיקה בקירות ייחס וינלס לשקיעת המבנה כתוצאה מבניה לא נכונה.

     

44. באשר לניקוז, הפתרון שהותווה על ידי וינלס הוא ביצוע עבודות פיתוח בהיקף הנכס להרחקת המים החוצה. וינלס פירט בעדותו (עמ' 14) כי אף שבוצע איטום בדרך של חפירה, מריחת חומר איטום ויציקת חגורת בטון מסביב למבנה הרי שיש להשלים זאת באמצעות ניקוז המים בדרך של חפירת תעלות מסביב לבית ומילוין ב'אגרגט' על מנת שמי הגשמים ינוקזו לעומק הקרקע שלא בצמוד לבית.

     

45. עבודות האיטום בוצעו על ידי קבלן בשם אוסמה (להלן: הקבלן או קבלן האיטום). כמחצית מהיקף הבית נאטמה בדרך האמורה בחודש 10/2020 (עמ' 83 שו' 31, כך עולה גם מההתכתבויות בין המוכרת לדורון). המחצית השניה בוצעה בחודש 04/2021 או 03/2021 (למשל בסע' 5 לתצהיר דורון), לאחר חוות דעת רפאלוב.

     

46. ביחס לסדקים הומלץ (סע' 10.2 לחוות הדעת) לחזק את הקירות באמצעות 'עמודוני' בטון אותם יש לצקת בתוך הקירות (לאחר חציבת חללים לשם כך). כן הומלץ על סגירת הסדקים ולאחר מכן טיוח של קירות החוץ. וינלס הבהיר (בעדותו בעמ' 14 שו' 28; חוות דעתו בסע' 10.2) שאין צורך בטיפול ביסודות עצמם מעבר לחיזוק הקירות כאמור ולהרחקת המים מהיסודות באמצעות חפירת תעלות כדלעיל.

     

    א.1.ב. רטיבות בקומה התחתונה - מודעות או רשלנות המוכרת

     

47. בנוגע לקומה התחתונה מבקשת הקונה להיתלות בכך שהקבלן שביצע את העבודה הוא תושב שטחים שאינו מקצועי. הטענה כי הקבלן אינו מקצועי לא הוכחה. הקונה לא ביקשה להזמין את הקבלן לעדות וממילא אין סיבה להניח כי מדובר בגורם בלתי מקצועי בעליל, כך שכביכול עצם הזמנתו לעבודה מלמדת על מודעות לטיב הנמוך של אותה עבודה.

     

48. מן הנתונים האובייקטיביים עולה כי לאחר הפעם השניה בה בוצעו עבודות על ידי קבלן האיטום רמת הרטיבות הייתה במגמת ירידה. עובדה זו באה לידי ביטוי בפער שבין נתוני המדידות של רפאלוב בשתי הבדיקות שערך (ראו בעמ' 67-68 לפרוטוקול ובשתי חוות הדעת). במדידתו בחודש 02/2021 עובר לעריכת חוות דעתו הראשונה נמדדו על ידו ערכי רטיבות גבוהים מאשר במדידתו עובר לעריכת חוות דעתו השניה (חוות דעת 'בוני העמים') בחודש 12/2021.

     

49. דורון ציין בעדותו (עמ' 59 שו' 12) כי אף שנותרו סימני רטיבות לא ידע האם הבעיה נפתרה (שכן לדבריו "לרטיבויות לוקח זמן להתייבש ואם יש סימן של רטוב אז אתה לא ממש יודע"). ממילא לא ניתן להקיש מהעובדה שהמוכרת ויתרה לו בשלב מסוים על דמי שכירות כי באותה שלב ידעה שהכשל לא נפתר. המסקנה היא כי לא הוכח שהמוכרת ידעה על כך שתיקון הרטיבות בקומה התחתונה לא צלח.

     

50. נותר אפוא לבחון האם המוכרת צריכה הייתה לדעת על קיום הרטיבות בקומה התחתונה. כמפורט לעיל, נושא הליקויים עלה במסגרת המשא ומתן בין הצדדים והליקויים שהיו ידועים למוכרת הוגדרו בהסכם. באשר לליקויים שלא היו ידועים לה הובהר על ידה תוך כדי המשא ומתן, באמצעות בא כוחה, כי "המוכרת אינה יכולה להתחייב לעניין ליקויים שאינם ידועים לה... (עמ' 407 לתצהיר המוכרת). היינו, בחלוקת הסיכונים ההסכמית נטלה על עצמה הקונה את הסיכונים הנוגעים לליקויים שלא היו ידועים לצדדים.

     

51. עם זאת, מכוח סעיף 16 לחוק, ככל שהיה על המוכרת לדעת על ליקויים אין ההסכמה החוזית מסירה ממנה את האחריות. השאלה היא אפוא האם אדם סביר היה יודע שהתיקון שבוצע עבור המוכרת לא פתר את הכשל בקומה התחתונה.

     

52. כאמור, לא הוכח שהקבלן היה בעל מיומנות נמוכה. נראה גם כי הקבלן ביצע, למצער באופן חלקי, עבודות שנועדו לניקוז מי הגשמים כפי שהומלץ בדיעבד על ידי וינלס. כך עולה מדבריה של המוכרת לקונה (אשר הוקלטו על ידי האחרונה) לאחר מסירת הבית כדלקמן (עמ' 247 שו' 23 לתצהיר הקונה. ההדגשה הוספה):

     

    "ברגע שיש לי שביל מרוצף אני לא רוצה שהמים ייחסמו על ידי השביל המרוצף ויקבעו על יד קיר הבית. אז בגלל זה עשינו תעלה שזורקת את המים מאחורה החוצה, לגינה האחורית."

     

53. וינלס התרשם שהעבודות שבוצעו על ידי קבלן האיטום גרמו למוכרת לסבור שהכשל נפתר (עמ' 18 שו' 8) הגם שבדיעבד חיווה דעתו כי מדובר בעבודה שאינה מקצועית.

     

54. התייחסות המוכרת לתיקון עלתה בשיחתה עם הקונה (עמ' 248 שו' 18 לתצהיר הקונה):

     

    "נעה: אוקיי. אוקיי. למה לא עשיתם אז את כל ההיקף של הבית בבת אחת?

    דגנית: הסברתי, הסברתי לך שהקבלן בא לבדוק אמר שהוא חושב שזה רק חצי של הבית. תקשיבי, זה גם עלה הון תועפות אבל הוא חשב, הוא אמר שרוב הרטיבות היא מהחצי הזה של הבית ולדעתו המים חלחלו מתחת לרצפה והרטיבו את כל הבית. דורון גר שמה בדירה ואמר שאמנם לא נהיה יותר רטוב אבל לא מתייבש לו, חורף ולא מתייבש לו הבית. אז קראתי לקבלן ואמרתי לו אתה יודע מה, לא מעניין אותי, בוא תוציא את כל האדמה הרטובה שמסביב ליסודות של הבית גם בצד השני ותחליף את זה עם (לא ברור) ותאטום את זה גם אם זה לא הסיבה של מתייבש לו עדיין הבית, תעשה את זה כדי שיתייבש יותר מהר. וזה עזר, זה עזר כי לא היה צמוד לקירות אדמה רטובה."

     

55. מעבר לכך, כפי שייסקר להלן מסקנתי היא כי מטרת הזמנת חוות דעת רפאלוב הייתה ניסיון אמיתי של המוכרת לפתור את הבעיה. זאת בניגוד לטענת הקונה כי מדובר במהלך שנועד להערים על קונה עתידי. נוכח כך, הרי שאפריורית ברי שהמוכרת חתרה לפתרון הכשל שהציק לדייר דורון וביצעה את הנדרש לשם כך באמצעות הגורמים המקצועיים בהם נעזרה (רפאלוב וקבלן האיטום).

     

56. הזמנת חוות דעת רפאלוב על ידי המוכרת – ראשית יש לציין כי המוכרת התמידה במתן פתרונות למצוקות שהעלו דייריה ביחס למצב הבית. ראו למשל: דברי הדיירת עדן פחימה (עמ' 258 שו' 17 לתצהיר הקונה; שם בעמ' 251 שו' 23. להלן: עדן) דברי דורון (עמ' 464 שו' 13 שם).

     

57. לגוף העניין, המוכרת הזמינה את רפאלוב (באמצעות חברת 'בדק בית המקורי') על מנת שיאתר את מקור הרטיבות כפי שכתבה בזמן אמת לדורון, כדלעיל ("פניתי לחברה שמאתרת באמצעות מצלמות טרמיות את מוקד הרטיבות. הם ייצרו איתך קשר לתיאום").

