הנתבעים שכנגד:
1. ישראל קריב 2. קארין לאונה 3. עו"ד נתן לם 4. יעקב לב
בשם התובע והנתבעים שכנגד 2-1: עו"ד נמרוד כנפי
בשם הנתבע והתובעים שכנגד: עו"ד לירון כהנא
בשם הנתבע שכנגד 3: עו"ד רות וקסמן (שאלתיאל)
בשם הנתבע שכנגד 4: עו"ד איתמר כץ
פסק דין
תביעה כספית בהיקף של 750,000 ש"ח, שדומה כי לא נועדה לקבלת כספים כלל אלא כדי לשמש ככלי בידי יזם ללחוץ על דייר שסירב לחתום על הסכם להריסת בניין ובנייתו מחדש לפי תמ"א 38/2, כי יעשה כן. תביעה שלא השיגה את יעדה, אלא הניבה תביעה שכנגד של רוב בעלי הדירות בבניין, שביקשו למחוק את הערות האזהרה שרשם היזם לטובתו להבטחת ההסכם, ולהביא להתנתקות מן היזם. זאת אגב הוספת סרח עודף בדמות תביעה בסך שלושה מיליון ש"ח "נזקים" בלתי מוכחים, כלי לחץ מנגד, כנראה בניסיון להניע את היזם להסכים. אם כבר הופנתה התביעה כלפי היזם, הופנתה גם כלפי כמה אחרים שעליהם יצא קצפם של בעלי הדירות, הם עורך דינם לשעבר ובעליה של דירה התומך ביזם. התביעות הטקטיות לא עשו את מלאכתן, וניסיונות ממושכים של הצדדים לייתר לא צלחו. מחיקה של הערות האזהרה, אך לא כל סעד כספי, תבוא בפסק דין זה.
רקע
1.במוקד המחלוקת: בניין ברח' הירקון 16 בתל אביב, ובו תשע דירות (חלקה 78, גוש 6916; להלן: הבניין). הנתבע והתובעים (הנותרים) שכנגד הם בעלי חמש מהן (להלן: בעלי הדירות; ונזכור כי אין הכוונה לכלל בעלי הדירות בבניין, כי אם למאפיין המשותף של הנתבע והתובעים כנגד).
2.הבניין הוא נושן, סדוק ונזקק לשיפוץ, אין חולק. בשנת 2005 החלה עיריית תל אביב בהליכי הכרזה על הבניין כמבנה מסוכן, המצריך עבודות חיזוק ושיפוץ. נכון לשנת 2010 הוגש כתב אישום (מתוקן) נגד בעלי הדירות. רק דבר זה הניע את בעלי הזכויות בבניין לתור אחרי פתרונות לחיזוק הבניין (נספח 2 לתצהיר בעלי הדירות). אחד מהם, מר רונן גבעתי (להלן: גבעתי), אדריכל במקצועו, שמע מעמיתה למקצוע את שמעו של התובע, מר ישראל קריב (להלן: קריב), איש עסקים, העוסק בבניה. גבעתי הציע לבעלי הדירות האחרים לפנות לקריב, וכך עשו. זו ראשיתה של מערכת יחסים הכוללת שלושה הסכמים רעועי-יסוד, התקדמות דלה בפתרון בעיותיו המבניות של הבניין, רגשות העולים על גדותיהם והתדיינות משפטית ממושכת ויקרה.
3.בעלי הדירות וקריב החלו להתדיין על פרוייקט לחיזוק ושיפוץ הבית לפי הוראות תמ"א 38. כרקע תמציתי וכללי ביותר, עד כמה שהדבר רלבנטי לענייננו: תכנית מתאר ארצית זו משנת 2005, לצד חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008 ותיקוניו (להלן: חוק התמ"א), יוצרים כיום מספר נתיבים שונים לבעלי בניינים נושנים החפצים בייצוב בניינם בלא להקלע להוצאות עתק להסתייע בקבלן או יזם הנוטל על עצמו את מלאכת הבניה ונהנה מתמורה בדמות יכולת לבנות ולמכור דירות חדשות בראש הבנין המחודש. נתיב הפעולה המוכר כיום כתמ"א 38/1, ולעת ההתקשרות הראשונית בין הצדדים היה היחיד הרלבנטי, הוא לחיזוק ושיפוץ הבניין, תוך הוספת דירות בראשו, שממכירתן ירוויח היזם. להסכם מסוג זה (שיכונה להלן וכפי שכונה בהליך: הסכם 1) כיוונו הצדדים. נתיב אחר לקימומו של הבניין הוא בדמות הריסתו ובנייתו מחדש, המוכר כתמ"א 38/2 ומגולם בתיקונים השונים לחוק התמ"א, המאוחרים להסכם 1. נתיב זה הוא שביסוד הסכם נוסף, שכרתו חלק מן הצדדים כמבואר להלן, ויכונה ככינויו בהליך: הסכם 2. אין בכך למצות כלל ועיקר (להרחבה עיינו: בג"ץ 64/17 מרכז השלטון המקומי בישראל נ' ממשלת ישראל (8.8.2017); מיכה גדרון, אהרן נמדר, תמ"א 38 (2012)): ישנם נתיבים נוספים בדין לענייני שיפוץ הבניין, אך לאלה לא הגיעו הצדדים, וטוב שכך, שכן גם במצב הקיים הצליחו למצוא עצמם בקלחת הסכמים חלקיים, סותרים ומעוררי מדנים.
4.בעודם מתדיינים על הסכם 1, זה הנועד לחיזוק ושיפוץ הבניין, נזקקו בעלי הדירות בבניין לכך שקריב יחלצם מאימת כתב האישום. על כן חתמו בעלי שבע דירות, בלא שנטלו בשלב זה ייצוג, על "כתב הסכמה והתחייבות" המחזיק עמוד אחד והמופנה כלפי קריב (נספח 3 לתצהירו): קריב, הוסכם, יחל בביצוע עבודות תיקונים כדרישת עיריית תל אביב וזאת יעשה עד לא יאוחר מיום 24.6.2010, בין אם הסכם 1 ייחתם עד אותו מועד ובין אם לאו, ותוך התחייבות כי אם מטעם כלשהו לא יחתם הסכם 1, ישיבו בעלי הדירות ליזם את הוצאות התיקונים שיוציא ויוכיחם (להלן יכונה כתב הסכמה זה, כאמור בהליך: הסכם 0). שבעה חתמו, בעל דירה שמיני, מר שמעון יעקב (להלן: יעקב), לא חתם, שמא בשל הגעתו לישראל אך לעתים רחוקות; בעל דירה תשיעי, מר מישל זיגדון מערבי (להלן: זיגדון), שמקומו נפקד מן ההליכים כאן, לא חתם אף הוא, וניתן להבין כי הוא לא היה נכון לכל התקשרות שהיא עם קריב, לא אז, לא מאוחר יותר. מתי נכרת הסכם 0 אין לדעת, גם אם ניתן להניח מדרך ניסוחו שהיה זה בסמוך לפני יום 24.6.2010: כדרכם של כל ההסכמים בתיק כאן, תאריך אין בראשו, גם לא ידיעה טובה של מי מהם מתי אירעו הדברים, מרשם בדוק לסכסוכים משפטיים.
5.קריב עמל וחיזק, כתב האישום הוסר בזכות פועלו, אין מי שיחלוק, אף כי ככל שהדברים נוגעים לבעלי הדירות, גם אין מי שיכיר תודה; והרי חזון נפרץ הוא כי לעת סכסוך משפטי אין יודע כל בעל דין אלא להתגולל על יריבו. כמה הוציא קריב לצורך ביצועו של הסכם 0 (טען: 265 אלף ₪. טענו בעלי הדירות: כעשירית מכך) – אין לדעת לעת הזו, ולמצער אין לנסות ולקבוע כאן, שכן הכרעה במסגרת הנוכחית לא נתבקשה ואינה נחוצה או אפשרית. זכותו של קריב לדרוש שיפוי מן הגורמים הרלבנטיים מכוח הסכם 0 תקום לו לכאורה רק עתה, לעת מתן פסק דין זה, שעה שהסכם 1 מוכרז כבקשת התובעים שכנגד ככזה הבא אל קצו, והסכם 2 נעזב לו זה מכבר (ואיני נדרש כמובן למכלול טענות הצדדים האפשריות בעניין).
6.הגענו להסכם 1, זה שבלב המחלוקת. יצוין מיד כי באומרנו "הסכם" אפשר שיש משום האדרת אסופת המסמכים שהוצגו כראיה: הסכם חתום בידי כל הצדדים הרלבנטיים אין כראיה. עותק ובו חתימת קריב או שותפתו לא הוצג כחלק מן התצהירים (אלא בכתב הגנתם בלבד). חתימת יעקב (אחד מבעלי הדירות-התובעים שכנגד) לא נראתה עליו עד היום. הסכם שאיננו יודעים מתי נחתם בידי הצדדים, שהרי תאריך אין בראשו ואמירות על מועד חתימתו נסבו על אי שם בין 2010 ועד 2013. הסכם שכל צד, מטעמיו, מסכים כי טרם נכנס לתוקפו. "הסכם" שלא בוצע וודאי לא הושלם. בעלי הדירות התובעים שכנגד (שכאמור הם בעלי 5 מתוך 9 הדירות בבניין, לא כולן) מבקשים להביא לאיונו של ההסכם, קריב – לאכיפתו.
