בקשה לביטול החלטה בה אושר מימוש מקרקעין לבקשת כונסי הנכסים.
רקע כללי
1.בנק הפועלים ובנק דיסקונט הגישו בשלהי 2003 ותחילת 2004 בקשות למינוי כונסי נכסים לחברה. ביום 11.3.04 מונו עוה"ד דורון עמיר ואהרן בן שחר ככונסי נכסים לחברה. ביום 12.7.15 התבקשה ואושרה החלפתו של עו"ד בן שחר בעו"ד רפי שחם. סמוך לאחר מכן הוריתי לכונסי הנכסים ביום 6.8.15 להגיש דו"ח עדכני ותוכנית עבודה לסיום הליכי הכינוס. הדו"ח הוגש ביום 14.10.15 והתקיים דיון ביום 24.12.15 בו ובין היתר נדרשו כונסי הנכסים לקדם את פעולות הכינוס לאור השנים הרבות של ההליכים. כפי שעלה מהדו"ח, לחברה נכסי מקרקעין בעמק שרה בב"ש. בסע' 3.6 לדו"ח פורטו נכסי המקרקעין שנותרו לחברה, ובין היתר מקרקעין בהיקף כ – 73 דונם, חלק מחלקה 10 גוש 18440, (להלן: "המקרקעין"), אשר כפי שיפורט להלן, הינם נשוא הבקשה והחלטה זו.
2.כאן המקום להפנות לכך שלגבי נכסי מקרקעין אחרים של החברה, שאינם נשוא הבקשה, נכסים בהיקפי שטח קטנים יחסית כל אחד, אלו מומשו, "דונם פה ודונם שם", מפעם לפעם, כאשר הצליחו כונסי הנכסים למצוא קונים אשר הצעתם עלתה על השמאות, ולאחר שהתקבלה הסכמת הנושים המובטחים וזאת בשל אופי האפשרות למימושם. עדיין, נותרו מגרשים רבים אשר אינם ייחודיים כמו המקרקעין נשוא הבקשה שהינם יחידת שטח גדולה, 73 דונם, שייעודם למסחר.
אישור בית המשפט מיום 14.1.16 למימוש המקרקעין
3.ביום 14.1.16 בשעה 12:49, (לפי נתוני נט המשפט), התקבלה בקשת הכונסים למימוש המקרקעין, בקשה 113, תוך הצהרה על הסכמת הנושים המובטחים. בשעה 14:51 הבקשה אושרה. זאת, לאחר שאותו בוקר השלימה המשיבה את הגשת בקשתה, צירפה המחאה בנקאית וחתמה על הסכם שנוסח בידי כונסי הנכסים. אקדים כי מדובר במקרקעין שלא עלה בידי הכונסים לממש במשך 12 שנה, ואילו בבוקר 14.1.16 וסמוך לכך, הואץ הטיפול בהם מאוד, ולהלן ארחיב בדברים.
4.בבקשת הכונסים לאישור מימוש המקרקעין למשיבה בסכום לפי חישוב של 410,000 ₪ לדונם, פורט ובין היתר כי השמאות למקרקעין הינה 365,000 ₪ לדונם, לפני הפחתת 10% בשל גודל ודחייה לשיווק. בסע' 5 צוין כי הבנקים, הנושים המובטחים, בנק הפועלים ובנק דיסקונט, הודיעו לכונסי הנכסים על הסכמתם למכר המקרקעין בתמורה שנזכרה בבקשה. כן צוין כי ישנן שתי הצעות נוספות שהפכו להיות לא רלבנטיות, הצעת הקבוצה עליה נמנית המבקשת, לפי 390,000 ₪ לדונם. כן צוינה הצעת חוות היען, הצעת אופציה ולפיה אם תמומש עד לתום 5 חודשים, מחיר הרכישה יהיה לפי 410,000 ₪ לדונם. כונסי הנכסים המליצו על הצעת המשיבה שכן הינה משמעותית גבוהה יותר מהצעת המבקשת, שהרי מכפלת 390,000 ₪ ב – 73 דונם, משמעם, 2,847,000 ₪ (בתוספת מע"מ) לעומת ההצעה של המשיבה לפי 410,000 ₪ שמשמעה במכפלת 73 דונם, 2,993,000 ₪ (בתוספת מע"מ), כלומר הפרש בולט ומשמעותי של 1,460,000 ₪ (בתוספת מע"מ). לפיכך, אושרה המלצת כונסי הנכסים, למימוש המקרקעין למשיבה. אלא שביום 21.1.16 הוגשה בקשה לביטול אישור המימוש.
תמצית טענות המבקשת:
5.טוענת המבקשת כי באישור ביהמ"ש מיום 14.1.16 על העסקה שבין כונסי הנכסים למשיבה נפלו פגמים המחייבים ביטול ההחלטה. טוענת המבקשת כי גילתה רצינות והבהירה היטב לכונסי הנכסים ולנושים המובטחים על כי הצעתה הינה ראשונית וככול שתוגש הצעה נגדית המגובה כמקובל בהמחאה בנקאית, בכוונתה להתמודד ולהעלות את הצעתה. בפרט טוענת המבקשת להשתלשלות הדברים בימים שלפני 14.1.16 ולמגעים שהיו בינה לבין בנק הפועלים ועו"ד דורון עמיר אשר ביום 13.1.16 אף עלו על הכתב בחילופי מסרונים. למבקשת לא ברור הכיצד, מקרקעין אשר מצויים 12 שנה בהליך הכינוס, ממומשים בבהילות כה רבה, תוך הדגשה כי ביום 13.1.16 הייתה בידי כונסי הנכסים הצעה אחת תקפה, הצעת המבקשת, אולם הכונסים, המתינו למציע אחר שהשלים הצעתו ביום 14.1.16 ומיד ביקשו את אישור ביהמ"ש להצעתו ולא פירטו את כל העובדות כהווייתם בבקשה שהוגשה. לטענת המבקשת, כונסי הנכסים פירטו כי המימוש המבוקש קיבל את אישור הנושים המובטחים אולם הדבר לא היה נכון שכן גם בימים שאחרי אישור ביהמ"ש המשיכו הם לנהל מו"מ מול נציג בנק הפועלים אשר אף הוא הופתע מאישור ביהמ"ש ולאור כך שביקש מפורשות מעו"ד דורון עמיר לקיים התמחרות בין ההצעות שהיו ידועות. טוענת המבקשת כי יש ציפייה כי מימוש בהליך כינוס נכסים יהיה הוגן ושוויוני. נוכח הפגמים המהותיים שנפלו, טוענת המבקשת שיש לבטל את ההחלטה ולערוך התמחרות תוך הודעתה כי מוכנה היא להגדיל ההצעה ל 450,000 ₪ לדונם, לחתום על ההסכם עליו חתמה המשיבה ולגבות הצעתה בהמחאה בנקאית מעודכנת. לטענת המבקשת, הנזקים להם טוענת המשיבה מופרזים, כי יכלה לצמצם בקלות הנזק ובכול אופן אין בהם הצדקה למנוע את ביטול החלטת ביהמ"ש נוכח הפגמים הרבים שהוכחו.