     

58. בניגוד לטענת הקונה, במועד הזמנת חוות הדעת טרם החליטה המוכרת על מכירת הבית וממילא חוות הדעת לא הוזמנה לצורך הצגתה לקונה עתידי. הדבר עולה מן ההתכתבויות בינה לבין המתווך. כך, בין יום 16.1.2021 ליום 24.6.2021 אין התכתבויות בין השניים (עמ' 891 לתצהיר המוכרת). ביום 24.6.2021 הוזכר נושא המכירה לראשונה במסרון של המתווך למוכרת בהאי לישנא:

     

    "יש לי לקוחה לפני סגירה של בית אחר ומאוד מעוניינת לראות לבינתיים את הבית ואם יתאים לה היא מוכנה לחכות עד להחלטה סופית שלכם למכירה. מה את אומרת?

    דגנית כץ: אמא לא דיברה איתך? היא תחשוב על זה. בינתיים אתה יכול להראות לה."

     

    ביום 29.6.2021 כתבה המוכרת למתווך (שם):

     

    "יש אישור משפחתי להתחיל לחפש קונים לבית"

     

59. עובדה נוספת המלמדת כי בעת הזמנת רפאלוב לא תכננה המוכרת למכור את הבית היא השקעתה בחידוש פני הבית באותה עת. בנוהג שבעולם אדם המתעתד למכור נכס מצמצם את השקעותיו בו למינימום הנדרש. המוכרת התקינה חמישה מזגנים חדשים בסמוך להזמנת חוות דעת רפאלוב (שיחת הקונה עם דורון – עמ' 464 שו' 8 לתצהיר הקונה; שם בעמ' 475 שו' 8) והזמינה בחודש 01/2021 מחברת החשמל את הגדלת המוליך התלת פאזי בבית כך שיוכל להעביר זרם מירבי של 40 אמפר חלף זרם של 25 אמפר (תכתובת עם דורון מיום 18.1.2021 – עמ' 842 לתצהיר המוכרת).

     

60. גם רפאלוב הבין שהזמנת חוות הדעת נעשתה לצורך פתרון בעיית הרטיבות של דורון ולא בהקשר של מכירת הבית (עמ' 306 שו' 23 עד עמ' 307 שו' 2 לתצהיר הקונה; עמ' 308 שו' 11 שם).

     

61. לבסוף, הנתונים האובייקטיביים תומכים במסקנה כי בעת כריתת ההסכם הייתה רמת הרטיבות במגמת ירידה. אמנם נתונים אלו לוקטו רק בדיעבד (בעת עריכת חוות הדעת השניה של רפאלוב בחודש 12/2021) אולם למצער ניתן ללמוד מהם כי לפי מצב הרטיבות בבית המוכרת לא צריכה הייתה לדעת שתיקון הכשל לא צלח.

     

62. ניתן אפוא לקבוע כי המוכרת לא ידעה ולא צריכה הייתה לדעת כי לאחר עבודת קבלן האיטום נותר עדיין כשל בקומה התחתונה. מכל מקום, דומה כי עיקר טענת הקונה מושתתת על הצהרת המוכרת בהסכם לפיה ליקוי הרטיבות תוקן. מכך היא מבקשת לגזור מה שנראה כהטלת מעין אחריות מוגברת על המוכרת.

     

63. הצהרת המוכרת כי הליקוי בקומה התחתונה תוקן - יש לבחון האם הצהרה זו שונה מהצהרה 'רגילה' של מוכר נכס לפיה אין בנכס ליקויים. השאלה הבסיסית בנושא זה היא האם המוכר התרשל ביחס לגילוי הליקויים. כאמור, בענייננו התשובה לשאלה זו שלילית.

     

64. בהינתן כך הרי שלהבנתי אין הבדל מהותי בין הצהרתה של המוכרת דנן לבין הצהרה 'רגילה' של מוכר על היעדר ליקויים. זו כמו זו מבטאת את ידיעתו של המוכר (ואת מה שהמוכר צריך לדעת). אדרבא, דווקא הצהרה על כך שבעבר היה ליקוי מאפשרת לקונה להתייחס באופן ממוקד יותר לאותו אזור בנכס.

     

65. אם לא נאמר כך, יימצא המוכר אחראי באחריות כמעט מוחלטת לטיב הממכר ביחס למקומות בהם נמצאו בעבר ליקויים שתוקנו ועל כך הוצהר בהסכם. אמחיש את הדברים. אין לך בית צמוד קרקע שמעולם לא סבל מרטיבות. נניח שנמצא כשל בבית, בעל הבית שכר את שירותיו של קבלן ולהבנתו הכשל טופל. לימים נמכר הבית והמוכר הצהיר על הכשל ועל תיקונו. המציאות טפחה על פניו והתחוור בדיעבד כי הכשל 'חי וקיים'. נניח גם שנוכח הנסיבות המסקנה היא שהמוכר לא צריך היה לדעת על כך.

     

66. משמעות טענת הקונה דנן היא שלמוכר בדוגמא שלעיל אחריות מוחלטת לתיקון הכשל. אלא שזו אינה משמעות סעיף 16 לחוק או משמעות הכלל 'ייזהר המוכר' שכן המוכר אכן נזהר ולא התרשל. המוכר תיקן את הכשל למיטב הבנתו ואף הצהיר על כך באוזני הקונה. עצם העובדה שהתחוור בדיעבד שהתיקון שביצע אותו מוכר נכשל אינה, כשלעצמה, מלמדת כי אדם סביר צריך היה לדעת על כך וממילא זוהי אינה בהכרח רשלנות.

     

67. "הלחות שנותרה מצויה בתהליך התייבשות" – משפט זה נכלל בהצהרת המוכרת בהסכם. כאמור, לפי ממצאי בדיקותיו של רפאלוב, בעת כריתת ההסכם הייתה הרטיבות במגמת התייבשות. מעבר לכך, המוכרת אכן האמינה בכך (ראו גם התכתבות עם המתווך מיום 29.6.2021 – עמ' 892 לתצהיר המוכרת). השימוש בביטוי זה אינו שונה מהצהרת מוכר על כך שהמצב תקין. זה כמו זה מוצהר לפי ידיעת המוכר. אחריות המוכר אף מורחבת למצב בו הצהרתו נמצאה כשגויה באשר לפרט עליו היה צריך לדעת. אולם, לאחר שנקבע כי המוכרת לא התרשלה וכי אדם סביר לא צריך היה לדעת שתיקון הליקוי נכשל, השתת אחריות על המוכרת תהווה כמעט הטלת אחריות מוחלטת.

     

68. יסודות הבית – כאמור, וינלס ציין כי אין צורך בחיזוק היסודות עצמם ומכל מקום המוכרת לא ידעה ולא צריכה הייתה לדעת על ליקוי ביסודות ככל שקיים.

     

    א.1.ג. ליקויים בקומה התחתונה - מודעות הקונה

     

69. לקונה הוצגו כל הנתונים שהיו בידיעת המוכרת (הכשל, דרך הטיפול, זהות קבלן האיטום והמצב באותה עת). הקונה עצמה לא שקטה על שמריה ושוחחה עם דורון ועם קבלן האיטום על מנת לברר את כל הניתן באשר למצב הרטיבות.

     

70. תשעה ימים לפני חתימת ההסכם, ביום 20.7.2021, פנתה הקונה למתווך (בהודעה קולית) בהאי לישנא (ההדגשות בסעיף זה הוספו):

     

    "איציק, אני בדיוק דיברתי עם עורך הדין, אתה שומע? הוא אמר שבחוזה כתב העורך דין של הצד השני, שיש בעיית רטיבות קשה בקומת הקרקע, ושהיא לא, הם לא מתקנים את זה. אני סתם שואלת מתוך סקרנות. ... אתה יודע על איזה רטיבות מדובר בקומת הקרקע?"

     

    ובהמשך:

    "כלומר, מה המקור של הרטיבות, כאילו, איזה, איזה רטיבות קשה יכולה להיות בקומת הקרקע? מה זה, מפיצוץ בצנרת, או ממה?

     

    ובהודעה קולית מאוחרת יותר (באותו יום):

    "... בכל מקרה, אני כתבתי לעורך דין להתקדם הלאה. זה לא, אמרתי לו שזה לא מעכב להתקדם הלאה."

     

    בהמשך (באותו יום) כתבה למתווך כך:

    "בכל אופן ביקשתי מעורך הדין שיתקדמו.

    כלומר, אני מתעניינת רק בגלל הבנתי בבנייה ותכנוניי שלי לשיפוץ."

     

71. באותו יום ביקשה הקונה (במסרון) מהמתווך את מספר הטלפון של קבלן האיטום ("פשוט שאבין מה הוא עשה בדיוק" – עמ' 27 לתצהיר המוכרת) ולמחרת העביר לה המתווך את המספר (שם). בתצהירו ציין המתווך כי למיטב ידיעתו הקונה שוחחה עם הקבלן מספר פעמים ואף נפגשה עמו בבית. המתווך לא נחקר על כך.