7.כאמור – הסכם 1 הוא הסכם לביצוע תכנית מסוג תמ"א 38/1, בדרך של חיזוק ושיפוץ הבנין, המחייב את קריב לחזק, לשפץ ולהרחיב את דירות בעלי הדירות, ומקנה לו מנגד את הזכות לבנות דירות על גג הבנין ולמוכרן. קריב היה מיוצג בידי עורך דין מטעמו; בעלי הדירות (זולת זיגדון) יוצגו לעת מגעים בידי עו"ד נתן לם (להלן: עו"ד לם), הוא הנתבע שכנגד 3. את ייצוגו נטלו בהמלצת מר יעקב לב (להלן: לב), אז – בעל הזכויות באחת הדירות (באותו מועד, שכן בינתיים רכש זכויות נוספות), בעצמו בעל ניסיון בייזום וביצוע פרוייקטים. לב הוא הנתבע שכנגד 4, שכן הוא ניצב במחנה הנוגד לאותם בעלי דירות שהם התובעים שכנגד, החפצים בהיפרדות מקריב. בשלב מסוים של החלפת הטיוטות הצטרפה לצד קריב "יזמת" נוספת, קארין לאונה שמה (להלן: לאונה), היא הנתבעת שכנגד 2, ובתו של לב. קריב מסביר זאת בכך שבשיחה עם לב ציין זה כי יוכל לסייע לקריב באמצעות בתו לנטילת הלוואה מיידית לצורך הפרוייקט, ואכן הוסכם עם לאונה (ושמא זה לב בעצמו, מציעים בעלי הדירות, בציינם כי לא נמצא כי ללאונה כל מקורות מימון משל עצמה), כי זו תעמיד לקריב הלוואה בסכום של עד 10 מיליון ₪, בריבית שנתית של 10% (נספח 8 לתצהיר קריב). מעבר לאמור, הדגיש קריב (ולאונה החרישה, חרף היותה בעלת דין), ללאונה לא הייתה כל זכות ומעורבות בפרוייקט; ללב, הדגישו לב, עו"ד לם וקריב גם יחד לא צמחה כל טובת הנאה בקשר הקשור לזכויות עודפות אגב ביצוע הסכם 1, ולא נעשה כל ניסיון של בעלי הדירות-התובעים שכנגד לסתור.
8.הסכם 1 נחתם בידי שבעה בעלי דירות לפחות, כנלמד מדף החתימות שבשולי נוסח ההסכם שצירף קריב (נספח 13 לתצהירו), בהם כל בעלי הדירות-התובעים שכנגד (דירות 3, 4, 7, ו-8), זולת יעקב (דירה 5); כך חתמו גם לב (דירה 2, באמצעות חברה בבעלותו), ובעלי הדירות 1 ו-9 (באותה תקופה), ה"ה דמול ושטיינברג, שנמנו בתחילה עם בעלי הדירות-התובעים שכנגד אך מטעמים שונים אינם נמנים עמם עוד. אם חתם יעקב אין לדעת, עו"ד לם מספר שכך הוא (ולב וקריב מחזקים), יעקב מכחיש, חתימה אין, אך גם לא חשיבות קרדינלית להכרעה בנושא. זיגדון (בעל דירה 6), המתנגד לפרויקט, אינו חתום וסירב לחתום, מוסכם. מן העבר האחר חתימת לאונה וקריב על ההסכם לא הוצגה אלא כנספח לכתב ההגנה, לא בתצהיר.
9.מה מועד ההסכם אין לדעת כאמור. מציע קריב: 15.12.2020, שאז חתמו הוא ולאונה על ההסכם, כנזכר בעותק שמצא דרכו לכתב הגנתם (נספח ה') אך לא לתצהירם. מתי חתמו שבעה בעלי הדירות שחתימותיהם מתנוססות על אחד העמודים, ודאי אין לדעת. חתימת יעקב – אינה בנמצא. על ההסכם – אין תאריך. בראשו הודפס: "שנערך ונחתם בתל אביב ___ בחודש ___ 2010", שאז נמחק "2010" והוסף בכתב יד: "2013"; נלווה לו נסח טאבו מחודש אפריל 2010, והוא עוסק באירוע עתידי ביוני 2010 (סעיף 4.5). חוסר סדר מוחלט, אף שגם בלא לדעת את מועד החתימה דינו של ההסכם נחרץ. בכל מקרה, כיוון שהצדדים כולם נכונים להסכים על שנת 2010 כשנה שבמהלכה נכרת הסכם 1, כך נניח.
10.בהסכם 1 מגוון "תנאים מתלים ומפסיקים לתוקפו של ההסכם" (סעיף 4), כאלו שבעלי הדירות אוחזים בהם על מנת להדגים כי ההסכם כלל לא נכנס לתוקפו ולחלופין פקע. בין אלה נציין כבר כאן את הצורך בהוצאות היתר בניה תוך 36 חודשים ממועד חתימת ההסכם, היתר שלא הוצא, אף שלדידו של קריב אין בכך קושי: "מועד חתימת ההסכם", כך סעיף 4.1, הוא ממועד חתימת כל בעלי הדירות על ההסכם, והרי זיגדון לא חתם (ונוסיף: גם לא יחתום, ולא נעשה כל מהלך לחייבו לחתום). יוער כי לפי חוק התמ"א, משהושג רוב של שני שליש מבעלי הזכויות השונות במקרקעין לתכנית מסוג תמ"א 38/1 (ומרגע שחתמו יותר מששה בעלי דירות, התקיים רוב שכזה), בידי המפקח הרישום על המקרקעין לאשר את ביצוע העבודה חרף ההתנגדות, הכל כמפורט בחוק. אך אישור כזה לא יבוא באין פניה למפקח, וכזו לא באה, אף שרוב של שני שליש כנדרש ודאי היה לקידום התכנית מסוג זה.
11.הסכם 1, אין חולק, לא נחתם בידי כלל הדיירים (ולמצער – זיגדון), לא נעשתה פניה למפקח על רישום המקרקעין, לא נתבקש היתר בניה מכוחו, וממילא לא בוצע. קריב, אין חולק, ביכר להמיר את עסקת תכנית תמ"א 38/1 בעסקת תמ"א 38/2, הכרוכה בהריסת הבניין ובניית חדש תחתיו. הוא מסביר זאת בכך שביצע בדיקת יציבות של יסודות הבניין, ומצא כי פרוייקט שכזה עדיף, ובעיקר – כיוון שאחד מבעלי הדירות, הוא מר מוטי אל חי (להלן: אל חי) דחק בו. טוען אל חי, כך גם יתר בעלי הדירות-התובעים שכנגד: יוזמה מלאה של קריב, בשיתוף לב ולאונה.
12.אי שם בין שנת 2011 או שמא 2012 לבין ראשית שנת 2013 החלו הצדדים בניהול מגעים למעבר להסכם לפי תמ"א 38/2, קרי הריסה ובנייה, הוא הסכם 2. טיוטות הוחלפו עד חודש פברואר 2013, כאשר שמונה בעלי הדירות זולת זיגדון עודם מיוצגים בידי עו"ד לם (נספח 15 לתצהירו). במועד כלשהו שבין פברואר (מוצג נ/6) ויוני 2013 (נספח 23 לתצהיר קריב) חתמו כל בעלי הדירות זולת אל חי על ההסכם, ואף מסרו בידי קריב ייפויי הכוח לחתימה על הערות אזהרה לטובתו בקשר עם אותו הסכם. זיגדון, שלא היה צד גם להסכם 1, אף הוא לא חתם. קרי, חתמו 7 מתוך 9 בעלי זכויות בבניין, שהם כ-78%. ברם הרף המינימלי שיאפשר לקריב פניה למפקח על המקרקעין לשם חיוב דייר סרבן להסכים לפרוייקט הוא של 80% (סעיף 5א לחוק התמ"א). זיגדון – יסרב. באי-כוחו של קריב פנו אפוא לאל חי ביום 13.6.2013 במכתב (נספח 23 לתצהיר קריב) בניסיון לשכנעו, בטוב ובאיומים גם יחד, כי הצטרפות להסכם 2 כדאית לו. אל חי סירב. החסר בכמות מספקת של חתימות לא ריפתה את ידיו של קריב (ושל לאונה, וגם לב, וגם עו"ד לם, שהחל לקדם נמרצות את הפרוייקט לצד קריב, ואף שאל חי ולא רק יתר בעלי הדירות יוצגו בידו). קריב קידם, אל חי התנגד, כך גם זיגדון. אגב פעולותיו רשם קריב בינואר 2015, לאחר קבלת המסמכים הנדרשים מעו"ד לם, הערות אזהרה על זכויותיהם של חלק מבעלי הדירות (אך לא אל חי), מכוח ייפוי כוח שמסרו אלה אגב חתימה על הסכם 2. בחודש יולי 2015 הגיע קריב עד כדי השגת אישור עקרוני של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בתל אביב לפרוייקט, חרף ההתנגדויות. אך נכון לחודש יוני 2016 לא היה בידו להביא ליישום התכנית, והרי לא הגיע לרף שמונים האחוזים שיאפשר נקיטת הליך משפטי נגד דייר סרבן על מנת לבצע את הפרוייקט, באין חתימה של אל חי ושל זיגדון גם יחד. יתרה מכך, שניים מן הדיירים שחתמו על ההסכמים כבר הביעו רצונם לסגת מן ההתקשרות עם קריב, עד כדי ערעור האפשרות שהוא שיוכל לבצע את הפרוייקט בבניין. כך החל ההליך המשפטי, שיזם קריב.