תמצית טענות המשיבה:
6.המשיבה טוענת כי הצעתה אושרה כדין ואין ענייננו במקרה חריג וקיצוני שבו יש לבטל את זכייתה. טוענת המשיבה כי פעלה בהתאם להנחיות כונסי הנכסים. כי בחנה בתחילה אפשרות לעסקת אופציה אולם בשלב מאוחר יותר הציעה הצעת "מזומן" אשר כונסי הנכסים קבעו כי היא ההצעה שיש לאשרה. טוענת המשיבה כי המבקשת החליטה מסיבה לא ברורה להיות בקשר דווקא עם בנק הפועלים אשר בדיעבד עלה כפי שהתברר ממסרונים שהוציא תחת ידו מר שוסטר, יש לו ענין "להקשות על המתחרים" וזאת כאשר כונס הנכסים עו"ד שחם סבר כי יש להסתפק בדמי רצינות של 100,000 ₪, אולם מר שוסטר עמד על תנאי של תוספת המחאה בנקאית בהיקף 10% להצעה. לטענת המשיבה, הדברים מעלים תהיות שהרי כונסי הנכסים הסכימו למכר וכך גם בנק דיסקונט, בהצעה שניתנה הרבה למעלה משומת המקרקעין, ולאחר שלמבקשת היו הזדמנויות להציע הצעה טובה יותר מזו שהוצעה, אולם לטענת המשיבה, המבקשת המתינה. טוענת המשיבה, שבנק הפועלים מנצל את המצב לנסות שלא כדין להעלות את מחיר התמורה לאחר שהמשיבה זכתה כדין באישור ביהמ"ש. המשיבה מפרטת את הנזקים הרבים שיגרמו לה אם ביהמ"ש יבטל את החלטתו וטוענת כי המבקשת אשר ברגע האחרון הצטרפה לתהליך המימוש אינה זכאית לסעד המבוקש. המשיבה מתנגדת לביטול ההחלטה ועריכת התמחרות ולפיכך ביקשה לדחות הבקשה.
תמצית טענות כונס הנכסים עו"ד רפי שחם ובנק דיסקונט
7.כונסי הנכסים הגישו תגובות נפרדות. עו"ד שחם הגיש התגובה גם בשם הנושה המובטח בנק דיסקונט. עו"ד שחם מתנגד לבקשה תוך דחיית מלוא טענות "הקונספירציה" עליהם רומזת המבקשת. עו"ד שחם מתאר תהליכי בדיקת אפשרויות המימוש מחודש 3/15 אז נוהלה אפשרות לעסקת אופציה. בשלהי 11/15 מתווך פנה לכונסי הנכסים ואז עלתה האפשרות ולפיה המשיבה היא שתרכוש אותם. קצת לאחר מכן גם המבקשת פנתה לבדיקת אפשרות הרכישה אולם הציעה הצעה מותנית, לפי 390,000 ₪ לדונם ולא הייתה מוכנה לכל אפשרות לשינוי והעלאת סכום זה. החל תהליך מול שתי הצעות שעמדו על הפרק, לאחר 7.1.16 ניתנה עדיפות של הנושים המובטחים לעסקת מזומן אז הואץ התהליך, הוגשה בקשת המשיבה שאושרה בידי ביהמ"ש, הצעה שאינה בעלת תנאים כהצעת קבוצת המבקשת. עוד ציין כונס הנכסים כי ביהמ"ש בדיון שהתקיים ביום 24.12.15 דחק בכונסי הנכסים לקדם את הטיפול בתיק, ולכן קיבלו הדברים והאיצו את נושא מימוש המקרקעין. מדגיש עו"ד שחם כי בשום שיחה, לא תוארה אפשרות ולפיה המבקשת תסכים לשפר הצעתה שהוצעה שכן אם כך היה הדבר, האם היו פועלים בניגוד לאינטרס שלהם ככונסי הנכסים לשפר את התוצאה, והרי שכרם נגזר מסכום המימוש. טוען עו"ד שחם כי טענות המבקשת הינם חוכמה שבדיעבד מצד "שישב על הגדר" ולאחר שאושרה הצעת המשיבה, טוענת טענות שאין להם מקום. לפיכך, התבקש ביהמ"ש לדחות הבקשה ולחילופין ומחמת הזהירות, לקיים התמחרות.