     

72. הקונה עצמה שחה באוזני דורון כי שוחחה עם הקבלן ("לא, לפי מה שאוסמה אומר..." - עמ' 499 לתצהיר הקונה) וכך גם בפני מרדכי האינסטלטור (כי דווקא אוסמה הקבלן שעשה פה את החפירה הזאת, נכון את המלט הזה הלבן שראית למטה, הוא זכר שהגיע אינסטלטור לעשות את הצינורות האלה" – עמ' 437 לתצהיר הקונה).

     

73. משיחותיה המתועדות של הקונה עם דורון עולה כי האחרון מסר לה פירוט רב על מצב הרטיבות בבית. כאמור, השיחות הוקלטו על ידי הקונה שלא בידיעת דורון וממילא ככל שדורון היה מעלה טענה לא נכונה (לשיטת הקונה) היה לה אינטרס להתעמת עמו על כך. ככל שלא עשתה זאת, אומר הדבר דרשני, וכדלקמן (עמ' 461 לתצהירי התובעת):

    "אני שיקפתי לך הכל. אמרתי לך הכל, על הנזילות, על הכל. זה לא נכון ולא יפה להגיד שלא אמרתי לך דברים."

     

    בהמשך (שם בעמ' 468):

    "דורון: אוקיי כל זה אני גם אמרתי לך כשהיינו שמה.

    נועה: כן.

    דורון: כשהיינו, כשפגשתי אותך והיינו שמה, שום דבר לא הסתרתי, זה לא מעניין אותי, זה גם לא בית שלי."

     

    ועוד (בעמ' 473 שם):

    "כשאתם הייתם פה אני אמרתי לכם הכל. אני שאת היית פה לא הסתרתי."

     

74. המתווך העיד בתצהירו (סע' 7) כי בעת ביקור הקונה בבית, ובנוכחות דורון, הוסבר לה באשר לרטיבות בקומה התחתונה ובאשר לרטיבות בתקרת הקומה התחתונה (בשל החור בקופסת הביקורת) וכך באשר למצב התכנוני.

     

75. ניתן אפוא לקבוע כי אף שהקונה לא ידעה ידיעה ממשית על כך שתיקון הכשל בקומה התחתונה לא צלח הרי שבעניין זה לא היה פער מידע בינה לבין המוכרת. להלן אדון במשמעות מצב זה בהינתן ההסכמות החוזיות בין הצדדים.

     

    א.1.ד. רטיבות בקומה התחתונה - ניתוח ומסקנות

     

76. כאמור המסקנה היא שהמוכרת לא ידעה שקיים כשל הגורם לרטיבות בקומה התחתונה ולא התרשלה באשר לכך. המוכרת השקיעה ממון בתיקון הכשל באמצעות איש מקצוע. זאת, לפני שהחליטה על מכירת הבית ומתוך רצון כן לפתור את הבעיה שהפריעה לדורון, כפי שחתרה לפתור בעיות מבנה אחרות שהתגלו בבית.

     

77. לא הוכח כי הקבלן שנבחר לא היה מיומן וניתן להניח כי המוכרת לא הייתה שמה את כספה על קרן הצבי. מן הנתונים האובייקטיביים ניתן ללמוד למצער כי לפי מצב הרטיבות בבית המוכרת לא צריכה הייתה לדעת שתיקון הכשל לא צלח. חוות דעת רפאלוב אינה כוללת את דרך הטיפול בכשל וממילא לא ניתן לקבוע כי המוכרת לא פעלה לפיה. ציון העובדה כי הרטיבות במגמת התייבשות הייתה נכונה וודאי שיקפה את הבנת המוכרת.

     

78. המידע אודות הכשל, דרך הטיפול בו וזהות קבלן האיטום נמסר לקונה. הקונה אף פעלה בעצמה על מנת לברר את כל הניתן ביחס למצב לרבות בפניה ישירה לקבלן האיטום.

     

79. הקונה בחרה להתקשר בעסקה על אף נתונים אלה ולמעשה נטלה את הסיכונים היכולים לנבוע מרכישת הבית במצבו. סיכון כזה הוא הסיכון שעבודות איטום שבוצעו רק מספר חודשים קודם לכן וטרם עמדו במבחן של גשמי חורף נוסף יתחוורו כעבודות שלא פתרו את הכשל. באשר לכך אין הבדל בין הקונה למוכרת. שתיהן ידעו מתי בוצע התיקון ושתיהן יודעות מה הרלוונטיות של עונות השנה לבחינת מצב האיטום.

     

80. אי הוודאות עמה השלימה הקונה בעת כריתת החוזה היא 'אי וודאות מודעת'. לאחר שקבעתי כי המוכרת לא התרשלה ולאחר שהמידע שהיה בידה נמסר לקונה ובכך אוין פער המידע בין הצדדים יש נפקות להצהרות הקונה בהקשר לכך בהסכם.

     

81. הקונה הצהירה כי היא נוטלת על עצמה את הסיכון הרלוונטי ברכישת הבית אשר באה לידי ביטוי, בין היתר, בהצהרתה כי היא רוכשת את הבית 'כפי שהוא' (AS IS) וכי היא מוותרת על כל טענה באשר לרטיבות בקומה התחתונה. המוכרת מצידה הבהירה במהלך המשא ומתן כי היא אינה אחראית באשר לליקויים שאינם ידועים לה (בין היתר כפי שהדבר בא לידי ביטוי בהערת בא כוחה – עמ' 407 לתצהיר המוכרת).

     

82. לעניין זה ראו למשל: עא 5054/11 ‏ספיר וברקת נדל"ן (הולילנד) בע"מ נ' עו"ד יעקב אמסטר, פ''ד סו(1) 480, בפסקה 21 (2013), וכדלקמן:

     

    "המערערת רכשה את הממכר "במצבו כפי שהוא (as is)" (סעיף 5.3 להסכם). עולה השאלה, מה משמעות הביטוי "as is"? האם, כטענת המשיבים, מדובר בסעיף ויתור (disclaimer) על כל טענת טעות או פגם בכריתה, או שמא, כטענת המערערת, הסעיף מצהיר שאין מצגים לעסקה, ועל כן ויתורו של הקונה אינו אבסולוטי אלא מוגבל להיקף הבדיקה שניתן היה לבצע עובר לחתימה על ההסכם? סבורני, כי בעניין זה הצדק עם המשיבים.

     

    פרידמן וכהן מציינים, כי 'מקום שצד ער לכך שאין לו ידיעה לגבי נתון מסוים בעל חשיבות או שידיעתו היא בלתי מושלמת, והוא מחליט בכל זאת לכרות את החוזה, אין הוא זכאי להעלות טענת טעות בקשר לנתון זה, שכן הוא נטל על עצמו את הסיכון לגביו' (שם, בעמ' 741). השימוש בסעיף שעניינו רכישת ממכר 'כפי שהוא', מקובל במיוחד בעסקאות בהן אין לצד המוכר יתרון מובהק על הצד הרוכש. הרעיון בבסיס השימוש בסעיף הוא, כי חרף אי הוודאות המודעת של הקונה, הרי שהוא מקבל על עצמו את קניית הממכר במצבו כפי שהוא – על כל מעלותיו ומגרעותיו הנסתרות."

     

    ראו גם: דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים ב' 741 (1992).

     

83. מצב דברים זה שונה ממצב הדברים שנידון בעניין 'עיני'. נוכח הקביעה כי המוכרת לא ידעה על אי ההתאמה בממכר ולא היה עליה לדעת על כך, לא חלה הוראתו הקוגנטית של סעיף 16 לחוק הגוברת על הסכמה חוזית. ואם כך, הרי שההסכמה החוזית במסגרתה נטלה הקונה על עצמה את הסיכונים הרלוונטיים מכריעה את הכף.

     

84. מעל לנדרש יש לציין כי לפחות חלק מן העבודות עליהן המליץ וינלס אינן רלוונטיות נוכח תכניות הרחבת הבית של הקונה. על תכניות אלה ניתן ללמוד הן מבקשת ההיתר שהגישה הקונה והן מעבודות הרחבה שהחלה לבצע (כדלעיל).

     

    א.2. כשל באיטום הגג

    א.2.א. איטום הגג – סקירת הליקוי

     

85. וינלס קבע כי יש לבצע מערכת איטום חדשה הכוללת את גירוד מערכת האיטום הקיימת, יצירת שיפועים מתאימים והתקנת מרזבים חדשים.