התביעות ועיקר טענות הצדדים
13.ביום 30.6.2016 הגיש קריב את תביעתו, זאת נגד אל חי. תביעה כספית שאותה העמיד "לצרכי אגרה" על 750,000 ₪. עילתה: ניהול מו"מ שלא בתום לב והנזקים שנגרמו לקריב עקב כך. אל חי, נטען, הוא ש"הוביל" את קריב לשנות את הצעתו לבעלי הדירות בבניין, ולפנות להסכם ההריסה והבנייה מחדש "חלף" ההסכם שעסק בחיזוק הבניין. הוא גרם לקריב להוציא ממון רב לצורך קידום הפרויקט, לבצע תכנון מפורט ולנהל הליכים מתקדמים להוצאת היתר בניה, תוך מצג כאילו יחתום לצד בעלי הדירות האחרות על ההסכם, כאשר בפועל רק חפץ בקבלת טובות הנאה לעצמו כתנאי לחתימה. הוצאות רבות הוציא ונזקים רבים נגרמו לו, טען קריב: כ-1.2 מיליון ₪ שהוציא או התחייב להוציא, כ-3 מיליון ₪ "הפסד רווחים כתוצאה מאי ביצוע הפרוייקט", אף שהבהיר כי יתבע רק 750,000 ₪ נזקי הסתמכות, לצרכי אגרה כאמור.
14.תביעה זו, ייאמר מיד, ניכר בה (ובמכתב ששלחו ב"כ קריב לבעלי הדירות מיד עם הגשתה, נספח 6 לתצהירם), כי נועדה בראש ובראשונה להניע את אל חי לחתום על הסכם 2, מאימת התביעה; כך גם להתריע בפני בעלי הדירות שאם אל חי יעמוד במריו, קריב יעבור לקדם את הסכם 1, המגלם עסקה "פחות טובה וכדאית לשני הצדדים" – שמא יניעו הם את אל חי.
15.תוצאתו המיידית של ניסיון זה של קריב להפעלת לחץ היה קריסה סופית של מערך היחסים בין קריב ובין רוב בעלי הדירות בבניין. אלו, בעידוד ומימון ראשוניים של יזם מתחרה לקריב (כך נלמד בדיעבד, שכן בעלי הדירות הסתירו זאת מבית המשפט), בחרו להודיע ביום 28.7.2016 (נספח 24 לתצהיר קריב) על בטלותם של הסכמים 1 ו-2, שממילא לא נכנסו לתוקפם, ודרשו את ביטול הערות האזהרה. הם לא הסכימו לכל המשך התקשרות עם קריב, והביעו נכונות רק להתדיין על החזר הוצאותיו בקשר עם הסכם 0 (מכתבם מיום 5.10.2016, נספח 25 לתצהיר קריב). משתקשורת עם קריב לא קידמה את עניינם, הרי שלא רק שהתגוננו אלא הגישו תביעה שכנגד: היו אלה אל חי (בעליה של דירה 4), ולצדו גבעתי (דירה 3), יעקב (דירה 6), גב' מזל כהן (בעלת דירה 7), האחיות גניה סיטון ופרידה יצהרי סיטון (דירה 8), וכך גם בעליהם דאז של דירות מס' 1 ו-9 (שאינם עוד בעליהן ואינם עוד תובעים שכנגד), סך הכל 7 בעלי דירות מתוך ה-9 שבבניין, ואך זיגדון (באין קשר לקריב ולהסכמים) ולב (המצדד בקריב) לא היו עמם.
16.התביעה שכנגד: חלקה האחד (וניכר – היחיד שאליו כיוונו התובעים שכנגד), מחיקת הערות האזהרה שנרשמו על דירות רובם, תוך סיום היחסים עם קריב. הערות אזהרה שנרשמו שלא כדין, כך התובעים שכנגד, שהרי נרשמו מכוחו של הסכם 2 שאין חולק כי לא היה רוב מספק להשתכללותו. חלקה האחר של התביעה – כספית, שהועמדה על 500,000 ₪ לבעלי כל דירה (ועל סך כולל של שלושה מיליון ₪ "לצרכי אגרה"), נזקי הערת האזהרה שמנעה התקשרות עם כל קבלן אחר ושיפוץ הבניין, כמו גם נזקי הסכם 1. גם הסכם 1, טענו, הורתו בחטא: קריב לא רק הסתיר את העובדה שלאונה, שותפתו לפרויקט, היא בתו של לב, שהוא אחד מבעלי הדירות העומדים לכאורה מן הצד השני של המתרס, אלא שאף שיקר וטען כי היא בתו שלו. ואשר לעו"ד לם, הרי שהלה פעל למעשה רק לטובתו של לב, לקוחו, ולא לטובת יתר בעלי הדירות. בכל מקרה, נטען, הסכם 1 ממילא לא נכנס לתוקף משעה שלא נתקיימו התנאים המתלים, ואם נתקיימו – בוטל בהודעותיהם של בעלי הדירות, והגיעה העת כי קריב יילך לדרכו. את תביעתם הפנו כלפי קריב, לאונה, עו"ד לם ולב, כולם כנתבעים שכנגד.
17.זמן רב נתמשך בירורה של התביעה, ממגוון טעמים, ובהם הליכי גישור ממושכים שלא צלחו לבסוף, חילופי מתדיינים ותיקון כתבי טענות, וניסיונות שונים להגיע להבנות שיתירו את הקשר הגורדי שבין הצדדים, או שמא יקדמו פרוייקט כלשהו לרווחת כולם. משנשמעו ההוכחות והצדדים ביקשו וקיבלו זמן רב להוסיף ולפרוש את טענותיהם בהרחבה ובנחת, נתבהרה תמונת הקרב המשפטי עד תום. על הלוז שלה לבדו אעמוד כאן, אף שהצדדים האריכו בטענותיהם.
18.גורס קריב, בכל הנוגע לתביעתו הכספית, אם נתמצת: אל חי הוא שהציג מצגים כוזבים לקריב, שבעטיים פעל קריב מול הדיירים האחרים לעבור לפרוייקט תמ"א 38/2, שאז נסוג בו אל חי מהבטחותיו. סירובו לחתום לא נעל את השער מפני כך שיצטרף להסכם 2 בהמשך, ככל שייענו דרישותיו, ועל כן קריב הוסיף ופעל ליישום הסכם 2 תוך הוצאת הוצאות ניכרות – שאותן (ואותן בלבד) הוא תובע. אך אל חי סירב בלא כל סיבה לחבור לפרוייקט לגיטימית, ולבסוף נפנה ויחד עם מתחרהו של קריב, מר קובי אופק (להלן: אופק), שמימן בתחילה, פנו לנקיטת ההליך נגד קריב ויתר הנתבעים שכנגד. ונזקי קריב: הסתמכות על מצגי אל חי, הן טרם כריתת הסכם 2 עם בעלי הדירות האחרים (295 אלף ₪ בשנים 2013-2012), הן לאחר מכן (כ-570 אלף ₪ נוספים, עד לשנת 2016), ובגין אלה על אל חי לשפות את קריב, במגבלות סכום התביעה.
19.משיב אל חי לתביעת קריב: לא תביעת הסתמכות כלל ועיקר, ובכל מקרה גם לא הסתמכות לגופה. קריב החליט מיוזמתו, בסמוך לאחר כריתת הסכם 1, לעבור מפרויקט תמ"א 38/1 לפרוייקט תמ"א 38/2, כיוון שהמדובר היה בפרוייקט בלתי ישים. קריב הוא שפעל מול גורמי המקצוע, כבר בשנת 2011 ולאורך שנת 2012, הרבה לפני גיבוש וחתימת הסכם 2 בידי בעלי הדירות (זולת אל חי) במחצית הראשונה של שנת 2013, לפעולה בנתיב תמ"א 38/2. אף ב"זמן אמת" לא טען כי הסתמך על אל חי. ממילא, טוען אל חי, טענה להסתמכות בדמות קבלת הצעות מאנשי מקצוע אינה שקולה להוצאת כספים, וודאי אינה יכולה להוות בסיס לתביעה לפיצויים.
20.אל חי וכן יתר בעלי הדירות-התובעים שכנגד טוענים בתביעתם שכנגד, כנגד קריב, כי על זה היה להמנע מרישום הערות האזהרה וכי עתה יש להורות על ביטול הערות האזהרה שרשם, מכוחו של הסכם שלא השתכלל וממילא לא נכנס לתוקף. בכל מקרה, טענו, לעת הזו כבר אין חולק על כי הסכם 2 אינו עוד בעולם, וקריב אינו עומד על ביצועו. קרי יש לבטל כל הערת אזהרה שנרשמה מכוחו על זכויות התובעים-שכנגד. לא ניתן גם לטעון, כשיטת קריב, לזכות להותרת רישום הערת האזהרה מכוח הסכם 1: הן כיוון שלא ניתן "לדלג" בין הסכמים לצורך רישום הערות אזהרה; הן כיוון שהסכם 1 מעולם לא נכנס לתוקף ולחלופין נזנח או בוטל. אותן הערות אזהרה והותרתן הסבה לתובעים שכנגד אף אותם נזקים שאותם שמו בסכום של 500,000 ₪ האחד. יסודם של נזקים אלה, כך התובעים שכנגד, בין היתר, אף בהתנהלותם של לב, שלא גילה אוזנם כי הוא למעשה מן הצד האחר של המתרס במגעים (אף כי על הטענה שלפיה בתו לאונה הוצגה כבתו של קריב, לא חזרו), ושל עו"ד לם, שאף שאמור היה לייצג את בעלי הדירות, למעשה חבר ללב ולקריב.
21.השיב קריב: הסכם 1 ודאי תקף, וזכותו לשוב ולבצעו. מכוחו ניתן גם להותיר את הערות האזהרה שנרשמו בעינן, ולא היה כל פסול ברישומן מלכתחילה. נזק לא ארע, ממילא לא הוכח.