תמצית טענות כונס הנכסים עו"ד דורון עמיר
8.טוען עו"ד עמיר כי אינו מגיש תגובתו עם בנק הפועלים ולאור מחלוקות בינו לבנק. טוען עו"ד עמיר כי בנק הפועלים הסכים למימוש המקרקעין בסכום שלא יפחת מסך של 390,000 ₪ בתוספת מע"מ ולפיכך המימוש הינו בהתאם להסכמתו של בנק הפועלים. עו"ד עמיר הצטרף לטענות עו"ד שחם. עו"ד עמיר מכחיש כי נציג המבקשת הבהיר לו שיש בכוונתה להעלות את הסכום שהציעה אם תהיה הצעה נוספת מגובה בהמחאה בנקאית. לטענת עו"ד עמיר, קיבלה המבקשת מידע פנימי שאינו ברור מקורו אודות היחסים שבינו לבין בנק הפועלים וזאת בתשובה לטענה ולפיה בנק הפועלים בניגוד לנאמר בבקשה לאישור המכר, לא אישר את העסקה. לטענת עו"ד עמיר יש תהיות רבות בהתנהלות גורמים בבנק הפועלים ולפיכך פירט את השתלשלות הדברים כפי שהיו לשיטתו וטען שיש מקום להותיר את החלטת אישור העסקה בעינה.
תמצית טענות בנק הפועלים
9.לבנק הפועלים טענות קשות כנגד התהליך שהביא לאישור ביהמ"ש ביום 14.1.16 וכנגד כונסי הנכסים בדגש על עו"ד דורון עמיר. בראש הדברים מדגיש הבנק כי לא נתן אישורו לבקשה. להיפך, בטרם ההגשה לבית המשפט עמדו שתי הצעות בהיקף משמעותי, סדרי גודל של 30 מיליון ₪, מגובים בהמחאות בנקאיות ע"ס 10% בתוספת מע"מ ואף נציג הבנק ביקש מפורשות שעו"ד דורון עמיר ידאג לעריכת התמחרות. הבנק מתאר את הפגם שבאי עריכת התמחרות בניגוד לכל היגיון ולנוהגים הבסיסיים במכר בידי כונסי נכסים. בפרט כאשר הליכי הכינוס נמשכים שנים רבות. הבנק הביע פליאתו הרבה לכך שלא קיבל כל עדכון גם לא בזמן אמת על אישור ביהמ"ש דבר שיצר מצב שבו גילה את אישור הבקשה שלא בזמן אמת. לאור הפגמים הרבים שבהצעה, טוען הבנק שיש לבטל את ההחלטה מיום 14.1.16 והבנק מצטרף לעמדת המבקשת.
דיון
אקדים את המאוחר, מצאתי כי דין הבקשה להתקבל, וזאת לאחר שעיינתי בכתבי הטענות, לאחר שנשמעו העדים ונחקרו, ולאחר השלמת טיעון בעל פה, כפי שיפורט להלן.
חמשת פרקי הזמן ביחס למימוש המקרקעין:
10.ההשתלשלות העובדתית שעלתה בטיעוני הצדדים מתייחסת לחמש תקופות, אשר מצאתי שהינן: התקופה הראשונה, "פרה ההיסטוריה"-מאז צו הכינוס ועד מרץ 2015. השנייה, מרץ 2015 ועד סוף נובמבר 2015. התקופה השלישית, מסוף נובמבר 2015 ועד ליום 8.1.16. התקופה הרביעית, מיום 9.1.16 ועד 14.1.16. התקופה החמישית, מיום 15.1.16 ועד היום.
התקופה הראשונה, "פרה היסטוריה" מאז צו הכינוס ועד מרץ 2015
11.אין מחלוקת כי תקופה זו אינה רלבנטית להכרעה במחלוקת. מדובר בתקופה מאז מינוי קבוע של כונסי הנכסים לחברה, מיום 11.3.2004 ועד למרץ 2015 לגביה אין כל אזכור בטענות הצדדים.
התקופה השנייה, מרץ 2015 ועד סוף נובמבר 2015.
12.בדו"ח מיום 14.10.15 כונסי הנכסים מדווחים בסע' 3.7 שמתנהל מו"מ עם רוכשים פוטנציאליים למתן אופציה לרכישת המקרקעין וזאת בתמורה של 500,000 ₪, באופן שעם מימוש האופציה ישולמו בגין המקרקעין 400,000 ₪ לכל דונם, תוך שהתמורה בגין האופציה תילקח בחשבון אם הרוכש יבחר לממש את האופציה. בדיעבד, התבררו הפרטים לפיהם נוהל מו"מ בחודש מרץ 2015 עם המציע הפוטנציאלי, חברת חוות היען נחל שלמה בע"מ, (להלן: "חוות היען"). בתגובה לבקשה טען עו"ד שחם כי לקראת סוף חודש נובמבר 2015 החלה התעניינות מצד המשיבה ברכישת המקרקעין. המשיבה טענה כי התעניינה באמצעות מתווך שלא מטעם כונסי הנכסים החל מאפריל 2015. לא מצאתי שיש רלבנטיות לתקופה זו לצורך ההכרעה בבקשה.
התקופה השלישית מסוף נובמבר 2015 ועד ליום 7.1.16.