     

    א.2.ב. איטום הגג - מודעות או רשלנות המוכרת

     

86. נושא הגג לא זכה להתייחסות מפורשת בהסכם. על פניו הסיבה לכך היא כי המוכרת לא הייתה מודעת לכשלים אלו. הדבר עולה גם מהתכתבויותיה בנושא זה עם דורון ועם המתווך מהן נראה כי סברה שהנזילה מהגג נובעת מסתימת פתח הניקוז על ידי עלים ["צריך לראות אם הניקוז בגג פתוח ... ולא סתום מעלים ..." - עמ' 842 לתצהיר המוכרת, התכתבות עם דורון מיום 16.1.2021 שעה 18:35); "אודה לך אם תיצור קשר עם עדיקא ותתאמו לעלות לגג ולבדוק. שוב יש רטיבות נוראית מהקירות והתקרה. הוא אמר שאם יראו לו איך עולים הוא ידאג לשמור על הניקוז מפונה." – התכתבות עם המתווך, עמ' 891 לתצהירי המוכרת). המוכרת אמנם ציינה בעדותה כי מעבר לפתיחת הסתימה בניקוז המתווך עשה גם שיפועים עם מלט אולם הבהירה בהמשך (עמ' 86 שו' 15) כי הוא לא נגע ביריעות הביטומניות. הדבר מסתבר נוכח היעדר מומחיות של המתווך בתחום זה.

     

87. היעדר מודעותה של המוכרת לבעיית הגג נלמדת גם מכך שלא הפעילה את האחריות שניתנה לה על ידי החברה שביצעה עבודות לאיטום הגג בבית. האחריות הייתה בתוקף עד שנת 2024.

     

88. בהקשר לכך יש לדחות את טענת הקונה לפיה האחריות לאיטום הגג לא הייתה בתוקף בשל הצבת דודים על הגג באופן שכביכול הביא לפגיעה באיטום ולביטול האחריות. טענה זו הועלתה בעלמא אף שניתן היה לנסות להוכיח זאת. מעבר לכך, הפניית המוכרת את הקונה להפעלת האחריות (לאחר שהבית נמסר לקונה והיא העלתה טענות רלוונטיות) מלמדת לכאורה כי האחריות הייתה בתוקף. ככל שהקונה הייתה פונה לקבלן שביצע את איטום הגג ונענית בשלילה היה לה פתחון פה מול המוכרת ואף ניתן היה לטעון למצג שווא בנושא זה.

     

89. לעניין זה יצוין כי האחריות נוגעת לעבודות איטום הגג שביצע חברת 'ארגון גג' (בבעלות אדם בשם אילוז) ואשר הוגדרו כך (עמ' 285 לתצהיר המוכרת):

     

    "יציקת בטון קל בשיפוע לכיוון המרזב. 1200/40 תקני. הכנת הגג לאיטום. רולקות ביטומניות וצמנטיות. בניית קוביות סביב צנרת. הרמת קולטי שמש ודודי שמש. פריימר ביטומני.

    ריתוך יריעות ביטומניות בעלות תו תקן ישראלי מתוצרת 'פזקר'. ציפוי תפרי הריתוכים בגומי אקרילי.

    ניתנת אחריות לאיטום הגג למשך 10 שנים.

    עד לתאריך 8/4/2024 (אלפיים עשרים וארבע)."

     

90. מנגד, בחוות דעת רפאלוב הוזכר נושא הגג, הגם שבאופן לאקוני בפרק הממצאים ולא בפרק המסקנות. נוכח כך, אף אם המוכרת לא הייתה מודעת לכשל המתואר בחוות דעת וינלס הרי שלכאורה היה עליה לדעת שקיימת בעיה בגג נוכח חוות דעת רפאלוב ונוכח הצהרתה בהסכם כי הליקויים שלפי חוות דעת רפאלוב תוקנו. הצהרה דומה נמסרה מפי בא כוחה לבא כוחה של הקונה עובר לחתימת ההסכם (עמ' 89 לתצהירי התובעת – התכתבות מיום 21.7.2021 שעה 08:09). המסקנה היא שהמוכרת צריכה הייתה לדעת על הכשל בגג עליו עמד וינלס בחוות דעתו.

     

91. להשלמת התמונה אציין כי משיחותיה המוקלטות של הקונה עם רפאלוב נראה כי התייחסותו בחוות דעתו לא הייתה לחלק השטוח בגג אלא לגג הרעפים, כדלקמן (עמ' 308 שו' 11 לתצהיר הקונה):

     

    "איתן: ...אז היה זוג למעלה שהשכירו, זוג עם ילד. יחסית אצלם לא הייתה רטיבויות בתקרה, זה חדש.

    נעה: דווקא יש שם גם תמונות שלך.

    איתן: לא, בתקרה של התקרה. בגג.

    נעה: דווקא כתבת.

    איתן: כתבתי? אז את זה אני לא זוכר."

     

    ובהמשך (שם בעמ' 309 שו' 20. ההדגשה הוספה):

     

    "איתן: ... חדירת מים ישירה מהגג. תקרת סלון.

    נעה: כן, כן.

    איתן: אה, זה הכוונה מהרעפים, מהדק הזה שיש בסלון."

     

92. מכאן עולה לכאורה שגם רפאלוב לא התכוון לאיטום הגג השטוח שעל תיקונו המליץ וינלס. מכל מקום אין בכך כדי לשנות את המסקנה אודות רשלנות המוכרת בנושא זה בנגזר מעצם הזכרת הגג בחוות דעת רפאלוב והצהרתה בהסכם כי פעלה לפיה. עם זאת, יש בכך כדי לחזק את המסקנה כי המוכרת לא ידעה אודות הכשל באיטום הגג.

     

    א.2.ג. ליקויים בגג - מודעות הקונה

     

93. על אף מודעותה הכללית של הקונה למצב הבית, וכוונתה לשפצו מן היסוד, לא הוכח שהייתה לה ידיעה ממשית אודות הליקויים בגג.

     

    א.2.ד. איטום הגג - ניתוח ומסקנות

     

94. כאמור, המסקנה היא שהמוכרת צריכה הייתה לדעת שקיים כשל בגג נוכח העולה בחוות דעת רפאלוב ונוכח הצהרתה כי הכשלים שעלו בחוות הדעת תוקנו (אף שהדבר אינו מפורט באותה חוות דעת ואף שמסתבר כי רפאלוב התכוון לגג הרעפים).

     

95. אלא ששני גורמים מביאים למסקנה כי הקונה אינה זכאית לפיצוי בראש זה. הראשון הוא אי הקטנת הנזק באמצעות ניסיון למימוש האחריות לאיטום הגג אף שהמוכרת הפנתה אותה לכך (ראו למשל תכתובת בין באי כוח הצדדים מיום 15.12.2021 - עמ' 213 לתצהיר המוכרת). על פניו פנייה של הקונה לקבלן שהתחייב לאותה אחריות יכולה הייתה לפתור את הבעיה. השני הוא העובדה כי פניה של הקונה ממילא היו ועודם להוספת קומה שלישית (ראו בקשת היתר אשר סומנה נ/1) ועל כן אין טעם באיטום הגג ובנגזר בפיצוי בשל רכיב זה.

     

96. מעבר למשמעות הנזיקית שבאי הקטנת הנזק הרי שעובדה זו אומרת דרשני. העובדה שהקונה לא הפעילה את האחריות מתיישבת עם הכוונה לבנות קומה נוספת. כאמור, הקונה הוכיחה פעלתנות ויסודיות. קשה לקבל כי הקונה 'הרימה ידיים' רק בגלל סברתה (כנטען על ידה) כי דודי שמש שהותקנו על הגג הביאו לאיון האחריות. מה גם שהמוכרת עמדה על כך שהאחריות בתוקף.

     

    א.3. תקינות מערכת החשמל

    א.3.א. מערכת החשמל – סקירת הליקוי

     

97. מר יבגני אברמסון (להלן: יבגני) ביצע מעת לעת תיקוני חשמל בבית. בשלב מסוים החליטה המוכרת להגדיל את המוליך התלת פאזי כך שיוכל להעביר זרם מירבי של 40 אמפר חלף זרם של 25 אמפר ואף שילמה לחברת החשמל עבור כך. תנאי להגדלת הזרם הוא בחינת תקינותה של מערכת החשמל בבית הנערכת על ידי חברת החשמל ('טסט'). יבגני המליץ למוכרת להקדים תרופה למכה ולתקן את הדרוש תיקון במערכת החשמל בבית (עמ' 26-27).

     

98. הצעת המחיר לתיקון הנדרש (עמ' 905 לתצהיר המוכרת) מסתכמת לסך 3,850 ₪ ולכך יש להוסיף עלות שעות עבודה. מעבר לכך ציין יבגני לראשונה בדיון כי היה צורך בהחלפת לוח החשמל בעוד שבהצעת המחיר נכתב כי העניין בבדיקה. להשלמת התמונה, יבגני העריך בדיון את עלות החלפת לוח החשמל כסך כולל של 5,000-6,000 ₪ בתוספת מע"מ.