22.השיב עו"ד לם: אך עשה את מלאכתו, לא ביקש לייצג נאמנה אלא את בעלי הדירות ועל כן פעל גם להניע את אל חי להצטרף להסכם 2, ולא הייתה לו כל מעורבות בענייניהם של קריב ולב. עוד טען (זאת לראשונה רק בכתב הגנתו המתוקן) כי דיונית כלל לא היו בעלי הדירות זולת אל חי להגיש נגדו תביעה כתובעים שכנגד, אלא נדרשו לנקוט תביעה עצמאית. ביחס לעתירה למחיקת הערות האזהרה אין לו כל עמדה.
23.השיב לב: יתר בעלי הדירות קידמו את ענייניהם בלא מעורבות שלו, והבחירה של לאונה בתו להצטרף כמממנת לקריב נעשתה גם באופן שהוא שקוף וידוע ליתר בעלי הדירות, וגם אין בה פסול. באשר להערות האזהרה אין לו כל מעורבות או עניין, וממילא אחריות לנזקים נטענים כלשהם. אף הוא נטול עמדה ביחס לעתירה למחיקת הערות האזהרה.
דיון
24.בשלושה עניינים יש לדון, ומראש תוצג המסקנה ביחס לכל אחד מהם:
א.תביעת קריב, אותה תביעת "הסתמכות" כספית בסך 750,000 ש"ח: תביעה נטולת כל קוהרנטיות או ניסיון אמיתי לבססה, שהרי נועדה לשמש מלתחילה רק ככלי ליצירת לחץ על אל חי ושמא יתר בעלי הדירות. הסתמכות של קריב על אחרים אין במעברו מתמ"א 38/1 לתמ"א 38/2, קל וחומר על אל חי, ואף נזקי הסתמכות לא נגרמו לו.
ב.תביעת בעלי הדירות (אלו הנותרים) להסרת הערות האזהרה שנרשמו על דירותיהם (זולת אל חי): גם אם ברישום הערות האזהרה בשנת 2015, להבטחת זכויות קריב מכוח הסכם 2, לא יימצא קושי, הרי ששעה שזנח סופית את הסכם 2 לאחר הגשת תביעתו, הערות אלה ודאי לא יכולות להיוותר על כנן. היאחזותו בהסכם 1, שלשיטתו עודנו תקף ובר ביצוע, כבסיס להותרת ההערות בעינן מקימה את הצורך בהידרשות לסוגיה שכשלעצמה לא היה בית משפט זה מוסמך לדון בה, והיא תוקפו של הסכם 1. בירור שאלה זו מוביל למסקנה כי הסכם 1 בטל, ולכן לא יוכל להוות בסיס, מכל בחינה, להותרת ההערות בעינן.
ג.תביעת בעלי הדירות-התובעים שכנגד לפיצוי כספי ניכר בה כי אינה אלא סרח עודף לתביעתם להסרת הערות האזהרה. אין בידם להוכיח ולא נעשה כל ניסיון להוכיח קיומו של נזק כלשהו, גם לא סדר קוהרנטי שיוליך ממעשה או מחדל כלשהם של קריב, לב או עו"ד לם (אף אם התנהלותם אינה נקיה מרבב) לכלל נזק כלשהו שנגרמה למי מן התובעים שכנגד.
25.אנמק בקיצור המירבי בנסיבות, תוך שיודגש כי גם אם לא נדרשתי מפורשות לאילו מן הטענות הרבות של מי מבעלי הדין, הרי שבחנתיהן ולא היה בהן לשנות מן התוצאה המתחייבת.
א.תביעת קריב
26.כאמור, לפנינו תביעה שניכר כי הוגשה לשם יצירת לחץ על אל חי כי יחתום ושמא גם על יתר בעלי הדירות כי ישתפו פעולה עם קריב, ולא כתביעה כספית אותנטית. כאשר מצא עצמו קריב נדרש לבסס את תביעתו לאחר שאותו מהלך ליצירת לחץ כשל, התקשה עד מאד לעשות כן, ולא בכדי. ניתן היה להרחיב עד מאד בהסברים עד כמה טענת ההסתמכות נטולת היגיון ובסיס, אולם אין צורך: כיוון שהמדובר בתביעה כספית, וכל נזק לא הוכח, ניתן לקצר.
27.בדברנו בנזק בדמות הוצאות שווא שהוציא קריב, יש לתחום ראשית את תקופת ההוצאות הנטענות הרלבנטיות, שכן קריב עוסק בסכומים של 295 אלף ₪ בדמות נזק עד למחצית שנת 2013, ושל כ-570 אלף ₪ בשנים 2016-2014 (פירוט בס' 47 לסיכומיו, נספח 27 לתצהירו). הסתמכות, ניתן להבין את טענות קריב, כיוון שקריב סבר שאל חי יחתום על הסכם 2 כיתר בעלי הזכויות בבניין (זולת זיגדון), והנה כל אלה עשו כן ואל חי חזר בו ונמנע מלחתום, תוך הותרת קריב ללא הרוב הנדרש לשם נקיטת מהלכים אצל המפקח על רישום המקרקעין לחיוב הדייר הסרבן (האחר), זיגדון, להסכים. חרף טיעוניו המפולפלים של קריב בסיכומיו על פה ובכתובים, הסתמכות כזו אינה יכולה להימשך מעבר למועד שבו הבהיר אל חי כי לא יחתום, ולמצער לא זמן רב מעבר למועד האמור. כאן: יתר בעלי הדירות חתמו על הסכם 2 אי שם לאחר מחצית פברואר 2013 (כנלמד ממכתב נ/6) ומחצית יוני 2013 (כנלמד ממכתב ההתראה והאיומים של ב"כ קריב לאל חי, ביום 13.6.2013, בדבר סירובו של אל חי לחתום על הסכם 2, נספח 23). המכתב מיום 13.6.2013 ברור מאין כמותו: אל חי לא חתם, קריב רואה זאת כחוסר תום לב, והוא מאיים (באופן מתמיה: בשמו ובשם יתר בעלי הדירות) כי ינקוט הליכים יקרים וכואבים נגד אל חי "ללא התראה נוספת". איומים אלה לא הותירו את רישומם באל חי. אין כל טענה קוהרנטית של קריב שלפיה אל חי שב וטיפח בלבו של קריב תקוות שמא יחתום. הוא התנגד להסכם, הגיש התנגדויות נחושות לוועדה לתכנון ובנייה לתכנית לפי לתמ"א 38/2, ומשפטית אין כל דרך אמיתית לטעון להסתמכות של קריב על כך שהנה אל חי יחתום. קרי, אפילו גרסנו כי מתקיימים כל התנאים לקבוע חוסר תום לב של אל חי במשא ומתן עם קריב, היכול לבסס פיצויי הסתמכות מכוח הוראת סעיף 12(א) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, ממילא משך המגעים תחום בזמן: עד יוני 2013 לכל המאוחר.
28.קריב טוען לנזקי הסתמכות של 75 אלף ₪ בשנת 2012, ושל כ-220 אלף ₪ במחצית הראשונה של שנת 2013 (במחצית השניה של אותה שנה, אגב, לא הוציא ולו שקל אחד, ספירתו בס' 47 לסיכומיו). ברם נזק משמעו הוצאה, לא כספים שקמה אי-אז בימים האפשרות שיוציא, אך לא הוציא. והנה, כל "הוצאותיו" של קריב (זולת תשלום כלשהו לעורכי דינו, בסך כ-9,000 ₪, שלא נדע את הרקע להתחייבותו להן) אינן הוצאות כלל ועיקר, כי אם "הצעות מחיר": כך וכך יעלה תכנון מערכות חשמל, כך וכך תכנון אקוסטי, כך וכך תכנון מערכות אינסטלציה. הצעות שלא קרה עמן דבר (ולמצער לא הוכח כי קרה עמן דבר מה, קל וחומר לפני יוני 2013, מועד סירובו של אל חי להצטרף להסכם). אילו איסוף של הצעות מחיר היה יכול להוות בסיס משפטי מספק לחיוב בפיצוי בגובה סכום ההצעות, הרי שלא היה לקריב אלא להצר על כי לא ליקט עוד כמה הצעות, שמא יקרות אף יותר, שהרי ניתן היה לתרגמן מייד לפיצוי. גישה שאין לה כל עיגון בדין.
29.באין נזק אין פיצוי. אולם למען שלמות התמונה ראוי לבאר כי ממילא גם אין כל הסתמכות וכל התנהלות מחוסרת תום לב של אל חי. אל חי אינו יזם (כמו קריב, או לב) או אדריכל (כמו גבעתי), לא היה נציג הדיירים במגעים עם קריב, ולא שם עצמו כאחראי על המעבר מפרויקט תמ"א 38/1 לפרויקט תמ"א 38/2. עיקר לנו כי גם קריב לא חשב כך. ואם יתהה הקורא כיצד יודע בית המשפט מה חשב קריב, והרי אינו בוחן כליות ולב (ומוח), הרי שלפנינו מקרה נדיר שבו בעל דין פרש את מחשבותיו על הכתב, הותיר את הכתוב במגירתו, אך חלק את מחשבותיו אלה עם הצד שכנגד (דרך טעות, יש להניח) בהליך גילוי המסמכים: מכתב (מוצג נ/6) שערך קריב ביום 14.2.2013, יממה לאחר פגישה שאמורה הייתה להתקיים עם כל בעלי הדירות לשם חתימה על הסכם 2, ורוב בעלי הדירות נמנעו מלהתייצב אליה. במכתבו, שלא שלח, מלין קריב על כך ש"בעקבות כניסה לתוקף של ת.מ.א 38/2 לפני חודשים מספר פנו אליי נציגי הבניין גב' גניה סיטון ומר יעקב לב בבקשה לשנות..." (סעיף ה' למכתב). הם, ולא אל חי כנטען בלהט עתה. הם שעמדו עמו בקשר ועבדו מולו, כך גם עו"ד לם. אין במכתב כל ביטוי לתיאורים הבאים עתה בתצהיר קריב כיצד אל חי היה זה ש"הפציר בי ממש להמיר את פרוייקט העיבוי-בינוי בפרוייקט הריסה ובינוי", או זה שהבטיח כי "באופן אישי יפעל לשכנע את מי מדיירי הבניין שיסרבו לחתום" (ס' 33 ו-39 לתצהיר קריב). אל חי, יש לקבוע, לא היה גורם שעליו הסתמך קריב, בשונה מכל אחד מבעלי הדירות, שהוא קיווה כי ייאותו לחתום על הסכם 2.