13.עו"ד שחם בתגובתו מתאר כי בסוף נובמבר 2015 פנה מתווך באר שבעי לכונסי הנכסים ומסר שיש גורם רציני המתעניין בקבלת אופציה לרכישת המקרקעין, מר גיל שריון הבעלים של המשיבה. עו"ד שחם הזמינו לפגישה וביום 2.12.15 המשיבה הגישה הצעת אופציה לרכישת המקרקעין ונוהל מו"מ הן עם המשיבה והן עם חוות היען שהגישה הצעת רכישת אופציה משופרת ביום 6.1.16. עו"ד שחם פירט כי ביום 7.1.16 הוגשה הצעה מטעם קבוצת המבקשת, שהייתה כפופה לתנאים שהינם בדיקות נוספות, כלומר תנאי פתוח מאוד. עו"ד שחם מתאר שיחה שהייתה לנציג הבנק מר טל כרמי יום קודם לכן ביום 6.1.16 אז מסר מר רון הדסי מטעם המבקשת כי הם מעוניינים להציע הצעה בסכום של 390,000 ₪ אולם נמסר למר הדסי כי כבר יש הצעה לפי 410,000 ₪ לדונם. נטען כי הדסי הבהיר לכרמי כי המחיר האחרון של המבקשת הינו 390,000 ₪. באותו יום שוחח עו"ד שחם עם הדסי אשר חזר על הדברים. כאן המקום להעיר כי בתגובת עו"ד שחם בסע' 3.13 ולפיה ביום 6.1.16 הייתה תלויה ועומדת הצעה לרכישת המקרקעין לפי 410,000 ₪ נפל אי דיוק. כפי שהעיד מטעם בנק דיסקונט מר טל כרמי בתצהירו בסע' 3, אמנם, ביום 6.1.16 כבר יש הצעה גבוהה יותר על סך 410,000 ש"ח. אלא שאין מחלוקת כי באותה עת, לא עמדה הצעת רכישת מזומן לפי 410,000 ₪ אלא הצעת אופציה לפי 410,000 ₪. הדברים נלמדים ממייל ששלח מר גיל שריון, ביום 10.1.16 בשעה 17:40 לעו"ד שחם, שרק אז בפעם הראשונה הגיש הצעתו לרכישת המקרקעין במזומן לפי 410,000 ₪ לדונם ולא באופציה.
14.מטעם המבקשת התייצב לחקירה מר אלון בכר שהחל את טיפולו בנושא ביום 5.1.16. מר בכר טען כי עמדת קבוצת המבקשת הייתה באותו מועד, שהם לא מתכוונים להעלות את הצעתם, מעל 390,000 ₪ אלא אם תהיה הצעת מזומן, מגובה בהמחאה בנקאית, שאז הם יהיו מוכנים להתמחר על ההצעה. כך טען הוא כי מסר לעו"ד עמיר ביום 6.1.16 וכן ביום 7.1.16 אז הדגיש כי מדובר בהצעה התחלתית. שתי ההצעות שעמדו בפני כונסי הנכסים עד ליום 7.1.16, התחרו ביניהן בעסקת אופציה. הצעת המבקשת, ההצעה השלישית, הייתה שונה, עסקת מזומן לפי 390,000 ₪. ההצעות לא היו מגובות בערבות בנקאית. יש הגיון בעמדת המבקשת ולפיה אם אין מתחרה רציני בעסקת מזומן, אינה רואה טעם להעלות את ההצעה. המשיבה והכונסים טענו לכך שמר הדסי לא התייצב לחקירה ולכן הדבר צריך להיזקף לחובת המבקשת. מצד שני, לא נטען כי מר הדסי נשאל, מה יקרה אם תהיה הצעה דומה במזומן המגובה בהמחאה בנקאית, כלומר ההתייחסות לכך שקבוצת המבקשת מסרבת לשפר הצעתה צריכה להיות, לעומת מה שהיה באותו מועד שהינו אפשרות אופציה.
15.אלא שמתברר כי מה שהיה בתקופה זו עד וכולל 7.1.16 הפך להיות לא רלבנטי. כפי שעלה מתגובת עו"ד שחם ותצהיר מר טל כרמי מבנק דיסקונט, המתווה למימוש, עליו התחרו חוות היען וכן המשיבה, כפי שהיה עד לאותו מועד, עסקת אופציה נזנח. כפי שפורט בסע' 3.16 לתגובת עו"ד שחם, ובסע' 5 לתצהיר מר טל כרמי מטעם בנק דיסקונט, הממונה מטעם הבנק על אשראים מיוחדים, מר יעקב שורצברג, מסר כי הבנק מעדיף עסקת מזומן על פני עסקת אופציה, והדבר תואם גם עם בנק הפועלים, באמצעות עו"ד דורון עמיר. האפשרות לביצוע עסקת אופציה ירדה לפיכך מסדר היום. למעשה, נפתח שלב חדש בתהליך מימוש המקרקעין.
התקופה הרביעית, מיום 8.1.16 ועד 14.1.16.
16.הנושים המובטחים סברו שעל הכונסים לפעול למימוש המקרקעין בעסקת מזומן, להבדיל מעסקת אופציה וזאת לאור הנחיתו של מר שורצברג מבנק דיסקונט שקיבלה את הסכמתו של בנק הפועלים. ברקע, שתי הצעות אפשריות, זו של המבקשת וזו של המשיבה. הנושים המובטחים זיהו בשלב זה שיש שני מציעים פוטנציאליים לעסקת מזומן, כלומר ניתן להבין ולהניח כי המבקשת, מצויה עדיין ב"תמונה", כמציע פוטנציאלי. המשיבה צירפה את הודעת מר שריון לעו"ד שחם ביום 10.1.16 בשעה 17:40 ממנה עלתה הצעתו לעסקת מזומן לפי 410,000 ₪ לדונם. מר שריון התנה הצעתו באישור עקרוני של הבנק וכן התנה תנאי נוסף ולפיו התשלום לא יהיה מידי אלא בחלקו, 20% עם אישור ביהמ"ש ו 80% בתוך 45 יום לאחר מכן. ביום 11.1.16 מר טל כרמי מבנק דיסקונט אישר את הצעת המשיבה. מר שריון העיד על כי הועברה לו טיוטת הסכם לחתימה, הסכם שנחתם ביום 14.1.16.