     

99. המהנדס הבודק מר אילן סיבוני ערך עבור הקונה "תעודת בדיקת מתקן חשמל" בה ציין מספר ליקויים. במסמך זה לא נכללו ממצאי בדיקותיו של מר סיבוני והנימוקים אשר הביאו אותו למסקנותיו ואף לא צורפו צילומים רלוונטיים. ממילא אין מדובר בחוות דעת כנדרש לפי הדין. מעבר לכך, לא צוינו עלויות התיקונים הנדרשים לשיטתו. נוכח האמור לא ניתן להיבנות ממסמך זה.

     

100. בשיחותיו של יבגני עם הקונה (שהוקלטו על ידה) לאחר מסירת הבית עלה כי אין מדובר בפגמים מהם נגזרת אי תקינות של מערכת החשמל בבית הגם שרצוי לתקנם, ודאי על מנת לעבור את ה'טסט'. יוטעם כי באותו שיח עם הקונה היה ליבגני אינטרס להאדיר את הצורך בביצוע עבודות חשמל בבית שכן הקונה הסבירה את פנייתה אליו בכך שהיא מבקשת להיעזר בשירותיו. כך באו לידי ביטוי הדברים (עמ' 387 לתצהיר התובעת. ההדגשות הוספו):

      

     "יבגני: אתם, אתם קניתם להשקעה כדי להשכיר או שאתם הולכים לחיות שם?

     נועה אברהם: לא, לא. אנחנו רוצים לחיות שם, אנחנו עם שישה ילדים.

     יבגני: אז זהו. אם את רוצה לחיות שמה, את צריכה לחשוב להחליף את התשתית של החשמל כי התשתית מאוד ישנה.

     ...

     נועה אברהם: כן אני מבינה שהתשתית ישנה. אתה אומר שעבדת שם, אז, אז מה, זה לא תקין או שזה

     יבגני: לא, זה תקין. פשוט החוטים בקירות ממש ישנים. וכל השקעים והמפסקים שם, הכל כזה רפוי.

     נועה אברהם: הבנתי.

     יבגני: זה מחזיק מעמד, כאילו, יש, יש שם לוח ישן ולוח חדש. אני ל(לא ברור) יחידה זה יחידה.

     נועה אברהם: כן.

     יבגני: אז אתם הולכים (לא ברור) בחזרה? [ככל הנראה הכוונה לחיבור מחדש של יחידות הבית – הערת הח"מ]

     נועה אברהם: כן, כן בטח. כי אנחנו צריכים את

     יבגני: צריך לעשות לוח חשמל גדול ואם אתם. אם אתם רוצים, שוב, אתם רוצים להוסיף כוחות? "

      

     ובהמשך (עמ' 398 שו' 15):

      

     נועה אברהם: אז אתה אומר זה לוח חשמל של הקומה התחתונה?

     יבגני: כן, עכשיו אם את מאחדת את זה לבית אחד. אז צריך לבדוק בלוח (לא ברור) גדול, ולאחד את הכל ביחד. יש פה גם מונה שאף אחד לא צריך אותו.

      

     (עמ' 458 שו' 25):

      

     "אבל עוד הפעם, אם את לא הולכת להגדיר את מראש 40 [הכוונה להגדלת המוליך התלת פאזי מהעברת זרם מירבי של 25 אמפר ל-40 אמפר - הערת הח"מ], את לא צריכה"

      

     (עמ' 460 שו' 5):

      

     "נבדוק הארקה, נבדוק בידוד וזהו. קצת שקעים פה ושם ונגמר הסיפור."

      

101. על רקע האמור לא ברור מדוע ציין יבגני בעדותו כי לוח החשמל אינו עומד בתקן (עמ' 27 שו' 18). יתכן שאין בין הדברים סתירה שכן מאז בניית הבית חלו שינויים בדרישות התקנים הרלוונטיים ועל כן אף אם השימוש בלוח אינו מסוכן הוא אינו עומד בתקן שבתוקף. מכל מקום, כאמור, בזמן אמת ציין יבגני כי נושא החלפת הלוח בבדיקה.

      

     א.3.ב. תקינות מערכת החשמל - מודעות או רשלנות המוכרת

      

102. כמנותח לעיל, לא הוכח כי התיקונים עליהם המליץ יבגני היו חיוניים לתקינות המערכת ונראה כי המלצתו באה על רקע הכנת הבית ל'טסט' של חברת החשמל. על כן לא הוכח שהמוכרת ידעה או שהיה עליה לדעת על פגם במערכת החשמל. ממילא גם אין פגם בהצהרת המוכרת כי מערכות הבית, לרבות מערכת החשמל, תקינות.

      

103. מעבר לכך, בשתי היחידות התגוררו דיירים. המוכרת טיפלה באופן שוטף בתקלות (ראו למשל: שיחת יבגני עם הקונה בעמ' 389 שו' 7 לתצהיר הקונה – "כן, אני מצאתי שם בזמנו כמה בעיות חשמל ותיקנתי אותם") ותחזקה באופן שוטף את הבית (כפי שנותח לעיל). משכך לא היה לה יסוד לסבור כי מערכת החשמל אינה תקינה מלבד תקלות נקודתיות, כפי שהדבר משתקף גם מעדות דורון, וכדלקמן (עמ' 57 שו' 24. ההדגשה הוספה):

      

     "ש. היו שם בעיות חשמל?

     ת. היה שם קצת הקפצות של חשמל אבל לא משהו משמעותי. זה היה בקטע של עומס חשמל. נגיד הייתי מפעיל תנור או שניים אז זה לא היה קופץ. תגדיר לי בעיות חשמל.

     ש. למשל קצר או הארקות חשמל.

     ת. לא היה."

      

104. אין ספק כי מערכת החשמל בבית לא הייתה חדשה, על הנגזר מכך, אולם אומד דעת הצדדים באשר לתקינות הבית תואם את גילו ואת גיל מערכותיו. בעניין זה ציין וינלס בחוות דעתו כדלקמן:

      

     "מאוד שכיח למצוא ביחידות דיור צמודות קרקע בנות למעלה מ-30 שנה הדומות לנכס הנדון שעם השנים יבוצעו שינויים במערכת החשמל והמוכרות-הנתבעות לא יכולות ולא צריכות היו להתחייב לתקינות מערכת החשמל בניגוד לדו"ח בודק החשמל".

      

105. נוכח כל האמור המסקנה היא שהמוכרת לא ידעה ולא צריכה הייתה לדעת על הליקויים במערכת החשמל.

      

     א.3.ג. ליקויים במערכת החשמל - מודעות הקונה

      

106. לא הוכחה ידיעה ממשית של הקונה באשר לליקויים קונקרטיים במערכת החשמל. עם זאת, באשר למצבה הכללי של המערכת, הקונה הייתה מודעת לגילו ומצבו הכללי של הבית. ניתן היה להניח כי מערכותיו ישנות וחלק מהן נבנו לפי תקני בטיחות ישנים. בחלק מהכשלים עליהם עמד יבגני אף ניתן לחזות בקלות.

      

107. עלות התיקון שהוצע על ידי יבגני (אף בהכללת החלפת לוח החשמל) מהווה פחות ממחצית האחוז מעלות הבית. ניתן להניח כי במחירו של בית בגיל כזה משוקלל מצב מערכותיו והאפשרות כי תידרש הוצאה על חידוש מערכת החשמל, ודאי אצל מי שמתכנן שיפוץ יסודי בבית הנרכש.

      

108. באשר לנגזר מכך שמערכת החשמל נרטבה הרי שהקונה ודאי ידעה מכך.

      

     א.3.ד. מערכת חשמל - ניתוח ומסקנות

      

109. לא הוכח כי התיקונים שהוצעו על ידי יבגני משקפים אי תקינות של המערכת ועל כן אין בהצעת המחיר בכדי לבסס מודעות ואף לא רשלנות של המוכרת ביחס לכך. ממילא גם אין בהצהרת המוכרת באשר לתקינות המערכת משום הסתרה של מצב הבית. באשר למצבה הכולל של מערכת החשמל (מעבר לפגמים קונקרטיים) הנגזר מגיל הבית ומערכותיו קיימת ידיעה ממשית של הקונה לכך.

      

110. מעבר לכך, הקונה התכוונה לשפץ את הבית ולהרחיבו, לרבות ביטול החלוקה הפנימית בין קומות הבית והעברת מערכת החשמל לשליטה באמצעות לוח חשמל אחד (ראו המובא משיחתה עם יבגני לעיל). ממילא אף אם לוח החשמל היה תקין והיה עומד בתקן הרלוונטי הרי שנדרש היה לבנות לוח חדש שיחליף את שני הלוחות הקטנים הקיימים וישלוט על החשמל בבית כולו. מסתבר גם כי חלק מן השיפוץ המסיבי הוא החלפת מערכת החשמל בבית. ממילא לא נגרם כל נזק כתוצאה מן התיקונים הנדרשים.