30.לכך יש להוסיף: יש לקבל את טענות אל חי, כי הטעם למעבר מפרויקט 38/1 לפרויקט 38/2 לא היה כי מאן דהוא, ובפרט אל חי, דחק בקריב לעשות כן ויצג מצג כי ישתף עמו פעולה בעניין, אלא כי זה היה רצונו של קריב עצמו, לאחר שמצא כי פרוייקט חיזוק ושיפוץ אינו ישים ואינו כדאי. חילופי הטיוטות עם בעלי הדירות (נספח 15 לתצהיר קריב): ממאי 2012. גילויו של קריב כי מדובר בהסכם בלתי ישים, והחלטה לעבור לפרוייקט לפי תמ"א 38/2: לכל המאוחר ביולי 2011 (עמ' 48, ש' 29 ואילך לפרוטוקול; נספח 1 לסיכומי הנתבעים, שלא נסרק לתיק). ואישר קריב אפילו בתצהירו כי לאחר חתימת הסכם 1 ביצע בדיקת יציבות של יסודות הבניין (שאותה נמנע מלהציג), שלימדה "כי יש מקום לבחון אפשרות של מעבר לעסקת תמ"א 38/2" (סעיף 30; וראו גם מכתבו של עו"ד לם, שקריב אישר כי הובא לידיעתו, ולפיו "בדיקה יסודית של הבניין העלה כי חיזוק הבנין נוכח מצבו ואופן בנייתו אינו מעשי. בנסיבות אלה הסכימו היזמים להמיר את תוכנית החיזוק על פי תמ"א 38 לתוכנית חיזוק על דרך הריסת הבניין הקיים ובניית בניין חדש תחתיו" (נספח 19 לתצהיר קריב)). כל ניסיון לתלות את בחירתו של קריב לעבור לפרוייקט לפי תמ"א 38/2 בתחינות, הבטחות שווא ומצגי סרק של אל חי דינו דחייה.
31.ועוד הערה, טרם סיום הדיון בתביעת קריב: התביעה, שממילא נועדה רק ככלי ליצירת לחץ על אל חי, היא אף כלי לניסיון לעקיפת החוק. המחוקק בחר בחוק התמ"א איזה רוב מינימלי נדרש מקרב בעלי הדירות על מנת שניתן יהיה להתחיל ולפעול אצל המפקח על רישום המקרקעין לשם כפיית ההחלטה על הפרויקט והביצוע על יתר הדיירים. בפרוייקט לחיזוק ושיפוץ לפי תמ"א 38/1: רוב של שני שלישים; השליש האחר, אם טעמיו אינם סבירים, אפשר שייכפה עליו הפרויקט. בפרוייקט להריסה ובנייה לפי תמ"א 38/2: 80%. אם יותר מ-20% מן הדיירים חושבים שהרס ביתם ובניית בניין חדש אינו פתרון ראוי, אין לכפות זאת עליהם ואין להעמידם במעמד של "דייר סרבן". קבלת תביעה דוגמת זו שהגיש קריב, מקום שבו חסר ליזם הרוב הנדרש לשם הנעת מהלך חיובו של הדייר הסרבן, היא למעשה עקיפת החוק: ראשית, הכנעת בעלי דירות המתנגדים להסכם באמצעות הכלי המשפטי של ניהול מו"מ בחוסר תום לב (שאם לא כן – ישלמו ממון רב, בדיוק כפי שאיימו באי-כוחו לשעבר של קריב במכתבם הנ"ל לאל חי); ולאחר השגת הרוב הדרוש בטכניקה זו, פנייה לחיוב הדיירים הסרבנים הנותרים, בנתיב המוכר בדין. אין לתת לכך יד.
32.סוף דבר לעניין תביעת קריב: דינה דחיה.
ב.תביעת בעלי הדירות-התובעים שכנגד: מחיקת הערות האזהרה
ב(1)כללי
33.הסכם 1, כך גם הסכם 2, הקנה ליזם את הזכות לרשום הערות אזהרה לטובתו להבטחת זכויותיו לפי "הסכם זה" (סעיף 77 להסכם 1, סעיף 12.4 להסכם 2). לאחר כריתת הסכם 1, בשנת 2010 כך יש להניח כאמור, לא עשה קריב דבר לשם רישום הערות אזהרה להבטחת זכויותיו לפי הסכם 1. כאמור, עבר חיש מהר לעבר פרוייקט לפי תמ"א 38/2 דווקא (הסברו, עמ' 56, ש' 5 לפרוטוקול). אשר להסכם 2, שרוב בעלי הדירות, אך לא די מהם, חתמו בראשית שנת 2013, תוך חתימה על ייפויי כוח לשם רישום הערת אזהרה: בתחילה לא רשם קריב את הערות האזהרה. בסוף חודש דצמבר 2014 רשמן לפתע, תוך היעזרות בבא כוחו, ותוך שעו"ד לם מאשר את חתימות בעלי הדירות על הסכם 2, זה שאת זכויות היזם בו באה הערת האזהרה להבטיח. מדוע בחר קריב דווקא בעיתוי האמור – לא הסביר, ולמעשה התחמק מתשובה (עמ' 59-57 לפרוטוקול). ניתן אפוא רק לתהות שמא יש קשר בין עיתוי זה לבין הגשת התנגדותו של אל חי לתכנית, זמן קצר קודם לכן (נספח 19 לתצהיר קריב).
34.בלא קשר לטעם ביסוד העיתוי המתמיה של הרישום, שאלה אחרת היא האם קריב רשאי היה לרשום (בכל מועד לאחר כריתת הסכם 2) את הערת האזהרה, להבטחת זכויותיו מכוח הסכם 2. חרף פרשנויות שמנסים בעלי הדירות לתת להוראת סעיף 12.4 להסכם 2, לכאורה התשובה היא בחיוב: קשה לזהות טרם לכך שתימנע מן היזם האפשרות ליידע רוכשים פוטנציאליים (או יזמים פוטנציאליים) על התקשרותו עם בעלי הדירות בהסכם תמ"א 38/2, על כל הכרוך בכך (וראו: הוראת סעיף 126(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969).
35.אך אפילו מצאנו כי מלכתחילה היה קריב רשאי לרשום את הערות האזהרה מכוח הסכם 2, השאלה הבאה היא: האם חובה על קריב הייתה למחוק אותן הערות אזהרה.
ב(2)הסכם 2 פקע ואינו יכול להוות בסיס להותרת הערות האזהרה בעינן
39.הסכם ששני צדדים אינם חפצים בו ושניהם פרשו ממנו, ודאי אינו מחייבם. אין חולק: לעת מתן פסק דין זה, תכנית ההריסה ובנייה לפי תמ"א 38/2, הגלומה בהסכם 2, אינה על הפרק. המועד המאוחר ביותר שבו ניתן לומר כי גם קריב, היזם, הכיר בכך, הוא לעת הגשת תביעה מצדו לבית המשפט המחוזי בחודש מאי 2018, לאכיפתו של הסכם 1, ולסעד הצהרתי שלפיו אין תוקף להודעת בעלי הדירות באמצעות בא כוחם מיום 28.7.2016 (בעקבות הגשת תביעתו של קריב כאן, נספח 24 לתצהיר) כי הסכם 1 בטל אף הוא. קרי, הסכם 2 ננטש, את הסכם 1 חפץ קריב לקדם עתה.
40.למעשה, הגשת התביעה שלפניי כבר היא דנה את הסכם 2 לפקיעה (וכך גם את הסכם 1, כמבואר להלן), אפילו נניח כי ההסכם עמד עדיין בתוקפו לעת הגשת התביעה. בכתב התביעה, זה שבא כוחו הנוכחי של התובע ביקש להיחלץ מניסוחו אך לא ניתן, דיבר קריב בזכותו ל"פיצויי קיום" בשל התנהלות אל חי (בסכום של לא פחות משלושה מיליון ₪, טען). פיצויי קיום – קרי הסכם שלא יתקיים עוד, גם אם "לצרכי אגרה" תבע קריב רק את פיצויי ההסתמכות. בשום שלב בין הגשת התביעה כאן, ביוני 2016, והגשת התביעה לאכיפת הסכם 1, במאי 2018, אף לא טען קריב כי הסכם 2 תקף או כי הוא מבקש את ביצועו. הסכם שאינו תקף, אפוא.