17.מר כרמי מדיסקונט, העיד בעדות שמיעה כי מר שורצברג מסר לו ששוחח עם מר אלון בכר מטעם המבקשת, וכי מר בכר הבהיר כי קבוצת המבקשת לא תעלה את הצעתה שהוגשה לפי 390,000 ₪ לדונם. אלא שעדות שמיעה זו נסתרה בעדותו של מר בכר, שהעיד על שיחה מיום 12.1.16 עם נציג בנק דיסקונט ממנה עלה כי המשיבה שהציעה הצעה לפי 410,000 ₪ דונם, לא גיבתה ההצעה בהמחאה בנקאית. לפיכך מר בכר מסר כי טרם הגיע העת להתמחרות ולהעלאת המחיר מעבר למחיר שהוצע, תוך הבהרה מפורשת כי אם תהיה הצעה מגובה אחרת בהמחאה בנקאית, המבקשת מעוניינת שתינתן לה ההזדמנות לשפר הצעתה במסגרת התמחרות צפויה. מר שורצברג לא הגיש תצהיר ולא התייצב לעדות. מר בכר נשאל על המסרון ששלח לעו"ד עמיר ביום 12.1.16 בשעה 15:11, "הי דורון, תחזור אלי, אנחנו רוצים לתת לך צק בנקאי על סך 10% מההצעה. דיסקונט עושה בעיות. דבר איתי בבקשה. תודה אלון". אלון העיד על כי פנה לעו"ד עמיר, לאחר שמר שורצברג "טרק" לו את הטלפון, כשניסה להסביר ולהבהיר כי המבקשת תהיה מעוניינת בהתמחרות, אם תהיה הצעה אחרת מגובה בערבות בנקאית, (פרוטוקול, עמ' 4, ש' 25). המסרון נשלח בתום השיחה עם מר שורצברג.
18.חיזוק לדברים עולה ממה שאירע ביום שלמחרת, 13.1.16. ביום זה הוגשה הצעה בכתב לרכישת המקרקעין מטעם קבוצת המבקשת. מר בכר עומד בקשר עם עו"ד דורון עמיר במשך כל היום, עימו מתייעץ כיצד לנסח את מסמך ההצעה. כך ניתן ללמוד מחילופי מסרוני אפליקציית whatsup כי בשעה 10:18 הוא מבקש לוודא בדיוק מה שם המוטב שיש לציין על גבי השיק הבנקאי שהמבקשת הכינה. בשעה 16:43 שואל מר בכר את עו"ד עמיר האם השיק הגיע. עו"ד עמיר משיב בשעה 16:45 שעדיין לא. בשעה 16:53 מבקש מר בכר מעו"ד עמיר לוודא כי: "תוציא בבקשה בקשה לביהמ"ש להתמחרות". ובהמשך מציין כי השיק נמסר למזכירה, "ושנדבר". עו"ד דורון עמיר מאשר ומשיב לדברים בשעה 16:58, "בסדר גמור נדבר מחר". הקושי הינו בכך שלמחרת היום, ואף לא בימים שלאחר מכן, עו"ד עמיר לא מדבר עם מר בכר, לא התריע בפניו כי בכוונת הכונסים להתעלם מהמאמצים שערכה קבוצת המבקשת, אלא מה שקרה, כונסי הנכסים מחליפים טיוטות עם המשיבה ולאחר שהיא משלימה המחאה בנקאית וחותמת על הסכם מכר מתוקן, מיד לאחר מכן ביום 14.1.16, הגישו בקשתם ולא דווחו לביהמ"ש על הציפייה אותה אישר עו"ד דורון עמיר להתמחרות לביהמ"ש.
19.מר ישראל שוסטר מנהל קשרי לקוחות באגף אשראים מיוחדים של בנק הפועלים העיד על כי ברגע שהיו שתי הצעות, של המבקשת והמשיבה, ביקש והתריע בפני עו"ד דורון עמיר על כי עמדת הבנק הינה שיש לקיים התמחרות, וכי הבין שזו הכוונה וכך יעשו כונסי הנכסים. בכול אופן, בקשת כונסי הנכסים לא הובאה לידיעת הבנק בטרם הגשתה, אלא בדיעבד מספר ימים לאחר מכן.
20.עו"ד שחם דיווח על כי דרישתו מהמשיבה הייתה דמי רצינות של 100,000 ₪ לפי שיקול דעתו, (עמ' 26 ש' 22), אולם בהמשך הודיע לו עו"ד דורון עמיר כי בנק הפועלים דורש בטוחה של 10%. מר שריון מתאר בתצהירו כי עו"ד שחם מסר לו ביום 13.1.16 על דרישת בנק הפועלים לבטוחה של 10% כתנאי לקידום אישור העסקה. אם יש רק מציע אחד, לגבי נכס ש-12 שנה לא נעשה בו דבר ותשלום צפוי להיות כמעט "מזומן", הגיונה של הדרישה הינו בכך שברור למשיבה ביום 13.1.16 שיש מציע רלבנטי נוסף, והדבר ברור לכולם. למעשה, מר שריון מאשר בחקירתו עמ' 16 ש' 17 ואילך כי ידע שיש מציע פוטנציאלי נוסף וכי האמין שעו"ד שחם אינו "משחק אתו פוקר" לגבי מציע נוסף. לפיכך ובהמשך, גם דאג להמחאה בנקאית כנדרש. כלומר, ברור לכולם, כולל ובמיוחד למשיבה, בשלב זה של 13.1.16 שיש מציע פוטנציאלי נוסף.
התקופה החמישית מיום 15.1.16 ועד היום.
21.מתברר כי בנק הפועלים וכן המבקשת, ידעו על אישור בקשת כונסי הנכסים בידי ביהמ"ש מיום 14.1.16 רק ביום 18.1.16. במהלך ימים אלו המשיך מר בכר לנהל מו"מ עם מר שוסטר מטעם בנק הפועלים ואף העלה בשיעור משמעותי את הצעת המבקשת. המבקשת בתקופה זו הבהירה שמוכנה לחתום בדיוק על אותו הסכם מכר, זה שלגביו החליפה המשיבה טיוטות עם הכונסים וכן הבהירה כי מוכנה להעלות הצעתה לרכישה לפי 450,000 ₪ לדונם ואף מוכנה להפקיד בטוחה מתאימה כמקובל. מצורפים חילופי דברים נוספים, למשל, דואר אלקטרוני ששלח עו"ד דורון עמיר לב"כ בנק הפועלים, עו"ד דורית לוי טילר ביום 25.1.16 ממנה עולים פרטים אודות המחלוקת העמוקה שבינו לבנק הפועלים. בכול אופן, דומני כי לצורך ההכרעה בבקשה, אין צורך להרחיב באירועים שלאחר ההחלטה מיום 14.1.16.