      

111. יתר הליקויים הפיסיים הנטענים ייסקרו לפי סדר סקירתם בחוות דעת וינלס (בסע' 11 עמ' 14).

      

     א.4. התייחסות ליתר התיקונים שנסקרו בחוות דעת וינלס (ככל שלא נותחו לעיל)

      

112. פירוק הריצופים, סילוק החול הרטוב – הקונה ידעה ידיעה ממשית כי נותרה לחות ברצפת הקומה הראשונה, והדבר אף צוין בהסכם. ממילא לצורך החלפת החול נדרש היה לפרק את הריצופים (חקירת וינלס בעמ' 21 שו' 12). על כן אין מדובר באי התאמה שהוסתרה ממנה. כאמור, המוכרת לא התרשלה בעת שהצהירה כי הלחות "בתהליך התייבשות" שכן זה אכן היה המצב במועד כריתת ההסכם.

      

113. באשר לכשל בקומה התחתונה אשר עשוי היה להחמיר את רטיבות החול הרי שנוכח המסקנה כי המוכרת לא ידעה ולא היה עליה לדעת על כשל זה וכי במסגרת ההסכם נטלה הקונה סיכון זה על שכמה הרי שתוצאה זו אינה רובצת לפתחה של המוכרת.

      

114. יוטעם כי אף אם הכשל היה נפתר על ידי קבלן האיטום הרי שקיימת הייתה אפשרות ממשית שבכל זאת היה נדרש להחליף את החול הרטוב ולשם כך לפרק את הריצופים. ועוד, נוכח גילו ומצבו הכולל של הבית ונוכח השיפוץ המסיבי שתכננה הקונה לערוך בבית מסתבר שהחלפת הריצוף שוקללה על ידה במחיר הבית.

      

115. גירוד טיח רופף – הנימוקים שפורטו בסעיף הקודם נכונים גם ביחס לתיקון הטיח. מעבר לכך יש לציין כי מדובר בפגם הנראה לעין (עדות וינלס בעמ' 18 שו' 11) ודאי למי שמודע לכך שבבית הייתה בעיית רטיבות (אף אם נפתרה).

      

116. הוספת שני מרזבים חיצוניים – וינלס הסכים כי המרזבים נכללו בטעות פעמיים בתחשיבו שכן הדבר אמור היה להיכלל בחלק הנוגע לאיטום הגג. נושא איטום הגג נותח לעיל.

      

117. תיקון סדקים וחיזוק קירות – הסדקים נראים לעין כפי שציין גם וינלס (עמ' 18 שו' 18; עמ' 20 שו' 9-13; תשובה מס' 10 לשאלות המוכרת – מסמך מיום 18.6.2023) וממילא לקונה הייתה ידיעה ממשית אודות קיומם. הקונה אמנם לא ידעה כי יש צורך בחיזוק הקירות אך גם המוכרת לא ידעה זאת. המוכרת גם לא צריכה הייתה לדעת שכן אין מדובר בפגם שכיח והדבר לא צוין בחוות דעת רפאלוב. על כן, ביחס לחיזוק הקירות לא חלה הוראתו הקוגנטית של סעיף 16 לחוק ויש משמעות לבחירתה החוזית של הקונה ליטול את הסיכון ולרכוש את הבית במצבו 'כפי שהוא'.

      

118. ביצוע עבודות בחצרות להרחקת המים מהבניין החוצה – נותח לעיל במסגרת בחינת הכשל בקומה הראשונה.

      

119. עבודות איטום בגג העליון – נותח לעיל.

      

120. ריצוף הדירה מחדש כולל שיפולי ריצוף – וינלס הבהיר (עמ' 18 שו' 24) כי עבודות אלה נגזרות מהצורך בהחלפת החול שמתחתיהן. האמור לעיל ביחס לפירוק הריצופים והחלפת החול הרטוב רלוונטי גם ביחס לסעיף זה.

      

121. ביצוע חדרים רטובים מחדש – גם תיקון זה נובע מהצורך בהחלפת החול הרטוב (וינלס בעמ' 18 שו' 31) ועל כן האמור ביחס לפירוק הריצופים והחלפת החול הרטוב רלוונטי גם ביחס לסעיף זה.

      

122. ביצוע טיח חדש וצביעת הנכס (הצד הפנימי) – רכיב זה נוגע למצב קירות הפנים. הרטיבות בקירות אלה הייתה גלויה לעין וממילא הצורך בתיקוני טיח וצביעה היה ידוע. גם באשר לעבודה זו ניתן להניח כי הייתה חלק משיפוץ הבית אותה תכננה ושקללה הקונה.

      

123. ביצוע טיח סביב קירות חוץ באזורים שחוזקו ב'עמודוני' בטון וצביעה חיצונית – כאמור, המוכרת לא צריכה הייתה לדעת אודות הצורך בחיזוק המבנה וממילא גם לא באשר לתיקונים הנובעים מביצוע עבודה זו. על כן ביחס לכך רלוונטית נטילת האחריות החוזית של הקונה אשר הצהירה כי היא רוכשת את הבית 'כפי שהוא'.

      

124. ביצוע מחדש של שני מטבחים כולל שיש – הצורך בפעולה זו נגזר מהצורך בהחלפת החול שמתחת לריצוף (וינלס עמ' 19 שו' 23). ממילא מן הנימוקים שפורטו לעיל יש לדחות גם את תביעת רכיב זה.

      

125. בדיקת חשמלאי לאחר ייבוש מערכת החשמל – קיום הרטיבות ובנגזר החשש להרטבת מערכת החשמל היו בגדר ידיעה ממשית של הקונה. על כן אין לחייב את המוכרת בעלות זו.

      

126. בהיעדר אחריות של המוכרת לתיקונים אין רלוונטיות לעלות דמי שכירות בתקופת ביצוע עבודות השיפוץ או לעלות עבודות ניקיון.

      

      

     א.5. חוות דעת 'בוני העמים' (חוות הדעת השניה של רפאלוב)

      

127. בחודש 12/2021, לאחר שהבית נמסר לידה, הזמינה הקונה את רפאלוב לערוך חוות דעת. התנהלותו של רפאלוב בהמשך לכך מעוררת תמיהה, בלשון המעטה. חוות הדעת שהוגשה על ידו בסופו של יום (בשם חברת 'בוני העמים') נחתמה על ידי המהנדס בר הופמן שלפי דברי רפאלוב הינו שותפו בחברת 'בוני העמים'. הופמן לא היה בבית ולא נפגש עם הקונה וממילא חתימת חוות הדעת על ידו מעוררת קושי. אלא שבכך לא מתמצה העניין.

      

128. בעת הביקור טען רפאלוב בפני הקונה כי הוא נושא שני שמות פרטיים – איתן ובר, וכי שמו הוא איתן הופמן, שם של אדם שאינו קיים וככל הנראה נועד לעמעם את היעדר הזהות שבינו לבין מי שתכנן שבשמו תיחתם חוות הדעת, וכדלקמן (עמ' 278 לתצהיר הקונה. ההדגשות הוספו):

      

     "נועה: אני שוכחת את השם שלך

     איתן: יש לי שתי שמות איתן, בר

     ...

     נועה: בר?

     איתן: בוא נגיד את יכולה לקרוא לי בר.

     נועה: מה זה שתי שמות?

     איתן: שתי שמות

     ...

     נועה: מה שם המשפחה שלך?

     איתן: הופמן

     ...

     נועה: בטלפון אמרת לי שם אחר.

     ...

     איתן: לא. אני עם שותף

     נועה: מי זה השותף?

     איתן: רפאלוב, אנחנו שניים, שנינו איתן.

     ...

     נועה: אבל בטלפון דיברתי עם רפאלוב

     איתן: הוא צלצל מהמשרד? יכול להיות

     ...

     נועה: הוא אמר שהוא יגיע. באמת, זה היה הבטחה שלו

     איתן: אז התבאסת כאילו עכשיו?"

      

129. בפגישה נוספת, שהתקיימה בביתה של הקונה בירושלים לאחר שהועברה חוות דעת בוני העמים, התוודה רפאלוב כי הציג עצמו בשם של שותפו היות שחשש מ"ניגוד אינטרסים", כדלקמן (עמ' 306 לתצהיר הקונה):

      

     "איתן: אני חתום שם.

     נעה: אה באמת?

     איתן: בגלל זה, אני אגיד לך לא אמרתי את השם שלי, אני חיכיתי שלוש שעות לך (לא ברור) הייתי שם עם מישהו, מישהו הזמין אותי בעבר ופחדתי שיהיה ניגוד אינטרסים... אז אמרתי את השם של השותף שלי, בגלל זה עשיתי את הדוח על השותף."