41.משעה שהובהר כי הסכם 2 אינו בתוקף לדעת היזם, והתובעים שכנגד הבהירו במכתבם מיום 28.7.2016 (חלקם – עוד לפני כן) כי הסכם 2 בטל, אזי אין הסכם. באין הסכם, דין הערות האזהרה שנרשמו מכוח ייפוי הכוח שנחתמו אגב הסכם 2, ונועדו להבטיח את זכויות היזם מכוח הסכם 2, דינן להימחק.
ב(3)הסכם 1 פקע ואינו יכול להוות בסיס להותרת הערות האזהרה בעינן
42.טוען קריב: הסכם 1 הוא בסיס מספק להותרת הערות האזהרה בעינן. טוענים בעלי הדירות-התובעים שכנגד: הסכם 1 בטל, ואינו יכול לשמש בסיס להותרת ההערות בעינן. אדון בטענה זו, וראשית יש לערוך אתנחתה ולהבהיר מדוע אדון.
43.הסכם 1 נסב על זכויות בעלות במקרקעין, בפרט של היזם בדירות הנוספות שיבנה. דרך המלך לאכיפתו של הסכם זה – בתביעה לבית המשפט המחוזי, כפי שאכן הגיש קריב בשנת 2018, כשם שדרך המלך לביטולו של הסכם זה – בתביעה לבית המשפט המחוזי, וכזו לא הגישו בעלי הדירות. הדברים נכונים גם באשר לביטול הערות האזהרה שנרשמו להבטחת זכויות היזם מכוח הסכם 2, שאף עניינו בזכויות בעלות במקרקעין, ולו ביקשו בעלי הדירות ליזום הליך לביטולן, היו נדרשים לפנות לבית המשפט המחוזי. אך תביעת בעלי הדירות היא תביעה שכנגד, נושאה הוא כשל תביעת קריב והיא נובעת מאותן נסיבות (ולמצער, על כך לא חלק איש), ולכן היא כשרה לשאת עמה סעדים שאחרת לא היה ניתן לעתור להם בבית משפט זה (סעיף 51(א)(4) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984), ובכלל זאת עתירה לביטול הערות האזהרה. אמנם: לא סעד הצהרתי התבקש לעת התביעה באשר לבטלות הסכם 1, אך הכרעה בשאלת תוקפו נחוצה על מנת להכריע בשאלת מתן הסעד האופרטיבי שהתבקש, והוא ביטול הערות האזהרה. מכאן: תוכרע גם שאלה זו. יוער: גם אילולא הסמכות העניינית האמורה, הייתי נדרש לשאלה בגדר סמכותי הנגררת (סעיף 76 לחוק בתי המשפט), אף שאז משמעות האמור הייתה כי ההכרעה אינה מקימה מעשה בית דין, וההליך שיזם קריב בבית המשפט המחוזי יכול היה לשוב ולהתחדש (לניתוח מקיף של הסוגיה עיינו החלטת כב' השופט חבקין בת"א (שלום-ת"א) 29135-07-19 קצובר נ' שהרוך (5.11.2020)).
44.עוד יוער, כי הדיון בשאלת הסכם 1 ותוקפו הייתה כנראה נחסכת אילו נאות קריב, משפקע הסכם 2, למחוק את הערות האזהרה. אך הוא התגונן, ועודנו מתגונן, בהסתמך על טענה כי גם אם הסכם 2 שמכוחו נרשמו הערות האזהרה פקע, זכותו להותיר את ההערות על כנן בשים לב לכך שהסכם 1 הוא רשאי לרשום הערות אזהרה, והסכם זה (בניגוד לעמדת בעלי הדירות-התובעים שכנגד) –תקף, כך קריב (סעיף 42 לסיכומי התשובה). אם כך טען, נכריע.
45.ובכן: הסכם 1 נזנח ובוטל כדין, וטענות בעלי הדירות-התובעים שכנגד מקובלות עליי בעיקרן. אעמוד רק על הסוגיות המרכזיות.
46.יובהר כי אין בידי לקבל את עמדת בעלי הדירות-התובעים שכנגד כי הסכם 1 כלל לא נכנס לתוקפו מחמת אי-קיום תנאים מתלים, ובפרט השגת היתר (שלא נתבקש הרי להסכם זה) בתוך 18 חודשים ממועד חתימת ההסכם. "מועד חתימת ההסכם", נקבע: כאשר כלל הדיירים בבניין יחתמו (סעיף 4.1), והרי זיגדון לא חתם. קרי, המדובר בחוזה תקף, המותנה (בין היתר) בתנאי מתלה, וכל עוד לא נחתם לא החל מרוץ הזמן להשגת ההיתר. כמובן שהמתנה לגודו, כאשר איש אינו מזמנו להתייצב, היא בבחינת אבסורד: כפי שטען ב"כ בעלי הדירות נכונה, לכאורה ניתן להמתין לזיגדון גם עשרות שנים, בעוד שההסכם לפי שיטה זו נותר תקף. אך אין בידי הנתבעים שכנגד להיאחז בנימוק היעדר ההיתר כעילה להכרזה על הסכם 1 כאילו לא היה.
47.בעלי הדירות אף לא נהגו כאילו הסכם 1 נטול תוקף. סימן היכר ברור: הם לא פנו לשלם לקריב את הוצאותיו מכוח הסכם 0, שהיה זכאי לקבלן ככל שלא יזכה להתקשר עמם בהסכם תקף לפי תמ"א 38. בנוסף, הם לא נהגו ב"זמן אמת" ועד לכריתת הסכם 2, כאילו הסכם 1 אינו מחייבם.
48.אך הסכם 1 התחיל לאבד מעוצמתו, שמא מתוקפו, כאשר קריב ביקש להמירו בהסכם 2. הסכם 2 (הרס הבניין לצורך בנייתו מחדש) ודאי אינו יכול לדור בכפיפה אחת עם הסכם 1 (שיפוצו וחיזוקו של הבניין), וניסוחים שבהם אוחז קריב עתה דוגמת "השהיה" או "הקפאה" הם חסרי משמעות. הסכם 2, זה שחתמו עליו רוב בעלי הדירות והוא מחייבם, כך גישת קריב, עד כדי כך שיכול היה לרשום הערות אזהרה על זכויותיהם מכוחו, אינו כולל כל התייחסות לגורלו של הסכם 1. הסכם 1 כאילו נעלם מן העולם. והסבר סופי בא לכך בגדרי כתב התביעה, זה שמניסוחה אין קריב עוד יכול להתנער: הסכם 2 בא "חלף ההסכם שעסק בתוספת לבניין המקורי" (פסקה 2 למבוא), וכך התביעה כולה, שאין בה זכר לתוקפו של הסכם 1, שגם בעלי הדירות בחרו "להמיר" אותו בהסכם 2 (סעיף 15 לכתב התביעה). יתרה מכך, התובע קריב נוקט לשון "פיצויי קיום", שהוא זכאי להם כבר עתה, זאת בשל "הפסד רווחים כתוצאה מאי ביצוע הפרויקט". אין טענה שלפיה פרוייקט תמ"א 38/2 (קרי הסכם 2) היה רווחי יותר ב-3 מיליון ₪ מפרוייקט תמ"א 38/1 (קרי הסכם 1), אלא בפשטות: "אי ביצוע הפרוייקט". פרוייקט לא יבוצע. אם לא יבוצע, לא ניתן להסכם שאותו ניתן לבצע, יהיה זה הסכם 2, או יהיה זה הסכם 1.
49.אם לא די באלה, באה הודעת בעלי הדירות מיום 28.7.2016 על ביטול כל הסכם עם קריב, ככל שזה קיים (ולא הודו כי קיים). יש לבחון, על רקע האמור לעיל, אם הודעת ביטול זה היא כדין, והתשובה – אכן כך. הסכם 1 נזנח בידי קריב. גם אם קריב לא נטש כמובן את הבניין, והמיר את הסכם 1 בהסכם 2, הרי שבהסכם 1 לא המשיך לאחוז. את כל השנים הארוכות, משנת 2011 (בסמוך לכריתת הסכם 1) ועד להגשת התביעה בשנת 2016, העביר בקידומו של פרוייקט תמ"א 38/2, שנים קודם לכריתתו של הסכם 2, וגם זאת עם רוב בלתי מספיק של בעלי הדירות. את הסכם 1 נטש, כיוון שלא היה מעשי. טעמו עמו, כך הסביר בתביעה עצמה: "עסקת ההריסה והבנייה עדיפה עשרות מונים על הסכם העיבוי בינוי" (סעיף 15 לכתב התביעה). משנטש, מתוך תקוותו כי יעלה בידו לקדם את הפרוייקט מכוח תמ"א 38/2 במישור המעשי, התכנוני והרישויי ואף לשכנע די דיירים לחתום על הסכם שכזה, יש קושי שבחלוף כשש שנים מכריתתו (וזאת רק עד להגשת התביעה) יבקש לחזור לאותו הסכם, אם נואש מקידום הפרוייקט בנתיב תמ"א 38/2 (והשוו: ע"א 1901/91 מראות יפו העתיקה בע"מ נ' חברת חלקה 51 בגוש 7060 בע"מ (9.4.1997)).