חוסר האיזון בהתייחסות כונסי הנכסים בין הצעת המבקשת למשיבה
22.במוקד הדברים בולט חוסר האיזון בהתייחסות הכונסים למבקשת לעומת המשיבה. סמוך לאחר יום 7.1.16, מר שורצברג מטעם בנק דיסקונט קובע מתווה חדש לגביו לא היו הצעות קודם לכן, מתווה של עסקת "מזומן" להבדיל מעסקת "אופציה". עו"ד שחם תיאר כי הבין שזו העדיפות של הנושים המובטחים. מר בכר פעל ביום 12.1.16 לקדם הצעת קבוצת המבקשת ופנה למר שורצברג אשר דחה את פנייתו. כאן המקום לציין כי עדותו של מר אלון בכר הייתה סדורה וקוהרנטית, התיישבה עם הראיות הנוספות שהוצגו כמתארת את השתלשלות הדברים כהווייתם. לאחר השיחה עם שורצברג, מר בכר פנה לבנק הפועלים ועו"ד עמיר והמסרונים מדברים בעד עצמם, ועוד אתייחס להם בהמשך. בכול הנוגע להצעת המשיבה, את הצעת המזומן הציעה ביום 10.1.16 בשעה 17:40. אם כונסי הנכסים טוענים לסייגים בהצעת המבקשת מיום 13.1.16, איני סבור שיש בהם סייגים רבים יותר מזו של המשיבה מיום 10.1.16. עם המשיבה, מנהלים כונסי הנכסים מו"מ מזורז המגיע לכדי הסכם לאחר שהוחלפו טיוטות ויש דאגה להמחאה בנקאית תקפה שמגיעה ביום 14.1.16. מאידך, שיחות המבקשת עם בנק הפועלים "עקרות", בשל הקשר הקטוע של עו"ד עמיר עם בנק הפועלים, הגם שיש קשר, שכן בנק הפועלים דורש המחאה בנקאית בהיקף 10%, בקשה שעו"ד עמיר מעביר לעו"ד שחם. במועד זה, המבקשת מבהירה לעו"ד עמיר כי הצעתה שגובתה בערבות בנקאית תקפה וממשית בהיקף 10% + מע"מ הינה כהצעת "כניסה" שכן ביום 13.1.16 אין כל הצעה נגדית מגובה בערבות.
23.לא קיבלתי הסבר המניח את הדעת מכונסי הנכסים, מדוע היחס לא היה שוויוני. האם ניתן לתת הסבר אחר להתנהלות המבקשת בדגש על יום 13.1.16 שאינו כוונה להתחרות במציע השני, במשיבה? לאחר שהמבקשת טרחה ועשתה מאמצים כבירים ביום 13.1.16, לאחר הפקדת הערבות הבנקאית, מה הייתה המניעה ולו בעריכת שיחת טלפון אחת, אם כונסי הנכסים לא השכילו "לזהות" כל רצינות מצד המבקשת, ולוודא עמדתה בשאלת שיפור הצעתה. במיוחד תמוהה התנהלותו של עו"ד דורון עמיר אשר באופן בלתי משתמע לשני פנים, הבהירה לו המבקשת כי מעוניינת היא בהתמחרות.
24.כונסי הנכסים לא הגישו תצהיר, ולא העמידו עצמם לחקירה נגדית בידי המבקשת. נכון הוא שדרך כלל, בעלי תפקיד כמו כונסי נכסים, מפרקים וכו' אינם נדרשים להעמיד עצמם לחקירה נגדית על פעולותיהם ואפשר שהנסיבות כאן יוצאות מהכלל. בכול אופן, הפניתי שאלה קונקרטית לעו"ד דורון עמיר, (עמ' 28 ש' 28 ואילך) מדוע לא העלה בדעתו, לומר לנציג המבקשת, כי למרות חילופי הדברים, בכוונת כונסי הנכסים להגיש בקשה לבית המשפט ביום 14.1.16, תשובתו הייתה כי בשלב זה ההצעה של המתחרה לא התגבשה! שכן בניגוד למבקשת, המשיבה טרם גיבתה הצעתה בהמחאה בנקאית. בהמשך, (עמ' 29 ש' 1) נשאל מדוע פשוט לא עשה ניסיון נוסף מול המבקשת, התשובה הייתה שביום 14.1.16 היה עסוק בתיק הוכחות גדול בבית המשפט השלום ברחובות, ולכן לא היה זמין!
החיפזון הלא סביר שבו נקטו הכונסים
25.מה שיוצא הינו שמר שורצברג, בסמוך לאחר 7.1.16, קבע מתווה למימוש המקרקעין, עסקת מזומן, מתווה שאומץ בידי כונסי הנכסים. נוהל מו"מ וחילופי דברים עם המשיבה, תוך התעלמות מציפייתה הסבירה של המבקשת, וממש כאשר חותמת המשיבה על ההסכם שלגביו היו חילופי דברים ומועברת המחאה בנקאית תקיפה, הכול בבוקר 14.1.16, מוגשת מידית בקשה בה מתוארת מסכת עובדתית לביהמ"ש ובהמשך היום הבקשה מאושרת. לא קיבלתי הסבר המניח את הדעת, מדוע לאחר 12 שנה בו מנוהל הליך הכינוס, היו צריכים כונסי הנכסים לפעול במהלך כה "חפוז". יש בידיהם הצעה תקפה אחת מיום 13.1.16 והצעה תקפה שנייה ביום 14.1.16. לשני המציעים ברור שתהיה התמחרות. מדוע היה צריך לפנות לביהמ"ש ביום 14.1.16 ולהציג את שתי ההצעות כסוף פסוק? מדוע היה צורך להגיש הבקשה מידית ביום 14.1.16 ללא הפעלת כל שיקול דעת להשאת התמורה. לא קיבלתי הסבר המניח את הדעת. מסקנתי הינה שיש קושי בחיפזון בו נקטו כונסי הנכסים.