      

     ובהמשך (שם בעמ' 318):

      

     "איתן: ... תראי, מבחינת בית משפט את יכולה להיות רגועה כי גם אני אבוא בתור המהנדס שבדק שם בעבר, ובר יבוא בתור המהנדס שבדק, כאילו השותף שלי, בתור המהנדס שבדק עכשיו. רק בגלל שהעניין של הניגוד אינטרסים שלא יגידו או משהו. את מכוסה אבל באסה שהכניסו אותך לפינה הזאתי"

      

130. על אף האמור ועל אף דברים שאמר תוך כדי עדותו (להלן) טען רפאלוב כי הופמן היה עמו בבית בו נערכה הבדיקה. כך עלו הדברים בעדותו בבית המשפט (עמ' 65-67):

      

     "ש. אתה אומר שבר הופמן היה בנכס?

     ת. גם.

     ש. אני רוצה להפנות אותך לעמ' 278 שם הנתבעת שואלת אותך לעניין השם שלך. היא אומרת שהיא שוכחת את השם שלך. ומה אתה עונה לה? שיש לך שתי שמות: איתן ובר.

     ת. מה שכתוב פה. אני לא זוכר.

     ש. זאת אומרת שאתה מציג את עצמך כבר הופמן. לאחר מכן בעמ' 279 ושם היא שואלת אותך מה שם המשפחה שלך ואתה עונה לה "הופמן". אחר כך בהמשך היא אומרת לך שבטלפון אמרת לה שם אחר ואז אתה אומר לה "איתן". בהמשך היא שואלת אותך מי השותף ואתה אומר לה "רפאלוב. אנחנו שניים. שנינו איתן".

     ת. האמת שאני לא זוכר את זה. אנחנו מדברים עם 20 אנשים ביום.

     ...

     ש. ממה שאני מבין השותף שלך בר הופמן בכלל לא היה נוכח בנכס.

     ת. אתה מבין את זה הפוך.

     ש. אני לא מבין את זה הפוך. יש הקלטות שלך שאתה אומר שאתה היית ביום 1.12.2021 ומה שעשית זה קומבינה עם השותף שלך. אתה עשית את הדו"ח וכביכול השותף שלך חתם בשמו.

     ת. לא. הוא גם היה שם.

     ש. הוא לא היה שם עובדה שאין הקלטה שלו.

     ת. אני מבין שהיא רצתה לעשות את התיק והקליטה, אנחנו עסק, יש הפניות שיחות אליו ויש הפניות שיחות אליי ואנחנו עונים אחד בשביל השני. מקרים שאני מגיע לאותו נכס פעמיים בגלל אותה רטיבות זה משהו שכמעט לא קורה. בסוף אני אדם עם לב, אני רואה שעבדו עליה, מבין את הסיטואציה ומנסה לעזור.

     ש. בסוף אתה זייפת חוות דעת של בונה העמים.

     ת. אנחנו בסוף חברת הנדסה. יש דברם שהוא מבין בהם ויש דברים שאני יותר מבין בהם. ברטיבויות אני יותר מבין ואני עוזר לו לכתוב.

     שאלת בית המשפט: הוא מקריא לך סיטואציה שאתה אומר שאתה תבוא בתור המהנדס של הבניין ובר יבוא בתור המהנדס שבדק. אתה מדבר על בר כאילו שהוא לא נמצא שם. "רק בשביל ניגוד אינטרסים שלא יגידו משהו". זה לא שלא שמת לב מה קורה שם.

     ת. היא נכנסה לי ללב בסיטואציה. ראיתי בחורה שעבדו עליה. מי יבדוק? אם אני פעמיים או השותף שלי, חשבתי שעדיף שזה יהיה רשום על שם השותף שלי. זה יכול היה להיות גם אני ואין עם זה בעיה.

     ...

     ש. אתה מסכים שחוות הדעת של בר הופמן זה חוות הדעת שלך?

     ת. אנחנו עושים חוות דעת ביחד."

      

131. באשר להתנהלות הקונה, המהלך המפותל בו נקטה הוסבר על ידה ברצונה לחשוף את הכשל העומד לטענתה בבסיס חוות דעת רפאלוב אשר הביא להערכת חסר של הנזקים בבית. לצורך כך הזמינה את רפאלוב על מנת לערוך חוות דעת נוספת והסתירה ממנו כי מטרת הזמנתו היא עימות עם חוות דעתו הראשונה. עניין זה עלה רק בפגישה השניה ביניהם שנערכה בביתה בירושלים (לאחר העברת חוות הדעת השניה לידיה).

      

132. רפאלוב הוקלט על ידי הקונה ללא ידיעתו ובשיחותיה עמו היא ניסתה לחלץ מפיו אמרות שיועילו לה בהליך המשפטי דנא. חלק מהשיחות בין השניים עסקו באופן ישיר בהליך המשפטי העתידי (כפי שעלה בחלק מהציטוטים שהובאו לעיל מפי רפאלוב). הקונה אף טרחה לבקש הצעת מחיר לשיפוץ מרפאלוב מייד בפגישתה הראשונה עמו (עמ' 267 שו' 5 לתצהיר הקונה) מה שעשוי היה ליצור אצל רפאלוב אינטרס לסייע ולהאדיר את הליקויים ומשמעותם.

      

133. לאחר מעשה, ולטענתה על מנת להפתיע את רפאלוב, נמנעה הקונה מלשקף לצד השני ולבית המשפט את המהלך באופן מלא. תמלילי השיחות עם רפאלוב אמנם הוצגו וניתן היה להבין מהם שמי שערך את שתי חוות הדעת הוא רפאלוב (כפי שעולה מחקירתו הנגדית על ידי ב"כ המוכרת). אלא שעובדה זו לא עלתה בתצהירה של הקונה ואף לא בחקירתו הראשית של רפאלוב. בחקירה זו ביקשה הקונה לבסס את הטענה (שהופרכה) לפיה כביכול תחומי הבדיקה בחוות הדעת הראשונה הוגבלו מראש על ידי המוכרת ולכן תוצאתה חלקית. נושא ביקורו החוזר של רפאלוב בבית אמנם עלה בחקירתו הראשית אך לא צוין כי הוא הוזמן לצורך עריכת חוות דעת נוספת וכי בין הקונה לבינו נדונה האפשרות שישפץ את הבית.

      

134. נספח 10 לתצהיר הקונה הוכתר בכותרת "תמלילי שיחות וחוות דעת נוספת" (הכוונה לחוות דעת 'בוני העמים'). בראש תמליל השיחה הראשון עם רפאלוב צוין כי זהו תמלול שיחה בין הקונה לאיתן הופמן. זאת, אף שהקונה ידעה כי מעולם לא פגשה את הופמן וודאי הבינה שאין אדם בשם 'איתן הופמן'. כך גם בישיבת קדם משפט (עמ' 3 שו' 19) העידה הקונה כך: "הבאנו איש איטום בשם הופמן". כאמור, חוות דעת בוני העמים אשר הוגשה על ידי הקונה נחתמה על ידי בר הופמן, אף שהקונה ידעה שהוא לא ביקר בבית וכי מי שערך את חוות הדעת היה רפאלוב. לזכות הקונה יש לציין כי לא ביקשה להסתמך על חוות דעת 'בוני העמים' לצורך הוכחת מצב הבית אלא הגישה חוות דעת אחרות לשם כך.

      

135. ספק רב אם ההתנהלות ה'תכסיסנית' שפורטה לגיטימית. ודאי שהדבר אינו מוסיף לביסוס מהימנות הקונה. בשורה התחתונה, טענת רפאלוב כי חוות דעתו הראשונה הוגבלה לבחינת נזילות ולא אמורה הייתה לכלול התייחסות לכשלים נוספים, כמו כשלים במערכת האיטום, נדחית.

      

     ב. ליקויים תכנוניים

      

136. לטענת הקונה, בבית שלושה פגמים תכנוניים אשר הוסתרו ממנה, כדלקמן: פיצול הבית לשתי יחידות, בניית שני חדרים בקומה השניה בגובה 2.5 מ' חלף גובה של 2.2 מ' ובניגוד להגדרתם כשטחי שירות ובניית מחסן בחצר.

      

137. יש לדחות את טענות הקונה במישור זה נוכח עדות בא כוחה של הקונה בעסקה, עו"ד דיין, אשר העיד (עמ' 37 שו' 33) כי באופן 'שבלוני' הוא נוהג לבחון את התאמת הנכס למצב התכנוני החוקי וכך גם עשה במקרה הזה. עו"ד דיין הדגיש את הקפדתו היתרה על הפן התכנוני בבתים צמודי קרקע ("שלושה היבטים, את הזכות הקניינית אם יש עיקולים או אין, את הזכות התכנונית אם יש היתר בנייה, בבתים צמודי קרקע קיימת יותר שכיחות לתוספות בנייה ובודק את המצב הפיזי" – עמ' 37 שו' 33).