50.כפיית הסכם 1 על התובעים שכנגד לעת נטישת קריב את הסכם 2, הוא אף בלתי סביר ובלתי צודק, כטענת בעלי הדירות. ראשית, המדובר בהסכם שמבדיקות קריב ולגישתו של עו"ד לם שפעל לצדו – אינו מעשי כלל ועיקר (לפירוט – ס' 40-29 לסיכומי בעלי הדירות). אין היגיון לדון את בעלי הדירות להסכם נטול היתכנות מעשית מבחינה כלכלית ותכנונית. אמנם, בעוד שקריב והמצדדים בעמדתו נחושים ב"זמן אמת" באשר לחוסר ההיגיון והכדאיות של פרוייקט מכוח תמ"א 38/1, הרי שעד שהגיעה עת משפט הפכו הניסוחים לזהירים וטנטטיביים בהרבה, אך לא ניתן לכסות על המציאות (כפי שהם עצמם ביטאו אותה) בדרך קוסמטית. שנית, המדובר בהסכם שיישומו יחייב שיתוף פעולה בין בעלי הדירות השונים וקריב. כמי שחזה בצדדים אלה מקרוב, ממושכות, ניתן לקבוע: שיתוף פעולה מועיל לצורך ביצוע פרוייקט מכוח הסכם 1 לא יתקיים, לא בין בעלי הדירות לבין עצמם ודאי לא עם קריב. שלישית, הכרה בתוקפו של ההסכם משמעותו הכרה בזכותו של קריב לפעול בזמנו החופשי להשגת חתימתו של זיגדון. כזכור, לפי קריב אוחז בהסכמה של מעל שני שליש (אך לא 100%) מבעלי הזכויות בבניין, רוב שדי בו להניע את גלגלי הפרוייקט מכוחו של תמ"א 38/1. אך כדי להניעו, יש צורך לגבור על התנגדותו העקבית של זיגדון, בין אם בהשגת הסכמתו, בין אם בהגשת אישור המפקח על רישום המקרקעין. עשור חלף מאז כריתת הסכם 1, ודבר לא נעשה, לרבות בשש השנים שחלפו מכריתת ההסכם ועד להגשת ההליך המשפטי. אין כל היגיון לכלוא עתה את בעלי הדירות עם קריב, עד אין קץ, ושמא יחליט במועד כלשהו כי בשלה השעה לקדם את הפרוייקט בפועל. כל זאת על יסוד הסכם שאפילו עת שנערך, לקה בחוסר בהירות וסדר, ולו באשר לזהות החותמים עליו או מועד כריתתו.
ועוד יש לזכור: התכלית המרכזית של תמ"א 38 היא להתמודד עם הסיכון להתרחשות רעידות אדמה על ידי חיזוק מבנים שנבנו שלא בהתאם לתקן המחייב (עניין עע"מ 7381/15 ש. דורפברגר בע"מ נ' עודד, בפסקאות 23-20 (30.10.2016)). אימוץ עמדת קריב עומד בסתירה מוחלטת למימוש תכלית זו: החלטה כאן שמשמעותה קשירתם בעבותות משפטיים של קבלן ובעלי דירות שאינם מסוגלים לפעול יחד, רק על מנת להוסיף ולהשתהות שנים כנראה בלא לבצע את הפרוייקט מכוח ההסכם שכרתו, ודאי לא תועיל לשיפוצו בהקדם של הבניין הרעוע.
51.משמעות האמור: יש להכיר בתוקפה של הודעת הביטול מיום 28.7.2016. הסכם 1 אינו תקף עוד. כיוון שכך, אזי בניגוד לעמדת קריב, הנתבע שכנגד (סעיף 42 לסיכומיו, ואף בסיכומיו על פה), לא עומדת לו הזכות להותיר את הערות האזהרה בעינן רק כיוון שבהסכם 1 קיימת לו זכות לרישום הערות אזהרה.
52.למסקנה האמורה בדבר היעדר היכולת להשתית את הערות האזהרה על הסכם 1 ניתן להגיע גם מזווית אחרת: הערת אזהרה מטבעה נרשמת על מנת להבטיח זכויות קונקרטיות. כאן נרשמה מפורשות מכוח הסכם 2, ולבקשה לרישום הערת אזהרה, כך גם לרישום עצמו בלשכת רישום המקרקעין, צורף הסכם 2. לא בכדי אגב לא נרשמה הערת אזהרה על זכויותיו של אל חי: הוא חתם הרי על הסכם 1, אך לא על הסכם 2, וזהו ההסכם שמכוחו נרשמו ההערות. טענת קריב, שלפיה גם אם ההסכם שמכוחו נרשמו ההערות פקע אזי די בכך שקיים בעולם הסכם אחר שמכוחו ניתן לרשום הערת אזהרה כדי להצדיק את הותרת הרישום בעינו, נעדרת כל עיגון. הסכם 1 הקנה לקריב את הזכויות לרשום הערת אזהרה להבטחת זכויותיו "לפי הסכם זה" (סעיף 77 להסכם 1). הסכם "זה", לא הסכם "אחר". אם ההסכם האחר פקע, ההערה שנרשמה להבטחת הזכויות של קריב מכוח ההסכם האחר – תימחק. אם הסכם "זה", הוא הסכם 1, עודנו מקנה לקריב זכויות, בידו היה לפעול לרשום את הערת האזהרה מכוח הסכם 1, תוך צירוף הסכם 1 (והוסיפו בעלי הדירות-הנתבעים שכנגד: ספק אם כלל ניתן לרשום הערות אזהרה מכוח הסכם לביצוע פרוייקט החיזוק בלא הסכמה של כלל הדיירים – מוצג נ/7). אך קריב לא פעל, ואינו יכול עוד לפעול עוד. שעה שקריב בחר שלא להסיק בעצמו מסקנה זו, ובחר לנהל את הקרב על הערות האזהרה, תוצאת האמור תהא אפוא כי ייוותר ללא הערות אזהרה, גם ללא הסכם 1.
ג.תביעת בעלי הדירות-התובעים שכנגד: הרכיב הכספי
53.הערות האזהרה שיש למוחקן, כך בעלי הדירות-התובעים שכנגד, הסבו להם נזקים, כך גם בדרך לא נהירה די עצם כריתתו של הסכם 1, ולכל אלה אחראים כל הנתבעים שכנגד לסברתם: קריב, שרשמן; לאונה, שותפתו; עו"ד לם, כיוון שלא עשה מלאכתו בנאמנות כלפיהם אלא קידם דווקא את ענייניו של קריב; לב, שקידם את ענייניו שלו בהיחבא. חצי מיליון ₪ לבעל דירה, שמו את נזקיהם.
54.בדומה לתביעה קריב, באין נזק אין פיצוי, באופן החוסך את הצורך בדיון מפורט בעניין האחריות ושאלת הפרת החובות הקבועות בדיני החוזים. בכך נתחיל. אילו רק הוסרו ההערות במועדן, כך נטען, אפשר היה לבצע בינתיים בפרוייקט המט-לנפול, בעלי הדירות המתגוררים במקום (והם מיעוט) יכולים היו ליהנות מן השיפור, ובעלי הדירות שאינם מתגוררים במקום יכולים היו ליהנות משכר דירה גבוה יותר. טענות בעלמא. נמצא כאמור כי בעצם רישום הערות האזהרה בראשית שנת 2015 לא היה כדי להשפיע על בעלי הדירות: ניתן היה לעשות זאת מכוח הסכם 2, ועד להתלקחות הקרב המשפטי עם קריב במחצית שנת 2016 לא באו טענות של ממש על הצורך במחיקת ההערות. למעשה, הצורך בהסרת ההערות לא קם לפני הגשת התביעה, שבה כבר נטען כי נגרם נזק בשל אי-הסרת ההערות, קרי לא תיתכן תביעת נזק.
55.הערות האזהרה, יוזכר, אינן מן הזן המונע העברת זכויות בדירות, ואכן זכויות הועברו, גם אם כפוף לכך שלעת הזו, קריב הוא היזם. המניעה היחידה של כלל בעלי הדירות בבניין כתוצאה מן ההערות היא להתקשר עם יזם אחר בפרוייקט תמ"א 38/2 כפי חפצם. טענה לנזק כתוצאה מכך הייתה אפשרית בנסיבות כאן לו עמד מן העבר האחד יזם ומן העבר האחר כלל בעלי הדירות, החפצים להתקשר עם אחר. אך בעלי הדירות בבניין חלוקים קשות בינם לבין עצמם, אין ביניהם כל שיתוף פעולה, וגישותיהם בעניין קידום פרוייקטי תמ"א היא הפוכה: לב (שעתה מחזיק במישרין או בעקיפין כבר בזכויות בשתיים וחצי דירות בבניין) ביקש להמשיך עם קריב, בעלי הדירות-התובעים שכנגד ביקשו לתור אחר חלופות. בלי הסכמה עם לב, וניכר בהליך רווי-הרגשות שלפניי כמו גם מכשלון הליכי הגישור הממושכים כי הסכמה כזו לא עמדה על הפרק בשנים האחרונות, הרי שאין אפשרות לבעלי הדירות-התובעים שכנגד לקדם פרוייקט תמ"א 38/2 אחר, כך אישר מפורשות אל חי (עמ' 108, ש' 25 – עמ' 109, ש' 28).
56.למרבה החרדה, וחרף הצורך שכל בעלי הדירות בבניין שהשתתפו בהליך הסכימו עליו, קידום מהלך מסיבי לחיזוק הבניין אינו נראה לעין, ולא בעטיין של הערות האזהרה. דומה שבלא שתרחיש קודר יהפוך מוחשי דיו (כפי שארע כאשר ניצבו בעלי הדירות לפני כעשור מול כתב אישום בשל הזנחת הבניין), לא ישנסו מתניים ולא יפעלו יחד להשגת פתרונות ראויים. ישקלו שמא לעת התרת המחלוקת המשפטית, ניתן להתקדם סופסוף לפתרון מוסכם גם בלא תרחישים אפוקליפטיים.