הפגם המהותי– העובדות שלא דווחו לבית המשפט
26.לעיל פורטה בתמצית בקשת כונסי הנכסים מיום 14.1.16. העובדות דווחו תוך ניתוק מפרספקטיבת הזמן ואין מנוס מהקביעה ולפיה העובדות לאשורן, לא הובאו לידיעת בית המשפט. כונסי הנכסים תיארו שתי הצעות ריאליות על בסיס מזומן, הצעתה של המשיבה, לפי 410,000 ₪ והצעת המבקשת, לפי 390,000 ₪. ההפרש במכפלה של 73 דונם נראה כהפרש שאינו ניתן לגישור ולכן באה המלצת כונסי הנכסים לאישור הצעת המשיבה. דומה כי אין צורך להרחיב בדברים. כאשר עו"ד דורון עמיר מתבקש באופן ברור לערוך התמחרות, בידי המבקשת ובידי בנק הפועלים, והדברים אינם מובאים לידיעת ביהמ"ש. מדובר בפגם מהותי. בבקשה לאישור, ישנו עיוות של פרספקטיבת הזמן במצג כלפי ביהמ"ש שכן לא הודגש כי למעשה, ההליך למימוש לפי עסקת מזומן הינו הליך של ימים ספורים קודם להגשת הבקשה. הבקשה שהוגשה מתארת באופן צר עובדות מהם עולה מצג ולפיו מאמצי כונסי הנכסים הגיעו "לקו גמר" בהצעת המשיבה לפי 410,000 ₪ לעומת המבקשת לפי 390,000 ₪ וזאת לאחר הצגת השמאות שהינה שווי לפי 365,000 ₪ דבר המעלה לכאורה, הישג גדול. הכול, באישור הנושים המובטחים. ברור כי אילו הדיווח לביהמ"ש היה שהמבקשת מעוניינת לשפר הצעתה מחד, ומאידך שלא בוצעה התמחרות, לא היה ניתן אישור ביום 14.1.16 לבקשה.
עמדת הנושים המובטחים
27.אחד המאפיינים שיש בבקשות לאכיפת אג"ח בבית המשפט המחוזי, בתיקי כינוס נכסים, הינו בכך שאין "משיבים" לבקשות כונסי נכסים להוראות, להבדיל, למשל, מתיקי פירוק, שם לפי הדין ישנו משיב "ברירת מחדל" שהינו הכונ"ר. עמדת הנושים המובטחים לפיכך הינה מהותית בוודאי כאשר עסקינן בעסקה כה מהותית מבחינתם, שכן הם אלו שיינזקו, אם יש פגם בתהליך המימוש. עו"ד רפי שחם העביר את עמדת בנק דיסקונט אשר הסכים לבקשה. אלא שמתברר כי עו"ד דורון עמיר, לא עשה כן, אלא הסתמך על אישור שניתן בחודש יוני 2015 אז הסכים הבנק לתמורה שבסכום נכון לאותו מועד, אישור העסקה כאן עדיף עליה. בנק הפועלים הפנה לחילופי דברים מיום 22.3.15, אז הלין הבנק כלפי עו"ד דורון עמיר, כי הגיש בקשות "בהסכמה" כאשר לא הייתה לכך בפועל הסכמה. איני סבור כי יש להעמיק במחלוקת שבין עו"ד עמיר לבנק הפועלים, האם דיווח הוא על הסכמה משתמעת או מסתברת והאם נדרש להסכמה קונקרטית ועדכנית. בכול אופן, טען בנק הפועלים כי לעו"ד דורון עמיר הובהר ביום 13.1.16 באופן מפורש, כי יש שתי הצעות ועליו לדאוג להתמחרות וקיבלתי עמדה זו שנתמכה בעמדתו המפורשת של מר בכר. כן עלתה דרישה זו נוכח חילופי הדברים בדבר הבטוחה להצעות שהרי עו"ד שחם דיווח על כך שהוא סבר שדי בדמי רצינות של 100,000 ₪ אולם מעו"ד עמיר עלה כי בנק הפועלים דורש שתהיה בטוחה בנקאית לפי 10% ומכאן המסקנה שהיה ברור לכול המעורבים שיש הצעה מתחרה. יש קושי באותה עמדה משוערת ומסתברת ולא עמדה קונקרטית לבקשה המסוימת שהוגשה. בדיעבד, ברור כי התקלה שנגרמה הייתה נמנעת אילו הבקשה הקונקרטית הייתה מועברת לאישור הנושה המובטח בנק הפועלים.
התנהלות הנושים המובטחים, בנק דיסקונט ובנק הפועלים
28.תוך כדי שמיעת הצדדים עלה קושי גם בהתנהלות הבנקים. כונסי הנכסים מונו בידי ביהמ"ש במנותק מהנושים המובטחים, "כקציני" ביהמ"ש. התברר כפי שפורט, כי סמוך לאחר 7.1.16, מר יעקב שורצברג מטעם בנק דיסקונט, מחליט על מתווה מימוש המקרקעין, במקום עסקת "אופציה", עסקת "מזומן". כונסי הנכסים הבינו כי זוהי העדפת הנושים המובטחים. הטרמינולוגיה בה משתמש מנהל המשיבה, בדואר האלקטרוני מיום 10.1.16 בשעה 17:40 הינה קבלת "אישור עקרוני של הבנק" להצעתו. מר כרמי מצהיר כי ביום 11.1.16 נתן את אישורו מטעם בנק דיסקונט. בעניין זה ההתנהלות הינה מול בנק דיסקונט. בבנק הפועלים, מר שוסטר הוא שמנהל מו"מ עם רוכשים פוטנציאליים להם הוא מוכן למסור את הטלפון הנייד ושיתקשרו אפילו בלילה אליו. מר שוסטר אף מפרט כי כונסי נכסים, בבואם לקבל עסקה, צריכים לקבל את אישור הנושה המובטח ורק עם אישורו, אז יכולים הם לפנות לבית המשפט, (עמ' 11 ש' 19). עו"ד דורון עמיר אינו בקשר עם מר שוסטר אשר ממשיך ומנהל מו"מ וקשר עם המבקשת, מספר ימים לאחר שביהמ"ש אישר את העסקה, במקום להעמיד את הדברים במקומם, ולהבהיר כי מי שמנהל את מימוש הנכסים הינו כונס הנכסים ולא נציגי הבנק.