      

138. הקונה לא הקשתה עליו באשר לבדיקותיו את המצב התכנוני. ממילא אין מקום לסבור כי עו"ד דיין לא שיקף לקונה את המצב התכנוני כהווייתו ועל כן המסקנה היא שהייתה לה ידיעה ממשית באשר לכך. מעל לנדרש יצויינו הדברים הבאים.

      

     ב.1. הפרדת הבית לשתי יחידות

      

139. קשה לקבל את טענת הקונה כי סברה שהפיצול נעשה בהיתר. קשה יותר לקבל את הטענה כי נגרם לה נזק בשל כך וממילא המסקנה היא שטענה זו היא טענת סרק.

      

140. פיצול יחידת מגורים לשתי יחידות כך שהמדרגות הפנימיות יבוטלו וכל אחת משתי הקומות תשמש כיחידת מגורים נפרדת אינו דבר שכיח בלשון המעטה. בסיכומיה (הערת שוליים מס' 6) הפנתה הקונה לכך שבמועד חתימת ההסכם היה בתוקף חוק התכנון והבניה (תיקון מס' 117 – הוראת שעה), התשע"ז-2017 אלא שהוראת השעה נגעה להשכרה בלבד של יחידת מגורים נוספת ולא לשינוי קבוע. מעבר לכך, מלכתחילה נקבע כי הוראת השעה תעמוד בתוקף למשך חמש שנים ויישומה הותנה בעמידה במספר תנאים שלא הוכח שמתקיימים בענייננו.

      

141. על כן, אף אם לא הייתי מקבל את טענת המוכרת והמתווך כי העמידו את הקונה על כך שהפיצול אינו חוקי הרי שלא הייתה סיבה שאדם מן היישוב, ודאי אדם שגילה ערנות גבוהה לפרטי העסקה כמו הקונה דנן, יסבור כי הפיצול תקין. על כן ניתן לקבוע כי לקונה הייתה "ידיעה ממשית" באשר לפגם זה וממילא עניין זה מוחרג מתחולת סעיף 16 לחוק. כך גם באשר לסגירת חלל חדר המדרגות אשר נגזרת מפיצול הבית לשתי יחידות נפרדות.

      

142. יתרה מכך, הקונה ציינה מספר פעמים ובפני גורמים שונים כי בכוונת משפחתה, המונה שמונה נפשות, להתגורר בבית השלם. כך למשל, בפני השמאי אמיר עיני שערך שומה לטובת הבנק הממשכן ציינה כי אין משמעות לפיצול, על אף הפגם התכנוני, שכן בכוונתה לבטל את הפיצול ולהתגורר בבית כולו (ראו בראש עמ' 3 לחוות דעתו ובעמ' 47 שו' 25 לפרוטוקול). עניין זה בא לידי ביטוי גם בבקשת ההיתר שהגישה לאחרונה הקונה.

      

143. ממילא אף לו הייתה הקונה מוכיחה כי הוטעתה על ידי המוכרת בנושא זה הרי שלא נגרם לה כל נזק שכן מלכתחילה לא היה בכוונתה להותיר את הבית בפיצולו. בהקשר לכך, השמאי עיני הפחית מהערכתו את שווי הבית (כסך של 3,550,000 ₪) סך של 50,000 ₪ בשל עלויות ביטול הפיצול והגיע להערכה כוללת של שווי הבית כסך של 3,500,000 ₪ - שווי זהה למחיר ששילמה הקונה. ממילא במחיר העסקה הייתה גלומה עלות זו.

      

     ב.2. חדרי שינה בקומה השניה (בגודל 27 מ"ר)

      

144. הקונה לא הוכיחה כי מדובר בחריגת בניה וממילא אין עסקינן באי התאמה של הממכר למצג החוזי, כדלקמן. ראשית, אמנם וינלס ציין בחוות דעתו כי שטח בגודל 27 מ"ר נבנה כשטח עיקרי אף שהוגדר כשטח שירות אולם בעדותו (עמ' 21-22) הסכים כי שטח זה נכלל בתכנית היתר הבניה בטבלת השימושים העיקריים ולא בטבלת שטחי השירות ובתשריט מופיע השטח כחדרי שינה. בהמשך עדותו הסיק וינלס כי הגרמושקא "מבולבלת" וכי אדם מן השורה לא יבחין בטעות כזו.

      

145. שנית, השמאי עיני שבדק את הנכס עבור הבנק הממשכן לא ציין כי קיים פגם תכנוני בחדרים אלה. בעדותו (עמ' 48 שו' 33; עמ' 49 שו' 6) הבהיר זאת בכך ששטחים אלה מוגדרים כחדרי שינה ומנויים בחלק של השימושים העיקריים.

      

146. שלישית, בתיק הבניין של הבית לא צוין כי קיימת חריגת בניה. רביעית, עו"ד דיין העיד כי העסקה אושרה לרישום לאחר שהתקבל אישור ועדת התכנון והבניה.

      

147. מעבר לכך, גם באשר לרכיב זה לא הוכח שנגרם נזק לקונה. וינלס אישר (עמ' 22 שו' 28) כי קיימת תכנית בניין ערים המאשרת הגדלת שטח עיקרי מ-160 מ"ר ל-220 מ"ר. בגין הגדלת הזכויות הגלומה בתכנית זו כבר שילמה המוכרת היטל השבחה לאחר ביצוע העסקה דנן. עוד אישר כי ככל שתוגש בקשה להיתר (כפי שאכן עשתה הקונה) הרי שנדרש יהיה להכשיר את החריגה הנטענת (ככל שאכן מדובר בחריגה) וניתן יהיה להכשיר את המצב הקיים מבלי לבצע שינוי פיסי.

      

     ב.3. מחסן

      

148. המוכרת הציגה כי בגרמושקא קיים סימון של "מחסן קיים". גם ביחס למחסן לא מצוינת חריגה בתיק הבניין וגם כאן רלוונטית העובדה שהעסקה הסתיימה ברישום, אף שקיומו של המחסן מצוין בגרמושקא.

      

149. מעבר לכך, וינלס ציין בחוות דעתו (הערת שוליים מס' 3) כי הקונה אישרה שהמחסן נבנה ללא היתר. בעדותו (עמ' 13 שו' 31) ציין כי אינו זוכר את האירוע אך אם הדבר צוין בחוות דעתו הרי זה מה ששמע מהקונה. יש אפוא לקבוע כי לקונה הייתה ידיעה ממשית ביחס לאי חוקיות המחסן. לבסוף, גם ביחס לרכיב זה לא הוכח הנזק הנטען.

      

     סיכום – ליקויים תכנוניים

      

150. נוכח כל האמור יש לדחות את טענות הקונה במישור התכנוני. מעל לנדרש אתייחס לטענת הקונה באשר לכך שהצדדים לא חתמו על 'נספח סודי' להסכם המעגן את מודעות הקונה לחריגות הבנייה מה שלכאורה היה 'מחסן' את המוכרת מפני תביעה כבדנן. מכאן ביקשה הקונה ללמוד על כך שהמוכרת הסתירה את חריגות הבנייה ממנה.

      

151. אפשרות אחת לניתוח הסיטואציה היא שהחדרים בקומה השניה והמחסן לא תאמו להיתר וכי הייתה משמעות לפיצול הבית אך המוכרת העדיפה להעלים זאת מן הקונה כדי לא לפגוע בעסקה או בגובה התמורה תוך שנטלה סיכון שתיתבע בעתיד על ידי הקונה. אפשרות שניה היא שהצדדים לא ראו קושי באמור, בהיעדר בעיה תכנונית ולמצער בהיעדר נזק, ועל כן לא מצאו מקום לעריכת 'נספח סודי'. להבנתי, נוכח הניתוח שבפרק זה, האפשרות השניה מסתברת יותר מן האפשרות הראשונה.

      

      

     סוף דבר

      

152. התביעה על כל ראשיה נדחית.

153. הנתבעות לא הגישו חוות דעת מטעמן (חוות דעת רפאלוב הוזמנה ללא קשר להליך). ככל שהנתבעות שילמו שכ"ט למומחה מטעם בית המשפט (המהנדס וינלס) תשפה אותן התובעת בגין כך. מעבר לכך, התובעת תישא בהוצאות הנתבעות ובשכ"ט עו"ד בסך כולל של 50,000 ₪. הסכום נקבע בהתאם לתוצאה, גובה הסעד הכספי שנתבע, נימוקי פסק הדין ומורכבות ההליך.

      

     ניתן היום, ו' אייר תשפ"ה, 04 מאי 2025, בהעדר הצדדים.