57.לאלה נוסיף: אפילו אפשר היה לטעון לנזק, ודאי ממוני, היה צורך להניח תשתית ראייתית מינימלית לצורך שומתו, ולא בדרך האומדנה (ע"א 355/80 נתן אניסימוב בע"מ נ' מלון טירת בת שבע בע"מ, פ"ד לה(2) 800 (1981)); התובעים שכנגד לא התיימרו אפילו לנסות ולעשות כן.
58.באין נזק אין פיצוי. הערות קצרות ביותר אפוא באשר לטענות באשר להפרות החוזיות הנטענות, שהופנו כלפי קריב (ושותפתו לאונה), עו"ד לם ולב: קשה להתרשם מדרך הפעולה של כל אחד מהם, אך קשה לזהות הפרות של תניות חוזיות, אף לא עוולות כלשהן של מי מהם כלפי בעלי הדירות-התובעים שכנגד.
59.בעניינו של קריב: אכן, רישום הערות אזהרה מכוח הסכם 2 במועד ובדרך שבו נעשה הדבר אינו מרשים, ונראה כניסיון של קריב להבטיח את מעמדו וזכויותיו כאשר מצא עצמו בקרב מול יעקב (וזיגדון) על היתר הבנייה לפרוייקט תמ"א 38/2; אך התובעים שכנגד לא ביססו טענה שלפיה רישום ההערות היה אסור. הצורך במחיקת הערות האזהרה לא קם אפוא אלא לעת נקיטת ההליכים המשפטיים וביטולו (כדין) של ההסכם בידי כלל בעלי הדירות-הנתבעים שכנגד.
60.בעניינו של עו"ד לם: כיוון שנזק וממילא פיצוי אין, אין צורך להאריך בניתוח טענתו שעלתה רק בכתב הגנתו המתוקן שלפיה התובעים שכנגד לא היו רשאים להגיש את תביעתם נגדו; בפסיקה, הדגימו הצדדים, גישות שונות, ואין צורך להכריע ביניהן: עצם בחירתו של עו"ד לם להעלות את הטענה רק בחלוף שנתיים מתחילת ניהול ההליכים, אגב תיקון כתב התביעה רק בשל פטירת אחד מבעלי הדירות בבניין שנמנו במקור עם התובעים שכנגד, אינה מהלך דיוני שיש לתת לו חותמת הכשר. לא בכדי קובעות תקנות סדר הדין האזרחי החדשות כי תיקון כתב הגנה אינו עוד מהלך אוטומטי אלא כזה המחייב רשות. אולם לגוף העניין: התנהלותו של עו"ד לם ודאי מוקשית, אך לא מסבת נזק. אף שנשכר לייצג במגעי התמ"א את כל בעלי הדירות (זולת זיגדון), הרי שכאשר התגלעה המחלוקת עם אל חי – אחד משולחיו, כאור – בחר עו"ד לם לשלוח לו מכתבי התראה משפטיים, לכאורה לטובת האינטרסים של יתר בעלי הדירות, אך באופן בעייתי ביותר. אם צדדים להסכם שעורך הדין ייצג בו חלוקים בדעתם, אין בידו לייצג את האחד נגד האחר, ודאי בנסיבות המקרה כאן; אפילו רשאי עורך דין להתריע בפני לקוחו על הסיכונים בבחירתו (ע"א 554/97 מזור נ' אריאלי, פ"ד מה(1) 370 (1990)), הרי שדרישה כי הלקוח ישנה מעמדתו שהיא "מזיקה ובניגוד לדין" והתראה כי אם לא יעשה כן "לא היה מנוס מפניה לערכאות והאחריות לכך תחול עליך" (נספח 8 לתצהיר הנתבעים) ודאי חורגת מהרבה מן המותר והראוי לעורך דין שייצג מספר לקוחות לעשותו כלפי אחד מהם.
לעומת זאת, טענות התובעים שכנגד באשר להטעיות באשר לזהות לאונה, היותה בתו של לב וזיקתו של עו"ד לם ל"הטעיה" זו הלכו ונמוגו, ובדין כך שכן לא הוצג להן בסיס אמין כלשהו. עוד יוער שטענות באשר לצורך של עו"ד לם לבלום את רישום הערות האזהרה מראש, או לפעול מכוח ייפוי הכוח בדיעבד ולמוחקן, כאשר התגלע כבר הסכסוך המשפטי – נטולות עוצמה. קרי, בסיס לתביעה נגדו אין, אפילו היה מוכח נזק. דומה שגרירתו לתביעה הייתה תולדה יותר של זעף אישי של חלק מבעלי הדירות כלפיו, מאשר כזו שיסודה במשנה סדורה באשר לאחריותו של עו"ד לם בפיצוי מי מבעלי הדירות.
61.ואשר לטרוניות כלפי לב: גם בעניינו, קשה היה להתרשם מהתנהלותו, בין אם משילובה של בתו כצד בפרוייקט, בין אם מרמת התקשורת שלו עם יתר בעלי הדין, בין אם מהתנהלותו לאורך ההליך ככלל. אולם אחריות מקימת חבות בדיני החוזים או הנזיקין לעצם היקשרות בעלי הדירות האחרים בהסכם 1 או בהסכם 2 – אין לו, לא הודגם כל ניסיון שלו להיטיב את מצבו שלו על חשבון בעלי דירות אחרים בבניין, וודאי שלא הודגמה אחריות שלו לעצם רישומן של הערות האזהרה. הטענות של התובעים שכנגד מתחילת ההליך באשר לקונספירציה מרחיקת לכת של הצגת לאונה כבתו של קריב במקום של לב, פינו את מקומן לטענות מדוללות באשר לחוסר תום לבו של לב, טענות שקלוש בסיסן וקלושה זיקתן לעניין חבות לפיצוי בעלי הדירות שכנגד. גם בעניינו של לב, כמו עו"ד לם, דומה יותר כי הכללתו בכתב התביעה שכנגד נבע יותר ממשקעי עבר של מי מבעלי הדירות-התובעים שכנגד, מאשר מאמונה בקיומה של אחריות כלשהי של לב כלפיהם.
62.ועוד הערה, בענייני תום לב: בעלי הדירות-התובעים שכנגד הרבו בטענות באשר לחוסר תום לב של הנתבעים שכנגד, ובפרט הסתרת מידע והתנהלות בלתי ראויה ככלל. ועם זאת, בעוד שהגיעו לבית המשפט כאשר רוממות הגילוי המלא בגרונם, הם עצמם לא ראו לנכון לגלות כי מי שהניע את גלגלי הקרב המשפטי נגד היזם, ואף מימנו בתחילה, לא היה אלא יזם אחר ומתחרה בקריב, שחפץ בביצוע פרוייקט תמ"א בעצמו והתובעים שכנגד העדיפו כי הוא שיבצעו. כאשר בעל דין מתנהל בדרך של הסתרת מידע מהותי אגב תביעתו את האחר לפיצוי כספי נרחב מחמת הסתרת מידע בידי האחר, בל יופתע אם בית המשפט לא יראה לנכון למהר ולהיעתר לתביעתו.
63.כך או כך: באין נזק לבעלי הדירות-התובעים שכנגד (ודאי מוכח), ממילא אין חבות לאיש לפצותם בדבר. דין הנדבך הכספי בתביעה שכנגד לדחיה.
סוף דבר
64.נוכח כל האמור, דין תביעתו של קריב להדחות.
65.אשר לתביעה שכנגד: הסכם 2 (לביצוע פרוייקט פינוי-בינוי מכוח תמ"א 38/2) פקע, אין חולק. משפקע, יש להיעתר לעתירת התובעים שכנגד למחוק את הערות האזהרה שנמחקו מכוחו. נדבך זה בתביעה דינו להתקבל. שעה שקריב בחר להיתלות בהסכם 1 (לביצוע פרוייקט החיזוק, מכוח תמ"א 38/1), שלדעת קריב יש לו זכות לשוב לאחר עשור ולנסות לקדמו, כעילה להותרת ההערות בעינן, הרי שיש לקבוע כי הסכם 1 בוטל כדין. אשר להסכם 0, זה המקנה לקריב את הזכות לקבל את החזר הוצאות השיפוץ של הבניין באין הסכם לביצוע פרוייקט תמ"א: זה אינו חלק מן התביעה כאן, ולמגינת הלב לא ניתן להבטיח שהמאבקים המשפטיים בין הצדדים תמו סופית. שעה שנקבע כבקשת התובעים שכנגד כי הסכם 1 בוטל כדין, לכאורה קמה העילה לקריב לתביעת החזר ההוצאות. ברם טענות הצדדים בעניין שמורות להם, ויש לקוות שלפחות בסוגייה מצומצמת היקף זו ישכילו הצדדים לשבת לשולחן המשא ומתן (כפי שהציע ב"כ בעלי הדירות במכתבו לפני חמש שנים) ולייתר את הצורך בהליכים נוספים.
אשר לתביעתם הכספית של התובעים שכנגד, כלפי כלל הנתבעים שכנגד, דינה להידחות.
66.אופרטיבית: תמחקנה הערות האזהרה שנרשמו לטובת ה"ה ישראל קריב וקארין לאונה על זכויותיהם של בעלי הדירות בתתי חלקה 3, 5, 7 ו-8 בגוש 6916 חלקה 78 (הם בהתאמה, התובעים שכנגד 4 (גבעתי), 6 (יעקב), 5 (כהן) ו-3-2 (סיטון ויצהרי סיטון).
67.בנסיבות, המשלבות את תוצאות ההליך עם התנהלותם הבעייתית של כל המעורבים, הרי שכל צד יישא בהוצאותיו.
ניתן היום, כ"ג אדר תשפ"א, 07 מרץ 2021, בהעדר הצדדים.