29.בהודעת דואר אלקטרוני מיום 10.1.16 בשעה 17:40, מאשר מר שריון מטעם המשיבה כי היא תעמיד דמי רצינות בסך 100,000 ₪ כדרישת עו"ד שחם. עו"ד שחם בסיכומיו טען כי שיקול הדעת בעניין זה הנו מלא של כונסי נכסים אולם אז מציין שעו"ד דורון עמיר מסר לו כי בנק הפועלים, דורש המחאה בנקאית או ערבות בנקאית של 10%. מר שוסטר, כאשר סבר שעדיין הבקשה לא הוגשה, ביום 16.1.16 כותב לנציג המבקשת כי עדיף שיק בנקאי, "להקשות על המתחרים". מר שוסטר הסביר בחקירתו כי כוונתו הינה לסנן הצעות שאינן מגובות בהמחאה או ערבות בנקאית. מר שורצברג, אינו "מאיר פנים" בלשון המעטה למר בכר עת פנה לקבל פרטים ולקדם אפשרות הרכישה מצד קבוצת המבקשת. מר טל כרמי בתצהירו מפרט בסע' 7 עד השיחה שהתקיימה עם מר בכר ועל ההודעה שיש הצעה גבוהה יותר לרכישת המקרקעין בזו הלשון: "אם לא תשופר הצעת קבוצת ברונפמן פישר תיסגר עסקה עם המציע הגבוה ביותר שקיים" וזאת בזמן שמר בכר מבקש שתתקיים התמחרות, (כאמור, גרסת מר בכר הועדפה).
30.שאלת הממשק שבין נושה מובטח, ב"כ נושה מובטח וכונסי נכסים שמונו לבקשת נושה מובטח, אינה שאלה פשוטה. אין פסול בכך שנושה מובטח מסייע לכונסים בתפקידם. הקושי מתבטא במצב בו מקומם של הצדדים מיטשטש ויש ערבוב גבולות. כאשר ישנם שני נושים מובטחים, הדבר יכול לגרור ולגרום לטענות כי נושה מובטח פלוני, מעדיף מציע אלמוני והפוך. בערבוב תחומים שכזה, המידע והיחס שיקבלו המציעים יכול ולא יהיו שווים. מצב בו כל אחד מהנושים המובטחים וכל אחד מכונסי הנכסים פועלים במקביל, מעבירים מידע למציעים פוטנציאליים באופן אקראי, עלולים לגרום לקשיים. בענייננו, התקלה לא הייתה נגרמת אילו היו נשמרים גבולות הסמכות והאחריות שבין הנושים המובטחים ובעלי התפקיד והמידע המלא היה מועבר. החשש הינו איבוד אמון הציבור במימוש נכסים מכונסי נכסים, דבר שיכול להתרחש אם למרות הפגמים ההחלטה תעמוד בעינה.
טענות המשיבה כי פעלה לפי הוראות כונסי הנכסים ושיגרמו לה נזקים כבדים
31.לטענת המשיבה, פעלה לפי הוראות כונסי הנכסים, הגישה בקשתה שאושרה בידי בית המשפט ויגרמו לה נזקים כבדים ביותר אם ביהמ"ש יבטל החלטתו לאישור העסקה עמה. כידוע, קובעת ההלכה הפסוקה כי לא בנקל יבטל ביהמ"ש החלטתו לאישור מימוש נכס. נקודת המוצא הינה כי יכול ונגרמו למשיבה נזקים. יחד עם זאת, במכלול הנסיבות, ובין היתר לאור ידיעת המשיבה על ההצעה הנוספת והתחרות האפשרית עם מציעה זו במועד הגשת הבקשה, והציפייה הסבירה שיש להניח שהיתה למשיבה למשך הזמן עד לסיום התהליך נוכח השלמת הגשת הצעתה ביום 14.1.16, ולאור הזמן הקצר שחלף, הפגמים החמורים שהוצגו בהחלטה זו מביאים לכך שאישור ביהמ"ש מיום 14.1.16 לא יכול לעמוד, ולא שוכנעתי כי מדובר בנזקים שככול שקיימים, יש בהם בכדי למנוע את הפעלת שיקול דעת ביהמ"ש ולהורות על קבלת הבקשה וביטול החלטת 14.1.16.
סיכום
32.במסגרת בקשת המבקשת, עלה כי נפלו פגמים מהותיים בתהליך, במסגרתו הוגשה בקשה למימוש המקרקעין בידי כונסי הנכסים למשיבה, אשר מביאים לכך שאין מנוס, מביטול החלטת ביהמ"ש מיום 14.1.16 וביטול אישור בקשת כונסי הנכסים למימוש המקרקעין למשיבה.
כונסי הנכסים יפעלו בכול ההקדם לעריכת התמחרות בכול הנוגע למימוש המקרקעין, ובין היתר ידאגו לכך שיעודכנו הבטוחות להצעות הצדדים. לאחר תום תהליך ההתמחרות יגישו דו"ח אודות תוצאות ההתמחרות, ובקשה לאישור הזוכה, בקשה אליה יצורפו המציעים והנושים המובטחים.
קופת הכינוס תישא בהוצאות המבקשת בסך כולל של 20,000 ₪. בנסיבות, לא מצאתי לעשות צו להוצאות כנגד המשיבה.
המזכירות תמציא עותק ההחלטה לצדדים.
ניתנה היום, כ"ה שבט תשע"ו, 04 פברואר 2016, בהעדר הצדדים.
